Un recibo de alquiler es un justificante que acredita (prueba documental) que se ha pagado la renta del alquiler por parte del arrendatario. Para un alquiler seguro, te contamos lo que necesitas saber en este artículo.

Este recibo verifica que existe una relación entre ambas partes, inquilino y propietario, y que se está cumpliendo con el pago del alquiler de la vivienda (o local), es decir, que el inquilino está cumpliento con el pago de la renta.

“El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”, explica la LAU al respecto en su artículo 17.

Asimismo, el recibo del alquiler, acredita la fecha del pago de la renta y, en consecuencia, si hay retrasos en el pago del alquiler.

Este documento (recibo) también puede quedar sustituído por el justificante bancario de la transferencia a la cuenta del arrendador (propietario) o por el recibo bancario del cobro (adeudo) en la cuenta bancaria del arrendatario (inquilino), siendo un medio muy cómodo de acreditar los pagos de las rentas  en el momento de realizar la declaración de la renta. 

Para un alquiler seguro, recuerda la importancia de contratar un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro, como SEAG. En caso de impago, esta empresa de servicios jurídicos se encargará de cubrir esas rentas mes a mes hasta recuperar la vivienda.

Lamentablemente, el impago de alquiler o de suministros por parte de nuestros inquilinos está a la orden del día, aunque eso no quiere decir que no existan los inquilinos perfectos y que no se pueda tener un alquiler seguro. No obstante, pueden surgir inconvenientes esporádicos y puntuales que acaban generando una situación de impago.

Como ya hemos indicado en otros artículos, la mediación resulta una fase imprescindible para intentar solventar el problema, ya que, por la vía amistosa, se solucionan mejor las situaciones de impago.

Lee nuestro artículo: “La importancia de la mediación profesional por impago de alquiler”.

Cuando se agota la vía amistosa, no queda otra opción que recurrir a la vía judicial para reclamar las cantidades pendientes de pago, pero ¿Cuánto tiempo tardaré en recuperarlas?

Contestar a esta pregunta de manera exacta resultaría aventurado y azaroso, dado que es imposible conocer con certeza la situación económica de solvencia futura de los inquilinos a los que estamos reclamando el pago de los importes (rentas) pendientes.

Cuando decidimos acudir a la vía judicial, como última opción, para reclamar las cantidades pendientes de pago, debemos en primer lugar, presentar una demanda reclamando los importes pendientes. Seguido, tras obtener una resolución judicial en el cual se condene a los demandados al pago de las cuantías solicitadas, si persiste el deudor en su impago, podremos presentar la demanda de ejecución, procediendo al embargo de salarios, bienes, propiedades del inquilino.

Esta ejecución mencionada, “perseguirá judicialmente” los bienes del deudor hasta su efectivo pago de la deuda, más los intereses y las costas judiciales.

Véase el siguiente esquema resumen en el que te explicamos diferentes fases hasta obtener, el cobro de la deuda:

En definitiva, las situaciones de impagose producen normalmente de manera impredecible, por lo que es recomendable contar con el respaldo de un seguro de alquiler o, incluso mejor, una Garantía de alquiler seguro.

En SEAG, tendrás no solo garantizado el asesoramiento de un gran grupo de profesionales especializados (abogados, mediadores, entre otros…), si no también tendrás cubiertos los gastos derivados del procedimiento, garantizando a que cobres el importe equivalente a las rentas impagadas, de forma puntual, aunque el inquilino no las pague, sin tener que esperar a recuperarlas, por vía judicial.

SEAG afianza el pago de las rentas. ¡Alquila seguro, SEAG responde!

En determinadas ocasiones, en todo alquiler seguro, tras la llegada de un nuevo miembro de la familia u otras alteraciones en el núcleo familiar, tanto arrendatarios (inquilinos) como arrendadores (propietarios) se preguntan si pueden realizar obras en el inmueble alquilado. En otras ocasiones, son los arrendadores quienes presentan la voluntad de realizar obras o incluso se ven obligados a ello con tal de conservar la seguridad del inmueble.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace una distinción según el tipo de obra a realizar:

Obras de mejora: El artículo 22 de la LAU, establece que los inquilinos deberán soportar la realización de obras de mejora que no puedan esperar a la conclusión del arrendamiento. El arrendador debe notificar con al menos 3 meses de antelación la naturaleza de esta, su comienzo, duración y coste.

¿Y si el inquilino se niega? El arrendatario podrá desistir de su contrato durante un mes desde la notificación de las obras, siempre y cuando, estas afecten de modo relevante la vivienda arrendada y dispondrán de un plazo máximo de dos meses para rescindir el contrato de alquiler.

Importante: si el arrendatario decide soportar la obra, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, además del derecho a una indemnización de los posibles gastos derivados a causa de esta.

Obras del arrendatario: En caso de que las obras que quiera realizar el inquilino, tal y como se refleja en el artículo 23 de la LAU, modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios de manera sustancial, deberá solicitar el consentimiento expresado por escrito del arrendador.

¿Y si el inquilino no solicita el consentimiento? El arrendador podrá resolver el contrato de alquiler si, a pesar de su negativa, el inquilino decide realizar las obras sin la autorización del propietario. Por otro lado, si las obras finalmente se han realizado, el arrendador podrá solicitar que se entregue el inmueble en el estado anterior a las obras.

Importante: En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Arrendatarios con discapacidad: Si el inquilino o conviviente presenta un estado de discapacidad, podrán realizar las obras que sean necesarias para la adecuación del inmueble, siempre y cuando se le notifique de manera escrita al arrendador y no afecte a los servicios comunes ni conlleve una disminución de la seguridad del inmueble alquilado.

Importante: El inquilino deberá reponer la vivienda al estado anterior si así lo requiere el arrendador.

La realización de obras, entre otras modificaciones, pueden dar lugar a conflictos que conllevan al impago de las rentas. Por ello, es de suma importancia contar siempre con una Garantía de alquiler seguro.

En SEAG no solo tendrás asesoría legal, sino que además podrás contar con un profesional que, antes de proceder por vía judicial, hará todo lo posible por solventar la situación de manera amistosa.

Te recomendamos leer: “LA IMPORTANCIA DE LA MEDIACIÓN PROFESIONAL EN CASO DE IMPAGO”.

Ni todas las reparaciones deben ser asumidas por el propietario, así como tampoco por el inquilino. Es muy importante conocer lo que dice la normativa al respecto y especificarlo claramente en el contrato para evitar conflictos a futuro. A continuación, te detallamos todo lo que necesitas saber.

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Para responder a este interrogante, lo primero que debemos hacer es acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde se especifica, entre otras cosas, cuáles son las normas sobre la conservación de la vivienda. La información al respecto la encontramos en el artículo 21, que dice lo siguiente: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”. En la ley también se hace mención a que las pequeñas reparaciones a causa del desgaste por el uso ordinario deben ser asumidas por el inquilino (Artículo 21.4). Por otro lado, distingue varios tipos de actuaciones, como las mencionadas, pero también las que tienen que ver con reformas pequeñas y obras de mayor envergadura. En este artículo te lo explicamos con más detalle. En cualquier caso, la clave está en diferenciar entre lo siguiente:

• Reparaciones por uso ordinario: a cargo del inquilino.
• Mantenimiento de la habitabilidad: a cargo del propietario.
• Daños causados por el inquilino: responsabilidad del inquilino.
• Reparaciones urgentes: el inquilino puede hacerlas, pero el propietario debe reembolsarlas si eran necesarias.

