Para un alquiler seguro, es importante entender aquellos gastos que no corresponden al arrendador / propietario de la vivienda, es decir, que le corresponden al arrendatario / inquilino.

El propietario / arrendador no es responsable de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que son a cargo del arrendatario. Tampoco responde de los deterioros causados por culpa o negligencia del inquilino, o las personas con quienes convive.

Los deterioros se presume que han sido causados por el arrendatario, por ser el ocupante del inmueble, salvo que demuestre que actuó con toda la diligencia necesaria para evitar la producción del daño. Los daños producidos por los casos fortuitos o de fuerza mayor, los debe asumir el arrendador.

Evidentemente, los gastos de consumo de suministros que son contabilizados individualmente por aparatos contadores son por cuenta del inquilino (agua, gas, y electricidad).

Los gastos de la comunidad y los impuestos del inmueble (IBI) son por cuenta del arrendador, salvo que expresamente se pacte lo contrario en el contrato de arrendamiento.

En el caso de la tasa de basuras, para no dar lugar a dudas, conviene dejar claro en el contrato quién asume el pago. Teóricamente corresponde a residuos que genera el inquilino, pero en la práctica muchos de los Ayuntamientos que la cobran lo hacen incluso cuando el piso está vacío, por lo que no es propiamente un “suministro” individualizado con contadores. A falta de pacto, el criterio de los jueces no es unánime. La SAP Barcelona de 23 de noviembre del 2022 afirmó que la tasa de basuras debía pagarla el arrendador porque en el contrato de alquiler no se había pactado lo contrario.

1. Las conocidas como “pequeñas reparaciones” son por cuenta del inquilino, y se corresponde con gastos periódicos o habituales ligados al uso, generalmente de escasa entidad económica. La mayoría de los contratos no lo precisan con detalle. Por ejemplo, los cambios de bombillas, de enchufes estropeados, cerraduras atascadas, cisterna del inodoro, reparar el sifón del fregadero, cintas de persianas, grifos, colocación de unas cuerdas de tender, sellado con cemento de la bañera y grifos, fijado con silicona de cristales pequeños de puertas interiores, entre otros. 

En averías de electrodomésticos o calderas pueden surgir dudas. Si hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponden al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo, siendo conveniente asumir el gasto al 50% entre arrendador y arrendatario.

En atascos, incendios, humedades e inundaciones responde el inquilino si hubo un mal uso por su parte: roturas, obstrucción de desagües, problema de desacoplamiento de la toma de agua de la lavadora que crea filtraciones, humedad por mal sellado de la bañera o por falta continuada de ventilación… El arrendador responde si hay defectos de las instalaciones. A veces se suele recurrir a peritos de las compañías de peritos para determinar si hay mal uso o no. Por ejemplo, si se observan elementos que obstruyen los desagües, responderá el inquilino; si en poco tiempo se atasca la instalación varias veces, señal de que está en mal estado. 

En caso de conflicto y pendientes de resolución judicial, los jueces suelen fijarse en la duración del alquiler, la antigüedad del bien y en qué momento se estropea. Si el inquilino lleva poco tiempo o la instalación tiene muchos años, tienden a hacer responsable al arrendador, para evitar el enriquecimiento injusto que podría suponer hacer pagar al inquilino un elemento nuevo. 

2. Las reparaciones urgentes, necesarias para evitar daños mayores o graves incomodidades, las podrá realizar el inquilino y exigir posteriormente el pago al arrendador. La única condición es que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o las personas con quien conviva. Normalmente el inquilino llama urgentemente al arrendador, y este suele avisar a su compañía de seguros para que intervenga con rapidez, o a una persona de su confianza que realice la reparación urgente.

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Recibes un acta de la junta de propietarios con una derrama aprobada y la pregunta aparece casi al instante: si tu inquilino es quien disfruta del piso, ¿no debería asumir al menos una parte de ese gasto? Es una duda más común de lo que parece, y la respuesta no es tan simple como un sí o un no rotundo.

Para entender si es legal que tu inquilino pague una derrama, conviene repasar qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, qué excepciones existen y cómo puedes anticiparte a esta situación desde el contrato. En esta guía vas a encontrar un enfoque práctico, con los casos reales que más se repiten y las claves para no cometer errores que acaben en conflicto.

1. Qué es una derrama y por qué se aprueba

Una derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad de propietarios aprueba para cubrir un gasto que no estaba previsto en el presupuesto ordinario. A diferencia de los gastos de comunidad habituales, la derrama responde a una necesidad puntual que requiere una aportación económica adicional por parte de cada propietario.

Las derramas se aprueban en junta de propietarios y su cuantía varía en función de la urgencia y la envergadura de la intervención. Algunos motivos frecuentes son los siguientes.

Inspección técnica del edificio (ITE) obligatoria.

Reparación de humedades en elementos comunes.

Renovación de bajantes o acometida eléctrica.

Pintura de fachada o zonas comunes.

Reparación o sustitución de ascensores.

Obras de accesibilidad o eficiencia energética.

No todas las derramas tienen el mismo importe ni la misma naturaleza. Algunas son reparaciones imprescindibles y otras son mejoras que pueden generar debate entre los propietarios.

2. Qué dice la LAU sobre quién paga las derramas

La Ley de Arrendamientos Urbanos es clara en este punto: los gastos extraordinarios de conservación y mantenimiento del edificio corresponden al propietario, no al inquilino. El artículo 21 de la LAU establece que el arrendador tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, lo que incluye los elementos comunes del edificio.

Esto significa que, con carácter general, las derramas aprobadas por la comunidad de propietarios las asume íntegramente el propietario.

El propietario es quien tiene la obligación legal de conservar la vivienda.

El inquilino paga la renta y los gastos ordinarios acordados en el contrato.

Las derramas son gastos extraordinarios que no forman parte de la renta.

Si quieres profundizar en las obligaciones económicas que tiene cada parte, te recomendamos consultar las ventajas de alquilar y convertirte en arrendador, donde se detallan los derechos y responsabilidades del propietario.

3. Excepciones: cuándo podría el inquilino asumir parte del coste

Aunque la norma general es que la derrama la paga el propietario, existen situaciones en las que el inquilino podría asumir parte del gasto. Esto depende siempre de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.

Cláusula expresa en el contrato. Si en el contrato se ha incluido una cláusula que atribuye al inquilino el pago de determinadas derramas o mejoras, este podría estar obligado a contribuir. Esta cláusula debe ser clara, concreta y aceptada por ambas partes.

Obras que benefician directamente al inquilino. Si la derrama financia una mejora que incrementa la calidad de vida del inquilino de forma directa, como la instalación de un ascensor o la mejora de la calefacción central, podría negociarse una contribución parcial.

Acuerdo voluntario. Propietario e inquilino pueden llegar a un acuerdo puntual para repartir el coste, aunque no exista obligación legal.

En cualquier caso, lo recomendable es que cualquier pacto de este tipo quede por escrito y forme parte del contrato o de un anexo firmado por ambas partes.

4. Qué ocurre si la derrama se aprueba antes de firmar el contrato

Este es un caso que se repite con frecuencia y genera bastante confusión. Si la derrama ya estaba aprobada antes de la firma del contrato de alquiler, el propietario debería haberla tenido en cuenta al fijar las condiciones del arrendamiento.

Si la derrama ya estaba aprobada y el propietario no informó al inquilino, la responsabilidad recae por completo en el propietario.

Si se refleja en el contrato que existen derramas pendientes y se acuerda un reparto, ese pacto prevalece.

Si se descubre después de firmar, el inquilino no tiene obligación de asumirla salvo que haya firmado una cláusula específica.

La transparencia en este punto evita conflictos posteriores. Antes de firmar, conviene informar al inquilino de cualquier gasto extraordinario aprobado o previsto.

5. Cómo reflejar las derramas en el contrato de alquiler

La mejor forma de evitar problemas es anticiparse. Incluir una cláusula sobre gastos extraordinarios en el contrato de alquiler protege a ambas partes y deja claras las reglas del juego desde el principio.

Especifica quién asume las derramas aprobadas durante la vigencia del contrato.

Diferencia entre derramas de conservación y derramas de mejora.

Indica si existe alguna derrama ya aprobada en el momento de la firma.

Incluye un procedimiento para comunicar al inquilino cualquier derrama nueva.

No se trata de trasladar todos los gastos al inquilino, sino de dejar constancia por escrito de cómo se gestionarán estas situaciones. Una cláusula bien redactada reduce la probabilidad de malentendidos y facilita la resolución si surge algún desacuerdo.

6. Derramas de conservación frente a derramas de mejora

No todas las derramas tienen la misma naturaleza, y esta distinción es relevante a la hora de decidir quién debe pagarlas.

Derramas de conservación. Son las que se destinan a mantener el edificio en condiciones adecuadas: reparar bajantes, arreglar humedades, sustituir tuberías en mal estado. Estas corresponden siempre al propietario, porque forman parte de su obligación de conservar la vivienda.

Derramas de mejora. Son las que se destinan a mejorar el edificio más allá de lo estrictamente necesario: instalación de un ascensor nuevo, reforma de zonas comunes por estética, mejoras de eficiencia energética. Aquí es donde puede existir margen para negociar, ya que el inquilino también se beneficia de estas mejoras durante la vigencia del contrato.

Si quieres conocer qué ocurre cuando el inquilino incumple con los pagos acordados, puedes consultar nuestro artículo sobre qué hacer si tu inquilino no paga el alquiler.

7. Qué hacer si surge una derrama durante el alquiler

Cuando se aprueba una derrama con el contrato ya en vigor, conviene actuar con método para evitar tensiones innecesarias con el inquilino.

Revisa el contrato para comprobar si existe alguna cláusula sobre gastos extraordinarios.

Comunica al inquilino la derrama aprobada, la cuantía y el plazo de pago.

Si no hay cláusula, asume el pago como propietario y no lo repercutas al inquilino.

Si consideras que la mejora beneficia directamente al inquilino, propón una negociación razonada.

Documenta todo por escrito, especialmente si llegáis a un acuerdo puntual.

La clave está en mantener una comunicación clara y evitar decisiones unilaterales que puedan derivar en un conflicto contractual. Si el inquilino percibe que se le cargan gastos que no le corresponden, la relación puede deteriorarse rápidamente.

8. Errores frecuentes al gestionar derramas con un inquilino

Algunos propietarios cometen errores por desconocimiento que pueden complicar la relación con el inquilino o incluso generar problemas legales.

