Una derrama es un gasto extraordinario que los propietarios de un inmueble en régimen de comunidad de propietarios deben pagar por un acuerdo que se adopta en la Junta de Comunidad de Propietarios. Esta derrama sirve para costear un gasto que excede los gastos ordinarios de la comunidad, y que no estaban previstos en el presupuesto. Pero, teniendo la vivienda alquilada, ¿se puede pedir al inquilino que pague la derrama? Te lo explicamos para un alquiler seguro.

A pesar de que el inquilino es quien disfruta de la vivienda, lo correcto es que las derramas vayan a cargo del propietario. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad óptimas, y no solo se refiere a la vivienda en alquiler, sino también al resto del edificio en el que está integrada la vivienda.  

Las razones habituales por las que se suelen aprobar derramas extraordinarias son:

• Que el edificio deba pasar la inspección técnica de edificios (ITE).
• Reparación de humedades en elementos comunes del edificio.
• Reparación de bajantes comunitarios.
• Pintura de la fachada o zonas comunes del edificio.
• Reparación o renovación de instalación eléctrica (acometida de luz).
• Desatascos de los bajantes comunitarios.
• Arreglos de albañales y bajantes del edificio.
• Reparación, mejoras o inspección técnica de ascensores.

Asimismo, no hay cantidad exacta de coste de la derrama, debido a que variará de acuerdo a la urgencia y entidad de las reparaciones o intervenciones profesionales que se deban acometer en el edificio. Pero tales importes siempre deberán haberse aprobado en la Junta de Propietarios, salvo que por su extrema urgencia hayan debido ser autorizados por el Presidente de la Comunidad de propietarios, de lo cual deberá dar cuenta y responder frente a la Comunidad de propietarios acreditando la urgencia de tal intervención.

Te recomendamos leer: “¿Quién debe asumir las reparaciones en una vivienda alquilada?”.

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La suspensión de los desahucios en la actualidad es algo que genera tensión y desconfianza entre los propietarios de los inmuebles. Estas empezaron en la pandemia —momento en el cual tuvo lugar las primeras suspensiones a causa de la terrible situación vivida y de las necesidades de los inquilinos vulnerables—. Sin embargo, la preocupación se ha extendido con la última prórroga hasta el 2024 y la sospecha de que pueda haber más, afectaría negativamente a la falta de vivienda, ya que, muchos propietarios de inmuebles se plantean alquilar u optan por retirar sus inmuebles del mercado. Ahora bien, es importante destacar que existen compensaciones para los arrendadores por parte del Gobierno, en concreto a cargo del Plan Estatal de Vivienda.

En este artículo hacemos un repaso de la situación de la suspensión de los desahucios hasta la fecha y de cara al futuro, y te hablamos de cuál es la compensación al arrendador. ¡Sigue leyendo para informarte!

Suspensión desahucios: contexto desde la pandemia

Con el objetivo de que nadie quedara fuera, el Gobierno reguló determinadas protecciones a aquellos colectivos que por su vulnerabilidad pudieran ser objeto de desahucio, suspendiendo todos aquellos lanzamientos que estaban en marcha durante la pandemia (Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo). Posteriormente, hubo una primera prórroga de tres meses y otras ampliaciones más adelante, como la del 31 de diciembre de 2023. Ahora bien, la última actualización la vemos con la prórroga de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2024 (un año más) para los casos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Esta extensión de la prórroga tiene como fin atender la situación social y económica de los hogares vulnerables desde el COVID-19, ayudar a mitigar la dinámica inflacionista y responder ante el escenario internacional por la extensión temporal de la Guerra de Ucrania y sus repercusiones en la economía de las familias —sobre todo, por la subida de los pecios—.

Suspensión desahucios 2028: ¿A quiénes afectan?

Actualmente, se está hablando de una prórroga de las suspensiones de los desahucios que está generando grandes confusiones, la del 2028. Lo primero que hay que dejar claro es que esta medida afecta únicamente a los desahucios hipotecarios. Es decir, a las personas que por su situación vulnerable no pueden hacer frente a las hipotecas, en la mayoría de los casos afectados por la subida en las hipotecas variables. Esta medida aprobada por el Consejo de ministros tiene como fin ampliar la suspensión de desahucios hasta el 15 de mayo de 2028, reforzando la protección de los deudores hipotecarios.

¿Se prorroga también la solicitud de la compensación para los arrendadores afectados?

