Una de las preguntas más frecuentes que nos formulan los propietarios, como empresa de Garantía de alquiler seguro, es si pueden o no realizar la venta de una vivienda que esté alquilada. En ocasiones, según la respuesta a esta pregunta, deciden o no formalizar un contrato de alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), nos da la respuesta a esta pregunta en los artículos 25 y 14, por lo que se recomienda, además, una lectura detenida de su disposición.

Teniendo en cuenta la aplicación del artículo 25 de la LAU, es posible realizar la venta de una vivienda que esté alquilada, no obstante, se debe tener presente el derecho de adquisición preferente del arrendatario. 

La adquisición preferente no es más que la prioridad de compra (en idénticas condiciones) que tiene el inquilino frente a otros compradores, por lo que, antes de proceder a vender el inmueble, el arrendador deberá notificar de manera fehaciente (recomendamos siempre hacer uso del burofax) al inquilino su decisión de venta, indicando las condiciones de esta, además del precio ofertado.

A partir de la notificación, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo sobre la finca en un plazo máximo de treinta días naturales.

En el caso de no realizarse la notificación prevista (el tanteo), el arrendatario dispondrá del derecho de retracto, es decir, poder ejercitar la acción judicial de retracto para adquirir la vivienda en las mismas condiciones del comprador no arrendatario.

Importante: En aplicación del artículo 25.8 de la LAU, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En caso de haberse pactado dicha renuncia, el propietario deberá comunicar con una antelación mínima de 30 días a la fecha de compraventa, su intención de vender la vivienda. 

Una vez se haya vendido la vivienda alquilada, la siguiente pregunta será si se debe firmar un nuevo contrato de alquiler.

El artículo 14 de la LAU nos aclara esta nueva duda al establecer que el nuevo adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del anterior propietario durante el periodo que reste de vigencia contractual, por lo que ni existe la obligación de firmar un nuevo contrato de alquiler, ni se pueden modificar los derechos y obligaciones del contrato original si no es por acuerdo entre ambas partes.

En definitiva, es importante contar siempre con el asesoramiento profesional para solventar estas dudas, ya que, en ocasiones -por desconocimiento- los cambios contractuales pueden dar lugar a malentendidos y, consecuentemente, al impago de las rentas. Por ello, te recordamos que SEAG dispone de un amplio equipo de profesionales dispuestos siempre a ayudarle. Alquiler seguro con SEAG. 

En determinadas ocasiones, en todo alquiler seguro, tras la llegada de un nuevo miembro de la familia u otras alteraciones en el núcleo familiar, tanto arrendatarios (inquilinos) como arrendadores (propietarios) se preguntan si pueden realizar obras en el inmueble alquilado. En otras ocasiones, son los arrendadores quienes presentan la voluntad de realizar obras o incluso se ven obligados a ello con tal de conservar la seguridad del inmueble.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace una distinción según el tipo de obra a realizar:

Obras de mejora: El artículo 22 de la LAU, establece que los inquilinos deberán soportar la realización de obras de mejora que no puedan esperar a la conclusión del arrendamiento. El arrendador debe notificar con al menos 3 meses de antelación la naturaleza de esta, su comienzo, duración y coste.

¿Y si el inquilino se niega? El arrendatario podrá desistir de su contrato durante un mes desde la notificación de las obras, siempre y cuando, estas afecten de modo relevante la vivienda arrendada y dispondrán de un plazo máximo de dos meses para rescindir el contrato de alquiler.

Importante: si el arrendatario decide soportar la obra, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, además del derecho a una indemnización de los posibles gastos derivados a causa de esta.

Obras del arrendatario: En caso de que las obras que quiera realizar el inquilino, tal y como se refleja en el artículo 23 de la LAU, modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios de manera sustancial, deberá solicitar el consentimiento expresado por escrito del arrendador.

¿Y si el inquilino no solicita el consentimiento? El arrendador podrá resolver el contrato de alquiler si, a pesar de su negativa, el inquilino decide realizar las obras sin la autorización del propietario. Por otro lado, si las obras finalmente se han realizado, el arrendador podrá solicitar que se entregue el inmueble en el estado anterior a las obras.

Importante: En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Arrendatarios con discapacidad: Si el inquilino o conviviente presenta un estado de discapacidad, podrán realizar las obras que sean necesarias para la adecuación del inmueble, siempre y cuando se le notifique de manera escrita al arrendador y no afecte a los servicios comunes ni conlleve una disminución de la seguridad del inmueble alquilado.

Importante: El inquilino deberá reponer la vivienda al estado anterior si así lo requiere el arrendador.

La realización de obras, entre otras modificaciones, pueden dar lugar a conflictos que conllevan al impago de las rentas. Por ello, es de suma importancia contar siempre con una Garantía de alquiler seguro.

