¿Es obligatorio el seguro de impago de alquiler?

Una de las dudas más habituales entre los propietarios de inmuebles en alquiler es la de si es obligatorio el seguro de impago de alquiler. No es de extrañar teniendo en cuenta todas las informaciones que pueden encontrarse al respecto en la web —muchas de ellas con datos imprecisos o incorrectos— y a los cambios en las normativas que, en algunos casos, pueden dar lugar a confusión. En este artículo te ayudamos a resolver las dudas sobre el seguro de piso de alquiler obligatorio. ¡Sigue leyendo para informarte al detalle!

¿Qué es un seguro de impago de alquiler o un alquiler garantizado?

Uno de los problemas más habituales a los que puedes enfrentarte como arrendador es el de hacer frente al impago del alquiler en caso de que los inquilinos no cumplan con sus obligaciones a final de mes. Ahora bien, existen alternativas cuyo objetivo es remediar este problema. Tanto el seguro de alquiler como el alquiler garantizado tienen como fin principal ofrecer garantías de seguridad al propietario de un inmueble y coberturas frente al impago de alquiler, entre otras coberturas. Ambos servicios tienen la misma finalidad, aunque las cláusulas y la naturaleza jurídica entre uno y otro varían considerablemente.

¿Es obligatorio el seguro de impago de alquiler?

No es obligatorio, ahora bien, sí es muy recomendable. Y es que cada vez son mayores las situaciones de impago de alquiler y los procesos hasta recuperar la vivienda pueden alargarse a más de 12 meses. Tener un alquiler garantizado te permitirá contar con la mayor tranquilidad posible a la hora de arrendar tu vivienda.

¿Es obligatorio tener seguro de hogar en alquiler?

Otra cosa muy diferente es la del seguro del hogar, que no tiene nada que ver con el seguro del alquiler o el servicio de alquiler garantizado, pero suele confundirse. El seguro del hogar es obligatorio tanto si el inmueble está alquilado como si no lo está. Este tiene como fin proteger la vivienda frente a los riesgos que pueda sufrir, tanto en continente como en contenido. Pero también —y muy importante— los daños que puedas ocasionar a la vivienda de terceros (materiales y personales), que es lo que se conoce como responsabilidad civil. El seguro de un hogar incluye, por tanto, la cobertura de la responsabilidad civil —como indicábamos—, pero también los daños ocasionados por incendios, por fenómenos atmosféricos, los daños eléctricos, daños por líquidos, roturas de objetos (asegurados previamente), el robo y el hurto, entre otras. En algunos casos también suelen estar incluidos los daños estéticos.

Una de las dudas más habituales en este asunto es la de quién debe asumir los gastos, si el propietario o la persona que se encuentra arrendando la vivienda. La respuesta es depende, por lo general será el propietario —puesto que es la persona que debe encargarse de contratar este seguro desde la adquisición de su vivienda—; ahora bien, puede llegar a un acuerdo con el inquilino (o los inquilinos) puesto que ellos también se pueden beneficiar de las coberturas de continente (objetos y enseres) y de contenido (daños estructurales, al no tener que ser ellos quienes asuman los gastos en caso de haber un siniestro).

¿Por qué deberías contratar un servicio de alquiler garantizado en lugar de un seguro de alquiler?

Aunque comentábamos arriba que ambos persiguen el mismo fin, lo cierto es que hay diferencias considerables entre ambos servicios. Lo primero de todo es la naturaleza jurídica, ya que una entidad se dedica a la operación de seguros (compañía de seguros o correduría de seguros) y otra es prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler (empresa dedicada al alquiler garantizado). Esto significa que la última, como es el caso de SEAG, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) hace frente a los posibles riesgos a los que se enfrentan los propietarios (y supera las coberturas o prestaciones de los seguros de alquiler, que puedes ver en este artículo). En este video puedes conocer cuáles son los principales riesgos:

En resumidas cuentas, nos encontramos con los siguiente:

  • Impago: La aseguradora se encarga de abonar las mensualidades no pagadas por el inquilino. En general, cubren hasta doce mensualidades impagadas, aunque el proceso pueda durar más de un año.
  • Defensa jurídica: Incluye todos los gastos relativos al proceso judicial, como burofaxes, abogados, procuradores, notificaciones, requerimientos, tasas de cerrajería, etc. Por lo general, la cobertura es de hasta 3.000 euros en el caso del seguro de alquiler.
  • Actos de vandalismo: La aseguradora cubre únicamente los daños intencionados causados por el inquilino en caso de impago. Normalmente, hay una franquicia de entre 300 y 500 euros, lo que significa que no se cubrirán los daños durante el periodo de alquiler y, en caso de incidente, los primeros 300-500 euros no están cubiertos.