Con la última ampliación de la suspensión de desahucios 2024, el ejecutivo también ha ampliado el plazo de la solicitud de la compensación para el arrendador o propietario afectado, tal y como se refleja en el Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes. Los arrendadores, por lo tanto, pueden presentar la nueva solicitud de compensación prevista en este mismo RDL hasta el 31 de enero de 2025 (un mes después de la vigencia del estado de alarma-prórroga). En concreto, el texto dice lo siguiente:

• Disposición adicional segunda 1: Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, tendrán derecho a solicitar una compensación en los términos previstos en los apartados siguientes cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

Esta compensación se obtiene del fondo del Plan Estatal de Vivienda y equivale al valor medio de un alquiler de vivienda en el entorno en el que se encuentre el inmueble, y se determina a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas, más los gastos corrientes de la vivienda que el arrendador acredite haber asumido.

¿Cómo solicitar la compensación con la ampliación de la suspensión de los desahucios?

La solicitud debe presentarse ante cada comunidad autónoma, la cual tiene habilitados puntos presenciales y telemáticos para proceder con el trámite online. En el caso de Madrid, por ejemplo, para solicitar la compensación se debe acudir a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, aportando la siguiente información:

• DNI / NIF / NIE del interesado o representante.
• Solicitud firmada.
• Contrato de arrendamiento u otro documento válido en el tráfico jurídico-mercantil que acredite fehacientemente la renta pactada (por ejemplo, comunicación de modificaciones de la renta, junto con copias de ingresos de esas cantidades antes del impago).
• Exposición razonada y justificada de la compensación que se solicita.
• Las facturas de los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario.
• Auto judicial de suspensión del desahucio o lanzamiento.
• Auto judicial de levantamiento de la suspensión del desahucio o lanzamiento.
• Cuenta bancaria designada para el abono de la compensación.

En el resto de las comunidades autónomas, la solicitud debe presentarse también ante el departamento autonómico encargado de vivienda, con similares requisitos y documentación a aportar. Además, cada organismo proporciona un modelo de solicitud estándar para poder proceder con el trámite. Ahora bien, es importante destacar que, en el caso de la suspensión de los lanzamientos de viviendas ocupadas, únicamente puede pedirse la compensación por perjuicio económico ocasionado cuando antes de la entrada en la vivienda, esta se encontrase en venta o arrendamiento.

Sea como sea, te recordamos que si te preocupa alquilar tu vivienda contactes con SEAG. Te proporcionamos la seguridad adicional que necesitas mediante nuestro alquiler garantizado frente a los impagos. Es decir, si tu inquilino deja de pagar, seguirás cobrando hasta que recuperes tu vivienda. Además, incluye un servicio de protección jurídica integral con el cual nos encargamos de realizar la reclamación del impago. ¡Contacta con nosotros para más información!

En España podemos encontrar varios tipos de contratos de alquiler para una vivienda y la elección entre uno y otro depende, por supuesto, del fin para el cual queramos destinarlo y del perfil del individuo. El contrato de alquiler, sea del tipo que sea, es un documento firmado entre el arrendador del inmueble y el arrendatario, y cada modalidad de contrato tipo alquiler está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque también los hay que están regulados por otras normativas (dependiendo de la naturaleza del mismo). Cada contrato de alquiler, además, debe incluir los datos personales de ambas partes, así como la información del inmueble, la duración del contrato (incluidas sus prórrogas y plazos pertinentes), las responsabilidades de cada parte, el procedimiento de resolución de contrato y, por supuesto, las condiciones de uso de la vivienda y su fin (o tipo de contrato de alquiler).

A continuación, te explicamos cuáles son y qué debes tener en cuenta antes de optar por una modalidad u otra para poder alquilar de manera segura y con la tranquilidad de cobrar mes a mes. ¡Sigue leyendo!

Los diferentes tipos de contratos de alquiler

Elegir adecuadamente un tipo de contrato de alquiler para una situación y características particulares es crucial para evitar sorpresas desagradables y posibles conflictos en el futuro. Como propietario de un inmueble es fundamental que comprendas cuáles son, así como la legislación que los regula.

Contrato de alquiler de vivienda habitual

Al hablar de tipos, contrato, alquiler y vivienda habitual es importante destacar que esta es una de las modalidades más utilizadas, y también una de las que más beneficios fiscales ofrece al propietario del inmueble. Este contrato regulado por la ley LAU tiene, en la actualidad, una duración mínima de 5 años para personas físicas y de 7 para personas jurídicas, con sus correspondientes prórrogas legales. Puedes conocer más sobre él en este artículo.

