IRAV – Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda

El IRAV, acrónimo de Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda, es un indicador estadístico definido por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en España. Este índice se utiliza como una herramienta de referencia para calcular la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda. Su finalidad principal es proporcionar un mecanismo justo, equilibrado y predecible que tenga en cuenta la evolución de la inflación, al tiempo que protege tanto a inquilinos como a propietarios frente a subidas excesivas o injustificadas de los precios del alquiler.

A diferencia de otros índices como el IPC (Índice de Precios de Consumo), que también se ha utilizado tradicionalmente para actualizar rentas, el IRAV se calcula tomando el valor más bajo entre varios indicadores relacionados con la inflación. Es decir, no se limita a un único dato, sino que considera tres componentes clave:

1. La tasa de variación anual del IPC.
2. La tasa de variación anual del IPC subyacente (que excluye los precios más volátiles como energía y alimentos no elaborados).
3. Las tasas de variación media ajustada del IPC y del IPC subyacente, comparadas con una estimación de la inflación esperada a medio plazo, corregidas con un coeficiente moderador para evitar oscilaciones bruscas.

Este diseño responde al objetivo de moderar las actualizaciones de la renta, de manera que estén vinculadas a la evolución real de la economía, pero sin que supongan una carga excesiva para los arrendatarios ni una pérdida significativa para los arrendadores.

¿Para qué sirve el IRAV?

El IRAV sirve como referencia para la revisión de la renta que los propietarios pueden aplicar en sus contratos de alquiler de vivienda cuando se cumple un año de contrato, siempre que así se haya pactado previamente. De esta forma, el IRAV pretende sustituir a otros indicadores que podrían provocar aumentos más abruptos del precio del alquiler, en especial en contextos de inflación alta.

Este índice es especialmente relevante en un momento en el que los precios del alquiler han experimentado fuertes subidas en muchas ciudades de España.

Ejemplo práctico

Imaginemos que un inquilino firmó un contrato de alquiler en abril de 2024 por 800 euros al mes. El contrato establece que cada año se revisará la renta según el IRAV. En abril de 2025, para calcular cuánto debe pagar a partir de ese mes, se aplica el valor más bajo entre los indicadores de inflación disponibles (por ejemplo, el IPC anual es del 3,2 %, el IPC subyacente del 2,8 %, y la media ajustada da un 2,5 %). En este caso, se toma el 2,5 % como tasa de actualización, por lo que la nueva renta sería:

800 € + (2,5 % de 800 €) = 820 € al mes.

¿Por qué es importante?

La introducción del IRAV tiene varias implicaciones:

• Da estabilidad a los inquilinos, al impedir subidas excesivas.
• Permite a los propietarios actualizar la renta de su alquiler, adaptándolo a la inflación de manera razonable.
• Evita distorsiones del mercado, al desligar las rentas de expectativas inflacionistas descontroladas.

En resumen

El IRAV es un índice moderno que sustituye la aplicación directa del IPC en la actualización de la renta en los contratos suscritos tras la entrada en vigor de la Ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023), el 26 de mayo de 2023.  Establecido por el Instituto Nacional de Estadística, este índice se ha convertido en una herramienta clave en el mercado del alquiler en España.

Términos relacionados: actualización de rentas, índice de precios de consumo (IPC), IPC subyacente, revisión de alquiler, inflación, arrendamiento de vivienda.