Entonces, en un piso alquilado quién paga las reparaciones y cómo es el procedimiento

En el momento de hablar del procedimiento para realizar una reparación, sea del tipo que sea, debemos fijarnos también en lo que dice la LAU. Según el artículo 21.3 el inquilino debe informar al propietario lo antes posible sobre la necesidad de reparaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda y permitir su verificación. Si el inquilino realiza reparaciones, solo podrá reclamar su coste si eran urgentes y evitaban daños mayores. También entra en juego el desgaste o las imprudencias. Por ejemplo, el desprendimiento del techo es un deterioro sin culpa, mientras que una filtración causada por dejar una ventana abierta es responsabilidad del inquilino. Las reparaciones por uso ordinario, como cambiar bombillas o desatascar el lavabo, corresponden siempre al inquilino, según el artículo 21.4 de la LAU.

Casos concretos en un piso alquilado: ¿Quién paga las reparaciones?

Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece ciertas pautas, en la práctica siguen existiendo confusiones y desacuerdos entre propietarios e inquilinos. Para evitarlos es fundamental conocer qué tipo de arreglos corresponden a cada parte y en qué circunstancias. Es por eso que en este apartado queremos aclarar estas cuestiones con algunos ejemplos concretos y situaciones comunes, ayudando a entender de manera sencilla quién debe asumir cada reparación en un piso alquilado.

Sustitución de bombillas y más: Reparaciones por el desgaste del uso ordinario

Según el artículo 21.4 de la LAU las reparaciones derivadas del uso habitual de la vivienda corresponden al inquilino. Son pequeños arreglos que surgen por el paso del tiempo y el uso diario, por ejemplo, si la cisterna del inodoro deja de funcionar correctamente porque el mecanismo interno se ha desgastado por el uso, el inquilino deberá hacerse cargo de su reparación o sustitución. Algunos ejemplos de estas reparaciones a cargo del inquilino son las siguientes:

• Sustitución de bombillas fundidas
• Cambio de pilas en termostatos, mandos o detectores de humo.
• Desatascar el lavabo o la ducha por acumulación de residuos.
• Ajustar bisagras de puertas o ventanas.
• Reparar una persiana atascada por el uso continuado.

¿Quién paga la reparación del calentador en un piso alquilado? Reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad

De acuerdo con el artículo 21.1 de la LAU el propietario es responsable de las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino por un  mal uso, tal y como indicábamos más arriba. Por ejemplo, si el calentador deja de funcionar en invierno y el inquilino se queda sin agua caliente, el propietario debe repararlo o reemplazarlo para garantizar la habitabilidad de la vivienda. Vemos otros ejemplos a cargo del propietario:

• Averías en la instalación eléctrica que impidan el suministro de luz.
• Rotura de tuberías o fugas de agua por deterioro de la instalación.
• Reparación o sustitución de la caldera si deja de funcionar por desgaste.
• Problemas estructurales como grietas graves en paredes o desprendimiento del techo.

Roturas del mobiliario y averías causadas por el inquilino

Si un daño es provocado por el inquilino, él deberá asumir la reparación, independientemente de si afecta a la habitabilidad de la vivienda o no. Vemos un ejemplo práctico en el que el inquilino deja caer un objeto pesado y rompe una baldosa del suelo, en este caso deberá asumir el coste de su reparación, ya que el daño fue causado por su acción. Estos son algunos ejemplos comunes relativos al alquiler, quién paga las reparaciones y cuando estas deben ser asumidas exclusivamente por el inquilino:

• Rotura de cristales o espejos por un golpe accidental.
• Filtraciones de agua por dejar una ventana abierta durante la lluvia.
• Deterioro de electrodomésticos por un uso inadecuado.
• Pintadas o agujeros en las paredes para decoración personal.

Reparaciones urgentes

En casos excepcionales, el inquilino puede realizar una reparación urgente sin esperar la intervención del propietario, pero debe avisarle previamente. Estas reparaciones deben ser esenciales para evitar un daño mayor en la vivienda. Por ejemplo, si una tubería se rompe y empieza a inundar el piso, el inquilino debe contactar a un fontanero de inmediato y, posteriormente, presentar la factura al propietario para su reembolso. Otros ejemplos serían los siguientes:

• Una tubería rota que inunda la vivienda.
• Un cortocircuito que deja sin electricidad a toda la casa.
• Una cerradura dañada que impide acceder a la vivienda.

Daños por actos de vandalismo

Otro caso aparte es el de los daños causados por actos de vandalismo cometidos por un inquiokupa, quien no asumirá los gastos de reparación. En estos casos, los costes suelen descontarse de la fianza, aunque esta rara vez cubre la totalidad de los daños. Para mayor tranquilidad puedes contar con SEAG ya que ofrecemos una compensación de hasta 3.000 € desde el primer euro, sin las franquicias que imponen los seguros de alquiler. Además, SEAG ofrece protección contra el impago del alquiler, garantizando el cobro mensual para evitar pérdidas económicas. También brinda protección jurídica, respaldando legalmente a los propietarios para la reclamación del impago. Con estos servicios, SEAG aporta seguridad y tranquilidad en la gestión de alquileres.

Es habitual que el propietario se pregunte si puede imputar los gastos de comunidad en un alquiler, si el inquilino debe pagar el IBI, la tasa de basuras u otros gastos comunes o individuales. También es frecuente dudar sobre qué son exactamente los gastos comunes en un alquiler y cómo deben reflejarse para que el acuerdo tenga validez legal. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que muchas de estas cuestiones se pacten libremente. Sin embargo, es fundamental hacerlo de forma clara y detallada, ya que cualquier gasto que no se mencione expresamente será responsabilidad del propietario. A continuación, se analizan uno a uno los conceptos más habituales. ¡Vamos a ello!

¿Quién paga los gastos de comunidad en un alquiler?

Cuando un propietario encuentra al inquilino adecuado y llega el momento de redactar el contrato de arrendamiento, surgen muchas dudas sobre qué gastos puede asumir cada parte. Para garantizar un alquiler seguro y evitar conflictos futuros, es importante conocer qué conceptos pueden pactarse libremente, cuáles corresponden al arrendador por defecto y cómo deben reflejarse en el contrato. Si nos centramos en los gastos de comunidad en un alquiler, hay que tener en cuenta que estos pueden ser asumidos por el inquilino siempre y cuando esté pactado de forma expresa en el contrato. La LAU permite que propietario e inquilino acuerden la imputación de determinados gastos, incluidos los gastos de comunidad, siempre que quede por escrito y con indicación del importe anual. Por otro lado, la normativa se pronuncia claramente indicando que solo podrá incrementarse dicha suma por acuerdo entre las partes, de forma anual, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

Esto significa que, si el contrato no menciona nada, el propietario será quien pague la comunidad por defecto. Por eso es importante que el contrato detalle si se trata de un alquiler con gastos de comunidad incluidos o si estos se asumirán por el arrendador. En cualquier caso, el propietario debe tener presente lo siguiente:

• El acuerdo debe aparecer claramente en el contrato con una descripción de los gastos.
• Es recomendable especificar si se trata de gastos ordinarios o extraordinarios.

La comunidad puede incluir servicios como limpieza, ascensor, mantenimiento, jardinería o piscina, y el inquilino puede asumirlos si se pacta expresamente. En resumen, la clave para determinar quién paga la comunidad en un alquiler está en lo que figure por escrito.

