¿Se puede reformar un piso alquilado? Lo que dice la ley

Una de las dudas más habituales por parte de los propietarios de inmuebles es la de si se puede reformar una vivienda mientras está alquilada. De hecho, esto es más habitual de lo que parece, sobre todo cuando se alquila la vivienda por necesidad y previamente no se disponía de los ingresos necesarios para realizar la reforma. También puede ocurrir que se requiera una reforma a causa de los daños que ha ido sufriendo la vivienda a lo largo del tiempo. En cualquier caso, en este artículo respondemos al interrogante de si es posible reformar un piso de alquiler mientras está alquilado y lo que dice la ley.

Reformar piso alquiler: ¿Es posible?

Es normal que existan muchas dudas a la hora de distinguir entre lo que puede hacer o no puede hacer un propietario al alquilar una vivienda, y viceversa, sobre todo, en el caso de las reformas y las obras. Pero, ¿realmente es posible o estamos incumpliendo la ley? La respuesta es sí, es posible realizar una reforma de piso en alquiler mientras está arrendado, pero hay que tener en cuenta siempre lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En concreto, debemos fijarnos en el artículo 21 y 22. En ambos artículos se explica en qué casos reformar un piso de alquiler es posible, incluso aunque esté arrendado. ¡Lo vemos!

Qué dice la ley sobre reformar un piso de alquiler arrendado

El artículo 21 y 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos explica que se pueden realizar reformas en tres casos concretos, cuando se trata de obras de conservación de la vivienda, pequeñas reparaciones y obras de mejora

Obras de conservación de la vivienda de alquiler

Tal y como estable la ley en el artículo 21, el arrendador está obligado a realizar (y sin derecho a elevar por ello la renta) “todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. El punto 1 de este artículo subraya, no obstante, que el arrendador queda eximido de la responsabilidad cuando se trate de un hecho imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1564 del Código Civil. Ahora bien, ¿Qué dice al respecto sobre el hecho de realizar la reforma mientras el inquilino está viviendo en el inmueble?

Tal y como puede leerse en el punto 2 del artículo 21: “Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda”. Es decir, si existe una necesidad imperiosa de realizarla, el inquilino no podrá negarse a dicha reforma. Ahora bien, si la obra dura más de 20 días, entonces deberá disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario ha sido privado.

Pequeñas reparaciones de la vivienda en alquiler

Esto es algo que aparece especificado en punto 4 del artículo 21 de la ley LAU, y dice lo siguiente: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Además, la jurisprudencia estable que una pequeña reparación es aquella cuyo coste es inferior a los 150 euros.

Obras de mejora en el piso alquilado

También es posible reformar un piso alquilado siempre y cuando se trate de obras de mejora, tal y cómo aparece reflejado en el artículo 22. Esto quiere decir que “El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”. Ahora bien, al igual que en el primero de los casos, el arrendatario que soporte este tipo de reforma u obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que quede inhabilitada, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar, si se diera el caso.

¿Cómo notificar de la reforma de un piso de alquiler al arrendatario?

Como imaginarás, para poder llevar a cabo una reforma es necesario notificar previamente al arrendatario, pero también a la inversa. Además, el arrendador no podrá subir la renta por dicha reparación y, en caso de urgencia, el arrendatario podrá hacerse cargo siempre y cuando cuente con el consentimiento del propietario —y, por supuesto, el arrendador deberá pagar posteriormente el coste de la obra y reparación—. Vemos los supuestos:

En el caso concreto de reformar un piso de alquiler para la conservación de la vivienda el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de las reparaciones y deberá facilitar al propietario la verificación directa del estado de la vivienda por sí mismo o por los técnicos que designe. A partir de ese momento, la ley dice lo siguiente: “En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.

Ahora bien, si se trata de obras de mejora en el piso alquilado, entonces el arrendador deberá notificar por escrito al arrendatario con una antelación, como mínimo, de tres meses. Además, deberá indicar su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Esto aparece especificado en el punto 2 del artículo 22 de la ley LAU: “El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible”. Es importante dejar claro que, en este caso, el inquilino puede rescindir el contrato de forma legal, aunque no haya finalizado el tiempo en este caso, cuando las obras afecten de manera relevante a la vivienda alquilada. El arrendamiento, por tanto, se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento y durante los cuales las obras no podrán comenzar.

En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) estamos aquí para ayudarte a alquilar tu vivienda de manera segura, tanto si tienes pensado realizar una reforma como si no, y en el supuesto de que surja la necesidad de realizar obras de mejora no esperadas. Te prestamos un servicio frente al impago de alquiler para que sigas cobrando tu cuota mes a mes en el supuesto de encontrarte frente a esta situación. Además, te brindamos protección jurídica integral mediante la cual nos encargamos de reclamar el impago y todos los gastos derivados del proceso. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo sin compromiso.

Quién puede avalar y cuáles son las obligaciones del avalista en un contrato de alquiler

En el momento de alquilar una vivienda el propietario del inmueble tiene derecho a pedir una fianza, esta es obligatoria en todos los arrendamientos tal y como se especifica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta debe ser equivalente, como máximo, a una mensualidad de renta, tal y como hemos explicado en alguna ocasión en nuestro blog y a través de las redes sociales. Ahora bien, hay que tener en cuenta que como arrendador también tiene derecho a pedir un avalista en el momento de firmar el contrato, para tener mayores garantías financieras. Esto aparece igualmente indicado en la ley LAU que se encarga de regular los contratos de alquiler para aportar mayores garantías al propietario frente al impago.

Es por eso que en este artículo te explicamos todo lo que debes saber al respecto. Te explicamos qué es el avalista de alquiler, los requisitos para que alguien sea avalista y las obligaciones que contrae en el momento de firmar. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un avalista de alquiler?

Ser avalista en un alquiler implica tener que afrontar las deudas que contraiga el inquilino al cual se está avalando. Se trata de una garantía frente al impago, gracias a la cual el propietario del inmueble podrá recurrir a un tercero para saldar la deuda, si fuera necesario. Esta figura suele ser habitual, sobre todo, en el alquiler de habitaciones a estudiantes —puesto que no suelen contar con la solvencia necesaria al no estar trabajando—, aunque también puede solicitarse en otras situaciones.

Requisitos para ser avalista de alquiler

Por supuesto, al igual que se lleva a cabo un estudio del inquilino que solicita entrar a vivir en una vivienda, se sigue el mismo procedimiento en las personas avalistas del alquiler, para comprobar si realmente cuentan con la solvencia necesaria —por supuesto, siempre con su consentimiento—. Esto es algo que suelen realizar las inmobiliarias o las empresas de alquiler garantizado, como SEAG, donde además se revisa el fichero de morosos para comprobar si el futuro inquilino y avalista cuenta con deudas pendientes. Por lo tanto, los requisitos para ser avalista vienen marcadas por la solvencia, aunque también hay que tener en cuenta otros aspectos, que vemos a continuación:

  • Ser mayor de edad.
  • Ingresos estables y suficientes.
  • No tener deudas pendientes.
  • Nivel patrimonial suficientes (disposición de bienes inmuebles libres de cargas, entre otras).