Repercutir la derrama al inquilino sin base contractual.

No informar de derramas aprobadas antes de la firma del contrato.

Incluir cláusulas abusivas que trasladen todos los gastos extraordinarios al inquilino.

Confundir gastos de comunidad ordinarios con derramas extraordinarias.

No conservar justificantes de pago ni actas de la junta.

Evitar estos errores es cuestión de información y de buena gestión documental. Un propietario que documenta y comunica no suele tener problemas con las derramas.

Para entender mejor qué situaciones pueden complicar un alquiler y cómo gestionarlas, te puede interesar nuestro artículo sobre qué hacer si tu inquilino no se quiere ir al finalizar el contrato.

Checklist rápida sobre derramas en viviendas alquiladas

La derrama la paga el propietario salvo pacto expreso en el contrato.

Revisa siempre la LAU antes de repercutir un gasto extraordinario al inquilino.

Diferencia entre derramas de conservación y de mejora.

Incluye una cláusula sobre gastos extraordinarios en el contrato desde el inicio.

Informa de cualquier derrama aprobada antes de firmar.

Documenta cualquier acuerdo por escrito.

No traslades automáticamente la derrama al recibo del inquilino.

Cómo proteger tu alquiler ante imprevistos como las derramas

Las derramas son uno de los muchos imprevistos que pueden afectar la rentabilidad de una vivienda en alquiler. Pero no son el único riesgo. Un impago prolongado o un conflicto legal con el inquilino pueden tener un impacto mucho mayor que cualquier gasto de comunidad.

Contar con una garantía de alquiler te permite cobrar la renta cada mes con independencia de lo que ocurra, además de disponer de defensa jurídica completa ante cualquier incidencia. Si quieres conocer en detalle qué cubre y cómo funciona, puedes consultar las prestaciones de la garantía de alquiler de SEAG.

Si estás alquilando o piensas hacerlo, contacta con SEAG para informarte sobre cómo proteger tu alquiler desde el primer día y evitar que los imprevistos se conviertan en un problema.

La suspensión de los desahucios en la actualidad es algo que genera tensión y desconfianza entre los propietarios de los inmuebles. Estas empezaron en la pandemia —momento en el cual tuvo lugar las primeras suspensiones a causa de la terrible situación vivida y de las necesidades de los inquilinos vulnerables—. Sin embargo, la preocupación se ha extendido con la última prórroga hasta el 2024 y la sospecha de que pueda haber más, afectaría negativamente a la falta de vivienda, ya que, muchos propietarios de inmuebles se plantean alquilar u optan por retirar sus inmuebles del mercado. Ahora bien, es importante destacar que existen compensaciones para los arrendadores por parte del Gobierno, en concreto a cargo del Plan Estatal de Vivienda.

En este artículo hacemos un repaso de la situación de la suspensión de los desahucios hasta la fecha y de cara al futuro, y te hablamos de cuál es la compensación al arrendador. ¡Sigue leyendo para informarte!

Suspensión desahucios: contexto desde la pandemia

Con el objetivo de que nadie quedara fuera, el Gobierno reguló determinadas protecciones a aquellos colectivos que por su vulnerabilidad pudieran ser objeto de desahucio, suspendiendo todos aquellos lanzamientos que estaban en marcha durante la pandemia (Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo). Posteriormente, hubo una primera prórroga de tres meses y otras ampliaciones más adelante, como la del 31 de diciembre de 2023. Ahora bien, la última actualización la vemos con la prórroga de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2024 (un año más) para los casos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Esta extensión de la prórroga tiene como fin atender la situación social y económica de los hogares vulnerables desde el COVID-19, ayudar a mitigar la dinámica inflacionista y responder ante el escenario internacional por la extensión temporal de la Guerra de Ucrania y sus repercusiones en la economía de las familias —sobre todo, por la subida de los pecios—.

Suspensión desahucios 2028: ¿A quiénes afectan?

Actualmente, se está hablando de una prórroga de las suspensiones de los desahucios que está generando grandes confusiones, la del 2028. Lo primero que hay que dejar claro es que esta medida afecta únicamente a los desahucios hipotecarios. Es decir, a las personas que por su situación vulnerable no pueden hacer frente a las hipotecas, en la mayoría de los casos afectados por la subida en las hipotecas variables. Esta medida aprobada por el Consejo de ministros tiene como fin ampliar la suspensión de desahucios hasta el 15 de mayo de 2028, reforzando la protección de los deudores hipotecarios.

¿Se prorroga también la solicitud de la compensación para los arrendadores afectados?

Con la última ampliación de la suspensión de desahucios 2024, el ejecutivo también ha ampliado el plazo de la solicitud de la compensación para el arrendador o propietario afectado, tal y como se refleja en el Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes. Los arrendadores, por lo tanto, pueden presentar la nueva solicitud de compensación prevista en este mismo RDL hasta el 31 de enero de 2025 (un mes después de la vigencia del estado de alarma-prórroga). En concreto, el texto dice lo siguiente:

• Disposición adicional segunda 1: Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, tendrán derecho a solicitar una compensación en los términos previstos en los apartados siguientes cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

Esta compensación se obtiene del fondo del Plan Estatal de Vivienda y equivale al valor medio de un alquiler de vivienda en el entorno en el que se encuentre el inmueble, y se determina a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas, más los gastos corrientes de la vivienda que el arrendador acredite haber asumido.

¿Cómo solicitar la compensación con la ampliación de la suspensión de los desahucios?

La solicitud debe presentarse ante cada comunidad autónoma, la cual tiene habilitados puntos presenciales y telemáticos para proceder con el trámite online. En el caso de Madrid, por ejemplo, para solicitar la compensación se debe acudir a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, aportando la siguiente información:

• DNI / NIF / NIE del interesado o representante.
• Solicitud firmada.
• Contrato de arrendamiento u otro documento válido en el tráfico jurídico-mercantil que acredite fehacientemente la renta pactada (por ejemplo, comunicación de modificaciones de la renta, junto con copias de ingresos de esas cantidades antes del impago).
• Exposición razonada y justificada de la compensación que se solicita.
• Las facturas de los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario.
• Auto judicial de suspensión del desahucio o lanzamiento.
• Auto judicial de levantamiento de la suspensión del desahucio o lanzamiento.
• Cuenta bancaria designada para el abono de la compensación.

En el resto de las comunidades autónomas, la solicitud debe presentarse también ante el departamento autonómico encargado de vivienda, con similares requisitos y documentación a aportar. Además, cada organismo proporciona un modelo de solicitud estándar para poder proceder con el trámite. Ahora bien, es importante destacar que, en el caso de la suspensión de los lanzamientos de viviendas ocupadas, únicamente puede pedirse la compensación por perjuicio económico ocasionado cuando antes de la entrada en la vivienda, esta se encontrase en venta o arrendamiento.

Sea como sea, te recordamos que si te preocupa alquilar tu vivienda contactes con SEAG. Te proporcionamos la seguridad adicional que necesitas mediante nuestro alquiler garantizado frente a los impagos. Es decir, si tu inquilino deja de pagar, seguirás cobrando hasta que recuperes tu vivienda. Además, incluye un servicio de protección jurídica integral con el cual nos encargamos de realizar la reclamación del impago. ¡Contacta con nosotros para más información!

En España podemos encontrar varios tipos de contratos de alquiler para una vivienda y la elección entre uno y otro depende, por supuesto, del fin para el cual queramos destinarlo y del perfil del individuo. El contrato de alquiler, sea del tipo que sea, es un documento firmado entre el arrendador del inmueble y el arrendatario, y cada modalidad de contrato tipo alquiler está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque también los hay que están regulados por otras normativas (dependiendo de la naturaleza del mismo). Cada contrato de alquiler, además, debe incluir los datos personales de ambas partes, así como la información del inmueble, la duración del contrato (incluidas sus prórrogas y plazos pertinentes), las responsabilidades de cada parte, el procedimiento de resolución de contrato y, por supuesto, las condiciones de uso de la vivienda y su fin (o tipo de contrato de alquiler).

A continuación, te explicamos cuáles son y qué debes tener en cuenta antes de optar por una modalidad u otra para poder alquilar de manera segura y con la tranquilidad de cobrar mes a mes. ¡Sigue leyendo!

Los diferentes tipos de contratos de alquiler

Elegir adecuadamente un tipo de contrato de alquiler para una situación y características particulares es crucial para evitar sorpresas desagradables y posibles conflictos en el futuro. Como propietario de un inmueble es fundamental que comprendas cuáles son, así como la legislación que los regula.

Contrato de alquiler de vivienda habitual

Al hablar de tipos, contrato, alquiler y vivienda habitual es importante destacar que esta es una de las modalidades más utilizadas, y también una de las que más beneficios fiscales ofrece al propietario del inmueble. Este contrato regulado por la ley LAU tiene, en la actualidad, una duración mínima de 5 años para personas físicas y de 7 para personas jurídicas, con sus correspondientes prórrogas legales. Puedes conocer más sobre él en este artículo.

Contrato de alquiler temporal

Actualmente este es el tipo de contrato más popular en España. Su principal característica es la duración, ya que no obliga al propietario a arrendar la vivienda durante tanto tiempo como el de vivienda habitual, generalmente inferior a un año. Es la modalidad de contrato destinada a estudiantes o a trabajadores que pasan una temporada en un lugar específico, pero sin necesidad de tener que empadronarse en el lugar como la primera vivienda. En definitiva, se trata de un contrato tipo alquiler habitación que sirve como un domicilio provisional. En él debe indicarse la finalidad en cada caso y la duración, entre otras (está regulado por la LAU).

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda

Es un contrato especial para fines no destinados a la vivienda, para realizar actividades profesionales, comerciales, de negocios en locales, oficinas…. El contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, tal como se describe en el Artículo 3, apartado 2, del Título 1: “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”.

Contrato alquiler vacacional o turístico

Entre los tipos de contratos de alquiler este cumple con unas características muy distintivas ya que está más cercano al fin hostelero y no es regulado por la LAU. Por lo general, las normativas las fija cada comunidad autónoma o ayuntamiento. En este tipo de contrato se incluyen las cláusulas relativas a la duración del alquiler y del pago, así como también las del servicio de limpieza, el número de huéspedes, las normas, el ruido y el comportamiento en general. Y es que, como su nombre indica, está destinado al uso vacacional, ocio o turismo.