En SEAG no solo tendrás asesoría legal, sino que además podrás contar con un profesional que, antes de proceder por vía judicial, hará todo lo posible por solventar la situación de manera amistosa.

Te recomendamos leer: “LA IMPORTANCIA DE LA MEDIACIÓN PROFESIONAL EN CASO DE IMPAGO”.

Ni todas las reparaciones deben ser asumidas por el propietario, así como tampoco por el inquilino. Es muy importante conocer lo que dice la normativa al respecto y especificarlo claramente en el contrato para evitar conflictos a futuro. A continuación, te detallamos todo lo que necesitas saber.

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Para responder a este interrogante, lo primero que debemos hacer es acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde se especifica, entre otras cosas, cuáles son las normas sobre la conservación de la vivienda. La información al respecto la encontramos en el artículo 21, que dice lo siguiente: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”. En la ley también se hace mención a que las pequeñas reparaciones a causa del desgaste por el uso ordinario deben ser asumidas por el inquilino (Artículo 21.4). Por otro lado, distingue varios tipos de actuaciones, como las mencionadas, pero también las que tienen que ver con reformas pequeñas y obras de mayor envergadura. En este artículo te lo explicamos con más detalle. En cualquier caso, la clave está en diferenciar entre lo siguiente:

• Reparaciones por uso ordinario: a cargo del inquilino.
• Mantenimiento de la habitabilidad: a cargo del propietario.
• Daños causados por el inquilino: responsabilidad del inquilino.
• Reparaciones urgentes: el inquilino puede hacerlas, pero el propietario debe reembolsarlas si eran necesarias.

Entonces, en un piso alquilado quién paga las reparaciones y cómo es el procedimiento

En el momento de hablar del procedimiento para realizar una reparación, sea del tipo que sea, debemos fijarnos también en lo que dice la LAU. Según el artículo 21.3 el inquilino debe informar al propietario lo antes posible sobre la necesidad de reparaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda y permitir su verificación. Si el inquilino realiza reparaciones, solo podrá reclamar su coste si eran urgentes y evitaban daños mayores. También entra en juego el desgaste o las imprudencias. Por ejemplo, el desprendimiento del techo es un deterioro sin culpa, mientras que una filtración causada por dejar una ventana abierta es responsabilidad del inquilino. Las reparaciones por uso ordinario, como cambiar bombillas o desatascar el lavabo, corresponden siempre al inquilino, según el artículo 21.4 de la LAU.

Casos concretos en un piso alquilado: ¿Quién paga las reparaciones?

Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece ciertas pautas, en la práctica siguen existiendo confusiones y desacuerdos entre propietarios e inquilinos. Para evitarlos es fundamental conocer qué tipo de arreglos corresponden a cada parte y en qué circunstancias. Es por eso que en este apartado queremos aclarar estas cuestiones con algunos ejemplos concretos y situaciones comunes, ayudando a entender de manera sencilla quién debe asumir cada reparación en un piso alquilado.

Sustitución de bombillas y más: Reparaciones por el desgaste del uso ordinario

Según el artículo 21.4 de la LAU las reparaciones derivadas del uso habitual de la vivienda corresponden al inquilino. Son pequeños arreglos que surgen por el paso del tiempo y el uso diario, por ejemplo, si la cisterna del inodoro deja de funcionar correctamente porque el mecanismo interno se ha desgastado por el uso, el inquilino deberá hacerse cargo de su reparación o sustitución. Algunos ejemplos de estas reparaciones a cargo del inquilino son las siguientes:

• Sustitución de bombillas fundidas
• Cambio de pilas en termostatos, mandos o detectores de humo.
• Desatascar el lavabo o la ducha por acumulación de residuos.
• Ajustar bisagras de puertas o ventanas.
• Reparar una persiana atascada por el uso continuado.

¿Quién paga la reparación del calentador en un piso alquilado? Reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad

De acuerdo con el artículo 21.1 de la LAU el propietario es responsable de las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables, salvo que el daño haya sido causado por el inquilino por un  mal uso, tal y como indicábamos más arriba. Por ejemplo, si el calentador deja de funcionar en invierno y el inquilino se queda sin agua caliente, el propietario debe repararlo o reemplazarlo para garantizar la habitabilidad de la vivienda. Vemos otros ejemplos a cargo del propietario:

• Averías en la instalación eléctrica que impidan el suministro de luz.
• Rotura de tuberías o fugas de agua por deterioro de la instalación.
• Reparación o sustitución de la caldera si deja de funcionar por desgaste.
• Problemas estructurales como grietas graves en paredes o desprendimiento del techo.

