Una de las opciones más ventajosas para los propietarios que desean vender su vivienda rápidamente es la del alquiler con opción a compra. Este tipo de contrato híbrido facilita la venta y la compra de una vivienda, ofreciendo unas condiciones y especificaciones particulares. De hecho, cada vez es más popular y es posible encontrar más operaciones de este tipo en el mercado, ahora bien, es muy importante conocer cómo funciona y detallar claramente cuáles son las condiciones en el contrato. ¡Lo vemos!

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler de una vivienda con opción a compra es una operación que se efectúa mediante la firma de un contrato en el cual se estipula un plazo para el arrendamiento de la vivienda y otro para poder proceder con la compraventa. Este contrato es un híbrido entre un alquiler y una compraventa de un inmueble y ofrece ciertas condiciones que lo vuelven muy atractivo, como la posibilidad de vender rápido una vivienda —sobre todo en las grandes ciudades donde los precios son más elevados— y cobrar un alquiler hasta que se efectúe la operación de compraventa definitiva, pero también la de facilitar el acceso a los compradores de la vivienda que no pueden acceder a una operación directa. Hay que tener en cuenta, así mismo, que en el alquiler con opción a compra se descuenta la cantidad abonada, así como la prima que se paga al formalizar el contrato, en el momento de efectuar la compraventa.

Cómo se hace un alquiler con opción a compra

Al responder al interrogante de cómo hacer un contrato de alquiler con opción a compra es fundamental prestar especial atención a las condiciones, puesto que de ellas dependerá que todo vaya bien o que puedan presentarse algunos problemas en el futuro.

Condiciones del alquiler con opción a compra imprescindibles

Estas son algunas de los aspectos imprescindibles que deben aparecer en cualquier contrato de alquiler con opción a compra:

• El precio de la futura compraventa y de las rentas del alquiler.
• El plazo acordado en el que se podrá comprar el inmueble y la duración del alquiler.
• La prima del alquiler con opción a compra, o cantidad de dinero inicial que se paga al propietario en concepto de la concesión de opción a compra (se recomienda que esta sea de un 5% a un 10% del valor de la vivienda).

Cláusula sobre desahucio alquiler con opción a compra

Es muy importante, además, que añadas en algún momento una cláusula que, en caso de impago de las cuotas o suministros y, en general, del incumplimiento del contrato, permita al arrendador proceder a realizar un desahucio de alquiler con opción a compra.

Condiciones y penalización por la renuncia a la opción de compra

En el mismo sentido que en el punto anterior, se deben pactar por escrito las condiciones en caso de que una de las partes decida no continuar con la opción de compraventa. Ten en cuenta que una vez que finalice el periodo de alquiler, ni el inquilino ni el propietario están obligados a comprar o vender la vivienda, ahora bien, esto tiene ciertas penalizaciones:

• El inquilino renuncia a la opción de compra de la propiedad: El inquilino perderá automáticamente todas las cuotas de las rentas pagadas junto con la prima (entendiéndose esta última de manera similar a unas arras en un contrato de compraventa tradicional).
• El arrendador renuncia a la opción de venta de la propiedad: Se deberá pactar una cantidad con la que indemnizar al inquilino. 

Finalización de la operación de compraventa

Otro de los puntos importantes que deben especificarse en el contrato de alquiler con opción a compra es que la compraventa no quedará reflejada y finalizada hasta que se pague toda la cantidad estipulada en el contrato al arrendador. En caso contrario, aunque haya concluido el plazo del alquiler, no será considerada la compraventa como tal.

Otras condiciones del alquiler con opción a compra

En estos casos es mejor que sobre a que falte, por lo que se recomienda detallar todo aquello que el propietario pueda considerar importante y oportuno de acuerdo a la legislación actual. Por ello, aparte de lo indicado, te recomendamos que incluyas y detalles las siguientes condiciones para alquilar una vivienda con opción a compra:

• Uso del inmueble.
• Cesión y subarrendamiento.
• Gastos generales y/o suministros.
• Obras de conservación y de mejora, pequeñas reparaciones y obras del arrendatario.
• Cargas.
• Gastos de compraventa.
• Domicilios a efecto de notificaciones.
• Garantías adicionales (si existen).

Alquiler con opción a compra: ventajas fiscales

Las ventajas fiscales del alquiler con opción a compra para los propietarios es que pueden deducir el gasto del mantenimiento de la vivienda, los suministros, seguros de hogar y gastos de la comunidad y diferir el pago de impuestos y gastos del proceso de la compraventa (los impuestos de la compraventa no se pagan hasta que se ejecute la escritura). Además, por supuesto, de la liquidez que proporciona este tipo de contratos al poder cobrar mensualidades superiores que las de un alquiler común.

¿Es seguro hacer un alquiler con opción a compra?

Responder a este interrogante puede resultar complejo, teniendo en cuenta la situación económica actual y legal en el país en este tema. Ahora bien, siempre se pueden tomar precauciones para llevar a cabo una acción lo más segura posible, como un estudio de solvencia económica del inquilino. Cabe destacar que, en caso de impago de alquiler, el inquilino perderá todo el derecho de comprar la vivienda, así como la cantidad abonada hasta el momento y la prima pagada al formalizar el contrato.

En cualquier caso, nuestra recomendación es prevenir esta situación por cualquier cosa que pueda suceder y contratar un servicio de cobro de alquiler seguro. Ten en cuenta que los plazos para ejecutar los desahucios —en el caso de los inquilinos y familias vulnerables— han aumentado de acuerdo a la actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que te ocasionará una pérdida de ingresos durante varios meses si no cuentas con una garantía de alquiler. Además, en Sociedad de Alquiler Garantizado (SEAG) nos encargamos de todos los trámites necesarios para ejecutar el desahucio (si fuera necesario), sin que tengas que preocuparte por nada, gracias a nuestro servicio de acción jurídica completa. ¿Necesitas información? Contacta con nuestro equipo para que podamos asesorarte.