Contrato alquiler social

Se trata de contratos realizados por el propio Estado y destinados a personas que pertenecen a colectivos vulnerables y en riesgo de exclusión. Los mismos tienen una duración máxima de dos años, aunque se pueden prorrogar si el inquilino sigue cumpliendo con los requisitos que demuestren su situación especial.

Contrato de alquiler VPO

Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) no pueden alquilarse, al menos que se hayan cumplido 10 años desde su adquisición o hayan sido descalificadas como tal, en cuyo caso quedan libres. En cualquier caso, el precio ya está establecido por ley en el alquiler VPO en función de la superficie útil y no construida y el contrato debe estar visado por el órgano administrativo que haya otorgado la vivienda protegida.

Contrato de renta antigua

Es un tipo de contrato obsoleto que se realizaba antiguamente y, aunque ya no se llevan a cabo, aún quedan vigentes algunos de ellos. Estos se realizaron entre 1950 y 1985 y ofrecían condiciones muy ventajosas a los inquilinos, como la posibilidad de ocupar la vivienda de por vida y la opción de transmitir el derecho de alquiler a cónyuges e hijos. Los mismos se desarrollaron con el fin de ofrecer un alquiler estable y barato, permitiendo que las sucesivas generaciones pudieran heredarlo. Ahora bien, desde 1985 —momento en el cual se implementó el Decreto Boyer— se puso fin a la creación de este tipo de contratos bajo el mismo régimen. Los contratos de renta antigua que perduran a día de hoy están sujetos a condiciones específicas y, en algunos casos, pueden permitir al arrendador rescindir del mismo bajo algunas circunstancias.

Contrato de alquiler con opción a compra

Algunos de los contratos mencionados, como el contrato tipo de alquiler de vivienda habitual o el temporal, pueden ofrecer la opción a compra, si así se ha pactado previamente entre el arrendador y el arrendatario. En ellos se estipula un plazo para el arrendamiento de la vivienda y otro para poder proceder con la compraventa. En este artículo te explicamos qué es el alquiler con opción a compra y sus características al detalle.

¿Cómo puedo alquilar mi vivienda de manera segura?

¿Ya tienes claro qué tipo de contrato de alquiler vas a realizar? Entonces es hora de dar el paso definitivo y alquilar tu vivienda para fin decidido. Y para que lo hagas de manera segura y con la tranquilidad de cobrar mes a mes en SEAG te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado gracias al cual podrás cobrar tu cuota mensual sin problemas en caso de impago. Este está disponible tanto para alquileres destinados a vivienda habitual, así como para alquileres temporales de habitaciones, y hasta la recuperación de los mismos. Además, todos ellos incluyen un servicio de defensa jurídica de la mano de nuestro equipo de abogados que se encargará de llevar a cabo cualquier reclamación por impago de alquiler, asesorándote en todo momento y asumiendo todos los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas presupuesto? Contacta con nuestro equipo y disfruta de alquilar tu vivienda con total tranquilidad.

Uno de los mayores miedos que enfrentan los propietarios de una vivienda en alquiler es el de la inquiokupación, además del correspondiente impago del alquiler que tiene lugar antes de esta y del cual ya hemos hablado en numerosas ocasiones en SEAG. La inquiokupación es un término que hace referencia a la ocupación de la vivienda por parte del inquilino, ahora bien, debe diferenciarse de la ocupación ilegal expresada en el artículo 245 de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, puesto que no es lo mismo. A continuación, te explicamos todo lo que debes saber sobre inquiokupación, cómo tiene lugar y qué hacer si el inquilino no se va de la casa. ¡Sigue leyendo!

¿En qué consiste la inquiokupación?

La inquiokupación es un término que, lamentablemente, se ha vuelto popular en los últimos años y que se utiliza para referirse a la ocupación de una vivienda por parte de los inquilinos. Esto ocurre cuando el inquilino deja de pagar la renta y posteriormente decide no abandonar el inmueble. Ahora bien, como indicábamos en la introducción, debe diferenciarse de la ocupación ilegal y del allanamiento de morada, tal como es definida en el artículo 245 de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal que dice lo siguiente respecto a los okupas: “con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena” u “ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular”. Cuando el arrendatario pasa de inquilino a okupa no existe ni violencia ni intimidación, además el inmueble suele ser considerado su vivienda habitual. Es por esta razón que es lo mismo.

¿Y en qué influye todo esto? En primer lugar, en que no se considera una figura delictiva puesto que no se ha ingresado en la vivienda de manera violenta, forzando la cerradura o sin autorización del propietario. Por el contrario, existe un contrato de alquiler firmado por ambas partes, lo que implica un proceso judicial diferente.

En qué casos se suele dar la inquiokupación o inquilino okupa

Son varios los casos en los que puede tener lugar la inquiokupación, ahora bien, lo más habitual es que se presente de una de estas dos formas:

• El inquilino alega estar en situación de vulnerabilidad: Generalmente el proceso de una inquiokupación suele comenzar con el impago del alquiler, sumado a la reclamación del mismo y tramitación por vía legal del desahucio. En el momento en el que el inquilino pide la suspensión del desahucio por declararse en estado de vulnerabilidad social y/o económica pasa a ser inquiokupa, y esto retrasa el lanzamiento de la vivienda. Si quieres saber más sobre la situación del inquilino vulnerable y cómo prevenirla puedes informarte en este artículo.
• El inquilino simplemente deja de pagar: El inquilino firma el contrato de alquiler, paga la fianza y al poco tiempo (generalmente, en dos o tres meses) deja pagar. Sabe de antemano que va a dejar de pagar para convertirse en inquiokupa. Al igual que en el caso anterior, pueden pasar varios meses hasta has que el propietario pone la denuncia y toma acciones legales. Lo que le supone una enorme pérdida de tiempo y dinero.

Una duda muy habitual con respecto a la cuestión que analizamos en este apartado es la de si en un alquiler vacacional el inquilino no se va. En este caso debes saber que los alquileres turísticos y vacacionales se rigen por otra normativa, puesto que no se trata de alquileres destinados a ser una vivienda (ni temporal ni habitual). En estos casos, la policía debe desalojar el pisco ocupado en 24 horas. Es lo mismo que ocurriría, por ejemplo, en una habitación de hotel. Ahora bien, el problema puede aparecer en el supuesto de que no hayas legalizado la situación de tu inmueble y alguien se cuele en su interior. En este caso, al ser considerado un domicilio particular, la situación se complica.

¿Qué hacer si un inquilino no se va?

Lamentablemente la problemática de la inquiokupación es algo que está ahí y que no se puede negar, de hecho, lo más importante es tenerla siempre presente para poder evitarla a tiempo y la mejor forma de prevenirla es realizando un estudio de vulnerabilidad de los inquilinos. Con él podrás saber si serán capaces de asumir la cuota del alquiler, si tienen deudas pendientes o si han entrado en el fichero de inquilinos morosos. Pero no solo eso, también es fundamental prevenir los impagos —que es lo primero a lo que te enfrentarás en caso de toparte con un arrendatario que pasa de inquilino a okupa. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado SEAG podemos ayudarte en esto. Nos encargamos de realizar el estudio de solvencia de tus inquilinos y te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado para que, en caso de impago, sigas cobrando tu cuota mes a mes hasta recuperar la vivienda. SEAG te cubre la renta de tu vivienda hasta recuperarla. Además, nos encargamos de la reclamación del impago de alquiler y nos responsabilizamos de todos los trámites y costes derivados del mismo.

Por eso, si cuentas con nuestro servicio y te encuentras en la situación de que mi inquilino no se va, ¿qué debo hacer? No tendrás que preocuparte, ya que podrás seguir cobrando tus cuotas cómodamente hasta recuperar la vivienda. Por supuesto, independientemente de que cuentes con nuestro servicio o no, habrá que tramitar el desahucio por vía legal y esperar hasta su lanzamiento final. Ten en cuenta que este puede retrasarse durante meses dependiendo de la situación específica de cada quien.

El desahucio por impago permite al propietario pedir judicialmente la resolución del contrato y recuperar la vivienda cuando el inquilino no paga. No existe una espera mínima de varios meses para reaccionar, pero presentar bien la reclamación exige calcular la deuda, intentar la negociación previa cuando corresponda y acreditar cada paso.

En 2026 se han sucedido normas y titulares que pueden confundir. El RDL 2/2026 y el RDL 8/2026 dejaron de estar vigentes tras sus respectivas derogaciones parlamentarias; ninguno debe utilizarse como guía actual. Permanece el mecanismo ordinario de vulnerabilidad de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Un procedimiento fiable se construye con la norma vigente el día de actuar.

El primer impago ya permite preparar la reclamación

La falta de pago de una renta o de una cantidad que el inquilino deba asumir puede fundamentar la resolución del contrato conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Eso no significa que toda demora de horas deba acabar en demanda, sino que el propietario no necesita esperar a que la deuda sea inasumible.

Comprueba antes la fecha pactada, el medio de pago y si el ingreso se ha devuelto o está mal identificado. La posibilidad de desahuciar cuando el inquilino no paga depende de hechos demostrables, no de una captura aislada ni de una conversación telefónica.

Desde el primer retraso:

• Descarga el extracto completo del período.
• Conserva recibos devueltos y justificantes.
• Separa renta, suministros y otras cantidades.
• Registra pagos parciales sin ocultarlos.
• Evita mensajes que parezcan perdonar la deuda.

La cifra correcta es la primera defensa del expediente.

Calcula la deuda sin inflarla

Prepara un cuadro mensual con vencimiento, concepto, importe, pago y saldo. Si hay comunidad, IBI o suministros, comprueba que su repercusión sea válida y esté documentada. Una penalización escrita en el contrato no debe añadirse automáticamente sin revisar su legalidad.

Identifica a todos los arrendatarios y fiadores. Si dos personas firmaron, una separación o abandono de hecho no libera a ninguna por sí solo. También debes consignar la fianza, pero no aplicarla como pago de la última mensualidad mientras el contrato continúa.

Ejemplo práctico: la renta es de 900 euros y faltan abril y mayo. El inquilino pagó 300 euros indicando «abril». El cuadro reflejará 600 pendientes de abril y 900 de mayo, no 1.800. Esta precisión permite formular una propuesta de pago y una demanda sobre el mismo conflicto.

Antes de demandar puede ser obligatorio negociar

La Ley Orgánica 1/2025 estableció, con carácter general, un intento previo de solución negociada para los asuntos civiles declarativos. Es el requisito de procedibilidad, es decir, el paso que debe acreditarse para que la demanda pueda tramitarse. La mediación es una opción, pero también puede servir una negociación directa u otro medio legal.

