Honorarios de inmobiliaria en alquiler: ¿Quién debe pagarlos?

Una de las dudas más habituales entre arrendadores y arrendatarios en un inmueble de alquiler es la de los honorarios, en concreto la de quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler —de hecho, se trata de un tema bastante controvertido que ha sufrido bastantes modificaciones de acuerdo a lo que dice la ley—. Así mismo, resolvemos otros interrogantes de interés relacionados con este tema como, por ejemplo, cuándo se pagan los honorarios a la inmobiliaria. ¡Sigue leyendo para saber más!

¿Qué son los honorarios inmobiliarios y cuánto hay que pagar por ellos?

Antes de entrar de lleno en materia, lo primero que hay que dejar claro es qué son los honorarios inmobiliarios, para qué sirven y cuánto se suele pagar por ellos. Los honorarios de una inmobiliaria se corresponden con la compensación que se le otorga a la empresa por los servicios profesionales que presta, entre los cuales se suelen incluir los siguientes:

  • Acompañamiento a las visitas y gestión de las citas en base a lo estipulado con el cliente (propietario de un inmueble).
  • Asesoramiento sobre las condiciones en la compraventa o alquiler.
  • Confección del contrato, según cada caso.
  • Asesoramiento legal.
  • Gestión de documentación.
  • Análisis del mercado inmobiliario para proponer precios de venta/alquiler.
  • Tasación del inmueble.
  • Negociación de las condiciones hipotecarias con las entidades bancarias.
  • Gestión de los anuncios y publicidad de la vivienda.
  • Selección de los futuros inquilinos/compradores.

Estos servicios son los que se pagan en concepto de honorarios de la inmobiliaria y, aunque el precio suele ser variable, por lo general suele rondar entre el 3% y el 7% del valor total de la vivienda al tratarse de una compraventa; y entre una mensualidad de la renta (más el IVA) hasta un 10% de la anualidad (más el IVA) en el caso de un alquiler.

Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler

Aclarado este primer punto, ya podemos proceder a responder quién paga los honorarios de la inmobiliaria en el caso de un alquiler. Para ello, nos remitimos a la nueva Ley de Vivienda aprobada en el mes de abril del 2023 la cual se refiere, así mismo, a los gastos de la formalización del contrato de arrendamiento. En cualquier caso, y a nivel nacional, el propietario es quien está obligado a pagar los honorarios de la inmobiliaria por el alquiler, así como también los de la formalización del contrato de arrendamiento. Esta medida por tanto implica una adaptación de los modelos de negocio para responder con la nueva legislación, en caso contrario sería ilegal, denunciable y punible.

Hay que tener en cuenta que hasta el año pasado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dejaba vía libre para establecer el pacto entre las partes para el pago de esta comisión, pero con la nueva ley, las medidas son vinculantes para todos los contratos desde el 26 de mayo de 2023. En concreto, nos debemos fijar en la disposición final primera que modifica el Apartado 1 del Artículo 20 de la Ley de Vivienda sobre honorarios de la inmobiliaria y que dice lo siguiente: “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.

Es importante dejar claro que esta nueva medida se aplica únicamente para los contratos celebrados que tengan como destino el uso como vivienda, ahora bien, si el uso es diferente como, por ejemplo, arrendamientos turísticos, de locales o alquileres temporales, y siempre que sea el futuro inquilino quien se encargue de solicitar los servicios a la agencia, entonces será este el que deba afrontar los honorarios o comisiones. Es decir, tendrá que pagar los honorarios a la inmobiliaria por un alquiler temporal, así como por cualquiera de las situaciones mencionadas.

Cuándo se pagan los honorarios a la inmobiliaria

Ahora bien, falta responder a otro interrogante importante, el de cuándo se pagan los honorarios a la inmobiliaria. Y en este caso lo que hay que tener en cuenta es que los honorarios de la agencia inmobiliaria por el alquiler se pagan en el momento de la firma, aunque es posible que puedan abonarse en otro momento, dependiendo de la inmobiliaria en cuestión.

¿Es posible desgravar honorarios de la inmobiliaria por el alquiler?

Y, por último, otra de las dudas más habituales entre los propietarios encargados de abonar los honorarios de la inmobiliaria es la de si se pueden desgravar. Aprovechando que nos encontramos en el momento de presentar la declaración de la RENTA respondemos a este interrogante. La respuesta es sí, de hecho, ahora es posible desgravar del alquiler el importe íntegro de los gastos de inmobiliaria por llevar a cabo el arrendamiento. Esta deducción en el IRPF se debe reflejar en el apartado específico para ello en deducciones. Otra de las cosas que debes saber es que para desgravar del alquiler estos gastos hay un plazo de tres años desde la finalización de los servicios inmobiliarios, ¡eso sí!, el único requisito es que el inmueble haya sido alquilado como hogar del arrendatario, no con otros fines.

