¿Qué es un contrato de alquiler blindado?

Los contratos de arrendamiento denominados “alquiler blindado” tienen las mismas cláusulas y condiciones que los contratos de alquiler estándar, pero añadiendo cláusulas específicas que amplían la protección del propietario en caso de impago de alquiler, o que surja alguna controversia que derive en un problema legal. Te lo explicamos a detalles para un alquiler seguro.

Previo a la firma del contrato, se deberá tener en cuenta los siguientes consejos:

  • Tener claro el tipo de contrato que se quiere realizar, es decir, si será un alquiler de vivienda habitual o alquiler de temporada. Su régimen jurídico es diferente. 
  • Comprobar la solvencia del inquilino, solicitando las últimas nóminas y declaraciones de renta, y contratar la Garantía de alquiler de SEAG. 
  • Si son varios inquilinos, incluirlos a todos en el contrato de alquiler, como arrendatarios. En caso de impago, el arrendatario podrá reclamar a cualquiera por el total de la deuda. 
  • Solicitar una garantía adicional, a añadir a la fianza obligatoria, mediante una transferencia bancaria. 

Ya durante el alquiler, tener en cuenta los siguientes consejos:

  • Regularizar las garantías al igual que puede regularizarse el precio del alquiler. Es decir, si se aumenta la renta mensual se puede aumentar la fianza en la misma proporción.
  • No aceptar compensaciones. Es habitual que el inquilino solicite no pagar los últimos meses del alquiler con cargo a la fianza o garantía depositada. Si se acepta esta compensación puede que el propietario se encuentre con desperfectos o deudas y deba reclamarlas en vía judicial.
  • El arrendador puede incluir una cláusula en el contrato en la que se indique que el arrendatario deberá suscribir un seguro del hogar que cubra contenido y responsabilidad civil, aunque la ley no lo exige.

Para cualquier tipo de contrato de alquiler, te recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía de alquiler seguro como el de SEAG. Conoce nuestras prestaciones.

Alquiler seguro: ¿puedo subir el alquiler a mi inquilino?

En los últimos meses el mercado del alquiler está en alza, los precios se están incrementando y algunos propietarios se están planteando modificar el alquiler, pese al miedo a sufrir impago de alquiler, y con el fin de tener un alquiler seguro.

Si tú también estás pensando en actualizar el precio a tu inquilino, debes ahora revisar lo que menciona la nueva ley de vivienda.  

Hasta el momento, la revisión anual del contrato para subir el precio mensual del alquiler debía ser por el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Sin embargo, desde el 2022 se puso como límite el 2% del IGC (Índice de Garantía de Competitividad). Con la nueva ley, se mantiene el 2% durante el 2023, para el 2024 se subirá al 3%, mientras se crea un nuevo índice para 2025.

Asimismo, en los casos de nuevos contratos, la subida de la renta mensual dependerá de si el inmueble se encuentra o no en zona de mercado tensionado. Con la nueva ley al derecho de la vivienda, esto perjudica directamente al pequeño propietario, quien deberá congelar obligatoriamente el precio de alquiler al momento de realizar un nuevo contrato. 

Sin embargo, existen varias maneras que permiten subir el precio del alquiler en nuevos contratos hasta un 10%, por ejemplo, llevar a cabo actuaciones de mejora o rehabilitación de la vivienda, pero no cualquier mejora. Para esto, el coste total de la rehabilitación debe superar el 25% del valor del piso. 

Asimismo, dependerá también del tiempo de duración del contrato. Si es por diez o más años, el casero podrá hacer una subida. Recordemos que para personas físicas con propiedad en alquiler, el contrato legal debe ser de cinco años; para empresas, debe ser de siete años. Si el contrato tiene prórrogas, deberá permitir al inquilino vivir en el piso por el mismo precio (con las actualizaciones anuales) durante una década. 

Si el contrato es de menos de cinco años, el propietario solo podrá actualizar el precio en nuevos contratos llevando a cabo obras en la casa durante los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Estas obras deben ser “actuaciones de rehabilitación”, y tomando en cuenta la “consolidación y tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas”. Esto, con el coste de la reforma del más del 25% del precio de adquisición. 

Asimismo, otra vía es realizando obras de mejora de la eficiencia energética del piso, contando de igual manera los dos años anteriores de la firma del contrato de alquiler, acreditando un ahorro de la energía primaria no renovable del 30%.