La comunicación debe identificar contrato, inmueble, mensualidades e importe, y plantear una vía real de respuesta. La explicación sobre cómo reclamar un impago con negociación previa ayuda a ordenar el expediente, aunque las fechas y referencias del caso deban revisarse con la normativa vigente.

Conserva por separado:

1. El texto íntegro de la invitación o propuesta.
2. La prueba de envío, recepción o intento válido.
3. La constancia de respuesta o terminación sin acuerdo.
4. El contenido confidencial de las conversaciones.

No conviertas el intento negociador en una sucesión indefinida de mensajes. Si no hay solución, el abogado valorará cuándo queda cumplido y qué documentos pueden aportarse sin vulnerar la confidencialidad.

Qué se solicita en la demanda

El propietario puede pedir la resolución y recuperación del inmueble, reclamar las cantidades debidas o acumular ambas pretensiones cuando proceda. Acumular pretensiones, es decir, pedir en el mismo procedimiento la entrega de la vivienda y el pago, evita iniciar dos litigios separados.

El expediente suele necesitar:

• Contrato y anexos.
• Poder o acreditación de la representación.
• Cuadro de deuda y prueba bancaria.
• Requerimientos y acreditación de la negociación previa.
• Datos de localización del inquilino.
• Información sobre la condición del propietario cuando sea relevante.

La demanda no fija por sí sola el día de salida. Tras su admisión, el juzgado comunica al inquilino las opciones y señala fechas conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los errores de identificación o notificación pueden retrasar el recorrido.

La enervación puede conservar el contrato una vez

La enervación es la posibilidad de evitar el desahucio pagando o poniendo a disposición todas las cantidades reclamadas dentro del plazo procesal. Con carácter general solo puede utilizarse una vez y puede quedar impedida por un requerimiento fehaciente de pago realizado con la antelación legal, si el inquilino no atendió la deuda.

No todo burofax bloquea la enervación. Debe revisarse su contenido, la recepción, el importe y el tiempo transcurrido. Tampoco debe confundirse pagar después de una negociación con aceptar cualquier cálculo del propietario.

Si el inquilino paga, el juzgado resolverá según las circunstancias y podrá pronunciarse sobre costas. La estrategia del requerimiento debe decidirse antes de enviarlo, no cuando ya se ha presentado la demanda.

Vulnerabilidad y suspensión ordinaria del proceso

Los apartados 5 a 7 del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil mantienen un cauce para atender la posible vulnerabilidad en los desahucios de vivienda. El órgano judicial remite el caso a los servicios públicos para que evalúen la situación y propongan medidas. Tras oír a las partes, el tribunal decide de forma ponderada.

Si acuerda suspender, el plazo máximo es de dos meses cuando demanda una persona física y de cuatro cuando lo hace una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas públicas o agotado ese máximo, la suspensión se levanta automáticamente y el procedimiento continúa.

El juez puede valorar:

• Ingresos de la unidad familiar y peso de renta y suministros.
• Presencia de menores, dependientes o víctimas de violencia sobre la mujer.
• Información y medidas propuestas por la administración.
• Vulnerabilidad que también acredite el arrendador.
• Cualquier otra circunstancia probada en el expediente.

El RDL 2/2026 intentó prolongar otro régimen extraordinario hasta final de año, pero fue derogado el 28 de febrero. Vulnerabilidad no significa perdón de la deuda ni paralización indefinida. Para diferenciar este cauce de otras causas, resulta útil el mapa de tipos de desahucio y su finalidad.

No existe un plazo único para recuperar la vivienda

Desconfía de promesas como «tres meses garantizados» o «un año en todos los casos». El tiempo depende de la carga del juzgado, localización del inquilino, oposición, negociación previa, vulnerabilidad, incidencias de notificación y disponibilidad para el lanzamiento.

Conviene distinguir falta de pago, terminación del plazo y otras causas. Mezclar procedimientos produce estimaciones engañosas y hace que una media estadística se aplique a expedientes que no siguen el mismo recorrido.

Para seguir el caso, pide hitos, no adivinanzas:

1. Negociación iniciada y finalizada.
2. Demanda presentada y admitida.
3. Notificación efectuada.
4. Oposición o ausencia de ella.
5. Resolución y fecha de lanzamiento.

Una fecha señalada puede cambiar; el expediente debe explicar por qué y cuál es el siguiente paso.

Lo que el propietario nunca debe hacer

El impago no autoriza a entrar sin permiso, cambiar la cerradura, retirar pertenencias o cortar suministros. La vivienda sigue bajo posesión del inquilino hasta una entrega voluntaria válida o la ejecución judicial. Esas vías de hecho pueden generar responsabilidad y perjudicar la reclamación.

Tampoco conviene acosar, contactar con el trabajo o difundir la deuda. Las comunicaciones deben dirigirse a las personas obligadas, por canales razonables y con datos exactos. La firmeza jurídica es compatible con un trato respetuoso.

Si se negocia una salida, firma un acuerdo con fecha, deuda, llaves, estado y consecuencias. Recibir una copia de llave sin acta no prueba necesariamente que la vivienda esté libre.

Defensa jurídica y garantía para sostener el proceso

Un desahucio resuelve la posesión, pero no asegura por sí solo que el propietario recupere cada euro. La solvencia del deudor y la ejecución económica siguen su propio recorrido. Por eso conviene diferenciar la reclamación del caso actual y la protección contratada antes del impago.

La red de oficinas de SEAG para propietarios ofrece un punto de contacto, mientras el expediente concreto necesita revisión profesional. SEAG combina garantía de renta y defensa jurídica conforme al producto contratado, con acompañamiento durante la incidencia.

Si el impago ya se ha producido, reúne documentos y solicita valoración jurídica sin esperar a acumular meses. Para prevenir otra incidencia, establece antes de la firma un control de pagos y una protección de renta. Contacta con SEAG para informarte sobre el respaldo de cobro y reclamación del producto adecuado.

Un recibo de alquiler es un justificante que acredita (prueba documental) que se ha pagado la renta del alquiler por parte del arrendatario. Para un alquiler seguro, te contamos lo que necesitas saber en este artículo.

Este recibo verifica que existe una relación entre ambas partes, inquilino y propietario, y que se está cumpliendo con el pago del alquiler de la vivienda (o local), es decir, que el inquilino está cumpliento con el pago de la renta.

“El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”, explica la LAU al respecto en su artículo 17.

Asimismo, el recibo del alquiler, acredita la fecha del pago de la renta y, en consecuencia, si hay retrasos en el pago del alquiler.

Este documento (recibo) también puede quedar sustituído por el justificante bancario de la transferencia a la cuenta del arrendador (propietario) o por el recibo bancario del cobro (adeudo) en la cuenta bancaria del arrendatario (inquilino), siendo un medio muy cómodo de acreditar los pagos de las rentas  en el momento de realizar la declaración de la renta. 

Para un alquiler seguro, recuerda la importancia de contratar un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro, como SEAG. En caso de impago, esta empresa de servicios jurídicos se encargará de cubrir esas rentas mes a mes hasta recuperar la vivienda.

En determinadas ocasiones, en todo alquiler seguro, tras la llegada de un nuevo miembro de la familia u otras alteraciones en el núcleo familiar, tanto arrendatarios (inquilinos) como arrendadores (propietarios) se preguntan si pueden realizar obras en el inmueble alquilado. En otras ocasiones, son los arrendadores quienes presentan la voluntad de realizar obras o incluso se ven obligados a ello con tal de conservar la seguridad del inmueble.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace una distinción según el tipo de obra a realizar:

Obras de mejora: El artículo 22 de la LAU, establece que los inquilinos deberán soportar la realización de obras de mejora que no puedan esperar a la conclusión del arrendamiento. El arrendador debe notificar con al menos 3 meses de antelación la naturaleza de esta, su comienzo, duración y coste.

¿Y si el inquilino se niega? El arrendatario podrá desistir de su contrato durante un mes desde la notificación de las obras, siempre y cuando, estas afecten de modo relevante la vivienda arrendada y dispondrán de un plazo máximo de dos meses para rescindir el contrato de alquiler.

Importante: si el arrendatario decide soportar la obra, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, además del derecho a una indemnización de los posibles gastos derivados a causa de esta.

Obras del arrendatario: En caso de que las obras que quiera realizar el inquilino, tal y como se refleja en el artículo 23 de la LAU, modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios de manera sustancial, deberá solicitar el consentimiento expresado por escrito del arrendador.

¿Y si el inquilino no solicita el consentimiento? El arrendador podrá resolver el contrato de alquiler si, a pesar de su negativa, el inquilino decide realizar las obras sin la autorización del propietario. Por otro lado, si las obras finalmente se han realizado, el arrendador podrá solicitar que se entregue el inmueble en el estado anterior a las obras.

Importante: En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Arrendatarios con discapacidad: Si el inquilino o conviviente presenta un estado de discapacidad, podrán realizar las obras que sean necesarias para la adecuación del inmueble, siempre y cuando se le notifique de manera escrita al arrendador y no afecte a los servicios comunes ni conlleve una disminución de la seguridad del inmueble alquilado.

Importante: El inquilino deberá reponer la vivienda al estado anterior si así lo requiere el arrendador.

La realización de obras, entre otras modificaciones, pueden dar lugar a conflictos que conllevan al impago de las rentas. Por ello, es de suma importancia contar siempre con una Garantía de alquiler seguro.

En SEAG no solo tendrás asesoría legal, sino que además podrás contar con un profesional que, antes de proceder por vía judicial, hará todo lo posible por solventar la situación de manera amistosa.

Te recomendamos leer: “LA IMPORTANCIA DE LA MEDIACIÓN PROFESIONAL EN CASO DE IMPAGO”.

Ni todas las reparaciones deben ser asumidas por el propietario, así como tampoco por el inquilino. Es muy importante conocer lo que dice la normativa al respecto y especificarlo claramente en el contrato para evitar conflictos a futuro. A continuación, te detallamos todo lo que necesitas saber.

