Cuando se formaliza un contrato de vivienda habitual hay que tener muy claro lo que permite y prohíbe la ley que regula este tipo de contratos, que no es otra que la Ley de Arrendamientos Urbanos, para evitar problemas a futuro. Y uno de los aspectos más importantes es conocer si el subarrendamiento es legal o no. El subarrendamiento es una práctica muy común en los alquileres, este tiene lugar cuando un inquilino arrienda una parte del piso a otra persona, es decir, una o varias de las habitaciones; o el piso completo. Pero, ¿es legal? ¿es un alquiler seguro subarrendar un inmueble?
¿Subarrendar es legal? Lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos
Sí, es legal subarrendar una vivienda en España según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero solo si el arrendador lo autoriza expresamente y por escrito. Esto se establece en el artículo 8.2 de la ley, que regula la cesión del contrato y el subarriendo. Según dicho artículo: “La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador”.
¿Es seguro alquilar si se puede subarrendar una vivienda?
El subarrendamiento de una vivienda suele tener más riesgos, ya que el propietario no sueles conocer a las personas que finalmente van a vivir en el inmueble, aunque la responsabilidad, en caso de impago o de cualquier otro problema, recae sobre la persona que subarrienda y con la que ha firmado el contrato el propietario. Por todo ello se recomienda al propietario tener todo muy claro, antes que nada, e informarse de cuál será el fin del subarrendamiento, entre otras.
Modelos de subarrendamiento de vivienda
Como indicamos más arriba, el arrendatario puede subarrendar siempre y cuando se haya dejado constancia por escrito en el contrato, según refleja la ley (tanto para la vivienda completa, como para habitaciones); Asimismo, en caso de querer prohibirlo debe quedar incluido en el contrato para reforzar la claridad, evitar malentendidos y facilitar una eventual reclamación o resolución del contrato por incumplimiento. En este apartado indicamos dos ejemplos de cláusulas, una de autorización y otra de prohibición.
Modelo autorización subarrendamiento de vivienda
Cláusula X – Autorización para subarriendo
El arrendador autoriza expresamente al arrendatario a subarrendar, total o parcialmente, la vivienda objeto del presente contrato, siempre que:
- El subarrendamiento se realice por escrito.
- Se informe previamente al arrendador de la identidad del subarrendatario y de las condiciones del subarriendo.
- La duración del subarriendo no supere la del presente contrato de arrendamiento.
- El subarrendatario acepte por escrito las normas de uso de la vivienda establecidas en este contrato.
El arrendatario continuará siendo responsable directo ante el arrendador del cumplimiento de todas las obligaciones contractuales.
Modelo prohibición subarrendamiento de vivienda
Cláusula X – Prohibición de subarriendo
Queda expresamente prohibido al arrendatario ceder el presente contrato de arrendamiento o subarrendar, total o parcialmente, la vivienda arrendada, sin el consentimiento previo, expreso y por escrito del arrendador. El incumplimiento de esta cláusula facultará al arrendador para resolver el contrato conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Mi inquilino ha subarrendado el piso sin permiso, ¿qué puedo hacer?
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, si un inquilino subarrienda una vivienda sin el consentimiento escrito del arrendador, se considera un incumplimiento contractual, acorde al artículo 27 c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos como puedes leer en este artículo sobre la cesión de la vivienda.
A pesar de lo anterior, el procedimiento legal a llevar a cabo en estos casos es complejo y a veces indeterminado, ya que es el arrendador quien debe probar que efectivamente existe un subarriendo no consentido en su vivienda. Cabe decir que la jurisprudencia tiende a proteger al arrendatario que ha establecido su residencia habitual en el inmueble objeto del contrato, por ello para resolver un contrato judicialmente, debe quedar muy bien acreditado que en la vivienda se está llevando a cabo un subarriendo no consentido y no una simple estancia temporal de un familiar o una persona allegada del arrendatario en el inmueble. Para ello, desde SEAG disponemos de un Departamento Jurídico especializado que le asesorará en su asunto, haciendo un estudio de viabilidad de cada caso concreto, con el fin de asesorarle en las acciones extrajudiciales y judiciales que se pueden llevar a cabo en cada caso y poniendo a su disposición un servicio de mediación que puede ser de gran utilidad.
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