Para finalizar, otra manera es a través de obras de mejora de “accesibilidad” de personas con discapacidad. Igual que las obras de rehabilitación, no solo bastará con instalar una rampa para personas en silla de ruedas, sino también instalar ascensores o adecuar las zonas sanitarias, por ejemplo. SEAG recomienda que propietario e inquilino, dentro de los términos aquí expuestos, pacten libremente cómo subir o bajar la renta cada año, utilizando el IPC como índice de referencia, para un alquiler seguro.

Alquiler seguro: ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?

A la hora de realizar un contrato de alquiler son muchas las dudas que pueden venir a tu cabeza, algo completamente normal, sobre todo si se trata de tu primer contrato de alquiler como propietario. Cuando alguien se anima a alquilar su vivienda, uno de los aspectos más importantes a los que debe prestar atención —además, por supuesto, de alquilar de manera segura— es a la duración del contrato de alquiler y, sobre todo, cuál es la duración mínima del contrato de alquiler, ya que de ello dependerá el tiempo que debe transcurrir para poder recuperarla y hacer uso de ella o volver a alquilarla. En este artículo respondemos a cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler según la normativa actual. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Dónde consultar la duración del contrato de alquiler de la nueva ley?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que establece el conjunto de medidas legales que regulan el derecho inmobiliario, tanto de los propietarios, como de los inquilinos de una vivienda arrendada. Como el resto de leyes, esta va sufriendo modificaciones y adaptaciones según pasa el tiempo, por ello es fundamental revisarla siempre, antes que nada, para comprobar si ha habido cambios —como el que tuvo lugar con el contrato de alquiler y la duración mínima—. En concreto, la última actualización está vigente desde el día 6 de marzo de 2019, mediante la cual se amplió el plazo mínimo de la duración de los contratos de alquiler. Es algo que puede revisarse en el Artículo 9. Plazo mínimo, del Capítulo II “De la duración del contrato” de la mencionada ley.

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler para vivienda habitual?

A día de hoy, la duración de un contrato de alquiler mínimo es de 5 años, siempre y cuando se trate de un arrendamiento destinado a personas físicas. Ahora bien, si es una persona jurídica, entonces el contrato de alquiler tendrá una duración mínima de 7 años. Además, las prórrogas son obligatorias y se realizan de manera anual, en caso de que el contrato inicial fuera inferior a la fecha mínima mencionada. Algo que se especifica en el Artículo 9.1 de la ley de la siguiente manera: “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales”. Es importante dejar claro, en cualquier caso, que el plazo del contrato comienza a contar desde la fecha del mismo o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si fuese posterior. Esto es algo que le corresponde demostrar al arrendatario, en caso de necesidad.

Las nuevas prórrogas tácitas del contrato de alquiler de duración mínima

Aunque la ley fija en 5 y 7 años la duración mínima, dependiendo de si la persona es física o jurídica, respectivamente, también establece unas prórrogas obligatorias tras el vencimiento del contrato y transcurrida la duración mínima (artículo 10.1). En concreto, lo que dice es que el contrato para personas físicas y jurídicas puede ampliarse hasta 3 años más (con prórrogas anuales y obligatorias). Ahora bien, estas últimas 3 anualidades pueden evitarse en caso de que el propietario haya preavisado con una antelación (y dejando constancia por escrito) de 4 meses. Si es el inquilino el que quiere dejar la vivienda, entonces tendrá que comunicarlo al propietario con una antelación de 2 meses. En caso de no hacerlo, el inquilino también podrá dejar la vivienda si así lo desea avisando al propietario, ahora bien, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de estas nuevas tres anualidades.

La prórroga extraordinaria de un año

Aparte de las prórrogas tácitas mencionadas, la ley fija una nueva prórroga extraordinaria de un año en la cual se mantendrían las condiciones del contrato presentes hasta el momento. La misma se puede solicitar transcurridas la totalidad de las prórrogas tácitas obligatorias para contratos de vivienda habitual. Para ello, el arrendatario debe realizar una solicitud. Esta prórroga es obligatoria, pero únicamente tiene validez si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador si es un gran tenedor (atendiendo al concepto de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda). Es importante dejar claro que si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado puede haber otras obligaciones legales, por lo que se recomienda consultar la normativa actual.

Duración mínima contrato alquiler: ¿Se puede extinguir antes de los 5 o 7 años?

Aclarado el interrogante sobre cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler, vamos a ver si es posible extinguir un contrato siendo propietario o inquilino, y en qué casos.

