Una de las situaciones más habituales en los alquileres es que las partes no recuerden la fecha en la que termina el contrato de alquiler, por lo que esa fecha transcurre y el inquilino continúa viviendo en el piso. Una vez transcurrido el término de vigencia del contrato, este entra en prórroga tácita. Te lo explicamos a detalles para un alquiler seguro.

La prórroga tácita (art. 10 de la LAU) consiste en alargar el período de estancia del inquilino hasta alcanzar la duración mínima de los contratos de alquiler en España (actualmente de 5 años si el arrendador es persona física, y 7 años si es persona jurídica), manteniéndose las condiciones acordadas en el contrato de arrendamiento.

Si finalizado dicho período de 5 o 7 años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra – al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario – su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. Esto, a excepción de que el arrendador manifieste al arrendatario / inquilino su voluntad de no renovar el contrato, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

Finalizados todos los plazos, es decir, tanto el período señalado en el contrato de alquiler como las prórrogas tácitas, si el inquilino continúa en la vivienda durante 15 días siguientes a la fecha de vencimiento del contrato con el permiso del dueño de la vivienda, entra en juego la llamada tácita reconducción.

Según el Tribunal Supremo, la tácita reconducción, al que se refiere el artículo 1566 del Código Civil, tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento.

La duración de este nuevo contrato de alquiler que se ha generado automáticamente viene regulada por la ley, pero no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por el Código Civil (CC). Lo cual ha suscitado mucha controversia en su interpretación, ya que, los tribunales pueden interpretar la ley de diferentes formas, generando inseguridad por no poder determinar cuándo terminaba el contrato en tácita reconducción.

El Tribunal Supremo se ha decantado por la interpretación que establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato de arrendamiento, sin tener en cuenta si se paga o no por meses.

Esto significa que, si en el contrato de arrendamiento se pactó una renta anual aunque se pagara por meses, la tácita reconducción durará un año.

Si en cambio en el contrato se hizo constar que la renta se fijaba por meses, la tácita reconducción durará un mes, y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique la resolución.

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