Honorarios de inmobiliaria en alquiler: ¿Quién debe pagarlos?

Una de las dudas más habituales entre arrendadores y arrendatarios en un inmueble de alquiler es la de los honorarios, en concreto la de quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler —de hecho, se trata de un tema bastante controvertido que ha sufrido bastantes modificaciones de acuerdo a lo que dice la ley—. Así mismo, resolvemos otros interrogantes de interés relacionados con este tema como, por ejemplo, cuándo se pagan los honorarios a la inmobiliaria. ¡Sigue leyendo para saber más!

¿Qué son los honorarios inmobiliarios y cuánto hay que pagar por ellos?

Antes de entrar de lleno en materia, lo primero que hay que dejar claro es qué son los honorarios inmobiliarios, para qué sirven y cuánto se suele pagar por ellos. Los honorarios de una inmobiliaria se corresponden con la compensación que se le otorga a la empresa por los servicios profesionales que presta, entre los cuales se suelen incluir los siguientes:

  • Acompañamiento a las visitas y gestión de las citas en base a lo estipulado con el cliente (propietario de un inmueble).
  • Asesoramiento sobre las condiciones en la compraventa o alquiler.
  • Confección del contrato, según cada caso.
  • Asesoramiento legal.
  • Gestión de documentación.
  • Análisis del mercado inmobiliario para proponer precios de venta/alquiler.
  • Tasación del inmueble.
  • Negociación de las condiciones hipotecarias con las entidades bancarias.
  • Gestión de los anuncios y publicidad de la vivienda.
  • Selección de los futuros inquilinos/compradores.

Estos servicios son los que se pagan en concepto de honorarios de la inmobiliaria y, aunque el precio suele ser variable, por lo general suele rondar entre el 3% y el 7% del valor total de la vivienda al tratarse de una compraventa; y entre una mensualidad de la renta (más el IVA) hasta un 10% de la anualidad (más el IVA) en el caso de un alquiler.

Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler

Aclarado este primer punto, ya podemos proceder a responder quién paga los honorarios de la inmobiliaria en el caso de un alquiler. Para ello, nos remitimos a la nueva Ley de Vivienda aprobada en el mes de abril del 2023 la cual se refiere, así mismo, a los gastos de la formalización del contrato de arrendamiento. En cualquier caso, y a nivel nacional, el propietario es quien está obligado a pagar los honorarios de la inmobiliaria por el alquiler, así como también los de la formalización del contrato de arrendamiento. Esta medida por tanto implica una adaptación de los modelos de negocio para responder con la nueva legislación, en caso contrario sería ilegal, denunciable y punible.

Hay que tener en cuenta que hasta el año pasado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dejaba vía libre para establecer el pacto entre las partes para el pago de esta comisión, pero con la nueva ley, las medidas son vinculantes para todos los contratos desde el 26 de mayo de 2023. En concreto, nos debemos fijar en la disposición final primera que modifica el Apartado 1 del Artículo 20 de la Ley de Vivienda sobre honorarios de la inmobiliaria y que dice lo siguiente: “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.

Es importante dejar claro que esta nueva medida se aplica únicamente para los contratos celebrados que tengan como destino el uso como vivienda, ahora bien, si el uso es diferente como, por ejemplo, arrendamientos turísticos, de locales o alquileres temporales, y siempre que sea el futuro inquilino quien se encargue de solicitar los servicios a la agencia, entonces será este el que deba afrontar los honorarios o comisiones. Es decir, tendrá que pagar los honorarios a la inmobiliaria por un alquiler temporal, así como por cualquiera de las situaciones mencionadas.

Cuándo se pagan los honorarios a la inmobiliaria

Ahora bien, falta responder a otro interrogante importante, el de cuándo se pagan los honorarios a la inmobiliaria. Y en este caso lo que hay que tener en cuenta es que los honorarios de la agencia inmobiliaria por el alquiler se pagan en el momento de la firma, aunque es posible que puedan abonarse en otro momento, dependiendo de la inmobiliaria en cuestión.

¿Es posible desgravar honorarios de la inmobiliaria por el alquiler?

Y, por último, otra de las dudas más habituales entre los propietarios encargados de abonar los honorarios de la inmobiliaria es la de si se pueden desgravar. Aprovechando que nos encontramos en el momento de presentar la declaración de la RENTA respondemos a este interrogante. La respuesta es sí, de hecho, ahora es posible desgravar del alquiler el importe íntegro de los gastos de inmobiliaria por llevar a cabo el arrendamiento. Esta deducción en el IRPF se debe reflejar en el apartado específico para ello en deducciones. Otra de las cosas que debes saber es que para desgravar del alquiler estos gastos hay un plazo de tres años desde la finalización de los servicios inmobiliarios, ¡eso sí!, el único requisito es que el inmueble haya sido alquilado como hogar del arrendatario, no con otros fines.

En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) somos conscientes de la importancia que tiene hacer bien las cosas para asegurar el capital y obtener el máximo rendimiento posible, es por ello que te ofrecemos un servicio de garantía de alquiler para que no tengas ningún problema con tus rentas y las puedas cobrar mes a mes en caso de sufrir un impago. Además, te ofrecemos un servicio de protección jurídica integral con abogados especializados en vivienda que se encargarán de proceder con todos los trámites necesarios para la recuperación del impago de alquiler, incluyendo procuradores, notificaciones, tasas y demás sin ningún coste adicional para el cliente. ¿Te animas? ¡Solicítanos más información sin compromiso!

Vivienda habitual: definición y consideraciones importantes

A la hora de alquilar (y comprar) un inmueble hay muchos aspectos que debes tener en cuenta y que determinarán la naturaleza de la operación, así como los aspectos legales e, incluso, los beneficios fiscales. Uno de ellos es la definición de vivienda habitual, puesto que esta puede ser considerada también como segunda residencia, pero también como alquiler de vivienda temporal, turístico, social o comercial. En este artículo nos centramos en analizar qué se considera por vivienda habitual, sus características y consideraciones más importantes.

¿Qué se considera vivienda habitual?

Para responder a qué es la vivienda habitual lo primero que hay que tener en cuenta es el tiempo. La vivienda habitual es aquella en la que el inquilino reside en ella de manera permanente, que no es lo mismo que la primera propiedad —que es el primer inmueble en propiedad que se adquiere—. Tal y como declara Hacienda a efectos de la deducción, una vivienda habitual es aquella que cumple con los siguientes requisitos:

  1. Constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado mínimo de 3 años. Desde Hacienda se especifica, así mismo, que pueden concurrir otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio en las que no es necesario cumplir este plazo mínimo. Ejemplo de estas son: fallecimiento del titular, celebración de un matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo y cambio de la vivienda por imposibilidad de residir en ella.
  2. El contribuyente habita el inmueble de manera efectiva en un plazo no superior a 12 meses contados desde la adquisición del mismo o terminación de las obras.

Si hablamos de qué es alquiler de una vivienda habitual, entonces a lo que debemos prestar especial atención es la duración mínima del contrato. Y es que la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipula que la duración mínima del contrato de alquiler para estos casos debe ser de 5 años (más 2 años prorrogables), si el arrendador es persona física; y 7 años (más 3 años prorrogables) si el arrendador es persona jurídica. Lo más habitual, en cualquier caso, es firmar un alquiler de un año e ir ampliándolo hasta alcanzar ese plazo.

¿Cuáles son los beneficios fiscales de una vivienda habitual?

Como indicábamos, la vivienda no deja de considerarse habitual si por ejemplo el contribuyente se enfrenta a circunstancias que le obligan a un cambio de domicilio antes del plazo de 3 años (por ejemplo, al contraer matrimonio). Esto es importante tenerlo en cuenta porque el concepto de vivienda habitual tiene una serie de beneficios fiscales que se aplican tanto a nivel nacional como autonómico. Estos son algunos de ellos:

  • Exención del impuesto si reinviertes en una vivienda habitual: Lo que quiere decir que si vendes tu vivienda para comprar otra que será tu vivienda habitual no tendrás que declarar las ganancias patrimoniales (a excepción de que el importe obtenido sea superior, en cuyo caso se declarará únicamente la parte correspondiente).
  • Deducción por alquiler de vivienda: Aunque esta deducción se eliminó el 1 de enero de 2015, se sigue manteniendo un régimen transitorio a los propietarios que tienen un contrato de alquiler anterior a esta fecha y en cuyo caso se aplica una deducción del 10.05% de las cantidades satisfechas por el arrendamiento de la vivienda actual.

Aparte de estos beneficios fiscales nos encontramos también con otros deducciones en el IRPF, así como también en el Impuesto de Patrimonio (IP), en el Impuesto de Sucesiones (ISD) y en el Impuesto de Donaciones (Impuesto de Donaciones); e incluso en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿Cómo demostrar una vivienda habitual?

