Las inversiones inmobiliarias suelen captar el interés de muchas personas y es que son una opción interesante para generar ingresos, sobre todo, relacionado al alquiler seguro.

La rentabilidad de un alquiler dependerá de la ubicación, la oferta, la demanda, y otros factores económicos. Además, las leyes que se van modificando y creando en el camino, como en el caso de España con la Ley de Vivienda y las regularizaciones en relación a los alquileres de temporada y los turísticos. 

Antes de invertir, será importante realizar una investigación de mercado, es decir, conocer las tendencias, zonas con más demandas, precios de las viviendas, etc. Asimismo, el rendimiento de la inversión (ROI), la sostenibilidad, diversificación y financiamientos. 

Recomendamos leer: “¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler? Incluyendo el seguro de alquiler.”

Dependiendo de tu capital, también podrás invertir en un tipo de inmueble u otro en específico. De los tipos de inversiones que más se hablan, principalmente, son el Build to rent, el alquiler de temporada, alquiler de habitaciones, y el alquiler tradicional de larga temporada. 

Cabe destacar que, según el portal inmobiliario Housfy, se prevé que para este 2024 alquilar una segunda vivienda podría dar una rentabilidad de entre el 9% y el 12%, siempre y cuando se cuente con la asesoría correcta.

A continuación y para un alquiler seguro, te explicaremos cada una de las mejores opciones para invertir en el alquiler en 2024:

Alquiler de temporada

Cada vez son más los propietarios que se pasan al alquiler de temporada, por ser una alternativa flexible, confortable y con buena rentabilidad. 

Este tipo de alquiler se caracteriza principalmente por ser un contrato de 30 días a 11 meses (renovables), cumpliendo con la necesidad que tiene el inquilino, quien se traslada a otra ciudad usualmente por estudio, trabajo o enfermedad. Asimismo, debe cumplir con tener todas las comodidades que necesite el inquilino.

Este tipo de inversión puede tener una mayor rentabilidad que alquilar por larga estancia, debido a que no se rige por la Ley de Vivienda y porque se ofrece un servicio más completo, razón por la cual también los precios del alquiler son más altos. 

Conoce la Garantía de SEAG para alquileres de temporada.

Artículo de interés: “Las ventajas de alquilar tu vivienda por temporadas, ¿puedo contratar un seguro de alquiler?”

Alquiler de habitaciones

Cada vez son más los inversionistas que apuestan por el alquiler de habitaciones, sobre todo, como una alternativa a obtener una rentabilidad alta y aprovechando el uso de los espacios.

Toma en cuenta que no todo alquiler de vivienda es legal, por lo que el contrato se debe regir por el Código Civil (art. 1554 y siguientes), aunque se puede pactar que el contrato para rentar una habitación se regule por la LAU.

Para más información, te invitamos a leer: “¿Cuándo es legal el alquiler de una habitación?”

Según datos de la plataforma inmobiliaria Fotocasa, para septiembre de 2023, la rentabilidad promedio de alquilar habitaciones es de 9,5% frente al 6,2% del alquiler tradicional. 

Build to Rent

El Build to Rent (BTR), es un modelo de desarrollo inmobiliario que trata sobre construir propiedades con el fin de alquilarlas, como su propio nombre dice traducido al castellano: “construir para alquilar”.

Este tipo de inversión ha ido ganando popularidad en los últimos años, sobre todo, porque ayuda con el aumento del parque de vivienda. 

Como se trata de construir edificios de viviendas, este tipo de inversión puede ser el más costoso entre las opciones, además de ser realizado por empresas y no por particulares, como las constructoras. Sin embargo, la construcción es algo que se ajusta a la demanda y al mercado, la rentabilidad es a largo plazo, con menor riesgo comercial y beneficia tanto al propietario como al inquilino.

Uno de los puntos negativos es tener que localizar el suelo donde se construirán las viviendas, y que el banco otorgue la financiación.