Si eres el arrendatario

La duración mínima de los 5 años de contrato puede cancelarse por parte del inquilino en caso de manifestar al arrendador su voluntad de no renovarlo. Para ello debe hacerlo con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato inicial. Es decir, si la vivienda se alquila durante 6 meses, por ejemplo, al comenzar el 5 mes deberá avisar al arrendador para finalizar el contrato. En caso contrario, este se prorrogará por plazos anuales obligatorios hasta los 5 años. Ahora bien, el arrendatario también podrá cancelar el contrato manifestando su voluntad al arrendador en un plazo de como mínimo 30 días de antelación antes de cualquiera de las prórrogas.

Si eres el arrendador

El arrendador no puede cancelar el contrato salvo excepciones concretas, como refleja la ley, y siempre que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. En concreto lo que dice el Artículo 9.3 es lo siguiente: “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”. Además, esto es algo que debe justificarse especificando las causas con una antelación de dos meses.

¿Estás pensando en alquilar tu vivienda y te preocupa enfrentarte a un impago de las cuotas? Sociedad Española de Alquiler Garantizado te ofrece un servicio de garantía de alquiler gracias al cual no tendrás que preocuparte por ello, e independientemente de la duración del contrato. Te garantizamos el cobro mensual de tu alquiler hasta que recuperes tu vivienda y sin necesidad de esperar sentencia. Además, contarás con un servicio de defensa jurídica integral con abogados especializados que se encargarán de realizar la reclamación del impago de alquiler sin costes adicionales y ocupándose de todos los trámites y gastos derivados de la reclamación. ¡Contacta con nosotros para más información!

Alquiler seguro: ¿Qué es la prórroga tácita en un contrato de alquiler?

Una de las situaciones más habituales en los alquileres es que las partes no recuerden la fecha en la que termina el contrato de alquiler, por lo que esa fecha transcurre y el inquilino continúa viviendo en el piso. Una vez transcurrido el término de vigencia del contrato, este entra en prórroga tácita. Te lo explicamos a detalles para un alquiler seguro.

La prórroga tácita (art. 10 de la LAU) consiste en alargar el período de estancia del inquilino hasta alcanzar la duración mínima de los contratos de alquiler en España (actualmente de 5 años si el arrendador es persona física, y 7 años si es persona jurídica), manteniéndose las condiciones acordadas en el contrato de arrendamiento.

Si finalizado dicho período de 5 o 7 años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra – al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario – su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. Esto, a excepción de que el arrendador manifieste al arrendatario / inquilino su voluntad de no renovar el contrato, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.

Finalizados todos los plazos, es decir, tanto el período señalado en el contrato de alquiler como las prórrogas tácitas, si el inquilino continúa en la vivienda durante 15 días siguientes a la fecha de vencimiento del contrato con el permiso del dueño de la vivienda, entra en juego la llamada tácita reconducción.

Según el Tribunal Supremo, la tácita reconducción, al que se refiere el artículo 1566 del Código Civil, tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento.

La duración de este nuevo contrato de alquiler que se ha generado automáticamente viene regulada por la ley, pero no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por el Código Civil (CC). Lo cual ha suscitado mucha controversia en su interpretación, ya que, los tribunales pueden interpretar la ley de diferentes formas, generando inseguridad por no poder determinar cuándo terminaba el contrato en tácita reconducción.

El Tribunal Supremo se ha decantado por la interpretación que establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato de arrendamiento, sin tener en cuenta si se paga o no por meses.

Esto significa que, si en el contrato de arrendamiento se pactó una renta anual aunque se pagara por meses, la tácita reconducción durará un año.

Si en cambio en el contrato se hizo constar que la renta se fijaba por meses, la tácita reconducción durará un mes, y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique la resolución.

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Alquiler seguro: ¿Se puede alquilar una VPO?

Las viviendas de protección oficial (VPO) son todas aquellas que el Estado subvenciona para facilitar el acceso a la vivienda a personas con pocos recursos económicos, por lo que tienen un precio de venta o de alquiler mucho más económico que viviendas de similares características por dimensiones, antigüedad y ubicación.

Las características de las VPO dependerán de la normativa al respecto de cada Comunidad Autónoma, si bien es cierto que en todo caso deberán cumplir los siguientes requisitos:

  1. Adquisición limitada a familias cuyos ingresos máximos no superen en 5,5 veces el IPREM.
  2. La superficie de la VPO no puede superar los noventa metros cuadrados construidos.
  3. Debe destinarse a vivienda habitual, y el propietario no podrá venderla durante los 10 primeros años desde su adquisición. En este caso el precio de venta también estará limitado por la normativa legal de cada Comunidad Autónoma.

