La novación contractual aparece cuando propietario e inquilino acuerdan cambiar una obligación importante del contrato de alquiler. No se trata de corregir una errata ni de enviar un aviso informal, sino de modificar una condición que afecta a la relación arrendaticia.

En alquiler de vivienda, la novación sirve para ordenar cambios que pueden surgir durante la vida del contrato: una nueva renta, una prórroga pactada, la salida de un inquilino, la entrada de otro ocupante o una garantía adicional. La clave es que el cambio quede claro, firmado y sea compatible con la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Qué significa novar un contrato de alquiler

Novar significa modificar una obligación existente. En el Código Civil, la novación aparece vinculada a cambios en el objeto, condiciones principales o personas obligadas. Llevado al alquiler, hablamos de cambiar algo relevante del contrato sin tener que empezar siempre desde cero. Esta modificación del contrato de alquiler debe entenderse dentro de sus límites; por eso conviene saber cuándo se puede modificar un contrato de alquiler antes de firmar un cambio.

Un propietario puede necesitar una novación cuando el contrato original sigue vivo, pero alguna condición ya no encaja con la situación real. La modificación debe nacer del acuerdo de las partes. Si una de ellas no acepta, no estamos ante una novación válida, sino ante una propuesta no cerrada.

Por eso conviene diferenciar entre una conversación y un pacto. Hablar por WhatsApp de que se cambiará una renta no ofrece la misma seguridad que un documento firmado donde se identifique el contrato, la cláusula afectada y la fecha desde la que opera el cambio.

Cuándo conviene modificar y no firmar un contrato nuevo

Firmar un contrato nuevo puede parecer más sencillo, pero no siempre es lo más prudente. Si el alquiler funciona, la vivienda sigue ocupada y solo se quiere ajustar una condición concreta, la novación permite mantener la continuidad de la relación.

Tiene sentido modificar el contrato cuando el cambio es limitado:

• Ajustar la fecha de pago.
• Pactar una nueva renta dentro de los límites aplicables.
• Añadir una garantía permitida.
• Dejar constancia de una salida o entrada de ocupante.
• Autorizar una obra o una mejora concreta.
• Cambiar una cuenta bancaria de pago.

El criterio práctico es sencillo: si el contrato sigue siendo el mismo en lo esencial, una modificación escrita puede ser suficiente. Si cambia el tipo de alquiler, el uso de la vivienda, la persona obligada principal o la estructura completa de derechos y obligaciones, puede ser más prudente analizar si procede un nuevo contrato.

Acuerdo entre propietario e inquilino

La novación exige consentimiento. El propietario no puede imponer por su cuenta una modificación sustancial, y el inquilino tampoco puede alterar unilateralmente una condición pactada. La fuerza de la novación está precisamente en que ambas partes aceptan el cambio.

Esta idea se entiende bien en los casos de renta. Una actualización anual prevista en el contrato no es lo mismo que pactar una subida distinta, cambiar el día de pago o condonar una parte de deuda a cambio de un calendario. En esos supuestos, el acuerdo debe quedar documentado y explicar qué límites existen.

El acuerdo debe evitar ambigüedades. No basta con escribir que «se cambia la renta» si no se indica desde cuándo, cuál era el importe anterior, cuál será el nuevo y si el resto de cláusulas permanecen vigentes.

Caso práctico: cambiar la renta pactada

Imagina un contrato firmado por 850 euros mensuales. Pasado un tiempo, propietario e inquilino acuerdan que la renta pase a 900 euros porque se ha incorporado una plaza de garaje o porque se ha pactado una mejora en la vivienda.

Ese cambio no debería resolverse con un mensaje suelto. Lo correcto es dejar por escrito:

• Renta anterior.
• Nueva renta.
• Fecha de inicio del nuevo importe.
• Motivo del cambio, si ayuda a interpretarlo.
• Modo de pago.
• Confirmación de que el resto del contrato continúa vigente.

El problema aparece cuando el documento no explica si el cambio es temporal o indefinido. Si la renta sube durante seis meses por un acuerdo puntual, debe decirlo. Si la modificación se incorpora para el resto del contrato, también. La fecha de efectos no es un detalle: determina desde cuándo puede exigirse el nuevo importe. Cuando el cambio se documenta como anexo al contrato de alquiler, ese anexo debe quedar unido al contrato inicial y no funcionar como una nota aislada.

Caso práctico: entrada o salida de un inquilino

Otro supuesto frecuente ocurre en pisos compartidos o contratos firmados por varias personas. Uno de los inquilinos se marcha y otro quiere ocupar su lugar. Desde fuera parece un cambio menor, pero afecta a quién responde del pago y de los daños.

La novación puede servir para dejar claro si el inquilino saliente queda liberado, si el nuevo asume obligaciones desde una fecha concreta y si todos responden solidariamente. No conviene dar por hecho que una persona queda fuera del contrato solo porque deja las llaves.

En estos casos, el propietario debería comprobar:

• Identidad completa del nuevo inquilino.
• Solvencia suficiente.
• Fecha de entrada y salida.
• Responsabilidad por rentas pendientes.
• Estado de la vivienda en el momento del cambio.

Cuando se incorporan personas al alquiler, también conviene revisar si el contrato permite ocupantes adicionales o si se está alterando de hecho el uso pactado. Un cambio mal documentado puede generar dudas si más adelante hay impagos, desperfectos o abandono de la vivienda. La salida de un inquilino debe quedar tan clara como la entrada del nuevo ocupante.

Caso práctico: ampliar duración o pactar una prórroga

La duración del contrato es una de las materias que más cuidado exige. Una prórroga pactada puede ser útil cuando ambas partes quieren seguir, pero no quieren redactar todo el contrato desde el principio.

La modificación debería indicar la nueva fecha de finalización, si cambia alguna condición económica y qué ocurre con las garantías existentes. También debe respetar los derechos mínimos del inquilino cuando se trate de vivienda habitual.

Aquí el riesgo no está solo en escribir poco, sino en escribir algo incompatible con la normativa. Si el documento pretende recortar derechos que la LAU reconoce de forma imperativa, esa cláusula puede generar un problema en vez de resolverlo.

Diferencia entre novación y anexo

Muchas veces la novación se documenta mediante un anexo. El anexo es el soporte; la novación es el contenido jurídico del cambio. Dicho de otro modo: puedes novar una obligación a través de un anexo si ese documento modifica una condición principal del contrato.

Un buen anexo identifica el contrato original, las partes, la cláusula que se modifica y la redacción nueva. También deja claro que todo lo no modificado sigue vigente. Esta precisión evita discusiones sobre si el cambio sustituye solo una cláusula o si afecta al resto del contrato.

Cuando el cambio se documenta como anexo al contrato de alquiler, el propietario gana orden si el texto está bien construido: no crea un documento aislado, sino una pieza conectada con el contrato inicial. Por eso conviene entender su función antes de firmar cualquier modificación.

Cláusulas que no deberías cambiar sin revisar

No todas las condiciones admiten la misma libertad. Algunas cláusulas pueden modificarse sin mayor conflicto si ambas partes aceptan; otras chocan con límites legales o con derechos mínimos del arrendatario. El propietario debe detectar si el cambio se acerca a una cláusula abusiva en el contrato de alquiler, especialmente cuando la modificación impone cargas poco equilibradas; ver ejemplos de cláusulas abusivas en contratos de alquiler ayuda a corregir el texto antes de firmarlo.

Hay que tener especial cuidado con:

• Penalizaciones desproporcionadas.
• Renuncias generales a derechos del inquilino.
• Cambios de duración contrarios a la LAU.
• Obligaciones de pago mal justificadas.
• Garantías adicionales que superan los límites permitidos.
• Prohibiciones redactadas de forma demasiado amplia.

El objetivo no es llenar el contrato de advertencias, sino evitar que una modificación aparentemente útil termine siendo discutible. En alquiler, una cláusula clara y equilibrada suele proteger más que una redacción agresiva. La señal de alarma aparece cuando una modificación rompe ese equilibrio y deja una obligación difícil de defender.

Errores frecuentes al hacer una novación

El error más habitual es pensar que cualquier documento firmado vale. Una novación mal redactada puede dejar dudas sobre la fecha de efectos, el alcance del cambio o las obligaciones pendientes.

También es frecuente mezclar varios asuntos en una sola frase: renta, duración, fianza, suministros y salida de un inquilino. Si todo se redacta junto, después cuesta probar qué se pactó exactamente.

Otro fallo es no revisar si el cambio tensiona demasiado la posición del inquilino. El propietario puede querer blindar la relación, pero una redacción desproporcionada puede volverse en contra.

Cómo redactar una modificación con seguridad

Una modificación contractual debería poder entenderse meses después sin depender de la memoria de las partes. Para eso, el documento debe ser concreto, breve y completo.

Incluye como mínimo la identificación del contrato, los datos de propietario e inquilino, la cláusula afectada, la nueva redacción, la fecha de efectos y la firma de todos los implicados. Si hay varias personas obligadas, todas deberían firmar para evitar dudas.

También conviene conservar el documento junto al contrato original. Si se firma digitalmente, guarda el justificante. Si se firma en papel, entrega copia a cada parte y conserva una versión escaneada.

Qué hacer antes de modificar tu contrato

Antes de firmar una novación, el propietario debería preguntarse si el cambio es necesario, si está permitido y si queda bien documentado. Muchas incidencias posteriores nacen de acuerdos rápidos que parecían cómodos en el momento.

La novación contractual es útil cuando se usa con precisión. Permite adaptar el contrato a una situación real sin perder continuidad, pero exige consentimiento, claridad y respeto a los límites legales.

SEAG puede ayudarte a valorar si una modificación encaja con la protección que buscas para tu alquiler. La comparativa de SEAG frente a un seguro de impago de alquiler permite entender qué solución se ajusta mejor cuando el propietario quiere reducir riesgos, ordenar el contrato y proteger el cobro de la renta.

Cuando un inquilino deja de pagar, la primera pregunta del propietario suele ser muy directa: cuánto tardará en recuperar el dinero. La respuesta, por desgracia, no depende solo de que la deuda exista. Influyen la documentación, la reacción inicial, la negociación, el juzgado competente y el camino que haya que seguir para reclamar.

En esta guía vas a ver en cuánto tiempo podrías recuperar una deuda de alquiler, qué plazos son realistas en 2026 y por qué conviene actuar con método desde el primer impago. También aclaramos una cuestión importante: el Real Decreto-ley 8/2026 llegó a publicarse, pero fue derogado tras el acuerdo del Congreso publicado a finales de abril de 2026, así que no debe tratarse como una medida vigente.

1. Distingue entre recuperar la vivienda y recuperar la deuda

Hay propietarios que mezclan dos objetivos distintos: volver a tener la posesión de la vivienda y cobrar las rentas pendientes. Pueden ir de la mano, pero no siempre avanzan al mismo ritmo.

Debes separar estas fases desde el principio, porque cada una tiene sus tiempos y sus pruebas:

• Recuperación de la vivienda: conseguir que el inquilino salga o que se ejecute el lanzamiento.
• Reclamación de rentas: exigir judicial o extrajudicialmente las mensualidades pendientes.
• Negociación de pago: pactar un calendario viable si aún hay margen.
• Ejecución del cobro: intentar cobrar si existe resolución y el deudor tiene bienes o ingresos.

Esta distinción evita falsas expectativas. Puedes recuperar la vivienda antes de cobrar toda la deuda, y también puedes conseguir un acuerdo parcial sin necesidad de llegar a la última fase judicial. Para no perder fuerza, ayuda tener clara la importancia de mantener actualizada la deuda arrendaticia desde el primer retraso.

2. Primer mes de impago: el plazo empieza antes de la demanda

El tiempo no empieza a contar cuando presentas la demanda. Empieza cuando decides cómo reaccionar ante el primer impago. Un mes de espera sin documentar nada puede complicar la reclamación después.

En los primeros días conviene:

• Comprobar que no haya error bancario.
• Reclamar por escrito la renta pendiente.
• Guardar justificantes de comunicaciones.
• Evitar acuerdos verbales poco claros.
• Revisar contrato, fianza y datos del inquilino.

Si no sabes cómo ordenar esa primera reacción, prepara una tabla sencilla con fecha de vencimiento, importe, comunicaciones enviadas y pagos parciales recibidos. Esa tabla será útil tanto para negociar como para reclamar.

3. La negociación puede acelerar el cobro, pero debe quedar por escrito

No todos los impagos terminan en juzgado. A veces el inquilino atraviesa un problema puntual y puede regularizar la deuda si existe un calendario razonable. Otras veces, la promesa de pago solo sirve para ganar tiempo.

Un acuerdo útil debería incluir:

• Importe exacto de la deuda.
• Fechas concretas de pago.
• Forma de pago verificable.
• Consecuencias si se incumple.
• Reconocimiento escrito de cantidades pendientes.

La negociación no debe convertirse en una cadena de esperas indefinidas. Si el inquilino incumple el primer acuerdo, conviene pasar a una fase más formal. Cuanto más tarde se documente la deuda, más difícil será explicar la urgencia después.

4. Requerimiento fehaciente: por qué ayuda a ordenar el caso

Antes de acudir al juzgado, muchos propietarios envían un burofax o una comunicación fehaciente. No siempre resuelve el problema, pero deja constancia de la reclamación y puede ser útil para demostrar que se intentó una solución previa.

Un requerimiento bien planteado debe ser claro y no debe mezclar demasiadas cuestiones:

• Identifica contrato y vivienda.
• Detalla meses impagados.
• Indica importe pendiente.
• Da un plazo razonable de respuesta.
• Evita amenazas o expresiones confusas.

Este paso cobra especial importancia si después hay que presentar demanda. También ayuda a diferenciar un retraso aislado de una deuda sostenida. La forma importa: una conversación de WhatsApp puede servir como indicio, pero no siempre tiene la misma fuerza que una comunicación formal.

Cuando la comunicación ya ha fallado, conviene revisar cómo funciona un juicio por impago de alquiler antes de seguir esperando. No para demandar de forma automática, sino para entender qué documentación te van a pedir si el asunto avanza.

5. Qué ocurre si hay que ir a juicio

Si la deuda no se paga y el inquilino no abandona la vivienda, el propietario puede tener que iniciar acciones judiciales. Aquí los plazos dependen mucho del partido judicial, de la carga de trabajo y de si el inquilino se opone.

El camino puede incluir:

• Presentación de demanda.
• Admisión a trámite.
• Requerimiento al inquilino.
• Posible oposición.
• Señalamiento de vista si procede.
• Lanzamiento si no hay salida voluntaria.

El objetivo no es asustarte, sino saber qué piezas existen y qué documentación debes tener preparada. Un expediente ordenado no garantiza que el juzgado sea rápido, pero sí evita perder semanas por errores que estaban en tu mano.

6. Plazos realistas en 2026: evita promesas exactas

No hay un plazo único para recuperar una deuda de alquiler. En casos sencillos puede haber acuerdo en semanas. En casos judiciales, el proceso puede alargarse meses. Si además hay oposición, vulnerabilidad acreditada o incidencias procesales, la recuperación se complica.

Como orientación prudente:

• Un acuerdo extrajudicial puede cerrarse en pocos días o semanas.
• Una reclamación formal puede tardar varias semanas en tener respuesta.
• Un procedimiento judicial puede durar meses.
• El cobro efectivo depende de la solvencia del deudor.