Roturas del mobiliario y averías causadas por el inquilino

Si un daño es provocado por el inquilino, él deberá asumir la reparación, independientemente de si afecta a la habitabilidad de la vivienda o no. Vemos un ejemplo práctico en el que el inquilino deja caer un objeto pesado y rompe una baldosa del suelo, en este caso deberá asumir el coste de su reparación, ya que el daño fue causado por su acción. Estos son algunos ejemplos comunes relativos al alquiler, quién paga las reparaciones y cuando estas deben ser asumidas exclusivamente por el inquilino:

• Rotura de cristales o espejos por un golpe accidental.
• Filtraciones de agua por dejar una ventana abierta durante la lluvia.
• Deterioro de electrodomésticos por un uso inadecuado.
• Pintadas o agujeros en las paredes para decoración personal.

Reparaciones urgentes

En casos excepcionales, el inquilino puede realizar una reparación urgente sin esperar la intervención del propietario, pero debe avisarle previamente. Estas reparaciones deben ser esenciales para evitar un daño mayor en la vivienda. Por ejemplo, si una tubería se rompe y empieza a inundar el piso, el inquilino debe contactar a un fontanero de inmediato y, posteriormente, presentar la factura al propietario para su reembolso. Otros ejemplos serían los siguientes:

• Una tubería rota que inunda la vivienda.
• Un cortocircuito que deja sin electricidad a toda la casa.
• Una cerradura dañada que impide acceder a la vivienda.

Daños por actos de vandalismo

Otro caso aparte es el de los daños causados por actos de vandalismo cometidos por un inquiokupa, quien no asumirá los gastos de reparación. En estos casos, los costes suelen descontarse de la fianza, aunque esta rara vez cubre la totalidad de los daños. Para mayor tranquilidad puedes contar con SEAG ya que ofrecemos una compensación de hasta 3.000 € desde el primer euro, sin las franquicias que imponen los seguros de alquiler. Además, SEAG ofrece protección contra el impago del alquiler, garantizando el cobro mensual para evitar pérdidas económicas. También brinda protección jurídica, respaldando legalmente a los propietarios para la reclamación del impago. Con estos servicios, SEAG aporta seguridad y tranquilidad en la gestión de alquileres.

Hemos encontrado al inquilino perfecto y ahora vamos a preparar el contrato de alquiler, algo que debemos tener muy claro, sobre todo, para poder tener un alquiler seguro.

Es normal que, durante la realización de este contrato, surjan algunas preguntas como, ¿Qué podemos pactar en él? ¿Puedo imputar gastos como comunidad, IBI, tasas de residuos u otros gastos generales a mi inquilino? ¿Debe mi inquilino hacerse cargo de los servicios individuales como su consumo de electricidad o agua?

Para responder a estas preguntas, debemos recurrir al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el cual establece que:

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Es decir, gastos como el mantenimiento de una piscina, comunidad o IBI, pueden ser imputados al inquilino siempre y cuando se acuerde, de lo contrario, corresponderá al arrendador.

Es importante mencionar que dicho acuerdo, debe constar por escrito y se debe determinar el importe anual de estos gastos.

Con esto, suele surgir una nueva duda y es que, si he de determinar el importe anual de dichos gastos en el momento de formalizar el contrato, ¿Qué ocurre si estos gastos se incrementan?

La LAU se pronuncia claramente, indicando que solo podrá incrementarse dicha suma por acuerdo entre las partes, de forma anual, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

Te recomendamos leer nuestro artículo: “Actualización de la renta por IPC”.

Respecto a los gastos por servicios individuales, serán a cuenta del arrendatario, siempre y cuando se individualicen mediante aparatos contadores, como lo puede ser el consumo de agua, electricidad o gas.

El pago de los gastos se debe acreditar mediante recibos por lo que el arrendador, en caso de pactar con el arrendatario el pago de los gastos mencionados anteriormente, deberá facilitar al arrendatario el recibo con las cantidades abonadas de forma desglosada ya que en caso contrario el arrendador deberá asumir dichos gastos.

Recuerde que la mejor opción es garantizar su alquiler y tener claro en todo momento si sus actuaciones o las de su arrendatario están dentro del marco legal establecido.

En SEAG contamos con expertos en la materia, por lo que estaremos encantados en responder a todas sus dudas para mantener siempre su alquiler seguro.

Curiosidad: Habitualmente se imputan los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato a los arrendatarios, no obstante, serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (véase el artículo 20.1.4º de la LAU).

Los propietarios de inmuebles pueden establecer una serie de prohibiciones o limitaciones a la hora de alquilar una vivienda. Ahora bien, no todo lo que se establece en un contrato de alquiler de viviendas es legal. En estos casos se habla de cláusulas abusivas que pueden considerarse como nulas. A continuación, te explicamos qué es lo que se puede prohibir en un contrato de alquiler para que no tengas problemas en el futuro. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Se puede prohibir mascotas en un piso de alquiler?