Al final, muchos de los requisitos son marcados por el propio arrendador, en función de la seguridad que busque frente al impago.

Obligaciones avalista contrato alquiler

Ahora que ya hemos hablado de qué es un avalista de alquiler y de los requisitos para serlo, vamos a pasar a analizar cuáles son sus obligaciones. Hay que tener en cuenta que ser avalista implica un compromiso y la persona que accede asume unos riesgos. Por lo general, las obligaciones del avalista consisten en responder frente al impago de las rentas, aunque también se pueden especificar otras condiciones, como por ejemplo frente a los daños que puedan ocasionar en el inmueble. Así mismo, en el contrato puede limitarse el importe frente al cual responde, los conceptos y la duración (por ejemplo, si contempla la vigencia del contrato o se amplía con las prórrogas).

Avalista alquiler: ¿Cuáles son sus derechos?

El avalista de un alquiler, como es lógico, tiene sus derechos y podrá hacer uso de ellos en caso de necesitarlo si no ha renunciado de forma expresa a los mismos en el contrato. En el momento de hacer uso de ellos podrá dirigirse directamente al arrendador, sin necesidad de dirigirse previamente al arrendatario:

  • Derecho de orden: Esto significa que el avalista debe ser el último a la hora de ser notificado. Es decir, el arrendador debe notificar en primer lugar al arrendatario para exigir el cumplimiento de sus obligaciones y solo después al avalista.
  • Beneficio de excusión: En este caso se exige al propietario del inmueble que en primer lugar se dirija contra los bienes del arrendador y solo en caso de no disponer o no cubrir con la cantidad reclamada se proceda embargar los bienes del avalista.
  • Derecho de división: Este derecho aplica cuando hay varios fiadores, por ejemplo, en el caso de una vivienda compartida. En este caso, la deuda se reparte entre todos en partes iguales y de acuerdo a los porcentajes establecidos, salvo que se haya pactado la solidaridad entre ellos.

Cómo hacer un contrato de alquiler con avalista

Es crucial que los avalistas estén incluidos en el contrato de alquiler, donde basta con indicar su presencia y que se comprometen a asumir las obligaciones del inquilino si este no cumple. El aval será solidario, y los avalistas deberán firmar el contrato. La responsabilidad del avalista quedará, por lo tanto, establecida en dicho contrato, y aunque su obligación principal es cubrir la renta mensual en caso de que el inquilino no lo haga, se puede acordar una limitación en el alcance del aval, de manera que solo respondan en ciertas situaciones o hasta un monto o número de mensualidades determinado. En el caso de no establecerse una limitación en el contrato de arrendamiento, se entiende que el avalista responde frente a todas las obligaciones contraídas en el contrato por parte del arrendatario.

En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) nos encargamos de seleccionar a tu inquilino y avalista para proporcionarte la máxima seguridad y tranquilidad. Pero no solo eso, te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado frente al impago, para que no pierdas ninguna de tus cuotas en caso de enfrentarte a esta situación. También te ofrecemos protección jurídica integral para reclamar el impago sin que tentas que preocuparte por nada (y sin ningún gasto adicional) y protección contra ocupación en los 3 meses siguientes al finalizar el contrato y daños por actos de vandalismo (hasta 3.000 euros). ¡Solicítanos más información!

Incentivos fiscales para promover el alquiler de larga duración (vídeo)

El alquiler de larga duración es el tipo de alquiler que más estabilidad económica proporciona a los propietarios de inmuebles, aunque también el que más incertidumbre genera debido a las nuevas medidas y actualizaciones de la ley. Afortunadamente, cuenta con algunas ventajas con respecto a otras modalidades, algo que puede observarse —por ejemplo— en las ventajas fiscales del alquiler para el propietario. En este artículo te explicamos cuáles son. ¡Sigue leyendo!

 ¿Cuáles son los incentivos y beneficios de la Ley de Vivienda para promover el alquiler de larga duración?

La nueva Ley de Vivienda para el alquiler entró en vigor el 26 de mayo de 2023, aunque sigue generando dudas en varias cuestiones, tanto a propietarios como inquilinos. En este punto en concreto nos centramos en los beneficios fiscales del alquiler de vivienda. El CEO de SEAG Pedro Bretón explica cuáles son y qué requisitos deben cumplirse para poder aprovecharlos, como puede verse en el siguiente vídeo.

El CEO Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) recuerda que existen dos incentivos que tienen como fin promover el alquiler de larga duración. Estos nacen como una medida por parte del gobierno para regular los precios teniendo en cuenta la problemática actual de la vivienda en el país por la elevada demanda y la falta de oferta. Además, los nuevos inventivos de la ley sustituyen a las reducciones por arrendamiento de vivienda art 23.2 IRPF del 2023 en un 60% (beneficios fiscales alquiler vivienda 2023), aplicables a quienes firmaron contrato hasta 2023. Es importante dejar claro, así mismo, que los nuevos beneficios fiscales para propietarios de pisos de alquiler solo aplica a quienes rentan su vivienda en zonas tensionadas. Una zona tensionada en el mercado residencial es aquella en la que existe especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población. Pueden consultarse los municipios en la delegación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Bretón explica cuáles son los dos incentivos más destacados actualmente, los vemos:

Reducción 90% sobre los ingresos obtenidos

La reducción del 90% tiene como fin promover una rebaja en el precio del alquiler gracias a las reducciones a la hora de declarar los impuestos: “Existe una bonificación en el IRPF en de hasta el 90% del beneficio obtenido por un alquiler de larga duración, siempre y cuando se formalice un contrato a partir de enero de 2024 por un precio inferior en un 5% a lo que se venía alquilando en el año anterior”. Es decir, el contrato debe haber sido firmado durante el año anterior y la reducción se aplicará sobre los beneficios, tras haber descontado los gastos. “Es una iniciativa buena, aunque sí es necesario haber tenido en alquiler el piso en 2023”, matiza Bretón, además el inmueble debe encontrarse en zona tensionada.

Reducción del 70% sobre los ingresos obtenidos

“Luego tenemos otra bonificación del hasta el 70% que sigue la misma lógica, cuando se trata de un contrato nuevo para menores de 35 años (y desde los 18)”, continúa Pedro Bretón. Ahora bien, matiza que será aplicable siempre y cuando los inmuebles deben estar en zonas tensionadas, al igual que en el caso anterior.

Otras reducciones sobre el alquiler

Esta nueva medida contempla, así mismo, otras dos reducciones del 60% y del 50%. En el primero de los casos cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato. La reducción del 50% aplica al resto de los casos, a excepción de los contratos que no cumplan los requisitos sobre la renta descritos en el artículo 17.6 de la Ley 29/1994 Ley de Arrendamientos Urbanos (en cuyo caso no podrá aplicarse ninguna reducción).