El dato que muchos propietarios olvidan es este: ganar una reclamación no siempre equivale a cobrar de inmediato. Si el deudor no tiene ingresos embargables o bienes localizables, la deuda puede reconocerse, pero tardar mucho en recuperarse.

Por eso, cuando alguien promete un plazo cerrado, conviene desconfiar. Lo honesto es hablar de escenarios: acuerdo rápido, reclamación sin oposición, procedimiento con oposición o recuperación complicada por falta de solvencia.

También influye la actitud del propietario. Reclamar tarde, aceptar pagos parciales sin orden o cambiar de estrategia cada semana suele alargar el problema.

7. El RDL 8/2026: cuidado con las referencias desactualizadas

Durante 2026 se publicó el Real Decreto-ley 8/2026, con medidas sobre alquiler, prórrogas y actualización de rentas. Sin embargo, el BOE consolidado indica que esa disposición fue derogada tras el acuerdo del Congreso publicado a finales de abril de 2026.

Esto significa que, al valorar plazos de recuperación de deuda, no conviene basarse en resúmenes antiguos que traten esa norma como vigente. El propietario debe revisar el marco actual aplicable, el contrato firmado y la normativa procesal en vigor.

Si el problema deriva en recuperación de la posesión, también ayuda entender qué es un lanzamiento y cuánto tarda un desahucio, porque no es lo mismo hablar de deuda que de salida efectiva de la vivienda.

8. Qué documentación acelera la reclamación

La rapidez depende en buena parte de tener el expediente preparado. Si falta contrato, recibos o comunicaciones, el abogado tendrá que reconstruir el caso antes de actuar.

Prepara:

• Contrato de alquiler completo.
• Anexos y actualizaciones de renta.
• Recibos emitidos y pagos recibidos.
• Extractos bancarios.
• Comunicaciones con el inquilino.
• Requerimientos enviados.
• Cálculo de deuda actualizado.

No esperes a tener tres o cuatro mensualidades pendientes para ordenar papeles. La deuda crece rápido, y cada mes sin documentación añade ruido.

Además, separa renta, suministros, penalizaciones y otros conceptos. Si mezclas todo en una cifra global, después será más difícil explicar qué reclamas exactamente y qué parte corresponde a cada obligación contractual.

9. Cuándo tiene sentido proteger el alquiler antes del impago

La mejor forma de reducir incertidumbre no es reaccionar cuando la deuda ya existe, sino preparar el alquiler antes de firmar. Un análisis de solvencia serio, un contrato claro y un sistema de seguimiento reducen muchos conflictos.

En alquileres temporales, por ejemplo, el margen de reacción puede ser menor porque los plazos del contrato son más cortos. En ese contexto, revisar la garantía temporal de alquiler puede ayudarte a entender qué opciones existen para proteger rentas en contratos de temporada.

La prevención no elimina todos los riesgos, pero cambia tu posición si aparece el problema. No es lo mismo reclamar con expediente completo que empezar a recopilar pruebas cuando la deuda ya se ha acumulado.

Cómo proteger tu alquiler frente a una deuda

Recuperar una deuda de alquiler puede ser rápido si el inquilino paga tras el primer requerimiento, pero también puede alargarse si hay procedimiento judicial o falta de solvencia. Por eso conviene actuar pronto, documentar cada paso y evitar acuerdos verbales que después nadie reconoce.

En SEAG acompañamos al propietario desde un enfoque preventivo y jurídico. Nuestro equipo puede explicarte las opciones de garantía de cobro, análisis de solvencia y respaldo legal ante situaciones de impago.

Las inversiones inmobiliarias suelen captar el interés de muchas personas y es que son una opción interesante para generar ingresos, sobre todo, relacionado al alquiler seguro.

La rentabilidad de un alquiler dependerá de la ubicación, la oferta, la demanda, y otros factores económicos. Además, las leyes que se van modificando y creando en el camino, como en el caso de España con la Ley de Vivienda y las regularizaciones en relación a los alquileres de temporada y los turísticos. 

Antes de invertir, será importante realizar una investigación de mercado, es decir, conocer las tendencias, zonas con más demandas, precios de las viviendas, etc. Asimismo, el rendimiento de la inversión (ROI), la sostenibilidad, diversificación y financiamientos. 

Recomendamos leer: “¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler? Incluyendo el seguro de alquiler.”

Dependiendo de tu capital, también podrás invertir en un tipo de inmueble u otro en específico. De los tipos de inversiones que más se hablan, principalmente, son el Build to rent, el alquiler de temporada, alquiler de habitaciones, y el alquiler tradicional de larga temporada. 

Cabe destacar que, según el portal inmobiliario Housfy, se prevé que para este 2024 alquilar una segunda vivienda podría dar una rentabilidad de entre el 9% y el 12%, siempre y cuando se cuente con la asesoría correcta.

A continuación y para un alquiler seguro, te explicaremos cada una de las mejores opciones para invertir en el alquiler en 2024:

Alquiler de temporada

Cada vez son más los propietarios que se pasan al alquiler de temporada, por ser una alternativa flexible, confortable y con buena rentabilidad. 

Este tipo de alquiler se caracteriza principalmente por ser un contrato de 30 días a 11 meses (renovables), cumpliendo con la necesidad que tiene el inquilino, quien se traslada a otra ciudad usualmente por estudio, trabajo o enfermedad. Asimismo, debe cumplir con tener todas las comodidades que necesite el inquilino.

Este tipo de inversión puede tener una mayor rentabilidad que alquilar por larga estancia, debido a que no se rige por la Ley de Vivienda y porque se ofrece un servicio más completo, razón por la cual también los precios del alquiler son más altos. 

Conoce la Garantía de SEAG para alquileres de temporada.

Artículo de interés: “Las ventajas de alquilar tu vivienda por temporadas, ¿puedo contratar un seguro de alquiler?”

Alquiler de habitaciones

Cada vez son más los inversionistas que apuestan por el alquiler de habitaciones, sobre todo, como una alternativa a obtener una rentabilidad alta y aprovechando el uso de los espacios.

Toma en cuenta que no todo alquiler de vivienda es legal, por lo que el contrato se debe regir por el Código Civil (art. 1554 y siguientes), aunque se puede pactar que el contrato para rentar una habitación se regule por la LAU.

Para más información, te invitamos a leer: “¿Cuándo es legal el alquiler de una habitación?”

Según datos de la plataforma inmobiliaria Fotocasa, para septiembre de 2023, la rentabilidad promedio de alquilar habitaciones es de 9,5% frente al 6,2% del alquiler tradicional. 

Build to Rent

El Build to Rent (BTR), es un modelo de desarrollo inmobiliario que trata sobre construir propiedades con el fin de alquilarlas, como su propio nombre dice traducido al castellano: “construir para alquilar”.

Este tipo de inversión ha ido ganando popularidad en los últimos años, sobre todo, porque ayuda con el aumento del parque de vivienda. 

Como se trata de construir edificios de viviendas, este tipo de inversión puede ser el más costoso entre las opciones, además de ser realizado por empresas y no por particulares, como las constructoras. Sin embargo, la construcción es algo que se ajusta a la demanda y al mercado, la rentabilidad es a largo plazo, con menor riesgo comercial y beneficia tanto al propietario como al inquilino.

Uno de los puntos negativos es tener que localizar el suelo donde se construirán las viviendas, y que el banco otorgue la financiación.

Según Culmia, plataforma de proyectos inmobiliarios, la rentabilidad de la inversión por vivienda en alquiler en promedio en España oscila entre el 5% y el 9%. 

Además de estas tres opciones, el alquiler de larga temporada aún sigue siendo una gran oportunidad y una de las principales para obtener la rentabilidad deseada.

Toma en cuenta la importancia de proteger esa inversión a través de la Garantía de alquiler seguro de SEAG.

En los últimos años, el mercado inmobiliario español ha visto cómo los alquileres temporales y turísticos ganaban protagonismo frente al arrendamiento tradicional. Muchos propietarios han optado por una u otra fórmula para sacar rentabilidad a sus viviendas, pero no siempre queda claro dónde está la línea que los separa. Comprender la diferencia entre alquiler turístico y de temporada no solo es fundamental para evitar problemas con los arrendatarios, sino también para garantizar que el contrato y el uso de la vivienda se ajusten a la ley y evitar sanciones. A continuación, analizamos qué dice la normativa, cuándo es necesario contar con una licencia turística y cuáles son las particularidades de cada modalidad. ¡Vamos a ello!

Cómo define la ley el alquiler de temporada

El alquiler de temporada es un tipo de contrato regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente en su artículo 3. Según la normativa, se considera arrendamiento de temporada aquel que tiene una duración determinada y no se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario:

• Artículo 3.1: Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
• Artículo 3.2: En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por TEMPORADA, sea ésta de verano o cualquier otra (…).”.

En otras palabras, se trata de un alquiler con un fin concreto y limitado en el tiempo. Puede ser por motivos laborales, académicos, médicos, etc. El inquilino no fija su residencia habitual allí, sino que ocupa la vivienda de manera temporal. Por ejemplo, un estudiante que alquila un piso por nueve meses o un profesional desplazado por trabajo durante seis meses estarían firmando un contrato de alquiler de temporada.

¿El alquiler de temporada necesita licencia turística? ¿Y un código de registro único?

Una de las dudas más frecuentes entre los propietarios es la de si un alquiler de temporada necesita licencia turística. La respuesta es no, siempre que el contrato cumpla con las condiciones que marca la LAU y no se preste como un servicio turístico. El alquiler de temporada no implica ofrecer servicios adicionales propios de un alojamiento turístico, como limpieza diaria, cambio de sábanas o atención personalizada al huésped. Es, por tanto, un contrato privado entre arrendador y arrendatario, sin intermediación de plataformas turísticas ni carácter comercial continuado. En cambio, cuando el propietario ofrece el inmueble para estancias cortas con fines vacacionales o recreativos, y especialmente si lo hace de forma habitual o a través de canales turísticos (Airbnb, Booking, etc.), entonces hablamos de alquiler turístico, que sí requiere licencia. Cada comunidad autónoma regula de forma específica la concesión de licencias y los requisitos de las viviendas de uso turístico (VUT), por lo que conviene informarse antes de ofrecer una vivienda para este tipo de arrendamiento.

En cuanto al registro único, recientemente en vigor (desde julio de 2025), nos encontramos con otra cuestión que plantea muchos interrogantes, como la de si resulta obligatorio en los alquileres temporales. En este caso, la respuesta depende. Si se trata de un alquiler temporal de corta duración y se anuncia a través de una plataforma en línea transaccional, como las indicadas arriba, la respuesta es sí. Ahora bien, si lo que se pretende es efectuar un alquiler temporal de corta duración sin fines turísticos, y por causas justificadas, como un desplazamiento por enfermedad, la respuesta es no. Por supuesto, no se debe anunciar en plataformas transaccionales y el contrato se debe firmar por ambas partes. Puedes consultar más información en el siguiente artículo.

Entonces, ¿cuál es la diferencia entre alquiler turístico y de temporada?

El alquiler temporal suele confundirse con el alquiler turístico ya que, a diferencia del de vivienda habitual (larga duración), el tiempo de duración del contrato es inferior en ambos casos. No obstante, como ya hemos avanzado, no son lo mismo. La diferencia entre alquiler de temporada y alquiler turístico es clara desde el punto de vista legal y práctico, y la principal distinción radica en la finalidad del alquiler y el tipo de uso que hace el inquilino:

• En el alquiler de temporada, la vivienda se arrienda por un tiempo determinado para un uso distinto al vacacional. El arrendatario puede ser un estudiante, un trabajador temporal o una persona que necesita alojamiento por motivos personales. En este caso, se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• En el alquiler turístico, la finalidad es vacacional o recreativa, y el inmueble se ofrece normalmente amueblado y equipado para estancias cortas, gestionadas como actividad económica. Se rige por la normativa autonómica de viviendas de uso turístico y exige cumplir con requisitos como tener licencia, registro turístico y cumplir estándares mínimos de calidad y seguridad (además de las normativas locales o de la comunidad autónoma en cuestión).

Otra diferencia importante es que los alquileres turísticos suelen contratarse por días o semanas, mientras que los alquileres temporales se pactan por meses y con un contrato más formalizado. En resumen, el alquiler de temporada y el alquiler turístico pueden parecer similares en duración, pero son muy distintos en finalidad, regulación y obligaciones para el propietario

Y, por último, ¿existe diferencia entre alquiler vacacional y turístico?

Y para despejar todas las dudas posibles conviene aclarar si existe una diferencia entre alquiler vacacional y turístico, ya que ambos conceptos se suelen confundir entre sí. Aunque ambos tienen el mismo fin, lo cierto es que sí existen diferencias desde el punto de vista del tipo de propiedad:

• El alquiler vacacional se lleva a cabo en una vivienda de particulares que deciden alquilarla en un periodo del año concreto para fines de ocio o descanso. Por lo tanto, las viviendas no siempre tienen un fin comercial (cuando se reside en ellas).
• El alquiler turístico, en cambio, es una actividad económica regulada, que exige cumplir con los requisitos autonómicos para viviendas de uso turístico (VUT). Estos apartamentos están destinados exclusivamente al alojamiento de turistas (son similares a un hotel), por lo que tienen un carácter meramente comercial.

Al final ambos alquileres se destinan al ocio, pero cambia la naturaleza de la vivienda. El alquiler turístico debe adaptarse a la normativa específica, mientras que en el vacional puede variar dependiendo de la comunidad, por lo que se recomienda consultar la normativa de la región. Ahora bien, independientemente de ello, en ambos tipos de alquileres se debe llevar a cabo el registro único de alquileres de corta duración por la naturaleza del servicio que ofrecen.

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El precontrato de alquiler es una figura cada vez más utilizada por propietarios que quieren dejar cerrado un acuerdo antes de firmar el contrato de arrendamiento definitivo. Sin embargo, no sirve cualquier documento, sino que es necesario entender no solo qué es un precontrato de alquiler, sino también cómo redactarlo correctamente resulta clave para evitar malentendidos, incumplimientos y riesgos innecesarios. A fin de cuentas, este documento permite fijar las condiciones esenciales del futuro alquiler cuando el inmueble aún no está disponible o la firma debe aplazarse. Bien redactado, el precontrato puede ser un primer paso hacia un alquiler que implique menos riesgos para los propietarios, siempre que se complemente con las garantías adecuadas.

Qué es un precontrato de alquiler y para qué sirve

El precontrato de alquiler es un acuerdo firmado entre el propietario de un inmueble y su futuro inquilino cuando existen causas que impiden que el contrato de arrendamiento no pueda formalizarse de forma inmediata. Tiene como finalidad dejar constancia por escrito de las condiciones esenciales del futuro alquiler y asegurar el compromiso de ambas partes. Por ello, es especialmente necesario en operaciones en las que existe un desfase temporal entre el acuerdo y la entrada efectiva al inmueble.

Este tipo de documento se utiliza con frecuencia en el alquiler de viviendas, oficinas, locales comerciales o naves industriales. En todos estos casos, el precontrato permite reservar el inmueble y reducir la incertidumbre, aunque es importante señalar que no sustituye al contrato de alquiler definitivo ni a las garantías necesarias para proteger al propietario frente a posibles incumplimientos que pueda llevar a cabo el inquilino.

