La nueva ley de vivienda establece cambios importantes que afectan al propietario. Estos son los cambios que destacan en los contratos de arrendamiento firmados a partir del día 26 de mayo de 2023:

• El arrendador / propietario deberá asumir el pago de los honorarios de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato cuando haya intervenido un profesional.

• Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, el propietario no ha manifestado 4 meses antes su voluntad de no renovarlo, o si el arrendatario no lo ha manifestado 2 meses antes, el contrato se prorrogará anualmente hasta tres años más.

• Extraordinariamente, cuando el arrendatario acredite la situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe de los Servicios Sociales municipales o autonómicos y el arrendador sea gran tenedor de viviendas, se prorrogará un año más la vigencia del contrato.

• Si, además, la vivienda se encuentra en zona de mercado residencial tensionado el contrato podrá prorrogarse hasta tres años más, salvo que se haya comunicado al inquilino, la necesidad de ocupar el inmueble por parte del arrendador o los hijos o padres del arrendador.

• El pago del alquiler se efectuará a través de medios electrónicos salvo que el arrendatario no disponga de acceso a estos medios.

A partir del 26 de mayo de 2023 los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato de arrendamiento estarán a cargo del arrendador (propietario). Esto modifica el art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), estableciendo que ya no corresponderá al inquilino el pago de los gastos de gestión ni los de formalización del contrato de alquiler.

Sí, el propietario va a poder subir el precio del alquiler actualizándolo anualmente. Siempre y cuando la subida del precio del alquiler se realice en la revisión anual del contrato y sea un incremento del límite máximo permitido. Ya no se toma como referencia el Índice del Precio al Consumidor (IPC), sino que toma como índice de referencia el IGC (Índice de Garantía de la Competitividad). Actualmente el límite de actualización anual de la renta queda limitado de la siguiente manera:

• Durante el 2023: El límite máximo de incremento del alquiler será del 2% sobre la renta vigente.

• Durante el 2024: El límite máximo de incremento del alquiler será del 3% sobre la renta vigente.

• Para el año 2025: se creará un nuevo índice. Que deberá ser publicado oficialmente antes del 31 de diciembre de 2024.

Las zonas de mercado residencial tensionado son aquellas áreas específicas de grandes ciudades que la administración competente (Ayuntamientos y/o Comunidades Autónomas) delimiten y hagan público. Para que la Administración Pública pueda declarar una zona concreta de mercado residencial tensionado debe darse una (o ambas) de estas dos circunstancias:

1. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o familiar, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

2. Que el precio de compra o alquiler de las viviendas (en los últimos 5 años) se haya incrementado más de tres puntos porcentuales superior al porcentaje del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

Si tu vivienda NO se encuentra ubicada en una zona de mercado residencial tensionado: podrás pactar libremente el precio de renta. Sin limitaciones, seas o no gran tenedor de viviendas.

Si tu vivienda SÍ se encuentra en una zona declarada como de mercado residencial tensionado (cuando se publiquen esas zonas), va a depender si eres o no Gran Tenedor de viviendas.

En el caso de NO ser gran tenedor de viviendas:

• Los nuevos contratos no superarán la última renta de los últimos 5 años antes de la fecha del nuevo contrato a firmar.

• De no haber estado arrendada esa misma vivienda en los últimos 5 años anteriores, el límite vendrá impuesto por el Índice de Referencia (en el caso de haberse publicado). Si no se ha publicado ese índice de referencia, la renta será libremente pactada por las partes.

En el caso de estar la vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y ser el propietario un gran tenedor de viviendas, la renta vendrá limitada por el Índice de referencia. Si no se ha publicado el referido índice, la renta será libremente pactada por las partes.

El gran tenedor de viviendas viene definido en la Ley 12/2023 (Ley por el derecho a la vivienda) como aquella persona física o jurídica  que sea titular de más de 10 viviendas o una superficie total construida de más de 1500 m2. Las  Comunidades Autónomas tendrán la facultad de reducir esta definición de gran tenedor a la cantidad de 5 o más viviendas. 

En esta definición se computa la titularidad de todas las viviendas, incluida las de uso personal y segundas residencias.

La nueva ley contempla la modificación de la Ley de haciendas locales, permitiendo a los ayuntamientos que exijan un recargo en el IBI que dependerá de cada caso:

• Recargo de hasta el 50% del IBI para viviendas que tengan dos años desocupadas permanentemente sin causa justificada, y si los propietarios son titulares de cuatro o más viviendas.

• Recargo de hasta el 100% del IBI para viviendas que permanezcan desocupadas más de tres años.

• Otro recargo adicional a los anteriores de otro 50% del IBI si el propietario posee dos o más viviendas en el mismo municipio.

Sí, puedes desahuciar al inquilino siempre que el inquilino haya incumplido el contrato de arrendamiento. Especialmente, cuando el incumplimiento sea por impago de la renta o por haber finalizado la duración del contrato del alquiler. Sin embargo, con la nueva ley de vivienda, llegado el momento de presentar la demanda de desahucio se deberá tener en cuenta lo siguiente:

• Si deberá hacer mención expresa a si la vivienda arrendada constituye vivienda habitual del ocupante.

• Si el demandante es gran tenedor o no lo es. Deberá acreditarlo mediante un certificado del Registro de la Propiedad donde conste la relación de sus propiedades.

• Si es un gran tenedor, deberá acreditar que el ocupante de la vivienda no es una persona vulnerable. En el caso de que lo sea, se deberá demostrar que se haya sometido al proceso de mediación previsto que al efecto se establezca, previo a la demanda.

No. La nueva ley no afecta a los contratos de alquiler de habitaciones. El alquiler de habitaciones no es objeto de regulación ni modificación alguna por esta ley.

No. Los contratos de alquiler de temporada y los de uso distinto del de vivienda habitual han quedado al margen de esta ley.