¿Quién paga el IBI en un alquiler?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que, por regla general, corresponde al propietario. No obstante, la LAU permite pactar que lo pague el inquilino, siempre que el acuerdo figure expresamente en el contrato. Este punto debe redactarse con claridad, indicando que el arrendatario se encargará de pagar el IBI correspondiente a la vivienda durante la vigencia del contrato. Si no aparece por escrito, seguirá siendo responsabilidad del arrendador. Como se trata de un tema amplio y con matices fiscales, SEAG dispone de un artículo específico dedicado a explicar en detalle quién paga el IBI en un alquiler, aunque nuestra recomendación es que sea el propietario quien lo pague ya que se trata de un tributo que afecta a su propiedad.

¿Quién paga la tasa de basuras en un alquiler?

La tasa de basuras es uno de los conceptos que genera más dudas. Al igual que el IBI, es un tributo municipal que se asocia directamente al inmueble. La LAU permite pactar que el inquilino sea quien la pague, pero, igual que ocurre con los demás gastos, es imprescindible que el contrato de arrendamiento lo especifique de forma clara. La recomendación legal es que el contrato indique expresamente si el inquilino se encargará de asumir esta tasa, así como la periodicidad del pago. Si no se pacta nada, el propietario deberá hacerse cargo. Para quienes se preguntan quién paga la basura en un alquiler, la clave vuelve a ser la misma: lo que figure por escrito.

Otros gastos comunes y servicios individuales: ¿quién debe asumirlos?

Además de los conceptos principales, existen otros gastos habituales en el día a día de la vivienda. La LAU distingue entre gastos generales imputables al arrendador e individuales, vinculados al consumo personal del inquilino. Los servicios individuales como agua, luz, gas, internet o telefonía, siempre corresponden al inquilino. No es necesario pactarlo, aunque es recomendable indicarlo igualmente en el contrato para evitar dudas —y siempre que se pueda, cambiar el nombre del contrato con la compañía de suministros al inquilino que esté haciendo uso de ellos—. Estos gastos no se consideran gastos de comunidad en un alquiler, sino suministros propios del consumo del arrendatario.

También conviene diferenciar entre gastos ordinarios y extraordinarios de la comunidad. Los extraordinarios —como obras estructurales, reformas de portal o derramas— corresponden al propietario, salvo pacto excepcional, ya que no están vinculados al uso cotidiano de la vivienda.

Los gastos de comunidad en alquiler según la nueva ley: importancia de pactar con claridad

En los últimos años, la normativa ha puesto especial énfasis en la transparencia contractual. Aunque la LAU sigue permitiendo que el propietario repercuta los gastos comunes al inquilino, la recomendación es que el contrato detalle con claridad:

• Qué parte de la comunidad asume el inquilino.
• Si el importe está incluido en la renta o se paga aparte.
• Cómo se actualizará.
• Qué conceptos exactos están incluidos.

Esta claridad contractual es fundamental para evitar conflictos, especialmente en viviendas situadas en comunidades con servicios amplios o con gastos variables según las decisiones de la Junta.

La importancia de un alquiler seguro con garantías jurídicas

Cuando se pactan gastos adicionales en un contrato de alquiler es esencial que ambas partes comprendan sus obligaciones y que el propietario cuente con herramientas para garantizar el cumplimiento del contrato. Un sistema de alquiler garantizado como SEAG es especialmente útil en estos casos, ya que protege al propietario frente al impago de rentas, cubre daños por actos de vandalismo y ofrece defensa jurídica integral hasta la recuperación de la vivienda. Además, si surgen conflictos relacionados con el pago de los gastos pactados, contar con un equipo jurídico especializado permite resolver las incidencias con mayor rapidez y seguridad.

Los propietarios de inmuebles pueden establecer una serie de prohibiciones o limitaciones a la hora de alquilar una vivienda. Ahora bien, no todo lo que se establece en un contrato de alquiler de viviendas es legal. En estos casos se habla de cláusulas abusivas que pueden considerarse como nulas. A continuación, te explicamos qué es lo que se puede prohibir en un contrato de alquiler para que no tengas problemas en el futuro. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Se puede prohibir mascotas en un piso de alquiler?

Uno de los temas que genera más dudas tanto en propietarios como en inquilinos es el de las mascotas. Aunque la nueva Ley de Bienestar Animal reconoce a las mascotas como parte de la familia, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no establece una regulación específica sobre su presencia en viviendas alquiladas. Si el contrato prohíbe expresamente la tenencia de mascotas, el propietario podría reclamar al inquilino por los daños que estas causen en el inmueble. En cambio, si el arrendador permite animales en la vivienda, será más difícil exigir responsabilidades por los desperfectos que pudieran ocasionar. Ahora bien, se debe especificar correctamente. En este artículo te explicamos al detalle todo lo que necesitas saber sobre la prohibición de mascotas en un alquiler.

Se puede prohibir fumar en un piso de alquiler

Según la ley, un propietario puede prohibir fumar en su vivienda alquilada, ya que se trata de un acuerdo privado entre las partes. Aunque la LAU no menciona explícitamente el consumo de tabaco, el arrendador tiene derecho a establecer normas específicas para preservar el estado del inmueble. Ahora bien, para que la restricción sea válida y evitar conflictos es recomendable incluir una cláusula en el contrato. Un modelo de cláusula de prohibido fumar para el contrato de alquiler debe contener los siguientes puntos clave:

• Prohibición expresa de fumar dentro de la vivienda y/o en zonas específicas.
• Consecuencias del incumplimiento, como la posible rescisión del contrato o la retención de parte de la fianza si hay daños derivados del tabaco (malos olores, manchas, quemaduras en muebles o suelos, etc.).
• Extensión de la prohibición, para que aplique también a invitados del inquilino.

Por supuesto, es importante que ambas partes firmen y acepten esta cláusula para que tenga validez legal. Ten en cuenta que si el contrato no menciona nada sobre fumar el inquilino puede hacerlo libremente dentro de la vivienda, siempre que no cause daños o molestias excesivas a terceros.

Se pueden prohibir las obras en un piso de alquiler

El tema de las obras es otro caso aparte, como ya hemos mencionado en alguna ocasión en SEAG. Como norma general debes saber que la vivienda debe ser devuelta tal y como se entregó, por lo que realizar obras sin el consentimiento del propietario está prohibido. Ahora bien, en algunos casos los inquilinos pueden negociar con el propietario la posibilidad de realizar alguna reforma para acomodar la vivienda a su gusto, a cambio de alguna mensualidad de alquiler o bien una reducción temporal de la renta (si le compensa al propietario), por supuesto, se debe pactar por escrito. En cuanto al color de las paredes, que es una de las dudas más habituales, el inquilino podría cambiarlo siempre que quiera (y sin avisar al propietario) con la condición de que al devolver la vivienda vuelva a pintarlas con el color original, ya que únicamente se trata de la apariencia y no afecta a la estructura —por supuesto, pueden haber pactos—. Es importante recalcar, en cualquier caso, que al igual que en el punto anterior todo debe estar especificado en una cláusula concreta.

Otras cosas que se pueden prohibir en un contrato de alquiler y las que no

En el contrato de alquiler se pueden (y se deben) especificar otras prohibiciones para que no haya problemas a posteriori, como la prohibición de realizar actividades ilegales o que generen molestias a los vecinos y al resto de inquilinos de una vivienda compartida, si es el caso. Pero también, la prohibición del subarriendo de la vivienda, que es una de las causas de conflictos entre arrendador y arrendatarios más comunes. Algunos ejemplos de prohibiciones legales son las siguientes:

• Realizar actividades comerciales o profesionales (si el uso es exclusivamente residencial).
• Subarrendar la vivienda o ceder el contrato a terceros sin autorización.
• Realizar fiestas o actividades ruidosas que perturben a los vecinos.
• Usar la vivienda para fines ilícitos (como actividades ilegales o fraudulentas).
• Tener más personas viviendo en el inmueble de las establecidas en el contrato.
• Instalar antenas, toldos o elementos exteriores sin permiso.