El carácter vinculante del precontrato de alquiler

El precontrato de alquiler es un documento legalmente vinculante desde el momento de su firma. Esto significa que genera obligaciones tanto para el propietario como para el futuro inquilino. El propietario no puede ofrecer el inmueble a otra persona durante la vigencia del precontrato, mientras que el inquilino se compromete a firmar el contrato de alquiler y a entrar al inmueble en la fecha acordada.

En caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, se aplicarán las penalizaciones previstas en el propio acuerdo.

Precisamente por este carácter obligatorio, resulta esencial que el precontrato esté bien redactado y que forme parte de una estrategia orientada a la consecución de un alquiler seguro, especialmente cuando el propietario quiere evitar riesgos económicos y conflictos posteriores.

Cuándo se utiliza un precontrato de alquiler

El precontrato de alquiler también suele emplearse cuando el inmueble necesita obras o reformas antes de poder ser habitado. En esta situación, el acuerdo sirve para que el propietario garantice la futura disponibilidad del inmueble y el inquilino asegura su compromiso en alquilar el inmueble, dejando pendiente la firma del contrato definitivo hasta que la vivienda o el local reúna las condiciones adecuadas.

También es habitual cuando existe un contrato de alquiler vigente y ambas partes acuerdan renovarlo con nuevas condiciones, como una modificación de la renta o de la duración. Asimismo, se utiliza cuando el inmueble todavía está habitado por otro inquilino, pero el propietario ya ha seleccionado al nuevo inquilino que sustituirá al anterior.

Qué debe incluir un precontrato de alquiler bien redactado

Para que el precontrato de alquiler sea eficaz, debe recoger de forma clara la identificación del propietario, del futuro inquilino y del inmueble objeto del arrendamiento. También debe especificar la fecha de inicio y la duración del futuro contrato de alquiler, así como la cuantía de la renta mensual, los gastos asociados y la fianza correspondiente.

Es habitual que el futuro inquilino entregue una cantidad de dinero en concepto de reserva, que deberá quedar reflejada indicando si se descontará de la fianza o de las primeras mensualidades. Además, el precontrato debe establecer su plazo de vigencia y detallar las penalizaciones aplicables en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes. Una redacción ambigua o incompleta puede generar conflictos y debilitar la posición del propietario, por eso es recomendable que este documento sea redactado o revisado por profesionales del sector.

Precontrato de alquiler y alquiler seguro para propietarios

Firmar un precontrato de alquiler es un primer paso para avanzar hacia un alquiler seguro para propietarios, pero no es una protección suficiente por sí sola. Este documento fija un compromiso previo, pero no garantiza que el inquilino cumpla con el pago de la renta ni que respete las obligaciones derivadas del contrato de alquiler.

Por este motivo, cada vez más propietarios complementan el precontrato y el contrato definitivo con una garantía de alquiler para propietarios, una solución diseñada para proteger de forma real y continuada frente a los riesgos que conlleva el arrendamiento. Esta garantía resulta especialmente útil en un contexto en el que los impagos y los conflictos contractuales generan una gran inseguridad entre los arrendadores.

Garantía de alquiler para propietarios como alternativa al seguro de impago

La garantía de alquiler para propietarios que ofrecemos desde SEAG es una alternativa más eficaz y flexible que el seguro de impago tradicional. A diferencia de este, no se limita únicamente a evaluar la solvencia inicial del inquilino ni impone condiciones restrictivas que dejan fuera a muchos perfiles válidos.

Gracias a este tipo de garantía, conseguimos que el propietario pueda disfrutar de un alquiler seguro ante impagos, con mayor tranquilidad y menos trámites. Se trata de una solución pensada para proteger el cobro de las rentas y reducir el impacto económico de posibles incumplimientos, tanto en alquileres de vivienda como en el arrendamiento de oficinas, locales o naves industriales.

Cómo hacer un precontrato de alquiler de forma segura

Para saber cómo hacer un precontrato de alquiler de forma adecuada, el propietario debe partir de una redacción clara y adaptada a cada operación concreta. Es importante definir correctamente las condiciones del futuro contrato, comprobar la identidad del inquilino y establecer penalizaciones proporcionadas en caso de incumplimiento.

Además, recomendamos siempre acompañar el precontrato de una garantía de alquiler para propietarios, que es la mejor forma de reforzar la seguridad de la operación desde el inicio de la relación contractual. De este modo, el precontrato deja de ser solo un compromiso formal y se integra en una estrategia global de alquiler con seguridad, orientada a proteger el patrimonio del propietario.

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El precontrato de alquiler es una herramienta útil para reservar un inmueble y fijar compromisos antes de la firma del contrato definitivo. Sin embargo, no debe entenderse como una solución completa frente a los riesgos del arrendamiento. Para lograr un alquiler seguro para propietarios, es imprescindible combinar un precontrato bien redactado con una garantía de alquiler que ofrezca una protección real y continuada.

Apostar por esta combinación permite alquilar con mayor tranquilidad, evitar problemas futuros y gestionar el alquiler de forma profesional, tanto en viviendas como en naves, oficinas o locales comerciales.

¿Por qué apostar por una garantía de alquiler con SEAG?

La garantía de alquiler de SEAG ofrece todas las prestaciones que los propietarios necesitan para salvaguardar su inversión y no quedar desprotegidos ante imprevistos por incumplimientos de sus inquilinos.

Somos la primera compañía a nivel nacional que trabaja para asegurar el cobro de las rentas de alquiler de nuestros clientes de manera indefinida, ofreciendo a los propietarios la protección que necesitan ante cualquier circunstancia derivada del arrendamiento que implique un retraso en el cobro del alquiler.

Desde SEAG ofrecemos una protección que va más allá del dinero mensual, y es que nuestras garantías de alquiler incluyen las siguientes ventajas:

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Si eres propietario de una vivienda y quieres ponerla en alquiler, contacta con nosotros para que podamos ayudarte a quedar totalmente protegido frente a cualquier eventualidad.

El fallecimiento de un inquilino es una situación delicada que, además del impacto personal, puede generar importantes dudas legales para el propietario. Una de las más habituales es qué ocurre con el contrato de arrendamiento y con las posibles deudas pendientes cuando el inquilino fallece.

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula expresamente este supuesto y establece cuándo el contrato puede continuar mediante subrogación y quién asume las obligaciones económicas del arrendatario fallecido. Conocer estas reglas permite al propietario actuar con seguridad y evitar errores que compliquen la situación.

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando fallece el inquilino

El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de subrogación en el contrato de arrendamiento cuando el inquilino fallece. Esto significa que determinadas personas pueden ocupar su lugar en el contrato y continuar la relación arrendaticia en las mismas condiciones.

Cuando existe herencia y esta se acepta, el heredero se subroga en todos los derechos y obligaciones del contrato. Es decir, pasa a ser el nuevo titular del arrendamiento y asume tanto los derechos como las deudas que pudiera haber dejado el inquilino fallecido.

Quién puede subrogarse en el contrato de alquiler

La ley no permite la subrogación a cualquier persona. Solo pueden hacerlo quienes tengan una relación concreta con el inquilino y cumplan determinados requisitos de convivencia.

Pueden subrogarse en el contrato:

• El cónyuge del fallecido que conviviera con él.
• La persona que haya convivido de forma estable con el inquilino durante los dos años anteriores al fallecimiento.
• Los descendientes del fallecido que convivieran con él o estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela.
• Los ascendientes o hermanos que hubieran convivido con el inquilino durante los dos años anteriores.
• Las personas con una discapacidad superior al 65 por ciento que tengan parentesco y hayan convivido con el fallecido durante los dos años anteriores.

Cumplir el vínculo familiar no es suficiente por sí solo. La convivencia previa es un elemento clave para que la subrogación sea válida.

Plazos y forma de notificar la subrogación al propietario

Las personas que deseen subrogarse en el contrato deben comunicarlo al propietario en un plazo máximo de tres meses desde la fecha del fallecimiento. Junto a la notificación deben aportar una copia del certificado de defunción expedido por el Registro Civil.

Es recomendable que esta comunicación se realice de forma fehaciente, para que quede constancia de la fecha y del contenido de la notificación. Una comunicación clara y dentro de plazo evita conflictos posteriores sobre la vigencia del contrato.

Qué ocurre si no se notifica la subrogación en plazo

Si transcurren los tres meses sin que ningún familiar o conviviente haya comunicado su intención de subrogarse, el contrato de arrendamiento se extingue automáticamente.

En ese caso, quienes pudieran haber tenido derecho a la subrogación quedarán obligados solidariamente al pago de la renta correspondiente a esos tres meses, salvo que renuncien expresamente a la subrogación notificándose por escrito al propietario dentro del mes siguiente al fallecimiento.

Qué pasa con las deudas pendientes del inquilino fallecido

Las rentas impagadas o los recibos de suministros pendientes anteriores al fallecimiento no desaparecen con la muerte del inquilino. Estas deudas forman parte de la herencia.

Cuando los herederos aceptan la herencia, asumen tanto los bienes como las obligaciones del arrendatario fallecido. Por este motivo, no es infrecuente que algunas personas renuncien a la herencia cuando las deudas superan al valor de los bienes heredados.

Si existe una persona subrogada en el contrato, ésta también queda obligada al cumplimiento de las obligaciones económicas derivadas del arrendamiento.

Cómo debe actuar el propietario ante esta situación

Ante el fallecimiento del inquilino, el propietario debe verificar si existe comunicación de subrogación dentro del plazo legal y analizar quién asume las obligaciones contractuales.

Actuar con cautela, respetando los plazos y documentando todas las comunicaciones, es fundamental para evitar reclamaciones improcedentes o conflictos legales.

Importancia de contar con un alquiler protegido

Situaciones como el fallecimiento del inquilino ponen de manifiesto la importancia de contar con un sistema de protección del alquiler. La gestión de deudas, subrogaciones y reclamaciones puede resultar compleja y prolongarse en el tiempo.

Disponer de respaldo jurídico especializado permite al propietario afrontar estos escenarios con mayor tranquilidad y garantizar que sus derechos queden protegidos, incluso en circunstancias imprevistas.

Entender qué ocurre cuando un inquilino fallece dejando deudas y cómo actuar conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos es clave para una gestión responsable y segura del alquiler.

Cuando un inquilino deja de pagar la renta y los intentos de solución amistosa no dan resultado, el propietario se ve obligado a acudir a la vía judicial. El procedimiento de desahucio por impago tiene como finalidad principal recuperar la posesión de la vivienda y reclamar las cantidades adeudadas, incluidas las rentas vencidas y las que se sigan devengando hasta la entrega del inmueble.

Entender cómo funciona un juicio por impago de alquiler, cuáles son sus fases y qué consecuencias tiene para cada parte permite al propietario actuar con mayor seguridad y tomar decisiones informadas desde el primer momento.

Qué es un juicio de desahucio por impago de alquiler

El juicio de desahucio por impago es un procedimiento regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se inicia cuando el arrendatario incumple su obligación principal, que es el pago de la renta, y el arrendador solicita judicialmente la resolución del contrato y la devolución de la vivienda.

En la mayoría de los casos, la demanda incluye dos pretensiones. Por un lado, el desalojo del inmueble. Por otro, la reclamación de las rentas impagadas y de las cantidades que se generen hasta la recuperación efectiva de la posesión.

Inicio del procedimiento: demanda de desahucio y reclamación de rentas

El procedimiento comienza con la presentación de la demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra la vivienda. Para este trámite es obligatorio contar con abogado y procurador.

En la demanda se solicita la resolución del contrato, el lanzamiento del inquilino y el pago de las cantidades debidas. Una vez presentada, el juzgado analiza la documentación y decide si la admite a trámite.

Admisión de la demanda y notificación al inquilino

Admitida la demanda, el juzgado dicta un decreto en el que fija de forma provisional dos fechas relevantes. Por un lado, la fecha del lanzamiento, que se ejecutará si el inquilino no paga ni se opone. Por otro lado, la fecha de la vista del juicio verbal, que solo tendrá lugar si el arrendatario presenta oposición.

El inquilino recibe la notificación junto con la demanda y dispone de un plazo de diez días hábiles para actuar. En ese tiempo puede pagar la deuda, oponerse al procedimiento o no realizar ninguna actuación.

Qué ocurre si el inquilino no paga ni se opone

Si el inquilino no paga ni presenta oposición dentro del plazo legal, no se celebra juicio. El juzgado dicta un decreto que da por terminado el procedimiento y confirma el desahucio.

Este decreto permite ejecutar el lanzamiento en la fecha señalada y condena al arrendatario al pago de las cantidades adeudadas. Si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente, se procederá al desalojo forzoso.

Qué sucede si el inquilino se opone a la demanda

Cuando el inquilino presenta oposición, se celebra la vista del juicio verbal. En esta fase, ambas partes exponen sus argumentos y aportan las pruebas que consideren oportunas.

Tras el juicio, el juez dicta sentencia resolviendo el conflicto. Si la sentencia es favorable al propietario, tendrá los mismos efectos que el decreto de desahucio, confirmando la resolución del contrato, el lanzamiento y la condena al pago de las cantidades debidas.

Ejecución del lanzamiento

Si el inquilino no entrega las llaves de forma voluntaria, el juzgado ordena la ejecución del lanzamiento. En la fecha señalada, un funcionario judicial acudirá a la vivienda, acompañado de cerrajero y fuerzas de seguridad si es necesario, para recuperar la posesión del inmueble.

Reclamación y cobro de las cantidades adeudadas

Una vez recuperada la vivienda, se inicia la fase de ejecución para reclamar las rentas impagadas, los suministros pendientes, los posibles daños y las costas judiciales.

Si el inquilino no paga de forma voluntaria, el juzgado puede acordar embargos sobre cuentas bancarias, nóminas o bienes del deudor hasta cubrir la deuda.

Cuánto puede durar un juicio por impago de alquiler

La duración del procedimiento varía en función del juzgado y de la rapidez de las notificaciones. De forma orientativa, un proceso de desahucio por impago puede durar alrededor de seis meses, aunque este plazo puede acortarse o alargarse según el caso concreto.

Consecuencias legales para el inquilino que no paga el alquiler

El impago del alquiler puede tener consecuencias relevantes para el inquilino. La más inmediata es la pérdida de la vivienda mediante el lanzamiento judicial. A ello se suma la obligación de pagar la deuda acumulada, incluidos intereses y costas del procedimiento.

Además, el impago puede afectar a su historial como arrendatario. Aunque no existe un registro público oficial, sí operan ficheros privados de morosidad que pueden dificultar el acceso a futuros alquileres y a determinados productos financieros.

¿Se puede demandar por un solo mes de impago?

La ley permite iniciar un procedimiento de desahucio por impago con un solo mes de renta impagada. No es necesario acumular varios impagos para acudir a los tribunales, aunque en la práctica suele intentarse primero una reclamación extrajudicial.

Actuar con rapidez puede evitar que la deuda siga creciendo y que el conflicto se agrave.

La importancia de una protección adecuada frente al impago

El juicio por impago de alquiler es un proceso legal complejo y, en muchos casos, largo. Contar con una gestión preventiva y con respaldo jurídico especializado permite al propietario afrontar estas situaciones con mayor tranquilidad y reducir el impacto económico del impago.