Uno de los temas que genera más dudas tanto en propietarios como en inquilinos es el de las mascotas. Aunque la nueva Ley de Bienestar Animal reconoce a las mascotas como parte de la familia, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no establece una regulación específica sobre su presencia en viviendas alquiladas. Si el contrato prohíbe expresamente la tenencia de mascotas, el propietario podría reclamar al inquilino por los daños que estas causen en el inmueble. En cambio, si el arrendador permite animales en la vivienda, será más difícil exigir responsabilidades por los desperfectos que pudieran ocasionar. Ahora bien, se debe especificar correctamente. En este artículo te explicamos al detalle todo lo que necesitas saber sobre la prohibición de mascotas en un alquiler.

Se puede prohibir fumar en un piso de alquiler

Según la ley, un propietario puede prohibir fumar en su vivienda alquilada, ya que se trata de un acuerdo privado entre las partes. Aunque la LAU no menciona explícitamente el consumo de tabaco, el arrendador tiene derecho a establecer normas específicas para preservar el estado del inmueble. Ahora bien, para que la restricción sea válida y evitar conflictos es recomendable incluir una cláusula en el contrato. Un modelo de cláusula de prohibido fumar para el contrato de alquiler debe contener los siguientes puntos clave:

• Prohibición expresa de fumar dentro de la vivienda y/o en zonas específicas.
• Consecuencias del incumplimiento, como la posible rescisión del contrato o la retención de parte de la fianza si hay daños derivados del tabaco (malos olores, manchas, quemaduras en muebles o suelos, etc.).
• Extensión de la prohibición, para que aplique también a invitados del inquilino.

Por supuesto, es importante que ambas partes firmen y acepten esta cláusula para que tenga validez legal. Ten en cuenta que si el contrato no menciona nada sobre fumar el inquilino puede hacerlo libremente dentro de la vivienda, siempre que no cause daños o molestias excesivas a terceros.

Se pueden prohibir las obras en un piso de alquiler

El tema de las obras es otro caso aparte, como ya hemos mencionado en alguna ocasión en SEAG. Como norma general debes saber que la vivienda debe ser devuelta tal y como se entregó, por lo que realizar obras sin el consentimiento del propietario está prohibido. Ahora bien, en algunos casos los inquilinos pueden negociar con el propietario la posibilidad de realizar alguna reforma para acomodar la vivienda a su gusto, a cambio de alguna mensualidad de alquiler o bien una reducción temporal de la renta (si le compensa al propietario), por supuesto, se debe pactar por escrito. En cuanto al color de las paredes, que es una de las dudas más habituales, el inquilino podría cambiarlo siempre que quiera (y sin avisar al propietario) con la condición de que al devolver la vivienda vuelva a pintarlas con el color original, ya que únicamente se trata de la apariencia y no afecta a la estructura —por supuesto, pueden haber pactos—. Es importante recalcar, en cualquier caso, que al igual que en el punto anterior todo debe estar especificado en una cláusula concreta.

Otras cosas que se pueden prohibir en un contrato de alquiler y las que no

En el contrato de alquiler se pueden (y se deben) especificar otras prohibiciones para que no haya problemas a posteriori, como la prohibición de realizar actividades ilegales o que generen molestias a los vecinos y al resto de inquilinos de una vivienda compartida, si es el caso. Pero también, la prohibición del subarriendo de la vivienda, que es una de las causas de conflictos entre arrendador y arrendatarios más comunes. Algunos ejemplos de prohibiciones legales son las siguientes:

• Realizar actividades comerciales o profesionales (si el uso es exclusivamente residencial).
• Subarrendar la vivienda o ceder el contrato a terceros sin autorización.
• Realizar fiestas o actividades ruidosas que perturben a los vecinos.
• Usar la vivienda para fines ilícitos (como actividades ilegales o fraudulentas).
• Tener más personas viviendo en el inmueble de las establecidas en el contrato.
• Instalar antenas, toldos o elementos exteriores sin permiso.

Por el lado contrario, también existen cosas que no se pueden prohibir en un contrato de alquiler. Como es lógico, existen derechos que el inquilino no puede perder, incluso si el contrato intentara limitarlos. Estos son algunos ejemplos de ello:

• Cambiar cerradura para tener protección adicional.
• Empadronarse en la vivienda alquilada. Es un derecho del inquilino y el propietario no puede negarse.
• Recibir visitas o tener invitados (siempre que no se conviertan en ocupantes permanentes no autorizados).
• Tener hijos o convivir con familiares. No se puede imponer restricciones sobre la estructura familiar del inquilino.
• Denunciar al propietario por incumplimientos (como no hacer reparaciones obligatorias).
• Ejercer derechos básicos, como la privacidad. El propietario no puede entrar sin consentimiento del inquilino.
• Rescindir el contrato antes de tiempo sin causa justificada (salvo por impago o incumplimiento grave).
• Prohibiciones que afecten al uso de la vivienda con normalidad y disfrutarla sin limitaciones más allá del uso razonable.