Si lo que quieres es saber cómo demostrar a Hacienda qué es mi vivienda habitual y justificar que esta está habitada con carácter permanente, entonces puedes hacer uso de varios documentos para ello (que además son los que utiliza la agencia para averiguarlo). Estos son los siguientes:

  • Empadronamiento del ciudadano: Es lo primero que comprueba Hacienda, el lugar en el cual está empadronado el contribuyente.
  • Domicilio fiscal de la declaración de la RENTA: El que se utiliza para realizar la declaración de la RENTA. En caso de tenerlo desactualizado, es conveniente actualizarlo antes de presentar la declaración.
  • Suministros: Los suministros se utilizan para comprobar si hay una ocupación efectiva del inmueble o no. Hacienda puede observar el consumo de luz y gas, por ejemplo.
  • Distancia del inmueble al centro de trabajo: Si el propietario cuenta con dos inmuebles, entonces lo que revisa la agencia es la distancia hasta el centro de trabajo del contribuyente en cuestión.
  • Distancia al centro de salud: Al igual que en el punto anterior, la entidad revisa cuál de las dos viviendas está más próxima al centro de salud en el cual está inscrito el contribuyente (considerando esta como su vivienda habitual).

Diferencia entre alquiler de temporada y vivienda habitual

Ahora que ya sabes qué se considera vivienda habitual, cuáles son los beneficios y cómo demostrarlo es importante aclarar este nuevo enunciado. Sobre todo, si tienes pensado invertir en tu vivienda como un alquiler, y es que no es lo mismo hacer un alquiler de vivienda habitual que un alquiler de vivienda temporal. En el alquiler temporal el inmueble no se considera como el hogar del arrendatario y esto da como lugar a varias diferencias. Estas son las más destacadas:

  • Naturaleza del alquiler: Debe especificarse en el contrato. Si cubre la necesidad de un hogar, será un arrendamiento de vivienda habitual; ahora bien, si es para la práctica de alguna actividad, sea cual fuera, se entenderá como de temporada.
  • Protección jurídica: Los ordenamientos y leyes ofrecen una mayor protección jurídica al inquilino cuando se trata de un alquiler habitual, con muchas cláusulas ya determinadas sin posibilidad de intervención de las partes.
  • Duración del alquiler: La duración afecta, principalmente, a la rescisión y postergación. Los alquileres habituales tienen una duración mínima de 5 años, prorrogables a 2 años más (si el inquilino así lo desea). En el alquiler temporal el contrato finaliza en la fecha pactada).

Tanto si estás pensando en alquilar tu vivienda de manera temporal, como para un alquiler de residencia habitual en Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) podemos ayudarte. Te ofrecemos protección para que puedas alquilar tu vivienda (o habitaciones) de manera segura, con la tranquilidad de saber que cada mes cobrarás tu renta y que, en caso de impago, la seguirás recibiendo hasta que recuperes tu vivienda. Además, ofrecemos un servicio de protección jurídica integral con el cual nos ocupamos de todos los trámites necesarios en caso de impago, asesorándote en todo momento, y asumiendo los gastos del proceso. Nuestra garantía de alquiler incluye, por otro lado, los daños por actos de vandalismo de hasta 3.000 € en la vivienda alquilada. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo sin compromiso. ¡Estamos aquí para ayudarte!

Alquiler garantizado: ¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Cuando se habla de alquiler hay una serie de derechos y deberes que son inherentes tanto para el arrendador, como para el arrendatario. Por supuesto, estos varían entre sí y uno de ellos es el del derecho de tanteo y retracto, que analizamos en este artículo. A continuación, te explicamos en qué consiste, a quién beneficia y cuáles son sus características. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho de adquisición preferente que permite al titular de un bien con preferencia a cualquier otra persona que estuviese interesada en la adquisición de ese mismo bien, y en las mismas condiciones ofertadas, optar a él. Al hablar de tanteo y retracto, alquiler y cómo afecta este derecho a los inquilinos hay que tener en cuenta que este se refiere al derecho que tiene el arrendatario de adquirir el inmueble arrendado al mismo precio por el que se vaya a vender o se haya vendido a un tercer comprador con preferencia (lo vemos más abajo).

¿Qué dice la ley sobre los derechos de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho fijado por la ley para su aplicación —salvo que alguna de las partes haya renunciado expresamente a ello—. En concreto, aparece en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y específicamente en el Artículo 25: Derecho de adquisición preferente. Este artículo se divide en 8 puntos que dicen los siguiente:

  1. El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada en caso de venta.
  2. El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo en un plazo de 30 días naturales desde la fecha de notificación de la decisión de venta, precio y demás condiciones esenciales de transmisión.
  3. El arrendatario puede ejercitar su derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho una notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, y también cuando resulte inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales desde la notificación.
  4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, a excepción del retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figure inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
  5. Para inscribir los títulos de venta en el registro debe justificarse que han tenido lugar las respectivas notificaciones.
  6. Si la venta recae sobre la vivienda y demás objetos alquilados, como accesorios de la vivienda alquilados por el arrendador, entonces el arrendatario no podrá ejercitar los derechos de adquisición preferente solo sobre la vivienda.
  7. No se aplicarán los derechos de tanteo o retracto en casos en los cuales la vivienda arrendada sea vendida junto con otras viviendas o locales pertenecientes al arrendador que formen parte de una misma propiedad, ni tampoco cuando la totalidad de los pisos y locales del inmueble sea vendida conjuntamente por diferentes propietarios a un mismo comprador.
  8. Las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

Diferencia entre tanteo y retracto

Aunque ambos derechos suelen entenderse en conjunto, ya que se aplican para la misma situación y para el mismo momento, que es la compra de un alquiler —en caso de que el propietario de un inmueble alquilado decida vender su vivienda—, existen matices que varían entre uno y otro. Resumiendo de manera muy escueta qué es el tanteo y retracto por separado, nos encontramos con lo siguiente:

  • Derecho de tanteo: El derecho de tanteo se produce antes de que se realice la transmisión de un bien y permite al inquilino comprar la vivienda.
  • Derecho de retracto: Tiene lugar cuando se ha producido la transmisión de un bien, dejando la operación sin efecto, para que el inquilino pueda comprar la vivienda.

Renuncia al derecho de tanteo y retracto: ¿Es posible?

La respuesta es sí, y de hecho es algo que aparece especificado en el artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de la siguiente manera: “No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente”. Además, se añade que en los casos en los que se haya pactado dicha renuncia el arrendador deberá comunicar al arrendatario, de igual manera, su intención de vender la vivienda con una antelación  mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Y es que en muchos casos es habitual incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula en la que el inquilino renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto. Esto se debe a que el propietario quiere tener la libertad de poder vender la vivienda a la persona que considere oportuna, y así evitar la incertidumbre que puede generar que el inquilino pueda ejercer alguno de estos derechos.

A todo ello hay que sumar lo explicado anteriormente, que tiene que ver con la fecha de caducidad del derecho de tanteo y retracto (después de los 30 días desde la notificación de la decisión de venta con toda la información detallada), así como también el supuesto en cuyo caso un comprador opte por adquirir todas las viviendas de un mismo edificio en una operación de compraventa conjunta, y también cuando todos o varios propietarios venden una unidad inmobiliaria o su conjunto a un solo comprador.

¿Estás pensando en alquilar tu piso? En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) podemos asesorarte con la opción más segura para formalizar tu contrato de alquiler gracias a nuestro equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario. Ahora bien, nuestro punto fuerte es el alquiler garantizado de una vivienda. Te aseguramos que recibirás tu cobro mensual cada mes, en caso de sufrir un impago de alquiler y hasta que puedas recuperar tu vivienda. Además, te ofrecemos un servicio de acción jurídica integral con el cual nos ocupamos de todos los trámites necesarios (y gastos derivados) para reclamar el impago de alquiler, entre otras, y si fuera necesario. ¡Contacta con nosotros para más información!

Alquiler garantizado: Señales para detectar un posible inquilino moroso

Alquilar una vivienda siempre implica una dosis de confianza, pero también un riesgo: el temido inquilino moroso. Un arrendatario que no paga la renta puede ocasionar no solo pérdidas económicas, sino también problemas legales y desgaste emocional para el propietario. Por eso, aprender a identificar los posibles signos de morosidad antes de firmar el contrato es clave para proteger tu inversión. En este artículo te explicamos cómo detectar a un inquilino potencialmente problemático y qué medidas puedes tomar para prevenir impagos.

¿Cómo saber si un inquilino es moroso?