En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) somos conscientes de la importancia que tiene hacer bien las cosas para asegurar el capital y obtener el máximo rendimiento posible, es por ello que te ofrecemos un servicio de garantía de alquiler para que no tengas ningún problema con tus rentas y las puedas cobrar mes a mes en caso de sufrir un impago. Además, te ofrecemos un servicio de protección jurídica integral con abogados especializados en vivienda que se encargarán de proceder con todos los trámites necesarios para la recuperación del impago de alquiler, incluyendo procuradores, notificaciones, tasas y demás sin ningún coste adicional para el cliente. ¿Te animas? ¡Solicítanos más información sin compromiso!

Vivienda habitual: definición y consideraciones importantes

A la hora de alquilar (y comprar) un inmueble hay muchos aspectos que debes tener en cuenta y que determinarán la naturaleza de la operación, así como los aspectos legales e, incluso, los beneficios fiscales. Uno de ellos es la definición de vivienda habitual, puesto que esta puede ser considerada también como segunda residencia, pero también como alquiler de vivienda temporal, turístico, social o comercial. En este artículo nos centramos en analizar qué se considera por vivienda habitual, sus características y consideraciones más importantes.

¿Qué se considera vivienda habitual?

Para responder a qué es la vivienda habitual lo primero que hay que tener en cuenta es el tiempo. La vivienda habitual es aquella en la que el inquilino reside en ella de manera permanente, que no es lo mismo que la primera propiedad —que es el primer inmueble en propiedad que se adquiere—. Tal y como declara Hacienda a efectos de la deducción, una vivienda habitual es aquella que cumple con los siguientes requisitos:

  1. Constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado mínimo de 3 años. Desde Hacienda se especifica, así mismo, que pueden concurrir otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio en las que no es necesario cumplir este plazo mínimo. Ejemplo de estas son: fallecimiento del titular, celebración de un matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo y cambio de la vivienda por imposibilidad de residir en ella.
  2. El contribuyente habita el inmueble de manera efectiva en un plazo no superior a 12 meses contados desde la adquisición del mismo o terminación de las obras.

Si hablamos de qué es alquiler de una vivienda habitual, entonces a lo que debemos prestar especial atención es la duración mínima del contrato. Y es que la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipula que la duración mínima del contrato de alquiler para estos casos debe ser de 5 años (más 2 años prorrogables), si el arrendador es persona física; y 7 años (más 3 años prorrogables) si el arrendador es persona jurídica. Lo más habitual, en cualquier caso, es firmar un alquiler de un año e ir ampliándolo hasta alcanzar ese plazo.

¿Cuáles son los beneficios fiscales de una vivienda habitual?

Como indicábamos, la vivienda no deja de considerarse habitual si por ejemplo el contribuyente se enfrenta a circunstancias que le obligan a un cambio de domicilio antes del plazo de 3 años (por ejemplo, al contraer matrimonio). Esto es importante tenerlo en cuenta porque el concepto de vivienda habitual tiene una serie de beneficios fiscales que se aplican tanto a nivel nacional como autonómico. Estos son algunos de ellos:

  • Exención del impuesto si reinviertes en una vivienda habitual: Lo que quiere decir que si vendes tu vivienda para comprar otra que será tu vivienda habitual no tendrás que declarar las ganancias patrimoniales (a excepción de que el importe obtenido sea superior, en cuyo caso se declarará únicamente la parte correspondiente).
  • Deducción por alquiler de vivienda: Aunque esta deducción se eliminó el 1 de enero de 2015, se sigue manteniendo un régimen transitorio a los propietarios que tienen un contrato de alquiler anterior a esta fecha y en cuyo caso se aplica una deducción del 10.05% de las cantidades satisfechas por el arrendamiento de la vivienda actual.

Aparte de estos beneficios fiscales nos encontramos también con otros deducciones en el IRPF, así como también en el Impuesto de Patrimonio (IP), en el Impuesto de Sucesiones (ISD) y en el Impuesto de Donaciones (Impuesto de Donaciones); e incluso en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿Cómo demostrar una vivienda habitual?