Por supuesto, en caso del incumplimiento de las prohibiciones el arrendador puede resolver el contrato, tal y como se especifica en el artículo 27 de la LAU (esta cláusula también aplica a la inversa, es decir, a cualquier de las partes que incumpla el contrato). Ahora bien, la resolución de un contrato por incumplimiento puede generar una serie de problemas significativos para el propietario, especialmente cuando se enfrenta a un impago de alquiler. El proceso legal de desahucio y reclamación de deudas puede ser largo, costoso y generar incertidumbre. Además, muchos propietarios temen que el impago de una cuota mensual afecte gravemente a sus finanzas y que, en caso de conflicto, el proceso judicial se alargue durante meses. Contar con un servicio de garantía con SEAG ofrece múltiples ventajas, ya que cubre el impago de las cuotas mensuales, proporciona protección jurídica para emprender la reclamación de la deuda de manera rápida y eficiente, y ofrece otros servicios que brindan seguridad y tranquilidad al propietario. De este modo, el arrendador puede evitar los riesgos innecesarios y asegurarse de que su inversión esté protegida ante cualquier problema con el inquilino.

Las relaciones afectivas entre las personas sufren cambios constantemente, por lo que no es de extrañar que nuestro inquilino se separe, y decida marcharse del inmueble alquilado o esté obligado a ello. ¿Qué hacer para un alquiler seguro?

En caso de separación, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se pronuncia al respecto, y responde a las principales dudas que nos pueden surgir: ¿puede permanecer en el inmueble la ex pareja de mi inquilino si no ha firmado el contrato de alquiler? ¿Debe formalizarse un contrato nuevo? ¿Cómo debe el arrendatario informarme de su voluntad de quedarse en el inmueble?

En el artículo 15 de la LAU, se establece que, en los casos de nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar haciendo uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.

Por lo tanto, a pesar de que la ex pareja de tu inquilino no conste en el contrato de arrendamiento, podrá continuar en el inmueble si así se dispone judicialmente. Además, por esta misma razón, no será necesario firmar un nuevo contrato, dado que el cónyuge, a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

No obstante, la voluntad del cónyuge de continuar en el inmueble deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de esta que afecte al uso de la vivienda.

Le recomendamos, en todo caso, contar con un grupo de expertos en esta materia para continuar garantizando su alquiler seguro. Recuerde que SEAG dispone de un servicio de asesoramiento jurídico, por lo que nuestros abogados podrán guiarle ante situaciones como esta.

Lamentablemente, que un inquilino fallezca es una situación que puede darse en algunos casos y esto implica ponerse al día en cuanto a las cuestiones legales relacionadas con la situación del alquiler, sobre todo si tiene familia y el contrato sigue en vigor. Es por eso que en este artículo te hablamos sobre los aspectos más importantes a tener en cuenta en estos casos. Vamos a ello.

¿Qué hacer si tu inquilino fallece?

Los alquileres en España están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como hemos explicado en varias ocasiones. Esta ley contempla todos los aspectos del alquiler, incluida la muerte del arrendatario (inquilino). En concreto, esto aparece especificado en el artículo 16, en el cual se establecen varios supuestos relacionados con la subrogación del contrato. Este término, para quienes no lo conozcan, se refiere a cambiar el titular de un contrato por otro transmitiendo los derechos y obligaciones del mismo al tercero, que será el nuevo titular. La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que en caso de muerte del arrendatario, el contrato podrá subrogarse a:

1. El cónyuge del arrendatario que conviviera con él.
2. La persona que haya estado conviviendo con el arrendatario de forma permanente y en análoga relación de afectividad a la del cónyuge. Ahora bien, siempre y cuando lo haya hecho al menos durante los dos años anteriores. En caso de tener descendencia en común, basta con la mera convivencia.
3. Los descendientes del arrendatario sujetos a tutela o que hubiesen convivido durante los dos años precedentes.
4. Los ascendientes del arrendatario que hayan convivido con él durante los dos años precedentes.
5. Otras personas distintas a las mencionadas que sufran de minusvalía igual o superior al 65%, siempre y cuando tengan relación de parentesco de hasta tercer grado con el arrendatario y que hayan convivido con él durante los dos años precedentes.

La ley contempla, así mismo, los supuestos en los que coexisten varias de las personas mencionadas en este listado y especifica que a falta de un acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, entonces se rige en el orden establecido. Aunque hay circunstancias excepcionales, en concreto, los padres septuagenarios son preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, por otro lado, tendrá preferencia el más próximo en grado; y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. Y si hay casos de igualdad en preferencia, entonces la subrogación se resuelve a favor de la persona que tenga una minusvalía igual o superior al 65%, y en caso de ausencia de esta situación, a quien tenga más cargas familiares y, en última instancia, a favor del descendiente menor de menor edad, ascendiente de mayor edad o hermano más joven.

¿Siempre se tiene que subrogar el contrato tras el fallecimiento del inquilino?