Contrato de alquiler temporal

Actualmente este es el tipo de contrato más popular en España. Su principal característica es la duración, ya que no obliga al propietario a arrendar la vivienda durante tanto tiempo como el de vivienda habitual, generalmente inferior a un año. Es la modalidad de contrato destinada a estudiantes o a trabajadores que pasan una temporada en un lugar específico, pero sin necesidad de tener que empadronarse en el lugar como la primera vivienda. En definitiva, se trata de un contrato tipo alquiler habitación que sirve como un domicilio provisional. En él debe indicarse la finalidad en cada caso y la duración, entre otras (está regulado por la LAU).

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda

Es un contrato especial para fines no destinados a la vivienda, para realizar actividades profesionales, comerciales, de negocios en locales, oficinas…. El contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, tal como se describe en el Artículo 3, apartado 2, del Título 1: “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”.

Contrato alquiler vacacional o turístico

Entre los tipos de contratos de alquiler este cumple con unas características muy distintivas ya que está más cercano al fin hostelero y no es regulado por la LAU. Por lo general, las normativas las fija cada comunidad autónoma o ayuntamiento. En este tipo de contrato se incluyen las cláusulas relativas a la duración del alquiler y del pago, así como también las del servicio de limpieza, el número de huéspedes, las normas, el ruido y el comportamiento en general. Y es que, como su nombre indica, está destinado al uso vacacional, ocio o turismo.

Contrato alquiler social

Se trata de contratos realizados por el propio Estado y destinados a personas que pertenecen a colectivos vulnerables y en riesgo de exclusión. Los mismos tienen una duración máxima de dos años, aunque se pueden prorrogar si el inquilino sigue cumpliendo con los requisitos que demuestren su situación especial.

Contrato de alquiler VPO

Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) no pueden alquilarse, al menos que se hayan cumplido 10 años desde su adquisición o hayan sido descalificadas como tal, en cuyo caso quedan libres. En cualquier caso, el precio ya está establecido por ley en el alquiler VPO en función de la superficie útil y no construida y el contrato debe estar visado por el órgano administrativo que haya otorgado la vivienda protegida.

Contrato de renta antigua

Es un tipo de contrato obsoleto que se realizaba antiguamente y, aunque ya no se llevan a cabo, aún quedan vigentes algunos de ellos. Estos se realizaron entre 1950 y 1985 y ofrecían condiciones muy ventajosas a los inquilinos, como la posibilidad de ocupar la vivienda de por vida y la opción de transmitir el derecho de alquiler a cónyuges e hijos. Los mismos se desarrollaron con el fin de ofrecer un alquiler estable y barato, permitiendo que las sucesivas generaciones pudieran heredarlo. Ahora bien, desde 1985 —momento en el cual se implementó el Decreto Boyer— se puso fin a la creación de este tipo de contratos bajo el mismo régimen. Los contratos de renta antigua que perduran a día de hoy están sujetos a condiciones específicas y, en algunos casos, pueden permitir al arrendador rescindir del mismo bajo algunas circunstancias.

Contrato de alquiler con opción a compra

Algunos de los contratos mencionados, como el contrato tipo de alquiler de vivienda habitual o el temporal, pueden ofrecer la opción a compra, si así se ha pactado previamente entre el arrendador y el arrendatario. En ellos se estipula un plazo para el arrendamiento de la vivienda y otro para poder proceder con la compraventa. En este artículo te explicamos qué es el alquiler con opción a compra y sus características al detalle.

¿Cómo puedo alquilar mi vivienda de manera segura?

¿Ya tienes claro qué tipo de contrato de alquiler vas a realizar? Entonces es hora de dar el paso definitivo y alquilar tu vivienda para fin decidido. Y para que lo hagas de manera segura y con la tranquilidad de cobrar mes a mes en SEAG te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado gracias al cual podrás cobrar tu cuota mensual sin problemas en caso de impago. Este está disponible tanto para alquileres destinados a vivienda habitual, así como para alquileres temporales de habitaciones, y hasta la recuperación de los mismos. Además, todos ellos incluyen un servicio de defensa jurídica de la mano de nuestro equipo de abogados que se encargará de llevar a cabo cualquier reclamación por impago de alquiler, asesorándote en todo momento y asumiendo todos los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas presupuesto? Contacta con nuestro equipo y disfruta de alquilar tu vivienda con total tranquilidad.

Uno de los mayores miedos que enfrentan los propietarios de una vivienda en alquiler es el de la inquiokupación, además del correspondiente impago del alquiler que tiene lugar antes de esta y del cual ya hemos hablado en numerosas ocasiones en SEAG. La inquiokupación es un término que hace referencia a la ocupación de la vivienda por parte del inquilino, ahora bien, debe diferenciarse de la ocupación ilegal expresada en el artículo 245 de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, puesto que no es lo mismo. A continuación, te explicamos todo lo que debes saber sobre inquiokupación, cómo tiene lugar y qué hacer si el inquilino no se va de la casa. ¡Sigue leyendo!