Aunque hacer un estudio de solvencia exhaustivo puede ayudarte a prevenir un impago de alquiler, esto no es algo 100% inevitable. A la hora de elegir un inquilino es conveniente tomar todas las precauciones posibles y también prestar atención a las red flags o señales para detectar si tu inquilino puede ser moroso. En este vídeo te explicamos cuáles son:

 Falta de documentación o reticencia a entregarla

Uno de los primeros signos de alerta aparece en el momento de negociar el alquiler. Si el interesado en la vivienda muestra poca disposición para facilitar documentación básica, como su DNI, contrato de trabajo, últimas nóminas o informe de vida laboral, puede estar ocultando una situación financiera inestable o irregular. La negativa a presentar una declaración de ingresos o referencias anteriores también debe considerarse una señal de advertencia. Ten en cuenta que si el inquilino no tiene referencia de anteriores alquileres podría ser porque las cosas hayan terminado mal con su antiguo casero, aunque podría haber otros motivos, como un impago de alquiler. Un inquilino serio y solvente no tendrá inconvenientes en demostrar su capacidad económica y su historial de buen comportamiento como arrendatario.

Ingresos insuficientes o inestables

Aunque alguien pueda parecer confiable, si sus ingresos no se ajustan al coste del alquiler, el riesgo de impago es alto. Como norma general, los expertos recomiendan que el alquiler no supere el 40-45% de los ingresos mensuales netos del inquilino. Analiza no solo el sueldo actual, sino también la estabilidad laboral: contratos temporales, autónomos sin historial sólido o ingresos variables pueden implicar mayor vulnerabilidad ante imprevistos. Solicitar un justificante de la vida laboral actualizado o consultar con el inquilino si tiene otros gastos fijos elevados también es una práctica preventiva muy útil. En este artículo te explicamos cómo hacer un estudio de solvencia.

Historial crediticio dudoso y otros datos de inquilinos morosos

Una de las herramientas más efectivas para detectar posibles inquilinos morosos es consultar si el candidato aparece en registros de morosidad como ASNEF o BADEXCUG o S-CAIM, el fichero de inquilinos morosos en el que nos apoyamos en SEAG. Aunque no es legal hacerlo sin consentimiento, muchos arrendadores solicitan firmar una autorización para realizar este tipo de consulta. En este artículo puedes informarte al detalle sobre cómo funciona un fichero de inquilinos morosos. Además, si el inquilino ha tenido anteriores problemas de pago con otros propietarios, puedes intentar contactar con sus antiguos caseros para conocer su experiencia. Muchos impagos se repiten en el tiempo, y un simple aviso de otro arrendador puede ayudarte a evitar un problema mayor.

Actitud evasiva o demasiado insistente

Un inquilino que presiona demasiado para entrar rápido en la vivienda, que insiste en no firmar contrato o que propone condiciones poco habituales, puede estar intentando evitar que se indague en su perfil. Asimismo, una actitud excesivamente evasiva, defensiva o poco clara en la comunicación puede ser indicativa de que algo no está en orden. Confía en tu intuición: si algo te genera desconfianza, es preferible hacer más comprobaciones antes de cerrar el acuerdo.

Pago por adelantado de varias mensualidades

Una señal por la que se identifica muy rápido es el pago por adelantado de varias mensualidades. Muchos inquilinos alquilan un piso y pagan una gran parte de la mensualidad por adelantado para “demostrar solvencia”, y esto podría significar que dejarán de pagar en cualquier momento. Por eso, lo más conveniente es seguir con las condiciones contractuales legales: un mes de fianza (máximo tres), mes en curso, y el mes de la agencia, en caso de que corresponda.

Cómo saber si mi inquilino es moroso si solicita condiciones fuera de lo común

Hay ciertos comportamientos que, aunque no sean ilegales, pueden ser indicios de un arrendatario de riesgo. Por ejemplo:

  • Proponer pagar solo en efectivo. 

  • Rechazar que el contrato se registre o se declare. 

  • Pedir alquilar sin fianza o sin garantía adicional. 

  • Mostrar urgencia excesiva en ocupar la vivienda “hoy mismo”.

Estas acciones pueden esconder intención de uso indebido, incapacidad económica o el deseo de evitar responsabilidades legales posteriores.

No cuenta con aval, fiador o seguro de impago

Si el inquilino no puede aportar ningún tipo de garantía adicional (como un avalista con nómina, un seguro de impago o un depósito adicional), el propietario queda totalmente expuesto ante un posible impago. Hoy en día existen seguros que cubren los impagos del inquilino, siempre y cuando este pase un estudio de solvencia. Por ello, si el candidato no es aceptado por la aseguradora, es recomendable reconsiderar la operación o exigir más garantías.

Cómo evitar inquilinos morosos y prevenir el impago del alquiler

Identificar a un inquilino moroso no siempre es fácil, pero existen indicadores claros que pueden ayudarte a reducir riesgos. Verificar su documentación, analizar su estabilidad económica, consultar registros de morosidad y exigir siempre garantías adecuadas. Prevenir es mucho más fácil —y barato— que desalojar a un inquilino que ha dejado de pagar. En un mercado inmobiliario cada vez más dinámico, la prudencia y la información son tus mejores aliados como propietario. En SEAG recomendamos siempre contratar una inmobiliaria para que te asesore y vele por tus intereses, sobre todo, al momento de hacer el contrato y dejar todo por escrito, como puedes ver en este listado de agencias inmobiliarias de tu zona que colaboran con nosotros. Y, por supuesto, contratar nuestras garantías para alquiler de larga duración, de temporadas o por habitaciones, que te prevendrán contra el impago en caso de enfrentarte a esta situación. Te ofrecemos la tranquilidad y seguridad que necesitas para alquilar, nuestro servicio incluye así mismo protección jurídica con toda la información legal que necesitas y un equipo de abogados que se encargará de realizar la reclamación del impago por ti a través de la vía judicial. ¡Consúltanos para más detalles!

Alquiler garantizado ¿Es SEAG una estafa?

Por no ser un seguro de alquiler, algunas personas han pensado que SEAG es una estafa. Sin embargo, desde Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), venimos a aclarar las dudas que desmienten esta premisa.

SEAG, es una empresa de servicios jurídicos con abogados internos que son expertos en el impago de alquiler. Nace en el año 2014, siendo la primera de su categoría que, sin ser un seguro de alquiler, garantiza el cobro de la renta indefinidamente.

Desde el principio, SEAG fue creada por la necesidad de proteger la incertidumbre de los propietarios, los cuales se encuentran desprotegidos ante una legislación desfavorable. Eso, sobre todo, después de la crisis de 2008, nueva legislación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2019, confinamiento por la Covid-19 en 2020, y un largo de cambios de legislaciones autonómicas en los últimos años. 

A sus casi 10 años operando en el sector inmobiliario, se ha consolidado como la mejor compañía que protege al propietario ante un impago de alquiler. A día de hoy (marzo de 2023), SEAG tiene más de 62.000 pólizas emitidas, casi 5.000 impagos resueltos, y más de 7 millones de euros abonados por rentas impagadas. 

Asimismo, la principal ventaja de no ser un seguro de impago de alquiler es poder garantizar el pago de la renta mensual de manera indefinida, es decir, hasta que el propietario recupere la vivienda. Siempre se resalta la diferencia con las aseguradoras u otras empresas similares.

Te recomendamos leer: “¿Qué hace que una empresa sea un falso seguro de alquiler?”

SEAG cuenta, actualmente con 40 empleados en las oficinas de Barcelona, sede principal (Paseo Lorenzo Serra, 10 – Santa Coloma de Gramenet, 08921), y más de 35 gestores comerciales en España. Además, cuenta con más de 5.000 oficinas colaboradoras (inmobiliarias, administradores de fincas, gestorías…) en todo el país.  

SEAG colabora con grandes y conocidas redes inmobiliarias como Tecnocasa, Engel & Volkers, Red Piso, Century 21, Alpha Inmobiliaria, Remax, Don Piso, Vivienda Madrid, Keller Williams, Safti y Look & Find. 

En cuanto al funcionamiento, y para negar que es un timo, SEAG paga al propietario en caso de impago de alquiler, pague o no el inquilino. Cuenta con un equipo de mediación que se encargará de llegar a un acuerdo con el inquilino. En caso que esto no se logre, el equipo de abogados se encargará de llevar a cabo el proceso legal para la recuperación de la vivienda del propietario, con todos los pagos cubiertos.

En relación a los actos de vandalismo, son sin franquicias y hasta los 3.000 euros. Es importante comprender qué son y que no son este tipo de actos, razón por la que te invitamos a leer: “Lo que debes saber sobre los actos de vandalismo para un alquiler seguro”. 

También, SEAG es pionero en encargarse del proceso judicial contra los ocupantes ilegales que hayan incurrido en el inmueble durante los siguientes 3 meses de la finalización del alquiler.

Conoce las prestaciones adicionales de Sociedad Española de Alquiler Garantizado. 

En sus casi 10 años operativos, SEAG ha demostrado que su Garantía es eficaz, y que resuelve todo pago de impago de la renta y de suministros. 