No, la ley únicamente especifica que la subrogación del contrato debe realizarse cuando existe una persona con derecho a la subrogación, tal y como se especifica en el apartado anterior, en caso contrario el arrendamiento quedará extinguido. El contrato de arrendamiento terminará si en un plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el propietario no recibe una notificación por escrito que incluya: el certificado de defunción, la identidad de la persona que tomará el lugar del fallecido, su relación familiar con este, y pruebas de que cumple con los requisitos legales para hacerlo.

¿Se acaba el contrato de alquiler con el fallecimiento del inquilino?

Depende de lo que se fijara previamente en el contrato y en qué momento haya tenido lugar el fallecimiento. Tal y cómo expone la Ley de Arrendamientos Urbanos, en contratos de alquiler con una duración inicial mayor a cinco años (o siete años si el propietario es una empresa), se puede acordar que no haya derecho a subrogación tras el fallecimiento del inquilino, siempre que esto ocurra después de los primeros cinco o siete años, según corresponda. También se puede pactar que el contrato termine a los cinco o siete años si el inquilino fallece antes de ese tiempo. Sin embargo, no se podrá renunciar a este derecho si las personas que podrían subrogarse están en situación de vulnerabilidad, como menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.

¿La deuda del inquilino fallecido pasa a un tercero?

Las últimas cuotas las debe asumir la persona en la que se subrogue el contrato, ahora bien, si pasados los tres meses el contrato se extingue y nadie ha reclamado la subrogación, todos los posibles sucesores del inquilino, excepto aquellos que renuncien notificándolo por escrito al propietario dentro del mes siguiente al fallecimiento, serán responsables de pagar la renta de esos tres meses. En el caso de tener una deuda, la persona que asuma la subrogación, heredará también la deuda pendiente, tal y como ocurre con las herencias (se aceptan tanto los activos como las deudas). Si te encuentras en la situación de subrogar el contrato, pero no conoces al nuevo inquilino, recuerda que en SEAG te ofrecemos un alquiler garantizado mejor que el de cualquier seguro. El servicio que prestamos está pensado para que puedas seguir cobrando tus cuotas en caso de sufrir un impago de alquiler (y de forma indefinida hasta la recuperación del inmueble).

Además, la prestación de nuestro servicio incluye la protección jurídica integral. Nos ocupamos de todo el proceso de reclamación del impago asumiendo los gastos derivados. Por otro lado, contarás con una cobertura de hasta 3.000 euros por daños ocasionados por actos de vandalismo (sin imponer franquicias) y también contarás con protección contra la okupación en los 3 meses siguientes desde la finalización de la garantía de alquiler. ¿Tienes dudas? Contacta con nuestro equipo para que podamos asesorarte.

Qué debo hacer con las pertenencias del inquilino fallecido

Ahora que ya sabes qué pasa si tú inquilino fallece y quién tiene el derecho a subrogar, queda responder a qué se debe hacer con sus pertenencias. La respuesta, en este caso, es sencilla. Las pertenencias pasarán a sus descendientes, ascendientes o personas con relación de parentesco, tal y como ocurre en cualquier herencia. Ahora bien, en caso contrario, si no hay nadie que se encargue de ello, pasará a ser de su propiedad.

Durante la vigencia de un contrato de arrendamiento surgen muchas dudas respecto a la duración del contrato, la renta pactada, los incrementos debido a la actualización del IPC, entre otros. No obstante, lo que más preocupa a los propietarios e inquilinos es todo lo relacionado con el pago de la renta. Resolvemos tus dudas para un alquiler seguro.

En estos casos, es esencial que en el mismo contrato de arrendamiento figure la forma de pago:

• Mediante transferencia bancaria a la cuenta designada por la propiedad.

• Mediante giro bancario que realiza la propiedad con cargo a la cuenta designada por los inquilinos.

• Efectivo metálico. En este caso, es MUY importante que una vez se abone la mensualidad se entregue un justificante de pago que acredite que se ha satisfecho la mensualidad. No recomendamos esta forma de pago. Es preferible realizar los pagos a través de cuentas bancarias.

Desde una perspectiva jurídica, cuando existe un procedimiento judicial por impago de las rentas arrendaticias, y el inquilino desea liquidar la deuda generada, el propietario / arrendador no puede negarse a recibir del arrendatario el pago de las cantidades adeudadas. De hecho, si el este se niega a recibir dicho pago se entenderá que está incurriendo en un incumplimiento por falta de cooperación al negarse a recibir la cantidad adeudada.

En términos jurídicos, esto se denomina MORA ACCIPIENDI, es decir, se produce cuando el acreedor no coopera para recibir o admitir la prestación del deudor impidiendo que este se libere de su obligación.