Si lo que quieres es saber cómo demostrar a Hacienda qué es mi vivienda habitual y justificar que esta está habitada con carácter permanente, entonces puedes hacer uso de varios documentos para ello (que además son los que utiliza la agencia para averiguarlo). Estos son los siguientes:

  • Empadronamiento del ciudadano: Es lo primero que comprueba Hacienda, el lugar en el cual está empadronado el contribuyente.
  • Domicilio fiscal de la declaración de la RENTA: El que se utiliza para realizar la declaración de la RENTA. En caso de tenerlo desactualizado, es conveniente actualizarlo antes de presentar la declaración.
  • Suministros: Los suministros se utilizan para comprobar si hay una ocupación efectiva del inmueble o no. Hacienda puede observar el consumo de luz y gas, por ejemplo.
  • Distancia del inmueble al centro de trabajo: Si el propietario cuenta con dos inmuebles, entonces lo que revisa la agencia es la distancia hasta el centro de trabajo del contribuyente en cuestión.
  • Distancia al centro de salud: Al igual que en el punto anterior, la entidad revisa cuál de las dos viviendas está más próxima al centro de salud en el cual está inscrito el contribuyente (considerando esta como su vivienda habitual).

Diferencia entre alquiler de temporada y vivienda habitual

Ahora que ya sabes qué se considera vivienda habitual, cuáles son los beneficios y cómo demostrarlo es importante aclarar este nuevo enunciado. Sobre todo, si tienes pensado invertir en tu vivienda como un alquiler, y es que no es lo mismo hacer un alquiler de vivienda habitual que un alquiler de vivienda temporal. En el alquiler temporal el inmueble no se considera como el hogar del arrendatario y esto da como lugar a varias diferencias. Estas son las más destacadas:

  • Naturaleza del alquiler: Debe especificarse en el contrato. Si cubre la necesidad de un hogar, será un arrendamiento de vivienda habitual; ahora bien, si es para la práctica de alguna actividad, sea cual fuera, se entenderá como de temporada.
  • Protección jurídica: Los ordenamientos y leyes ofrecen una mayor protección jurídica al inquilino cuando se trata de un alquiler habitual, con muchas cláusulas ya determinadas sin posibilidad de intervención de las partes.
  • Duración del alquiler: La duración afecta, principalmente, a la rescisión y postergación. Los alquileres habituales tienen una duración mínima de 5 años, prorrogables a 2 años más (si el inquilino así lo desea). En el alquiler temporal el contrato finaliza en la fecha pactada).

Tanto si estás pensando en alquilar tu vivienda de manera temporal, como para un alquiler de residencia habitual en Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) podemos ayudarte. Te ofrecemos protección para que puedas alquilar tu vivienda (o habitaciones) de manera segura, con la tranquilidad de saber que cada mes cobrarás tu renta y que, en caso de impago, la seguirás recibiendo hasta que recuperes tu vivienda. Además, ofrecemos un servicio de protección jurídica integral con el cual nos ocupamos de todos los trámites necesarios en caso de impago, asesorándote en todo momento, y asumiendo los gastos del proceso. Nuestra garantía de alquiler incluye, por otro lado, los daños por actos de vandalismo de hasta 3.000 € en la vivienda alquilada. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo sin compromiso. ¡Estamos aquí para ayudarte!

Alquiler garantizado: ¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Cuando se habla de alquiler hay una serie de derechos y deberes que son inherentes tanto para el arrendador, como para el arrendatario. Por supuesto, estos varían entre sí y uno de ellos es el del derecho de tanteo y retracto, que analizamos en este artículo. A continuación, te explicamos en qué consiste, a quién beneficia y cuáles son sus características. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho de adquisición preferente que permite al titular de un bien con preferencia a cualquier otra persona que estuviese interesada en la adquisición de ese mismo bien, y en las mismas condiciones ofertadas, optar a él. Al hablar de tanteo y retracto, alquiler y cómo afecta este derecho a los inquilinos hay que tener en cuenta que este se refiere al derecho que tiene el arrendatario de adquirir el inmueble arrendado al mismo precio por el que se vaya a vender o se haya vendido a un tercer comprador con preferencia (lo vemos más abajo).

¿Qué dice la ley sobre los derechos de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho fijado por la ley para su aplicación —salvo que alguna de las partes haya renunciado expresamente a ello—. En concreto, aparece en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y específicamente en el Artículo 25: Derecho de adquisición preferente. Este artículo se divide en 8 puntos que dicen los siguiente:

  1. El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada en caso de venta.
  2. El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo en un plazo de 30 días naturales desde la fecha de notificación de la decisión de venta, precio y demás condiciones esenciales de transmisión.
  3. El arrendatario puede ejercitar su derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho una notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, y también cuando resulte inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales desde la notificación.
  4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, a excepción del retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figure inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
  5. Para inscribir los títulos de venta en el registro debe justificarse que han tenido lugar las respectivas notificaciones.
  6. Si la venta recae sobre la vivienda y demás objetos alquilados, como accesorios de la vivienda alquilados por el arrendador, entonces el arrendatario no podrá ejercitar los derechos de adquisición preferente solo sobre la vivienda.
  7. No se aplicarán los derechos de tanteo o retracto en casos en los cuales la vivienda arrendada sea vendida junto con otras viviendas o locales pertenecientes al arrendador que formen parte de una misma propiedad, ni tampoco cuando la totalidad de los pisos y locales del inmueble sea vendida conjuntamente por diferentes propietarios a un mismo comprador.
  8. Las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