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Inquilino vulnerable en un contrato de alquiler: características, supuestos y cuestiones legales

La vulnerabilidad económica es una situación compleja que lamentablemente atraviesan muchas personas a día de hoy al no tener posibilidad de hacer frente a los gastos, como por ejemplo en el alquiler. Algo que de manera colateral afecta también a los propietarios que alquilan sus inmuebles al no recibir el pago mensual correspondiente. En este artículo queremos hacer hincapié en el concepto de vulnerabilidad económica y quienes son los inquilinos vulnerables, pero también cómo afecta a los arrendadores de inmuebles y otras cuestiones de interés. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Qué es vulnerabilidad económica?

La vulnerabilidad económica se refiere a la susceptibilidad o fragilidad de una persona o familia frente a factores económicos adversos o crisis financieras, lo que les imposibilita, entre otras, hacer frente a los pagos —como puede ser un alquiler—. Esta situación puede estar ocasionada por varios motivos, como unos ingresos bajos por un empleo precario, falta de ahorros, deuda excesiva, dependencia de un solo ingreso, enfermedades e incapacidades y otras muchas cuestiones más.

Supuestos de personas vulnerables en un alquiler

La situación de vulnerabilidad económica es algo que viene establecido por la ley y que varía en función de si se trata de un individuo o de una familia, así como también de las situaciones especiales en las que puedan incurrir. Estos son los criterios que establecen las leyes actuales.

Inquilino vulnerable sin familia ni personas dependientes

Que la persona que esté obligada a pagar la renta haya perdido el empleo, se encuentre en situación de Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE) o haya reducido su jornada por motivos de cuidados. En caso de ser empresario o profesional, la disminución sustancial de los ingresos debe ser superior al 40%.

Unidad familiar: general, con hijos y personas mayores.

Cuando los ingresos totales de la unidad familiar, entendiéndose como tal al inquilino, su cónyuge (o pareja de hecho), hijos y personas dependientes no superen los umbrales establecidos por la ley. Los ingresos de los miembros de la unidad familiar general no deben superar el límite mensual de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, IPREM, que actualmente está en 537,84€. Es decir, los ingresos no pueden ser superiores al total de 1.613,52€. En el caso de tener hijos a cargo el límite aumenta 53,78€ por cada hijo, es decir, para una familia con dos hijos el límite máximo sería de 1721,08€. Ahora bien, si se trata de familias monoparentales, el límite máximo sube 0,15 veces más el IPREM, es decir, +80,67€ por cada hijo; y si hay una persona mayor en la familia (mayor de 65 años), existe también un aumento en el límite del 0,1 o lo que es lo mismo, de +53,78€ por cada persona mayor.

Unidad familiar con situaciones especiales

La situación de vulnerabilidad económica en una unidad familiar con situaciones especiales se entiende, según la ley, en aquellos casos en los que alguno de los miembros presenta al menos una de las siguientes condiciones:

  • Discapacidad declarada superior al 33%.
  • Situación de dependencia.
  • Enfermedad que le incapacita de manera permanente para realizar una actividad laboral. 

En todos estos casos no se debe superar 4 veces el IPREM para que sean considerados como vulnerabilidad económica. Es decir 537,84 x 4 = 2.151,36€ además, por supuesto, de los posibles incrementos por hijos a cargo o personas mayores.

Ley vulnerabilidad: desahucio y condiciones para llevarlo a cabo

¿Se puede desahuciar a una persona vulnerable? Ante un impago de alquiler, son muchos los propietarios que se preguntan si se puede desahuciar a una persona vulnerable. Hay que tener en cuenta que un inquilino será considerado vulnerable siempre y cuando cumpla con los supuestos explicados arriba y haya presentado la documentación que acredite que ha acudido a los Servicios Sociales por dicho motivo (o directamente cuando el organismo haya presentado un comunicado al juzgado). En ese caso entra en juego la nueva ley de Arrendamiento Urbano (LAU) que ha cambiado recientemente (en 2023) y establece nuevos procedimientos y plazos a seguir por el propietario de un piso de alquiler para llevar a cabo el desahucio.

En primer lugar, debe acreditar que no es un gran tenedor (propietarios de más de 10 inmuebles, o de 5 inmuebles en mercados residenciales tensionados). A continuación, se debe presentar la demanda de desahucio junto con un documento que acredite si los demandados concurren o no en situación de vulnerabilidad. En caso afirmativo, la nueva ley puede suspender los desahucios en un plazo de dos meses para las personas físicas y de cuatro meses para las personas jurídicas. En comparación con la anterior ley, los plazos han aumentado, anteriormente eran de uno y de tres meses, respectivamente.

¿Cómo prevenir un impago de alquiler?

Es importante aclarar que si un inquilino o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar son propietarias o usufructuarias de alguna vivienda en España no se considerará situación de vulnerabilidad, a pesar de que cumplan con los requisitos arriba mencionados. A excepción, no obstante, de que sean copropietarios de una parte y esta haya sido obtenida por herencia, cuando el arrendatario titular de la vivienda acredite que no dispone de la misma por separación divorcio o cualquier causa ajena a su voluntad o cuando le resulte inaccesible por discapacidad (propia o de algún miembro de la unidad familiar).

Como propietario de una vivienda que está sufriendo un impago es fundamental conocer cuando un inquilino puede declararse como persona vulnerable o no, ya que de ello dependerá el tiempo del proceso del desahucio. Así mismo, es esencial prevenir estas situaciones y contar con las máximas garantías del cobro de un alquiler seguro. Y aquí es cuando entra en juego Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). Te ofrecemos un completo servicio con las mejores prestaciones de cobro garantizado del alquiler hasta recuperar tu vivienda. Pero también protección jurídica completa con asesoramiento, trámites y pago de las tasas derivados de las reclamaciones oportunas por el impago de alquiler (en caso de incumplimiento del contrato); cobertura de daños por actos de vandalismo y protección contra la ocupación ilegal. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo y disfruta de la tranquilidad de alquilar tu vivienda o habitaciones sin riesgos.

Como propietario, ¿puedo entrar en la vivienda alquilada?

El arrendamiento de una vivienda implica ceder el uso y disfrute de la misma al inquilino a cambio de una renta. Sin embargo, a muchos propietarios les surge la duda de si, una vez firmado el contrato, pueden acceder al inmueble. La cuestión no es menor: entra en juego el derecho a la intimidad del arrendatario y la inviolabilidad del domicilio, principios amparados por la Constitución Española. Por ello, la pregunta “¿El propietario puede entrar en la vivienda alquilada?” debe responderse desde un marco legal muy concreto. ¡Lo vemos en el siguiente artículo!

¿El propietario puede entrar en la vivienda alquilada?

En la práctica, la respuesta general es clara: el propietario no puede entrar en la vivienda alquilada sin el consentimiento del inquilino. Hacerlo podría considerarse un delito de allanamiento de morada, con consecuencias penales. La norma general establece que no puede el propietario entrar en la vivienda alquilada sin permiso. El inquilino, mientras dura el contrato, goza de un derecho de uso exclusivo sobre el inmueble. Este derecho está protegido por la inviolabilidad del domicilio (artículo 18.2 de la Constitución Española), por lo que ninguna persona —ni siquiera el dueño— puede acceder sin autorización: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Ahora bien, existen algunas excepciones reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por la jurisprudencia, en los que sí es posible justificar la entrada del propietario al piso arrendado (lo vemos en el siguiente apartado).

Derecho de un propietario a entrar en vivienda alquilada: casos excepcionales

Aunque la regla general es restrictiva, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla situaciones en las que se puede justificar el acceso del propietario. A continuación, se detallan algunos supuestos.

Para vender la vivienda arrendada

Cuando el propietario decide poner en venta el inmueble, tiene derecho a mostrarlo a posibles compradores. Sin embargo, debe avisar con antelación y pactar con el inquilino los días y horas de visita. El arrendatario no puede impedirlo de forma arbitraria, siempre que se respeten sus horarios y su intimidad. Es importante tener en cuenta, por otro lado, que el inquilino tiene el derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda alquilada, lo que significa que tiene preferencia para comprarla con el mismo precio y condiciones frente a terceros, si así lo desea.

Reparaciones de mantenimiento y conservación

Uno de los deberes esenciales del arrendador es mantener la vivienda en condiciones adecuadas. Esto significa que, si surge una reparación urgente —por ejemplo, una fuga de agua o una avería en la instalación eléctrica—, el propietario puede entrar en la vivienda alquilada, pero siempre avisando previamente al inquilino. El acceso se limita estrictamente a la finalidad de arreglar el desperfecto. Ocurre lo mismo en los casos de reparaciones por habitabilidad de la vivienda. Si el inmueble presenta deficiencias que comprometen la seguridad o salubridad, el propietario puede solicitar la entrada para verificar el estado. Eso sí, necesita el consentimiento del arrendatario.

