El lanzamiento consiste en la acción de desalojo judicial de un inmueble de los ocupantes (ya sean arrendatarios con el contrato resuelto u okupas ilegales) debido al impago de alquiler u otra causa derivada del incumplimiento contractual. Es la última fase del proceso judicial en la recuperación del inmueble por parte de los propietarios. Te lo explicamos para un alquiler seguro.

¿Cuándo voy a recuperar mi inmueble? Esta, entre otras, suele ser la pregunta que más preocupa a los propietarios cuando acuden a un procedimiento judicial para la recuperación de su inmueble arrendado. Aproximadamente, el proceso de desahucio puede tardar entre 3 y 6 meses, pero en otras situaciones, el mismo puede verse afectado por varios factores y demorarse más de lo esperado.

En SEAG, por el importe de la Garantía de alquiler, le llevamos la completa defensa jurídica en el procedimiento judicial de desahucio. Una vez son asignados los profesionales para su defensa e interpuesta la correspondiente demanda, el Juzgado será el encargado de emplazar (notificar la correspondiente demanda) al demandado en la dirección del inmueble a desalojar.

En esa notificación, será el propio Juzgado el que fije la fecha de juicio y de lanzamiento, notificando la demanda al demandado.

Una vez notificada la demanda, el arrendatario puede oponerse a la demanda, en cuyo caso se celebrará el correspondiente juicio con su pertinente sentencia.

El proceso hasta recuperar la vivienda puede demorarse dependiendo del partido judicial en el que radique el inmueble, las posibles circunstancias socioeconómicas de los arrendatarios u ocupantes (por ejemplo: arrendatarios vulnerables o con hijos menores). Estos pueden ser algunos de los factores por los cuales se dilate más de lo habitual todo este proceso.

Una vez llegada la fecha prevista para el lanzamiento, se personan en el mismo inmueble, la Comisión Judicial (los funcionarios judiciales competentes designados para realizar dicho acto), el procurador/a asignado para su defensa y en algunos casos, también la dirección letrada y el cerrajero. Usted no debe preocuparse de nada, ya que, en SEAG nos hacemos cargo del coste del mismo.

Por todos los gastos que le conllevaría el costoso proceso de desahucio, tener contratado el alquiler garantizado de SEAG es lo más recomendable, ya que, resulta más económico gracias a que por el importe de la garantía que contrata, llevamos toda la defensa jurídica, mientras se le cubre mensualmente todas las rentas impagadas hasta la recuperación del inmueble.

Sea cual sea el motivo de demora, SEAG le garantiza las rentas impagadas por los inquilinos hasta la total recuperación de la vivienda o local garantizado, incluyendo los gastos de Abogados y Procuradores, cerrajero, etc…Conozca nuestras prestaciones completas aquí.

Una de las opciones más ventajosas para los propietarios que desean vender su vivienda rápidamente es la del alquiler con opción a compra. Este tipo de contrato híbrido facilita la venta y la compra de una vivienda, ofreciendo unas condiciones y especificaciones particulares. De hecho, cada vez es más popular y es posible encontrar más operaciones de este tipo en el mercado, ahora bien, es muy importante conocer cómo funciona y detallar claramente cuáles son las condiciones en el contrato. ¡Lo vemos!

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler de una vivienda con opción a compra es una operación que se efectúa mediante la firma de un contrato en el cual se estipula un plazo para el arrendamiento de la vivienda y otro para poder proceder con la compraventa. Este contrato es un híbrido entre un alquiler y una compraventa de un inmueble y ofrece ciertas condiciones que lo vuelven muy atractivo, como la posibilidad de vender rápido una vivienda —sobre todo en las grandes ciudades donde los precios son más elevados— y cobrar un alquiler hasta que se efectúe la operación de compraventa definitiva, pero también la de facilitar el acceso a los compradores de la vivienda que no pueden acceder a una operación directa. Hay que tener en cuenta, así mismo, que en el alquiler con opción a compra se descuenta la cantidad abonada, así como la prima que se paga al formalizar el contrato, en el momento de efectuar la compraventa.

Cómo se hace un alquiler con opción a compra

Al responder al interrogante de cómo hacer un contrato de alquiler con opción a compra es fundamental prestar especial atención a las condiciones, puesto que de ellas dependerá que todo vaya bien o que puedan presentarse algunos problemas en el futuro.

Condiciones del alquiler con opción a compra imprescindibles

Estas son algunas de los aspectos imprescindibles que deben aparecer en cualquier contrato de alquiler con opción a compra:

• El precio de la futura compraventa y de las rentas del alquiler.
• El plazo acordado en el que se podrá comprar el inmueble y la duración del alquiler.
• La prima del alquiler con opción a compra, o cantidad de dinero inicial que se paga al propietario en concepto de la concesión de opción a compra (se recomienda que esta sea de un 5% a un 10% del valor de la vivienda).

