Recientemente, hablábamos en el blog de SEAG de lo que ocurre con el contrato de alquiler en el supuesto de fallecimiento del inquilino y cómo tienen lugar las subrogaciones. Ahora bien, qué sucede al contrario. Es decir, qué pasa tras el fallecimiento del arrendador con el contrato de alquiler. ¡Lo vemos, a continuación!
¿Qué ocurre tras el fallecimiento del arrendador?
Cuando tiene lugar el fallecimiento del arrendador, la vivienda y el contrato de alquiler pasan a los herederos nombrados en el testamento. Los herederos pasan a ser los responsables actuales del inmueble y, por lo tanto, deben respetar la duración y las condiciones del contrato hasta su extinción. Además, esto conlleva el cumplimiento de las obligaciones propias del arrendador (por supuesto, las que corresponden por ley y las que se acordaron en el momento de formalizar el contrato). Por lo general, suele ser el cónyuge quien ostente la condición de arrendador tras la herencia al recibir el usufructo vitalicio. En el supuesto improbable de que el arrendador falleciera sin tener herederos, entonces el inmueble pasaría a manos del estado, siendo la administración pública la responsable de recibir las rentas del inquilino y de mantener el contrato en vigencia.
¿Es posible modificar el contrato de alquiler por fallecimiento del arrendador?
La respuesta es no. Como indicábamos en el punto anterior, el heredero o legatario asumirá los derechos y obligaciones del arrendador original. En otras palabras, el contrato de arrendamiento existente continuará en los mismos términos, sin que se puedan alterar el precio del alquiler, la duración del contrato ni ninguna otra de sus condiciones. Por supuesto, el nuevo arrendador tampoco tiene la opción de vender el inmueble hasta que haya finalizado el periodo obligatorio de duración del contrato, en cuyo caso deberá comunicar al inquilino correctamente su intención de vender el inmueble quien tendrá derecho de tanteo, una vez hecho, el inquilino dispondrá de 30 días para aplicar a su derecho de compra.
Extinción del contrato de arrendamiento por muerte del arrendador
Aunque más arriba indicábamos que las condiciones del contrato de alquiler deben respetarse tras la muerte del arrendador, es importante aclarar que existen excepciones. Y estas tienen lugar cuando el arrendador era el usufructuario del piso alquilado. Es decir, la persona que tenía el derecho real de este a disfrutarlo, pero sin ser propietario final del bien en base a una serie de condiciones previamente establecidas. En este supuesto, tras el fallecimiento, el contrato de alquiler queda extinguido (según los artículos 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los artículos 480 y 513 del Código Civil). La persona que consolide el dominio de la vivienda en alquiler tras el fallecimiento del usufructuario será quien decida si el contrato se mantiene o no (salvo en los casos de alquiler de renta antigua).
Por supuesto, tras muerte del arrendador, el inquilino (o los inquilinos) deben seguir pagando las cuotas mensuales del alquiler en la cuenta en la que lo hacían y, en el supuesto de que esta quede cancelada, lo más aconsejable es que realicen una consignación judicial de rentas según la Ley 15/2015 de jurisdicción voluntaria para asegurar su obligación de pago y evitar el desahucio por impago de alquiler.
Cláusula en caso de fallecimiento del arrendador: ¿Es posible pactar que sucede en estos casos?
Las cláusulas de los contratos de alquiler son los acuerdos específicos y detallados que se incluyen en un contrato de arrendamiento para establecer las condiciones y obligaciones entre el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino). Estas cláusulas definen los términos bajo los cuales se regirá la relación entre ambas partes durante la vigencia del contrato y son fundamentales para evitar malentendidos o conflictos. Una de las cláusulas más recomendadas es la del supuesto de fallecimiento, en cuyo caso es conveniente contemplar si el heredero decide entrar a vivir en la vivienda. Para ello, es fundamental que haya transcurrido el primer año de duración del contrato y que se haya escrito esta situación en el contrato, así el heredero podrá ocupar la vivienda y dar el contrato por terminado. Es fundamental, de igual manera, avisar al inquilino con una antelación de dos meses. Además, una vez haya desalojado el inmueble tienen hasta 3 meses para ocupar de forma efectiva la vivienda.
Modelo de comunicación de cambio de arrendador por fallecimiento
Como en todo, siempre es aconsejable dejar constancia por escrito y esto es algo que resulta muy importante en el mercado del alquiler —de hecho, puede evitarte más de una complicación—. Al hablar de la muerte del arrendador, contrato de arrendamiento y la comunicación al inquilino ocurre lo mismo. En este caso es fundamental indicar los datos del nuevo arrendador (nombre y apellidos, dirección, teléfono de contacto y correo electrónico) y la situación. Este modelo puede servirte de ejemplo:
“Por la presente, me permito informarle que, como consecuencia del fallecimiento de [Nombre del anterior arrendador], acaecido el [Fecha del fallecimiento], he pasado a ser el nuevo arrendador del contrato de arrendamiento correspondiente al inmueble ubicado en [Dirección del inmueble alquilado].
En calidad de heredero/a o legatario/a de [Nombre del anterior arrendador], me he subrogado en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento vigente. Esto significa que todas las condiciones establecidas en dicho contrato, incluidas la duración, el importe de la renta y las cláusulas adicionales, permanecerán inalteradas.
A partir de ahora, los pagos de la renta deberán efectuarse en la siguiente cuenta bancaria:
Entidad bancaria: [Nombre del banco] | Número de cuenta: [Número de cuenta/IBAN] | Titular de la cuenta: [Nombre del nuevo arrendador]
Si necesita alguna aclaración o documentación adicional, no dude en ponerse en contacto conmigo a través de los datos que figuran en el encabezado de esta comunicación. Agradezco de antemano su colaboración y quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.”
Por supuesto, en la parte de abajo del comunicado debe incluirse la firma del nuevo arrendador, así como la fecha en la que se emite el comunicado. En SEAG te recomendamos que alquiles con garantía si acabas de heredar una vivienda, de esta forma podrás prevenir cualquier situación de impago de alquiler. Además, nuestro servicio te brinda protección indefinida hasta la recuperación de la vivienda y te proporcionamos defensa jurídica por parte de nuestro equipo de abogados especializados para llevar a cabo la reclamación del impago (asumimos todos los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales). ¿Tienes dudas? Contacta con nuestro equipo sin compromiso para que te podamos asesorar.