Por el lado contrario, también existen cosas que no se pueden prohibir en un contrato de alquiler. Como es lógico, existen derechos que el inquilino no puede perder, incluso si el contrato intentara limitarlos. Estos son algunos ejemplos de ello:

• Cambiar cerradura para tener protección adicional.
• Empadronarse en la vivienda alquilada. Es un derecho del inquilino y el propietario no puede negarse.
• Recibir visitas o tener invitados (siempre que no se conviertan en ocupantes permanentes no autorizados).
• Tener hijos o convivir con familiares. No se puede imponer restricciones sobre la estructura familiar del inquilino.
• Denunciar al propietario por incumplimientos (como no hacer reparaciones obligatorias).
• Ejercer derechos básicos, como la privacidad. El propietario no puede entrar sin consentimiento del inquilino.
• Rescindir el contrato antes de tiempo sin causa justificada (salvo por impago o incumplimiento grave).
• Prohibiciones que afecten al uso de la vivienda con normalidad y disfrutarla sin limitaciones más allá del uso razonable.

Por supuesto, en caso del incumplimiento de las prohibiciones el arrendador puede resolver el contrato, tal y como se especifica en el artículo 27 de la LAU (esta cláusula también aplica a la inversa, es decir, a cualquier de las partes que incumpla el contrato). Ahora bien, la resolución de un contrato por incumplimiento puede generar una serie de problemas significativos para el propietario, especialmente cuando se enfrenta a un impago de alquiler. El proceso legal de desahucio y reclamación de deudas puede ser largo, costoso y generar incertidumbre. Además, muchos propietarios temen que el impago de una cuota mensual afecte gravemente a sus finanzas y que, en caso de conflicto, el proceso judicial se alargue durante meses. Contar con un servicio de garantía con SEAG ofrece múltiples ventajas, ya que cubre el impago de las cuotas mensuales, proporciona protección jurídica para emprender la reclamación de la deuda de manera rápida y eficiente, y ofrece otros servicios que brindan seguridad y tranquilidad al propietario. De este modo, el arrendador puede evitar los riesgos innecesarios y asegurarse de que su inversión esté protegida ante cualquier problema con el inquilino.

Las relaciones afectivas entre las personas sufren cambios constantemente, por lo que no es de extrañar que nuestro inquilino se separe, y decida marcharse del inmueble alquilado o esté obligado a ello. ¿Qué hacer para un alquiler seguro?

En caso de separación, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se pronuncia al respecto, y responde a las principales dudas que nos pueden surgir: ¿puede permanecer en el inmueble la ex pareja de mi inquilino si no ha firmado el contrato de alquiler? ¿Debe formalizarse un contrato nuevo? ¿Cómo debe el arrendatario informarme de su voluntad de quedarse en el inmueble?

En el artículo 15 de la LAU, se establece que, en los casos de nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar haciendo uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.

Por lo tanto, a pesar de que la ex pareja de tu inquilino no conste en el contrato de arrendamiento, podrá continuar en el inmueble si así se dispone judicialmente. Además, por esta misma razón, no será necesario firmar un nuevo contrato, dado que el cónyuge, a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

No obstante, la voluntad del cónyuge de continuar en el inmueble deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de esta que afecte al uso de la vivienda.

Le recomendamos, en todo caso, contar con un grupo de expertos en esta materia para continuar garantizando su alquiler seguro. Recuerde que SEAG dispone de un servicio de asesoramiento jurídico, por lo que nuestros abogados podrán guiarle ante situaciones como esta.

Lamentablemente, que un inquilino fallezca es una situación que puede darse en algunos casos y esto implica ponerse al día en cuanto a las cuestiones legales relacionadas con la situación del alquiler, sobre todo si tiene familia y el contrato sigue en vigor. Es por eso que en este artículo te hablamos sobre los aspectos más importantes a tener en cuenta en estos casos. Vamos a ello.

¿Qué hacer si tu inquilino fallece?

Los alquileres en España están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como hemos explicado en varias ocasiones. Esta ley contempla todos los aspectos del alquiler, incluida la muerte del arrendatario (inquilino). En concreto, esto aparece especificado en el artículo 16, en el cual se establecen varios supuestos relacionados con la subrogación del contrato. Este término, para quienes no lo conozcan, se refiere a cambiar el titular de un contrato por otro transmitiendo los derechos y obligaciones del mismo al tercero, que será el nuevo titular. La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que en caso de muerte del arrendatario, el contrato podrá subrogarse a:

1. El cónyuge del arrendatario que conviviera con él.
2. La persona que haya estado conviviendo con el arrendatario de forma permanente y en análoga relación de afectividad a la del cónyuge. Ahora bien, siempre y cuando lo haya hecho al menos durante los dos años anteriores. En caso de tener descendencia en común, basta con la mera convivencia.
3. Los descendientes del arrendatario sujetos a tutela o que hubiesen convivido durante los dos años precedentes.
4. Los ascendientes del arrendatario que hayan convivido con él durante los dos años precedentes.
5. Otras personas distintas a las mencionadas que sufran de minusvalía igual o superior al 65%, siempre y cuando tengan relación de parentesco de hasta tercer grado con el arrendatario y que hayan convivido con él durante los dos años precedentes.

La ley contempla, así mismo, los supuestos en los que coexisten varias de las personas mencionadas en este listado y especifica que a falta de un acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, entonces se rige en el orden establecido. Aunque hay circunstancias excepcionales, en concreto, los padres septuagenarios son preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, por otro lado, tendrá preferencia el más próximo en grado; y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Y si hay casos de igualdad en preferencia, entonces la subrogación se resuelve a favor de la persona que tenga una minusvalía igual o superior al 65%, y en caso de ausencia de esta situación, a quien tenga más cargas familiares y, en última instancia, a favor del descendiente menor de menor edad, ascendiente de mayor edad o hermano más joven.

¿Siempre se tiene que subrogar el contrato tras el fallecimiento del inquilino?

No, la ley únicamente especifica que la subrogación del contrato debe realizarse cuando existe una persona con derecho a la subrogación, tal y como se especifica en el apartado anterior, en caso contrario el arrendamiento quedará extinguido. El contrato de arrendamiento terminará si en un plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el propietario no recibe una notificación por escrito que incluya: el certificado de defunción, la identidad de la persona que tomará el lugar del fallecido, su relación familiar con este, y pruebas de que cumple con los requisitos legales para hacerlo.

¿Se acaba el contrato de alquiler con el fallecimiento del inquilino?

Depende de lo que se fijara previamente en el contrato y en qué momento haya tenido lugar el fallecimiento. Tal y cómo expone la Ley de Arrendamientos Urbanos, en contratos de alquiler con una duración inicial mayor a cinco años (o siete años si el propietario es una empresa), se puede acordar que no haya derecho a subrogación tras el fallecimiento del inquilino, siempre que esto ocurra después de los primeros cinco o siete años, según corresponda. También se puede pactar que el contrato termine a los cinco o siete años si el inquilino fallece antes de ese tiempo. Sin embargo, no se podrá renunciar a este derecho si las personas que podrían subrogarse están en situación de vulnerabilidad, como menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.

¿La deuda del inquilino fallecido pasa a un tercero?