Diferencia entre tanteo y retracto

Aunque ambos derechos suelen entenderse en conjunto, ya que se aplican para la misma situación y para el mismo momento, que es la compra de un alquiler —en caso de que el propietario de un inmueble alquilado decida vender su vivienda—, existen matices que varían entre uno y otro. Resumiendo de manera muy escueta qué es el tanteo y retracto por separado, nos encontramos con lo siguiente:

  • Derecho de tanteo: El derecho de tanteo se produce antes de que se realice la transmisión de un bien y permite al inquilino comprar la vivienda.
  • Derecho de retracto: Tiene lugar cuando se ha producido la transmisión de un bien, dejando la operación sin efecto, para que el inquilino pueda comprar la vivienda.

Renuncia al derecho de tanteo y retracto: ¿Es posible?

La respuesta es sí, y de hecho es algo que aparece especificado en el artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de la siguiente manera: “No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente”. Además, se añade que en los casos en los que se haya pactado dicha renuncia el arrendador deberá comunicar al arrendatario, de igual manera, su intención de vender la vivienda con una antelación  mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Y es que en muchos casos es habitual incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula en la que el inquilino renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto. Esto se debe a que el propietario quiere tener la libertad de poder vender la vivienda a la persona que considere oportuna, y así evitar la incertidumbre que puede generar que el inquilino pueda ejercer alguno de estos derechos.

A todo ello hay que sumar lo explicado anteriormente, que tiene que ver con la fecha de caducidad del derecho de tanteo y retracto (después de los 30 días desde la notificación de la decisión de venta con toda la información detallada), así como también el supuesto en cuyo caso un comprador opte por adquirir todas las viviendas de un mismo edificio en una operación de compraventa conjunta, y también cuando todos o varios propietarios venden una unidad inmobiliaria o su conjunto a un solo comprador.

¿Estás pensando en alquilar tu piso? En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) podemos asesorarte con la opción más segura para formalizar tu contrato de alquiler gracias a nuestro equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario. Ahora bien, nuestro punto fuerte es el alquiler garantizado de una vivienda. Te aseguramos que recibirás tu cobro mensual cada mes, en caso de sufrir un impago de alquiler y hasta que puedas recuperar tu vivienda. Además, te ofrecemos un servicio de acción jurídica integral con el cual nos ocupamos de todos los trámites necesarios (y gastos derivados) para reclamar el impago de alquiler, entre otras, y si fuera necesario. ¡Contacta con nosotros para más información!

Alquiler garantizado: Señales para detectar un posible inquilino moroso

Para un alquiler garantizado, la selección del inquilino es esencial. Hacer un estudio de solvencia exhaustivo, podrá ayudarte a prevenir un impago de alquiler, aunque esto no es algo 100% inevitable.

En los estudios de solvencia, no basta con que el inquilino tenga una excelente nómina y contrato de trabajo, ya que eso no quiere decir que no tenga deudas. Para esto, puedes consultar en una base de datos de inquilinos morosos, aunque debes tomar en cuenta que no todos figuran en estas listas. 

Por eso, en este artículo queremos enseñarte a cómo identificar las red flags (banderas rojas) o señales para detectar si tu inquilino pudiera entrar en morosidad. 

Si el inquilino no tiene referencia de anteriores alquileres, podría ser porque las cosas hayan terminado mal con su antiguo casero, aunque podrían haber otros motivos, como un impago de alquiler. 

Una señal por la que se identifica muy rápido es el pago por adelantado de varias mensualidades. Muchos inquilinos alquilan un piso y pagan una gran parte de la mensualidad por adelantado para “demostrar solvencia”, y esto podría significar que dejarán de pagar en cualquier momento. Por eso, lo más conveniente es seguir con las condiciones contractuales legales: un mes de fianza (máximo tres), mes en curso, y el mes de la agencia, en caso de que corresponda. 

Que el inquilino no facilite la documentación requerida para el alquiler es otro indicio importante, ya que significa que podría esconder algo. A través de la documentación es que se podrá conocer mejor su perfil: ingresos, contrato de trabajo y hoja de vida laboral, además que te ayudará a seleccionar mejor el perfil del inquilino. Si este no muestra dicha documentación, o le faltan documentos, es mejor valorar otros candidatos.

Para algunos inquilinos poder alquilar sin agencia significa un ahorro en las comisiones, también hay otros que así lo prefieren para no tener que cumplir con ciertas condiciones. Te recomendamos contratar una inmobiliaria para que te asesore y vele por tus intereses, sobre todo, al momento de hacer el contrato y dejar todo por escrito.