Otros gastos fiscalmente deducibles alquiler

Al hablar de beneficios para el propietario hay que tener en cuenta, así mismo, los otros gastos fiscalmente deducibles del alquiler de la vivienda. Los gastos deducibles, en este caso, influyen en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, por lo que suponen una reducción de los beneficios y por tanto en la cantidad final a pagar por el propietario (tanto si se aplica alguna de las reducciones anteriormente descritas, como si no). Al hablar de los gastos deducibles nos encontramos con todos aquellos gastos derivados de la obtención del inmueble, así como también las cantidades destinadas a la amortización del mismo, y a los demás bienes cedidos con el mismo. Entre ellos, tal y como detallan desde la agencia tributaria, nos encontramos con los siguientes:

  • Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute, así como en su caso, los bienes cedidos con el mismo.
  • Gastos de conservación y reparación de los bienes productores de rendimientos, como los efectuados regularmente con el fin de mantener el uso de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones; y los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros.
  • Tributos y recargos no estatales, entre otros, como el IBI, tasa de basuras, alumbrado…
  • Las primas de contratos de seguros.
  • Los gastos de defensa jurídica.
  • Las cantidades destinadas a la amortización, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

¿Estás pensando en aprovechar estas reducciones y realizar un alquiler de larga duración? En SEAG te ayudamos a hacerlo ofreciéndote un servicio de alquiler garantizado. Alquila con tranquilidad y no te preocupes por nada, nuestro servicio incluye el cobro garantizado para que en caso de sufrir un impago sigas cobrando tu cuota de forma mensual hasta que recuperes tu vivienda. Además, te protección jurídica integral para reclamar dicho impago (nos ocupamos de todos los trámites y asumimos todos los gastos del proceso). Por otro lado, podrás disfrutar de la cobertura incluida por daños por actos de vandalismo (hasta 3.000 euros) y protección contra la ocupación (durante los 3 meses siguientes tras la finalización de la garantía de alquiler). ¿A qué estás esperando? ¡Solicita más información para salir de dudas!

¿Qué características están buscando ahora mismo los inquilinos en una habitación de alquiler? (vídeo)

Alquilar se ha convertido en un proceso complicado en la actualidad, tanto para arrendadores, como para arrendatarios. En este último caso, sobre todo, por la escasa oferta frente a la elevada demanda. Ahora bien, hay que tener en cuenta que los inquilinos tienen sus preferencias en el momento de alquilar, lo que implica que el piso debe reunir unas determinadas características para que se decanten por él y no por otro. En este artículo en concreto nos centramos en analizar cuáles son dichas preferencias al alquiler una habitación. ¡Sigue leyendo!

Principales características al alquiler una habitación: ¿Cómo debe ser?

Lo primero que hay que tener en cuenta en el momento de alquilar una habitación es que se trata de un contrato de alquiler temporal, diferente al uso de vivienda, lo que significa que la persona que alquila no pretende pasar una larga etapa de su vida en ella. Por lo tanto, las preferencias cambian con respecto a otra persona que alquila una vivienda completa para larga duración. En el caso de las habitaciones, tal y como explica el CEO de SEAG Pedro Bretón en el siguiente vídeo, son tres los aspectos más importantes: “Lo más demandado, obviamente, es que las habitaciones estén amobladas, wifi y baño propio”.

La habitación amoblada en un alquiler es fundamental y algo que se da por hecho en todos los casos ya que, al pasar un corto periodo de tiempo en ella el inquilino no desea hacer un gasto extra para amoblarla y tener que hacer una mudanza posterior. Ahora bien, tal y como aconsejan los expertos, lo ideal es que la decoración sea neutra y que invite al nuevo inquilino a sentir que no está invadiendo otro hogar. Como indica Pedro Bretón, también cuenta con mucha demanda el alquiler de habitación con baño privado, aunque es consciente de que esto último no siempre es posible. “Las tipologías de los inmuebles en la actualidad no permiten que muchas de las habitaciones tengan baño”, subraya. Ahora bien, si existe la posibilidad los futuros inquilinos prefieren pagar un poco más si cuentan con la posibilidad de disponer de un alquiler de habitación con baño propio.

Por último, explica se encuentra el wifi. En este último caso, no es necesario que sea exclusivo de la habitación. Ahora bien, es un requisito imprescindible puesto que los inquilinos residirán poco tiempo y no desean tener que contratar el servicio por su cuenta para cancelarlo en unos meses. Al final, matiza el CEO de Sociedad Española de Alquiler Garantizado el alquiler de habitaciones para los inquilinos “sigue siendo algo temporal hasta poder encontrar una vivienda que se asemeje a sus necesidades y su situación pueda mejorar”.

Otros aspectos importantes sobre las características de alquiler de la habitación

Por supuesto, aparte de lo mencionado entran en juego otros muchos aspectos que son determinantes para los inquilinos en el momento de optar por un tipo de habitación u otro. Algunas de las características más demandadas y a tener en cuenta, aparte del alquiler de habitación con baño privado o del alquiler de habitación amblada, son las siguientes:

Ubicación de la vivienda

Por supuesto, la ubicación es muy importante. Y ya no solo nos referimos a nivel personal de las necesidades de cada inquilino, sino también al fin principal del alquiler. Por ejemplo, si quieres destinar una vivienda al alquiler de habitaciones para estudiantes, lo ideal es que esta se encuentre cerca de la zona estudiantil de la ciudad. Si la vivienda, por el contrario, está alejada te resultará más difícil destinarla a este fin, además tendrás que ajustar los precios a la competencia.

Habitación individual, no compartida

Muchas de las personas que alquilan una habitación es por necesidad, puesto que preferirían poder alquilar una vivienda completa, pero la situación económica no lo permite. Ahora bien, no es lo mismo tener que compartir una vivienda y los espacios comunes, que compartir una habitación, en cuyo caso se carece de privacidad. Por supuesto, entre las demandas de los inquilinos que buscan una habitación para alquilar se especifica que no esté compartida.

Precio de la habitación

El costo del alquiler es un aspecto crucial. Los inquilinos buscan viviendas que se adapten a su presupuesto, y en España, las variaciones del mercado pueden ser muy diferentes según la región e incluso entre distintos barrios de una misma ciudad. Los inquilinos tienden a comparar precios para obtener la mejor relación calidad-precio, considerando no solo el alquiler mensual, sino también otros gastos como servicios, cuotas de comunidad y posibles tarifas de gestión. Por ello, te recomendamos echar un vistazo y hacer un estudio de mercado antes de fijar el precio de tus habitaciones en alquiler. Por supuesto, si las habitaciones son diferentes entre sí, como por ejemplo, si se trata de un alquiler de habitación con baño propio, es lógico que el precio sea más elevado.

Flexibilidad del contrato

La flexibilidad en el contrato se refiere, sobre todo, a la duración del mismo y a las preferencias, además es un factor decisivo. Y es que los inquilinos buscan tener la posibilidad de volver a la habitación tras la finalización del contrato temporal, sobre todo en el caso de los estudiantes, para así poder continuar en un mismo lugar durante cada año académico. En ese caso, se recomienda añadir una cláusula específica sobre la preferencia frente a otros inquilinos cuando se acaben las vacaciones de verano en las que la vivienda pasa a disposición del propietario (aparte, por supuesto, de todas las cláusulas fundamentales y requisitos que debe tener un buen contrato de alquiler).

¿Cómo alquilar habitaciones de manera segura?

Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) es una entidad destinada a favorecer el alquiler seguro a los propietarios, ofreciendo garantías frente a los posibles impagos, algo que —lamentablemente— suele ser muy habitual en la actualidad. Si esta es tu primera vez que alquilas tu vivienda o si deseas hacerlo de manera segura, te recomendamos nuestro servicio de garantía indefinida para el alquiler de habitaciones. Este servicio incluye el cobro de tus cuotas de manera mensual e indefinida (hasta la recuperación de la habitación) en caso de sufrir un impago. Además, nuestro servicio cuenta con protección jurídica integral para que no tengas que preocuparte, ¡ni pagar de más!, por todo el proceso de reclamación del impago. A ello se suma los daños por vandalismo (hasta 3.000 euros) y las prestaciones adicionales que puedes revisar en nuestra página web. ¡Contacta con nosotros para que podamos asesorarte al detalle!

Cómo funciona una inmobiliaria y qué tareas lleva a cabo para alquilar un piso

Las inmobiliarias cumplen un papel muy importante a la hora de alquilar una vivienda o una habitación, sobre todo a la hora de realizar las gestiones, pero también al llevar a cabo el proceso de selección de los inquilinos. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) siempre recomendamos contar con el servicio de una inmobiliaria para alquilar una vivienda con mayor tranquilidad, además por supuesto de contar con un servicio de alquiler garantizado para estar protegido frente a un posible impago, como el de garantía indefinida que ofrecemos para el alquiler de viviendas con duración indefinida hasta la finalización del contrato. A continuación, te explicamos cómo funciona una inmobiliaria, qué hace y de qué forma lleva a cabo sus tareas más destacadas. ¡Sigue leyendo!

Cómo funciona una inmobiliaria

Una inmobiliaria es una agencia dedicada a la venta, compra y alquiler de inmuebles, e incluso de terrenos. Esta entidad se encarga de ayudar a los ciudadanos con todas las operaciones actuando como intermediarios en el proceso de compra, venta o arrendamiento. Por supuesto, la naturaleza del inmueble puede variar, siendo una vivienda (casa, pisos, apartamentos…), pero también un local comercial, garajes, edificios y terrenos —como mencionábamos más arriba—. Este servicio se rige a través de un contrato que se firma entre la agencia y el arrendador, y que puede ser exclusivo —para que sea una sola inmobiliaria quien gestione el servicio— o sin exclusividad —pudiendo el arrendador anunciar su vivienda en diferentes inmobiliarias—. Por supuesto, por la labor realizada la inmobiliaria cobra una comisión, que varía en función de si es un alquiler o una operación de compra-venta. En el primero de los casos, la comisión suele variar entre el 8% – 10% de la renta anual; mientras que en el caso de una compraventa, la comisión suele ser del 3% al 7% del precio de la vivienda (más el IVA).

Qué hace una inmobiliaria: funciones destacadas

Ahora que ya sabes qué hace una inmobiliaria, es importante aclarar cuáles son sus funciones más destacadas. Y es que, aunque su labor es actuar como intermediaria, sus tareas son muy variadas, dependiendo del servicio contratado. Estas son algunas de las tareas de una inmobiliaria más destacadas.

Estudio del mercado y tasación

Al hablar de la función de una inmobiliaria hay que tener en cuenta que una de las principales labores a efectuar es la del estudio del mercado para proponer un precio al cliente, por supuesto será este último el que tome la decisión final, ahora bien, la propuesta de la inmobiliaria suele acercarse considerablemente al valor real. Para llevar a cabo el estudio de mercado (tanto de alquiler como de venta de una vivienda) la inmobiliaria se encargará de analizar los precios medios de la zona en viviendas (o cualquier otro tipo de inmuebles) con las mismas características. También revisará cuál es el precio medio por metro cuadrado en el país y en la ciudad, entre otras. Todo ello con el fin de ofrecerle la mejor propuesta y facilitar el proceso de alquiler. Por supuesto, efectuará una tasación del inmueble y revisará, entre otras, cuáles son los metros cuadrados disponibles, así como la altura de la vivienda, el número de baños y habitaciones…

Publicar oferta en las principales plataformas y enviar comunicado a su cartera de clientes

Las agencias inmobiliarias, sobre todo aquellas que cuentan con más años de experiencia en el sector, suelen disponer de una amplia cartera de clientes que se va actualizando constantemente a lo largo del tiempo. Esta es una opción muy interesante que hay que tener en cuenta cuando se responde a cómo funciona una agencia inmobiliaria, sobre todo porque facilitará la operación de alquiler, así como la de compra-venta, dependiendo de cuál sea el servicio contratado. Además, las inmobiliarias se encargarán de publicar el anuncio en las principales plataformas de anuncios de pisos, realizarán fotografías y redactarán la descripción y especificaciones para que los futuros inquilinos puedan informarse al detalle. Algunas inmobiliarias suelen ofrecer, así mismo, un servicio de visita virtual en 3D para que los usuarios puedan ver cómo es la vivienda sin necesidad de acudir presencialmente a ella.

Seleccionar inquilinos

Al responder a cuál es la función de una inmobiliaria debes saber que esta se encargará de seleccionar los inquilinos por ti (o futuros compradores). Esto trae consigo varias ventajas, en primer lugar —y la más importante—, porque se encargará de filtrar aquellos que cumplan con el estudio de solvencia, contando con mayor tranquilidad al saber que el inquilino (o inquilinos) serán solventes para hacer frente al pago del alquiler. Y, en segundo lugar, porque te evitarán perder tiempo con candidatos que realmente no están interesados en tu vivienda o no tienen claro qué es lo que están buscando. Es decir, se trata de un primer filtro para poder encontrar a los candidatos ideales para tu inmueble.

Gestionar las visitas del inmueble

Otra de las labores que debemos tener en cuenta al hablar de cómo funciona una inmobiliaria, y una de las más importantes, es la de gestionar las visitas. Gracias a ello no tendrás que preocuparte, en primer lugar, por atender las llamadas, correos electrónicos o anuncios de plataformas; y en segundo lugar, porque serán ellos quienes realicen las visitas del inmueble si así lo deseas. Por supuesto, para ello tendrás que facilitarles una copia de tus llaves. Es una opción muy interesante ya que de esta manera evitarás perder tiempo en las visitas, además de tener que desplazarte (evitando largas distancias, en algunos casos).

Realizar gestiones de la operación de alquiler o venta

Y por último, pero no menos importante, se encargarán de redactar el contrato de alquiler teniendo en cuenta todas las normativas actuales, así como también de ofrecer asesoramiento al arrendador y arrendatarios, si fuera necesario. Cuando hablamos sobre qué hace una agencia inmobiliaria, hay que tener en cuenta que esta es una de las labores más importantes, puesto que te evitará problemas con la ley, pero también con los inquilinos de manera posterior al estar todo en orden.

Los vecinos se quejan de mi inquilino: ¿Qué puedo hacer?

Elegir correctamente un inquilino es fundamental para asegurarte de que pagará la cuota de alquiler mes a mes, pero también para contar con la tranquilidad de que tu inmueble está en buenas manos y no sufrirá deterioros —más allá del desgaste por el uso— y, por supuesto, porque no ocasionará molestias al resto de inquilinos —si optas por un contrato de alquiler por habitaciones— ni a los vecinos de la comunidad. Ahora bien, no siempre es posible acertar y lamentablemente hay muchos arrendadores que se enfrentan a esta situación. Si estás en la tesitura de que los vecinos se quejan de mi inquilino, sigue leyendo este artículo para saber qué es lo que puedes hacer.