Disponer de un sistema de protección que cubra tanto las rentas impagadas como los costes legales asociados facilita la recuperación del inmueble y evita que el propietario tenga que asumir en solitario las consecuencias de un incumplimiento contractual.

Una de las preguntas frecuentes en relación a la nueva Ley de Vivienda, para un alquiler seguro, gira en torno al desahucio del inquilino por impago de alquiler: ¿puedo desahuciar a mi inquilino si no me paga?

La respuesta es sí, puedes desahuciar a tu inquilino, siempre y cuando, haya incumplido con el contrato de alquiler. Especialmente es causa de desahucio  el impago de alquiler.

Con la nueva ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023), en el escrito de demanda judicial de desahucio, se deberá tener en cuenta los siguientes puntos:

• Se deberá hacer mención expresa a si la vivienda arrendada constituye la vivienda habitual del ocupante.
• Se deberá manifestar si el propietario es gran tenedor o no lo es. Deberá acreditarlo mediante un certificado del Registro de la Propiedad donde conste la relación de sus propiedades.
• Si el propietario es un gran tenedor de viviendas, deberá acreditar que el ocupante de la vivienda no es una persona vulnerable. En el caso de que lo sea, se deberá demostrar que se haya sometido al proceso de mediación previsto que al efecto se establezca, previo a la demanda.

Te recomendamos leer: ¿Cómo sé si soy o no un gran tenedor?

Para estar seguro de que vas a cobrar el alquiler de tu vivienda arrendada, te recomendamos siempre haber contratado un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro como SEAG. Somos especialistas en temas de impago de alquiler.

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La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que entró en vigor el 26 de mayo de ese mismo año introdujo una serie de cambios a las regulaciones en materia de vivienda y de alquiler, y uno de los más significativos fue el concepto de gran tenedor. En este artículo te explicamos exactamente qué es, pero también lo que supone ser un gran tenedor de vivienda en España con esta modificación y aspectos importantes que debes tener en cuenta. ¡Sigue leyendo para más información!

¿Qué es un gran tenedor?

Aunque la ley de vivienda menciona diferentes tipos de propietarios, en realidad todo acaba centrándose en el pequeño propietario y el gran tenedor. El primero de ellos tiene que ver con aquel que cuenta con menos de 10 propiedades en posesión, mientras que el concepto de gran tenedor se refiere a toda persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas o de una superficie total construida mayor a los 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, tal y como se especifica en el artículo 3 de la mencionada ley. Ahora bien, la normativa también indica que los límites de los grandes tenedores de viviendas pueden reducirse en casos concretos, cuando se habla de una zona residencial tensionada, algo que es competencia de cada comunidad autónoma. En estos casos, también podrían ostentar la denominación de gran tenedor aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho término. Es importante aclarar que la titularidad de todas las viviendas se computa, incluso, considerando las de uso personal o segunda residencia.

¿Qué implica ser un gran tenedor de viviendas?

La razón de diferenciar entre pequeños propietarios y grandes tenedores es fundamental teniendo en cuenta las implicaciones legales que existen en el segundo de los casos. Algunos de los aspectos más significativos son los siguientes:

• Prórroga extraordinaria obligatoria: La ley de derecho a la vivienda mencionada modifica en la disposición final 1ª el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) de manera que los grandes tenedores quedan obligados a aceptar una prórroga extraordinaria en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuando el arrendatario acredite que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.
• Limitaciones en la renta: La LAU incorpora nuevos apartados en su artículo 17, en concreto los apartados 6 y 7 que fijan limitaciones en la renta. Lo que indican es que cuando la vivienda se encuentra en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no puede excederse nunca de la última renta de contrato de arrendamiento habitual vigente en los últimos 5 años (una vez que se haya aplicado la cláusula de actualización anual de la renta, ahorra mediante el nuevo índice de precios de referencia). Además, en algunas comunidades autónomas como Cataluña, existen limitaciones específicas para las rentas, fijándose el tope máximo legal para los alquileres de las zonas tensionadas.
• Nuevo requisito de admisibilidad en las demandas de desahucio: Esto viene introducido con la disposición final 5ª de la ley que modifica el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC). En concreto, lo que dice es que se introduce un nuevo requisito a la hora de admitir las demandas de los desahucios arrendaticios, los precarios, las tutelas sumarias de la posesión y protección de los derechos reales inscritos en los apartados 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC. Si se cumplen los tres requisitos de que el inmueble sea la vivienda habitual, que el ocupante esté en situación de vulnerabilidad social y que el demandante sea un gran tenedor, entonces la demanda no será aceptada si no se demuestra que el demandante ha seguido un proceso de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas, considerando la situación de ambas partes y las ayudas disponibles según las leyes de vivienda.

¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?

Como habrás visto, es importante saber cuándo se considera gran tenedor, al igual que también lo es conocer lo que son las zonas de mercado residencial tensionado, concepto introducido con las últimas actualizaciones de la ley. Por ello, y sin entrar en muchos detalles, te lo explicamos en este apartado para que no te resulte complicado de entender. Este concepto se refiere a zonas en las que la carga media del coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares o, alternativamente, las zonas en las que el precio de la vivienda ha experimentado en los últimos 5 años un crecimiento acumulado superior al 3% del IPC. Además, la definición de las zonas es una competencia que se atribuye a la administración autonómica y la condición es revisable a los tres años de vigencia.

Certificado Gran Tenedor: ¿puede solicitarlo el inquilino?

Ahora que ya sabes qué se considera gran tenedor, es importante hablar del certificado de gran tenedor. Es importante saber que este documento, regulado por ley, se destina puede ser solicitado por los inquilinos para demostrar la condición de gran tenedor del arrendador, por ejemplo, para acreditaciones legales en procesos judiciales como desahucios o para acceder a subvenciones y ayudas. Ahora bien, para obtener el certificado de gran tenedor por parte del inquilino, primero se debe identificar el registro de la propiedad donde se encuentran las viviendas. Luego, es necesario recopilar toda la información pertinente, como partidas registrales e información de las propiedades. Posteriormente, se presenta una solicitud formal al registro correspondiente, completando los formularios necesarios y abonando las tasas administrativas requeridas. y, finalmente, el registro evalúa la solicitud y, si todo está en orden, emite el certificado con la información solicitada.

¿Necesitas más información? Te recomendamos leer nuestras preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda. Por otro lado, si lo que quieres es alquilar con total tranquilidad, te recordamos que puedes contratar nuestro servicio de garantía indefinida, la opción más recomendada para estar protegido frente a un posible impago y hasta la recuperación de tu vivienda. Además, contarás con protección jurídica por parte de nuestros abogados. Nos encargamos de todo el proceso de reclamación asumiendo los gastos. Contacta con nuestro equipo para saber más.

Si hay un apartado que creó controversia con la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ese es el de las denominadas zonas de mercado residencial tensionado. Este concepto consiste en una medida que las administraciones competentes pueden adoptar, si así lo desean, en áreas donde existe un riesgo significativo de oferta insuficiente de vivienda. A continuación, te explicamos todo lo que debes saber sobre la declaración de estas zonas. ¡Vamos a ello!

¿Qué es una zona tensionada?

Las zonas de mercado residencial tensionado, también conocidas como zonas tensionadas, son áreas territoriales delimitadas en las que existe un riesgo importante de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado y teniendo en cuenta las diferentes necesidades territoriales. Esta medida afecta sobre todo a las grandes ciudades y es gestionada por cada administración la cual debe seguir el siguiente procedimiento:

• Se realiza un análisis previo del mercado residencial, incluyendo indicadores de precios, renta disponible y esfuerzo económico de los hogares. ​
• Se publica la información utilizada para la declaración, garantizando transparencia.
• La resolución debe estar motivada y comunicada al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (esta se actualiza en su página web).

¿Cómo se declara una zona de mercado residencial tensionado?

Para poder declarar una zona de mercado residencial tensionado se pueden presentar dos circunstancias específicas y basta con cumplir con una de ellas. La declaración tiene una vigencia inicial de tres años, con posibilidad de prórroga anual si persisten las condiciones que la justificaron. Estas son las circunstancias que justifican la declaración:

• La carga económica de la vivienda (hipoteca o alquiler, más gastos básicos) supera el 30% de los ingresos medios de los hogares. ​
• *El precio de compra o alquiler ha crecido en los últimos cinco años al menos tres puntos porcentuales por encima del Índice de Precios de Consumo (IPC) de la comunidad autónoma.

*Para las futuras declaraciones de zonas tensionadas a partir de 2025 se tendrá en cuenta también el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).

¿Cómo afecta la declaración de zona residencial tensionada a los precios del alquiler?

Las zonas de mercado residencial tensionado están sujetas a medidas específicas con respecto a los precios de alquiler. En estas zonas, para los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hayan estado arrendadas en los últimos cinco años, el alquiler se limita generalmente a la renta del contrato anterior, ajustada por la actualización anual.  Sin embargo, se permiten incrementos adicionales de hasta un 10% sobre la renta anterior en casos específicos, como cuando la vivienda ha sido objeto de rehabilitación o mejora de la eficiencia energética.   

En el caso de los arrendadores que sean grandes tenedores de vivienda en estas zonas, o para viviendas que no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años, el alquiler no puede exceder el límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia. Los grandes tenedores de vivienda en estas zonas, así mismo, deben colaborar con las administraciones, proporcionando información sobre el uso y destino de sus inmuebles. ​Por lo tanto, para saber cuál es el precio máximo del alquiler en una zona tensionada hay que tener en cuenta los aspectos mencionados.

Mapa zonas tensionadas alquiler: ¿Dónde están ubicadas?

Hasta el momento, el mapa de zonas tensionadas con alquileres limitados son Cataluña, según la resolución del 14 de marzo de 2024 y la del 8 de octubre del mismo año, y el País Vasco (en concreto, el municipio de Errenteria) tras la publicación de la última resolución de 28 de enero de 2025. Al hablar del caso concreto de zonas tensionadas, alquiler, Cataluña y los municipios afectados en esta comunidad podemos encontrarnos con un total de 271 municipios. Es importante dejar claro que hay más municipios de diferentes comunidades autónomas que han reclamado la declaración de zona tensionada, siguiendo las motivaciones que se explicaban en este artículo, por lo que conforme pase el tiempo el número puede ir en aumento en función de si cumplen con los requisitos para ser declaradas como tal o no según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Consejos para alquilar en una zona tensionada

Las medidas de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda establecen limitaciones de dos formas, como hemos visto. De manera resumida, son las siguientes:

• Se restringe la capacidad de fijar libremente el precio del alquiler, ya que está limitado por el contrato anterior o por el sistema de índices de precios de referencia en ciertos casos.  
• Se introducen mayores obligaciones de información y transparencia, especialmente para los grandes tenedores, para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda.  

Esto, en algunos casos, puede provocar un desequilibrio entre los derechos de los propietarios e inquilinos, con normativas que favorecen excesivamente a los arrendatarios y que crean el efecto contrario, es decir, desincentivar la puesta en alquiler de viviendas. En cualquier caso, es importante que tengas en cuenta las siguientes recomendaciones si tienes pensado alquilar en una zona tensionada para lograr un equilibrio justo y evitar problemas legales:

• Ajusta al precio de referencia: Antes de alquilar, asegúrate de que el alquiler no exceda el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.   
• Considera realizar mejoras en la vivienda: Realiza mejoras que permitan incrementar el alquiler hasta un 10% sobre la renta anterior, como rehabilitaciones, mejoras de eficiencia energética (ahorro de energía primaria no renovable del 30%), o mejoras de accesibilidad.
• Ofrece contratos de larga duración: Considera la posibilidad de ofrecer contratos de arrendamiento de larga duración para el arrendatario, ya que esto puede permitirte optimizar el alquiler, sobre todo antes de que se establezca una zona tensionada en tu municipio.
• Infórmate sobre las ayudas y subvenciones: Mantente al tanto de las posibles ayudas y subvenciones disponibles para los propietarios, lo que puede ayudarte a maximizar tus ingresos o compensar las limitaciones en los precios del alquiler (contempladas también en la mencionada ley).
• Colabora con la administración: Estate dispuesto a colaborar con las Administraciones Públicas y a proporcionar la información requerida, especialmente si eres un gran tenedor, para asegurar el cumplimiento de la normativa y evitar problemas legales.

Además, si quieres asegurar tu alquiler te recomendamos que contrates nuestro servicio de alquiler garantizado de SEAG. Este te prevendrá en caso de sufrir un impago, lo que significa que seguirás cobrando tu alquiler de manera indefinida hasta la recuperación de tu vivienda. Nuestra garantía incluye, así mismo, la protección jurídica para el propietario, de manera que nuestro equipo de abogados se encargará de todos los trámites derivados de la reclamación. Este servicio asume los costes de Procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales, y suma una compensación de hasta 3.000 euros en caso de daños por actos de vandalismo. ¡Solicítanos más información!

La morosidad en una comunidad de propietarios es una situación que genera preocupación y conflictos recurrentes entre vecinos, administradores y juntas de propietarios. Una duda habitual es si es legal o no colgar en el tablón de anuncios o en lugares visibles dentro de la finca una lista con los nombres de los vecinos que no han pagado sus cuotas comunitarias. La respuesta no es tan simple como “sí” o “no”: depende de la normativa aplicable y de cómo se trate esa información. En este artículo desgranamos paso a paso la regulación vigente, los límites legales y las consecuencias de actuar fuera de la ley.

¿Qué dicen la Ley de Propiedad Horizontal y la protección de datos?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) son las normas que regulan principalmente esta materia en España. La LPH establece cómo deben gestionarse las relaciones dentro de una comunidad, incluyendo la convocatoria de juntas y la comunicación de los estados de cuenta.

De forma paralela, el RGPD protege el tratamiento de datos personales de cualquier individuo en territorio europeo, incluyendo a los propietarios de una comunidad. La publicación de nombres, números de puerta, importes adeudados u otros datos que permitan identificar a un vecino moroso es un tratamiento de datos personales que, salvo excepciones muy limitadas, no está permitido.

En términos generales, ni el presidente ni el administrador de fincas están autorizados a publicar libremente los nombres de los propietarios morosos en lugares visibles de la comunidad. Esta práctica puede vulnerar el deber de confidencialidad y el derecho a la protección de datos del interesado.

¿Existe alguna excepción legal?

Sí. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge un supuesto concreto por el que se puede colocar una comunicación en el tablón de anuncios o lugar visible cuando no ha sido posible practicar la notificación en el domicilio del propietario.

Este supuesto tiene carácter muy limitado:

1. Se debe acreditar que se intentó notificar al propietario moroso en el domicilio señalado para notificaciones y que fue imposible practicarla.
2. La colocación en el tablón de anuncios tiene únicamente el objetivo de notificar al interesado, no de hacer pública la lista a todos los vecinos.
3. La comunicación no puede permanecer expuesta más de tres días.
4. No debe colocarse en zonas accesibles a personas ajenas a la comunidad.

Fuera de este supuesto —es decir, para cualquier otro caso de publicación de listas de morosos— la comunidad no está autorizada a revelar datos personales de los propietarios. Esto incluye colgar listados con nombre, apellidos, número de vivienda o importe adeudado.

Diferencia entre notificación legal y exposición pública

Es importante distinguir entre la notificación legal de deudas en el contexto de una junta de propietarios y la exposición pública de esa información en la comunidad.