Por lo que respecta al arrendamiento de la VPO, sólo podrá alquilarse cuando hayan pasado 10 años desde su adquisición, es decir, que haya perdido su condición de “vivienda protegida”. 

Excepcionalmente, el propietario podrá solicitar la liberalización de su vivienda antes de dicho plazo, debiendo demostrar ante la administración autonómica que debe cambiar de vivienda por motivos familiares, laborales, de salud. En este caso, podrá ser autorizado a arrendar la VPO antes de los diez años.

Sin embargo, en este caso la administración autonómica podría reclamar al propietario la devolución del importe de las ayudas económicas y beneficios legales que permitió al propietario adquirir la vivienda. Por lo tanto, según la situación económica del propietario sería preferible esperar a que transcurra el plazo de los 10 años para que la vivienda sea libre.

Finalmente, para el caso de que se alquile la VPO, deberán tenerse en cuenta los siguientes requisitos:

  1. Sólo se podrá arrendar la VPO a una persona física, no a una persona jurídica (empresa, sociedad, comunidad de bienes, etc).
  2. El precio del alquiler estará limitado a multiplicar por 5,5% el precio máximo de venta permitido por la Comunidad Autónoma correspondiente, dividido entre 12 meses.

En el supuesto de que la renta mensual del alquiler sea superior al máximo legal permitido, el propietario podría ser multado. En la práctica, no es habitual que suceda, ya que, el contrato de arrendamiento debe presentarse ante la administración para que ésta verifique que se han cumplido todos los requisitos.

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Revisa que los inquilinos son solventes para un alquiler seguro

https://youtu.be/wCxgL6wXK54
En el momento de alquilar una vivienda, tanto para uso de vivienda habitual como para uso temporal, deseamos que todo nos salga bien y no tener que enfrentarnos a una situación de impago de alquiler. Ahora bien, para ello es importante tener en cuenta algunas medidas. Uno de los puntos más importantes a la hora de hacerlo es seleccionar a los inquilinos y comprobar si son solventes o no para garantizarnos un alquiler seguro. Existen varias formas de averiguarlo, y en este artículo queremos darte las claves para hacerlo. ¡Sigue leyendo para saber cómo comprobar la solvencia del inquilino!

Fichero de inquilinos morosos

Una de nuestras primeras recomendaciones al hablar de solvencia, alquiler e inquilinos es la de revisar los principales ficheros de morosos. Estas bases de datos recogen información sobre las personas que figuran inscritas en las mismas por el incumplimiento de las obligaciones dinerarias (tanto las personas físicas como las personas jurídicas). Los ficheros pueden ser especializados en impagos del alquiler o generales, en cualquier caso, nos indicará que la persona tiene gastos pendientes de subsanar. En este artículo puedes conocer más sobre el fichero de inquilinos morosos y cuáles son los más populares.

Estudio de solvencia alquiler

El estudio de solvencia de alquiler consiste en un análisis que nos permite verificar la solvencia del inquilino interesado en alquilar nuestra vivienda. Por supuesto, debe realizarse antes de firmar el contrato y para ello deben solicitarse ciertos documentos, como una copia del contrato de trabajo, las últimas 3 nóminas y, en algunos casos, la vida laboral (por ejemplo, en el caso de trabajadores por cuenta propia, en cuyo caso se solicita también la última declaración de la RENTA y las declaraciones trimestrales del IRPF e IVA). Esta información debe pedirse a cada individuo, tanto si se alquila la vivienda por habitaciones como si se alquila por completo a una persona o a una pareja. En este último caso se recomienda que cada uno demuestre su solvencia por separado, no en grupo, ya que durante el contrato es posible que uno de los dos se quede sin trabajo, lo que dificultará el pago en caso de no ser solventes por sí mismos (y es que una única persona tendría que asumir todo el gasto del alquiler y del mantenimiento de los dos individuos).Con toda esta documentación es posible calcular la solvencia para el alquiler del inquilino y para ello se debe tener en cuenta que sus ingresos mensuales no sean inferiores al 40% del precio del alquiler. Es decir, debe contar con un 60% de los ingresos para afrontar el resto de gastos que pueda tener (habiendo descontado ya el alquiler). Si quieres más información, puedes leer este artículo sobre el estudio de solvencia del inquilino. En él puedes conocer con más detalle toda la documentación que se recomienda solicitar, cómo proceder a realizar el estudio y qué otras ventajas te ofrece, entre otras.