Por esta razón, en ningún caso se puede negar a recibir el pago si la renta ya constituye una deuda, puesto que se entendería que el arrendatario no puede saldar su deuda a consecuencia de la mala fe del propietario. De ser así, el arrendatario que fuera deudor en ese momento deberá consignar la cantidad adeudada para poder acreditar -posteriormente- que es el propietario quien se niega a recibir el pago.

De manera que, es esencial que todos los pagos queden reflejados para una mayor seguridad, tanto para el propietario como para el arrendador. Todo ello, para evitar conflictos y controversias entre las partes firmantes del contrato de arrendamiento.

Desde SEAG se recomienda que en todo momento quede constancia de la forma de pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento, con la finalidad de dar seguridad a todas las partes firmantes. Por tal motivo, intenta que todos los pagos se realicen a través de cuentas bancarias.

Si deseas disfrutar de un alquiler seguro, ¡SEAG GARANTIZA EL ALQUILER DE TU INMUEBLE!

Para tener un alquiler seguro de tu local-vivienda es importante disponer de la cédula de habitabilidad.

Una de las grandes tendencias que se está desarrollando en el mercado inmobiliario actual, son las reformas de locales convertidos en vivienda. Parece una solución a la falta de oferta de viviendas en alquiler. Sin embargo, hay algo importante a considerar en el momento de alquilar un local-vivienda: la cédula de habitabilidad, que se trata de un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas para poder ser habitada.

Estas condiciones van a depender de las exigencias de cada comunidad autónoma. Sin embargo, lo esencial es la superficie útil mínima de la vivienda y de cada una de las diferentes estancias (habitaciones, cocina, lavabo,…), la accesibilidad y la altura libre de suelo a techo y las dotaciones mínimas de suministros (agua y electricidad). 

A los propietarios de un local-vivienda les suele surgir la siguiente pregunta: ¿es obligatorio tener la cédula de habitabilidad para poder alquilar el inmueble? La respuesta es muy sencilla: depende de cada CCAA. En el caso de Asturias, Cantabria, Cataluña, La Rioja, Navarra y Murcia, es obligatorio.

La principal razón es porque esta cédula de habitabilidad determina que la vivienda cumple con los requisitos de salubridad, higiene y solidez para poder ser habitada como vivienda. Por lo tanto, es necesario y, en algunas comunidades autónomas, es obligatorio disponer de una cédula de habitabilidad en el momento de alquilar una vivienda. Además, sin esta, va a ser muy complicado dar de alta los servicios de suministro de luz, agua y gas.

Alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad puede traer como consecuencia ganarse una gran multa, sobre todo en Cataluña, donde está considerado como una infracción grave con sanciones de hasta los 900.000 euros.

Esto anterior, se debe a que si una persona entra en tu vivienda sin este documento, podrías poner en peligro la seguridad de las personas que vivan en la misma, en especial, cuando se trata de un local que ha sido reformado y transformado en una vivienda. 

Una vez tengas esta cédula de habitabilidad, llegado el momento de alquilar tu vivienda, te recomendamos contratar el alquiler garantizado de SEAG, para que en caso de impago, nosotros nos encargaremos de cubrir tu renta mensual hasta recuperar la vivienda.

Alquiler seguro con SEAG.

En el momento de alquilar una vivienda hay varios aspectos a los que debes prestar atención. Aparte de alquilar con las garantías de cobrar tu cuota mensual en caso de impago, te recomendamos prestar atención a la cobertura de los daños por actos de vandalismo del inquilino e informarte de qué se considera como tal y qué no. Y es que los problemas de vandalismo se repiten con más frecuencia de lo que puedes creer, por ende, en este artículo hemos elaborado una guía para responder a las dudas más frecuentes. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es vandalismo en una vivienda alquilada?

Para responder a qué es vandalismo hay que tener en cuenta, en primer lugar, qué son los daños materiales, que consisten en el deterioro, rotura o pérdida de bienes y pueden ser producidos por diferentes causas. Estas son las siguientes:

• Causa accidental: No hay un culpable, sino que las circunstancias eran imprevisibles y no se podía hacer nada para evitarlo.
• Causa negligente: Los daños, en este caso, se producen por falta de mantenimiento o de cuidado al hacer uso de un bien.
• Causa intencional: El daño se produce con mala fe, con el fin de causar el deterioro o la pérdida del bien.

Los actos de vandalismo son conductas malintencionadas y dañinas contra la propiedad ajena que se manifiestan con violencia, además de ser visibles y evidentes a simple vista. Un acto de vandalismo, por lo tanto, es un acto destructivo, intencionado e injustificado que ocasiona daños materiales a los bienes ajenos, en el caso concreto, a los bienes existentes en un inmueble alquilado. Los daños son realizados por el inquilino o inquilinos que residen en la vivienda, además, tampoco existe el ánimo de lucro —como ocurre con el hurto, que busca el enriquecimiento de responsable—.