Según Culmia, plataforma de proyectos inmobiliarios, la rentabilidad de la inversión por vivienda en alquiler en promedio en España oscila entre el 5% y el 9%. 

Además de estas tres opciones, el alquiler de larga temporada aún sigue siendo una gran oportunidad y una de las principales para obtener la rentabilidad deseada.

Toma en cuenta la importancia de proteger esa inversión a través de la Garantía de alquiler seguro de SEAG.

El alquiler temporal suele confundirse con el alquiler turístico, ya que, a diferencia del de vivienda habitual (larga duración), el tiempo de duración del contrato es inferior. Para un alquiler seguro, te contamos sobre cada tipo.

Por una parte, el alquiler temporal, también conocido como alquiler de temporada, es un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA.

Así lo define la Ley de Arrendamientos Urbanos:

“Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por TEMPORADA, sea ésta de verano o cualquier otra (…).”

Es un arrendamiento para uso distinto al de vivienda y que se celebra por una temporada (periodo concreto). Es importante diferenciar el alquiler temporal del alquiler vacacional a la que se refiere el artículo 5 apartado e) de la LAU para excluirlo de su aplicación:

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

(…) e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Alquiler temporal se utiliza en varios casos, por ejemplo:

– Personas que están realizando una obra en su vivienda habitual y necesitan una vivienda durante el tiempo que dure la obra.
– Personas que necesitan residir temporalmente en una localidad como consecuencia -por ejemplo- de una hospitalización de un familiar y necesitan una vivienda durante el tiempo que dure la hospitalización o tratamiento médico en el centro cercano.
– Personas que se desplazan por motivos laborales a otra ciudad. Pueden ser trabajadores por cuenta ajena que tienen que ir temporalmente a otra ciudad a realizar una tarea o un proyecto, o nómadas digitales o trabajadores por cuenta ajena que viven una temporada en otra ciudad.
–Personas que se desplazan como consecuencia de una formación. Es bastante habitual que estudiantes universitarios o personas que hagan otro tipo de formaciones, se desplacen a vivir temporalmente a otra ciudad y necesiten una vivienda por una temporada.

Este contrato de temporada tiene el objetivo de cumplir una necesidad específica del inquilino, por ejemplo, residir en otra localidad por motivos de trabajo, estudios o enfermedad.

Este tipo de alquiler temporal no tiene el objetivo de ser permanente, y el contrato debe estar firmado tanto por arrendador como por el arrendatario, especificando el tiempo y el motivo (o causa) por la que se realiza el alquiler de temporada. Es importante tener bien acreditada (documentada) tal circunstancia para evitar que alguien pudiera alegar que el contrato se ha establecido como de temporada (uso distinto del de vivienda) en fraude de ley.

Conoce las ventajas de alquilar tu vivienda por temporadas.

Por otro lado, el alquiler turístico es aquel que se realiza sobre un inmueble (normalmente un apartamento) de corta duración (normalmente de hasta 30 días), es decir, para personas que solo alquilan la vivienda para estancias vacacionales en un destino determinado y por un corto periodo vacacional/turístico. El inmueble debe encontrarse totalmente amueblado y equipado con todo lo necesario (electrodomésticos, útiles y enseres) para vivir en él durante unos días o semanas.

En este tipo de alquiler, el propietario suele actuar como anfitrión y ofrecer todas las comodidades que los turistas necesitan para pasar unos días en la ubicación donde se encuentre, siendo este tipo de alojamiento una alternativa a los hoteles tradicionales.

Como propietario, ambas opciones generan una buena rentabilidad. Ahora, ¿se puede contratar un seguro de alquiler para estos tipos de alquiler? 

Hasta el momento, no existen seguros de alquiler para estos tipos de alquileres. Sin embargo, SEAG cuenta con la Garantía de alquiler temporal, no turístico o vacacional.

En esta Garantía para alquiler de temporada, SEAG garantiza el impago de la renta hasta 12 meses, con los gastos judiciales cubiertos, actos de vandalismo compensados desde 0 € y sin franquicias, y protección contra la okupación durante los siguientes tres meses de la finalización de la Garantía de alquiler.