¿En qué consiste la inquiokupación?

La inquiokupación es un término que, lamentablemente, se ha vuelto popular en los últimos años y que se utiliza para referirse a la ocupación de una vivienda por parte de los inquilinos. Esto ocurre cuando el inquilino deja de pagar la renta y posteriormente decide no abandonar el inmueble. Ahora bien, como indicábamos en la introducción, debe diferenciarse de la ocupación ilegal y del allanamiento de morada, tal como es definida en el artículo 245 de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal que dice lo siguiente respecto a los okupas: “con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena” u “ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular”. Cuando el arrendatario pasa de inquilino a okupa no existe ni violencia ni intimidación, además el inmueble suele ser considerado su vivienda habitual. Es por esta razón que es lo mismo.

¿Y en qué influye todo esto? En primer lugar, en que no se considera una figura delictiva puesto que no se ha ingresado en la vivienda de manera violenta, forzando la cerradura o sin autorización del propietario. Por el contrario, existe un contrato de alquiler firmado por ambas partes, lo que implica un proceso judicial diferente.

En qué casos se suele dar la inquiokupación o inquilino okupa

Son varios los casos en los que puede tener lugar la inquiokupación, ahora bien, lo más habitual es que se presente de una de estas dos formas:

• El inquilino alega estar en situación de vulnerabilidad: Generalmente el proceso de una inquiokupación suele comenzar con el impago del alquiler, sumado a la reclamación del mismo y tramitación por vía legal del desahucio. En el momento en el que el inquilino pide la suspensión del desahucio por declararse en estado de vulnerabilidad social y/o económica pasa a ser inquiokupa, y esto retrasa el lanzamiento de la vivienda. Si quieres saber más sobre la situación del inquilino vulnerable y cómo prevenirla puedes informarte en este artículo.
• El inquilino simplemente deja de pagar: El inquilino firma el contrato de alquiler, paga la fianza y al poco tiempo (generalmente, en dos o tres meses) deja pagar. Sabe de antemano que va a dejar de pagar para convertirse en inquiokupa. Al igual que en el caso anterior, pueden pasar varios meses hasta has que el propietario pone la denuncia y toma acciones legales. Lo que le supone una enorme pérdida de tiempo y dinero.

Una duda muy habitual con respecto a la cuestión que analizamos en este apartado es la de si en un alquiler vacacional el inquilino no se va. En este caso debes saber que los alquileres turísticos y vacacionales se rigen por otra normativa, puesto que no se trata de alquileres destinados a ser una vivienda (ni temporal ni habitual). En estos casos, la policía debe desalojar el pisco ocupado en 24 horas. Es lo mismo que ocurriría, por ejemplo, en una habitación de hotel. Ahora bien, el problema puede aparecer en el supuesto de que no hayas legalizado la situación de tu inmueble y alguien se cuele en su interior. En este caso, al ser considerado un domicilio particular, la situación se complica.

¿Qué hacer si un inquilino no se va?

Lamentablemente la problemática de la inquiokupación es algo que está ahí y que no se puede negar, de hecho, lo más importante es tenerla siempre presente para poder evitarla a tiempo y la mejor forma de prevenirla es realizando un estudio de vulnerabilidad de los inquilinos. Con él podrás saber si serán capaces de asumir la cuota del alquiler, si tienen deudas pendientes o si han entrado en el fichero de inquilinos morosos. Pero no solo eso, también es fundamental prevenir los impagos —que es lo primero a lo que te enfrentarás en caso de toparte con un arrendatario que pasa de inquilino a okupa. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado SEAG podemos ayudarte en esto. Nos encargamos de realizar el estudio de solvencia de tus inquilinos y te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado para que, en caso de impago, sigas cobrando tu cuota mes a mes hasta recuperar la vivienda. SEAG te cubre la renta de tu vivienda hasta recuperarla. Además, nos encargamos de la reclamación del impago de alquiler y nos responsabilizamos de todos los trámites y costes derivados del mismo.

Por eso, si cuentas con nuestro servicio y te encuentras en la situación de que mi inquilino no se va, ¿qué debo hacer? No tendrás que preocuparte, ya que podrás seguir cobrando tus cuotas cómodamente hasta recuperar la vivienda. Por supuesto, independientemente de que cuentes con nuestro servicio o no, habrá que tramitar el desahucio por vía legal y esperar hasta su lanzamiento final. Ten en cuenta que este puede retrasarse durante meses dependiendo de la situación específica de cada quien.