Las últimas cuotas las debe asumir la persona en la que se subrogue el contrato, ahora bien, si pasados los tres meses el contrato se extingue y nadie ha reclamado la subrogación, todos los posibles sucesores del inquilino, excepto aquellos que renuncien notificándolo por escrito al propietario dentro del mes siguiente al fallecimiento, serán responsables de pagar la renta de esos tres meses. En el caso de tener una deuda, la persona que asuma la subrogación, heredará también la deuda pendiente, tal y como ocurre con las herencias (se aceptan tanto los activos como las deudas). Si te encuentras en la situación de subrogar el contrato, pero no conoces al nuevo inquilino, recuerda que en SEAG te ofrecemos un alquiler garantizado mejor que el de cualquier seguro. El servicio que prestamos está pensado para que puedas seguir cobrando tus cuotas en caso de sufrir un impago de alquiler (y de forma indefinida hasta la recuperación del inmueble).

Además, la prestación de nuestro servicio incluye la protección jurídica integral. Nos ocupamos de todo el proceso de reclamación del impago asumiendo los gastos derivados. Por otro lado, contarás con una cobertura de hasta 3.000 euros por daños ocasionados por actos de vandalismo (sin imponer franquicias) y también contarás con protección contra la okupación en los 3 meses siguientes desde la finalización de la garantía de alquiler. ¿Tienes dudas? Contacta con nuestro equipo para que podamos asesorarte.

Qué debo hacer con las pertenencias del inquilino fallecido

Ahora que ya sabes qué pasa si tú inquilino fallece y quién tiene el derecho a subrogar, queda responder a qué se debe hacer con sus pertenencias. La respuesta, en este caso, es sencilla. Las pertenencias pasarán a sus descendientes, ascendientes o personas con relación de parentesco, tal y como ocurre en cualquier herencia. Ahora bien, en caso contrario, si no hay nadie que se encargue de ello, pasará a ser de su propiedad.

La gestión de un contrato de alquiler genera muchas preguntas, pero pocas tan frecuentes como la de si un propietario puede negarse a recibir el pago de las rentas. Al alquilar una vivienda, la renta es la obligación principal del inquilino y el derecho básico del arrendador. Sin embargo, puede existir confusión sobre cómo debe aceptarse ese pago y qué ocurre cuando aparece una deuda acumulada, ya sea por retrasos o impago continuado.

Entender la obligación de aceptar el pago de la renta, las consecuencias de rechazarlo y las buenas prácticas para gestionar situaciones conflictivas es clave para cualquier propietario que quiera proteger su alquiler desde el punto de vista legal y preventivo.

¿Qué significa aceptar el pago de las rentas?

Aceptar o rechazar el pago de las rentas no es solo un acto físico de recibir dinero. En términos jurídicos, se refiere a la conducta del propietario cuando el inquilino quiere cumplir con su obligación de pagar el alquiler estipulado en el contrato.

La forma de pago debe estar reflejada en el contrato de arrendamiento. Lo habitual es que se establezcan métodos como:

• Transferencia bancaria a la cuenta designada por el propietario.
• Domiciliación bancaria a favor del arrendador.
• Ingreso por giro bancario.
• Pago en efectivo con recibo firmado.

Aunque el pago presencial en metálico con justificante es posible, en la práctica se recomienda siempre el uso de cuentas bancarias para evitar dudas sobre si la renta fue satisfecha y para dejar registro claro y verificable.

Si el contrato recoge el método de pago acordado y el inquilino lo utiliza, el propietario no puede negarse a recibirlo sin incurrir en un problema jurídico.

La obligación objetiva de recibir el pago

Desde una perspectiva jurídica, cuando existe una renta debida y el inquilino ofrece el pago utilizando los mecanismos pactados, el propietario no puede negarse a recibirlo. Negarse a aceptar el pago cuando éste se ofrece de forma correcta e inequívoca equivale a un incumplimiento por parte del arrendador que se denomina mora accipiendi, es decir, mora por negativa a recibir la prestación del deudor.

La mora accipiendi ocurre cuando el acreedor —en este caso el propietario— impide que el deudor cumpla con su obligación simplemente negándose a aceptar el pago que se le ofrece de forma legítima. En ese escenario, el arrendatario queda liberado de su obligación solo si consigue consignar o acreditar judicialmente que intentó pagar y que el propietario rehusó recibirlo.

Por eso, rechazar el pago en un proceso conflictivo puede perjudicar al arrendador en un eventual procedimiento de impago, porque se interpretará que no colaboró para que se saldara la deuda.

¿Qué debe hacer el inquilino si el propietario no acepta el pago?

Si el propietario se negase a aceptar un pago de renta que legítimamente se ofrece, el inquilino debe consignar la cantidad en el juzgado o en el órgano competente para demostrar que hizo lo necesario para cumplir con su obligación.

La consignación judicial funciona como prueba de que el deudor ha intentado pagar, y al estar acreditado, el propietario no puede alegar rechazo injustificado. Este procedimiento se utiliza para que el inquilino quede liberado de la deuda a efectos jurídicos, pero también sirve para proteger al propio arrendador de alegaciones posteriores.

¿Puede el propietario elegir cómo quiere recibir el pago?

Sí, siempre que esa forma de pago esté clara en el contrato de arrendamiento. Los propietarios suelen preferir métodos que dejan huella documental, como transferencias o domiciliaciones bancarias, precisamente para evitar disputas sobre si el pago se realizó o no.

Pagar en efectivo no es ilegal, pero obliga a que exista un comprobante firmado que deje claro que se ha recibido la cantidad. En este sentido, no es recomendable depender exclusivamente de pagos en metálico, porque la falta de un registro bancario puede dificultar la prueba en caso de conflicto.

¿Qué ocurre cuando hay un procedimiento judicial por impago de rentas?

Cuando un inquilino deja de pagar y se inicia un procedimiento judicial por impago, la regla es que el propietario no puede negarse a recibir el pago que se ofrece en ese marco procesal, independientemente de las tensiones que haya entre las partes.

Si el arrendatario quiere saldar la deuda durante el procedimiento, el arrendador debe aceptarlo. Si no lo hace, se considerará que ha incurrido en incumplimiento por falta de cooperación. El concepto de mora accipiendi vuelve a aplicarse en este contexto, porque la parte deudora está dispuesta a pagar y es el propietario quien obstaculiza la liberación de la deuda.

Esto también tiene implicaciones en el desarrollo del juicio, porque una conducta de rechazo injustificado puede interpretarse como mala fe.

Buenas prácticas para evitar conflictos con el pago de las rentas

Para evitar llegar a situaciones tensas, los propietarios pueden aplicar buenas prácticas desde el inicio del contrato y a lo largo de su vigencia:

1. Establecer con claridad la forma de pago en el contrato, preferiblemente en cuentas bancarias en vez de efectivo.
2. Incluir un anexo con las cuentas bancarias actualizadas y firmas para evitar errores de transcripción.
3. Solicitar justificantes o extractos bancarios si hay duda de recepción.
4. Comunicar por escrito cualquier cambio de cuenta con antelación.
5. Registrar todos los pagos realizados para tener trazabilidad en caso de discrepancias.

Estas prácticas no solo mejoran la relación contractual, también son requisitos importantes si en algún momento decides activar opciones de respaldo frente al impago, como puede ser una cobertura externa al contrato de alquiler.

Señales de que existe resistencia indebida del propietario

Algunas conductas del propietario que pueden considerarse resistencia indebida a recibir pagos son:

• Negarse a aceptar transferencia o ingreso en la cuenta pactada sin motivo válido.
• Ignorar o retrasar de forma injustificada la entrega de justificantes cuando el inquilino prueba que pagó.
• No actualizar la información de cuenta bancaria cuando cambia y no notificarlo.