● Notificación legal en convocatoria de junta
Cuando el presidente o administrador convoca una junta de propietarios, debe remitir a cada propietario una copia de la documentación, incluyendo el estado de cuentas. En este documento es habitual que figure el listado de propietarios que no están al corriente del pago. Esta información no se publica en zonas visibles, sino que se entrega de forma privada a cada propietario.

● Exposición pública indebida
Colocar en el tablón de anuncios o en otros lugares accesibles a cualquier vecino una lista con nombres y deudas constituye una difusión de datos personales. Esta publicación puede vulnerar tanto el RGPD como el derecho al honor del propietario moroso, sobre todo si no se cumple el supuesto especial establecido en la LPH.

Riesgos y sanciones por publicar datos sin cumplir la ley

Publicar los datos de vecinos morosos fuera de los supuestos legales puede acarrear consecuencias económicas y jurídicas importantes para la comunidad de propietarios. La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) tiene competencia para imponer sanciones cuando se vulneran las normas de protección de datos personales, y éstas pueden alcanzar cantidades significativas.

Además, la comunidad podría enfrentarse a reclamaciones por vulneración del derecho al honor, a la intimidad o a la propia imagen del propietario afectado si la publicación se considera injustificada o expone al individuo de forma innecesaria a juicio público.

Buenas prácticas antes de comunicar morosidad

Para evitar sanciones y conflictos, la comunidad de propietarios debe observar las siguientes pautas antes de comunicar cualquier situación de impago:

1. Intentar notificar personalmente al propietario moroso en su domicilio oficial. Documenta cada intento de notificación para acreditar que fue imposible practicarla.
2. Limitar la publicación solamente a lo necesario y durante un plazo breve, exclusivamente cuando se cumplan los requisitos legales del artículo 9 de la LPH.
3. Evitar exponer datos sensibles (como DNI, apellidos completos o detalles excesivos) en cualquier parte de la comunidad.
4. Comunicar el estado de cuentas y la lista de morosos solo en la documentación remitida a cada propietario para la convocación de la junta, sin hacerlo visible a terceros no autorizados.
5. Consultar con un profesional en protección de datos y administración de fincas para asegurar el cumplimiento legal continuo.

¿Qué puede hacer la comunidad si un propietario no paga?

La comunidad de propietarios dispone de mecanismos legales para reclamar el pago de cuotas impagadas sin necesidad de divulgar listas de morosos:

● Acción judicial de reclamación de deudas ante los tribunales, con base en la Ley de Propiedad Horizontal.

● Privación del derecho de voto en la junta, si el propietario no está al corriente de pago, aunque sí puede intervenir con voz.

● Acuerdos de refinanciación o planes de pago, siempre que sean aprobados en junta y respeten el marco legal.

En la práctica, colgar una lista de morosos en el tablón de anuncios no es una vía “rápida” para presionar el pago. Salvo el supuesto muy tasado de la Ley de Propiedad Horizontal para notificar cuando no ha sido posible localizar al propietario, la comunidad se expone a un problema de protección de datos y a un conflicto vecinal innecesario. La clave está en distinguir entre informar a quien debe estar informado y difundir datos personales a quien no tiene por qué conocerlos.

Si la comunidad necesita trasladar información sobre deudas, lo más prudente es hacerlo por los cauces adecuados. Notificaciones individuales, documentación de junta remitida a los propietarios y comunicaciones limitadas a lo imprescindible. Si aún así el impago se mantiene, existen mecanismos eficaces para reclamar la deuda, como la aprobación en junta de la liquidación y la posterior reclamación por la vía legal, además de las consecuencias internas previstas, como la limitación del derecho de voto del propietario que no está al corriente.

En definitiva, ante la morosidad conviene actuar con orden y con pruebas. Intentos de notificación acreditados, documentación bien preparada y asesoramiento cuando sea necesario. Así se protege a la comunidad, se minimizan riesgos legales y se evita que una medida pensada para informar acabe convirtiéndose en una exposición pública que puede salir cara.

En el momento de alquilar una vivienda es fundamental contar con las máximas medidas de seguridad para evitar sorpresas a futuro, y una de las estrategias más recomendadas y efectivas, además de la garantía del alquiler de SEAG, es la de redactar un contrato de alquiler blindado. Ahora bien, exactamente ¿Qué es? ¿Cómo podemos hacer un contrato de alquiler blindado? ¡Sigue leyendo para informarte al detalle!

¿Qué es un contrato blindado?

El contrato blindado es un modelo de arrendamiento diseñado para otorgar la máxima protección legal y económica al propietario de una vivienda. A diferencia de un contrato de alquiler estándar, este tipo de acuerdo incorpora cláusulas adicionales que refuerzan la seguridad en caso de impago, daños al inmueble o incumplimiento por parte del inquilino. La acción de blindar contrato significa ir más allá de las condiciones básicas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El objetivo es anticiparse a posibles riesgos y establecer, desde el inicio, un marco jurídico sólido que respalde al propietario. En la práctica, un contrato de alquiler blindado no solo detalla las obligaciones del arrendatario, sino que también incluye medidas específicas para asegurar el cobro de la renta y la defensa de los intereses del arrendador.

Hoy en día, ante el aumento de la morosidad y las situaciones de okupación en España, son muchos los dueños de inmuebles que buscan cómo blindar un contrato de arrendamiento. Este tipo de contrato se ha convertido en una herramienta imprescindible para quienes desean alquilar con tranquilidad, sin renunciar a la rentabilidad de su inversión.

Cómo blindar un contrato de arrendamiento

La pregunta de muchos propietarios es clara: ¿cómo blindar un contrato de arrendamiento? Y la respuesta se encuentra en la combinación de cláusulas reforzadas y garantías complementarias que van más allá de las fórmulas habituales. En primer lugar, el contrato debe detallar con precisión aspectos como la renta, la duración, el destino del inmueble y las obligaciones de conservación. Además, es recomendable incluir cláusulas sobre el uso exclusivo de la vivienda, prohibición de cesión o subarriendo sin consentimiento y penalizaciones en caso de incumplimiento.

Otro aspecto esencial al blindar contratos es la inclusión de garantías adicionales. La fianza legal de un mes rara vez resulta suficiente, por lo que se pueden exigir depósitos adicionales, avales bancarios o la contratación de un servicio especializado que garantice el cobro de las mensualidades. El propietario también puede reforzar la protección mediante la incorporación de cláusulas específicas relacionadas con el impago. Por ejemplo, establecer plazos reducidos para la reclamación, pactar el abono de intereses de demora y habilitar la resolución automática del contrato en caso de falta de pago.

En resumen, blindar un contrato de arrendamiento significa diseñar un documento adaptado a los riesgos actuales, donde cada detalle queda cuidadosamente regulado. En este sentido, te recomendamos que tengas en cuenta los siguientes consejos, antes de firmar y durante la vigencia del contrato.

Aspectos a considerar antes del contrato de alquiler blindado

Previo a la firma del contrato, se deberá tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Tener claro el tipo de contrato que se quiere realizar, es decir, si será un alquiler de vivienda habitual o alquiler de temporada. Su régimen jurídico es diferente. 
• Comprobar la solvencia del inquilino, solicitando las últimas nóminas y declaraciones de renta. 
• Si son varios inquilinos, incluirlos a todos en el contrato de alquiler, como arrendatarios. En caso de impago, el arrendatario podrá reclamar a cualquiera por el total de la deuda. 
• Solicitar una garantía adicional, a añadir a la fianza obligatoria, mediante una transferencia bancaria. 

Aspecto a considerar después de blindar el contrato

Ya durante el alquiler, se recomienda tener en cuenta lo siguiente:

• Regularizar las garantías al igual que puede regularizarse el precio del alquiler. Es decir, si se aumenta la renta mensual se puede aumentar la fianza en la misma proporción.
• No aceptar compensaciones. Es habitual que el inquilino solicite no pagar los últimos meses del alquiler con cargo a la fianza o garantía depositada. Si se acepta esta compensación puede que el propietario se encuentre con desperfectos o deudas y deba reclamarlas en vía judicial.
• El arrendador puede incluir una cláusula en el contrato en la que se indique que el arrendatario deberá suscribir un seguro del hogar que cubra contenido y responsabilidad civil, aunque la ley no lo exige.

Contrato blindado: ejemplo para propietarios

Para entender mejor cómo funciona, podemos ver un ejemplo de contrato blindado. Imaginemos que un propietario alquila un piso en Barcelona a un estudiante. En lugar de limitarse a la fianza, el arrendador incorpora las siguientes medidas:

“El contrato establece que el arrendatario debe presentar un aval bancario equivalente a tres mensualidades. Se incluye una cláusula que prohíbe expresamente el subarriendo sin autorización y se fijan penalizaciones económicas en caso de incumplimiento. Asimismo, se regula la resolución inmediata del contrato si transcurren 30 días sin el abono de la renta. Además, el contrato especifica que cualquier desperfecto causado en la vivienda será responsabilidad directa del inquilino, con obligación de abonar la reparación de forma inmediata”.

Todo ello se combina con un servicio de protección externa que garantiza al propietario el cobro de la renta, en el caso de que el arrendatario deje de pagar. Este contrato blindado demuestra cómo se pueden combinar disposiciones legales y garantías adicionales para dar mayor tranquilidad al arrendador. El resultado es un contrato de alquiler blindado que minimiza riesgos y maximiza la seguridad jurídica y económica.

Seguridad adicional al contrato blindado de alquiler

Aunque el contrato blindado de alquiler ofrece una mayor protección que un contrato estándar, muchos propietarios buscan una seguridad aún más completa. En SEAG, sabemos que las cláusulas, por sí solas, no siempre son suficientes. Por eso ponemos a disposición de los arrendadores un sistema de garantías que cubre los riesgos más habituales y que actúa como complemento perfecto al blindaje contractual. Nuestra cobertura incluye el cobro garantizado de las rentas de forma indefinida, sin límite de mensualidades. Esto significa que, aunque el inquilino deje de pagar, el propietario seguirá percibiendo sus ingresos puntualmente (en el caso de los alquileres temporales, generalmente no superiores a 6 meses, nuestra garantía de alquiler temporal cubre hasta 12 mensualidades, superior a la de los seguros de impago de alquiler tradicionales).

Además, ofrecemos una defensa jurídica integral, con todos los gastos legales cubiertos en caso de tener que iniciar un procedimiento judicial por nuestros abogados especializados. También garantizamos la protección frente a actos de vandalismo, con una cobertura de hasta 3.000 euros tras descontar la fianza. De esta forma, los propietarios no solo cuentan con un contrato blindado de alquiler bien redactado, sino también con un respaldo práctico y eficaz que les permite alquilar sin miedo. Nuestra experiencia nos demuestra que la combinación de un contrato blindado con nuestras garantías ofrece la máxima seguridad para proteger la inversión inmobiliaria. ¿A qué estás esperando?

Imagina que en su momento adquiriste una vivienda VPO en propiedad y que por tu situación en la actualidad necesitas ponerla en alquiler. ¿Qué dice la ley al respecto? ¿Es legal hacerlo? ¿Qué requisitos se deben cumplir para alquilar vivienda VPO? ¡Sigue leyendo para informarte al detalle!

¿Se puede alquilar una vivienda VPO?

La duda sobre si se puede alquilar una vivienda VPO es frecuente entre los propietarios que desean rentabilizar su inmueble, pero también entre los inquilinos interesados en acceder a una renta más asequible. Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) son inmuebles sujetos a un régimen especial fijado por la Administración que establece limitaciones tanto en su uso como en su transmisión. El objetivo de las VPO es garantizar el acceso a la vivienda a colectivos con menores recursos económicos. Por ello, las normas que rigen el alquilar una vivienda VPO son más estrictas que en el mercado libre. Aunque las viviendas de VPO se pueden alquilar, este arrendamiento solo está permitido bajo ciertas condiciones específicas y siempre con la autorización previa de la administración competente. De lo contrario, el propietario se expone a sanciones y a la pérdida del régimen de protección, lo que puede tener consecuencias económicas significativas.

Alquilar vivienda VPO: requisitos y condiciones

Para que la operación sea válida, la vivienda VPO alquiler debe cumplir con varios requisitos legales. Ten en cuenta que uno de los puntos más delicados en torno a las VPO es el tiempo de protección. En muchos casos, la normativa establece un plazo mínimo durante el cual el propietario no puede vender ni arrendar la vivienda sin autorización. Este plazo suele ser de 10 años desde la adjudicación, aunque puede variar según la comunidad autónoma. Si el propietario desea arrendar la vivienda antes de que finalice dicho plazo, necesitará una justificación especial. En cualquier caso, la decisión dependerá de la administración y deberá contar con su autorización expresa. Estos son los siguientes:

• Autorización: En primer lugar, el propietario debe haber solicitado autorización expresa a la Consejería de Vivienda o al organismo competente de su comunidad autónoma. Sin este permiso, el arrendamiento se considerará irregular. Generalmente, esta autorización puede concederse en caso de cambio de residencia laboral, motivos familiares, problemas de salud o situaciones de fuerza mayor.
• Precio: Además, el precio de la renta está regulado. No se puede fijar libremente, sino que debe ajustarse a los límites marcados por la normativa, que varían según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda. De esta manera, se asegura que el alquiler siga cumpliendo con la finalidad social de la VPO. Generalmente, el precio del alquiler estará limitado a multiplicar por 5,5% el precio máximo de venta permitido por la Comunidad Autónoma correspondiente, dividido entre 12 meses.
• Perfil del inquilino: Sólo se podrá arrendar la VPO a una persona física, no a una persona jurídica (empresa, sociedad, comunidad de bienes, etc.). El arrendatario debe cumplir los criterios de acceso a vivienda protegida, lo que implica no superar ciertos ingresos máximos y no disponer de otra vivienda en propiedad. El incumplimiento de estas condiciones puede invalidar el contrato y derivar en sanciones tanto para el arrendador como para el inquilino.

¡Importante! Debes tener en cuenta que si recibiste ayudas o subvenciones es posible que tengas que devolverlas si alquilas antes del plazo establecido.

Cómo puedo alquilar una vivienda de VPO: el contrato

El contrato de arrendamiento de una vivienda de protección oficial tiene particularidades que lo diferencian del contrato de vivienda libre. En primer lugar, debe estar redactado de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero respetando las limitaciones propias de la VPO en cuanto a precio y duración. Además, es obligatorio adjuntar la autorización administrativa que permita el arrendamiento. Sin este documento, el contrato puede ser considerado nulo. También es recomendable reflejar en el contrato que se trata de una vivienda protegida y especificar que la renta pactada se encuentra dentro de los límites fijados por la administración.

Desde la perspectiva del propietario, alquilar una vivienda VPO exige ser especialmente cuidadoso con la redacción contractual. Incluir cláusulas adicionales que regulen la conservación de la vivienda, la obligación de destinarla a residencia habitual y las consecuencias del incumplimiento aporta seguridad jurídica. En este sentido, contar con un servicio especializado en alquiler seguro puede marcar la diferencia. No solo garantiza que el contrato esté correctamente blindado, sino que también ofrece respaldo económico en caso de impago.