Lamentablemente, el incumplimiento en el pago del alquiler por parte de los arrendatarios viene siendo un hecho común. Cada mes se producen miles de incumplimientos contractuales en las viviendas arrendadas, es un riesgo que asume el propietario que alquila su propiedad. El impago de alquiler es una realidad. 

A pesar de este riesgo al que se enfrenta el propietario que alquila una propiedad, se puede tener un alquiler seguro gracias al seguro de alquiler y empresas que la garantizan. Garantizando el cobro del alquiler, los propietarios tienen seguro el cobro de las rentas, recibiendo el pago mes a mes, y recuperando la vivienda en caso de impago.

Para poder recuperar la vivienda, se deberá proceder al desahucio del inquilino. Este desahucio por impago de alquiler, consiste en un procedimiento judicial al que un arrendador debe recurrir para que un juez resuelva el contrato de arrendamiento y devuelva la posesión del inmueble al propietario.

Antes de entrar a un proceso judicial, se recomienda llegar a un acuerdo con el inquilino. En SEAG, tenemos un equipo profesional de mediación, que se encarga de solventar la situación de impago del inquilino. Si no se logra llegar al acuerdo y no se regulariza el pago, se acude a los Tribunales. 

Te recomendamos leer: “La importancia de la mediación profesional por impago de alquiler.”

Este proceso se inicia con la reclamación de la deuda y la posterior resolución judicial del contrato de arrendamiento, y finaliza con la recuperación de la vivienda libre y puesta a disposición del propietario.

El procedimiento judicial por desahucio por impago de alquiler tiene dos fases judiciales, es decir, abarca un proceso declarativo y otro ejecutivo. 

En el proceso declarativo el juzgado es quien debe decretar que existe una deuda impagada, y que de persistir el impago tras el requerimiento judicial de pago, procede acordar el desahucio por impago de rentas. 

Una vez resuelto -judicialmente- el contrato de arrendamiento, debe ejecutarse la resolución judicial (Decreto o Sentencia).

Si el arrendatario (inquilino) no ha devuelto la posesión al propietario de forma voluntaria, esta debe realizarse (ejecutarse) forzosamente por parte del Juzgado. El Juzgado ordena la salida de la vivienda al inquilino. Si persiste en la ocupación de la vivienda, el juzgado ordena el lanzamiento judicial, valiéndose incluso de la fuerza pública.

En cuanto a los requisitos procesales, es importante saber que – necesariamente – debe estar firmada por un abogado y un procurador de los Tribunales, además de ser presentada en el partido judicial correspondiente a la ciudad donde se encuentra el inmueble arrendado.

Para garantizar tu alquiler seguro, es importante que contrates una empresa como SEAG, que además de cubrir las rentas impagadas hasta que recuperes las llaves del inmueble, tenga capacidad para gestionar profesionalmente todo el proceso judicial. 

Mejor que un seguro de alquiler, SEAG garantiza tu alquiler de manera indefinida, es decir, podrás cobrar mes a mes tu renta hasta recuperar tu vivienda. Contamos con un equipo de abogados especializados, y de un equipo de mediación profesional capacitado para gestionar la reclamación por impago. 

Un recibo de alquiler es un justificante que acredita (prueba documental) que se ha pagado la renta del alquiler por parte del arrendatario. Para un alquiler seguro, te contamos lo que necesitas saber en este artículo.

Este recibo verifica que existe una relación entre ambas partes, inquilino y propietario, y que se está cumpliendo con el pago del alquiler de la vivienda (o local), es decir, que el inquilino está cumpliento con el pago de la renta.

“El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”, explica la LAU al respecto en su artículo 17.

Asimismo, el recibo del alquiler, acredita la fecha del pago de la renta y, en consecuencia, si hay retrasos en el pago del alquiler.

Este documento (recibo) también puede quedar sustituído por el justificante bancario de la transferencia a la cuenta del arrendador (propietario) o por el recibo bancario del cobro (adeudo) en la cuenta bancaria del arrendatario (inquilino), siendo un medio muy cómodo de acreditar los pagos de las rentas  en el momento de realizar la declaración de la renta. 

Para un alquiler seguro, recuerda la importancia de contratar un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro, como SEAG. En caso de impago, esta empresa de servicios jurídicos se encargará de cubrir esas rentas mes a mes hasta recuperar la vivienda.

Lamentablemente, el impago de alquiler o de suministros por parte de nuestros inquilinos está a la orden del día, aunque eso no quiere decir que no existan los inquilinos perfectos y que no se pueda tener un alquiler seguro. No obstante, pueden surgir inconvenientes esporádicos y puntuales que acaban generando una situación de impago.