Si estas situaciones proliferan, el inquilino puede acreditar el intento de pago, lo que puede revertir la posición del arrendador ante un juzgado.

¿Qué pasa si el propietario exige condiciones no pactadas para aceptar el pago?

Un propietario no puede imponer condiciones adicionales a la hora de recibir el pago de la renta que no estén reflejadas en el contrato. Por ejemplo, exigir el pago en un formato distinto al pactado, pedir un recibo especial sin justificación o condicionar el pago a otros incumplimientos son prácticas que pueden considerarse abusivas o contrarias a la buena fe contractual.

El contrato es la referencia. Si el método está fijado y el pago se ofrece conforme a lo pactado, el propietario debe aceptarlo.

El rol de la documentación y prueba en pagos de alquiler

Documentar cada pago es esencial, no solo para evitar disputas sobre si se pagó o no, sino también para proteger los derechos de ambas partes. Archivar transferencias, extractos bancarios y justificantes firmados es una práctica que ayuda en procedimientos de reclamación o impago.

Además, determinadas coberturas preventivas pueden requerir que exista un registro documental claro de pagos y de situaciones conflictivas. Para entender cómo funcionan algunas opciones de protección adicionales, como una garantía de impago de alquiler, es útil revisar las diferencias entre estas soluciones y los seguros tradicionales, ya que las coberturas y requisitos documentales varían según la oferta y el proveedor elegido.

¿Puede esto influir en cómo gestionas otros aspectos del alquiler?

Sí, la obligación de aceptar el pago si se ofrece legítimamente afecta a la forma en la que gestionas otros elementos del contrato, como:

• Actualizaciones de renta y revisiones de precios.
• Plazos de aviso para finalización o prórroga.
• Normas de convivencia y penalizaciones por uso indebido.

Todo esto debe estar alineado con lo pactado y con las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y demás legislación aplicable. Cuando las cláusulas son claras y la documentación de pago está en orden, se reduce el riesgo de interpretaciones contrarias.

Acceso a respaldo jurídico y protección adicional

En momentos en que el pago se complica o el contrato entra en conflicto, puede ser útil conocer las soluciones de respaldo que existen fuera del contrato mismo. Por ejemplo, cuando valoras soluciones de protección del alquiler que aportan defensa jurídica y respaldo ante situaciones complejas, es importante entender cómo se articula ese apoyo.

Si quieres analizar en qué casos puede ser útil una prestación de garantía frente al impago de alquiler y qué requisitos documentales suelen exigirse para activar ese respaldo, revisa con detalle las prestaciones disponibles.

Checklist práctica

• El método de pago debe estar claro en el contrato.
• Acepta todos los pagos realizados conforme a lo pactado.
• Usa cuentas bancarias preferentemente para tener huella documental.
• Guarda justificantes y extractos bancarios de cada pago.
• No impongas condiciones adicionales no pactadas.
• Si el pago se ofrece durante un procedimiento, acéptalo para evitar mora accipiendi.
• Consulta opciones de respaldo adicional si el escenario de impago se vuelve recurrente.

¿Quieres proteger tu alquiler de forma integral?

Aceptar el pago de las rentas cuando el inquilino quiere cumplir con su obligación es un principio básico del alquiler. Aun así, el impago puede surgir y generar incertidumbre. Para comprender qué opciones existen que combinan garantía de cobro y apoyo jurídico especializado ante impago, puedes informarte sobre las prestaciones del seguro de impago de alquiler y evaluar si encajan con tus necesidades como propietario.

Para tener un alquiler seguro de tu local-vivienda es importante disponer de la cédula de habitabilidad.

Una de las grandes tendencias que se está desarrollando en el mercado inmobiliario actual, son las reformas de locales convertidos en vivienda. Parece una solución a la falta de oferta de viviendas en alquiler. Sin embargo, hay algo importante a considerar en el momento de alquilar un local-vivienda: la cédula de habitabilidad, que se trata de un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas para poder ser habitada.

Estas condiciones van a depender de las exigencias de cada comunidad autónoma. Sin embargo, lo esencial es la superficie útil mínima de la vivienda y de cada una de las diferentes estancias (habitaciones, cocina, lavabo,…), la accesibilidad y la altura libre de suelo a techo y las dotaciones mínimas de suministros (agua y electricidad). 

A los propietarios de un local-vivienda les suele surgir la siguiente pregunta: ¿es obligatorio tener la cédula de habitabilidad para poder alquilar el inmueble? La respuesta es muy sencilla: depende de cada CCAA. En el caso de Asturias, Cantabria, Cataluña, La Rioja, Navarra y Murcia, es obligatorio.

La principal razón es porque esta cédula de habitabilidad determina que la vivienda cumple con los requisitos de salubridad, higiene y solidez para poder ser habitada como vivienda. Por lo tanto, es necesario y, en algunas comunidades autónomas, es obligatorio disponer de una cédula de habitabilidad en el momento de alquilar una vivienda. Además, sin esta, va a ser muy complicado dar de alta los servicios de suministro de luz, agua y gas.

Alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad puede traer como consecuencia ganarse una gran multa, sobre todo en Cataluña, donde está considerado como una infracción grave con sanciones de hasta los 900.000 euros.

Esto anterior, se debe a que si una persona entra en tu vivienda sin este documento, podrías poner en peligro la seguridad de las personas que vivan en la misma, en especial, cuando se trata de un local que ha sido reformado y transformado en una vivienda. 

Una vez tengas esta cédula de habitabilidad, llegado el momento de alquilar tu vivienda, te recomendamos contratar el alquiler garantizado de SEAG, para que en caso de impago, nosotros nos encargaremos de cubrir tu renta mensual hasta recuperar la vivienda.

Alquiler seguro con SEAG.

En el momento de alquilar una vivienda hay varios aspectos a los que debes prestar atención. Aparte de alquilar con las garantías de cobrar tu cuota mensual en caso de impago, te recomendamos prestar atención a la cobertura de los daños por actos de vandalismo del inquilino e informarte de qué se considera como tal y qué no. Y es que los problemas de vandalismo se repiten con más frecuencia de lo que puedes creer, por ende, en este artículo hemos elaborado una guía para responder a las dudas más frecuentes. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es vandalismo en una vivienda alquilada?

Para responder a qué es vandalismo hay que tener en cuenta, en primer lugar, qué son los daños materiales, que consisten en el deterioro, rotura o pérdida de bienes y pueden ser producidos por diferentes causas. Estas son las siguientes:

• Causa accidental: No hay un culpable, sino que las circunstancias eran imprevisibles y no se podía hacer nada para evitarlo.
• Causa negligente: Los daños, en este caso, se producen por falta de mantenimiento o de cuidado al hacer uso de un bien.
• Causa intencional: El daño se produce con mala fe, con el fin de causar el deterioro o la pérdida del bien.

Los actos de vandalismo son conductas malintencionadas y dañinas contra la propiedad ajena que se manifiestan con violencia, además de ser visibles y evidentes a simple vista. Un acto de vandalismo, por lo tanto, es un acto destructivo, intencionado e injustificado que ocasiona daños materiales a los bienes ajenos, en el caso concreto, a los bienes existentes en un inmueble alquilado. Los daños son realizados por el inquilino o inquilinos que residen en la vivienda, además, tampoco existe el ánimo de lucro —como ocurre con el hurto, que busca el enriquecimiento de responsable—.