¿Qué hacer si los vecinos se quejan de mi inquilino?

Hay ocasiones en las que un inquilino, a pesar de haber pasado los filtros de solvencia a la hora de alquilar una vivienda, puede generar problemas de convivencia al resto de inquilinos y vecinos de la comunidad —sobre todo, porque estos últimos se quejan de las molestias que ocasiona—. Si te encuentras en esta situación, te recomendamos que tengas en cuenta algunas de las siguientes medidas:

Dialoga con el inquilino molesto y con los vecinos

El diálogo es lo más importante de todo cuando te encuentras en esta situación, y lo primero que debes considerar. Hablando se entiende la gente, así que acércate a la persona con la que quieras tratar el problema, exponle la situación y las quejas que has recibido por parte de los vecinos y dale la oportunidad de que exprese su versión de los hechos. Dialoga, así mismo, con los vecinos para asegurarte de cuáles son las quejas y comprobar si es algo compartido con varios de los vecinos de la comunidad. Si lo consideras oportuno, pídele a tu inquilino que respete al resto de vecinos para evitar quejas y mejorar la convivencia.

Revisa el contrato de alquiler en busca de una cláusula específica

Algunos contratos incluyen una o varias cláusulas relacionadas con las molestias ocasionadas por un inquilino al resto de inquilinos de una vivienda o a la comunidad de vecinos. Si se ha infringido algunas de las normas podrás usarlo como base para tomar medidas mayores, en cualquier caso, te recomendamos que se lo comuniques al arrendatario en primer lugar para que recapacite sobre su comportamiento.

Toma acciones legales contra el inquilino molesto

Aparte de las denuncias que pueda interponer la comunidad de vecinos, ten en cuenta que tú como propietario del inmueble también puedes ejecutar acciones legales si el comportamiento molesto del inquilino no cesa. Estas suelen estar especificadas en las cláusulas del contrato, ahora bien, si no están presentes te recomendamos que contactes con un abogado especializado. Asegúrate, así mismo, de mandar un aviso por escrito al inquilino especificando las quejas y todo aquello que está incumpliendo, para dejar constancia de los hechos en primer lugar.

Cuáles son las obligaciones del inquilino con la comunidad de vecinos

A priori, un inquilino no tiene obligaciones legales con la junta de propietarios, puesto que no forma parte de dicha comunidad. Es decir, no forma parte de las decisiones que se toman, aunque esto no lo exime —por ejemplo— de tener que pagar los gastos de comunidad, si así se ha acordado en el contrato de manera explícita con el arrendador. Por supuesto, una cosa son las obligaciones del inquilino con la comunidad y otra las normas de convivencia, que son el conjunto de pautas que se establecen y son reconocidas en una sociedad para mantener y promover un ambiente adecuado, muchas de ellas reguladas legalmente, como la Ley del Ruido. Esta última establece que el horario para acometer obras en una casa es de lunes a viernes y que se puede hacer ruido desde las 8.00 hasta las 21:00 – 22:00 de la noche, en función de la Comunidad Autónoma. Por supuesto, todo el mundo (independientemente de que sean arrendadores o arrendatarios) debe cumplir con las normas de convivencia.

Cómo echar a un inquilino que molesta a los vecinos

Si después de todo sigue sin entrar en razón entonces tendrás que averiguar cómo echar a un inquilino molesto. Para ello tendrás que iniciar un proceso de desahucio —ten en cuenta que es un proceso que suele alargarse durante varios meses, además de ser costoso ya que debe pasar por comprobaciones legales—. Si continúas adelante con la decisión de echar un inquilino molesto, entonces ten en cuenta lo siguiente:

  1. Llama a la policía: Un aviso formal por parte de la policía, además del aviso por escrito con las quejas de los vecinos indicado más arriba, servirá para reflejar la existencia del problema vecinal mediante un atestado que ayudará posteriormente en un juicio por la molestia ocasionada. Tanto el aviso a la policía, como el aviso por escrito al inquilino serán claves en el proceso.
  2. Recaba pruebas: Para demostrar las molestias ocasionadas a los vecinos es necesario que el demandante demuestre la existencia de dicha molestia, no siendo suficiente las palabras de los vecinos. Algunas opciones adecuadas pueden ser la mediación por parte de la policía e incluso la contratación de un detective privado que se encargue de ello.
  3. Celebra una junta extraordinaria con los vecinos: Para debatir el problema, así como para tomar acciones legales contra él y presentar la demanda correspondiente.
  4. Presenta la demanda: Este proceso puede ser largo y complicado, puesto que el juez debe valorar las pruebas presentadas por los vecinos y el propietario del inmueble, de manera que el contrato de arrendamiento pueda ser rescindido y se pueda echar al inquilino molesto.

En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) siempre te recomendamos que prestes especial atención al momento de seleccionar a tu inquilino y que lo dejes en manos de inmobiliarias especializadas para que puedan recomendarte en base a su experiencia y su cartera de clientes, entre otras. Pero también que alquiles de manera segura para que, en caso de encontrarte con un inquilino molesto al que tengas que desahuciar, tengas asegurada tu cobertura en caso de impago —para que no pierdas beneficios durante todo el proceso, que puede alargarse durante meses si el arrendatario deja de pagar—. Te ofrecemos una cobertura de impago indefinida hasta que el inquilino haya abandonado el inmueble. Además de un servicio de protección jurídica integral mediante el cual nos encargamos de realizar todas las reclamaciones pertinentes al proceso de reclamación del impago —y asumiendo todos los gastos derivados de ello—. Nuestro servicio incluye, así mismo, los daños por actos de vandalismo hasta 3.000 euros y sin imponer franquicias —a diferencia de los seguros de alquiler—. ¿A qué estás esperando? Contacta con nosotros para más información.

Cómo ha impactado la pandemia en las preferencias de alquiler de habitaciones (vídeo)

La pandemia afectó de manera general a todos los sectores, y el mercado del alquiler no fue de menos. En este último caso, nos encontramos que hubo importantes reajustes en los precios durante los primeros meses puesto que los propietarios valoraron la solvencia de los inquilinos y rebajaron los precios en el alquiler. Posteriormente a la pandemia los precios se estabilizaron, pero la demanda cambió, lo cual se vio reflejado en un aumento del alquiler de viviendas con espacios exteriores, como terrazas, balcones, patios o jardines. Ahora bien, ¿podemos decir que la pandemia sigue afectando al precio del alquiler o al tipo de alquiler como tal a fecha de hoy? El CEO de SEAG, Pedro Bretón, responde a este interrogante y habla sobre alquiler, pandemia y la situación actual del mercado. ¡Sigue leyendo!

¿Características más destacadas del alquiler en pandemia?

