Glosario SEAG
A
La acción de fomento de la intermediación es una medida de política pública orientada a promover la participación activa de agentes profesionales en el mercado del alquiler. Esta figura se recoge en la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), concretamente en su artículo 10.2 f), donde se establece como una de las actuaciones que las administraciones públicas deben impulsar para facilitar el acceso a una vivienda digna y asequible. En esencia, se trata de incentivar la intervención de intermediarios cualificados, como agencias inmobiliarias o entidades sociales, con el objetivo de garantizar un alquiler más profesionalizado, seguro y equilibrado para ambas partes: arrendadores e inquilinos.
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Un agente inmobiliario es un profesional o empresa que se dedica a intermediar en operaciones de compraventa, alquiler o traspaso de bienes inmuebles. Su labor consiste en conectar a las partes interesadas —compradores, vendedores, arrendadores e inquilinos— y facilitar el desarrollo de las operaciones inmobiliarias con seguridad jurídica, eficacia comercial y transparencia.
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En el contexto inmobiliario y turístico, se entiende por anfitrión a la persona física o jurídica que ofrece alojamiento a terceros en un inmueble de su propiedad o gestionado por él, ya sea de forma habitual o puntual, profesional o no profesional, a cambio de una compensación económica o un intercambio. El anfitrión es el responsable de garantizar que la estancia de los huéspedes se desarrolle en condiciones adecuadas de seguridad, comodidad y legalidad, respetando las normas aplicables en materia de turismo, protección al consumidor, fiscalidad y convivencia vecinal.
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El alojamiento de corta duración es una forma de hospedaje en la que una persona ocupa un inmueble, una parte de él o un espacio destinado a uso residencial por un período limitado, normalmente inferior a 30 días. A diferencia del arrendamiento tradicional, este tipo de alojamiento no genera una relación estable ni prolongada entre las partes, y suele ir ligado a fines turísticos, profesionales o personales de corta estancia. Se ofrece habitualmente a través de hoteles, hostales, viviendas turísticas o plataformas digitales que permiten alquilar habitaciones o pisos por días o semanas.
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El arrendador es la persona física o jurídica que, como parte de un contrato de alquiler, cede temporalmente el uso de un inmueble (como una vivienda, un local comercial o un terreno) a otra persona a cambio de un pago periódico, generalmente una renta mensual. Durante el tiempo acordado entre ambas partes, el arrendador conserva la propiedad del bien, pero cede su uso y disfrute al arrendatario, quien a cambio paga la cantidad establecida.
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El arrendatario es la persona física o jurídica que, como parte de un contrato de alquiler, adquiere el derecho de usar un inmueble durante un tiempo determinado, a cambio de un pago periódico, conocido como renta, que debe abonar al arrendador, quien es el propietario del inmueble. A lo largo de este plazo, el arrendatario tiene la responsabilidad de cumplir con las condiciones acordadas en el contrato, entre ellas, el pago de la renta y el adecuado uso del inmueble.
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APROVIJ es una asociación sin ánimo de lucro compuesta por propietarios de viviendas, cuya finalidad es la defensa de sus derechos frente a situaciones de inseguridad jurídica, especialmente aquellas relacionadas con la ocupación ilegal, la inqui-ocupación y la legislación que desprotege a los propietarios de inmuebles arrendados. Su nombre completo es Asociación de Propietarios Víctimas de la Inseguridad Jurídica, y surge en respuesta a la creciente preocupación de miles de ciudadanos que se han visto afectados por la ocupación de sus propiedades y la lentitud o ineficacia del sistema legal para darles una solución justa y rápida.
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El aval bancario es una garantía ofrecida por una entidad financiera que se obliga a pagar una cantidad determinada de dinero si la persona avalada no cumple con sus obligaciones contractuales. Se trata de un contrato independiente del acuerdo principal, pero que sirve como respaldo del mismo, especialmente útil en operaciones como los contratos de arrendamiento. Esta figura da seguridad al arrendador o propietario, que sabe que, en caso de impago u otro incumplimiento por parte del inquilino, podrá reclamar la cantidad avalada al banco.
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El avalista es una persona física (por ejemplo, un familiar o un amigo) o una entidad jurídica (como una empresa o un banco) que se compromete legalmente a responder por una deuda ajena si la persona que la ha contraído no cumple con su obligación de pago. En el contexto del arrendamiento de vivienda en España, el avalista actúa como garante del pago del alquiler por parte del inquilino. Esto significa que, si el arrendatario deja de pagar la renta, el propietario podrá reclamar ese dinero directamente al avalista, quien tendrá la obligación de abonarlo.