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Para responder a este interrogante, lo primero que debemos hacer es acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde se especifica, entre otras cosas, cuáles son las normas sobre la conservación de la vivienda. La información al respecto la encontramos en el artículo 21, que dice lo siguiente: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”. En la ley también se hace mención a que las pequeñas reparaciones a causa del desgaste por el uso ordinario deben ser asumidas por el inquilino (Artículo 21.4). Por otro lado, distingue varios tipos de actuaciones, como las mencionadas, pero también las que tienen que ver con reformas pequeñas y obras de mayor envergadura. En este artículo te lo explicamos con más detalle. En cualquier caso, la clave está en diferenciar entre lo siguiente:

• Reparaciones por uso ordinario: a cargo del inquilino.
• Mantenimiento de la habitabilidad: a cargo del propietario.
• Daños causados por el inquilino: responsabilidad del inquilino.
• Reparaciones urgentes: el inquilino puede hacerlas, pero el propietario debe reembolsarlas si eran necesarias.

Entonces, en un piso alquilado quién paga las reparaciones y cómo es el procedimiento

En el momento de hablar del procedimiento para realizar una reparación, sea del tipo que sea, debemos fijarnos también en lo que dice la LAU. Según el artículo 21.3 el inquilino debe informar al propietario lo antes posible sobre la necesidad de reparaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda y permitir su verificación. Si el inquilino realiza reparaciones, solo podrá reclamar su coste si eran urgentes y evitaban daños mayores. También entra en juego el desgaste o las imprudencias. Por ejemplo, el desprendimiento del techo es un deterioro sin culpa, mientras que una filtración causada por dejar una ventana abierta es responsabilidad del inquilino. Las reparaciones por uso ordinario, como cambiar bombillas o desatascar el lavabo, corresponden siempre al inquilino, según el artículo 21.4 de la LAU.

Casos concretos en un piso alquilado: ¿Quién paga las reparaciones?

Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece ciertas pautas, en la práctica siguen existiendo confusiones y desacuerdos entre propietarios e inquilinos. Para evitarlos es fundamental conocer qué tipo de arreglos corresponden a cada parte y en qué circunstancias. Es por eso que en este apartado queremos aclarar estas cuestiones con algunos ejemplos concretos y situaciones comunes, ayudando a entender de manera sencilla quién debe asumir cada reparación en un piso alquilado.

Sustitución de bombillas y más: Reparaciones por el desgaste del uso ordinario

Según el artículo 21.4 de la LAU las reparaciones derivadas del uso habitual de la vivienda corresponden al inquilino. Son pequeños arreglos que surgen por el paso del tiempo y el uso diario, por ejemplo, si la cisterna del inodoro deja de funcionar correctamente porque el mecanismo interno se ha desgastado por el uso, el inquilino deberá hacerse cargo de su reparación o sustitución. Algunos ejemplos de estas reparaciones a cargo del inquilino son las siguientes:

• Sustitución de bombillas fundidas
• Cambio de pilas en termostatos, mandos o detectores de humo.
• Desatascar el lavabo o la ducha por acumulación de residuos.
• Ajustar bisagras de puertas o ventanas.
• Reparar una persiana atascada por el uso continuado.

¿Quién paga la reparación del calentador en un piso alquilado? Reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad

De acuerdo con el artículo 21.1 de la LAU el propietario es responsable de las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino por un  mal uso, tal y como indicábamos más arriba. Por ejemplo, si el calentador deja de funcionar en invierno y el inquilino se queda sin agua caliente, el propietario debe repararlo o reemplazarlo para garantizar la habitabilidad de la vivienda. Vemos otros ejemplos a cargo del propietario:

• Averías en la instalación eléctrica que impidan el suministro de luz.
• Rotura de tuberías o fugas de agua por deterioro de la instalación.
• Reparación o sustitución de la caldera si deja de funcionar por desgaste.
• Problemas estructurales como grietas graves en paredes o desprendimiento del techo.

Roturas del mobiliario y averías causadas por el inquilino

Si un daño es provocado por el inquilino, él deberá asumir la reparación, independientemente de si afecta a la habitabilidad de la vivienda o no. Vemos un ejemplo práctico en el que el inquilino deja caer un objeto pesado y rompe una baldosa del suelo, en este caso deberá asumir el coste de su reparación, ya que el daño fue causado por su acción. Estos son algunos ejemplos comunes relativos al alquiler, quién paga las reparaciones y cuando estas deben ser asumidas exclusivamente por el inquilino:

• Rotura de cristales o espejos por un golpe accidental.
• Filtraciones de agua por dejar una ventana abierta durante la lluvia.
• Deterioro de electrodomésticos por un uso inadecuado.
• Pintadas o agujeros en las paredes para decoración personal.

Reparaciones urgentes

En casos excepcionales, el inquilino puede realizar una reparación urgente sin esperar la intervención del propietario, pero debe avisarle previamente. Estas reparaciones deben ser esenciales para evitar un daño mayor en la vivienda. Por ejemplo, si una tubería se rompe y empieza a inundar el piso, el inquilino debe contactar a un fontanero de inmediato y, posteriormente, presentar la factura al propietario para su reembolso. Otros ejemplos serían los siguientes:

• Una tubería rota que inunda la vivienda.
• Un cortocircuito que deja sin electricidad a toda la casa.
• Una cerradura dañada que impide acceder a la vivienda.

Daños por actos de vandalismo

Otro caso aparte es el de los daños causados por actos de vandalismo cometidos por un inquiokupa, quien no asumirá los gastos de reparación. En estos casos, los costes suelen descontarse de la fianza, aunque esta rara vez cubre la totalidad de los daños. Para mayor tranquilidad puedes contar con SEAG ya que ofrecemos una compensación de hasta 3.000 € desde el primer euro, sin las franquicias que imponen los seguros de alquiler. Además, SEAG ofrece protección contra el impago del alquiler, garantizando el cobro mensual para evitar pérdidas económicas. También brinda protección jurídica, respaldando legalmente a los propietarios para la reclamación del impago. Con estos servicios, SEAG aporta seguridad y tranquilidad en la gestión de alquileres.

Es habitual que el propietario se pregunte si puede imputar los gastos de comunidad en un alquiler, si el inquilino debe pagar el IBI, la tasa de basuras u otros gastos comunes o individuales. También es frecuente dudar sobre qué son exactamente los gastos comunes en un alquiler y cómo deben reflejarse para que el acuerdo tenga validez legal. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que muchas de estas cuestiones se pacten libremente. Sin embargo, es fundamental hacerlo de forma clara y detallada, ya que cualquier gasto que no se mencione expresamente será responsabilidad del propietario. A continuación, se analizan uno a uno los conceptos más habituales. ¡Vamos a ello!

¿Quién paga los gastos de comunidad en un alquiler?

Cuando un propietario encuentra al inquilino adecuado y llega el momento de redactar el contrato de arrendamiento, surgen muchas dudas sobre qué gastos puede asumir cada parte. Para garantizar un alquiler seguro y evitar conflictos futuros, es importante conocer qué conceptos pueden pactarse libremente, cuáles corresponden al arrendador por defecto y cómo deben reflejarse en el contrato. Si nos centramos en los gastos de comunidad en un alquiler, hay que tener en cuenta que estos pueden ser asumidos por el inquilino siempre y cuando esté pactado de forma expresa en el contrato. La LAU permite que propietario e inquilino acuerden la imputación de determinados gastos, incluidos los gastos de comunidad, siempre que quede por escrito y con indicación del importe anual. Por otro lado, la normativa se pronuncia claramente indicando que solo podrá incrementarse dicha suma por acuerdo entre las partes, de forma anual, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

Esto significa que, si el contrato no menciona nada, el propietario será quien pague la comunidad por defecto. Por eso es importante que el contrato detalle si se trata de un alquiler con gastos de comunidad incluidos o si estos se asumirán por el arrendador. En cualquier caso, el propietario debe tener presente lo siguiente:

• El acuerdo debe aparecer claramente en el contrato con una descripción de los gastos.
• Es recomendable especificar si se trata de gastos ordinarios o extraordinarios.

La comunidad puede incluir servicios como limpieza, ascensor, mantenimiento, jardinería o piscina, y el inquilino puede asumirlos si se pacta expresamente. En resumen, la clave para determinar quién paga la comunidad en un alquiler está en lo que figure por escrito.

¿Quién paga el IBI en un alquiler?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que, por regla general, corresponde al propietario. No obstante, la LAU permite pactar que lo pague el inquilino, siempre que el acuerdo figure expresamente en el contrato. Este punto debe redactarse con claridad, indicando que el arrendatario se encargará de pagar el IBI correspondiente a la vivienda durante la vigencia del contrato. Si no aparece por escrito, seguirá siendo responsabilidad del arrendador. Como se trata de un tema amplio y con matices fiscales, SEAG dispone de un artículo específico dedicado a explicar en detalle quién paga el IBI en un alquiler, aunque nuestra recomendación es que sea el propietario quien lo pague ya que se trata de un tributo que afecta a su propiedad.

¿Quién paga la tasa de basuras en un alquiler?

La tasa de basuras es uno de los conceptos que genera más dudas. Al igual que el IBI, es un tributo municipal que se asocia directamente al inmueble. La LAU permite pactar que el inquilino sea quien la pague, pero, igual que ocurre con los demás gastos, es imprescindible que el contrato de arrendamiento lo especifique de forma clara. La recomendación legal es que el contrato indique expresamente si el inquilino se encargará de asumir esta tasa, así como la periodicidad del pago. Si no se pacta nada, el propietario deberá hacerse cargo. Para quienes se preguntan quién paga la basura en un alquiler, la clave vuelve a ser la misma: lo que figure por escrito.

Otros gastos comunes y servicios individuales: ¿quién debe asumirlos?

Además de los conceptos principales, existen otros gastos habituales en el día a día de la vivienda. La LAU distingue entre gastos generales imputables al arrendador e individuales, vinculados al consumo personal del inquilino. Los servicios individuales como agua, luz, gas, internet o telefonía, siempre corresponden al inquilino. No es necesario pactarlo, aunque es recomendable indicarlo igualmente en el contrato para evitar dudas —y siempre que se pueda, cambiar el nombre del contrato con la compañía de suministros al inquilino que esté haciendo uso de ellos—. Estos gastos no se consideran gastos de comunidad en un alquiler, sino suministros propios del consumo del arrendatario.

También conviene diferenciar entre gastos ordinarios y extraordinarios de la comunidad. Los extraordinarios —como obras estructurales, reformas de portal o derramas— corresponden al propietario, salvo pacto excepcional, ya que no están vinculados al uso cotidiano de la vivienda.