Daños en vivienda alquilada que se consideran vandalismo

Para saber quién paga los daños en un piso de alquiler, es importante aprender a identificar qué se considera vandalismo y qué no. Por supuesto, hay casos evidentes que pueden observarse nada más abrir las puertas del inmueble cuando el inquilino destroza el piso, pero si no es tan fácil de identificar, estos ejemplos te servirán de referencia:

• Golpear las puertas hasta terminar destrozándolas.
• Golpear el lavabo hasta dejarlo roto e inservible.
• Romper cristales de ventanas.
• Arrancar las persianas.
• Romper o agujerear considerablemente las paredes.
• Arrancar los marcos.
• Rotura de las tapeta, marcos y carpintería de puertas.
• La rotura de piezas cerámicas del baño en las que para la rotura se haya necesitado ejercer una fuerza violenta y mal intencionada.
• El rayado malintencionado (y no por desgaste de un uso normal del suelo de madera o parquet).

¿Qué no se considera vandalismo en un alquiler?

Determinar qué es vandalismo y qué no puede, en ocasiones, generar ciertas dudas. Aunque en el punto anterior hemos explicado cuáles son los casos más comunes, también es importante dejar claro qué no es para que no haya confusiones. Y es que es muy habitual confundir vandalismo con deterioro cuando finaliza el alquiler, como por ejemplo al observar las paredes extremadamente sucias se juzga la limpieza, pulcritud o educación del inquilino. Sin embargo, no es un acto de vandalismo puesto que, como comentábamos en el punto anterior, no se ocasiona con mala fe o de manera intencionada con el fin de causar daño. Lo mismo al encontrarnos con un horno de cocina lleno de grasa por no haber mantenido una limpieza adecuada durante toda la estancia. Todo lo que tiene que ver con una falta de limpieza, un desgaste por el uso o una causa accidental no se considera vandalismo. Algunos ejemplos de ello son los siguientes:

• Deterioro en la pintura del inmueble.
• Desgaste o falta de mantenimiento en los electrodomésticos unidos a la cocina, tales como
• horno, extractor, vitrocerámica, etc.
• Pequeñas roturas o daños en enseres.
• Rozamientos, desconchado de pintura, humedades en paredes.
• Pequeños desperfectos que estén producidos por desgaste mecánico, es decir, por el uso intensivo del bien tales como tiradores, manetas, grifería, interruptores, etc.
• La falta de limpieza, mantenimiento y desalojo del inmueble.

Cómo denunciar vandalismo

Es importante dejar claro que los actos de vandalismo constituyen un delito de daños y son objeto de condena por su voluntariedad e intencionalidad. Ahora bien, cómo podemos denunciarlos, qué plazo para reclamar daños al inquilino debemos tener en cuenta. ¡Lo vemos!

Demanda por daños en vivienda alquilada

No siempre es necesario llevar a cabo una demanda, ten en cuenta que si los daños pueden cubrirse con el depósito de fianza legal que el arrendador recibió al inicio de contrato, entonces será suficiente. Ahora bien, en el supuesto de que la fianza no alcance se deberá iniciar el proceso de reclamación. Este debe denunciarse ante la policía o el juzgado de guardia. Además, es aconsejable que el arrendador disponga de un anexo fotográfico detallado y firmado por el arrendatario y por él. Este servirá como acreditación del estado en el que se entregó el inmueble. Ten en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no indica ningún plazo para reclamar daños al inquilino, ahora bien debe realizarse antes de volver a poner la casa en alquiler. En cualquier caso, se recomienda que sea antes de los 30 días posteriores que son los que establece la ley para devolver la fianza al inquilino.

En caso de que prospere la denuncia, dentro del propio procedimiento penal, el propietario del local podrá reclamar la compensación por los daños y perjuicios ocasionados. Además de la sanción para el inquilino, el delito constará en los antecedentes penales del autor.

Reclamar daños en vivienda alquilada a un seguro de alquiler

En SEAG te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado qué, además del impago, contempla los daños por actos de vandalismo, tanto en el alquiler de larga duración de toda la vivienda, como en el alquiler de habitaciones de forma temporal. Compensamos daños por actos de vandalismo en tu inmueble alquilado hasta 3.000 €, desde el primer euro, a diferencia de un seguro alquiler que siempre imponen franquicias. Para optar a esta compensación es imprescindible adjuntar al contrato de arrendamiento el anexo fotográfico de la vivienda firmado por los inquilinos que demuestre el estado inicial del inmueble. Es importante, así mismo, comunicarlo a la compañía de cara a la recuperación o finalización del contrato y a la mayor brevedad posible.

Sociedad Española de Alquiler Garantizado pone a tu disposición asesoramiento legal telefónico para resolver todas las dudas que tengan que ver con tu alquiler. Recuerda que si alquilas tu vivienda queriendo que ese alquiler sume y no reste, lo mejor que puedes hacer es contar con una empresa de alquiler seguro para protegerte frente a los actos de vandalismo.

Durante la vigencia de una relación contractual, para un alquiler seguro, puede que surjan circunstancias que no estaban previstas, por lo que, en muchas ocasiones las partes se ven obligadas a modificar algunas condiciones pactadas en un contrato inicialmente. En estos casos, es cuando hablamos de una novación. 

Por ello, entendemos por novación contractual la modificación o extinción que se produce por la constitución de una nueva que modifica o extingue la obligación anterior. Es decir, se trata de una actualización de la relación contractual, mediante la cual, algunas obligaciones pactadas originariamente se modifican o se extinguen. Hay que tener en cuenta que, las partes son libres para poder modificar ciertas obligaciones pactadas en el contrato. 

Asimismo, existen diferentes tipos de novación contractual, pero entre otras, en este artículo se destacarán; la novación modificativa y la novación extintiva. 

En primer lugar, la novación modificativa se caracteriza porque se mantiene el contrato originario con todos sus elementos, salvo los que se modifiquen y se acuerden cambiar en ese momento. Por lo tanto, tiene un impacto muy leve en el contrato puesto que, únicamente, se está modificando alguna obligación en concreto. 

Un ejemplo, podría ser el cambio de alguna de las partes arrendatarias, es decir, que de tres inquilinos que firman el contrato, uno se desvincule del mismo, quedando los otros dos inquilinos obligados al mismo. 

En segundo lugar, la novación extintiva es una de las maneras de finalizar las obligaciones, por lo que la relación contractual se extingue y nace un nuevo contrato. Es más, el artículo 1.204 del Código Civil establece lo siguiente: “para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles”. 

Para que ello suceda, hay dos requisitos que deben concurrir:

• la incompatibilidad de la obligación inicial con la nueva y,
• la voluntad de producir la extinción de la obligación originaria y sustituirla por otra

Por todo lo anterior, si se desea modificar o extinguir ciertas obligaciones contractuales, conviene que todo quede por escrito y que se firme cada cláusula que se va a modificar. De esta manera, se evitarán posibles conflictos entre el propietario / arrendador y el inquilino / arrendatario. 
SEAG es una empresa que garantiza el alquiler seguro de tu vivienda en caso de impago. Conoce más sobre nosotros en: www.seag.es

Al igual que en otros aspectos de la vida, la diferencia de opiniones y objetivos pueden originar discordia en cualquier relación humana. Y nada cambia cuando las partes de la relación reciben los nombres de arrendador y arrendatario, como es en el caso del alquiler seguro de una vivienda.