Como ya hemos indicado en otros artículos, la mediación resulta una fase imprescindible para intentar solventar el problema, ya que, por la vía amistosa, se solucionan mejor las situaciones de impago.

Lee nuestro artículo: “La importancia de la mediación profesional por impago de alquiler”.

Cuando se agota la vía amistosa, no queda otra opción que recurrir a la vía judicial para reclamar las cantidades pendientes de pago, pero ¿Cuánto tiempo tardaré en recuperarlas?

Contestar a esta pregunta de manera exacta resultaría aventurado y azaroso, dado que es imposible conocer con certeza la situación económica de solvencia futura de los inquilinos a los que estamos reclamando el pago de los importes (rentas) pendientes.

Cuando decidimos acudir a la vía judicial, como última opción, para reclamar las cantidades pendientes de pago, debemos en primer lugar, presentar una demanda reclamando los importes pendientes. Seguido, tras obtener una resolución judicial en el cual se condene a los demandados al pago de las cuantías solicitadas, si persiste el deudor en su impago, podremos presentar la demanda de ejecución, procediendo al embargo de salarios, bienes, propiedades del inquilino.

Esta ejecución mencionada, “perseguirá judicialmente” los bienes del deudor hasta su efectivo pago de la deuda, más los intereses y las costas judiciales.

Véase el siguiente esquema resumen en el que te explicamos diferentes fases hasta obtener, el cobro de la deuda:

En definitiva, las situaciones de impagose producen normalmente de manera impredecible, por lo que es recomendable contar con el respaldo de un seguro de alquiler o, incluso mejor, una Garantía de alquiler seguro.

En SEAG, tendrás no solo garantizado el asesoramiento de un gran grupo de profesionales especializados (abogados, mediadores, entre otros…), si no también tendrás cubiertos los gastos derivados del procedimiento, garantizando a que cobres el importe equivalente a las rentas impagadas, de forma puntual, aunque el inquilino no las pague, sin tener que esperar a recuperarlas, por vía judicial.

SEAG afianza el pago de las rentas. ¡Alquila seguro, SEAG responde!

Una de las preguntas más frecuentes que nos formulan los propietarios, como empresa de Garantía de alquiler seguro, es si pueden o no realizar la venta de una vivienda que esté alquilada. En ocasiones, según la respuesta a esta pregunta, deciden o no formalizar un contrato de alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), nos da la respuesta a esta pregunta en los artículos 25 y 14, por lo que se recomienda, además, una lectura detenida de su disposición.

Teniendo en cuenta la aplicación del artículo 25 de la LAU, es posible realizar la venta de una vivienda que esté alquilada, no obstante, se debe tener presente el derecho de adquisición preferente del arrendatario. 

La adquisición preferente no es más que la prioridad de compra (en idénticas condiciones) que tiene el inquilino frente a otros compradores, por lo que, antes de proceder a vender el inmueble, el arrendador deberá notificar de manera fehaciente (recomendamos siempre hacer uso del burofax) al inquilino su decisión de venta, indicando las condiciones de esta, además del precio ofertado.

A partir de la notificación, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo sobre la finca en un plazo máximo de treinta días naturales.

En el caso de no realizarse la notificación prevista (el tanteo), el arrendatario dispondrá del derecho de retracto, es decir, poder ejercitar la acción judicial de retracto para adquirir la vivienda en las mismas condiciones del comprador no arrendatario.

Importante: En aplicación del artículo 25.8 de la LAU, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En caso de haberse pactado dicha renuncia, el propietario deberá comunicar con una antelación mínima de 30 días a la fecha de compraventa, su intención de vender la vivienda. 

Una vez se haya vendido la vivienda alquilada, la siguiente pregunta será si se debe firmar un nuevo contrato de alquiler.

El artículo 14 de la LAU nos aclara esta nueva duda al establecer que el nuevo adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del anterior propietario durante el periodo que reste de vigencia contractual, por lo que ni existe la obligación de firmar un nuevo contrato de alquiler, ni se pueden modificar los derechos y obligaciones del contrato original si no es por acuerdo entre ambas partes.

En definitiva, es importante contar siempre con el asesoramiento profesional para solventar estas dudas, ya que, en ocasiones -por desconocimiento- los cambios contractuales pueden dar lugar a malentendidos y, consecuentemente, al impago de las rentas. Por ello, te recordamos que SEAG dispone de un amplio equipo de profesionales dispuestos siempre a ayudarle. Alquiler seguro con SEAG. 