Los gastos de comunidad en alquiler según la nueva ley: importancia de pactar con claridad

En los últimos años, la normativa ha puesto especial énfasis en la transparencia contractual. Aunque la LAU sigue permitiendo que el propietario repercuta los gastos comunes al inquilino, la recomendación es que el contrato detalle con claridad:

• Qué parte de la comunidad asume el inquilino.
• Si el importe está incluido en la renta o se paga aparte.
• Cómo se actualizará.
• Qué conceptos exactos están incluidos.

Esta claridad contractual es fundamental para evitar conflictos, especialmente en viviendas situadas en comunidades con servicios amplios o con gastos variables según las decisiones de la Junta.

La importancia de un alquiler seguro con garantías jurídicas

Cuando se pactan gastos adicionales en un contrato de alquiler es esencial que ambas partes comprendan sus obligaciones y que el propietario cuente con herramientas para garantizar el cumplimiento del contrato. Un sistema de alquiler garantizado como SEAG es especialmente útil en estos casos, ya que protege al propietario frente al impago de rentas, cubre daños por actos de vandalismo y ofrece defensa jurídica integral hasta la recuperación de la vivienda. Además, si surgen conflictos relacionados con el pago de los gastos pactados, contar con un equipo jurídico especializado permite resolver las incidencias con mayor rapidez y seguridad.

Los propietarios de inmuebles pueden establecer una serie de prohibiciones o limitaciones a la hora de alquilar una vivienda. Ahora bien, no todo lo que se establece en un contrato de alquiler de viviendas es legal. En estos casos se habla de cláusulas abusivas que pueden considerarse como nulas. A continuación, te explicamos qué es lo que se puede prohibir en un contrato de alquiler para que no tengas problemas en el futuro. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Se puede prohibir mascotas en un piso de alquiler?

Uno de los temas que genera más dudas tanto en propietarios como en inquilinos es el de las mascotas. Aunque la nueva Ley de Bienestar Animal reconoce a las mascotas como parte de la familia, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no establece una regulación específica sobre su presencia en viviendas alquiladas. Si el contrato prohíbe expresamente la tenencia de mascotas, el propietario podría reclamar al inquilino por los daños que estas causen en el inmueble. En cambio, si el arrendador permite animales en la vivienda, será más difícil exigir responsabilidades por los desperfectos que pudieran ocasionar. Ahora bien, se debe especificar correctamente. En este artículo te explicamos al detalle todo lo que necesitas saber sobre la prohibición de mascotas en un alquiler.

Se pueden prohibir las obras en un piso de alquiler

El tema de las obras es otro caso aparte, como ya hemos mencionado en alguna ocasión en SEAG. Como norma general debes saber que la vivienda debe ser devuelta tal y como se entregó, por lo que realizar obras sin el consentimiento del propietario está prohibido. Ahora bien, en algunos casos los inquilinos pueden negociar con el propietario la posibilidad de realizar alguna reforma para acomodar la vivienda a su gusto, a cambio de alguna mensualidad de alquiler o bien una reducción temporal de la renta (si le compensa al propietario), por supuesto, se debe pactar por escrito. En cuanto al color de las paredes, que es una de las dudas más habituales, el inquilino podría cambiarlo siempre que quiera (y sin avisar al propietario) con la condición de que al devolver la vivienda vuelva a pintarlas con el color original, ya que únicamente se trata de la apariencia y no afecta a la estructura —por supuesto, pueden haber pactos—. Es importante recalcar, en cualquier caso, que al igual que en el punto anterior todo debe estar especificado en una cláusula concreta.

Otras cosas que se pueden prohibir en un contrato de alquiler y las que no

En el contrato de alquiler se pueden (y se deben) especificar otras prohibiciones para que no haya problemas a posteriori, como la prohibición de realizar actividades ilegales o que generen molestias a los vecinos y al resto de inquilinos de una vivienda compartida, si es el caso. Pero también, la prohibición del subarriendo de la vivienda, que es una de las causas de conflictos entre arrendador y arrendatarios más comunes. Algunos ejemplos de prohibiciones legales son las siguientes:

• Realizar actividades comerciales o profesionales (si el uso es exclusivamente residencial).
• Subarrendar la vivienda o ceder el contrato a terceros sin autorización.
• Realizar fiestas o actividades ruidosas que perturben a los vecinos.
• Usar la vivienda para fines ilícitos (como actividades ilegales o fraudulentas).
• Tener más personas viviendo en el inmueble de las establecidas en el contrato.
• Instalar antenas, toldos o elementos exteriores sin permiso.

Por el lado contrario, también existen cosas que no se pueden prohibir en un contrato de alquiler. Como es lógico, existen derechos que el inquilino no puede perder, incluso si el contrato intentara limitarlos. Estos son algunos ejemplos de ello:

• Cambiar cerradura para tener protección adicional.
• Empadronarse en la vivienda alquilada. Es un derecho del inquilino y el propietario no puede negarse.
• Recibir visitas o tener invitados (siempre que no se conviertan en ocupantes permanentes no autorizados).
• Tener hijos o convivir con familiares. No se puede imponer restricciones sobre la estructura familiar del inquilino.
• Denunciar al propietario por incumplimientos (como no hacer reparaciones obligatorias).
• Ejercer derechos básicos, como la privacidad. El propietario no puede entrar sin consentimiento del inquilino.
• Rescindir el contrato antes de tiempo sin causa justificada (salvo por impago o incumplimiento grave).
• Prohibiciones que afecten al uso de la vivienda con normalidad y disfrutarla sin limitaciones más allá del uso razonable.

Por supuesto, en caso del incumplimiento de las prohibiciones el arrendador puede resolver el contrato, tal y como se especifica en el artículo 27 de la LAU (esta cláusula también aplica a la inversa, es decir, a cualquier de las partes que incumpla el contrato). Ahora bien, la resolución de un contrato por incumplimiento puede generar una serie de problemas significativos para el propietario, especialmente cuando se enfrenta a un impago de alquiler. El proceso legal de desahucio y reclamación de deudas puede ser largo, costoso y generar incertidumbre. Además, muchos propietarios temen que el impago de una cuota mensual afecte gravemente a sus finanzas y que, en caso de conflicto, el proceso judicial se alargue durante meses. Contar con un servicio de garantía con SEAG ofrece múltiples ventajas, ya que cubre el impago de las cuotas mensuales, proporciona protección jurídica para emprender la reclamación de la deuda de manera rápida y eficiente, y ofrece otros servicios que brindan seguridad y tranquilidad al propietario. De este modo, el arrendador puede evitar los riesgos innecesarios y asegurarse de que su inversión esté protegida ante cualquier problema con el inquilino.

Las relaciones afectivas entre las personas sufren cambios constantemente, por lo que no es de extrañar que nuestro inquilino se separe, y decida marcharse del inmueble alquilado o esté obligado a ello. ¿Qué hacer para un alquiler seguro?

En caso de separación, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se pronuncia al respecto, y responde a las principales dudas que nos pueden surgir: ¿puede permanecer en el inmueble la ex pareja de mi inquilino si no ha firmado el contrato de alquiler? ¿Debe formalizarse un contrato nuevo? ¿Cómo debe el arrendatario informarme de su voluntad de quedarse en el inmueble?

En el artículo 15 de la LAU, se establece que, en los casos de nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar haciendo uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.

Por lo tanto, a pesar de que la ex pareja de tu inquilino no conste en el contrato de arrendamiento, podrá continuar en el inmueble si así se dispone judicialmente. Además, por esta misma razón, no será necesario firmar un nuevo contrato, dado que el cónyuge, a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

No obstante, la voluntad del cónyuge de continuar en el inmueble deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de esta que afecte al uso de la vivienda.

Le recomendamos, en todo caso, contar con un grupo de expertos en esta materia para continuar garantizando su alquiler seguro. Recuerde que SEAG dispone de un servicio de asesoramiento jurídico, por lo que nuestros abogados podrán guiarle ante situaciones como esta.

Lamentablemente, que un inquilino fallezca es una situación que puede darse en algunos casos y esto implica ponerse al día en cuanto a las cuestiones legales relacionadas con la situación del alquiler, sobre todo si tiene familia y el contrato sigue en vigor. Es por eso que en este artículo te hablamos sobre los aspectos más importantes a tener en cuenta en estos casos. Vamos a ello.

¿Qué hacer si tu inquilino fallece?

Los alquileres en España están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como hemos explicado en varias ocasiones. Esta ley contempla todos los aspectos del alquiler, incluida la muerte del arrendatario (inquilino). En concreto, esto aparece especificado en el artículo 16, en el cual se establecen varios supuestos relacionados con la subrogación del contrato. Este término, para quienes no lo conozcan, se refiere a cambiar el titular de un contrato por otro transmitiendo los derechos y obligaciones del mismo al tercero, que será el nuevo titular. La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que en caso de muerte del arrendatario, el contrato podrá subrogarse a:

1. El cónyuge del arrendatario que conviviera con él.
2. La persona que haya estado conviviendo con el arrendatario de forma permanente y en análoga relación de afectividad a la del cónyuge. Ahora bien, siempre y cuando lo haya hecho al menos durante los dos años anteriores. En caso de tener descendencia en común, basta con la mera convivencia.
3. Los descendientes del arrendatario sujetos a tutela o que hubiesen convivido durante los dos años precedentes.
4. Los ascendientes del arrendatario que hayan convivido con él durante los dos años precedentes.
5. Otras personas distintas a las mencionadas que sufran de minusvalía igual o superior al 65%, siempre y cuando tengan relación de parentesco de hasta tercer grado con el arrendatario y que hayan convivido con él durante los dos años precedentes.

La ley contempla, así mismo, los supuestos en los que coexisten varias de las personas mencionadas en este listado y especifica que a falta de un acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, entonces se rige en el orden establecido. Aunque hay circunstancias excepcionales, en concreto, los padres septuagenarios son preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, por otro lado, tendrá preferencia el más próximo en grado; y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Y si hay casos de igualdad en preferencia, entonces la subrogación se resuelve a favor de la persona que tenga una minusvalía igual o superior al 65%, y en caso de ausencia de esta situación, a quien tenga más cargas familiares y, en última instancia, a favor del descendiente menor de menor edad, ascendiente de mayor edad o hermano más joven.

¿Siempre se tiene que subrogar el contrato tras el fallecimiento del inquilino?

No, la ley únicamente especifica que la subrogación del contrato debe realizarse cuando existe una persona con derecho a la subrogación, tal y como se especifica en el apartado anterior, en caso contrario el arrendamiento quedará extinguido. El contrato de arrendamiento terminará si en un plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el propietario no recibe una notificación por escrito que incluya: el certificado de defunción, la identidad de la persona que tomará el lugar del fallecido, su relación familiar con este, y pruebas de que cumple con los requisitos legales para hacerlo.