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C
La cédula de habitabilidad es un documento oficial que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad, higiene y salubridad para ser habitada. Este certificado lo emiten las administraciones públicas competentes, generalmente los ayuntamientos o las comunidades autónomas en España. La cédula garantiza que el inmueble en cuestión reúne las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado como residencia.
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La cédula de habitabilidad es un documento oficial que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad, higiene y salubridad para ser habitada. Este certificado lo emiten las administraciones públicas competentes, generalmente los ayuntamientos o las comunidades autónomas en España. La cédula garantiza que el inmueble en cuestión reúne las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado como residencia.
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En el ámbito del derecho inmobiliario en España, una cláusula abusiva es una disposición incluida en un contrato que genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, perjudicando al consumidor o usuario. Este tipo de cláusulas son contrarias a la normativa de protección del consumidor y, por tanto, se consideran nulas, es decir, no tienen validez legal ni efecto vinculante sobre el afectado, aunque el resto del contrato siga siendo válido.
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El certificado de eficiencia energética es un documento oficial que califica el consumo energético de un inmueble. La calificación va desde la letra A (muy eficiente) hasta la G (muy poco eficiente) y debe elaborarla un técnico competente. En España, este certificado es obligatorio para vender o alquilar un inmueble, salvo excepciones muy concretas (como construcciones aisladas de pequeño tamaño o edificaciones en ruinas).
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La cesión inconsentida es el acto por el cual una persona transfiere los derechos, obligaciones o el uso de un bien a un tercero sin contar con el consentimiento expreso o tácito de la otra parte implicada en un contrato. En el ámbito inmobiliario, esto ocurre con frecuencia en contratos de arrendamiento, cuando un inquilino cede el uso de la vivienda o local a otra persona sin permiso del propietario. Este tipo de cesión no autorizada puede ser motivo de resolución del contrato, especialmente si existe una cláusula que prohíbe expresamente dicha práctica.
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La cesión del contrato es un acto jurídico por el que una de las partes de un contrato, llamada cedente, transfiere a otra persona, llamada cesionario, los derechos y obligaciones que tenía en dicho contrato. De esta forma, el cesionario pasa a ocupar la posición que antes tenía el cedente frente a la otra parte del contrato, quien suele tener que dar su consentimiento para que la cesión sea válida, salvo que el propio contrato o la ley permitan la cesión sin necesidad de autorización.
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D
Se considera infravivienda a cualquier edificación, o parte de ella, destinada a vivienda que no cumple con las condiciones mínimas exigidas por la legislación vigente en España. Esto implica que la vivienda no reúne los requisitos de superficie, dimensiones y características adecuadas de las habitaciones, presenta deficiencias graves en sus instalaciones básicas o no garantiza los mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad.
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Los daños por actos vandálicos en una vivienda son aquellos desperfectos o deterioros que se producen de manera intencionada o por negligencia, con la finalidad de afectar la integridad del inmueble. No se incluyen en esta definición los desgastes derivados del uso habitual de la vivienda, sino aquellos daños originados por una acción deliberada o una omisión con conocimiento del posible perjuicio.
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E
El esfuerzo financiero en arrendamiento hace referencia al porcentaje de los ingresos netos de un hogar que se destina al pago del alquiler de una vivienda, junto con los gastos básicos asociados (como suministros de agua, electricidad, gas e internet). Se considera que una familia o persona realiza un esfuerzo financiero excesivo cuando el coste total del arrendamiento supera, en términos generales, el 30 % de sus ingresos mensuales.
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F
La fianza es una cantidad de dinero que el arrendatario (la persona que alquila una vivienda o local) entrega al arrendador (la persona que es propietaria del bien) como garantía de que cumplirá con todas las obligaciones derivadas del contrato de alquiler. Esta fianza está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y su objetivo es asegurar que, si el arrendatario no cumple con sus compromisos (como el pago de la renta o posibles daños en el inmueble), el arrendador pueda cubrir esos gastos.
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Una finca urbana es un terreno o inmueble ubicado en suelo clasificado como urbano, según lo establecido por la normativa urbanística vigente. Este tipo de suelo cuenta con los servicios mínimos exigidos (acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro eléctrico) y permite la construcción o el uso de edificaciones destinadas a fines residenciales, comerciales, industriales o de servicios.
