La Ley de Arrendamientos Urbanos es la normativa más importante que existe en lo referente al alquiler de una vivienda, tanto para los propietarios como para los inquilinos ya que en ella se expresan todos los aspectos y derechos que deben regir la relación contractual. En este artículo te explicamos cuáles son los puntos más destacados y las últimas novedades de la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada. ¡Presta atención!

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, también conocida como LAU, es la ley que se encarga de proteger los contratos privados de arrendamientos entre arrendadores (propietarios) y arrendatarios (inquilinos) a la hora de alquilar cualquier inmueble en suelo urbano. En ella se recogen aspectos relativos a la duración del alquiler y las prórrogas, el precio y las subidas de alquiler, los gastos, derechos y obligaciones de cada parte. Esta ley fue promulgada en los años 90, concretamente cuando entró en vigor la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y hasta la fecha ha sufrido, al menos, un total de 12 reformas de su texto original, adaptándose a los tiempos y a las necesidades específicas de cada época. La última de ellas tuvo lugar en 2023, después de que fuera aprobada por el Consejo de Ministros el 27 de abril de 2023 y publicada en el BOE el 25 de mayo del mismo año.

Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada de 2023

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2023 ha llevado a cabo importantes modificaciones en todo lo referente al alquiler de una vivienda, pero sobre todo en la duración, precio y gastos —que es lo más interesante, tanto para propietarios como para inquilinos—. Por supuesto, si en el momento de haber firmado el contrato esta ley aún no estaba en vigor, entonces los cambios se seguirán rigiendo por la normativa previa. Al hablar de alquiler, Ley Arrendamientos Urbanos y nuevos cambios nos encontramos con lo siguiente:

• Introducción de mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de la vivienda.
• Prórrogas extraordinarias de la duración del contrato de arrendamiento.
• Traslado al propietario del pago de los honorarios de la inmobiliaria en el alquiler.
• Regularización y sistematización de los derechos y obligaciones de los propietarios de viviendas.
• Modificación del procedimiento de desahucio.
• Regulación de los deberes de información y transparencia en la contratación por parte de las inmobiliarias.
• Creación de incentivos y bonificaciones fiscales en el Impuesto de la Renta y en el de Sociedades.
• Introducción de nuevos conceptos: mercado residencial tensionado, gran tenedor y vivienda asequible incentivada.
• Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
• Modificación del régimen de vivienda protegida.
• Prohibición de la venta del parque público de vivienda social por parte de la Administración.

Es importante destacar que algunas de estas medidas pueden ser reguladas por normativas autonómicas en función de la ubicación de la vivienda, como en el caso de algunos aspectos de los desahucios y las alternativas habitacionales.

Aumento de la duración de los contratos de alquiler

Con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos la duración del contrato de alquiler aumenta con prórrogas extraordinarias. Es decir, se mantiene la duración de los 5 años de alquiler prorrogable 3 años más (si el arrendatario es una persona física) y del alquiler de 7 años prorrogable 3 años más si (el arrendatario es persona jurídica). Ahora bien, se establecen nuevas prórrogas extraordinarias en el caso de que el inquilino se encuentre en situación de especial vulnerabilidad social y económica demostrable, pudiendo sumar 1 año más. También, será posible sumar 3 años más (11 en total) en los casos de que la vivienda se encuentre en zona tensionada.

Eliminación progresiva de la actualización de rentas del alquiler con el IPC

Con esta medida la actualización de los precios del alquiler no estará vinculada al IPC. En 2023 el precio máximo de subida del alquiler fue del 2%, en 2024 las subidas están limitadas a un máximo del 3% y en 2025 se creará un índice más estable y menor que el del IPC.

Cambios en el precio y los gastos del alquiler

Los cambios en el precio de los alquileres los encontramos en la limitación de las subidas, siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona residencial tensionada. En estos casos, la renta no podrá ser superior a la última vigente en los 5 años anteriores. Además, no se podrán repercutir cuotas o gastos que no estuvieran recogidos en el último contrato celebrado en este periodo de tiempo. Ahora bien, hay excepciones. La  renta podrá elevarse hasta un 10% de la última renta abonada cuando la vivienda haya sido rehabilitada con obras o para mejorar la eficiencia energética, pero también cuando se pacte una duración de contrato de 10 años o más o cuando se incluya un derecho a prórroga del contrato a favor del inquilino por 10 años o más. En el caso de que la vivienda pertenezca a un gran tenedor (propietario con más de 10 inmuebles) el límite máximo del precio quedará determinado por el índice de nueva creación (previsto para el 2025).

En el caso de los gastos, además de limitar la repercusión de nuevas cuotas o gastos no recogidos en el último contrato celebrado en los últimos 5 años (cuando la vivienda se encuentra en un mercado residencial tensionado), se establece (con carácter general) que siempre que se indique en el contrato los gastos de comunidad y de suministros los asume el arrendatario, mientras que los gastos de gestión le corresponden al propietario.

Aumento de la protección frente a desahucios

Con la nueva normativa aumentan, así mismo, las medidas de protección frente a desahucios. En concreto, se eliminan los desalojos sin fecha y hora establecidas, se incluye una prórroga especial de 2 años en procesos de desalojo y las personas vulnerables tendrán acceso a procesos de solución extrajudicial obligatorios. Así mismo, se utilizarán fondos estatales de vivienda para proporcionar alternativas habitacionales a las personas en riesgo de desalojo a través de rebajas en el alquiler, realojamiento y otras políticas.

Otros aspectos destacados de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Los aspectos como la extinción del contrato antes de hora, la cesión del contrato de alquiler o subarrendamiento, garantías exigibles al inquilino, derecho de adquisición preferente, realización de obras, obligaciones de los inquilinos y arrendadores y demás aspectos pueden consultarse en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2023. En ella se especifican todas las medidas, derechos y obligaciones.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos tiene como fin proteger tanto a los propietarios como a los inquilinos, por ello es fundamental conocerla al detalle en el momento de alquilar tu vivienda. Esto te permitirá, entre otras cosas, saber en qué casos puedes emprender acciones legales si fuera necesario. SEAG está conformado por abogados especializados en derecho inmobiliario que cuentan con la formación necesaria para abordar todas las cuestiones relacionadas con el alquiler de una vivienda. ¿Buscas tranquilidad y protección a la hora de arrendar tu vivienda? En Sociedad Española de Alquiler Garantizado estamos aquí para ayudarte. Te ofrecemos garantía indefinida en el cobro mensual de tu alquiler hasta la recuperación de tu vivienda, en el caso de sufrir un impago del mismo; pero también protección jurídica completa con asesoramiento, trámites y pago de las tasas derivados de las reclamaciones oportunas por impago de alquiler (en caso de incumplimiento del contrato); cobertura de daños por actos de vandalismo y protección contra la ocupación ilegal. ¿A qué estás esperando? ¡Solicítanos más información!