¿Se acaba el contrato de alquiler con el fallecimiento del inquilino?

Depende de lo que se fijara previamente en el contrato y en qué momento haya tenido lugar el fallecimiento. Tal y cómo expone la Ley de Arrendamientos Urbanos, en contratos de alquiler con una duración inicial mayor a cinco años (o siete años si el propietario es una empresa), se puede acordar que no haya derecho a subrogación tras el fallecimiento del inquilino, siempre que esto ocurra después de los primeros cinco o siete años, según corresponda. También se puede pactar que el contrato termine a los cinco o siete años si el inquilino fallece antes de ese tiempo. Sin embargo, no se podrá renunciar a este derecho si las personas que podrían subrogarse están en situación de vulnerabilidad, como menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.

¿La deuda del inquilino fallecido pasa a un tercero?

Las últimas cuotas las debe asumir la persona en la que se subrogue el contrato, ahora bien, si pasados los tres meses el contrato se extingue y nadie ha reclamado la subrogación, todos los posibles sucesores del inquilino, excepto aquellos que renuncien notificándolo por escrito al propietario dentro del mes siguiente al fallecimiento, serán responsables de pagar la renta de esos tres meses. En el caso de tener una deuda, la persona que asuma la subrogación, heredará también la deuda pendiente, tal y como ocurre con las herencias (se aceptan tanto los activos como las deudas). Si te encuentras en la situación de subrogar el contrato, pero no conoces al nuevo inquilino, recuerda que en SEAG te ofrecemos un alquiler garantizado mejor que el de cualquier seguro. El servicio que prestamos está pensado para que puedas seguir cobrando tus cuotas en caso de sufrir un impago de alquiler (y de forma indefinida hasta la recuperación del inmueble).

Además, la prestación de nuestro servicio incluye la protección jurídica integral. Nos ocupamos de todo el proceso de reclamación del impago asumiendo los gastos derivados. Por otro lado, contarás con una cobertura de hasta 3.000 euros por daños ocasionados por actos de vandalismo (sin imponer franquicias) y también contarás con protección contra la okupación en los 3 meses siguientes desde la finalización de la garantía de alquiler. ¿Tienes dudas? Contacta con nuestro equipo para que podamos asesorarte.

Qué debo hacer con las pertenencias del inquilino fallecido

Ahora que ya sabes qué pasa si tú inquilino fallece y quién tiene el derecho a subrogar, queda responder a qué se debe hacer con sus pertenencias. La respuesta, en este caso, es sencilla. Las pertenencias pasarán a sus descendientes, ascendientes o personas con relación de parentesco, tal y como ocurre en cualquier herencia. Ahora bien, en caso contrario, si no hay nadie que se encargue de ello, pasará a ser de su propiedad.

La gestión de un contrato de alquiler genera muchas preguntas, pero pocas tan frecuentes como la de si un propietario puede negarse a recibir el pago de las rentas. Al alquilar una vivienda, la renta es la obligación principal del inquilino y el derecho básico del arrendador. Sin embargo, puede existir confusión sobre cómo debe aceptarse ese pago y qué ocurre cuando aparece una deuda acumulada, ya sea por retrasos o impago continuado.

Entender la obligación de aceptar el pago de la renta, las consecuencias de rechazarlo y las buenas prácticas para gestionar situaciones conflictivas es clave para cualquier propietario que quiera proteger su alquiler desde el punto de vista legal y preventivo.

¿Qué significa aceptar el pago de las rentas?

Aceptar o rechazar el pago de las rentas no es solo un acto físico de recibir dinero. En términos jurídicos, se refiere a la conducta del propietario cuando el inquilino quiere cumplir con su obligación de pagar el alquiler estipulado en el contrato.

La forma de pago debe estar reflejada en el contrato de arrendamiento. Lo habitual es que se establezcan métodos como:

• Transferencia bancaria a la cuenta designada por el propietario.
• Domiciliación bancaria a favor del arrendador.
• Ingreso por giro bancario.
• Pago en efectivo con recibo firmado.

Aunque el pago presencial en metálico con justificante es posible, en la práctica se recomienda siempre el uso de cuentas bancarias para evitar dudas sobre si la renta fue satisfecha y para dejar registro claro y verificable.

Si el contrato recoge el método de pago acordado y el inquilino lo utiliza, el propietario no puede negarse a recibirlo sin incurrir en un problema jurídico.

La obligación objetiva de recibir el pago

Desde una perspectiva jurídica, cuando existe una renta debida y el inquilino ofrece el pago utilizando los mecanismos pactados, el propietario no puede negarse a recibirlo. Negarse a aceptar el pago cuando éste se ofrece de forma correcta e inequívoca equivale a un incumplimiento por parte del arrendador que se denomina mora accipiendi, es decir, mora por negativa a recibir la prestación del deudor.

La mora accipiendi ocurre cuando el acreedor —en este caso el propietario— impide que el deudor cumpla con su obligación simplemente negándose a aceptar el pago que se le ofrece de forma legítima. En ese escenario, el arrendatario queda liberado de su obligación solo si consigue consignar o acreditar judicialmente que intentó pagar y que el propietario rehusó recibirlo.

Por eso, rechazar el pago en un proceso conflictivo puede perjudicar al arrendador en un eventual procedimiento de impago, porque se interpretará que no colaboró para que se saldara la deuda.

¿Qué debe hacer el inquilino si el propietario no acepta el pago?

Si el propietario se negase a aceptar un pago de renta que legítimamente se ofrece, el inquilino debe consignar la cantidad en el juzgado o en el órgano competente para demostrar que hizo lo necesario para cumplir con su obligación.

La consignación judicial funciona como prueba de que el deudor ha intentado pagar, y al estar acreditado, el propietario no puede alegar rechazo injustificado. Este procedimiento se utiliza para que el inquilino quede liberado de la deuda a efectos jurídicos, pero también sirve para proteger al propio arrendador de alegaciones posteriores.

¿Puede el propietario elegir cómo quiere recibir el pago?

Sí, siempre que esa forma de pago esté clara en el contrato de arrendamiento. Los propietarios suelen preferir métodos que dejan huella documental, como transferencias o domiciliaciones bancarias, precisamente para evitar disputas sobre si el pago se realizó o no.

Pagar en efectivo no es ilegal, pero obliga a que exista un comprobante firmado que deje claro que se ha recibido la cantidad. En este sentido, no es recomendable depender exclusivamente de pagos en metálico, porque la falta de un registro bancario puede dificultar la prueba en caso de conflicto.

¿Qué ocurre cuando hay un procedimiento judicial por impago de rentas?

Cuando un inquilino deja de pagar y se inicia un procedimiento judicial por impago, la regla es que el propietario no puede negarse a recibir el pago que se ofrece en ese marco procesal, independientemente de las tensiones que haya entre las partes.

Si el arrendatario quiere saldar la deuda durante el procedimiento, el arrendador debe aceptarlo. Si no lo hace, se considerará que ha incurrido en incumplimiento por falta de cooperación. El concepto de mora accipiendi vuelve a aplicarse en este contexto, porque la parte deudora está dispuesta a pagar y es el propietario quien obstaculiza la liberación de la deuda.

Esto también tiene implicaciones en el desarrollo del juicio, porque una conducta de rechazo injustificado puede interpretarse como mala fe.

Buenas prácticas para evitar conflictos con el pago de las rentas

Para evitar llegar a situaciones tensas, los propietarios pueden aplicar buenas prácticas desde el inicio del contrato y a lo largo de su vigencia:

1. Establecer con claridad la forma de pago en el contrato, preferiblemente en cuentas bancarias en vez de efectivo.
2. Incluir un anexo con las cuentas bancarias actualizadas y firmas para evitar errores de transcripción.
3. Solicitar justificantes o extractos bancarios si hay duda de recepción.
4. Comunicar por escrito cualquier cambio de cuenta con antelación.
5. Registrar todos los pagos realizados para tener trazabilidad en caso de discrepancias.

Estas prácticas no solo mejoran la relación contractual, también son requisitos importantes si en algún momento decides activar opciones de respaldo frente al impago, como puede ser una cobertura externa al contrato de alquiler.

Señales de que existe resistencia indebida del propietario

Algunas conductas del propietario que pueden considerarse resistencia indebida a recibir pagos son:

• Negarse a aceptar transferencia o ingreso en la cuenta pactada sin motivo válido.
• Ignorar o retrasar de forma injustificada la entrega de justificantes cuando el inquilino prueba que pagó.
• No actualizar la información de cuenta bancaria cuando cambia y no notificarlo.

Si estas situaciones proliferan, el inquilino puede acreditar el intento de pago, lo que puede revertir la posición del arrendador ante un juzgado.

¿Qué pasa si el propietario exige condiciones no pactadas para aceptar el pago?

Un propietario no puede imponer condiciones adicionales a la hora de recibir el pago de la renta que no estén reflejadas en el contrato. Por ejemplo, exigir el pago en un formato distinto al pactado, pedir un recibo especial sin justificación o condicionar el pago a otros incumplimientos son prácticas que pueden considerarse abusivas o contrarias a la buena fe contractual.

El contrato es la referencia. Si el método está fijado y el pago se ofrece conforme a lo pactado, el propietario debe aceptarlo.

El rol de la documentación y prueba en pagos de alquiler

Documentar cada pago es esencial, no solo para evitar disputas sobre si se pagó o no, sino también para proteger los derechos de ambas partes. Archivar transferencias, extractos bancarios y justificantes firmados es una práctica que ayuda en procedimientos de reclamación o impago.

Además, determinadas coberturas preventivas pueden requerir que exista un registro documental claro de pagos y de situaciones conflictivas. Para entender cómo funcionan algunas opciones de protección adicionales, como una garantía de impago de alquiler, es útil revisar las diferencias entre estas soluciones y los seguros tradicionales, ya que las coberturas y requisitos documentales varían según la oferta y el proveedor elegido.

¿Puede esto influir en cómo gestionas otros aspectos del alquiler?

Sí, la obligación de aceptar el pago si se ofrece legítimamente afecta a la forma en la que gestionas otros elementos del contrato, como:

• Actualizaciones de renta y revisiones de precios.
• Plazos de aviso para finalización o prórroga.
• Normas de convivencia y penalizaciones por uso indebido.