En el caso de SEAG, no obstante, mejoramos todas las prestaciones del mercado. Tendrás tu alquiler garantizado de manera indefinida hasta recuperar tu vivienda. Además, nos ocupamos de todos los trámites y cubrimos cualquier gasto jurídico derivado de una reclamación por impago de alquiler. Por otro lado, reparamos los daños por actos de vandalismo en el inmueble alquilado hasta 3.000 €, desde el primer euro y sin franquicias. En SEAG también cuentas con un servicio de protección contra la ocupación que incluye todo el proceso judicial contra los okupas que hayan ocupado ilegalmente tu inmueble durante los 3 meses siguientes a la finalización de la garantía de alquiler; así como también otras prestaciones adicionales como el impago de suministros (luz, agua y gas), el pago fraccionado del servicio en 12 cuotas o el plus sin carencias. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo para que podamos asesorarte al respecto, para solicitar presupuesto y para ayudarte a despejar todas tus dudas.

¿Qué ocurre si mi inquilino se marcha antes de finalizar el contrato de alquiler? (Video)

Uno de los supuestos que más dudas genera en los contratos de arrendamiento es la resolución anticipada por parte del inquilino. Cambios de trabajo, circunstancias personales o desacuerdos con el arrendador son motivos habituales por los que un inquilino decide marcharse antes de que finalice el contrato firmado. Ante esta situación, el propietario suele preguntarse qué consecuencias tiene esa decisión y si el inquilino puede hacerlo libremente.

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula este escenario y establece distintos supuestos en función del momento en el que se produce la salida y del tipo de contrato. En el siguiente vídeo se explica de forma resumida uno de los puntos clave sobre el desistimiento del contrato por parte del inquilino, y a continuación desarrollamos cada caso con mayor detalle.

El inquilino se va antes de los seis primeros meses

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima inicial de seis meses. Durante este periodo, el inquilino no puede desistir del contrato libremente, salvo que exista un pacto expreso que lo permita.

Si el inquilino abandona la vivienda antes de que transcurran esos seis meses, el arrendador puede valorar la reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios derivados de la resolución anticipada. No existe una cuantía automática, ya que dependerá de las circunstancias concretas y de lo que se haya pactado en el contrato.

Qué ocurre si el inquilino se va después de seis meses, pero antes de un año

Una vez superados los seis primeros meses, el inquilino sí tiene derecho a desistir del contrato. Para ello debe comunicar su decisión al arrendador con una antelación mínima de treinta días, tal y como recoge el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ahora bien, este derecho no excluye la posible aplicación de una penalización si así se ha pactado expresamente en el contrato. Para que la penalización sea válida deben cumplirse dos condiciones. En primer lugar, que la cláusula figure de forma clara en el contrato. En segundo lugar, que la indemnización no supere una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, o la parte proporcional si queda menos de un año.

Si el inquilino se va antes de finalizar un contrato de alquiler temporal

En los contratos de alquiler temporal, que no se destinan a vivienda habitual y tienen una duración inferior a doce meses, el régimen es distinto. En estos casos no se aplica la protección del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si el inquilino abandona la vivienda antes de la fecha pactada, deberá atenerse a lo establecido en el contrato. No existe el derecho automático a desistir a los seis meses, por lo que es fundamental revisar con atención las cláusulas de resolución anticipada en este tipo de arrendamientos.

Qué sucede si el inquilino se va durante la prórroga del contrato

Cuando el contrato ha superado su duración inicial y se encuentra en situación de prórroga legal, se entiende que continúa vigente en las mismas condiciones que el contrato original. Durante este periodo, el inquilino mantiene su derecho a desistir en cualquier momento, siempre que respete el preaviso mínimo de treinta días.

Este escenario es habitual en contratos de larga duración, donde la relación arrendaticia se prolonga más allá del plazo inicial.

Qué ocurre si el inquilino no avisa con treinta días de antelación

El preaviso de treinta días es un requisito esencial para el desistimiento válido del contrato una vez transcurridos los seis primeros meses. Si el inquilino se marcha sin respetar este plazo, el propietario puede valorar la reclamación de una compensación, siempre que dicha posibilidad esté prevista en el contrato.

No obstante, cada caso debe analizarse de forma individual, ya que pueden existir circunstancias excepcionales que modifiquen la aplicación estricta de esta regla.

La devolución de la fianza cuando el inquilino se va antes de tiempo

El propietario está obligado a devolver la fianza una vez recuperada la vivienda, siempre que esta se encuentre en buen estado y no existan cantidades pendientes por suministros o daños. Si transcurre un mes desde la finalización del contrato sin que se haya devuelto la fianza, se devenga el interés legal.

Si el arrendador decide retener total o parcialmente la fianza, debe justificarlo por escrito y aportar la documentación que acredite el destino de ese importe, como facturas o informes profesionales.

La fianza no puede utilizarse automáticamente para compensar impagos de alquiler. En estos casos, el propietario deberá reclamar las cantidades adeudadas por la vía correspondiente, salvo que cuente con un sistema de garantía que cubra los impagos y los costes jurídicos derivados del contrato.

La importancia de una gestión preventiva del alquiler

La salida anticipada del inquilino es una de las situaciones que más conflictos genera en los arrendamientos. Conocer los derechos y obligaciones de cada parte, documentar correctamente las comunicaciones y actuar conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al propietario proteger su posición y reducir riesgos.

Integrar estas situaciones dentro de una gestión responsable y contar con respaldo jurídico especializado aporta mayor tranquilidad ante escenarios imprevistos y facilita una resolución ordenada de cualquier incidencia relacionada con el contrato.