Daños en vivienda alquilada que se consideran vandalismo

Para saber quién paga los daños en un piso de alquiler, es importante aprender a identificar qué se considera vandalismo y qué no. Por supuesto, hay casos evidentes que pueden observarse nada más abrir las puertas del inmueble cuando el inquilino destroza el piso, pero si no es tan fácil de identificar, estos ejemplos te servirán de referencia:

• Golpear las puertas hasta terminar destrozándolas.
• Golpear el lavabo hasta dejarlo roto e inservible.
• Romper cristales de ventanas.
• Arrancar las persianas.
• Romper o agujerear considerablemente las paredes.
• Arrancar los marcos.
• Rotura de las tapeta, marcos y carpintería de puertas.
• La rotura de piezas cerámicas del baño en las que para la rotura se haya necesitado ejercer una fuerza violenta y mal intencionada.
• El rayado malintencionado (y no por desgaste de un uso normal del suelo de madera o parquet).

¿Qué no se considera vandalismo en un alquiler?

Determinar qué es vandalismo y qué no puede, en ocasiones, generar ciertas dudas. Aunque en el punto anterior hemos explicado cuáles son los casos más comunes, también es importante dejar claro qué no es para que no haya confusiones. Y es que es muy habitual confundir vandalismo con deterioro cuando finaliza el alquiler, como por ejemplo al observar las paredes extremadamente sucias se juzga la limpieza, pulcritud o educación del inquilino. Sin embargo, no es un acto de vandalismo puesto que, como comentábamos en el punto anterior, no se ocasiona con mala fe o de manera intencionada con el fin de causar daño. Lo mismo al encontrarnos con un horno de cocina lleno de grasa por no haber mantenido una limpieza adecuada durante toda la estancia. Todo lo que tiene que ver con una falta de limpieza, un desgaste por el uso o una causa accidental no se considera vandalismo. Algunos ejemplos de ello son los siguientes:

• Deterioro en la pintura del inmueble.
• Desgaste o falta de mantenimiento en los electrodomésticos unidos a la cocina, tales como
• horno, extractor, vitrocerámica, etc.
• Pequeñas roturas o daños en enseres.
• Rozamientos, desconchado de pintura, humedades en paredes.
• Pequeños desperfectos que estén producidos por desgaste mecánico, es decir, por el uso intensivo del bien tales como tiradores, manetas, grifería, interruptores, etc.
• La falta de limpieza, mantenimiento y desalojo del inmueble.

Cómo denunciar vandalismo

Es importante dejar claro que los actos de vandalismo constituyen un delito de daños y son objeto de condena por su voluntariedad e intencionalidad. Ahora bien, cómo podemos denunciarlos, qué plazo para reclamar daños al inquilino debemos tener en cuenta. ¡Lo vemos!

Demanda por daños en vivienda alquilada

No siempre es necesario llevar a cabo una demanda, ten en cuenta que si los daños pueden cubrirse con el depósito de fianza legal que el arrendador recibió al inicio de contrato, entonces será suficiente. Ahora bien, en el supuesto de que la fianza no alcance se deberá iniciar el proceso de reclamación. Este debe denunciarse ante la policía o el juzgado de guardia. Además, es aconsejable que el arrendador disponga de un anexo fotográfico detallado y firmado por el arrendatario y por él. Este servirá como acreditación del estado en el que se entregó el inmueble. Ten en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no indica ningún plazo para reclamar daños al inquilino, ahora bien debe realizarse antes de volver a poner la casa en alquiler. En cualquier caso, se recomienda que sea antes de los 30 días posteriores que son los que establece la ley para devolver la fianza al inquilino.

En caso de que prospere la denuncia, dentro del propio procedimiento penal, el propietario del local podrá reclamar la compensación por los daños y perjuicios ocasionados. Además de la sanción para el inquilino, el delito constará en los antecedentes penales del autor.

Reclamar daños en vivienda alquilada a un seguro de alquiler

En SEAG te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado qué, además del impago, contempla los daños por actos de vandalismo, tanto en el alquiler de larga duración de toda la vivienda, como en el alquiler de habitaciones de forma temporal. Compensamos daños por actos de vandalismo en tu inmueble alquilado hasta 3.000 €, desde el primer euro, a diferencia de un seguro alquiler que siempre imponen franquicias. Para optar a esta compensación es imprescindible adjuntar al contrato de arrendamiento el anexo fotográfico de la vivienda firmado por los inquilinos que demuestre el estado inicial del inmueble. Es importante, así mismo, comunicarlo a la compañía de cara a la recuperación o finalización del contrato y a la mayor brevedad posible.

Sociedad Española de Alquiler Garantizado pone a tu disposición asesoramiento legal telefónico para resolver todas las dudas que tengan que ver con tu alquiler. Recuerda que si alquilas tu vivienda queriendo que ese alquiler sume y no reste, lo mejor que puedes hacer es contar con una empresa de alquiler seguro para protegerte frente a los actos de vandalismo.