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Una finca rústica es un terreno clasificado como suelo no urbanizable, destinado principalmente a actividades agrícolas, ganaderas, forestales o de conservación ambiental. A diferencia de las fincas urbanas, las fincas rústicas no están integradas en la trama urbana ni cuentan, por norma general, con servicios básicos de urbanización. Su aprovechamiento está regulado por normativas específicas en materia de ordenación del territorio, medio ambiente y desarrollo rural.
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G
En el ámbito inmobiliario en España, el término gran tenedor se utiliza para referirse a aquellas personas, tanto físicas como jurídicas (empresas o entidades), que poseen un volumen significativo de propiedades urbanas destinadas a uso residencial. Según el artículo 3 de la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), un gran tenedor es…
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Los gastos y suministros básicos, en el contexto de la vivienda en España, son aquellos costes necesarios para garantizar el uso y disfrute de una vivienda en condiciones adecuadas. Incluyen, principalmente, el suministro de agua, electricidad y en determinadas viviendas el gas y, en muchos casos, los servicios de telecomunicaciones (teléfono e internet). Además, también pueden considerarse gastos básicos los gastos de comunidad…
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I
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que deben pagar los propietarios de bienes inmuebles, es decir, cualquier tipo de propiedad como viviendas, terrenos, locales comerciales o edificios. Este impuesto se aplica en todos los municipios de España y tiene como objetivo gravar la titularidad de los inmuebles, no su uso o disfrute. En otras palabras, lo paga la persona que es dueña del bien, independientemente de si vive en él, lo tiene alquilado o está vacío.
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Un incentivo fiscal es una medida adoptada por las Administraciones Públicas que consiste en reducir la carga tributaria de una persona o entidad con el objetivo de fomentar una conducta considerada social o económicamente beneficiosa. En el ámbito inmobiliario, estos incentivos se aplican para estimular determinadas acciones, como el alquiler de viviendas a precios asequibles, la rehabilitación de inmuebles o la mejora energética de los edificios.
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Un inquilino es la persona que, mediante un contrato de arrendamiento o alquiler, ocupa un inmueble (como una vivienda, un local comercial o una oficina) que no es de su propiedad a cambio del pago de una renta periódica, generalmente mensual. El contrato de alquiler establece los términos y condiciones bajo los cuales el inquilino puede usar y disfrutar de dicho inmueble, y también detalla las obligaciones que debe cumplir.
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El Índice de Precios de Consumo (IPC) es un indicador económico que se utiliza para medir la evolución de los precios de una cesta de bienes y servicios que suelen consumir las familias. El IPC permite observar los cambios en el coste de la vida en una economía, mostrando si los precios han subido o bajado con el paso del tiempo. Esta medición es fundamental para analizar la inflación, es decir, el aumento generalizado y sostenido de los precios de bienes y servicios.
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El IRAV, acrónimo de Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda, es un indicador estadístico definido por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en España. Este índice se utiliza como una herramienta de referencia para calcular la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda. Su finalidad principal es proporcionar un mecanismo justo, equilibrado y predecible que tenga en cuenta la evolución de la inflación, al tiempo que protege tanto a inquilinos como a propietarios frente a subidas excesivas o injustificadas de los precios del alquiler.
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J
El juicio verbal es un tipo de procedimiento judicial de carácter civil regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero), ideado para resolver disputas de forma más rápida y sencilla que el juicio ordinario. Se aplica principalmente a casos cuya cuantía no supera los 15.000 euros o a materias que, por su naturaleza, requieren un tratamiento ágil, como los desahucios, precarios o reclamaciones por impago de rentas.
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L
En el ámbito del arrendamiento de viviendas o locales comerciales en España, el término “lanzamiento” hace referencia al acto judicial mediante el cual se lleva a cabo el desalojo forzoso del inquilino o arrendatario de un inmueble. Esta medida extrema tiene lugar cuando el arrendatario no ha cumplido con las obligaciones estipuladas en el contrato, siendo la causa más habitual el impago de la renta o el incumplimiento de otras cláusulas acordadas, como daños en el inmueble o uso indebido del mismo.
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M
El mobbing inmobiliario o acoso inmobiliario es una práctica abusiva que consiste en realizar acciones, o incluso dejar de hacerlas, con el propósito de dificultar la vida de una persona en su vivienda. El objetivo de este comportamiento es crear un entorno hostil que lleve al inquilino o propietario a tomar decisiones no deseadas, como abandonar el inmueble, renunciar a sus derechos de uso y disfrute, o aceptar condiciones desfavorables.
