A la hora de realizar un contrato de alquiler son muchas las dudas que pueden venir a tu cabeza, algo completamente normal, sobre todo si se trata de tu primer contrato de alquiler como propietario. Cuando alguien se anima a alquilar su vivienda, uno de los aspectos más importantes a los que debe prestar atención —además, por supuesto, de alquilar de manera segura— es a la duración del contrato de alquiler y, sobre todo, cuál es la duración mínima del contrato de alquiler, ya que de ello dependerá el tiempo que debe transcurrir para poder recuperarla y hacer uso de ella o volver a alquilarla. En este artículo respondemos a cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler según la normativa actual. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Dónde consultar la duración del contrato de alquiler de la nueva ley?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que establece el conjunto de medidas legales que regulan el derecho inmobiliario, tanto de los propietarios, como de los inquilinos de una vivienda arrendada. Como el resto de leyes, esta va sufriendo modificaciones y adaptaciones según pasa el tiempo, por ello es fundamental revisarla siempre, antes que nada, para comprobar si ha habido cambios —como el que tuvo lugar con el contrato de alquiler y la duración mínima—. En concreto, la última actualización está vigente desde el día 6 de marzo de 2019, mediante la cual se amplió el plazo mínimo de la duración de los contratos de alquiler. Es algo que puede revisarse en el Artículo 9. Plazo mínimo, del Capítulo II “De la duración del contrato” de la mencionada ley.

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler para vivienda habitual?

A día de hoy, la duración de un contrato de alquiler mínimo es de 5 años, siempre y cuando se trate de un arrendamiento destinado a personas físicas. Ahora bien, si es una persona jurídica, entonces el contrato de alquiler tendrá una duración mínima de 7 años. Además, las prórrogas son obligatorias y se realizan de manera anual, en caso de que el contrato inicial fuera inferior a la fecha mínima mencionada. Algo que se especifica en el Artículo 9.1 de la ley de la siguiente manera: “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales”. Es importante dejar claro, en cualquier caso, que el plazo del contrato comienza a contar desde la fecha del mismo o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si fuese posterior. Esto es algo que le corresponde demostrar al arrendatario, en caso de necesidad.

Las nuevas prórrogas tácitas del contrato de alquiler de duración mínima

Aunque la ley fija en 5 y 7 años la duración mínima, dependiendo de si la persona es física o jurídica, respectivamente, también establece unas prórrogas obligatorias tras el vencimiento del contrato y transcurrida la duración mínima (artículo 10.1). En concreto, lo que dice es que el contrato para personas físicas y jurídicas puede ampliarse hasta 3 años más (con prórrogas anuales y obligatorias). Ahora bien, estas últimas 3 anualidades pueden evitarse en caso de que el propietario haya preavisado con una antelación (y dejando constancia por escrito) de 4 meses. Si es el inquilino el que quiere dejar la vivienda, entonces tendrá que comunicarlo al propietario con una antelación de 2 meses. En caso de no hacerlo, el inquilino también podrá dejar la vivienda si así lo desea avisando al propietario, ahora bien, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de estas nuevas tres anualidades.

La prórroga extraordinaria de un año

Aparte de las prórrogas tácitas mencionadas, la ley fija una nueva prórroga extraordinaria de un año en la cual se mantendrían las condiciones del contrato presentes hasta el momento. La misma se puede solicitar transcurridas la totalidad de las prórrogas tácitas obligatorias para contratos de vivienda habitual. Para ello, el arrendatario debe realizar una solicitud. Esta prórroga es obligatoria, pero únicamente tiene validez si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador si es un gran tenedor (atendiendo al concepto de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda). Es importante dejar claro que si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado puede haber otras obligaciones legales, por lo que se recomienda consultar la normativa actual.

Duración mínima contrato alquiler: ¿Se puede extinguir antes de los 5 o 7 años?

Aclarado el interrogante sobre cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler, vamos a ver si es posible extinguir un contrato siendo propietario o inquilino, y en qué casos.

Si eres el arrendatario

La duración mínima de los 5 años de contrato puede cancelarse por parte del inquilino en caso de manifestar al arrendador su voluntad de no renovarlo. Para ello debe hacerlo con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato inicial. Es decir, si la vivienda se alquila durante 6 meses, por ejemplo, al comenzar el 5 mes deberá avisar al arrendador para finalizar el contrato. En caso contrario, este se prorrogará por plazos anuales obligatorios hasta los 5 años. Ahora bien, el arrendatario también podrá cancelar el contrato manifestando su voluntad al arrendador en un plazo de como mínimo 30 días de antelación antes de cualquiera de las prórrogas.

Si eres el arrendador

El arrendador no puede cancelar el contrato salvo excepciones concretas, como refleja la ley, y siempre que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. En concreto lo que dice el Artículo 9.3 es lo siguiente: “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”. Además, esto es algo que debe justificarse especificando las causas con una antelación de dos meses.

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