Al hablar de alquiler, pandemia y las características más destacadas en dicho momento de nuestra historia hay que tener en cuenta que este mercado sufrió grandes cambios, además de tener que enfrentarse a desafíos significativos. Estos fueron algunos de los más destacados:

  • Congelación y reducción de los alquileres: Debido a la crisis económica generada por la pandemia, fueron muchos los inquilinos que se encontraron con dificultades para pagar sus rentas. Esto llevó a la creación de medidas por parte del gobierno como la suspensión de los desahucios y la suspensión de la presentación de demandas de desahucio de manera temporal.
  • Ajustes en la oferta y demanda: La demanda en grandes ciudades disminuyó debido a la posibilidad del teletrabajo, dando lugar a una caída en los precios del alquiler, mientras que aumentó en zonas periféricas y rurales.
  • Desplome del alquiler turístico: Debido a las restricciones en viajes y a la disminución del turismo. Muchos propietarios tuvieron que optar por el mercado a largo plazo o temporal.
  • Impagos en el alquiler: Comoconsecuencia del COVID-19 miles de familias no pudieron hacer frente a los pagos del alquiler, tanto de viviendas, como de locales de negocio. Algo que, paralelamente, ocasionó grandes dificultades para los propietarios al no poder hacer frente a sus compromisos de pago (incluida la liquidación del IVA a Hacienda).

Habitaciones en alquiler, pandemia y situación actual: ¿Cómo afecta?

Como hemos visto, el mercado del alquiler afrontó importantes desafíos durante la pandemia de COVID-19, lo que dio lugar a la modificación y aparición de nuevas políticas. Algunas de ellas fueron las limitaciones en la subida del precio del alquiler y procedimientos más estrictos para los desalojos —varias de las cuales se siguen manteniendo a día de hoy—. En la actualidad, el mercado del alquiler por habitaciones ha ganado gran popularidad, ahora bien ¿A qué se debe? ¿Tiene algo que ver con la pandemia? Tal y como responde el CEO de SEAG Pedro Bretón en una entrevista a Negocios TV la pandemia no ha impactado por sí misma en este mercado, sino por las medidas que se adoptaron en dicho momento y se siguen manteniendo a día de hoy.

“Vimos cómo después de la pandemia la oferta del alquiler de habitaciones se disparó en un 80%, pero creemos que más que por la propia pandemia en sí fue por las medidas que se tomaron y debido a las cuales los propietarios cada vez han tenido más miedo a poder sufrir un impago”, explica Pedro Bretón y subraya, así mismo, que “la inseguridad jurídica les ha hecho tomar otras opciones”. Para Pedro Bretón las actualizaciones en las Ley de Vivienda y en Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ocasionan una gran inseguridad jurídica a los propietarios de inmuebles quienes, entre otras, se arriesgas a sufrir un impago de alquiler, pero también a esperar un largo periodo de tiempo hasta recuperar su vivienda. El aumento del alquiler por habitaciones (o alquiler temporal) aumentó considerablemente desde que la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda habitual pasó a ser de 5 años, además de las prórrogas (una medida vigente desde la reforma de la ley LAU en 2019).

El CEO de SEAG compara, por otro lado, los beneficios que pueden obtenerse en un alquiler de vivienda y en uno por habitaciones y analiza el riesgo en cada caso. “No es lo mismo alquilar una vivienda de 900 euros para un pagador que alquilarla por 1400 a 4 o 5 personas diferentes y minimizar el riesgo de impago”, enfatiza. En este sentido justifica, también, por qué el alquiler por habitaciones es el más popular en la actualidad en el país. Ahora bien, recuerda que el alquiler de vivienda de larga duración ofrece una mayor estabilidad en el pago, con unos ingresos constantes, siempre que se alquile de manera segura.

¿Es posible alquilar una vivienda por habitaciones de manera segura?

Proteger tu propiedad contra impagos y daños por vandalismo es esencial. Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) ofrece un servicio de alquiler seguro de habitaciones, garantizando el cobro mensual del alquiler hasta recuperar la habitación, con un mes de carencia y sin esperar sentencia. Además, incluye defensa jurídica integral mediante un equipo de abogados especializados que gestionan todos los trámites y gastos derivados de la reclamación por impago. SEAG no solo cubre el impago, sino también los daños por vandalismo en la habitación alquilada, hasta 3.000 euros, y sin franquicias. Si necesitas más información o un presupuesto, contacta con nuestro equipo para recibir asesoramiento personalizado. Te ayudamos a alquilar tu inmueble tanto para uso como vivienda como para uso diferente y con la tranquilidad de cobrar mes a mes tu alquiler y sin riesgos. ¿A qué estás esperando?

Tendencias en el mercado de alquiler de habitaciones (vídeo)

Conocer las tendencias en el mercado del alquiler, en general, te resultará de gran ayuda a la hora de tomar la decisión de alquilar un inmueble. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) hemos hablado en varias ocasiones sobre esto último —para ofrecerte toda la información que necesitas—, por eso, en esta ocasión nos centramos específicamente en las tendencias y demanda del alquiler de habitaciones. Te lo explicamos en este artículo y en la entrevista que concede nuestro CEO Pedro Bretón a Negocios TV en el vídeo disponible aquí. ¡Sigue leyendo!

Demanda alquiler habitación: el modelo más escogido en España

El alquiler por habitaciones ha ido ganando cada vez más popularidad en los últimos años. Como hemos explicado en varias ocasiones, gran parte de ello se debe a las últimas actualizaciones de la Ley de Vivienda y Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que ha generado incertidumbre entre los arrendadores, de los cuales muchos han optado por retirar su vivienda por completo del mercado del alquiler. Tal como explica el CEO de SEAG Pedro Bretón, el aumento en la demanda del alquiler de habitación se debe a las presiones que tienen los arrendadores: “Hemos visto como estos últimos años el sector del alquiler tradicional ha sufrido numerosas presiones y el alquiler por habitaciones ha surgido como refugio tanto a propietarios como inquilinos. Unos por la falta de seguridad jurídica y otros por la falta de oferta y altos precios”. De hecho, en portales referentes en el sector del alquiler, como es el caso de Idealista, puede verse cómo la oferta de pisos compartidos se ha incrementado en un 43% interanual durante el primer trimestre de 2024.

Pedro Bretón señala que las nuevas tendencias en el mercado del alquiler ayudan de manera positiva a solucionar el problema de la alta demanda, ya que se amplía la oferta al dividir la vivienda en varias habitaciones. Además, aclara que esta tendencia en la demanda del alquiler de habitación es algo que afecta a nivel general a todo el país, no de manera exclusiva a las grandes ciudades, como pasaba en los últimos años. “La necesidad de buscar habitaciones solo en grandes capitales es cosa del pasado, ahora mismo la oferta y demanda se ha trasladado a cualquier municipio. Vemos incluso cómo las empresas apuestan por este sector con el famoso rent to rent. Este último se basa en un modelo de negocio de inversión en el sector inmobiliario que permite que un arrendatario principal alquile una vivienda a un precio fijo mensual y luego subarriende habitaciones a distintos inquilinos para obtener ciertos beneficios. Es decir, se trata de un subarrendamiento de viviendas. Ahora bien, te recordamos que para que esto sea posible es fundamental que esté expresamente indicado en el contrato por parte del arrendador principal y que las obligaciones, en todo caso, serán del primer arrendatario.