Cláusula sobre desahucio alquiler con opción a compra

Es muy importante, además, que añadas en algún momento una cláusula que, en caso de impago de las cuotas o suministros y, en general, del incumplimiento del contrato, permita al arrendador proceder a realizar un desahucio de alquiler con opción a compra.

Condiciones y penalización por la renuncia a la opción de compra

En el mismo sentido que en el punto anterior, se deben pactar por escrito las condiciones en caso de que una de las partes decida no continuar con la opción de compraventa. Ten en cuenta que una vez que finalice el periodo de alquiler, ni el inquilino ni el propietario están obligados a comprar o vender la vivienda, ahora bien, esto tiene ciertas penalizaciones:

• El inquilino renuncia a la opción de compra de la propiedad: El inquilino perderá automáticamente todas las cuotas de las rentas pagadas junto con la prima (entendiéndose esta última de manera similar a unas arras en un contrato de compraventa tradicional).
• El arrendador renuncia a la opción de venta de la propiedad: Se deberá pactar una cantidad con la que indemnizar al inquilino. 

Finalización de la operación de compraventa

Otro de los puntos importantes que deben especificarse en el contrato de alquiler con opción a compra es que la compraventa no quedará reflejada y finalizada hasta que se pague toda la cantidad estipulada en el contrato al arrendador. En caso contrario, aunque haya concluido el plazo del alquiler, no será considerada la compraventa como tal.

Otras condiciones del alquiler con opción a compra

En estos casos es mejor que sobre a que falte, por lo que se recomienda detallar todo aquello que el propietario pueda considerar importante y oportuno de acuerdo a la legislación actual. Por ello, aparte de lo indicado, te recomendamos que incluyas y detalles las siguientes condiciones para alquilar una vivienda con opción a compra:

• Uso del inmueble.
• Cesión y subarrendamiento.
• Gastos generales y/o suministros.
• Obras de conservación y de mejora, pequeñas reparaciones y obras del arrendatario.
• Cargas.
• Gastos de compraventa.
• Domicilios a efecto de notificaciones.
• Garantías adicionales (si existen).

Alquiler con opción a compra: ventajas fiscales

Las ventajas fiscales del alquiler con opción a compra para los propietarios es que pueden deducir el gasto del mantenimiento de la vivienda, los suministros, seguros de hogar y gastos de la comunidad y diferir el pago de impuestos y gastos del proceso de la compraventa (los impuestos de la compraventa no se pagan hasta que se ejecute la escritura). Además, por supuesto, de la liquidez que proporciona este tipo de contratos al poder cobrar mensualidades superiores que las de un alquiler común.

¿Es seguro hacer un alquiler con opción a compra?

Responder a este interrogante puede resultar complejo, teniendo en cuenta la situación económica actual y legal en el país en este tema. Ahora bien, siempre se pueden tomar precauciones para llevar a cabo una acción lo más segura posible, como un estudio de solvencia económica del inquilino. Cabe destacar que, en caso de impago de alquiler, el inquilino perderá todo el derecho de comprar la vivienda, así como la cantidad abonada hasta el momento y la prima pagada al formalizar el contrato.

En cualquier caso, nuestra recomendación es prevenir esta situación por cualquier cosa que pueda suceder y contratar un servicio de cobro de alquiler seguro. Ten en cuenta que los plazos para ejecutar los desahucios —en el caso de los inquilinos y familias vulnerables— han aumentado de acuerdo a la actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que te ocasionará una pérdida de ingresos durante varios meses si no cuentas con una garantía de alquiler. Además, en Sociedad de Alquiler Garantizado (SEAG) nos encargamos de todos los trámites necesarios para ejecutar el desahucio (si fuera necesario), sin que tengas que preocuparte por nada, gracias a nuestro servicio de acción jurídica completa. ¿Necesitas información? Contacta con nuestro equipo para que podamos asesorarte.

El proceso de desahucio de un inquilino suele ser bastante tedioso y supone un periodo de mucho estrés para los propietarios, sin embargo, es una realidad que afecta a las dos partes y lamentablemente cada vez ocurre con más frecuencia. Es importante entender en qué consiste exactamente, así como cuáles son las fases y el procedimiento adecuado para saber cómo actuar correctamente. Al igual que también es importante conocer la diferencia entre desahucio y lanzamiento, para que no haya confusiones. En este artículo te ayudamos a entender todo esto para aportar luz en el proceso. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un desahucio?

Enfrentarse a una situación de impago de alquiler es algo muy delicado y tedioso que suele repercutir en una pérdida de tiempo y dinero para el propietario de un inmueble. Es muy habitual que dentro del ámbito del impago de alquiler la palabra “desahucio” se repita constantemente, lo que influye en que sea confundida erróneamente con la fecha de lanzamiento del desahucio. Lo primero que debes tener claro es que el desahucio es el nombre que se le da a todo el proceso, desde el momento en el se demanda al inquilino hasta que por fin sale de la vivienda.