Todo esto debe estar alineado con lo pactado y con las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y demás legislación aplicable. Cuando las cláusulas son claras y la documentación de pago está en orden, se reduce el riesgo de interpretaciones contrarias.

Acceso a respaldo jurídico y protección adicional

En momentos en que el pago se complica o el contrato entra en conflicto, puede ser útil conocer las soluciones de respaldo que existen fuera del contrato mismo. Por ejemplo, cuando valoras soluciones de protección del alquiler que aportan defensa jurídica y respaldo ante situaciones complejas, es importante entender cómo se articula ese apoyo.

Si quieres analizar en qué casos puede ser útil una prestación de garantía frente al impago de alquiler y qué requisitos documentales suelen exigirse para activar ese respaldo, revisa con detalle las prestaciones disponibles.

Checklist práctica

• El método de pago debe estar claro en el contrato.
• Acepta todos los pagos realizados conforme a lo pactado.
• Usa cuentas bancarias preferentemente para tener huella documental.
• Guarda justificantes y extractos bancarios de cada pago.
• No impongas condiciones adicionales no pactadas.
• Si el pago se ofrece durante un procedimiento, acéptalo para evitar mora accipiendi.
• Consulta opciones de respaldo adicional si el escenario de impago se vuelve recurrente.

¿Quieres proteger tu alquiler de forma integral?

Aceptar el pago de las rentas cuando el inquilino quiere cumplir con su obligación es un principio básico del alquiler. Aun así, el impago puede surgir y generar incertidumbre. Para comprender qué opciones existen que combinan garantía de cobro y apoyo jurídico especializado ante impago, puedes informarte sobre las prestaciones del seguro de impago de alquiler y evaluar si encajan con tus necesidades como propietario.

Para tener un alquiler seguro de tu local-vivienda es importante disponer de la cédula de habitabilidad.

Una de las grandes tendencias que se está desarrollando en el mercado inmobiliario actual, son las reformas de locales convertidos en vivienda. Parece una solución a la falta de oferta de viviendas en alquiler. Sin embargo, hay algo importante a considerar en el momento de alquilar un local-vivienda: la cédula de habitabilidad, que se trata de un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas para poder ser habitada.

Estas condiciones van a depender de las exigencias de cada comunidad autónoma. Sin embargo, lo esencial es la superficie útil mínima de la vivienda y de cada una de las diferentes estancias (habitaciones, cocina, lavabo,…), la accesibilidad y la altura libre de suelo a techo y las dotaciones mínimas de suministros (agua y electricidad). 

A los propietarios de un local-vivienda les suele surgir la siguiente pregunta: ¿es obligatorio tener la cédula de habitabilidad para poder alquilar el inmueble? La respuesta es muy sencilla: depende de cada CCAA. En el caso de Asturias, Cantabria, Cataluña, La Rioja, Navarra y Murcia, es obligatorio.

La principal razón es porque esta cédula de habitabilidad determina que la vivienda cumple con los requisitos de salubridad, higiene y solidez para poder ser habitada como vivienda. Por lo tanto, es necesario y, en algunas comunidades autónomas, es obligatorio disponer de una cédula de habitabilidad en el momento de alquilar una vivienda. Además, sin esta, va a ser muy complicado dar de alta los servicios de suministro de luz, agua y gas.

Alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad puede traer como consecuencia ganarse una gran multa, sobre todo en Cataluña, donde está considerado como una infracción grave con sanciones de hasta los 900.000 euros.

Esto anterior, se debe a que si una persona entra en tu vivienda sin este documento, podrías poner en peligro la seguridad de las personas que vivan en la misma, en especial, cuando se trata de un local que ha sido reformado y transformado en una vivienda. 

Una vez tengas esta cédula de habitabilidad, llegado el momento de alquilar tu vivienda, te recomendamos contratar el alquiler garantizado de SEAG, para que en caso de impago, nosotros nos encargaremos de cubrir tu renta mensual hasta recuperar la vivienda.

Alquiler seguro con SEAG.

En el momento de alquilar una vivienda hay varios aspectos a los que debes prestar atención. Aparte de alquilar con las garantías de cobrar tu cuota mensual en caso de impago, te recomendamos prestar atención a la cobertura de los daños por actos de vandalismo del inquilino e informarte de qué se considera como tal y qué no. Y es que los problemas de vandalismo se repiten con más frecuencia de lo que puedes creer, por ende, en este artículo hemos elaborado una guía para responder a las dudas más frecuentes. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es vandalismo en una vivienda alquilada?

Para responder a qué es vandalismo hay que tener en cuenta, en primer lugar, qué son los daños materiales, que consisten en el deterioro, rotura o pérdida de bienes y pueden ser producidos por diferentes causas. Estas son las siguientes:

• Causa accidental: No hay un culpable, sino que las circunstancias eran imprevisibles y no se podía hacer nada para evitarlo.
• Causa negligente: Los daños, en este caso, se producen por falta de mantenimiento o de cuidado al hacer uso de un bien.
• Causa intencional: El daño se produce con mala fe, con el fin de causar el deterioro o la pérdida del bien.

Los actos de vandalismo son conductas malintencionadas y dañinas contra la propiedad ajena que se manifiestan con violencia, además de ser visibles y evidentes a simple vista. Un acto de vandalismo, por lo tanto, es un acto destructivo, intencionado e injustificado que ocasiona daños materiales a los bienes ajenos, en el caso concreto, a los bienes existentes en un inmueble alquilado. Los daños son realizados por el inquilino o inquilinos que residen en la vivienda, además, tampoco existe el ánimo de lucro —como ocurre con el hurto, que busca el enriquecimiento de responsable—.

Daños en vivienda alquilada que se consideran vandalismo

Para saber quién paga los daños en un piso de alquiler, es importante aprender a identificar qué se considera vandalismo y qué no. Por supuesto, hay casos evidentes que pueden observarse nada más abrir las puertas del inmueble cuando el inquilino destroza el piso, pero si no es tan fácil de identificar, estos ejemplos te servirán de referencia:

• Golpear las puertas hasta terminar destrozándolas.
• Golpear el lavabo hasta dejarlo roto e inservible.
• Romper cristales de ventanas.
• Arrancar las persianas.
• Romper o agujerear considerablemente las paredes.
• Arrancar los marcos.
• Rotura de las tapeta, marcos y carpintería de puertas.
• La rotura de piezas cerámicas del baño en las que para la rotura se haya necesitado ejercer una fuerza violenta y mal intencionada.
• El rayado malintencionado (y no por desgaste de un uso normal del suelo de madera o parquet).

¿Qué no se considera vandalismo en un alquiler?

Determinar qué es vandalismo y qué no puede, en ocasiones, generar ciertas dudas. Aunque en el punto anterior hemos explicado cuáles son los casos más comunes, también es importante dejar claro qué no es para que no haya confusiones. Y es que es muy habitual confundir vandalismo con deterioro cuando finaliza el alquiler, como por ejemplo al observar las paredes extremadamente sucias se juzga la limpieza, pulcritud o educación del inquilino. Sin embargo, no es un acto de vandalismo puesto que, como comentábamos en el punto anterior, no se ocasiona con mala fe o de manera intencionada con el fin de causar daño. Lo mismo al encontrarnos con un horno de cocina lleno de grasa por no haber mantenido una limpieza adecuada durante toda la estancia. Todo lo que tiene que ver con una falta de limpieza, un desgaste por el uso o una causa accidental no se considera vandalismo. Algunos ejemplos de ello son los siguientes:

• Deterioro en la pintura del inmueble.
• Desgaste o falta de mantenimiento en los electrodomésticos unidos a la cocina, tales como
• horno, extractor, vitrocerámica, etc.
• Pequeñas roturas o daños en enseres.
• Rozamientos, desconchado de pintura, humedades en paredes.
• Pequeños desperfectos que estén producidos por desgaste mecánico, es decir, por el uso intensivo del bien tales como tiradores, manetas, grifería, interruptores, etc.
• La falta de limpieza, mantenimiento y desalojo del inmueble.

Cómo denunciar vandalismo

Es importante dejar claro que los actos de vandalismo constituyen un delito de daños y son objeto de condena por su voluntariedad e intencionalidad. Ahora bien, cómo podemos denunciarlos, qué plazo para reclamar daños al inquilino debemos tener en cuenta. ¡Lo vemos!

Demanda por daños en vivienda alquilada

No siempre es necesario llevar a cabo una demanda, ten en cuenta que si los daños pueden cubrirse con el depósito de fianza legal que el arrendador recibió al inicio de contrato, entonces será suficiente. Ahora bien, en el supuesto de que la fianza no alcance se deberá iniciar el proceso de reclamación. Este debe denunciarse ante la policía o el juzgado de guardia. Además, es aconsejable que el arrendador disponga de un anexo fotográfico detallado y firmado por el arrendatario y por él. Este servirá como acreditación del estado en el que se entregó el inmueble. Ten en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no indica ningún plazo para reclamar daños al inquilino, ahora bien debe realizarse antes de volver a poner la casa en alquiler. En cualquier caso, se recomienda que sea antes de los 30 días posteriores que son los que establece la ley para devolver la fianza al inquilino.

En caso de que prospere la denuncia, dentro del propio procedimiento penal, el propietario del local podrá reclamar la compensación por los daños y perjuicios ocasionados. Además de la sanción para el inquilino, el delito constará en los antecedentes penales del autor.

Reclamar daños en vivienda alquilada a un seguro de alquiler

En SEAG te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado qué, además del impago, contempla los daños por actos de vandalismo, tanto en el alquiler de larga duración de toda la vivienda, como en el alquiler de habitaciones de forma temporal. Compensamos daños por actos de vandalismo en tu inmueble alquilado hasta 3.000 €, desde el primer euro, a diferencia de un seguro alquiler que siempre imponen franquicias. Para optar a esta compensación es imprescindible adjuntar al contrato de arrendamiento el anexo fotográfico de la vivienda firmado por los inquilinos que demuestre el estado inicial del inmueble. Es importante, así mismo, comunicarlo a la compañía de cara a la recuperación o finalización del contrato y a la mayor brevedad posible.

Sociedad Española de Alquiler Garantizado pone a tu disposición asesoramiento legal telefónico para resolver todas las dudas que tengan que ver con tu alquiler. Recuerda que si alquilas tu vivienda queriendo que ese alquiler sume y no reste, lo mejor que puedes hacer es contar con una empresa de alquiler seguro para protegerte frente a los actos de vandalismo.