Ahora bien, en caso de que el inquilino se niegue, el propietario deberá acudir a la vía judicial para reclamar un acceso legítimo mediante resolución. Además, si el inquilino se niega a autorizar la entrada al propietario o a los técnicos, deberá responder por los daños y perjuicios que se causen como consecuencia de haber impedido dicha entrada. Esto, en general, refuerza la idea de que aunque puede un propietario entrar en un piso alquilado las opciones son muy limitadas, solo en condiciones muy concretas y siempre con garantías legales.

En SEAG siempre te recomendamos que alquiles tu vivienda con seguridad, ya que puedes enfrentarte a diferentes situaciones complejas, como no poder acceder al inmueble, incluso en caso de impago o inquiokupación. En estos casos, nuestro servicio de alquiler garantizado te permitirá seguir cobrando mes a mes hasta recuperar el acceso a tu vivienda. Y también nos ocuparemos de todo el proceso judicial, para que no tengas que preocuparte por nada. En SEAG asumimos todos los trámites derivados de una reclamación por impago de alquiler, asesorándote en todo momento y resolviendo todas las dudas que tengas. Además de los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales.

Finalización del contrato

Por supuesto, cuando el arrendamiento finaliza el propietario tiene derecho a revisar la vivienda para comprobar su estado antes de devolver la fianza. En este contexto, el inquilino debe permitir el acceso.

Puede el inquilino negarse a enseñar la vivienda

Como indicábamos, una de las excepciones en las que puede entrar el propietario al inmueble es para enseñarlo en el momento de venderlo. Ahora bien, en lugar de ser el arrendador quien muestre la vivienda, ¿se puede obligar al inquilino a hacerlo? La respuesta es no. Hay que tener en cuenta que para realizar las visitas no se podrá obligar al inquilino, sino que se deberá llegar a un acuerdo con este para mostrar el piso, tal y como puedes leer en este artículo.

Por último, ¿Puede entrar el propietario en un local alquilado?

El caso de los locales comerciales o naves industriales es distinto al de las viviendas. En estos supuestos no hablamos de domicilio, sino de espacio de uso económico. Por ello, la protección de la inviolabilidad es más limitada, aunque sigue existiendo un derecho de posesión exclusivo para el arrendatario. El propietario de un local alquilado tampoco puede entrar libremente sin permiso. Sin embargo, es más común que los contratos incluyan cláusulas específicas que permiten al arrendador visitar el local para verificar su estado, realizar reparaciones o enseñar el espacio a futuros arrendatarios. Estas cláusulas deben estar redactadas claramente y firmadas por ambas partes. En conclusión, si tienes un local alquilado, como propietario puedes entrar únicamente si lo has pactado en el contrato o si existe una causa legal que lo justifique. De lo contrario, también sería una intromisión indebida.

Alquiler garantizado: La importancia de tener actualizada la deuda arrendaticia

En un alquiler garantizado, a la hora de comunicar un impago de alquiler, debemos tener clara cuál es la deuda correcta contraída por la parte arrendataria.

Es necesario, para poder proceder a la reclamación, que se facilite a la empresa Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), toda la información acerca de los pagos recibidos en su cuenta bancaria, concretando siempre el concepto del ingreso indicado por la parte arrendataria.

Esto anterior es muy importante, ya que, no podemos atribuir cualquier pago efectuado por dicha parte a una deuda anterior si en el pago no queda especificado.

SEAG, garantiza al propietario el pago de las rentas mensuales del alquiler. Por lo tanto, la importancia de tener bien actualizada la deuda es fundamental al efecto de reclamar exactamente el importe impagado por el inquilino, ya que, a la hora de demandarlo judicialmente, en caso de error en la cuantificación de la deuda, la demanda puede ser desestimada por el juzgado.

Si la demanda se desestima por reclamar cantidades erróneas o improcedentes, la sentencia podría contener un pronunciamiento de condena al propietario al pago de las costas judiciales. Por eso, se hace mucho énfasis en tener correctamente cuantificada la deuda arrendaticia.

SEAG es la empresa que garantiza el alquiler seguro, cubriendo la totalidad de las rentas arrendaticias hasta la recuperación de la vivienda, ya sea por impago completo de las rentas, o por impago parcial; en muchas ocasiones, el arrendatario no abona la totalidad de la renta si no solo una pequeña parte.

SEAG tiene muchas más ventajas que un seguro de alquiler, sobre todo, cuando de impago se trata. Conoce nuestras prestaciones.

Alquiler seguro: ¿Qué es un lanzamiento? ¿Cuánto tarda un desahucio?

El lanzamiento consiste en la acción de desalojo judicial de un inmueble de los ocupantes (ya sean arrendatarios con el contrato resuelto u okupas ilegales) debido al impago de alquiler u otra causa derivada del incumplimiento contractual. Es la última fase del proceso judicial en la recuperación del inmueble por parte de los propietarios. Te lo explicamos para un alquiler seguro.

¿Cuándo voy a recuperar mi inmueble? Esta, entre otras, suele ser la pregunta que más preocupa a los propietarios cuando acuden a un procedimiento judicial para la recuperación de su inmueble arrendado. Aproximadamente, el proceso de desahucio puede tardar entre 3 y 6 meses, pero en otras situaciones, el mismo puede verse afectado por varios factores y demorarse más de lo esperado.

En SEAG, por el importe de la Garantía de alquiler, le llevamos la completa defensa jurídica en el procedimiento judicial de desahucio. Una vez son asignados los profesionales para su defensa e interpuesta la correspondiente demanda, el Juzgado será el encargado de emplazar (notificar la correspondiente demanda) al demandado en la dirección del inmueble a desalojar.

En esa notificación, será el propio Juzgado el que fije la fecha de juicio y de lanzamiento, notificando la demanda al demandado.

Una vez notificada la demanda, el arrendatario puede oponerse a la demanda, en cuyo caso se celebrará el correspondiente juicio con su pertinente sentencia.

El proceso hasta recuperar la vivienda puede demorarse dependiendo del partido judicial en el que radique el inmueble, las posibles circunstancias socioeconómicas de los arrendatarios u ocupantes (por ejemplo: arrendatarios vulnerables o con hijos menores). Estos pueden ser algunos de los factores por los cuales se dilate más de lo habitual todo este proceso.

Una vez llegada la fecha prevista para el lanzamiento, se personan en el mismo inmueble, la Comisión Judicial (los funcionarios judiciales competentes designados para realizar dicho acto), el procurador/a asignado para su defensa y en algunos casos, también la dirección letrada y el cerrajero. Usted no debe preocuparse de nada, ya que, en SEAG nos hacemos cargo del coste del mismo.

Por todos los gastos que le conllevaría el costoso proceso de desahucio, tener contratado el alquiler garantizado de SEAG es lo más recomendable, ya que, resulta más económico gracias a que por el importe de la garantía que contrata, llevamos toda la defensa jurídica, mientras se le cubre mensualmente todas las rentas impagadas hasta la recuperación del inmueble.

Sea cual sea el motivo de demora, SEAG le garantiza las rentas impagadas por los inquilinos hasta la total recuperación de la vivienda o local garantizado, incluyendo los gastos de Abogados y Procuradores, cerrajero, etc…Conozca nuestras prestaciones completas aquí.

Alquiler con opción a compra: ¿Qué debes saber para tener un alquiler garantizado?

Una de las opciones más ventajosas para los propietarios que desean vender su vivienda rápidamente es la del alquiler con opción a compra. Este tipo de contrato híbrido facilita la venta y la compra de una vivienda, ofreciendo unas condiciones y especificaciones particulares. De hecho, cada vez es más popular y es posible encontrar más operaciones de este tipo en el mercado, ahora bien, es muy importante conocer cómo funciona y detallar claramente cuáles son las condiciones en el contrato. ¡Lo vemos!

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler de una vivienda con opción a compra es una operación que se efectúa mediante la firma de un contrato en el cual se estipula un plazo para el arrendamiento de la vivienda y otro para poder proceder con la compraventa. Este contrato es un híbrido entre un alquiler y una compraventa de un inmueble y ofrece ciertas condiciones que lo vuelven muy atractivo, como la posibilidad de vender rápido una vivienda —sobre todo en las grandes ciudades donde los precios son más elevados— y cobrar un alquiler hasta que se efectúe la operación de compraventa definitiva, pero también la de facilitar el acceso a los compradores de la vivienda que no pueden acceder a una operación directa. Hay que tener en cuenta, así mismo, que en el alquiler con opción a compra se descuenta la cantidad abonada, así como la prima que se paga al formalizar el contrato, en el momento de efectuar la compraventa.