En este enlace: oficinas, podrás acceder al listado de agencias inmobiliarias de tu zona que colaboran con SEAG, para un alquiler garantizado.

Aunque algunos inquilinos prefieren pagar en efectivo, trata de que las mensualidades pagadas sean a través de transferencia bancaria.

En SEAG, nos apoyamos de S-CAIM, un fichero de inquilinos morosos, y la empresa dedicada a realizar los estudios de solvencia patrimonial para todas nuestras garantías de alquiler seguro ante el impago de alquiler.

Alquiler garantizado ¿Es SEAG una estafa?

Por no ser un seguro de alquiler, algunas personas han pensado que SEAG es una estafa. Sin embargo, desde Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), venimos a aclarar las dudas que desmienten esta premisa.

SEAG, es una empresa de servicios jurídicos con abogados internos que son expertos en el impago de alquiler. Nace en el año 2014, siendo la primera de su categoría que, sin ser un seguro de alquiler, garantiza el cobro de la renta indefinidamente.

Desde el principio, SEAG fue creada por la necesidad de proteger la incertidumbre de los propietarios, los cuales se encuentran desprotegidos ante una legislación desfavorable. Eso, sobre todo, después de la crisis de 2008, nueva legislación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2019, confinamiento por la Covid-19 en 2020, y un largo de cambios de legislaciones autonómicas en los últimos años. 

A sus casi 10 años operando en el sector inmobiliario, se ha consolidado como la mejor compañía que protege al propietario ante un impago de alquiler. A día de hoy (marzo de 2023), SEAG tiene más de 62.000 pólizas emitidas, casi 5.000 impagos resueltos, y más de 7 millones de euros abonados por rentas impagadas. 

Asimismo, la principal ventaja de no ser un seguro de impago de alquiler es poder garantizar el pago de la renta mensual de manera indefinida, es decir, hasta que el propietario recupere la vivienda. Siempre se resalta la diferencia con las aseguradoras u otras empresas similares.

Te recomendamos leer: “¿Qué hace que una empresa sea un falso seguro de alquiler?

SEAG cuenta, actualmente con 40 empleados en las oficinas de Barcelona, sede principal (Paseo Lorenzo Serra, 10 – Santa Coloma de Gramenet, 08921), y más de 35 gestores comerciales en España. Además, cuenta con más de 5.000 oficinas colaboradoras (inmobiliarias, administradores de fincas, gestorías…) en todo el país.  

SEAG colabora con grandes y conocidas redes inmobiliarias como Tecnocasa, Engel & Volkers, Red Piso, Century 21, Alpha Inmobiliaria, Remax, Don Piso, Vivienda Madrid, Keller Williams, Safti y Look & Find. 

En cuanto al funcionamiento, y para negar que es un timo, SEAG paga al propietario en caso de impago de alquiler, pague o no el inquilino. Cuenta con un equipo de mediación que se encargará de llegar a un acuerdo con el inquilino. En caso que esto no se logre, el equipo de abogados se encargará de llevar a cabo el proceso legal para la recuperación de la vivienda del propietario, con todos los pagos cubiertos.

En relación a los actos de vandalismo, son sin franquicias y hasta los 3.000 euros. Es importante comprender qué son y que no son este tipo de actos, razón por la que te invitamos a leer: “Lo que debes saber sobre los actos de vandalismo para un alquiler seguro”. 

También, SEAG es pionero en encargarse del proceso judicial contra los ocupantes ilegales que hayan incurrido en el inmueble durante los siguientes 3 meses de la finalización del alquiler.

Conoce las prestaciones adicionales de Sociedad Española de Alquiler Garantizado. 

En sus casi 10 años operativos, SEAG ha demostrado que su Garantía es eficaz, y que resuelve todo pago de impago de la renta y de suministros. 

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Inquilino vulnerable en un contrato de alquiler: características, supuestos y cuestiones legales

La vulnerabilidad económica es una situación compleja que lamentablemente atraviesan muchas personas a día de hoy al no tener posibilidad de hacer frente a los gastos, como por ejemplo en el alquiler. Algo que de manera colateral afecta también a los propietarios que alquilan sus inmuebles al no recibir el pago mensual correspondiente. En este artículo queremos hacer hincapié en el concepto de vulnerabilidad económica y quienes son los inquilinos vulnerables, pero también cómo afecta a los arrendadores de inmuebles y otras cuestiones de interés. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Qué es vulnerabilidad económica?

La vulnerabilidad económica se refiere a la susceptibilidad o fragilidad de una persona o familia frente a factores económicos adversos o crisis financieras, lo que les imposibilita, entre otras, hacer frente a los pagos —como puede ser un alquiler—. Esta situación puede estar ocasionada por varios motivos, como unos ingresos bajos por un empleo precario, falta de ahorros, deuda excesiva, dependencia de un solo ingreso, enfermedades e incapacidades y otras muchas cuestiones más.