Alquiler seguro con SEAG.

El precontrato de alquiler es un documento contractual firmado entre el propietario y su futuro inquilino, y es vinculante cuando el inmueble no está disponible de forma inmediata. Te lo explicamos a detalle en este artículo para un alquiler seguro.

Que sea vinculante significa que obliga a ambas partes, de tal modo que el propietario no podrá alquilar la vivienda a otra persona que no sea su futuro inquilino, y este futuro inquilino se compromete a suscribir el contrato de arrendamiento y a ocupar el inmueble una vez esté disponible. En caso de incumplimiento de cualquiera de ambas partes, la penalización será de acuerdo a lo dispuesto en el precontrato.

Normalmente suele darse en algunos de estos casos:

• Cuando el propietario necesita hacer obras en la vivienda objeto del precontrato. Por tanto, dejando pendiente la suscripción del contrato de arrendamiento hasta que la vivienda tenga las condiciones mínimas de habitabilidad.
• Cuando ya hay un contrato de alquiler vigente y ambas partes acuerdan renovarlo pero con cláusulas diferentes a las del contrato inicial vigente.
• Cuando el inmueble a arrendar tiene un inquilino a punto de  marchar y el propietario ya tiene al futuro inquilino que lo sustituirá. Incluso, cuando el arrendador todavía no dispone de la posesión del inmueble, pero prevé que dispondrá de la misma para ponerla a disposición del futuro arrendatario.

El precontrato de alquiler deberá contener la siguiente información mínima:

• Identificación del propietario, del futuro inquilino y del inmueble objeto del futuro arrendamiento.
• Fecha de inicio y duración del futuro contrato de arrendamiento.
• Cuantía de la renta mensual y de sus complementos, así como de la fianza.
• Cantidad que el inquilino entrega al propietario en concepto de reserva, si la hay. Esta cantidad se descontará de la fianza a entregar  o bien de las primeras rentas.
• Término de vigencia del precontrato y por tanto de compromiso por las partes, y penalización para cada uno de ellos en caso de incumplimiento.

Recuerda que al momento de realizar el contrato de alquiler, es importante contratar una Garantía de alquiler seguro. Conoce lo que SEAG te ofrece.

Según el artículo 16 de la Ley de arrendamientos Urbanos (LAU) a través de la subrogación, cuando un inquilino fallece y ha dejado herencia, el heredero se subroga en todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento inicial. En ese caso, el heredero al aceptar la herencia adquiere (se convierte en titular) de los derechos (activos) y obligaciones (deudas) del arrendatario fallecido. Te lo seguimos explicando a continuación para un alquiler seguro.

Este tercero que se subroga en la posición del inquilino fallecido debe ser:

• El cónyuge del fallecido y conviviente.
• La persona que ha convivido con el fallecido durante los dos últimos años.
• Los descendientes del fallecido, convivientes o sujetos a su patria potestad o tutela.
• Los ascendientes o hermanos del fallecido, que hubieran convivido con él durante los dos años anteriores.
• Las personas con una minusvalía superior al 65% siempre que tengan una relación de parentesco y hayan convivido con el fallecido durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Cumpliendo este requisito, las personas que quieran subrogarse deben notificarlo al propietario y presentar, en un plazo de tres meses desde el día del fallecimiento, una copia del certificado de defunción expedido por el Registro Civil. SI se pretende la subrogación en el contrato de arrendamiento, se recomienda notificar al arrendador la subrogación de modo fehaciente, a la mayor brevedad.

Si transcurren esos 3 meses de plazo sin que se haya producido notificación de los parientes o allegados, el contrato se extingue automáticamente y todos aquellos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si hubiera rentas o recibos de suministros pendientes de pago por el inquilino anteriores a su fallecimiento, estarán obligados al pago  los herederos (y los subrogados, si los hubiere). Ya que cuando se acepta una herencia, se aceptan los activos y las deudas, muchas personas las rechazan cuando les supone mayor gasto que beneficio.