Cómo se hace un alquiler con opción a compra

Al responder al interrogante de cómo hacer un contrato de alquiler con opción a compra es fundamental prestar especial atención a las condiciones, puesto que de ellas dependerá que todo vaya bien o que puedan presentarse algunos problemas en el futuro.

Condiciones del alquiler con opción a compra imprescindibles

Estas son algunas de los aspectos imprescindibles que deben aparecer en cualquier contrato de alquiler con opción a compra:

  • El precio de la futura compraventa y de las rentas del alquiler.
  • El plazo acordado en el que se podrá comprar el inmueble y la duración del alquiler.
  • La prima del alquiler con opción a compra, o cantidad de dinero inicial que se paga al propietario en concepto de la concesión de opción a compra (se recomienda que esta sea de un 5% a un 10% del valor de la vivienda).

Cláusula sobre desahucio alquiler con opción a compra

Es muy importante, además, que añadas en algún momento una cláusula que, en caso de impago de las cuotas o suministros y, en general, del incumplimiento del contrato, permita al arrendador proceder a realizar un desahucio de alquiler con opción a compra.

Condiciones y penalización por la renuncia a la opción de compra

En el mismo sentido que en el punto anterior, se deben pactar por escrito las condiciones en caso de que una de las partes decida no continuar con la opción de compraventa. Ten en cuenta que una vez que finalice el periodo de alquiler, ni el inquilino ni el propietario están obligados a comprar o vender la vivienda, ahora bien, esto tiene ciertas penalizaciones:

  • El inquilino renuncia a la opción de compra de la propiedad: El inquilino perderá automáticamente todas las cuotas de las rentas pagadas junto con la prima (entendiéndose esta última de manera similar a unas arras en un contrato de compraventa tradicional).
  • El arrendador renuncia a la opción de venta de la propiedad: Se deberá pactar una cantidad con la que indemnizar al inquilino. 

Finalización de la operación de compraventa

Otro de los puntos importantes que deben especificarse en el contrato de alquiler con opción a compra es que la compraventa no quedará reflejada y finalizada hasta que se pague toda la cantidad estipulada en el contrato al arrendador. En caso contrario, aunque haya concluido el plazo del alquiler, no será considerada la compraventa como tal.

Otras condiciones del alquiler con opción a compra

En estos casos es mejor que sobre a que falte, por lo que se recomienda detallar todo aquello que el propietario pueda considerar importante y oportuno de acuerdo a la legislación actual. Por ello, aparte de lo indicado, te recomendamos que incluyas y detalles las siguientes condiciones para alquilar una vivienda con opción a compra:

  • Uso del inmueble.
  • Cesión y subarrendamiento.
  • Gastos generales y/o suministros.
  • Obras de conservación y de mejora, pequeñas reparaciones y obras del arrendatario.
  • Cargas.
  • Gastos de compraventa.
  • Domicilios a efecto de notificaciones.
  • Garantías adicionales (si existen).

Alquiler con opción a compra: ventajas fiscales

Las ventajas fiscales del alquiler con opción a compra para los propietarios es que pueden deducir el gasto del mantenimiento de la vivienda, los suministros, seguros de hogar y gastos de la comunidad y diferir el pago de impuestos y gastos del proceso de la compraventa (los impuestos de la compraventa no se pagan hasta que se ejecute la escritura). Además, por supuesto, de la liquidez que proporciona este tipo de contratos al poder cobrar mensualidades superiores que las de un alquiler común.

¿Es seguro hacer un alquiler con opción a compra?

Responder a este interrogante puede resultar complejo, teniendo en cuenta la situación económica actual y legal en el país en este tema. Ahora bien, siempre se pueden tomar precauciones para llevar a cabo una acción lo más segura posible, como un estudio de solvencia económica del inquilino. Cabe destacar que, en caso de impago de alquiler, el inquilino perderá todo el derecho de comprar la vivienda, así como la cantidad abonada hasta el momento y la prima pagada al formalizar el contrato.

En cualquier caso, nuestra recomendación es prevenir esta situación por cualquier cosa que pueda suceder y contratar un servicio de cobro de alquiler seguro. Ten en cuenta que los plazos para ejecutar los desahucios —en el caso de los inquilinos y familias vulnerables— han aumentado de acuerdo a la actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que te ocasionará una pérdida de ingresos durante varios meses si no cuentas con una garantía de alquiler. Además, en Sociedad de Alquiler Garantizado (SEAG) nos encargamos de todos los trámites necesarios para ejecutar el desahucio (si fuera necesario), sin que tengas que preocuparte por nada, gracias a nuestro servicio de acción jurídica completa. ¿Necesitas información? Contacta con nuestro equipo para que podamos asesorarte.

Diferencias entre fianzas y depósitos de garantía para un alquiler seguro

Una de las dudas más habituales, y compartidas tanto por propietarios como por inquilinos, es la de cuál es la diferencia entre fianza y depósito. Y es que, aunque en muchas ocasiones se suelen usar por igual (y tienen una función muy parecida), lo cierto es que son conceptos diferentes y cada uno de ellos cumple con unas condiciones específicas. En este artículo te explicamos con todo lujo de detalles cuál es la diferencia entre depósito y fianza, para que no te queden dudas. ¡Vamos a ello!

¿Qué es la fianza en un alquiler?

Cuando hablamos de fianza y garantía adicional (o depósito) no nos referimos a los mismos conceptos. La fianza es una cantidad obligatoria, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que debe ser entregada por parte del inquilino al casero en el momento de firmar el contrato. La ley limita la cantidad a aportar con el equivalente a una mensualidad de la cuota, aunque si se trata de un arrendamiento para uso diferente al de vivienda, entonces la cuantía obligatoria es de dos cuotas: “El equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Ahora bien, ¿para qué sirve? El fin es cubrir los posibles desperfectos que pueda ocasionar el inquilino en la vivienda, así como para prevenir impagos de alquiler o de los servicios; también para cubrir los desperfectos que impliquen realizar reparaciones (siempre y cuando estos hayan sido ocasionados por el inquilino). En este artículo puedes informarte sobre qué puede y qué no puede descontar un casero de la fianza. Otro de los aspectos que debes tener en cuenta sobre la fianza en un alquiler es que debe depositarse siempre en el organismo correspondiente de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana se deposita en la Dirección General de Tributos y Juego, mientras que en Madrid en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid y en Cataluña en el Instituto Catalán del Suelo (INCASOL). En cualquier caso, es aconsejable revisar el organismo antes que nada y solicitar información puesto que puede haber variaciones conforme pasa el tiempo.

¿Qué es un depósito de garantía adicional?

Continuando con el análisis de la diferencia entre fianza y garantía, es importante aclarar que esta última es opcional, lo que significa que no es obligatoria por ley, pero puede ser exigida por el propietario en caso de así desearlo. Ahora bien, con limitaciones en cuanto a la cuantía total. El depósito de garantía adicional a la fianza tiene un límite correspondiente al máximo de dos depósitos de alquiler, aunque la cuantía puede pactarse entre ambas partes por un importe menor, si así lo desea el propietario. Otro aspecto diferenciador a tener en cuenta entre fianza y depósito de alquiler (y en relación con la cuantía total) es que en caso de tratarse de un alquiler para uso diferente al de vivienda no existe un límite máximo en el importe de este depósito de garantía del alquiler.

Por último, nos encontramos con la diferencia relativa al lugar en el que se deposita. Mientras que la fianza debe guardarse en un organismo específico, en el caso del depósito no. Lo más habitual, por lo tanto, es que como inquilino de una vivienda lo guardes en una cuenta de banco destinada especialmente para el alquiler —o incluso en tu cuenta de banco habitual, pero siempre teniendo en cuenta que este dinero debe devolverse al inquilino (o inquilinos) una vez haya finalizado el contrato, y cuando no haya desperfectos en la vivienda—.

Diferencia entre fianza y garantía adicional (depósito)

Como hemos explicado a lo largo de este artículo, y resumiendo los aspectos más importantes, debes saber que como propietario de un inmueble debes recibir como mínimo una mensualidad de fianza y un máximo de dos depósitos de garantía adicionales. Ni la fianza ni los depósitos son lo mismo, y las diferencias las entramos en lo siguiente:

  • La fianza es obligatoria, mientras que el depósito de garantía no lo es.
  • La cuantía máxima legal de la fianza, según la ley LAU, corresponde con el valor de una cuota mensual de alquiler; mientras que la máxima cuantía del depósito de garantía adicional para el alquiler de la vivienda es de dos meses (no existe un mínimo puesto que no es obligatoria).
  • La fianza se deposita en el organismo correspondiente de cada comunidad autónoma, mientras que el depósito de garantía adicional a la fianza se puede depositar donde desee el propietario (por ejemplo, en su cuenta de banco).

¿Por qué contratar un servicio de alquiler garantizado con SEAG?