Supuestos de personas vulnerables en un alquiler

La situación de vulnerabilidad económica es algo que viene establecido por la ley y que varía en función de si se trata de un individuo o de una familia, así como también de las situaciones especiales en las que puedan incurrir. Estos son los criterios que establecen las leyes actuales.

Inquilino vulnerable sin familia ni personas dependientes

Que la persona que esté obligada a pagar la renta haya perdido el empleo, se encuentre en situación de Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE) o haya reducido su jornada por motivos de cuidados. En caso de ser empresario o profesional, la disminución sustancial de los ingresos debe ser superior al 40%.

Unidad familiar: general, con hijos y personas mayores.

Cuando los ingresos totales de la unidad familiar, entendiéndose como tal al inquilino, su cónyuge (o pareja de hecho), hijos y personas dependientes no superen los umbrales establecidos por la ley. Los ingresos de los miembros de la unidad familiar general no deben superar el límite mensual de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, IPREM, que actualmente está en 537,84€. Es decir, los ingresos no pueden ser superiores al total de 1.613,52€. En el caso de tener hijos a cargo el límite aumenta 53,78€ por cada hijo, es decir, para una familia con dos hijos el límite máximo sería de 1721,08€. Ahora bien, si se trata de familias monoparentales, el límite máximo sube 0,15 veces más el IPREM, es decir, +80,67€ por cada hijo; y si hay una persona mayor en la familia (mayor de 65 años), existe también un aumento en el límite del 0,1 o lo que es lo mismo, de +53,78€ por cada persona mayor.

Unidad familiar con situaciones especiales

La situación de vulnerabilidad económica en una unidad familiar con situaciones especiales se entiende, según la ley, en aquellos casos en los que alguno de los miembros presenta al menos una de las siguientes condiciones:

  • Discapacidad declarada superior al 33%.
  • Situación de dependencia.
  • Enfermedad que le incapacita de manera permanente para realizar una actividad laboral

En todos estos casos no se debe superar 4 veces el IPREM para que sean considerados como vulnerabilidad económica. Es decir 537,84 x 4 = 2.151,36€ además, por supuesto, de los posibles incrementos por hijos a cargo o personas mayores.

Ley vulnerabilidad: desahucio y condiciones para llevarlo a cabo

¿Se puede desahuciar a una persona vulnerable? Ante un impago de alquiler, son muchos los propietarios que se preguntan si se puede desahuciar a una persona vulnerable. Hay que tener en cuenta que un inquilino será considerado vulnerable siempre y cuando cumpla con los supuestos explicados arriba y haya presentado la documentación que acredite que ha acudido a los Servicios Sociales por dicho motivo (o directamente cuando el organismo haya presentado un comunicado al juzgado). En ese caso entra en juego la nueva ley de Arrendamiento Urbano (LAU) que ha cambiado recientemente (en 2023) y establece nuevos procedimientos y plazos a seguir por el propietario de un piso de alquiler para llevar a cabo el desahucio.

En primer lugar, debe acreditar que no es un gran tenedor (propietarios de más de 10 inmuebles, o de 5 inmuebles en mercados residenciales tensionados). A continuación, se debe presentar la demanda de desahucio junto con un documento que acredite si los demandados concurren o no en situación de vulnerabilidad. En caso afirmativo, la nueva ley puede suspender los desahucios en un plazo de dos meses para las personas físicas y de cuatro meses para las personas jurídicas. En comparación con la anterior ley, los plazos han aumentado, anteriormente eran de uno y de tres meses, respectivamente.

¿Cómo prevenir un impago de alquiler?

Es importante aclarar que si un inquilino o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar son propietarias o usufructuarias de alguna vivienda en España no se considerará situación de vulnerabilidad, a pesar de que cumplan con los requisitos arriba mencionados. A excepción, no obstante, de que sean copropietarios de una parte y esta haya sido obtenida por herencia, cuando el arrendatario titular de la vivienda acredite que no dispone de la misma por separación divorcio o cualquier causa ajena a su voluntad o cuando le resulte inaccesible por discapacidad (propia o de algún miembro de la unidad familiar).

Como propietario de una vivienda que está sufriendo un impago es fundamental conocer cuando un inquilino puede declararse como persona vulnerable o no, ya que de ello dependerá el tiempo del proceso del desahucio. Así mismo, es esencial prevenir estas situaciones y contar con las máximas garantías del cobro de un alquiler seguro. Y aquí es cuando entra en juego Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). Te ofrecemos un completo servicio con las mejores prestaciones de cobro garantizado del alquiler hasta recuperar tu vivienda. Pero también protección jurídica completa con asesoramiento, trámites y pago de las tasas derivados de las reclamaciones oportunas por el impago de alquiler (en caso de incumplimiento del contrato); cobertura de daños por actos de vandalismo y protección contra la ocupación ilegal. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo y disfruta de la tranquilidad de alquilar tu vivienda o habitaciones sin riesgos.