Recuerda que como propietario de una vivienda de alquiler, en SEAG garantizamos tu alquiler seguro y te ayudamos ante cualquier problema que se presente co tu inquilino.

Cuando un inquilino ha dejado de pagar la renta del alquiler, y tras intentar solucionar amistosamente el tema sin éxito, el propietario tiene que acudir al proceso judicial de desahucio, para que el juez quite la posesión del inmueble al inquilino moroso y se la restituya al propietario. Además, reclamarle al inquilino la deuda pendiente actual y la que se derive hasta la recuperación de la vivienda (reclamación de rentas).

El proceso judicial comienza con la demanda de desahucio y finaliza con la sentencia condenando al inquilino a devolver las llaves del inmueble y a pagar la deuda pendiente. Si el inquilino no lo hace voluntariamente, habría que interponer una nueva demanda (demanda ejecutiva) para hacer cumplir lo que el juez dictaminó en la sentencia. Aunque normalmente en la demanda inicial de desahucio ya se pide que en caso de que el inquilino sea condenado se ejecute el desahucio (lanzamiento) en la fecha que el juzgado señale.

En cuanto al proceso judicial en sí, junto con la demanda de desahucio hay que aportar copia del contrato de arrendamiento y si no lo hay habrá que aportar documentos que prueben la existencia de un alquiler: recibos bancarios del pago de la renta, correos electrónicos, etc.

Tras la presentación de la demanda, en el plazo aproximado de un mes, el juzgado emite el decreto de admisión, en el que se fijan las fechas de juicio y del lanzamiento (desahucio). Tras recibir este decreto, el inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a la demanda de desahucio, y 3 días para pedir justicia gratuita. Según la reacción del inquilino, hay varias opciones:

• Si en esos 10 días hábiles el inquilino se opone a la demanda, habrá juicio. 
• Si en esos 10 días el inquilino no se opone a la demanda, entonces no habrá juicio y el juez dictará decreto de archivo, dando la razón al propietario. Lo siguiente será el lanzamiento (desahucio) en la fecha prevista en el decreto de admisión.

Tanto si hay juicio (que suele ser muy rápido) con sentencia favorable al propietario, como si hay decreto de archivo, se va a condenar a pagar la deuda (hasta el día del lanzamiento/desahucio), ser desahuciado y abonar las costas del procedimiento judicial.

Si después de la sentencia o decreto de archivo el inquilino no devuelve las llaves voluntariamente, entonces debe realizarse el lanzamiento, para devolverle la posesión al propietario desalojando al inquilino en la fecha que señaló el decreto de admisión.

En cuanto al cobro de la deuda, si el inquilino no paga voluntariamente el propietario deberá interponer demanda ejecutiva para embargar los bienes del inquilino (nómina, cuentas bancarias, etc.).

En cuanto a la duración de todo el procedimiento, va a depender mucho de la dinámica de cada juzgado y del resultado más o menos rápido de las notificaciones. Podemos establecer una media de 6 meses, pero con amplio margen. 

Recuerda que, para un alquiler seguro, SEAG garantiza el pago de tu alquiler mensual hasta recuperar la vivienda, con todo el proceso legal incluido, y cubriendo los actos por vandalismo.

Una de las preguntas frecuentes en relación a la nueva Ley de Vivienda, para un alquiler seguro, gira en torno al desahucio del inquilino por impago de alquiler: ¿puedo desahuciar a mi inquilino si no me paga?

La respuesta es sí, puedes desahuciar a tu inquilino, siempre y cuando, haya incumplido con el contrato de alquiler. Especialmente es causa de desahucio  el impago de alquiler.

Con la nueva ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023), en el escrito de demanda judicial de desahucio, se deberá tener en cuenta los siguientes puntos:

• Se deberá hacer mención expresa a si la vivienda arrendada constituye la vivienda habitual del ocupante.
• Se deberá manifestar si el propietario es gran tenedor o no lo es. Deberá acreditarlo mediante un certificado del Registro de la Propiedad donde conste la relación de sus propiedades.
• Si el propietario es un gran tenedor de viviendas, deberá acreditar que el ocupante de la vivienda no es una persona vulnerable. En el caso de que lo sea, se deberá demostrar que se haya sometido al proceso de mediación previsto que al efecto se establezca, previo a la demanda.