Por último, el CEO de Sociedad Española de Alquiler Garantizado habla sobre los puntos positivos del alquiler por habitaciones y hace hincapié, en cualquier caso, que al divisar zonas comunes hay una mayor capacidad de alquiler y se llega a más demandantes. Además, al tomar esta opción por parte de los propietarios la rentabilidad sube. En una vivienda tradicional la rentabilidad suele ser del 5%, aproximadamente, mientras que en alquiler de habitaciones esta sube hasta el 9% o 10%. Por supuesto, puede conllevar más riesgos al existir más rotación de inquilinos y no siempre la rentabilidad es tan elevada, sobre todo, si hay temporadas en las que la vivienda no se alquila —por ejemplo, cuando se trata de un alquiler de habitaciones para estudiantes—.

Precio alquiler habitación: ¿Ha subido?

El precio del alquiler por habitación es algo que ha subido de manera paralela con la demanda, sobre todo en las grandes ciudades, pero también en los municipios cercanos a las grandes ciudades por la falta de oferta en general y en los municipios con carencia de vivienda sin alquiler. Durante los últimos años, hemos visto un incremento en el precio del alquiler por habitación en ciudades como Valencia, pero también en la capital y en Barcelona. Según el Informe de Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectiva 2023 de Forcadell y la Universidad de Barcelona las habitaciones van a ser el mercado estrella y se prevé que en este 2024 el precio por habitación pueda subir hasta un 10% a lo largo del año.

¿Cómo alquilar una vivienda por habitaciones de manera segura?

Alquilar una vivienda de manera segura es fundamental si entras en el mercado del alquiler, tanto si destinas tu inmueble a vivienda habitual como a un uso diferente al de vivienda —por ejemplo, al alquiler de habitaciones para estudiantes o trabajadores—. Alquilar tu vivienda con seguridad te prevendrá frente a los posibles impagos, en caso de que el inquilino o inquilinos dejen de pagar, pero también frente a los posibles daños que pueda sufrir tu vivienda por actos de vandalismo. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) te ofrecemos un servicio de alquiler seguro de habitaciones con cobro garantizado hasta recuperar tu habitación. Te garantizamos el cobro de tu alquiler mes a mes hasta recuperar la habitación, con un mes de carencia y sin necesidad de esperar sentencia. Además, nuestro servicio incluye la defensa jurídica integral a través de nuestro equipo de abogados especializados. Este último se encargará de llevar a cabo todos los trámites derivados de la reclamación por impago de alquiler, con asesoramiento en todo momento para resolver tus dudas y asumiendo todos los gastos del proceso (procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales).

En SEAG somos mejor que un seguro de alquiler de impago, por eso, además de nuestro servicio principal de garantía frente al impago, te ofrecemos una cobertura de daños contra actos de vandalismo en la habitación alquilada y hasta 3.000, desde el primer euro, y sin franquicias. ¿Necesitas más información? ¿Quieres presupuesto? Contacta con nuestro equipo para recibir asesoramiento personalizado.

¿Puede un inquilino meter a vivir a otra persona en un piso alquilado?

El mundo del alquiler puede resultar muy complejo debido a la multitud de aspectos que entran en juego, las regulaciones y las situaciones específicas dependiendo del tipo de alquiler. Una de las dudas más habituales que tienen los propietarios, es la de si puede un inquilino meter a vivir a otra persona en la vivienda, por ejemplo, un amigo o una pareja. Es decir, sin llevar a cabo un subarrendamiento de la vivienda que se trata de otra cuestión de la cual ya hemos hablado en alguna ocasión, como puedes leer en el artículo: ¿Es legal subarrendar mi inmueble? A continuación, te explicamos todo lo que debes saber con respecto a este tema. ¡Sigue leyendo!

¿Puede un inquilino meter a vivir a otra persona?

Como comentábamos, una de las dudas más habituales es la de si un inquilino puede meter a vivir a otra persona en el mismo piso. Es decir, la de si el hecho de ser titular de un contrato de alquiler da la posibilidad de que alguien pueda entrar a vivir al piso, aunque sea de forma gratuita, o lo que es lo mismo, sin subarrendar. Hay que tener en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prohíbe expresamente el subarrendamiento de forma parcial o total, pero también la cesión a terceros sin el consentimiento del propietario. Una cesión de una vivienda es un acto jurídico mediante el cual una persona transfiere a otra el uso y disfrute de la propiedad, sin cobrar por ello y sin perder la titularidad de la misma. Para realizar una cesión de una vivienda es necesario formalizar un contrato y cumplir con una serie de condiciones.

En este sentido, la ley es clara y prohíbe su realización sin consentimiento del propietario. Sin embargo, existen excepciones que son las siguientes:

  • La persona forma parte de la unidad familiar por consanguinidad o afinidad.
  • La persona depende económicamente del arrendatario (se incluyen los empleados domésticos o personal de programas de asistencia social).
  • Existe un vínculo de convivencia marital afectiva estable.

Derecho del inquilino a invitar personas

Ahora bien, cuando no se trata de un subarrendamiento, así como tampoco de una cesión de la vivienda, ¿qué ocurre? Realmente, la ley no dice nada al respecto. Es decir, no obliga al inquilino a avisar al casero si, por ejemplo, este decide invitar a su pareja a vivir con él. Sin embargo, es conveniente que el propietario sea notificado puesto que en caso de descubrirlo puede considerarse que se está produciendo un subarrendamiento o una cesión no estipulada en el contrato y podría realizarse una cesión del contrato antes de tiempo si no se aclara la situación. Por otro lado, si las visitas generan constantes molestias a vecinos o al resto de inquilinos, el propietario también tendrá la oportunidad de finalizar el contrato debido a que no se están cumpliendo con las normas de convivencia. En este caso, influye y es muy importante —sobre todo— la comunicación de la situación por parte de los vecinos o del resto de inquilinos al propietario, para que así pueda ser consciente de lo que está ocurriendo.

¿Qué es el subarrendamiento de una vivienda?

El subarrendamiento es una práctica bastante común entre algunos inquilinos que deciden subalquilar la vivienda, por habitaciones o la vivienda completa, a su nombre. No se trata de una práctica ilegal, ahora bien, debe estar estipulado en el contrato para que pueda efectuarse. Hay que tener en cuenta que esta es una práctica que beneficia más al inquilino que al propietario, puesto que el propietario no sabrá qué personas están alquilando su vivienda y puede existir un riesgo de impago —aunque, en ese caso, la responsabilidad recaería frente al subarrendador que es el que debe pagar su cuota acordada en el contrato con el propietario del inmueble—. La persona alquilada que subarrienda también tendrá que hacerse responsable de los gastos que puedan ocasionar los otros inquilinos si estos no responden. En cualquier caso, el subarrendamiento —al igual que la cesión de la vivienda— es ilegal siempre y cuando no se haya pactado previamente con el propietario la posibilidad de implementarlo.