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N
La novación objetiva es una figura jurídica en el Derecho español que implica modificar el contenido esencial de una obligación ya existente. Es decir, se produce un cambio significativo en los elementos principales de la obligación original, como el objeto (lo que se arrienda) o las condiciones fundamentales del acuerdo.
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En el alquiler de vivienda, la novación subjetiva consiste en sustituir a una de las partes del contrato (el arrendador o el arrendatario) sin cambiar las condiciones fundamentales del contrato, como el precio del alquiler, la duración o el uso de la vivienda. Esto significa que, aunque cambie quién paga el alquiler (el inquilino) o quién recibe la renta (el propietario), el contrato sigue siendo el mismo en cuanto a sus términos y obligaciones.
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La nota simple registral es un documento informativo que emite el Registro de la Propiedad y que proporciona detalles clave sobre una finca o propiedad. Este documento ofrece a los solicitantes información básica sobre la descripción del inmueble, su titularidad (es decir, quién es el propietario), y si existen cargas o limitaciones sobre la finca, como hipotecas, embargos o servidumbres. Aunque se trata de un documento útil para obtener información sobre una propiedad, tiene un carácter meramente informativo, lo que significa que el Registrador no es responsable de la exactitud de los datos proporcionados en la nota simple.
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O
La ocupación ilegal es la acción de entrar y permanecer en un inmueble sin contar con un título jurídico válido ni autorización del propietario. Esta situación implica que una persona —o grupo de personas— se instala en una vivienda, local o propiedad sin derecho alguno a su uso o disfrute, ya sea mediante allanamiento (cuando el inmueble es morada habitual) o usurpación (cuando no lo es). En ambos casos, el propietario se ve privado del control legítimo de su bien y, para recuperarlo, debe recurrir a procedimientos judiciales establecidos en la legislación española.
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P
El Procedimiento de Registro Único (PRU) es un sistema digital obligatorio que regula el alta, control y seguimiento de los alojamientos destinados a alquiler de corta duración o turístico en España. Fue introducido por el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, y se gestiona exclusivamente a través de la Ventanilla Digital Única de Arrendamientos. Su objetivo es garantizar que estas actividades cumplan con las obligaciones legales, fiscales y administrativas, al tiempo que se mejora el control del mercado y se previenen situaciones de oferta no regulada.
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La prórroga del contrato es una ampliación del tiempo de vigencia de un contrato previamente firmado entre dos partes, manteniendo las mismas condiciones y obligaciones establecidas inicialmente. En otras palabras, es como «alargar» el tiempo de un acuerdo que ya existía, sin necesidad de redactar o firmar un nuevo contrato.
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En España, el parque de vivienda se refiere al conjunto de inmuebles destinados a ser habitados. Puede incluir tanto viviendas de propiedad privada como pública, pero en el ámbito social se usa sobre todo para hablar de aquellas viviendas que tienen un fin solidario. Es decir, viviendas que están pensadas para personas o familias con pocos recursos o en riesgo de exclusión social.
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R
La renta arrendaticia es la cantidad de dinero que el arrendatario o inquilino se compromete a pagar al arrendador a cambio de poder usar y disfrutar de un bien que no es de su propiedad, generalmente un inmueble como una vivienda o un local comercial. Esta cantidad suele ser periódica, normalmente mensual, y está estipulada en el contrato de arrendamiento. Es, por tanto, la contraprestación económica que recibe el arrendador por ceder temporalmente el uso de su propiedad.
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En España, la residencia habitual es la vivienda donde una persona reside de forma estable y continuada. Se considera su domicilio permanente y puede acreditarse mediante el padrón municipal u otros documentos legales. Es un dato clave en trámites administrativos, fiscales y legales, y permite el acceso a servicios públicos como sanidad, educación y ayudas sociales.
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En España, la residencia secundaria es toda vivienda utilizada de forma temporal o intermitente por su propietario, sin constituir su residencia habitual. Generalmente, este tipo de vivienda se destina al uso vacacional, de fin de semana o estancias ocasionales, sin estar vinculada a la vida cotidiana del propietario.
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S
En el territorio español, el sinhogarismo se refiere a la situación en la que una persona, familia o unidad de convivencia no puede acceder de manera estable a una vivienda digna y adecuada en un entorno comunitario. Esta circunstancia obliga a quienes la padecen a residir en la vía pública o en espacios públicos no habilitados para la vivienda, a recurrir a alojamientos colectivos institucionalizados gestionados por administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro, o a vivir en condiciones de precariedad, como en viviendas inadecuadas, temporales, masificadas o inseguras.