Cómo saber si un inquilino es solvente: otros consejos prácticos

Como indicábamos, lo más importante para conocer la solvencia de un inquilino es realizar un estudio y revisar el fichero de morosos, ahora bien, te recomendamos algunos consejos para que cuentes con más garantías y puedas alquilar con la máxima tranquilidad posible.

Pregunta en inmobiliarias por clientes de confianza

Poner tu piso en alquiler en una inmobiliaria siempre te dará más garantías. En primer lugar, porque te asegurarás de que el contrato esté bien redactado (en función de la naturaleza o fin y de las leyes que lo rigen) y, en segundo lugar, porque muchas inmobiliarias cuentan con bases de datos de clientes solventes (e incluso puede que se trate de inquilinos que ya han alquilado en alguna ocasión con ellos, por lo que dispondrás de referencias reales). Todo esto te proporcionará una mayor garantía a la hora de alquilar tu vivienda.

Certificado solvencia alquiler

Aparte del estudio de solvencia explicado más arriba, también es posible solicitar un certificado de solvencia de alquiler. Este último lo tramita la persona interesada en alquilar una vivienda (el inquilino) y en él se refleja que el futuro arrendatario es una persona solvente, honesta y sin ninguna incidencia en el pago de las rentas hasta el momento. Generalmente, este certificado lo llevan a cabo empresas especializadas.

El aval en el contrato de alquiler

El avalista es una persona que se compromete bajo firma (y por lo tanto tiene la obligación) a pagar la renta del alquiler en caso de impago por parte de un inquilino específico. Es algo muy habitual en el caso de los estudiantes, pero también de otros tipos de inquilinos. La figura del avalista está contemplada en la Ley de Arrendamiento Urbanos y su nombre debe aparecer en el contrato de alquiler en cuestión.

Alquilar tu vivienda a parejas solventes

La ventaja de alquilar a una pareja y que cada uno sea solvente por sí mismo es que tendrás la tranquilidad de que en caso de que una persona se quede sin trabajo, la otra podrá asumir los gastos hasta que encuentre uno nuevo.

Comprobar solvencia inquilino y alquilar de manera segura con SEAG

Alquilar tu vivienda no tiene por qué ser un problema, es posible hacerlo de manera segura y con la tranquilidad de saber que cobrarás mes a mes. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) te brindamos un servicio para que puedas alquiler con garantía, tanto si haces un contrato de alquiler de vivienda habitual como un contrato de alquiler temporal, además en el momento de formalizar el contrato nos encargaremos de realizar un informe detallado del inquilino para verificar su solvencia y asegurarte que puedas tener un alquiler seguro. Por otro lado, contarás con el servicio de protección jurídica integral por parte de nuestros abogados especializados que se encargarán de todos los trámites derivados de la reclamación de impago de alquiler (incluidos los gastos derivados de ello). ¿Quieres más información? No dudes en contactar con nuestro equipo, estaremos encantados de atenderte.

¿Qué es el alquiler inverso?

El alquiler inverso es una opción que permite a las persona mayores afrontar el elevado coste de su residencia y sus costes asistenciales cediendo un piso en alquiler. Lo interesante es que no se pierde la propiedad de la vivienda en ningún momento, ni es necesario hipotecarse.

El alquiler inverso va destinado a mayores de 70 a 75 años que tengan un piso en propiedad y estén pagando una residencia. El propietario cede a una empresa el alquiler de su vivienda para que gestione el inmueble.

El piso cedido puede ser cualquiera: la residencia principal del afectado, una segunda vivienda, u otra que sea propiedad de una persona próxima.

Como el coste de la residencia suele ser mayor que la renta del alquiler, la empresa periódicamente va entregando el dinero necesario para pagar la residencia (el importe de los préstamos puede llegar a ser como máximo del doble del alquiler), de manera que se va generando una deuda.

Cuando el propietario fallece, la deuda existente (con sus intereses, que suele estar entre un 5% o 6%) se va pagando con el mismo alquiler de la vivienda (garantizado por la Garantía de impago de alquiler de SEAG), hasta que la deuda queda pagada y los herederos del fallecido cancelan la deuda generada.

Por tanto, el alquiler inverso no deja de ser una forma de financiación, es decir, de conseguir un dinero que se necesita. 

Otro aspecto de interés es que si la vivienda arrendada necesita reformas para poder alquilarse en buenas condiciones, la empresa con la que se contrate el alquiler inverso puede financiar la obra.