En determinadas ocasiones, en todo alquiler seguro, tras la llegada de un nuevo miembro de la familia u otras alteraciones en el núcleo familiar, tanto arrendatarios (inquilinos) como arrendadores (propietarios) se preguntan si pueden realizar obras en el inmueble alquilado. En otras ocasiones, son los arrendadores quienes presentan la voluntad de realizar obras o incluso se ven obligados a ello con tal de conservar la seguridad del inmueble.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace una distinción según el tipo de obra a realizar:

Obras de mejora: El artículo 22 de la LAU, establece que los inquilinos deberán soportar la realización de obras de mejora que no puedan esperar a la conclusión del arrendamiento. El arrendador debe notificar con al menos 3 meses de antelación la naturaleza de esta, su comienzo, duración y coste.

¿Y si el inquilino se niega? El arrendatario podrá desistir de su contrato durante un mes desde la notificación de las obras, siempre y cuando, estas afecten de modo relevante la vivienda arrendada y dispondrán de un plazo máximo de dos meses para rescindir el contrato de alquiler.

Importante: si el arrendatario decide soportar la obra, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, además del derecho a una indemnización de los posibles gastos derivados a causa de esta.

Obras del arrendatario: En caso de que las obras que quiera realizar el inquilino, tal y como se refleja en el artículo 23 de la LAU, modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios de manera sustancial, deberá solicitar el consentimiento expresado por escrito del arrendador.

¿Y si el inquilino no solicita el consentimiento? El arrendador podrá resolver el contrato de alquiler si, a pesar de su negativa, el inquilino decide realizar las obras sin la autorización del propietario. Por otro lado, si las obras finalmente se han realizado, el arrendador podrá solicitar que se entregue el inmueble en el estado anterior a las obras.

Importante: En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Arrendatarios con discapacidad: Si el inquilino o conviviente presenta un estado de discapacidad, podrán realizar las obras que sean necesarias para la adecuación del inmueble, siempre y cuando se le notifique de manera escrita al arrendador y no afecte a los servicios comunes ni conlleve una disminución de la seguridad del inmueble alquilado.

Importante: El inquilino deberá reponer la vivienda al estado anterior si así lo requiere el arrendador.

La realización de obras, entre otras modificaciones, pueden dar lugar a conflictos que conllevan al impago de las rentas. Por ello, es de suma importancia contar siempre con una Garantía de alquiler seguro.

En SEAG no solo tendrás asesoría legal, sino que además podrás contar con un profesional que, antes de proceder por vía judicial, hará todo lo posible por solventar la situación de manera amistosa.

Te recomendamos leer: “LA IMPORTANCIA DE LA MEDIACIÓN PROFESIONAL EN CASO DE IMPAGO”.

Ni todas las reparaciones deben ser asumidas por el propietario, así como tampoco por el inquilino. Es muy importante conocer lo que dice la normativa al respecto y especificarlo claramente en el contrato para evitar conflictos a futuro. A continuación, te detallamos todo lo que necesitas saber.

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Para responder a este interrogante, lo primero que debemos hacer es acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde se especifica, entre otras cosas, cuáles son las normas sobre la conservación de la vivienda. La información al respecto la encontramos en el artículo 21, que dice lo siguiente: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”. En la ley también se hace mención a que las pequeñas reparaciones a causa del desgaste por el uso ordinario deben ser asumidas por el inquilino (Artículo 21.4). Por otro lado, distingue varios tipos de actuaciones, como las mencionadas, pero también las que tienen que ver con reformas pequeñas y obras de mayor envergadura. En este artículo te lo explicamos con más detalle. En cualquier caso, la clave está en diferenciar entre lo siguiente:

• Reparaciones por uso ordinario: a cargo del inquilino.
• Mantenimiento de la habitabilidad: a cargo del propietario.
• Daños causados por el inquilino: responsabilidad del inquilino.
• Reparaciones urgentes: el inquilino puede hacerlas, pero el propietario debe reembolsarlas si eran necesarias.

Entonces, en un piso alquilado quién paga las reparaciones y cómo es el procedimiento

En el momento de hablar del procedimiento para realizar una reparación, sea del tipo que sea, debemos fijarnos también en lo que dice la LAU. Según el artículo 21.3 el inquilino debe informar al propietario lo antes posible sobre la necesidad de reparaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda y permitir su verificación. Si el inquilino realiza reparaciones, solo podrá reclamar su coste si eran urgentes y evitaban daños mayores. También entra en juego el desgaste o las imprudencias. Por ejemplo, el desprendimiento del techo es un deterioro sin culpa, mientras que una filtración causada por dejar una ventana abierta es responsabilidad del inquilino. Las reparaciones por uso ordinario, como cambiar bombillas o desatascar el lavabo, corresponden siempre al inquilino, según el artículo 21.4 de la LAU.

