A la hora de alquilar (y comprar) un inmueble hay muchos aspectos que debes tener en cuenta y que determinarán la naturaleza de la operación, así como los aspectos legales e, incluso, los beneficios fiscales. Uno de ellos es la definición de vivienda habitual, puesto que esta puede ser considerada también como segunda residencia, pero también como alquiler de vivienda temporal, turístico, social o comercial. En este artículo nos centramos en analizar qué se considera por vivienda habitual, sus características y consideraciones más importantes.

¿Qué se considera vivienda habitual?

Para responder a qué es la vivienda habitual lo primero que hay que tener en cuenta es el tiempo. La vivienda habitual es aquella en la que el inquilino reside en ella de manera permanente, que no es lo mismo que la primera propiedad —que es el primer inmueble en propiedad que se adquiere—. Tal y como declara Hacienda a efectos de la deducción, una vivienda habitual es aquella que cumple con los siguientes requisitos:

1. Constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado mínimo de 3 años. Desde Hacienda se especifica, así mismo, que pueden concurrir otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio en las que no es necesario cumplir este plazo mínimo. Ejemplo de estas son: fallecimiento del titular, celebración de un matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo y cambio de la vivienda por imposibilidad de residir en ella.
2. El contribuyente habita el inmueble de manera efectiva en un plazo no superior a 12 meses contados desde la adquisición del mismo o terminación de las obras.

Si hablamos de qué es alquiler de una vivienda habitual, entonces a lo que debemos prestar especial atención es la duración mínima del contrato. Y es que la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipula que la duración mínima del contrato de alquiler para estos casos debe ser de 5 años (más 2 años prorrogables), si el arrendador es persona física; y 7 años (más 3 años prorrogables) si el arrendador es persona jurídica. Lo más habitual, en cualquier caso, es firmar un alquiler de un año e ir ampliándolo hasta alcanzar ese plazo.

¿Cuáles son los beneficios fiscales de una vivienda habitual?

Como indicábamos, la vivienda no deja de considerarse habitual si por ejemplo el contribuyente se enfrenta a circunstancias que le obligan a un cambio de domicilio antes del plazo de 3 años (por ejemplo, al contraer matrimonio). Esto es importante tenerlo en cuenta porque el concepto de vivienda habitual tiene una serie de beneficios fiscales que se aplican tanto a nivel nacional como autonómico. Estos son algunos de ellos:

• Exención del impuesto si reinviertes en una vivienda habitual: Lo que quiere decir que si vendes tu vivienda para comprar otra que será tu vivienda habitual no tendrás que declarar las ganancias patrimoniales (a excepción de que el importe obtenido sea superior, en cuyo caso se declarará únicamente la parte correspondiente).
• Deducción por alquiler de vivienda: Aunque esta deducción se eliminó el 1 de enero de 2015, se sigue manteniendo un régimen transitorio a los propietarios que tienen un contrato de alquiler anterior a esta fecha y en cuyo caso se aplica una deducción del 10.05% de las cantidades satisfechas por el arrendamiento de la vivienda actual.

Aparte de estos beneficios fiscales nos encontramos también con otros deducciones en el IRPF, así como también en el Impuesto de Patrimonio (IP), en el Impuesto de Sucesiones (ISD) y en el Impuesto de Donaciones (Impuesto de Donaciones); e incluso en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿Cómo demostrar una vivienda habitual?

Si lo que quieres es saber cómo demostrar a Hacienda qué es mi vivienda habitual y justificar que esta está habitada con carácter permanente, entonces puedes hacer uso de varios documentos para ello (que además son los que utiliza la agencia para averiguarlo). Estos son los siguientes:

• Empadronamiento del ciudadano: Es lo primero que comprueba Hacienda, el lugar en el cual está empadronado el contribuyente.
• Domicilio fiscal de la declaración de la RENTA: El que se utiliza para realizar la declaración de la RENTA. En caso de tenerlo desactualizado, es conveniente actualizarlo antes de presentar la declaración.
• Suministros: Los suministros se utilizan para comprobar si hay una ocupación efectiva del inmueble o no. Hacienda puede observar el consumo de luz y gas, por ejemplo.
• Distancia del inmueble al centro de trabajo: Si el propietario cuenta con dos inmuebles, entonces lo que revisa la agencia es la distancia hasta el centro de trabajo del contribuyente en cuestión.
• Distancia al centro de salud: Al igual que en el punto anterior, la entidad revisa cuál de las dos viviendas está más próxima al centro de salud en el cual está inscrito el contribuyente (considerando esta como su vivienda habitual).

Diferencia entre alquiler de temporada y vivienda habitual

Ahora que ya sabes qué se considera vivienda habitual, cuáles son los beneficios y cómo demostrarlo es importante aclarar este nuevo enunciado. Sobre todo, si tienes pensado invertir en tu vivienda como un alquiler, y es que no es lo mismo hacer un alquiler de vivienda habitual que un alquiler de vivienda temporal. En el alquiler temporal el inmueble no se considera como el hogar del arrendatario y esto da como lugar a varias diferencias. Estas son las más destacadas:

• Naturaleza del alquiler: Debe especificarse en el contrato. Si cubre la necesidad de un hogar, será un arrendamiento de vivienda habitual; ahora bien, si es para la práctica de alguna actividad, sea cual fuera, se entenderá como de temporada.
• Protección jurídica: Los ordenamientos y leyes ofrecen una mayor protección jurídica al inquilino cuando se trata de un alquiler habitual, con muchas cláusulas ya determinadas sin posibilidad de intervención de las partes.
• Duración del alquiler: La duración afecta, principalmente, a la rescisión y postergación. Los alquileres habituales tienen una duración mínima de 5 años, prorrogables a 2 años más (si el inquilino así lo desea). En el alquiler temporal el contrato finaliza en la fecha pactada).

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