En el contrato de alquiler inverso deben estar bien definidas las cantidades que el propietario va a recibir, el importe del alquiler, y los períodos del préstamo periódico. También, deberá constar la fecha de finalización del servicio, aunque es posible cancelarla en cualquier momento, con el abono de las cuotas pendientes. 

Además, es posible determinar una duración indeterminada del contrato, de modo que esté en vigor durante el período que sea necesario.

Finalmente, cabe destacar que el propietario disfruta de una serie de beneficios fiscales que necesitará que el contrato se formalice en una escritura pública ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad, para su efectividad.

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¿Cómo declarar el alquiler en la renta?

Como cada año, los contribuyentes obligados a ello deben presentar la declaración de la renta, y esto es algo que te afecta si eres propietario de una vivienda en alquiler. Si es la primera vez que te enfrentas a esta situación, ¡no te preocupes! En este artículo te explicamos cómo declarar el alquiler en la renta y qué aspectos debes tener en cuenta para evitar sorpresas con Hacienda. ¡Vamos a ello!

¿Estoy obligado a declarar el alquiler en la renta si soy propietario?

La respuesta es sí, aunque como siempre hay excepciones. La excepción la encontramos en el supuesto de ser propietario de una vivienda en alquiler y cuando tus ingresos anuales no superen los 1.600 euros. En caso contrario deberás cumplir con tu obligación legal e incluir dichos ingresos como rendimiento del capital inmobiliario para evitar posibles multas.

Cómo declarar el alquiler en la renta paso a paso

Aclarada la cuestión sobre la obligatoriedad de declarar el alquiler vamos a ver con detalle los pasos que debes seguir para hacerlo correctamente. En cualquier caso, lo primero que hay que tener en cuenta al responder a cómo declarar alquiler es que debes sumar todos los ingresos obtenidos por el alquiler y restar los gastos para calcular el beneficio de tu actividad.

El tipo de alquiler

A la hora de declarar el alquiler como propietario debes tener en cuenta que no todas las modalidades de alquiler son iguales. Si el inmueble es una vivienda, y destinas el alquiler a vivienda habitual, entonces podrás aplicar una reducción indispensable del 60%, por lo que Hacienda únicamente contabilizará el 40% a la hora de aplicar el impuesto (no ocurre así si se trata de otro tipo de alquiler, como uno temporal). Estos gastos están disponibles únicamente para la declaración de la renta 2023, para el 2024 se reducirán al 50% de acuerdo a la ley de vivienda.

El tiempo alquilado y el tiempo en el que la vivienda está libre

Al declarar el alquiler en la renta debes hacer, así mismo, una distinción entre el tiempo en el cual la vivienda está alquilada y el periodo en el cual no lo está, si es el caso, y distinguirlo claramente:

  • Periodo de vivienda alquilada: Se analizarán los gastos obtenidos para la propia vivienda y en proporción a los días que ha estado alquilada.
  • Periodo de vivienda libre: Se realiza una renta imputada por Hacienda por poseer un inmueble que no es vivienda habitual.

Cómo cumplimentar los datos

Tendrás que cumplimentar los datos de identificación de la vivienda, identificación del inquilino, ingresos obtenidos y gastos. Por supuesto, al rellenar las casillas sobre los beneficios obtenidos por el alquiler en tu declaración anual de la renta deberás especificar la referencia catastral de la vivienda y señalar la clave número 3: “A disposición de sus titulares y arrendado”, dentro del apartado C de la sección Bienes Inmuebles. A continuación, rellena la casilla de inmuebles arrendados, subarrendados o cedidos a terceros y señala la opción correspondiente. Si no se trata de un alquiler de vivienda habitual, entonces tendrás que señalar la opción: “Otros rendimientos distintos de los anteriores”. También debes indicar todos los gastos derivados y cumplimentar el resto de casillas de este apartado del borrador de Hacienda.

En cualquier caso, debes saber que es habitual que Hacienda te pregunte desde el principio si deseas incluir las viviendas en propiedad en el momento de incluir tus datos fiscales para sumarlas al apartado correspondiente. Seguidamente, te preguntará si la casa también ha estado a tu disposición durante todo el año anterior o solo unos meses.

¿Qué gastos puedo desgravarme?