Pues como hemos mencionado anteriormente, tanto el inquilino como el propietario tienen intereses y necesidades diferentes y si no se gestiona de manera prudente, puede ocasionar un conflicto que puede acabar perjudicando a ambas partes gravemente. Particularmente en el alquiler de inmuebles, pues el hecho de que exista un conflicto activo puede dar lugar al impago del alquiler que incluso y muy lamentablemente puede acabar ocasionando actos vandálicos.

Es por esta razón, que la garantía de SEAG incluye un servicio especializado de mediación profesional especializada. En SEAG le damos una gran importancia en todo momento a la mediación profesional a la hora de enfrentar una situación de impago del alquiler, dado que el 80% de las veces, mediante el diálogo y la conciliación se puede llegar a una solución óptima, de forma amistosa, evitando la toma de acciones legales que podrían dar lugar a un proceso largo, complejo y siempre desagradable tanto para el propietario como para el arrendatario.

Evidentemente, no siempre el origen de la situación de impago proviene de diferencias reconciliables entre las partes, por lo que inevitablemente hemos de acudir a la vía judicial; sin embargo, la mediación sigue siendo relevante puesto que sigue siendo necesaria la figura del mediador profesional para dar fluidez a las conversaciones y que estas no afecten al procedimiento judicial.

En definitiva, a diferencia de algunos seguros de alquiler, SEAG cuenta con un departamento exclusivo de mediación profesional titulado con el objetivo de ofrecer nuestros servicios a nuestros clientes de la forma más especializada.

¡Alquiler seguro con SEAG!

En el momento de alquilar una vivienda el inquilino debe entregar una fianza obligatoria. Esta debe ser depositada por el arrendador en el organismo correspondiente fijado por cada comunidad autónoma, y solamente podrá hacer uso de ella en casos justificados —una vez que haya finalizado el contrato de alquiler—. En este artículo te explicamos cuáles son: sigue leyendo para saber qué se puede descontar de la fianza de alquiler. ¡Vamos a ello!

Lo primero de todo, ¿cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?

La fianza obligatoria está regulada en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Según la norma, su objetivo es garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, especialmente el pago de la renta y la conservación del inmueble. Antes de devolver la fianza es fundamental que revises muy bien todo el inmueble para asegurarte de que no haya desperfectos y todo esté en orden. Para ello, la normativa establece un periodo de 30 días desde la entrega de las llaves. Por supuesto, si como casero retienes parte de la fianza deberás justificarlo con facturas y pruebas de los daños, razón por la cual es más que conveniente que para un alquiler seguro incluyas un anexo en el contrato con fotos del estado de la vivienda en el momento inicial de alquilar.

¿Qué se puede descontar de la fianza de alquiler?

La ley nos permite hacer uso de la fianza en varias situaciones, estas son las más comunes.

Impago de las rentas: ¿Se puede descontar de la fianza?

Sí. El impago de una o varias mensualidades es uno de los motivos más claros y justificados para que un casero pueda quedarse con parte o la totalidad de la fianza. Por ejemplo, si el inquilino deja de abonar el último mes de alquiler con la excusa de “compensar” con la fianza, el propietario tiene derecho a aplicarla a esa deuda. No obstante, esta práctica no es legalmente correcta por parte del inquilino: la fianza no debe usarse como renta, ya que en realidad se trataría de un impago. Por supuesto, si el impago continúa por varios meses, como propietario puede iniciar acciones legales (en cualquier caso, el saldo pendiente sí puede descontarse del depósito). De esto sabemos muy bien en SEAG, puesto que te prestamos la máxima protección frente al impago durante tu contrato de alquiler, mucho mejor que cualquier seguro de impago tradicional. En caso de que tu inquilino deje de pagar, con SEAG sigues cobrando hasta la recuperación de la vivienda. Además, el servicio incluye la protección jurídica integral que abarca todo el proceso (con costes incluidos) de la reclamación del impago y recuperación de la vivienda, si fuera el caso.

¿Y el Impago de suministros?

También es deducible. El artículo 20 de la LAU establece que, salvo pacto en contrario, los gastos de servicios como agua, luz, gas o internet corren a cargo del inquilino. Si al finalizar el contrato quedan facturas impagadas, el propietario tiene derecho a retener ese importe, siempre que lo justifique con documentación, como recibos, facturas o notificaciones de las compañías suministradoras. En muchos casos se detecta este impago días después de la entrega de llaves, cuando llega la última factura. Por eso es importante que el contrato recoja una cláusula que permita este tipo de compensaciones, y por supuesto, lo más aconsejable es que los suministros sean cambiados a nombre del inquilino, para evitar este tipo de problemas a futuro.

Desistir contrato antes de tiempo más indemnización

Si el inquilino abandona la vivienda antes del plazo mínimo (seis meses) sin causa justificada, el casero puede descontar de la fianza la penalización pactada, siempre que dicha cláusula esté incluida en el contrato. La LAU permite pactar indemnizaciones equivalentes a un mes de renta por cada año incumplido, prorrateándose por meses si no se alcanza un año completo. Por ejemplo, si el contrato era de 12 meses y el inquilino se marcha en el cuarto, el propietario puede retener una compensación equivalente a 2/3 de un mes de renta.

Las pequeñas reparaciones, uno de los puntos más controversiales

Este es un tema controvertido. La jurisprudencia y el artículo 21.4 de la LAU aclaran que las pequeñas reparaciones por el uso ordinario del inmueble corresponden al inquilino. Por tanto, si no las ha realizado, el casero podría deducir su coste. Hablamos de bombillas fundidas, grifos goteando, cambios de pilas, juntas o similares. Eso sí, siempre que el coste sea razonable, esté bien justificado y no forme parte del desgaste lógico por el paso del tiempo.

Reparaciones necesarias por mal uso o negligencia

Otro concepto deducible es el coste de reparaciones ocasionadas por mal uso de la vivienda. Esto incluye, puertas rotas, persianas arrancadas, muebles en mal estado, electrodomésticos quemados por un mal uso, agujeros en las paredes, pinturas con grafitis y todo tipo de daños por actos de vandalismo… En este caso debemos remitirnos a la ley LAU, en su artículo 21, que diferencia entre reparaciones debidas a desgaste natural (no deducibles) y aquellas derivadas de uso indebido o negligente, que sí pueden ser reclamadas. Por lo tanto, y como indicábamos previamente, es importante que el arrendador documente el estado inicial de la vivienda para poder compararlo al finalizar el contrato.

¿Te pueden descontar dinero de la fianza por limpieza?

Sí, siempre que el estado en el que se devuelve la vivienda sea manifiestamente sucio o insalubre. No hablamos de una limpieza general, sino de situaciones donde haya suciedad acumulada, malos olores, restos de basura, electrodomésticos grasientos o baños en mal estado higiénico existe la posibilidad de no devolver la fianza por limpieza. En esos casos, el casero puede descontar el coste de una limpieza profesional, presentando factura o presupuesto. Es importante aclarar que esto no se aplica al desgaste normal del uso diario. Incluir una cláusula en el contrato que exija devolver el piso limpio ayuda a prevenir disputas.

¿Te pueden descontar la pintura de la fianza?

Depende. El propietario no puede deducir el coste de pintar toda la vivienda si se trata simplemente del desgaste por el paso del tiempo. Ahora bien, si el inquilino ha dejado manchas, colores no autorizados, grafitis, daños visibles en paredes o agujeros de taladro no reparados, el coste de restaurar el aspecto original sí puede descontarse. El inventario fotográfico inicial ayuda a resolver estos casos y demostrar el deterioro causado por el arrendatario. Como siempre, los gastos deben estar justificados y ser proporcionales a los daños observados.