Usufructuario

En el ámbito jurídico inmobiliario español, el usufructuario es la persona —ya sea física o jurídica— que posee el derecho de usar y disfrutar un bien que no le pertenece, obteniendo sus beneficios o rendimientos sin alterar su esencia. Este derecho se conoce como usufructo, y otorga al usufructuario la posibilidad de habitar una vivienda (usarla), alquilarla o percibir sus frutos (disfrutarla), respetando siempre la integridad del bien y sin actuar como propietario.

¿Qué puede y qué no puede hacer un usufructuario?

El usufructo puede establecerse por acuerdo entre partes (acto entre vivos) o por disposición testamentaria (por causa de muerte), y puede ser temporal o vitalicio. El usufructuario tiene derecho al uso del bien, pero no puede venderlo ni modificarlo de forma que afecte a su sustancia. El propietario conserva la “nuda propiedad”, es decir, la titularidad sin derecho de disfrute hasta que finalice el usufructo. (Titularidad “desnuda” de uso y disfrute)

Las obligaciones del usufructuario incluyen:

• Conservar el bien en buen estado.
• Hacerse cargo de los gastos ordinarios de mantenimiento.
• Permitir que el propietario recupere el bien en las condiciones pactadas al finalizar el usufructo.

Relación entre usufructuario y arrendamientos urbanos

El usufructuario puede actuar como arrendador si decide alquilar el inmueble sobre el que tiene el usufructo. En estos casos, el contrato de arrendamiento se celebra en nombre del usufructuario, quien percibe las rentas, pero debe respetar los límites legales y contractuales establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ejemplo 1: Vivienda habitual (alquiler de habitación)

Una mujer mayor deja a su hijo la nuda propiedad de su casa, pero se reserva el usufructo vitalicio. Esto le permite seguir viviendo en la vivienda, y si decide alquilar una habitación a un estudiante, ella es quien firma el contrato y recibe el dinero del alquiler. Al fallecer, el hijo pasa a ser propietario pleno y adquiere todos los derechos sobre la vivienda.

Ejemplo 2: Local comercial

Una empresa adquiere el usufructo de un local durante 20 años, mientras otro titular conserva la nuda propiedad. La empresa instala una tienda y subarrienda una parte del local a un tercero. Está autorizada a hacerlo siempre que no contravenga lo estipulado en el título de usufructo y cumpla con la legalidad vigente.

Consejos prácticos sobre el usufructuario

• Antes de firmar un contrato de arrendamiento con un usufructuario, conviene solicitar la documentación que acredite su derecho de usufructo.
• Los propietarios deben estar atentos al cumplimiento de las obligaciones del usufructuario, especialmente si hay deterioro o abandono del bien.
• En casos de conflicto, puede intervenir la vía judicial para restituir derechos o exigir el cumplimiento del deber de conservación.

Sinónimos

Beneficiario del usufructo, titular del goce y disfrute, poseedor temporal, tenedor del uso, ocupante usufructuario.