Ten en cuenta que como propietario de una vivienda en alquiler puedes desgravar una serie de gastos, lo que hará que pagues menos impuestos por alquilar tu piso. Como norma general, podrás desgravar cualquiera que hayas tenido que asumir para alquilar tu vivienda, ahora bien, si entramos en detalle nos encontramos con los siguientes:

  • Intereses de la hipoteca.
  • Reparaciones de la vivienda alquilada.
  • IBI, tasas y otros impuestos.
  • Comunidad y otros gastos comunes.
  • Amortización de la vivienda.
  • Seguro del hogar.
  • Suministros del hogar.
  • Gastos de formalización del contrato.
  • Otros.

¿Cómo hace Hacienda el cálculo de mi tributación?

Hacienda hará el cómputo en función del tiempo que has estado alquilando el inmueble a lo largo del año y se aplicará una variante en cuanto a los ingresos y el resultado de restarle a los ingresos totales los gastos necesarios para obtener dichos ingresos. Teniendo en cuenta, así mismo, los gastos del seguro, luz, agua, gas, IBI, amortización y otros gastos que hayas especificado en las casillas pertinentes. Debes saber que el resultado se integra en la base imponible general, donde también va el salario, por ejemplo, y otros cómputos.

Cómo detecta Hacienda un alquiler no declarado

La declaración de la renta, también conocida como Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), es el trámite principal con el cual Hacienda contabiliza tus beneficios y aplica el impuesto que debes pagar. Ahora bien, la agencia estatal tiene muchas formas de averiguar si estás cumpliendo con tus obligaciones legales o no. Las más comunes son las siguientes:

  • Comprobando los datos del catastro en la declaración de la renta.
  • Comprobando el consumo de los suministros de luz y gas.
  • A partir de la fianza del alquiler depositada por el propietario en el organismo oficial de su comunidad autónoma.
  • Mediante el control de las agencias negociadoras del alquiler.

Cómo desgravar el alquiler en la renta si eres inquilino

Otro tema aparte, centrándonos en el punto de vista del inquilino, es el de cómo desgravar el alquiler en la renta, y si es posible. La respuesta es sí, además existen dos formas de hacerlo, teniendo en cuenta las medidas nacionales y las propias de cada comunidad autónoma (no todas lo incluyen). En el caso de la deducción estatal en la renta por el alquiler, esta únicamente se aplica a quienes ya tuvieran un contrato a fecha límite del 01/01/2015 y siempre que su base imponible fuera inferior a 24.107,20 €. La reducción, en este caso es del 10,05%. Las deducciones autonómicas por la vivienda aplican a Andalucía, Aragón, Asturias, Cantabria, Castilla y León, Comunidad de Madrid, Extremadura, Illes Balears, Canarias, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia y La Rioja. Ten en cuenta que cada comunidad fija sus propios requisitos y deducciones.

Si te estás planteando alquilar tu vivienda, o llevas poco tiempo alquilando, en SEAG te recomendamos optar por un servicio de alquiler garantizado, para contar con la tranquilidad de que recibirás tu cuota mensual mes a mes, aunque sufras un impago de alquiler, y hasta que recuperes tu vivienda. Además, en SEAG te ofrecemos protección jurídica integral de manera que, en caso de necesidad, procederemos a realizar todos los trámites para reclamar el impago de tu vivienda y del proceso judicial contra los okupas. ¿Tienes dudas? Contacta con nuestro equipo para más información.

Alquiler seguro: Gastos que no corresponden al arrendador de una vivienda

Para un alquiler seguro, es importante entender aquellos gastos que no corresponden al arrendador / propietario de la vivienda, es decir, que le corresponden al arrendatario / inquilino.

El propietario / arrendador no es responsable de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que son a cargo del arrendatario. Tampoco responde de los deterioros causados por culpa o negligencia del inquilino, o las personas con quienes convive.

Los deterioros se presume que han sido causados por el arrendatario, por ser el ocupante del inmueble, salvo que demuestre que actuó con toda la diligencia necesaria para evitar la producción del daño. Los daños producidos por los casos fortuitos o de fuerza mayor, los debe asumir el arrendador.

Evidentemente, los gastos de consumo de suministros que son contabilizados individualmente por aparatos contadores son por cuenta del inquilino (agua, gas, y electricidad).

Los gastos de la comunidad y los impuestos del inmueble (IBI) son por cuenta del arrendador, salvo que expresamente se pacte lo contrario en el contrato de arrendamiento.

