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Nuda propiedad de una vivienda: concepto e implicaciones

Adquirir la nuda propiedad de una vivienda, generalmente, suele ser algo que no esperábamos y muchas veces nos encontramos ante el desconocimiento de lo que es, qué nos supone y qué podemos hacer con la vivienda. Es por eso que en Sociedad Española de Alquiler Garantizado hemos redactado este artículo para despejar todas tus dudas. ¿Quieres saber qué es la nuda propiedad de una vivienda? Sigue leyendo para informarte al detalle sobre este término.

¿Qué es nuda propiedad de una vivienda?

La nuda propiedad de una vivienda es un concepto legal que está relacionado con la titularidad de dicho bien. Generalmente pasar a disponer de una vivienda en nuda propiedad es algo que viene por una herencia, aunque también de una donación, y el nuevo titular tendrá un porcentaje de participación específico, sino todo (dependiendo de cada caso). Hay que tener en cuenta que se llama nuda propiedad debido a que se divide un derecho de propiedad entre el usufructuario y en nuevo nudo propietario, lo que supone un equilibrio entre la posesión del mismo y los beneficios de un activo. Lo explicamos de forma más sencilla:

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, pero sin poder optar a su posesión y disfrute —puesto que existe un tercero que tiene estos derechos—. En este artículo, en concreto, hablamos de la nuda propiedad de una vivienda.

¿Cuándo se adquiere el derecho de nuda propiedad?

Como indicábamos en la introducción, el derecho de la nuda propiedad suele ser adquirido por una herencia del inmueble, reservándose el derecho de usufructo (en la mayoría de los casos) al cónyuge viudo —quien también puede ser, al mismo tiempo, propietario del inmueble si el bien pertenecía a los dos cónyuges—. En este caso el heredero adquiere un porcentaje de la propiedad (en concepto de nuda propiedad) correspondiente a la herencia de cónyuge fallecido (que puede ser el padre o la madre) y el resto pertenece al otro cónyuge (el porcentaje mayor, así como el derecho a la posesión y disfrute). Si son varios hermanos, por ejemplo, cada uno tendría un porcentaje idéntico de nuda propiedad. Otros casos en los que se puede adquirir una nuda propiedad es la donación con reserva de usufructo o también cuando un propietario vende una vivienda en nuda propiedad reservándose el usufructo —generalmente, esto último lo hacen las personas mayores sin herederos o que necesitan recursos económicos y las viviendas suelen ser adquiridas por inversores que no tienen necesidad de hacer uso de la vivienda a corto plazo—.

¿Es posible adquirir el uso y disfrute de una nuda propiedad?

Existen varios casos en los que un propietario de una vivienda con nuda propiedad podrá tener el derecho de uso y disfrute. Estas son las principales situaciones:

  • Venta del usufructo por parte del usufructuario (generalmente, es habitual venderlo al nudo propietario).
  • Extinción del usufructo, que puede ser por tres causas diferentes (por el fallecimiento del usufructuario, por el cumplimiento del plazo por el que se constituyó y por el cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo —por ejemplo, si se acuerda que el nudo propietario podrá hacer uso del inmueble al contraer matrimonio).

Hay que tener claro, así mismo, que en caso de que se venda la vivienda (con previo acuerdo entre usufructuario y nudo propietario) la persona con nuda propiedad obtendrá su porcentaje correspondiente del valor total de la operación. Además, el nudo propietario también puede vender su parte correspondiente en nuda propiedad si así lo desea, pero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. Es decir, sin alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario (tal como refleja el Código Civil en el artículo 148).

Alquiler nuda propiedad vivienda: ¿Es posible?

Como indicábamos más arriba, la nuda propiedad puede ser vendida. Ahora bien, ¿es posible poner una nuda propiedad en alquiler? En este punto hay que tener en cuenta dos situaciones, dependiendo de quién quiera alquilar. Si es el usufructuario, entonces sí es posible, ya que la ley le concede uso exclusivo del inmueble. El nudo propietario, sin embargo, no puede alquilar ni percibir una parte de las mensualidades por el alquiler, ya que no cuenta con dicho derecho.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

Resumiendo todo lo explicado hasta ahora y ampliando la información destacamos que el nudo propietario tiene los siguientes derechos:

  • Derecho a la propiedad.
  • Derecho a vender la nuda propiedad.
  • Derecho a hipotecar la nuda propiedad.
  • Derecho a que se le restituya el uso y disfrute de la vivienda tras la extinción del usufructo.
  • Derecho a realizar obras y mejoras de la vivienda.

Por el lado contrario, en el caso de las obligaciones, el nudo propietario debe cumplir con lo siguiente:

  • Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien.
  • Respetar el derecho del usufructuario.
  • Pagar los tributos e impuestos correspondientes al inmueble, por ejemplo, el IBI.
  • Abonar la hipoteca (en la parte correspondiente de nuda propiedad, y en caso de que exista).
  • Hacerse cargo de los gastos de comunidad (en la parte proporcional de propiedad, si no cuenta con toda ella).

Nuda propiedad en la declaración de la RENTA: ¿Es obligatorio?

No, ya que el nudo propietario no puede obtener un beneficio por la vivienda al no tener derecho al uso y disfrute. De hecho, lo más habitual es que sea la propia agencia la que directamente no incorpore la nuda propiedad en los datos fiscales y que el nudo propietario reciba un aviso inicial antes de comenzar con la declaración. Esto podrá ser revisado, así mismo, en el apartado de datos fiscales no incorporados donde además se podrá ver las indicaciones para incluir la nuda propiedad en la página 6, apartado C en caso de que sí esté obligado a declararla (por ejemplo, cuando se adquieran todos los derechos sobre ella). En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) recomendamos siempre informarse sobre los derechos y obligaciones sobre los bienes en posesión. Además, en caso de que seas usufructuario y tengas pensado alquilar la vivienda te recomendamos hacerlo de manera segura para evitar sufrir un impago de tus cuotas. Nuestro servicio de garantía indefinida te da la tranquilidad de que cobrarás mes a mes en caso de que esto ocurra, además incluimos un servicio de protección jurídica integral por parte de nuestros abogados especializados que se ocuparán de llevar a cabo todos los trámites pertinentes para reclamar el impago, asumiendo cualquier coste derivado del proceso. ¡Contacta con nosotros para más información!

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