Te recomendamos leer: ¿Cómo sé si soy o no un gran tenedor?

Para estar seguro de que vas a cobrar el alquiler de tu vivienda arrendada, te recomendamos siempre haber contratado un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro como SEAG. Somos especialistas en temas de impago de alquiler.

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Aunque existen diferentes tipos de propietarios en un alquiler seguro, cuando se trata de la nueva ley de vivienda (Ley 12/2023), todo se centra en el pequeño y gran propietario.

El gran tenedor de viviendas es la persona física o jurídica (empresa) que sea titular de más de 10 viviendas o de una superficie total construida mayor a los 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo la superficie de garajes y trasteros. 

Aunque esta es la definición que establece la Ley por el Derecho a la vivienda, las Comunidades Autónomas podrán particularizar en las zonas determinadas y declaradas como Zonas de Mercado Residencial Tensionado, estableciendo que la definición de Gran Tenedor de viviendas sean los propietarios de 5 o más viviendas. Para ello hemos de atender a la normativa particular de cada Comunidad Autónoma.

Lo importante de diferenciar ambos tipos de propietarios es porque, en algunos puntos de la ley, se aplican de una manera u otra dependiendo de cuantas propiedades se tenga. 

En el cómputo del número de viviendas, se incluirán las viviendas que son de uso personal o segunda residencia, estén o no alquiladas.

La consideración de Gran Tenedor también podrá afectar al precio de la renta inicial del contrato de alquiler si la vivienda se encuentra en una zona declarada como de mercado tensionado, ya que, de esto dependerá la fijación del precio mensual de la renta. 

Asimismo, se establecen penalizaciones (recargos en el IBI) para los grandes tenedores con viviendas cerradas sin alquilar.

En cuanto al procedimiento judicial de desahucio, también existen unas importantes diferencias en cuanto a los requisitos de admisibilidad a trámite de la demanda, haciéndolo mucho más complejo, lo que va a afectar directamente a la duración real del proceso judicial.

Te invitamos a leer: ¿Puedo desahuciar a mi inquilino si no me paga?

Si deseas ampliar información sobre esto, te recomendamos leer nuestras preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda. 

Ya seas un pequeño o gran tenedor, siempre será importante proteger tu inversión. ¿Cómo? Contratando un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro como SEAG. 

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Una de las preguntas frecuentes en relación a la nueva Ley de Vivienda gira en torno al desahucio del inquilino por impago de alquiler: ¿puedo desahuciar a mi inquilino si no me paga?

La respuesta es sí, puedes desahuciar a tu inquilino, siempre y cuando, haya incumplido con el contrato de alquiler. Esto, sobre todo, cuando se trata de un tema de impago de alquiler.

Con esta nueva ley por el derecho a la vivienda, al momento de presentar la demanda de desahucio, se deberá tomar en cuenta los siguientes puntos:

• Si deberá hacer mención expresa a si la vivienda arrendada constituye como la vivienda habitual del ocupante.
• Si el demandante es gran tenedor o no lo es. Deberá acreditarlo mediante un certificado del Registro de la Propiedad donde conste la relación de sus propiedades.
• Si es un gran tenedor, deberá acreditar que el ocupante de la vivienda no es una persona vulnerable. En el caso de que lo sea, se deberá demostrar que se haya sometido al proceso de mediación previsto que al efecto se establezca, previo a la demanda.

Te recomendamos leer: ¿Cómo sé si soy o no un gran tenedor?

En caso de que tu inquilino no pague, te recomendamos siempre tener contratado por prevención un seguro de alquiler o empresa de Garantía de alquiler seguro como SEAG. Somos especialistas en temas de impago de alquiler.