Pedro Bretón, CEO de SEAG, analiza en detalle las implicaciones fiscales y contractuales de dos fórmulas que buscan facilitar el acceso a la vivienda: el alquiler con opción a compra y la compraventa con pago aplazado. Ambos mecanismos permiten que el comprador no tenga que abonar el precio total de la vivienda desde el inicio, pero difieren notablemente en sus efectos fiscales y en la manera en la que deben formalizarse legalmente.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un contrato mixto que combina dos fases: una de arrendamiento y otra de compraventa. En la primera etapa, el inquilino reside en la vivienda como arrendatario y paga una renta mensual. Durante este periodo, se establece la posibilidad de adquirir la propiedad del inmueble dentro de un plazo determinado y por un precio previamente pactado. Esta opción de compra no es obligatoria, pero sí exclusiva del inquilino durante el tiempo establecido en el contrato. Uno de los aspectos más destacados de este modelo es que, en muchos casos, parte o la totalidad de las rentas abonadas durante el alquiler se descuentan del precio final de compra si se ejerce la opción. Esto permite al inquilino acumular una “entrada” progresiva, facilitando el acceso a la propiedad. Ésto último debe quedar reflejado en el contrato si así se acuerda entre las partes.
Este tipo de contrato es especialmente útil para personas que desean comprar una vivienda pero que, por el momento, no pueden acceder a una hipoteca o prefieren asegurarse antes de que el inmueble se adapta a sus necesidades. También es beneficioso para propietarios que desean vender en el futuro, pero necesitan generar ingresos inmediatos mediante el alquiler. Legalmente, debe constar por escrito y definir claramente plazos, precios y condiciones.
En qué consisten unas escrituras de compraventa con pago aplazado
La escritura de compraventa con pago aplazado es un documento notarial mediante el cual se formaliza la venta de un inmueble, pero el comprador no paga el precio total en el momento de la firma. En su lugar, se acuerda que el importe se abone en uno o varios plazos posteriores, dentro de un calendario de pagos previamente pactado entre las partes. Esta fórmula permite que el comprador adquiera la propiedad del inmueble desde el momento en que se firma la escritura, aunque aún no haya pagado la totalidad del precio. Para el vendedor, supone una forma de facilitar la operación sin recurrir necesariamente a financiación externa por parte del comprador.
En la escritura deben detallarse con claridad el precio total, los importes de cada pago, las fechas de vencimiento, y las consecuencias en caso de impago, que pueden incluir la resolución del contrato o el cobro de intereses. También se puede pactar la reserva de dominio, una cláusula que impide al comprador vender o hipotecar la vivienda hasta que la haya pagado por completo. Este tipo de compraventa ofrece seguridad jurídica a ambas partes y es útil para facilitar transacciones en las que el pago inmediato no es viable.
Cuál es la diferencia fiscal entre venta aplazada y alquiler con opción a compra
En el caso del alquiler con opción a compra, el propietario percibe unas rentas periódicas que se imputan año tras año en su declaración de la renta como ingresos procedentes del arrendamiento. Si posteriormente se ejecuta la opción de compra, el importe ya cobrado por el alquiler debe descontarse del precio final de la vivienda. Por ejemplo, si una vivienda se vende por 100.000 € y el inquilino ha pagado 3.000 € anuales durante tres años, en el momento de formalizar la venta el importe escriturado deberá ser de 91.000 €. Esto se debe a que los 9.000 € restantes ya han sido declarados como ingresos por alquiler. Si, por el contrario, se escriturara por 100.000 €, se estaría generando una doble imposición, ya que se tributaría dos veces: por los 9.000 € previamente cobrados como renta y por los 100.000 € completos de la venta.
Para evitar esta carga fiscal duplicada, Bretón sugiere que, si el objetivo del propietario es garantizar la venta a un precio determinado y reflejar dicho importe íntegramente en la escritura, la opción más adecuada es el contrato de compraventa con pago aplazado. En este modelo, se pacta desde el principio el precio total de la vivienda (por ejemplo, 100.000 €), pero el comprador lo abona en plazos periódicos. Esta fórmula permite declarar la operación como una única compraventa y evita el tratamiento fiscal separado de las rentas.
Los riesgos del alquiler con opción a compra frente a la compraventa con pago aplazado y cómo evitarlos
El CEO de SEAG Pedro Bretón destaca que el alquiler con opción a compra, aunque es una fórmula completamente válida, implica los riesgos propios de cualquier contrato de arrendamiento. Si el inquilino incumple los pagos será necesario iniciar un procedimiento judicial por impago de alquiler para recuperar la posesión de la vivienda. En cambio, con un contrato de compraventa aplazada, la protección jurídica frente al incumplimiento puede ser más clara y directa. Es por esta razón por la cual recomienda que, en el primero de los casos, si la vivienda va a ser alquilada con opción a compra, se opte por un servicio de alquiler garantizado, como la garantía indefinida que ofrece SEAG. Esta brinda protección frente al impago hasta la recuperación del inmueble (con un mes de carencia y sin esperar sentencia), además de un servicio de protección jurídica para que los abogados especializados de la compañía puedan ocuparse de todo el proceso de la reclamación del impago, asumiendo todos los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales.
La garantía indefinida de SEAG incluye, así mismo, una compensación de hasta 3.000 euros de los daños ocasionados por actos de vandalismo (sin imponer franquicias), así como protección contra la okupación (durante los 3 meses siguientes tras la finalización de la garantía de alquiler). ¿Necesitas más información? Contacta con nosotros sin compromiso para que podamos asesorarte.