Cómo asegurarse de que tu alquiler está garantizado

Alquilar una vivienda puede conllevar ciertos riesgos para el propietario si no se toman las precauciones necesarias. La confianza en los inquilinos es fundamental para gozar de tranquilidad cuando se alquila un inmueble o varias habitaciones, sin embargo, no lo es todo, puesto que existe la posibilidad de que en la vivienda entren más personas, como hemos indicado en este artículo, desde amigos hasta parejas y familiares que pasan un tiempo en ella. En SEAG siempre buscamos la tranquilidad de las personas que quieren dedicarse a este sector, puesto que ofrece muchas posibilidades —además de mejorar la oferta de vivienda tan limitada que lamentablemente se vive en el país y de dar la posibilidad a las personas de residir en una u otra ciudad—. Es por ello que ofrecemos un servicio de alquiler garantizado, tanto para el inmueble completo, como por habitaciones (y como vivienda habitual o alquiler temporal) que garantiza al propietario el cobro mensual de su alquiler en caso de sufrir un impago.

Además de ello, Sociedad Española de Alquiler Garantizado ofrece también un servicio de protección jurídica integral que está destinado a realizar la reclamación del impago del alquiler. Este contempla el asesoramiento para el arrendador, así como la asunción de todos los gastos derivados del proceso. ¿Necesitas más información sobre el servicio de alquiler garantizado de SEAG? ¡Contacta con nuestro equipo sin compromiso, te informaremos de todo lo que necesitas saber!

Qué se considera el incumplimiento del contrato de alquiler y qué implicaciones tiene

Firmar un contrato, sea de la índole que sea, tiene una serie de implicaciones legales que se estipulan en el documento en función de la naturaleza o del fin del servicio prestado. Estas deben ser cumplidas por ambas partes, tanto por la persona que disfruta del servicio, como por la que lo presta. Y es algo que se extrapola de igual manera a los contratos de alquiler, en cuyo caso existen varias normativas como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que fijan cuáles son obligaciones y las consecuencias de su incumplimiento. En este artículo nos centramos en analizar cuáles son los daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de alquiler, tanto del inquilino, como del propietario. ¡Sigue leyendo!

Incumplimiento de contrato de alquiler: ¿Qué es?

El incumplimiento del contrato de alquiler tiene lugar cuando una de las partes (arrendador o arrendatario) no cumple con las obligaciones pactadas en el documento firmado. Lo cual puede tener varias consecuencias, dependiendo de las cláusulas generales y las cláusulas específicas. Por lo general, los casos más habituales suelen ser los siguientes.

Incumplimiento de contrato de alquiler por parte del inquilino

En el caso de ser el inquilino, las causas más habituales por las cuales se incurre al incumplimiento del contrato son las siguientes:

  • Impago del alquiler por parte del inquilino: Es decir, cuando el inquilino no paga la renta en los términos acordados (plazo, cantidad…). Es uno de los casos de incumplimiento de contrato de alquiler más habituales y debido a la justicia suele afectar a los propietarios durante varios meses hasta que se produce el lanzamiento por impago de alquiler. Afortunadamente, los propietarios pueden contar con la tranquilidad de cobrar mes a mes su cuota mensual contratando un servicio de garantía del alquiler de SEAG. Este, aparte de evitar las pérdidas para el propietario, proporciona tranquilidad día a día al saber que el pago está asegurado. Sin olvidar que incluye todos los gastos derivados del proceso judicial de la reclamación del impago.
  • Impago de los suministros: El inquilino debe hacerse cargo de los suministros, lo que quiere decir, que debe abonar el consumo de la luz y del agua, entre otras. Dependiendo de la forma en la que se haya pactado, debería pagarlos directamente a la compañía o al propietario. El impago al propietario se considera, de igual manera, un incumplimiento del contrato.
  • Subarrendamiento de la vivienda: El inquilino subarrienda la propiedad sin el consentimiento del propietario. Esto es algo que debe estar especificado en el contrato.
  • Daños a la propiedad: De manera intencionada o por la utilización de la propiedad de manera indebida. Además, el inquilino tampoco puede realizar obras en el inmueble sin contar con un consentimiento por escrito del propietario.
  • Uso indebido del inmueble: Siempre y cuando el piso se utilice para un fin distinto al estipulado, por ejemplo, como uso comercial en lugar de residencial.
  • Incumplimiento de las normas convivencia: Que puedan afectar al resto de inquilinos, así como también a los vecinos de la comunidad. Se incluyen, así mismo, las actividades nocivas, peligrosas o ilegales. En caso de cometerlas estaría incumpliendo el contrato de alquiler.
  • Abandono de la vivienda antes de tiempo: Es otra de las situaciones más habituales en las que se incumple con las normas del contrato. En algunos casos, es posible que exista una penalización correspondiente al valor de una cuota por cada año pendiente de contrato.

Incumplimiento de contrato de alquiler parte del propietario

Los propietarios, por otro lado, pueden incurrir al incumplimiento del contrato en otras situaciones. Las más habituales son:

  • No devolución de la fianza: El propietario debe devolver la fianza siempre y cuando no haya daños a reparar ocasionados por el inquilino y que no tengan que ver con el mantenimiento y desgaste natural del uso de la vivienda. En caso de no devolver la fianza, se incurre también en un incumplimiento del contrato de alquiler. Además, la ley estipula que la fianza debe devolverse en un plazo máximo de 30 días naturales, el tiempo que se fija para poder revisar si existen daños y que los pagos estén al corriente.
  • No realización de las reparaciones necesarias: El propietario también tiene obligaciones, como la realización de las reparaciones pertinentes para mantener el inmueble en condiciones habitables.
  • No informar a tiempo de la voluntad de hacer obras: La ley permite la realización de obras para resanar la vivienda y mejorar su habitabilidad. Ahora bien, debe avisar al inquilino con un plazo de 3 meses para que pueda tomar la decisión de rescindir el contrato frente a las posibles molestias.
  • Finalización del contrato antes de tiempo: Cuando el propietario no respeta los plazos legales. Ahora bien, existen situaciones (por necesidad) en las cuales es posible rescindirlo antes de tiempo, pero siempre deben estar justificadas.
  • No respetar la intimidad del inquilino: El propietario no puede visitar la vivienda sin avisar, aunque sea suya, para garantizar la privacidad del inquilino. Deben aparecer indicados los tiempos de aviso en el contrato, por ejemplo para que el propietario pueda enseñar el inmueble a otras personas interesadas en alquilar una habitación.

Daños y perjuicios por incumplimiento del contrato de alquiler

El incumplimiento del contrato de alquiler, como es de esperar, puede llevar a diversas consecuencias, entre las cuales se encuentra una rescisión del contrato y la expulsión del inquilino, por un lado, y reclamaciones por daños y perjuicios —tanto por parte del propietario como del inquilino— con la consecuente multa e indemnización por incumplimiento del contrato de alquiler, según la legislación vigente. Esto es algo que puede consultarse en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Denuncia por incumplimiento de contrato de alquiler: ¿Cómo y dónde realizarla?

La denuncia por un incumplimiento del contrato de alquiler debe realizarse en el juzgado de lo civil en la ciudad donde se ubica el inmueble. Además, en caso de tratarse de un juicio verbal —si no excede de los 2.000 euros— no es necesaria la intervención por parte de un abogado y procurador. En los casos contrarios sí. Como indicábamos más arriba, el servicio de garantía frente al impago de SEAG cuenta, así mismo, con la protección jurídica integral, para llevar a cabo las denuncias por impago e incumplimiento del contrato.