La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que entró en vigor el 26 de mayo de ese mismo año introdujo una serie de cambios a las regulaciones en materia de vivienda y de alquiler, y uno de los más significativos fue el concepto de gran tenedor. En este artículo te explicamos exactamente qué es, pero también lo que supone ser un gran tenedor de vivienda en España con esta modificación y aspectos importantes que debes tener en cuenta. ¡Sigue leyendo para más información!

¿Qué es un gran tenedor?

Aunque la ley de vivienda menciona diferentes tipos de propietarios, en realidad todo acaba centrándose en el pequeño propietario y el gran tenedor. El primero de ellos tiene que ver con aquel que cuenta con menos de 10 propiedades en posesión, mientras que el concepto de gran tenedor se refiere a toda persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas o de una superficie total construida mayor a los 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, tal y como se especifica en el artículo 3 de la mencionada ley. Ahora bien, la normativa también indica que los límites de los grandes tenedores de viviendas pueden reducirse en casos concretos, cuando se habla de una zona residencial tensionada, algo que es competencia de cada comunidad autónoma. En estos casos, también podrían ostentar la denominación de gran tenedor aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho término. Es importante aclarar que la titularidad de todas las viviendas se computa, incluso, considerando las de uso personal o segunda residencia.

¿Qué implica ser un gran tenedor de viviendas?

La razón de diferenciar entre pequeños propietarios y grandes tenedores es fundamental teniendo en cuenta las implicaciones legales que existen en el segundo de los casos. Algunos de los aspectos más significativos son los siguientes:

• Prórroga extraordinaria obligatoria: La ley de derecho a la vivienda mencionada modifica en la disposición final 1ª el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) de manera que los grandes tenedores quedan obligados a aceptar una prórroga extraordinaria en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuando el arrendatario acredite que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.
• Limitaciones en la renta: La LAU incorpora nuevos apartados en su artículo 17, en concreto los apartados 6 y 7 que fijan limitaciones en la renta. Lo que indican es que cuando la vivienda se encuentra en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no puede excederse nunca de la última renta de contrato de arrendamiento habitual vigente en los últimos 5 años (una vez que se haya aplicado la cláusula de actualización anual de la renta, ahorra mediante el nuevo índice de precios de referencia). Además, en algunas comunidades autónomas como Cataluña, existen limitaciones específicas para las rentas, fijándose el tope máximo legal para los alquileres de las zonas tensionadas.
• Nuevo requisito de admisibilidad en las demandas de desahucio: Esto viene introducido con la disposición final 5ª de la ley que modifica el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC). En concreto, lo que dice es que se introduce un nuevo requisito a la hora de admitir las demandas de los desahucios arrendaticios, los precarios, las tutelas sumarias de la posesión y protección de los derechos reales inscritos en los apartados 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC. Si se cumplen los tres requisitos de que el inmueble sea la vivienda habitual, que el ocupante esté en situación de vulnerabilidad social y que el demandante sea un gran tenedor, entonces la demanda no será aceptada si no se demuestra que el demandante ha seguido un proceso de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas, considerando la situación de ambas partes y las ayudas disponibles según las leyes de vivienda.

¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?

Como habrás visto, es importante saber cuándo se considera gran tenedor, al igual que también lo es conocer lo que son las zonas de mercado residencial tensionado, concepto introducido con las últimas actualizaciones de la ley. Por ello, y sin entrar en muchos detalles, te lo explicamos en este apartado para que no te resulte complicado de entender. Este concepto se refiere a zonas en las que la carga media del coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares o, alternativamente, las zonas en las que el precio de la vivienda ha experimentado en los últimos 5 años un crecimiento acumulado superior al 3% del IPC. Además, la definición de las zonas es una competencia que se atribuye a la administración autonómica y la condición es revisable a los tres años de vigencia.

Certificado Gran Tenedor: ¿puede solicitarlo el inquilino?

Ahora que ya sabes qué se considera gran tenedor, es importante hablar del certificado de gran tenedor. Es importante saber que este documento, regulado por ley, se destina puede ser solicitado por los inquilinos para demostrar la condición de gran tenedor del arrendador, por ejemplo, para acreditaciones legales en procesos judiciales como desahucios o para acceder a subvenciones y ayudas. Ahora bien, para obtener el certificado de gran tenedor por parte del inquilino, primero se debe identificar el registro de la propiedad donde se encuentran las viviendas. Luego, es necesario recopilar toda la información pertinente, como partidas registrales e información de las propiedades. Posteriormente, se presenta una solicitud formal al registro correspondiente, completando los formularios necesarios y abonando las tasas administrativas requeridas. y, finalmente, el registro evalúa la solicitud y, si todo está en orden, emite el certificado con la información solicitada.

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