Sanciones por el alquilar vivienda VPO ilegal

El incumplimiento de las normas relativas a alquilar una vivienda VPO puede acarrear sanciones considerables. Arrendar sin autorización administrativa, fijar un precio superior al establecido o alquilar a inquilinos que no cumplen los requisitos puede dar lugar a multas económicas. En los casos más graves, la administración puede exigir la devolución de las ayudas recibidas para la adquisición de la vivienda o incluso ordenar la descalificación forzosa del inmueble. Esto significa perder las ventajas fiscales y financieras que se obtuvieron en el momento de la compra. Por ello, cuando los propietarios se preguntan si las viviendas de VPO se pueden alquilar, la respuesta es que sí, pero siempre bajo el marco legal correspondiente. Actuar fuera de él implica riesgos elevados que pueden generar pérdidas económicas importantes. Aunque las multas varían según la comunidad autónoma, generalmente se encuentran en los siguientes rangos:

• Sanciones leves: De 150 a 1.500 euros.
• Sanciones moderadas: De 1.500 a 6.000 euros.
• Sanciones graves: De 6.000 a 60.000 euros.

En Cataluña las multas que se aplican por alquilar una VPO de forma ilegal son mucho mayores, pudiendo llegar a sanciones de hasta 90.000 euros.

Liberación de la vivienda VPO, solicitud de la extinción de la protección y el alquiler

Para que la vivienda quede libre hay que esperar a la descalificación del régimen de protección (a consultar en cada comunidad autónoma). Pasado este tiempo, el propietario podrá solicitar que se elimine dicho régimen, convirtiéndola en vivienda libre y pudiendo alquilarla sin las limitaciones de precio ni de perfil de inquilino. En SEAG recomendamos a los propietarios cumplir escrupulosamente con la normativa y, además, protegerse frente a posibles incidencias mediante un sistema de alquiler seguro. Nuestro servicio no solo cubre el cobro garantizado de las rentas, sino que también asume la defensa jurídica integral y ofrece protección frente a actos de vandalismo. Alquilar una vivienda de VPO de forma legal y segura es posible, siempre que se respeten las reglas y se cuente con la protección adecuada. En SEAG proporcionamos las herramientas necesarias para que los propietarios puedan disfrutar de la tranquilidad de un alquiler sin sobresaltos.

El alquiler inverso es una opción que permite a las persona mayores afrontar el elevado coste de su residencia y sus costes asistenciales cediendo un piso en alquiler. Lo interesante es que no se pierde la propiedad de la vivienda en ningún momento, ni es necesario hipotecarse.

El alquiler inverso va destinado a mayores de 70 a 75 años que tengan un piso en propiedad y estén pagando una residencia. El propietario cede a una empresa el alquiler de su vivienda para que gestione el inmueble.

El piso cedido puede ser cualquiera: la residencia principal del afectado, una segunda vivienda, u otra que sea propiedad de una persona próxima.

Como el coste de la residencia suele ser mayor que la renta del alquiler, la empresa periódicamente va entregando el dinero necesario para pagar la residencia (el importe de los préstamos puede llegar a ser como máximo del doble del alquiler), de manera que se va generando una deuda.

Cuando el propietario fallece, la deuda existente (con sus intereses, que suele estar entre un 5% o 6%) se va pagando con el mismo alquiler de la vivienda (garantizado por la Garantía de impago de alquiler de SEAG), hasta que la deuda queda pagada y los herederos del fallecido cancelan la deuda generada.

Por tanto, el alquiler inverso no deja de ser una forma de financiación, es decir, de conseguir un dinero que se necesita. 

Otro aspecto de interés es que si la vivienda arrendada necesita reformas para poder alquilarse en buenas condiciones, la empresa con la que se contrate el alquiler inverso puede financiar la obra.

En el contrato de alquiler inverso deben estar bien definidas las cantidades que el propietario va a recibir, el importe del alquiler, y los períodos del préstamo periódico. También, deberá constar la fecha de finalización del servicio, aunque es posible cancelarla en cualquier momento, con el abono de las cuotas pendientes. 

Además, es posible determinar una duración indeterminada del contrato, de modo que esté en vigor durante el período que sea necesario.

Finalmente, cabe destacar que el propietario disfruta de una serie de beneficios fiscales que necesitará que el contrato se formalice en una escritura pública ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad, para su efectividad.

Para un alquiler seguro, contrata la Garantía SEAG.

Para un alquiler seguro, es importante entender aquellos gastos que no corresponden al arrendador / propietario de la vivienda, es decir, que le corresponden al arrendatario / inquilino.

El propietario / arrendador no es responsable de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que son a cargo del arrendatario. Tampoco responde de los deterioros causados por culpa o negligencia del inquilino, o las personas con quienes convive.

Los deterioros se presume que han sido causados por el arrendatario, por ser el ocupante del inmueble, salvo que demuestre que actuó con toda la diligencia necesaria para evitar la producción del daño. Los daños producidos por los casos fortuitos o de fuerza mayor, los debe asumir el arrendador.

Evidentemente, los gastos de consumo de suministros que son contabilizados individualmente por aparatos contadores son por cuenta del inquilino (agua, gas, y electricidad).

Los gastos de la comunidad y los impuestos del inmueble (IBI) son por cuenta del arrendador, salvo que expresamente se pacte lo contrario en el contrato de arrendamiento.

En el caso de la tasa de basuras, para no dar lugar a dudas, conviene dejar claro en el contrato quién asume el pago. Teóricamente corresponde a residuos que genera el inquilino, pero en la práctica muchos de los Ayuntamientos que la cobran lo hacen incluso cuando el piso está vacío, por lo que no es propiamente un “suministro” individualizado con contadores. A falta de pacto, el criterio de los jueces no es unánime. La SAP Barcelona de 23 de noviembre del 2022 afirmó que la tasa de basuras debía pagarla el arrendador porque en el contrato de alquiler no se había pactado lo contrario.

1. Las conocidas como “pequeñas reparaciones” son por cuenta del inquilino, y se corresponde con gastos periódicos o habituales ligados al uso, generalmente de escasa entidad económica. La mayoría de los contratos no lo precisan con detalle. Por ejemplo, los cambios de bombillas, de enchufes estropeados, cerraduras atascadas, cisterna del inodoro, reparar el sifón del fregadero, cintas de persianas, grifos, colocación de unas cuerdas de tender, sellado con cemento de la bañera y grifos, fijado con silicona de cristales pequeños de puertas interiores, entre otros. 

En averías de electrodomésticos o calderas pueden surgir dudas. Si hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponden al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo, siendo conveniente asumir el gasto al 50% entre arrendador y arrendatario.

En atascos, incendios, humedades e inundaciones responde el inquilino si hubo un mal uso por su parte: roturas, obstrucción de desagües, problema de desacoplamiento de la toma de agua de la lavadora que crea filtraciones, humedad por mal sellado de la bañera o por falta continuada de ventilación… El arrendador responde si hay defectos de las instalaciones. A veces se suele recurrir a peritos de las compañías de peritos para determinar si hay mal uso o no. Por ejemplo, si se observan elementos que obstruyen los desagües, responderá el inquilino; si en poco tiempo se atasca la instalación varias veces, señal de que está en mal estado. 

En caso de conflicto y pendientes de resolución judicial, los jueces suelen fijarse en la duración del alquiler, la antigüedad del bien y en qué momento se estropea. Si el inquilino lleva poco tiempo o la instalación tiene muchos años, tienden a hacer responsable al arrendador, para evitar el enriquecimiento injusto que podría suponer hacer pagar al inquilino un elemento nuevo. 

2. Las reparaciones urgentes, necesarias para evitar daños mayores o graves incomodidades, las podrá realizar el inquilino y exigir posteriormente el pago al arrendador. La única condición es que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o las personas con quien conviva. Normalmente el inquilino llama urgentemente al arrendador, y este suele avisar a su compañía de seguros para que intervenga con rapidez, o a una persona de su confianza que realice la reparación urgente.

SEAG es tu mejor aliado para garantizar tu alquiler seguro. Como propietario, te mantenemos actualizado y resolvemos tus dudas relacionadas al arrendamiento de tu vivienda. Somos la mejor alternativa de un seguro de alquiler.

Recibes un acta de la junta de propietarios con una derrama aprobada y la pregunta aparece casi al instante: si tu inquilino es quien disfruta del piso, ¿no debería asumir al menos una parte de ese gasto? Es una duda más común de lo que parece, y la respuesta no es tan simple como un sí o un no rotundo.

Para entender si es legal que tu inquilino pague una derrama, conviene repasar qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, qué excepciones existen y cómo puedes anticiparte a esta situación desde el contrato. En esta guía vas a encontrar un enfoque práctico, con los casos reales que más se repiten y las claves para no cometer errores que acaben en conflicto.

1. Qué es una derrama y por qué se aprueba

Una derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad de propietarios aprueba para cubrir un gasto que no estaba previsto en el presupuesto ordinario. A diferencia de los gastos de comunidad habituales, la derrama responde a una necesidad puntual que requiere una aportación económica adicional por parte de cada propietario.

Las derramas se aprueban en junta de propietarios y su cuantía varía en función de la urgencia y la envergadura de la intervención. Algunos motivos frecuentes son los siguientes.

Inspección técnica del edificio (ITE) obligatoria.

Reparación de humedades en elementos comunes.

Renovación de bajantes o acometida eléctrica.

Pintura de fachada o zonas comunes.

Reparación o sustitución de ascensores.

Obras de accesibilidad o eficiencia energética.

No todas las derramas tienen el mismo importe ni la misma naturaleza. Algunas son reparaciones imprescindibles y otras son mejoras que pueden generar debate entre los propietarios.

2. Qué dice la LAU sobre quién paga las derramas

La Ley de Arrendamientos Urbanos es clara en este punto: los gastos extraordinarios de conservación y mantenimiento del edificio corresponden al propietario, no al inquilino. El artículo 21 de la LAU establece que el arrendador tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, lo que incluye los elementos comunes del edificio.

Esto significa que, con carácter general, las derramas aprobadas por la comunidad de propietarios las asume íntegramente el propietario.

El propietario es quien tiene la obligación legal de conservar la vivienda.

El inquilino paga la renta y los gastos ordinarios acordados en el contrato.

Las derramas son gastos extraordinarios que no forman parte de la renta.

Si quieres profundizar en las obligaciones económicas que tiene cada parte, te recomendamos consultar las ventajas de alquilar y convertirte en arrendador, donde se detallan los derechos y responsabilidades del propietario.

3. Excepciones: cuándo podría el inquilino asumir parte del coste

Aunque la norma general es que la derrama la paga el propietario, existen situaciones en las que el inquilino podría asumir parte del gasto. Esto depende siempre de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.

Cláusula expresa en el contrato. Si en el contrato se ha incluido una cláusula que atribuye al inquilino el pago de determinadas derramas o mejoras, este podría estar obligado a contribuir. Esta cláusula debe ser clara, concreta y aceptada por ambas partes.

Obras que benefician directamente al inquilino. Si la derrama financia una mejora que incrementa la calidad de vida del inquilino de forma directa, como la instalación de un ascensor o la mejora de la calefacción central, podría negociarse una contribución parcial.

Acuerdo voluntario. Propietario e inquilino pueden llegar a un acuerdo puntual para repartir el coste, aunque no exista obligación legal.

En cualquier caso, lo recomendable es que cualquier pacto de este tipo quede por escrito y forme parte del contrato o de un anexo firmado por ambas partes.

4. Qué ocurre si la derrama se aprueba antes de firmar el contrato

Este es un caso que se repite con frecuencia y genera bastante confusión. Si la derrama ya estaba aprobada antes de la firma del contrato de alquiler, el propietario debería haberla tenido en cuenta al fijar las condiciones del arrendamiento.

Si la derrama ya estaba aprobada y el propietario no informó al inquilino, la responsabilidad recae por completo en el propietario.

Si se refleja en el contrato que existen derramas pendientes y se acuerda un reparto, ese pacto prevalece.

Si se descubre después de firmar, el inquilino no tiene obligación de asumirla salvo que haya firmado una cláusula específica.

La transparencia en este punto evita conflictos posteriores. Antes de firmar, conviene informar al inquilino de cualquier gasto extraordinario aprobado o previsto.

5. Cómo reflejar las derramas en el contrato de alquiler

La mejor forma de evitar problemas es anticiparse. Incluir una cláusula sobre gastos extraordinarios en el contrato de alquiler protege a ambas partes y deja claras las reglas del juego desde el principio.

Especifica quién asume las derramas aprobadas durante la vigencia del contrato.

Diferencia entre derramas de conservación y derramas de mejora.

Indica si existe alguna derrama ya aprobada en el momento de la firma.

Incluye un procedimiento para comunicar al inquilino cualquier derrama nueva.

No se trata de trasladar todos los gastos al inquilino, sino de dejar constancia por escrito de cómo se gestionarán estas situaciones. Una cláusula bien redactada reduce la probabilidad de malentendidos y facilita la resolución si surge algún desacuerdo.

6. Derramas de conservación frente a derramas de mejora

No todas las derramas tienen la misma naturaleza, y esta distinción es relevante a la hora de decidir quién debe pagarlas.

Derramas de conservación. Son las que se destinan a mantener el edificio en condiciones adecuadas: reparar bajantes, arreglar humedades, sustituir tuberías en mal estado. Estas corresponden siempre al propietario, porque forman parte de su obligación de conservar la vivienda.

Derramas de mejora. Son las que se destinan a mejorar el edificio más allá de lo estrictamente necesario: instalación de un ascensor nuevo, reforma de zonas comunes por estética, mejoras de eficiencia energética. Aquí es donde puede existir margen para negociar, ya que el inquilino también se beneficia de estas mejoras durante la vigencia del contrato.

Si quieres conocer qué ocurre cuando el inquilino incumple con los pagos acordados, puedes consultar nuestro artículo sobre qué hacer si tu inquilino no paga el alquiler.

7. Qué hacer si surge una derrama durante el alquiler

Cuando se aprueba una derrama con el contrato ya en vigor, conviene actuar con método para evitar tensiones innecesarias con el inquilino.

Revisa el contrato para comprobar si existe alguna cláusula sobre gastos extraordinarios.

Comunica al inquilino la derrama aprobada, la cuantía y el plazo de pago.

Si no hay cláusula, asume el pago como propietario y no lo repercutas al inquilino.

Si consideras que la mejora beneficia directamente al inquilino, propón una negociación razonada.

Documenta todo por escrito, especialmente si llegáis a un acuerdo puntual.

La clave está en mantener una comunicación clara y evitar decisiones unilaterales que puedan derivar en un conflicto contractual. Si el inquilino percibe que se le cargan gastos que no le corresponden, la relación puede deteriorarse rápidamente.

8. Errores frecuentes al gestionar derramas con un inquilino

Algunos propietarios cometen errores por desconocimiento que pueden complicar la relación con el inquilino o incluso generar problemas legales.

Repercutir la derrama al inquilino sin base contractual.

No informar de derramas aprobadas antes de la firma del contrato.

Incluir cláusulas abusivas que trasladen todos los gastos extraordinarios al inquilino.

Confundir gastos de comunidad ordinarios con derramas extraordinarias.

No conservar justificantes de pago ni actas de la junta.

Evitar estos errores es cuestión de información y de buena gestión documental. Un propietario que documenta y comunica no suele tener problemas con las derramas.

Para entender mejor qué situaciones pueden complicar un alquiler y cómo gestionarlas, te puede interesar nuestro artículo sobre qué hacer si tu inquilino no se quiere ir al finalizar el contrato.