Casos concretos en un piso alquilado: ¿Quién paga las reparaciones?

Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece ciertas pautas, en la práctica siguen existiendo confusiones y desacuerdos entre propietarios e inquilinos. Para evitarlos es fundamental conocer qué tipo de arreglos corresponden a cada parte y en qué circunstancias. Es por eso que en este apartado queremos aclarar estas cuestiones con algunos ejemplos concretos y situaciones comunes, ayudando a entender de manera sencilla quién debe asumir cada reparación en un piso alquilado.

Sustitución de bombillas y más: Reparaciones por el desgaste del uso ordinario

Según el artículo 21.4 de la LAU las reparaciones derivadas del uso habitual de la vivienda corresponden al inquilino. Son pequeños arreglos que surgen por el paso del tiempo y el uso diario, por ejemplo, si la cisterna del inodoro deja de funcionar correctamente porque el mecanismo interno se ha desgastado por el uso, el inquilino deberá hacerse cargo de su reparación o sustitución. Algunos ejemplos de estas reparaciones a cargo del inquilino son las siguientes:

• Sustitución de bombillas fundidas
• Cambio de pilas en termostatos, mandos o detectores de humo.
• Desatascar el lavabo o la ducha por acumulación de residuos.
• Ajustar bisagras de puertas o ventanas.
• Reparar una persiana atascada por el uso continuado.

¿Quién paga la reparación del calentador en un piso alquilado? Reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad

De acuerdo con el artículo 21.1 de la LAU el propietario es responsable de las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino por un  mal uso, tal y como indicábamos más arriba. Por ejemplo, si el calentador deja de funcionar en invierno y el inquilino se queda sin agua caliente, el propietario debe repararlo o reemplazarlo para garantizar la habitabilidad de la vivienda. Vemos otros ejemplos a cargo del propietario:

• Averías en la instalación eléctrica que impidan el suministro de luz.
• Rotura de tuberías o fugas de agua por deterioro de la instalación.
• Reparación o sustitución de la caldera si deja de funcionar por desgaste.
• Problemas estructurales como grietas graves en paredes o desprendimiento del techo.

Roturas del mobiliario y averías causadas por el inquilino

Si un daño es provocado por el inquilino, él deberá asumir la reparación, independientemente de si afecta a la habitabilidad de la vivienda o no. Vemos un ejemplo práctico en el que el inquilino deja caer un objeto pesado y rompe una baldosa del suelo, en este caso deberá asumir el coste de su reparación, ya que el daño fue causado por su acción. Estos son algunos ejemplos comunes relativos al alquiler, quién paga las reparaciones y cuando estas deben ser asumidas exclusivamente por el inquilino:

• Rotura de cristales o espejos por un golpe accidental.
• Filtraciones de agua por dejar una ventana abierta durante la lluvia.
• Deterioro de electrodomésticos por un uso inadecuado.
• Pintadas o agujeros en las paredes para decoración personal.

Reparaciones urgentes

En casos excepcionales, el inquilino puede realizar una reparación urgente sin esperar la intervención del propietario, pero debe avisarle previamente. Estas reparaciones deben ser esenciales para evitar un daño mayor en la vivienda. Por ejemplo, si una tubería se rompe y empieza a inundar el piso, el inquilino debe contactar a un fontanero de inmediato y, posteriormente, presentar la factura al propietario para su reembolso. Otros ejemplos serían los siguientes:

• Una tubería rota que inunda la vivienda.
• Un cortocircuito que deja sin electricidad a toda la casa.
• Una cerradura dañada que impide acceder a la vivienda.

Daños por actos de vandalismo

Otro caso aparte es el de los daños causados por actos de vandalismo cometidos por un inquiokupa, quien no asumirá los gastos de reparación. En estos casos, los costes suelen descontarse de la fianza, aunque esta rara vez cubre la totalidad de los daños. Para mayor tranquilidad puedes contar con SEAG ya que ofrecemos una compensación de hasta 3.000 € desde el primer euro, sin las franquicias que imponen los seguros de alquiler. Además, SEAG ofrece protección contra el impago del alquiler, garantizando el cobro mensual para evitar pérdidas económicas. También brinda protección jurídica, respaldando legalmente a los propietarios para la reclamación del impago. Con estos servicios, SEAG aporta seguridad y tranquilidad en la gestión de alquileres.