Ahora que ya sabes cuál es la diferencia entre fianza y garantía adicional de alquiler (o depósito) es importante tener en cuenta lo siguiente. Y es que la fianza, por mucho que se complemente con el depósito de garantía adicional máximo de dos cuotas, no cubrirá todos los meses de impago si te encuentras ante esta situación, puesto que el proceso suele durar más de tres meses. Es por este motivo por el cual te recomendamos contratar el servicio de garantía indefinida de SEAG, considerado el mejor en el mercado y muy superior al de cualquier seguro de alquiler o empresa especializada. Con él tendrás la seguridad de cobrar todas tus cuotas en caso de sufrir un impago, y sin necesidad de esperar sentencia. Además, nuestro servicio incluye la protección jurídica integral gracias a la cual nuestro equipo de abogados se encargará de llevar a cabo todos los trámites de la reclamación del impago de alquiler asumiendo los gastos derivados del proceso. ¿A qué estás esperando? Contacta con nosotros para más información y alquila con total tranquilidad tu vivienda.

Alquiler garantizado: diferencia entre un lanzamiento por impago y un desahucio

El proceso de desahucio de un inquilino suele ser bastante tedioso y supone un periodo de mucho estrés para los propietarios, sin embargo, es una realidad que afecta a las dos partes y lamentablemente cada vez ocurre con más frecuencia. Es importante entender en qué consiste exactamente, así como cuáles son las fases y el procedimiento adecuado para saber cómo actuar correctamente. Al igual que también es importante conocer la diferencia entre desahucio y lanzamiento, para que no haya confusiones. En este artículo te ayudamos a entender todo esto para aportar luz en el proceso. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un desahucio?

Enfrentarse a una situación de impago de alquiler es algo muy delicado y tedioso que suele repercutir en una pérdida de tiempo y dinero para el propietario de un inmueble. Es muy habitual que dentro del ámbito del impago de alquiler la palabra “desahucio” se repita constantemente, lo que influye en que sea confundida erróneamente con la fecha de lanzamiento del desahucio. Lo primero que debes tener claro es que el desahucio es el nombre que se le da a todo el proceso, desde el momento en el se demanda al inquilino hasta que por fin sale de la vivienda.

¿Cuáles son las fases de un desahucio?

El proceso de un desahucio comienza desde el primer momento en el que tiene lugar el impago de alquiler. Si un inquilino deja de pagar un único mes ya está incumpliendo el contrato, ahora bien, si esto se repite, el propietario deberá mandarle un comunicado por escrito (burofax) requiriéndole el pago de las cuotas. Las fases que debe seguir son las siguientes:

Remitir burofax al inquilino

Lo primero de todo es enviar un comunicado por escrito al inquilino requiriéndole el pago de las mensualidades, tal y como indicábamos más arriba, para poder iniciar el proceso. En él se debe indicar que en caso de no ponerse inmediatamente al día se procederá a emprender acciones legales. En general, este paso es opcional, si el propietario considera que puede ser útil, aunque si piensa que no va a cambiar la situación, entonces puede ahorrárselo para no perder más tiempo y dinero (en caso de hacerlo con un abogado).

Demanda de ejecución del desahucio y lanzamiento

Para este paso es fundamental contar con un abogado y con un procurador. Para ello es necesario, además, tener a disposición el contrato de alquiler. También es conveniente disponer de la escritura de propiedad (aunque no obligatorio). En sí, la demanda o escrito solicitando el lanzamiento del desahucio tiene tres peticiones que son las siguientes:

  • Condena de pago de las rentas hasta el último día que esté ocupando la vivienda.
  • Lanzamiento físico de la vivienda.
  • Condena al pago de las costas judiciales (abogado, procurador contrarios…).

Qué es el lanzamiento en un desahucio: la última fase

El lanzamiento es la fase final, el momento en el que se devuelve el inmueble al propietario. Tras la demanda de ejecución del desahucio y lanzamiento, y antes de 3 meses, el juzgado notificará el plazo del lanzamiento de desahucio (es decir, el momento exacto en el que se ejecutará). Es importante señalar que puede haber un eventual juicio y sentencia tras recibir la notificación (generalmente, esto ocurre entre un 10% y un 20% de los casos) lo que puede ralentizar un poco la solicitud de lanzamiento del desahucio. En cualquier caso, el juicio debe celebrarse antes de la fecha de la notificación del lanzamiento del desahucio. También puede concurrir una prórroga de lanzamiento del desahucio excepcional por parte del gobierno (y que afecte de manera global a todos los hogares vulnerables), como vimos recientemente a finales de 2023.

Por lo tanto, cuál es la principal diferencia entre lanzamiento y desahucio

Como hemos explicado a lo largo de este artículo la diferencia entre desahucio y lanzamiento está en que este último forma parte de las fases del desahucio, en concreto se corresponde con la última fase, que es cuando tiene lugar la expulsión del inquilino por parte de la fuerza pública de una propiedad que no es suya y el propietario recupera su vivienda. Es importante hacer mención a que podríamos añadir un último paso, posterior al lanzamiento, que es el de la satisfacción de la deuda. Es decir, después de que el inquilino haya sido expulsado de la vivienda se llevan acciones judiciales para averiguar el patrimonio que tiene disponible y se procede al embargo (en caso de haberlas) hasta satisfacer por completo la deuda dejada en rentas impagadas, gastos de abogado y procurador, tasas judiciales, intereses generados…

Cuánto dura un desahucio y por qué contratar un servicio de garantía de alquiler

El proceso puede variar dependiendo de cada caso y de cada región. Si no hay oposición, este será más ágil, en cambio si existe algún juicio paralelo puede alagarse. Debes tener en cuenta que en España el plazo mínimo para que se haga efectivo un desahucio por impago de alquiler es de seis meses. Ahora bien, lo cierto es que la media es superior, entre los 7-8 meses e incluso puede prolongarse hasta los 12 meses. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado hemos aportado tranquilidad y estabilidad a varios de nuestros clientes, garantizándoles el cobro de sus cuotas hasta el lanzamiento (desahucio). Por supuesto, como indicábamos, el tiempo puede variar dependiendo de cada caso, como puedes leer en las opiniones de nuestros clientes que han aprovechado el servicio de alquiler garantizado.

¿Quieres disfrutar de la mayor tranquilidad posible mientras alquilas tu vivienda? SEAG te da la oportunidad de aprovecharte de una garantía indefinida de tus cuotas en caso de sufrir un impago de alquiler y hasta recuperar tu vivienda. Te garantizamos todas las mensualidades impagadas de manera indefinida hasta esta última fase del proceso de desahucio que llamamos lanzamiento, además de todos los costes derivados del proceso judicial. Nuestro servicio de defensa jurídica integral pone a tu disposición abogados especializados para llevarlo a cabo.

¿Es obligatorio el seguro de impago de alquiler?

Una de las dudas más habituales entre los propietarios de inmuebles en alquiler es la de si es obligatorio el seguro de impago de alquiler. No es de extrañar teniendo en cuenta todas las informaciones que pueden encontrarse al respecto en la web —muchas de ellas con datos imprecisos o incorrectos— y a los cambios en las normativas que, en algunos casos, pueden dar lugar a confusión. En este artículo te ayudamos a resolver las dudas sobre el seguro de piso de alquiler obligatorio. ¡Sigue leyendo para informarte al detalle!

¿Qué es un seguro de impago de alquiler o un alquiler garantizado?

Uno de los problemas más habituales a los que puedes enfrentarte como arrendador es el de hacer frente al impago del alquiler en caso de que los inquilinos no cumplan con sus obligaciones a final de mes. Ahora bien, existen alternativas cuyo objetivo es remediar este problema. Tanto el seguro de alquiler como el alquiler garantizado tienen como fin principal ofrecer garantías de seguridad al propietario de un inmueble y coberturas frente al impago de alquiler, entre otras coberturas. Ambos servicios tienen la misma finalidad, aunque las cláusulas y la naturaleza jurídica entre uno y otro varían considerablemente.

¿Es obligatorio el seguro de impago de alquiler?

No es obligatorio, ahora bien, sí es muy recomendable. Y es que cada vez son mayores las situaciones de impago de alquiler y los procesos hasta recuperar la vivienda pueden alargarse a más de 12 meses. Tener un alquiler garantizado te permitirá contar con la mayor tranquilidad posible a la hora de arrendar tu vivienda.

¿Es obligatorio tener seguro de hogar en alquiler?