Checklist rápida sobre derramas en viviendas alquiladas

La derrama la paga el propietario salvo pacto expreso en el contrato.

Revisa siempre la LAU antes de repercutir un gasto extraordinario al inquilino.

Diferencia entre derramas de conservación y de mejora.

Incluye una cláusula sobre gastos extraordinarios en el contrato desde el inicio.

Informa de cualquier derrama aprobada antes de firmar.

Documenta cualquier acuerdo por escrito.

No traslades automáticamente la derrama al recibo del inquilino.

Cómo proteger tu alquiler ante imprevistos como las derramas

Las derramas son uno de los muchos imprevistos que pueden afectar la rentabilidad de una vivienda en alquiler. Pero no son el único riesgo. Un impago prolongado o un conflicto legal con el inquilino pueden tener un impacto mucho mayor que cualquier gasto de comunidad.

Contar con una garantía de alquiler te permite cobrar la renta cada mes con independencia de lo que ocurra, además de disponer de defensa jurídica completa ante cualquier incidencia. Si quieres conocer en detalle qué cubre y cómo funciona, puedes consultar las prestaciones de la garantía de alquiler de SEAG.

Si estás alquilando o piensas hacerlo, contacta con SEAG para informarte sobre cómo proteger tu alquiler desde el primer día y evitar que los imprevistos se conviertan en un problema.

La suspensión de los desahucios en la actualidad es algo que genera tensión y desconfianza entre los propietarios de los inmuebles. Estas empezaron en la pandemia —momento en el cual tuvo lugar las primeras suspensiones a causa de la terrible situación vivida y de las necesidades de los inquilinos vulnerables—. Sin embargo, la preocupación se ha extendido con la última prórroga hasta el 2024 y la sospecha de que pueda haber más, afectaría negativamente a la falta de vivienda, ya que, muchos propietarios de inmuebles se plantean alquilar u optan por retirar sus inmuebles del mercado. Ahora bien, es importante destacar que existen compensaciones para los arrendadores por parte del Gobierno, en concreto a cargo del Plan Estatal de Vivienda.

En este artículo hacemos un repaso de la situación de la suspensión de los desahucios hasta la fecha y de cara al futuro, y te hablamos de cuál es la compensación al arrendador. ¡Sigue leyendo para informarte!

Suspensión desahucios: contexto desde la pandemia

Con el objetivo de que nadie quedara fuera, el Gobierno reguló determinadas protecciones a aquellos colectivos que por su vulnerabilidad pudieran ser objeto de desahucio, suspendiendo todos aquellos lanzamientos que estaban en marcha durante la pandemia (Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo). Posteriormente, hubo una primera prórroga de tres meses y otras ampliaciones más adelante, como la del 31 de diciembre de 2023. Ahora bien, la última actualización la vemos con la prórroga de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2024 (un año más) para los casos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Esta extensión de la prórroga tiene como fin atender la situación social y económica de los hogares vulnerables desde el COVID-19, ayudar a mitigar la dinámica inflacionista y responder ante el escenario internacional por la extensión temporal de la Guerra de Ucrania y sus repercusiones en la economía de las familias —sobre todo, por la subida de los pecios—.

Suspensión desahucios 2028: ¿A quiénes afectan?

Actualmente, se está hablando de una prórroga de las suspensiones de los desahucios que está generando grandes confusiones, la del 2028. Lo primero que hay que dejar claro es que esta medida afecta únicamente a los desahucios hipotecarios. Es decir, a las personas que por su situación vulnerable no pueden hacer frente a las hipotecas, en la mayoría de los casos afectados por la subida en las hipotecas variables. Esta medida aprobada por el Consejo de ministros tiene como fin ampliar la suspensión de desahucios hasta el 15 de mayo de 2028, reforzando la protección de los deudores hipotecarios.

¿Se prorroga también la solicitud de la compensación para los arrendadores afectados?

Con la última ampliación de la suspensión de desahucios 2024, el ejecutivo también ha ampliado el plazo de la solicitud de la compensación para el arrendador o propietario afectado, tal y como se refleja en el Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes. Los arrendadores, por lo tanto, pueden presentar la nueva solicitud de compensación prevista en este mismo RDL hasta el 31 de enero de 2025 (un mes después de la vigencia del estado de alarma-prórroga). En concreto, el texto dice lo siguiente:

• Disposición adicional segunda 1: Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, tendrán derecho a solicitar una compensación en los términos previstos en los apartados siguientes cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

Esta compensación se obtiene del fondo del Plan Estatal de Vivienda y equivale al valor medio de un alquiler de vivienda en el entorno en el que se encuentre el inmueble, y se determina a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas, más los gastos corrientes de la vivienda que el arrendador acredite haber asumido.

¿Cómo solicitar la compensación con la ampliación de la suspensión de los desahucios?

La solicitud debe presentarse ante cada comunidad autónoma, la cual tiene habilitados puntos presenciales y telemáticos para proceder con el trámite online. En el caso de Madrid, por ejemplo, para solicitar la compensación se debe acudir a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, aportando la siguiente información:

• DNI / NIF / NIE del interesado o representante.
• Solicitud firmada.
• Contrato de arrendamiento u otro documento válido en el tráfico jurídico-mercantil que acredite fehacientemente la renta pactada (por ejemplo, comunicación de modificaciones de la renta, junto con copias de ingresos de esas cantidades antes del impago).
• Exposición razonada y justificada de la compensación que se solicita.
• Las facturas de los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario.
• Auto judicial de suspensión del desahucio o lanzamiento.
• Auto judicial de levantamiento de la suspensión del desahucio o lanzamiento.
• Cuenta bancaria designada para el abono de la compensación.

En el resto de las comunidades autónomas, la solicitud debe presentarse también ante el departamento autonómico encargado de vivienda, con similares requisitos y documentación a aportar. Además, cada organismo proporciona un modelo de solicitud estándar para poder proceder con el trámite. Ahora bien, es importante destacar que, en el caso de la suspensión de los lanzamientos de viviendas ocupadas, únicamente puede pedirse la compensación por perjuicio económico ocasionado cuando antes de la entrada en la vivienda, esta se encontrase en venta o arrendamiento.

Sea como sea, te recordamos que si te preocupa alquilar tu vivienda contactes con SEAG. Te proporcionamos la seguridad adicional que necesitas mediante nuestro alquiler garantizado frente a los impagos. Es decir, si tu inquilino deja de pagar, seguirás cobrando hasta que recuperes tu vivienda. Además, incluye un servicio de protección jurídica integral con el cual nos encargamos de realizar la reclamación del impago. ¡Contacta con nosotros para más información!

En España podemos encontrar varios tipos de contratos de alquiler para una vivienda y la elección entre uno y otro depende, por supuesto, del fin para el cual queramos destinarlo y del perfil del individuo. El contrato de alquiler, sea del tipo que sea, es un documento firmado entre el arrendador del inmueble y el arrendatario, y cada modalidad de contrato tipo alquiler está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque también los hay que están regulados por otras normativas (dependiendo de la naturaleza del mismo). Cada contrato de alquiler, además, debe incluir los datos personales de ambas partes, así como la información del inmueble, la duración del contrato (incluidas sus prórrogas y plazos pertinentes), las responsabilidades de cada parte, el procedimiento de resolución de contrato y, por supuesto, las condiciones de uso de la vivienda y su fin (o tipo de contrato de alquiler).

A continuación, te explicamos cuáles son y qué debes tener en cuenta antes de optar por una modalidad u otra para poder alquilar de manera segura y con la tranquilidad de cobrar mes a mes. ¡Sigue leyendo!

Los diferentes tipos de contratos de alquiler

Elegir adecuadamente un tipo de contrato de alquiler para una situación y características particulares es crucial para evitar sorpresas desagradables y posibles conflictos en el futuro. Como propietario de un inmueble es fundamental que comprendas cuáles son, así como la legislación que los regula.

Contrato de alquiler de vivienda habitual

Al hablar de tipos, contrato, alquiler y vivienda habitual es importante destacar que esta es una de las modalidades más utilizadas, y también una de las que más beneficios fiscales ofrece al propietario del inmueble. Este contrato regulado por la ley LAU tiene, en la actualidad, una duración mínima de 5 años para personas físicas y de 7 para personas jurídicas, con sus correspondientes prórrogas legales. Puedes conocer más sobre él en este artículo.

Contrato de alquiler temporal

Actualmente este es el tipo de contrato más popular en España. Su principal característica es la duración, ya que no obliga al propietario a arrendar la vivienda durante tanto tiempo como el de vivienda habitual, generalmente inferior a un año. Es la modalidad de contrato destinada a estudiantes o a trabajadores que pasan una temporada en un lugar específico, pero sin necesidad de tener que empadronarse en el lugar como la primera vivienda. En definitiva, se trata de un contrato tipo alquiler habitación que sirve como un domicilio provisional. En él debe indicarse la finalidad en cada caso y la duración, entre otras (está regulado por la LAU).

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda

Es un contrato especial para fines no destinados a la vivienda, para realizar actividades profesionales, comerciales, de negocios en locales, oficinas…. El contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, tal como se describe en el Artículo 3, apartado 2, del Título 1: “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”.

Contrato alquiler vacacional o turístico

Entre los tipos de contratos de alquiler este cumple con unas características muy distintivas ya que está más cercano al fin hostelero y no es regulado por la LAU. Por lo general, las normativas las fija cada comunidad autónoma o ayuntamiento. En este tipo de contrato se incluyen las cláusulas relativas a la duración del alquiler y del pago, así como también las del servicio de limpieza, el número de huéspedes, las normas, el ruido y el comportamiento en general. Y es que, como su nombre indica, está destinado al uso vacacional, ocio o turismo.

Contrato alquiler social

Se trata de contratos realizados por el propio Estado y destinados a personas que pertenecen a colectivos vulnerables y en riesgo de exclusión. Los mismos tienen una duración máxima de dos años, aunque se pueden prorrogar si el inquilino sigue cumpliendo con los requisitos que demuestren su situación especial.

Contrato de alquiler VPO

Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) no pueden alquilarse, al menos que se hayan cumplido 10 años desde su adquisición o hayan sido descalificadas como tal, en cuyo caso quedan libres. En cualquier caso, el precio ya está establecido por ley en el alquiler VPO en función de la superficie útil y no construida y el contrato debe estar visado por el órgano administrativo que haya otorgado la vivienda protegida.

Contrato de renta antigua

Es un tipo de contrato obsoleto que se realizaba antiguamente y, aunque ya no se llevan a cabo, aún quedan vigentes algunos de ellos. Estos se realizaron entre 1950 y 1985 y ofrecían condiciones muy ventajosas a los inquilinos, como la posibilidad de ocupar la vivienda de por vida y la opción de transmitir el derecho de alquiler a cónyuges e hijos. Los mismos se desarrollaron con el fin de ofrecer un alquiler estable y barato, permitiendo que las sucesivas generaciones pudieran heredarlo. Ahora bien, desde 1985 —momento en el cual se implementó el Decreto Boyer— se puso fin a la creación de este tipo de contratos bajo el mismo régimen. Los contratos de renta antigua que perduran a día de hoy están sujetos a condiciones específicas y, en algunos casos, pueden permitir al arrendador rescindir del mismo bajo algunas circunstancias.

Contrato de alquiler con opción a compra

Algunos de los contratos mencionados, como el contrato tipo de alquiler de vivienda habitual o el temporal, pueden ofrecer la opción a compra, si así se ha pactado previamente entre el arrendador y el arrendatario. En ellos se estipula un plazo para el arrendamiento de la vivienda y otro para poder proceder con la compraventa. En este artículo te explicamos qué es el alquiler con opción a compra y sus características al detalle.

¿Cómo puedo alquilar mi vivienda de manera segura?

¿Ya tienes claro qué tipo de contrato de alquiler vas a realizar? Entonces es hora de dar el paso definitivo y alquilar tu vivienda para fin decidido. Y para que lo hagas de manera segura y con la tranquilidad de cobrar mes a mes en SEAG te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado gracias al cual podrás cobrar tu cuota mensual sin problemas en caso de impago. Este está disponible tanto para alquileres destinados a vivienda habitual, así como para alquileres temporales de habitaciones, y hasta la recuperación de los mismos. Además, todos ellos incluyen un servicio de defensa jurídica de la mano de nuestro equipo de abogados que se encargará de llevar a cabo cualquier reclamación por impago de alquiler, asesorándote en todo momento y asumiendo todos los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas presupuesto? Contacta con nuestro equipo y disfruta de alquilar tu vivienda con total tranquilidad.

Uno de los mayores miedos que enfrentan los propietarios de una vivienda en alquiler es el de la inquiokupación, además del correspondiente impago del alquiler que tiene lugar antes de esta y del cual ya hemos hablado en numerosas ocasiones en SEAG. La inquiokupación es un término que hace referencia a la ocupación de la vivienda por parte del inquilino, ahora bien, debe diferenciarse de la ocupación ilegal expresada en el artículo 245 de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, puesto que no es lo mismo. A continuación, te explicamos todo lo que debes saber sobre inquiokupación, cómo tiene lugar y qué hacer si el inquilino no se va de la casa. ¡Sigue leyendo!

¿En qué consiste la inquiokupación?

La inquiokupación es un término que, lamentablemente, se ha vuelto popular en los últimos años y que se utiliza para referirse a la ocupación de una vivienda por parte de los inquilinos. Esto ocurre cuando el inquilino deja de pagar la renta y posteriormente decide no abandonar el inmueble. Ahora bien, como indicábamos en la introducción, debe diferenciarse de la ocupación ilegal y del allanamiento de morada, tal como es definida en el artículo 245 de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal que dice lo siguiente respecto a los okupas: “con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena” u “ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular”. Cuando el arrendatario pasa de inquilino a okupa no existe ni violencia ni intimidación, además el inmueble suele ser considerado su vivienda habitual. Es por esta razón que es lo mismo.

¿Y en qué influye todo esto? En primer lugar, en que no se considera una figura delictiva puesto que no se ha ingresado en la vivienda de manera violenta, forzando la cerradura o sin autorización del propietario. Por el contrario, existe un contrato de alquiler firmado por ambas partes, lo que implica un proceso judicial diferente.

En qué casos se suele dar la inquiokupación o inquilino okupa

Son varios los casos en los que puede tener lugar la inquiokupación, ahora bien, lo más habitual es que se presente de una de estas dos formas:

• El inquilino alega estar en situación de vulnerabilidad: Generalmente el proceso de una inquiokupación suele comenzar con el impago del alquiler, sumado a la reclamación del mismo y tramitación por vía legal del desahucio. En el momento en el que el inquilino pide la suspensión del desahucio por declararse en estado de vulnerabilidad social y/o económica pasa a ser inquiokupa, y esto retrasa el lanzamiento de la vivienda. Si quieres saber más sobre la situación del inquilino vulnerable y cómo prevenirla puedes informarte en este artículo.
• El inquilino simplemente deja de pagar: El inquilino firma el contrato de alquiler, paga la fianza y al poco tiempo (generalmente, en dos o tres meses) deja pagar. Sabe de antemano que va a dejar de pagar para convertirse en inquiokupa. Al igual que en el caso anterior, pueden pasar varios meses hasta has que el propietario pone la denuncia y toma acciones legales. Lo que le supone una enorme pérdida de tiempo y dinero.