¿Cuáles son las fases de un desahucio?

El proceso de un desahucio comienza desde el primer momento en el que tiene lugar el impago de alquiler. Si un inquilino deja de pagar un único mes ya está incumpliendo el contrato, ahora bien, si esto se repite, el propietario deberá mandarle un comunicado por escrito (burofax) requiriéndole el pago de las cuotas. Las fases que debe seguir son las siguientes:

Remitir burofax al inquilino

Lo primero de todo es enviar un comunicado por escrito al inquilino requiriéndole el pago de las mensualidades, tal y como indicábamos más arriba, para poder iniciar el proceso. En él se debe indicar que en caso de no ponerse inmediatamente al día se procederá a emprender acciones legales. En general, este paso es opcional, si el propietario considera que puede ser útil, aunque si piensa que no va a cambiar la situación, entonces puede ahorrárselo para no perder más tiempo y dinero (en caso de hacerlo con un abogado).

Demanda de ejecución del desahucio y lanzamiento

Para este paso es fundamental contar con un abogado y con un procurador. Para ello es necesario, además, tener a disposición el contrato de alquiler. También es conveniente disponer de la escritura de propiedad (aunque no obligatorio). En sí, la demanda o escrito solicitando el lanzamiento del desahucio tiene tres peticiones que son las siguientes:

• Condena de pago de las rentas hasta el último día que esté ocupando la vivienda.
• Lanzamiento físico de la vivienda.
• Condena al pago de las costas judiciales (abogado, procurador contrarios…).

Qué es el lanzamiento en un desahucio: la última fase

El lanzamiento es la fase final, el momento en el que se devuelve el inmueble al propietario. Tras la demanda de ejecución del desahucio y lanzamiento, y antes de 3 meses, el juzgado notificará el plazo del lanzamiento de desahucio (es decir, el momento exacto en el que se ejecutará). Es importante señalar que puede haber un eventual juicio y sentencia tras recibir la notificación (generalmente, esto ocurre entre un 10% y un 20% de los casos) lo que puede ralentizar un poco la solicitud de lanzamiento del desahucio. En cualquier caso, el juicio debe celebrarse antes de la fecha de la notificación del lanzamiento del desahucio. También puede concurrir una prórroga de lanzamiento del desahucio excepcional por parte del gobierno (y que afecte de manera global a todos los hogares vulnerables), como vimos recientemente a finales de 2023.

Por lo tanto, cuál es la principal diferencia entre lanzamiento y desahucio

Como hemos explicado a lo largo de este artículo la diferencia entre desahucio y lanzamiento está en que este último forma parte de las fases del desahucio, en concreto se corresponde con la última fase, que es cuando tiene lugar la expulsión del inquilino por parte de la fuerza pública de una propiedad que no es suya y el propietario recupera su vivienda. Es importante hacer mención a que podríamos añadir un último paso, posterior al lanzamiento, que es el de la satisfacción de la deuda. Es decir, después de que el inquilino haya sido expulsado de la vivienda se llevan acciones judiciales para averiguar el patrimonio que tiene disponible y se procede al embargo (en caso de haberlas) hasta satisfacer por completo la deuda dejada en rentas impagadas, gastos de abogado y procurador, tasas judiciales, intereses generados…

Cuánto dura un desahucio y por qué contratar un servicio de garantía de alquiler

El proceso puede variar dependiendo de cada caso y de cada región. Si no hay oposición, este será más ágil, en cambio si existe algún juicio paralelo puede alagarse. Debes tener en cuenta que en España el plazo mínimo para que se haga efectivo un desahucio por impago de alquiler es de seis meses. Ahora bien, lo cierto es que la media es superior, entre los 7-8 meses e incluso puede prolongarse hasta los 12 meses. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado hemos aportado tranquilidad y estabilidad a varios de nuestros clientes, garantizándoles el cobro de sus cuotas hasta el lanzamiento (desahucio). Por supuesto, como indicábamos, el tiempo puede variar dependiendo de cada caso, como puedes leer en las opiniones de nuestros clientes que han aprovechado el servicio de alquiler garantizado.

¿Quieres disfrutar de la mayor tranquilidad posible mientras alquilas tu vivienda? SEAG te da la oportunidad de aprovecharte de una garantía indefinida de tus cuotas en caso de sufrir un impago de alquiler y hasta recuperar tu vivienda. Te garantizamos todas las mensualidades impagadas de manera indefinida hasta esta última fase del proceso de desahucio que llamamos lanzamiento, además de todos los costes derivados del proceso judicial. Nuestro servicio de defensa jurídica integral pone a tu disposición abogados especializados para llevarlo a cabo.