Como propietario, ¿puedo entrar en la vivienda alquilada?

Una vez hayas alquilado tu piso, puede surgir la duda de si puedes visitarlo en cualquier momento. La realidad es que, una vez se haya firmado el contrato de alquiler, no podrás volver a entrar en la vivienda, dado que esta constituye el domicilio del inquilino. Sin embargo, existen casos excepcionales en los que deberás ingresar en la misma.

Lo primero a tener en cuenta es que, según la Constitución, “el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Esto quiere decir que, el propietario no tiene derecho a entrar a la propiedad, mientras el inquilino viva en la misma.

Sin embargo, hay situaciones que requieren la presencia del propietario. Una de estas sería vender la vivienda, pero se debe tomar en cuenta que para realizar las visitas, no se podrá obligar al inquilino, sino que se deberá llegar a un acuerdo con este para mostrar el piso.

Asimismo, otra situación será realizar reparaciones para conservar la habitabilidad del piso. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), existe un supuesto en el que el casero podrá ingresar en la vivienda para verificar su estado presencialmente, ya sea por su parte o por los técnicos, y en el caso de requerir reparaciones u obras de mejora. 

Si el inquilino se niega a autorizar la entrada al propietario o a los técnicos, deberá responder por los daños y perjuicios que se causen como consecuencia de haber impedido dicha entrada.

Toma en cuenta que, como casero, entrar sin permiso a tu piso de alquiler, puede ocasionarte serios problemas legales, que pueden derivar a un delito por allanamiento de morada, que se castiga con prisión de entre seis meses y dos años.

Lo más recomendable será siempre mantener una buena relación con tu inquilino, para que en caso de necesitar acceder a la vivienda por cualquiera de las dos anteriores razones, puedas hacerlo sin que represente problema alguno.

Para un alquiler seguro, también te recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía de alquiler, como SEAG, que te protege contra el impago de manera indefinida.

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En un alquiler seguro, ¿Qué pasa si mi inquilino se pone al día con los pagos y ya se ha iniciado una demanda?

En ocasiones, solventar las situaciones de impago de alquiler por vía amistosa no resulta eficaz, por lo que se debe recurrir a la vía judicial para reclamar las cuantías pendientes de pago, además de la resolución del contrato de alquiler ante su incumplimiento. No obstante, las situaciones de solvencia de los inquilinos pueden cambiar, y se puede manifestar la voluntad de realizar el pago de todos los importes pendientes. Con esto, la principal duda que surge es, para un alquiler seguro, si mi inquilino se pone al día con los pagos, ¿es posible detener la petición de desahucio?

En primer lugar, se debe contemplar el momento procesal en el que se procede a realizar el pago de la deuda, dado que según la fase en la que se encuentre el procedimiento judicial, se podrá mantener la relación contractual. Las fases de la demanda de juicio verbal instado, que debemos tener presentes son las siguientes (de manera muy breve):

1. Presentación de la demanda ante el Juzgado.

2. Admisión a trámite de la demanda.

3. Notificación de la demanda a los inquilinos y avalistas: Una vez se admite a trámite la demanda, se procede a dar traslado a la parte demandada para que, tal y como veremos dispuesto en el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), dentro del plazo de 10 días, proceda a dar contestación mediante abogado y procurador (podrá solicitarlo de oficio), proceda a realizar el pago de la totalidad de los importes pendientes y al abandono del inmueble o realice el pago de las cantidades pendientes ejerciendo la acción de enervación, es decir, podrá pagar la deuda y continuar con la relación contractual.

En definitiva, si los demandados satisfacen los importes pendientes de pago dentro del plazo indicado, podrán ejercer su derecho a la enervación. Si, por el contrario, se procede a dar contestación a la demanda, se podrá dictar el decreto de enervación tras la vista celebrada. En caso de no contestar a la demanda ni realizar el pago dentro del plazo indicado, el contrato quedaría resuelto por vía judicial, imposibilitando la posibilidad de continuar con el contrato de arrendamiento a pesar de la satisfacción de la deuda.

Aspectos importantes:

Tal y como se regula en el artículo 22.5 de la LEC, “la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.”

Atendiendo al artículo 22.4 de la LEC, el demandado no podrá solicitar la enervación si hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación

Como ya conocemos, las situaciones de impago se producen de manera impredecible, por lo que siempre será recomendable contar con el respaldo de grandes profesionales. En SEAG, ponemos a tu disposición el mejor equipo de mediadores profesionales y abogados especialistas en el procedimiento judicial y además recibirás el importe equivalente a las rentas impagadas, de forma puntual, aunque el inquilino no las pague, sin tener que esperar a recuperarlas. SEAG afianza el pago de las rentas.