Otra cosa muy diferente es la del seguro del hogar, que no tiene nada que ver con el seguro del alquiler o el servicio de alquiler garantizado, pero suele confundirse. El seguro del hogar es obligatorio tanto si el inmueble está alquilado como si no lo está. Este tiene como fin proteger la vivienda frente a los riesgos que pueda sufrir, tanto en continente como en contenido. Pero también —y muy importante— los daños que puedas ocasionar a la vivienda de terceros (materiales y personales), que es lo que se conoce como responsabilidad civil. El seguro de un hogar incluye, por tanto, la cobertura de la responsabilidad civil —como indicábamos—, pero también los daños ocasionados por incendios, por fenómenos atmosféricos, los daños eléctricos, daños por líquidos, roturas de objetos (asegurados previamente), el robo y el hurto, entre otras. En algunos casos también suelen estar incluidos los daños estéticos.

Una de las dudas más habituales en este asunto es la de quién debe asumir los gastos, si el propietario o la persona que se encuentra arrendando la vivienda. La respuesta es depende, por lo general será el propietario —puesto que es la persona que debe encargarse de contratar este seguro desde la adquisición de su vivienda—; ahora bien, puede llegar a un acuerdo con el inquilino (o los inquilinos) puesto que ellos también se pueden beneficiar de las coberturas de continente (objetos y enseres) y de contenido (daños estructurales, al no tener que ser ellos quienes asuman los gastos en caso de haber un siniestro).

¿Por qué deberías contratar un servicio de alquiler garantizado en lugar de un seguro de alquiler?

Aunque comentábamos arriba que ambos persiguen el mismo fin, lo cierto es que hay diferencias considerables entre ambos servicios. Lo primero de todo es la naturaleza jurídica, ya que una entidad se dedica a la operación de seguros (compañía de seguros o correduría de seguros) y otra es prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler (empresa dedicada al alquiler garantizado). Esto significa que la última, como es el caso de SEAG, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) hace frente a los posibles riesgos a los que se enfrentan los propietarios (y supera las coberturas o prestaciones de los seguros de alquiler, que puedes ver en este artículo). En este video puedes conocer cuáles son los principales riesgos:

En resumidas cuentas, nos encontramos con los siguiente:

  • Impago: La aseguradora se encarga de abonar las mensualidades no pagadas por el inquilino. En general, cubren hasta doce mensualidades impagadas, aunque el proceso pueda durar más de un año.
  • Defensa jurídica: Incluye todos los gastos relativos al proceso judicial, como burofaxes, abogados, procuradores, notificaciones, requerimientos, tasas de cerrajería, etc. Por lo general, la cobertura es de hasta 3.000 euros en el caso del seguro de alquiler.
  • Actos de vandalismo: La aseguradora cubre únicamente los daños intencionados causados por el inquilino en caso de impago. Normalmente, hay una franquicia de entre 300 y 500 euros, lo que significa que no se cubrirán los daños durante el periodo de alquiler y, en caso de incidente, los primeros 300-500 euros no están cubiertos.

En el caso de SEAG, no obstante, mejoramos todas las prestaciones del mercado. Tendrás tu alquiler garantizado de manera indefinida hasta recuperar tu vivienda. Además, nos ocupamos de todos los trámites y cubrimos cualquier gasto jurídico derivado de una reclamación por impago de alquiler. Por otro lado, reparamos los daños por actos de vandalismo en el inmueble alquilado hasta 3.000 €, desde el primer euro y sin franquicias. En SEAG también cuentas con un servicio de protección contra la ocupación que incluye todo el proceso judicial contra los okupas que hayan ocupado ilegalmente tu inmueble durante los 3 meses siguientes a la finalización de la garantía de alquiler; así como también otras prestaciones adicionales como el impago de suministros (luz, agua y gas), el pago fraccionado del servicio en 12 cuotas o el plus sin carencias. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo para que podamos asesorarte al respecto, para solicitar presupuesto y para ayudarte a despejar todas tus dudas.

¿Qué hago si mi inquilino no me paga en un alquiler garantizado?

Una de las situaciones más tensas para los propietarios de inmuebles es la de enfrentarse a un impago de alquiler. En primer lugar, por la sensación de desprotección ante una legislación desfavorable y, en segundo lugar, por las pérdidas económicas que le supondrán teniendo en cuenta que las rentas del alquiler suelen ser una de las principales fuentes de ingresos necesarias para hacer frente a sus deudas y gastos. Es por esta razón por la cual en este artículo te explicamos cuáles son los pasos a seguir si un inquilino no paga y cómo proceder según las leyes. ¡Sigue leyendo!

¿Qué hacer si un inquilino no paga? Antes de pasar a la vía judicial

Lo primero de todo, antes de pensar en qué hacer si mi inquilino no me paga, es considerar la posibilidad de que se trate de un mero retraso en el pago del alquiler, puesto que en muchas ocasiones suele deberse a un despiste o incluso que no se haya visto reflejada la operación bancaria en el momento. Tras descartar oportunamente esto último, lo más aconsejable siempre es tratar de resolver el conflicto dejando constancia por vía extrajudicial. Para ello, lo ideal es enviar un burofax al inquilino con certificación de contenido y acuse de recibo o bien por conducto notarial. De esta forma abrirás una vía para dar la posibilidad, si el inquilino no paga, de que se ponga al día con los retrasos o que deje la vivienda por voluntad propia firmando una resolución con entrega de llaves. El burofax también puede servir para dar la posibilidad al inquilino de que te ofrezca una propuesta de liquidación de la deuda.

Es importante aclarar, así mismo, que el impago e incumplimiento del contrato de alquiler es considerado como tal desde el primer momento en el que el inquilino deja de pagar el primer mes. En este caso, el propietario puede iniciar los trámites para reclamar las cantidades pendientes y recuperar la vivienda. Sin embargo, con la nueva Ley de Vivienda, si el arrendatario se encuentra en una situación de vulnerabilidad, un tribunal de justicia puede establecer un período de suspensión que puede variar entre dos y cuatro meses.

Medidas legales si el inquilino no paga alquiler

Si tras la notificación por burofax resulta imposible llegar a un acuerdo de forma amistosa, entonces no nos quedará otra que pasar a la vía judicial, en cuyo caso podrás reclamar la deuda pendiente, el desahucio o ambas cosas presentando una demanda por impago. Ahora bien, debes tener en cuenta que el procedimiento de desahucio puede durar entre 6 y 9 meses en caso de que no haya complicaciones —desafortunadamente, no suele ser lo habitual—. En la mayoría de los casos el periodo desde que se interpone la demanda hasta que se resuelve suele extenderse al doble o incluso el triple de meses, generalmente por colapsos en el juzgado, porque el inquilino recurre a la defensa gratuita, porque intervienen asistentes sociales o porque se interrumpe el proceso por convocatorias de organizaciones o asociaciones, entre otras.

Es importante aclarar, por otro lado, que para presentar la demanda por desahucio debes contar con un abogado especializado y con un procurador, y por supuesto tener a disposición el contrato de alquiler y la escritura de propiedad (aunque esta última no es obligatoria). La demanda incluirá, por lo tanto, la condena al pago de rentas hasta el último día que esté ocupando la vivienda, el lanzamiento físico de la vivienda y la condena al pago de las costas judiciales. Te recomendamos que te informes de cuál es la diferencia entre desahucio y lanzamiento.

Echar inquilino que no paga sin agobios: ¿Es posible?

Como indicábamos al principio, estas situaciones son muy complicadas y estresantes para los propietarios de los inmuebles, sin embargo, existen trucos para echar a un inquilino que no paga y hacerlo sin agobios. La solución está en contar con un alquiler garantizado, como el que te ofrecemos en SEAG. Nuestro servicio se presenta como una solución integral para acabar con los riesgos asociados al alquiler a falta de una normativa efectiva que brinde tranquilidad a los propietarios e inquilinos por igual. Nuestra garantía frente al impago te permitirá seguir cobrando mes a mes en caso de enfrentarte a esta situación, y de manera indefinida hasta la recuperación del inmueble, tanto si alquilas tu vivienda para larga duración como si alquilas por habitaciones. De esta forma podrás continuar con tu vida tranquilamente mientras tiene lugar todo el proceso judicial.

Y no solo eso, el servicio de SEAG incluye así mismo la protección jurídica. Nuestro equipo de abogados especializados en vivienda se encargará de todo el proceso de la demanda de impago para que no tengas que hacer nada. Además, este servicio incluye los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales (ahorrándote, de igual manera, el tener que contratar un abogado por tu cuenta para poder presentar dicha demanda). Esta operación de cobertura denominada garantía indefinida no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

El equipo de Sociedad Española de Alquiler Garantizado está disponible para darte toda la tranquilidad que necesitas a la hora de alquilar. Además, contarás con otro servicio de cobertura de daños por actos de vandalismo de hasta 3.000 y desde el primer euro, a diferencia de lo que ocurre con los seguros de alquiler que imponen franquicias. Esta cobertura tiene lugar tras descontar los gastos en reparaciones de la fianza del inquilino y siempre y cuando se haya firmado con el inquilino un anexo fotográfico detallado previo en el que se muestre el estado de la vivienda antes de ser alquilada.