En el caso de la tasa de basuras, para no dar lugar a dudas, conviene dejar claro en el contrato quién asume el pago. Teóricamente corresponde a residuos que genera el inquilino, pero en la práctica muchos de los Ayuntamientos que la cobran lo hacen incluso cuando el piso está vacío, por lo que no es propiamente un “suministro” individualizado con contadores. A falta de pacto, el criterio de los jueces no es unánime. La SAP Barcelona de 23 de noviembre del 2022 afirmó que la tasa de basuras debía pagarla el arrendador porque en el contrato de alquiler no se había pactado lo contrario.

  1. Las conocidas como “pequeñas reparaciones” son por cuenta del inquilino, y se corresponde con gastos periódicos o habituales ligados al uso, generalmente de escasa entidad económica. La mayoría de los contratos no lo precisan con detalle. Por ejemplo, los cambios de bombillas, de enchufes estropeados, cerraduras atascadas, cisterna del inodoro, reparar el sifón del fregadero, cintas de persianas, grifos, colocación de unas cuerdas de tender, sellado con cemento de la bañera y grifos, fijado con silicona de cristales pequeños de puertas interiores, entre otros. 

En averías de electrodomésticos o calderas pueden surgir dudas. Si hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponden al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo, siendo conveniente asumir el gasto al 50% entre arrendador y arrendatario.

En atascos, incendios, humedades e inundaciones responde el inquilino si hubo un mal uso por su parte: roturas, obstrucción de desagües, problema de desacoplamiento de la toma de agua de la lavadora que crea filtraciones, humedad por mal sellado de la bañera o por falta continuada de ventilación… El arrendador responde si hay defectos de las instalaciones. A veces se suele recurrir a peritos de las compañías de peritos para determinar si hay mal uso o no. Por ejemplo, si se observan elementos que obstruyen los desagües, responderá el inquilino; si en poco tiempo se atasca la instalación varias veces, señal de que está en mal estado. 

En caso de conflicto y pendientes de resolución judicial, los jueces suelen fijarse en la duración del alquiler, la antigüedad del bien y en qué momento se estropea. Si el inquilino lleva poco tiempo o la instalación tiene muchos años, tienden a hacer responsable al arrendador, para evitar el enriquecimiento injusto que podría suponer hacer pagar al inquilino un elemento nuevo. 

  1. Las reparaciones urgentes, necesarias para evitar daños mayores o graves incomodidades, las podrá realizar el inquilino y exigir posteriormente el pago al arrendador. La única condición es que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o las personas con quien conviva. Normalmente el inquilino llama urgentemente al arrendador, y este suele avisar a su compañía de seguros para que intervenga con rapidez, o a una persona de su confianza que realice la reparación urgente.

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Alquiler seguro: ¿Se puede modificar un contrato de alquiler?

 

El contrato de alquiler es la base fundamental de todo arrendamiento. Es el documento que pauta todos aquellos acuerdos entre las partes, propietario e inquilino, y por eso es importante estar claro sobre el mismo. La gran pregunta es: ¿Se pueden realizar modificaciones una vez firmado? La respuesta es sí. En este artículo te explicamos qué debes hacer si quieres realizar cambios y tener un alquiler seguro.

Generalmente, las causas más comunes para modificar un contrato vigente son los cambios de datos bancarios, cambio de datos personales del inquilino o propietario, el importe del pago mensual, inclusión o exclusión de inquilinos, nuevas obligaciones de ambas partes, los gastos que corren por parte y parte, y los procedimientos en caso de impago de alquiler. 

Sea cual sea el caso, en este tipo de documento deberás agregar un anexo adjunto al original, el cual se debe redactar desde cero y deberá ser firmado por ambas partes, ya que tanto el propietario como el inquilino deberán estar de acuerdo con los cambios realizados. Puede pasar que el inquilino no acepte los cambios del propietario, por lo que este tendría que esperar a que finalice el contrato actual para poder realizar nuevas modificaciones.

En el caso de que el inquilino o el propietario sea sustituido por otra persona, se debe realizar una subrogación del contrato. En esta, se realiza el cambio del nombre del inquilino o propietario a través de un documento que declara que hay una nueva persona que alquila el inmueble. Generalmente, se realiza en casos de separación de pareja o de fallecimiento del inquilino o el propietario, o cuando se vende la vivienda. 

Ya con estos puntos claros, podrás saber si en tu caso podrás modificar o no el contrato de alquiler de tu inquilino.

Más allá del contrato de alquiler, desde SEAG queremos recordarte lo importante que es rentar tu vivienda de manera segura. ¿La razón? Porque en caso de impago de alquiler, tendrás garantizado tu alquiler seguro.

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