Alquiler seguro con SEAG.

Alquiler garantizado: La importancia de tener actualizada la deuda arrendaticia

En un alquiler garantizado, a la hora de comunicar un impago de alquiler, debemos tener clara cuál es la deuda correcta contraída por la parte arrendataria.

Es necesario, para poder proceder a la reclamación, que se facilite a la empresa Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), toda la información acerca de los pagos recibidos en su cuenta bancaria, concretando siempre el concepto del ingreso indicado por la parte arrendataria.

Esto anterior es muy importante, ya que, no podemos atribuir cualquier pago efectuado por dicha parte a una deuda anterior si en el pago no queda especificado.

SEAG, garantiza al propietario el pago de las rentas mensuales del alquiler. Por lo tanto, la importancia de tener bien actualizada la deuda es fundamental al efecto de reclamar exactamente el importe impagado por el inquilino, ya que, a la hora de demandarlo judicialmente, en caso de error en la cuantificación de la deuda, la demanda puede ser desestimada por el juzgado.

Si la demanda se desestima por reclamar cantidades erróneas o improcedentes, la sentencia podría contener un pronunciamiento de condena al propietario al pago de las costas judiciales. Por eso, se hace mucho énfasis en tener correctamente cuantificada la deuda arrendaticia.

SEAG es la empresa que garantiza el alquiler seguro, cubriendo la totalidad de las rentas arrendaticias hasta la recuperación de la vivienda, ya sea por impago completo de las rentas, o por impago parcial; en muchas ocasiones, el arrendatario no abona la totalidad de la renta si no solo una pequeña parte.

SEAG tiene muchas más ventajas que un seguro de alquiler, sobre todo, cuando de impago se trata. Conoce nuestras prestaciones.

Alquiler seguro: ¿Qué es un lanzamiento? ¿Cuánto tarda un desahucio?

El lanzamiento consiste en la acción de desalojo judicial de un inmueble de los ocupantes (ya sean arrendatarios con el contrato resuelto u okupas ilegales) debido al impago de alquiler u otra causa derivada del incumplimiento contractual. Es la última fase del proceso judicial en la recuperación del inmueble por parte de los propietarios. Te lo explicamos para un alquiler seguro.

¿Cuándo voy a recuperar mi inmueble? Esta, entre otras, suele ser la pregunta que más preocupa a los propietarios cuando acuden a un procedimiento judicial para la recuperación de su inmueble arrendado. Aproximadamente, el proceso de desahucio puede tardar entre 3 y 6 meses, pero en otras situaciones, el mismo puede verse afectado por varios factores y demorarse más de lo esperado.

En SEAG, por el importe de la Garantía de alquiler, le llevamos la completa defensa jurídica en el procedimiento judicial de desahucio. Una vez son asignados los profesionales para su defensa e interpuesta la correspondiente demanda, el Juzgado será el encargado de emplazar (notificar la correspondiente demanda) al demandado en la dirección del inmueble a desalojar.

En esa notificación, será el propio Juzgado el que fije la fecha de juicio y de lanzamiento, notificando la demanda al demandado.

Una vez notificada la demanda, el arrendatario puede oponerse a la demanda, en cuyo caso se celebrará el correspondiente juicio con su pertinente sentencia.

El proceso hasta recuperar la vivienda puede demorarse dependiendo del partido judicial en el que radique el inmueble, las posibles circunstancias socioeconómicas de los arrendatarios u ocupantes (por ejemplo: arrendatarios vulnerables o con hijos menores). Estos pueden ser algunos de los factores por los cuales se dilate más de lo habitual todo este proceso.

Una vez llegada la fecha prevista para el lanzamiento, se personan en el mismo inmueble, la Comisión Judicial (los funcionarios judiciales competentes designados para realizar dicho acto), el procurador/a asignado para su defensa y en algunos casos, también la dirección letrada y el cerrajero. Usted no debe preocuparse de nada, ya que, en SEAG nos hacemos cargo del coste del mismo.

Por todos los gastos que le conllevaría el costoso proceso de desahucio, tener contratado el alquiler garantizado de SEAG es lo más recomendable, ya que, resulta más económico gracias a que por el importe de la garantía que contrata, llevamos toda la defensa jurídica, mientras se le cubre mensualmente todas las rentas impagadas hasta la recuperación del inmueble.

Sea cual sea el motivo de demora, SEAG le garantiza las rentas impagadas por los inquilinos hasta la total recuperación de la vivienda o local garantizado, incluyendo los gastos de Abogados y Procuradores, cerrajero, etc…Conozca nuestras prestaciones completas aquí.