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El subarrendatario es la persona física o jurídica que alquila, total o parcialmente, un inmueble que ya había sido previamente arrendado por otro. En este caso, el arrendatario original —también llamado inquilino principal— actúa como arrendador frente al subarrendatario. Es decir, el inquilino principal cede temporalmente el uso del inmueble a un tercero, pero sigue siendo el único responsable legal ante el propietario del inmueble. Para que esta operación sea válida, es imprescindible contar con el consentimiento expreso del propietario, que puede estar recogido en el contrato original de arrendamiento o concederse de forma adicional.
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T
En el ámbito inmobiliario en España, el traspaso es una operación mediante la cual una persona cede a otra los derechos y, en ciertos casos, también las obligaciones que tenía sobre un bien arrendado, sin que esto implique la finalización del contrato original. Esta figura es común, especialmente en locales comerciales, aunque también puede darse en el alquiler de habitaciones u otros supuestos residenciales. El traspaso puede ser total (cuando se transfieren todos los derechos del arrendatario) o parcial (cuando se cede solo una parte de ellos).
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U
En España, el uso distinto del de vivienda hace referencia a una categoría de contratos de arrendamiento en la que el inmueble alquilado no se destina a servir como residencia habitual del arrendatario. Esta forma de arrendamiento está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en concreto por el Título III, y se aplica a inmuebles cuya finalidad principal es el desarrollo de actividades comerciales, profesionales, recreativas, educativas, culturales u otras distintas al uso residencial permanente.
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En el ámbito jurídico inmobiliario español, el usufructuario es la persona —ya sea física o jurídica— que posee el derecho de usar y disfrutar un bien que no le pertenece, obteniendo sus beneficios o rendimientos sin alterar su esencia. Este derecho se conoce como usufructo, y otorga al usufructuario la posibilidad de habitar una vivienda (usarla), alquilarla o percibir sus frutos (disfrutarla), respetando siempre la integridad del bien y sin actuar como propietario.
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V
La Ventanilla Digital Única de Arrendamientos es una plataforma electrónica creada para simplificar y centralizar los trámites administrativos relacionados con los contratos de alquiler de corta duración en España. Está diseñada para que tanto propietarios como inquilinos y profesionales del sector inmobiliario puedan gestionar de forma telemática y segura diversas obligaciones legales: desde el registro de contratos hasta el envío de notificaciones, pasando por la presentación de documentos y la consulta de datos oficiales.
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En España, el término “vivienda” hace referencia a un espacio físico destinado a servir de hogar a una o varias personas. Dicha vivienda debe reunir condiciones básicas de habitabilidad, como contar con un espacio para descansar, zonas para cocinar y asearse, y un suministro adecuado de agua y electricidad, entre otros servicios fundamentales. Puede tratarse de un piso, una casa unifamiliar, un chalet o incluso de una habitación que cumpla los requisitos mínimos para vivir con comodidad y seguridad.
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La vivienda protegida es un tipo de inmueble promovido y regulado por las Administraciones públicas, cuyo objetivo principal es facilitar el acceso a la vivienda a personas o familias con recursos económicos limitados. Estas viviendas suelen tener un precio de venta o alquiler más bajo que el de la vivienda libre, gracias a que el Estado o las comunidades autónomas intervienen para abaratar costes y establecer requisitos que garanticen su correcto uso.
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La vivienda social es un tipo de alojamiento promovido o financiado, total o parcialmente, por la Administración pública (en algunas comunidades, también puede incluir la participación de otras entidades) con el fin de facilitar el acceso a una vivienda digna a personas o familias con recursos económicos limitados o en situación de especial vulnerabilidad.
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En España, una vivienda digna y adecuada es aquella que reúne las condiciones necesarias para garantizar que una persona o una familia puedan vivir en ella de manera segura, cómoda y accesible, sin que esto suponga un esfuerzo económico desproporcionado.
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Z
Una zona de mercado residencial tensionado es un área geográfica que las administraciones públicas en España declaran como especialmente vulnerable debido a la falta de oferta de viviendas disponibles para la población. Esta insuficiencia de oferta, combinada con una alta demanda, provoca un incremento notable de los precios de compra o alquiler, haciendo que muchas personas tengan dificultades para acceder a una vivienda digna.
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