Una duda muy habitual con respecto a la cuestión que analizamos en este apartado es la de si en un alquiler vacacional el inquilino no se va. En este caso debes saber que los alquileres turísticos y vacacionales se rigen por otra normativa, puesto que no se trata de alquileres destinados a ser una vivienda (ni temporal ni habitual). En estos casos, la policía debe desalojar el pisco ocupado en 24 horas. Es lo mismo que ocurriría, por ejemplo, en una habitación de hotel. Ahora bien, el problema puede aparecer en el supuesto de que no hayas legalizado la situación de tu inmueble y alguien se cuele en su interior. En este caso, al ser considerado un domicilio particular, la situación se complica.

¿Qué hacer si un inquilino no se va?

Lamentablemente la problemática de la inquiokupación es algo que está ahí y que no se puede negar, de hecho, lo más importante es tenerla siempre presente para poder evitarla a tiempo y la mejor forma de prevenirla es realizando un estudio de vulnerabilidad de los inquilinos. Con él podrás saber si serán capaces de asumir la cuota del alquiler, si tienen deudas pendientes o si han entrado en el fichero de inquilinos morosos. Pero no solo eso, también es fundamental prevenir los impagos —que es lo primero a lo que te enfrentarás en caso de toparte con un arrendatario que pasa de inquilino a okupa. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado SEAG podemos ayudarte en esto. Nos encargamos de realizar el estudio de solvencia de tus inquilinos y te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado para que, en caso de impago, sigas cobrando tu cuota mes a mes hasta recuperar la vivienda. SEAG te cubre la renta de tu vivienda hasta recuperarla. Además, nos encargamos de la reclamación del impago de alquiler y nos responsabilizamos de todos los trámites y costes derivados del mismo.

Por eso, si cuentas con nuestro servicio y te encuentras en la situación de que mi inquilino no se va, ¿qué debo hacer? No tendrás que preocuparte, ya que podrás seguir cobrando tus cuotas cómodamente hasta recuperar la vivienda. Por supuesto, independientemente de que cuentes con nuestro servicio o no, habrá que tramitar el desahucio por vía legal y esperar hasta su lanzamiento final. Ten en cuenta que este puede retrasarse durante meses dependiendo de la situación específica de cada quien.

Lamentablemente, el incumplimiento en el pago del alquiler por parte de los arrendatarios viene siendo un hecho común. Cada mes se producen miles de incumplimientos contractuales en las viviendas arrendadas, es un riesgo que asume el propietario que alquila su propiedad. El impago de alquiler es una realidad. 

A pesar de este riesgo al que se enfrenta el propietario que alquila una propiedad, se puede tener un alquiler seguro gracias al seguro de alquiler y empresas que la garantizan. Garantizando el cobro del alquiler, los propietarios tienen seguro el cobro de las rentas, recibiendo el pago mes a mes, y recuperando la vivienda en caso de impago.

Para poder recuperar la vivienda, se deberá proceder al desahucio del inquilino. Este desahucio por impago de alquiler, consiste en un procedimiento judicial al que un arrendador debe recurrir para que un juez resuelva el contrato de arrendamiento y devuelva la posesión del inmueble al propietario.

Antes de entrar a un proceso judicial, se recomienda llegar a un acuerdo con el inquilino. En SEAG, tenemos un equipo profesional de mediación, que se encarga de solventar la situación de impago del inquilino. Si no se logra llegar al acuerdo y no se regulariza el pago, se acude a los Tribunales. 

Te recomendamos leer: “La importancia de la mediación profesional por impago de alquiler.”

Este proceso se inicia con la reclamación de la deuda y la posterior resolución judicial del contrato de arrendamiento, y finaliza con la recuperación de la vivienda libre y puesta a disposición del propietario.

El procedimiento judicial por desahucio por impago de alquiler tiene dos fases judiciales, es decir, abarca un proceso declarativo y otro ejecutivo. 

En el proceso declarativo el juzgado es quien debe decretar que existe una deuda impagada, y que de persistir el impago tras el requerimiento judicial de pago, procede acordar el desahucio por impago de rentas. 

Una vez resuelto -judicialmente- el contrato de arrendamiento, debe ejecutarse la resolución judicial (Decreto o Sentencia).

Si el arrendatario (inquilino) no ha devuelto la posesión al propietario de forma voluntaria, esta debe realizarse (ejecutarse) forzosamente por parte del Juzgado. El Juzgado ordena la salida de la vivienda al inquilino. Si persiste en la ocupación de la vivienda, el juzgado ordena el lanzamiento judicial, valiéndose incluso de la fuerza pública.

En cuanto a los requisitos procesales, es importante saber que – necesariamente – debe estar firmada por un abogado y un procurador de los Tribunales, además de ser presentada en el partido judicial correspondiente a la ciudad donde se encuentra el inmueble arrendado.

Para garantizar tu alquiler seguro, es importante que contrates una empresa como SEAG, que además de cubrir las rentas impagadas hasta que recuperes las llaves del inmueble, tenga capacidad para gestionar profesionalmente todo el proceso judicial. 

Mejor que un seguro de alquiler, SEAG garantiza tu alquiler de manera indefinida, es decir, podrás cobrar mes a mes tu renta hasta recuperar tu vivienda. Contamos con un equipo de abogados especializados, y de un equipo de mediación profesional capacitado para gestionar la reclamación por impago. 

Un recibo de alquiler es un justificante que acredita (prueba documental) que se ha pagado la renta del alquiler por parte del arrendatario. Para un alquiler seguro, te contamos lo que necesitas saber en este artículo.

Este recibo verifica que existe una relación entre ambas partes, inquilino y propietario, y que se está cumpliendo con el pago del alquiler de la vivienda (o local), es decir, que el inquilino está cumpliento con el pago de la renta.

“El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”, explica la LAU al respecto en su artículo 17.

Asimismo, el recibo del alquiler, acredita la fecha del pago de la renta y, en consecuencia, si hay retrasos en el pago del alquiler.

Este documento (recibo) también puede quedar sustituído por el justificante bancario de la transferencia a la cuenta del arrendador (propietario) o por el recibo bancario del cobro (adeudo) en la cuenta bancaria del arrendatario (inquilino), siendo un medio muy cómodo de acreditar los pagos de las rentas  en el momento de realizar la declaración de la renta. 

Para un alquiler seguro, recuerda la importancia de contratar un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro, como SEAG. En caso de impago, esta empresa de servicios jurídicos se encargará de cubrir esas rentas mes a mes hasta recuperar la vivienda.

En determinadas ocasiones, en todo alquiler seguro, tras la llegada de un nuevo miembro de la familia u otras alteraciones en el núcleo familiar, tanto arrendatarios (inquilinos) como arrendadores (propietarios) se preguntan si pueden realizar obras en el inmueble alquilado. En otras ocasiones, son los arrendadores quienes presentan la voluntad de realizar obras o incluso se ven obligados a ello con tal de conservar la seguridad del inmueble.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace una distinción según el tipo de obra a realizar:

Obras de mejora: El artículo 22 de la LAU, establece que los inquilinos deberán soportar la realización de obras de mejora que no puedan esperar a la conclusión del arrendamiento. El arrendador debe notificar con al menos 3 meses de antelación la naturaleza de esta, su comienzo, duración y coste.

¿Y si el inquilino se niega? El arrendatario podrá desistir de su contrato durante un mes desde la notificación de las obras, siempre y cuando, estas afecten de modo relevante la vivienda arrendada y dispondrán de un plazo máximo de dos meses para rescindir el contrato de alquiler.

Importante: si el arrendatario decide soportar la obra, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, además del derecho a una indemnización de los posibles gastos derivados a causa de esta.

Obras del arrendatario: En caso de que las obras que quiera realizar el inquilino, tal y como se refleja en el artículo 23 de la LAU, modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios de manera sustancial, deberá solicitar el consentimiento expresado por escrito del arrendador.

¿Y si el inquilino no solicita el consentimiento? El arrendador podrá resolver el contrato de alquiler si, a pesar de su negativa, el inquilino decide realizar las obras sin la autorización del propietario. Por otro lado, si las obras finalmente se han realizado, el arrendador podrá solicitar que se entregue el inmueble en el estado anterior a las obras.

Importante: En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Arrendatarios con discapacidad: Si el inquilino o conviviente presenta un estado de discapacidad, podrán realizar las obras que sean necesarias para la adecuación del inmueble, siempre y cuando se le notifique de manera escrita al arrendador y no afecte a los servicios comunes ni conlleve una disminución de la seguridad del inmueble alquilado.

Importante: El inquilino deberá reponer la vivienda al estado anterior si así lo requiere el arrendador.

La realización de obras, entre otras modificaciones, pueden dar lugar a conflictos que conllevan al impago de las rentas. Por ello, es de suma importancia contar siempre con una Garantía de alquiler seguro.

En SEAG no solo tendrás asesoría legal, sino que además podrás contar con un profesional que, antes de proceder por vía judicial, hará todo lo posible por solventar la situación de manera amistosa.

Te recomendamos leer: “LA IMPORTANCIA DE LA MEDIACIÓN PROFESIONAL EN CASO DE IMPAGO”.

Ni todas las reparaciones deben ser asumidas por el propietario, así como tampoco por el inquilino. Es muy importante conocer lo que dice la normativa al respecto y especificarlo claramente en el contrato para evitar conflictos a futuro. A continuación, te detallamos todo lo que necesitas saber.

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Para responder a este interrogante, lo primero que debemos hacer es acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde se especifica, entre otras cosas, cuáles son las normas sobre la conservación de la vivienda. La información al respecto la encontramos en el artículo 21, que dice lo siguiente: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”. En la ley también se hace mención a que las pequeñas reparaciones a causa del desgaste por el uso ordinario deben ser asumidas por el inquilino (Artículo 21.4). Por otro lado, distingue varios tipos de actuaciones, como las mencionadas, pero también las que tienen que ver con reformas pequeñas y obras de mayor envergadura. En este artículo te lo explicamos con más detalle. En cualquier caso, la clave está en diferenciar entre lo siguiente:

• Reparaciones por uso ordinario: a cargo del inquilino.
• Mantenimiento de la habitabilidad: a cargo del propietario.
• Daños causados por el inquilino: responsabilidad del inquilino.
• Reparaciones urgentes: el inquilino puede hacerlas, pero el propietario debe reembolsarlas si eran necesarias.

Entonces, en un piso alquilado quién paga las reparaciones y cómo es el procedimiento

En el momento de hablar del procedimiento para realizar una reparación, sea del tipo que sea, debemos fijarnos también en lo que dice la LAU. Según el artículo 21.3 el inquilino debe informar al propietario lo antes posible sobre la necesidad de reparaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda y permitir su verificación. Si el inquilino realiza reparaciones, solo podrá reclamar su coste si eran urgentes y evitaban daños mayores. También entra en juego el desgaste o las imprudencias. Por ejemplo, el desprendimiento del techo es un deterioro sin culpa, mientras que una filtración causada por dejar una ventana abierta es responsabilidad del inquilino. Las reparaciones por uso ordinario, como cambiar bombillas o desatascar el lavabo, corresponden siempre al inquilino, según el artículo 21.4 de la LAU.

Casos concretos en un piso alquilado: ¿Quién paga las reparaciones?

Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece ciertas pautas, en la práctica siguen existiendo confusiones y desacuerdos entre propietarios e inquilinos. Para evitarlos es fundamental conocer qué tipo de arreglos corresponden a cada parte y en qué circunstancias. Es por eso que en este apartado queremos aclarar estas cuestiones con algunos ejemplos concretos y situaciones comunes, ayudando a entender de manera sencilla quién debe asumir cada reparación en un piso alquilado.

Sustitución de bombillas y más: Reparaciones por el desgaste del uso ordinario

Según el artículo 21.4 de la LAU las reparaciones derivadas del uso habitual de la vivienda corresponden al inquilino. Son pequeños arreglos que surgen por el paso del tiempo y el uso diario, por ejemplo, si la cisterna del inodoro deja de funcionar correctamente porque el mecanismo interno se ha desgastado por el uso, el inquilino deberá hacerse cargo de su reparación o sustitución. Algunos ejemplos de estas reparaciones a cargo del inquilino son las siguientes:

• Sustitución de bombillas fundidas
• Cambio de pilas en termostatos, mandos o detectores de humo.
• Desatascar el lavabo o la ducha por acumulación de residuos.
• Ajustar bisagras de puertas o ventanas.
• Reparar una persiana atascada por el uso continuado.

¿Quién paga la reparación del calentador en un piso alquilado? Reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad

De acuerdo con el artículo 21.1 de la LAU el propietario es responsable de las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino por un  mal uso, tal y como indicábamos más arriba. Por ejemplo, si el calentador deja de funcionar en invierno y el inquilino se queda sin agua caliente, el propietario debe repararlo o reemplazarlo para garantizar la habitabilidad de la vivienda. Vemos otros ejemplos a cargo del propietario:

• Averías en la instalación eléctrica que impidan el suministro de luz.
• Rotura de tuberías o fugas de agua por deterioro de la instalación.
• Reparación o sustitución de la caldera si deja de funcionar por desgaste.
• Problemas estructurales como grietas graves en paredes o desprendimiento del techo.

Roturas del mobiliario y averías causadas por el inquilino

Si un daño es provocado por el inquilino, él deberá asumir la reparación, independientemente de si afecta a la habitabilidad de la vivienda o no. Vemos un ejemplo práctico en el que el inquilino deja caer un objeto pesado y rompe una baldosa del suelo, en este caso deberá asumir el coste de su reparación, ya que el daño fue causado por su acción. Estos son algunos ejemplos comunes relativos al alquiler, quién paga las reparaciones y cuando estas deben ser asumidas exclusivamente por el inquilino:

• Rotura de cristales o espejos por un golpe accidental.
• Filtraciones de agua por dejar una ventana abierta durante la lluvia.
• Deterioro de electrodomésticos por un uso inadecuado.
• Pintadas o agujeros en las paredes para decoración personal.

Reparaciones urgentes

En casos excepcionales, el inquilino puede realizar una reparación urgente sin esperar la intervención del propietario, pero debe avisarle previamente. Estas reparaciones deben ser esenciales para evitar un daño mayor en la vivienda. Por ejemplo, si una tubería se rompe y empieza a inundar el piso, el inquilino debe contactar a un fontanero de inmediato y, posteriormente, presentar la factura al propietario para su reembolso. Otros ejemplos serían los siguientes:

• Una tubería rota que inunda la vivienda.
• Un cortocircuito que deja sin electricidad a toda la casa.
• Una cerradura dañada que impide acceder a la vivienda.

Daños por actos de vandalismo

Otro caso aparte es el de los daños causados por actos de vandalismo cometidos por un inquiokupa, quien no asumirá los gastos de reparación. En estos casos, los costes suelen descontarse de la fianza, aunque esta rara vez cubre la totalidad de los daños. Para mayor tranquilidad puedes contar con SEAG ya que ofrecemos una compensación de hasta 3.000 € desde el primer euro, sin las franquicias que imponen los seguros de alquiler. Además, SEAG ofrece protección contra el impago del alquiler, garantizando el cobro mensual para evitar pérdidas económicas. También brinda protección jurídica, respaldando legalmente a los propietarios para la reclamación del impago. Con estos servicios, SEAG aporta seguridad y tranquilidad en la gestión de alquileres.