Las relaciones afectivas entre las personas sufren cambios constantemente, por lo que no es de extrañar que nuestro inquilino se separe, y decida marcharse del inmueble alquilado o esté obligado a ello. ¿Qué hacer para un alquiler seguro?

En caso de separación, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se pronuncia al respecto, y responde a las principales dudas que nos pueden surgir: ¿puede permanecer en el inmueble la ex pareja de mi inquilino si no ha firmado el contrato de alquiler? ¿Debe formalizarse un contrato nuevo? ¿Cómo debe el arrendatario informarme de su voluntad de quedarse en el inmueble?

En el artículo 15 de la LAU, se establece que, en los casos de nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar haciendo uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.

Por lo tanto, a pesar de que la ex pareja de tu inquilino no conste en el contrato de arrendamiento, podrá continuar en el inmueble si así se dispone judicialmente. Además, por esta misma razón, no será necesario firmar un nuevo contrato, dado que el cónyuge, a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

No obstante, la voluntad del cónyuge de continuar en el inmueble deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de esta que afecte al uso de la vivienda.

Le recomendamos, en todo caso, contar con un grupo de expertos en esta materia para continuar garantizando su alquiler seguro. Recuerde que SEAG dispone de un servicio de asesoramiento jurídico, por lo que nuestros abogados podrán guiarle ante situaciones como esta.

Hay ocasiones en las que, a pesar de tener unos buenos inquilinos, pueden surgir situaciones inesperadas que ponen en riesgo la garantía de nuestro alquiler. Por ejemplo, el hecho de que lamentablemente uno de los inquilinos fallezca o, en muchas situaciones, el único.

¿Qué debo hacer en ambos casos para continuar con mi alquiler seguro? La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se pronuncia al respecto en su artículo 16, donde se abre la posibilidad de llevar a cabo una subrogación del contrato de arrendamiento si se cumple alguna de las casuísticas contempladas en el mismo.

La subrogación se define por ser un acto por el que una persona sustituye a otra tanto en sus derechos como en sus obligaciones ante una determinada relación jurídica, en este caso: el contrato de alquiler. No obstante, no cualquier persona puede subrogarse en la posición del fallecido, la misma ley nos indica quién puede hacerlo:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento haya convivido con él, o el conviviente del arrendatario con hijos en común.

b) La persona que hubiera convivido con el arrendatario en relación de afectividad durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes o hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con este durante los dos años anteriores al fallecimiento.

En caso de no existir ninguna de las personas descritas anteriormente o bien que ninguna de ellas desee subrogarse en la parte arrendataria, es decir, ocupar la posición jurídica del arrendatario (inquilino) fallecido, el contrato quedará extinguido.

Desde SEAG, entendemos que este tipo de situaciones pueden situar al arrendador en una posición de incertidumbre. Por esta razón, te recomendamos contar en todo momento con nuestro equipo de profesionales (abogados especializados en arrendamientos urbanos); los cuales te asesorarán en todo momento respecto a la Garantía de alquiler, otorgándole tranquilidad y continuando de esta manera con su alquiler seguro.

Durante la vigencia de un contrato de arrendamiento surgen muchas dudas respecto a la duración del contrato, la renta pactada, los incrementos debido a la actualización del IPC, entre otros. No obstante, lo que más preocupa a los propietarios e inquilinos es todo lo relacionado con el pago de la renta. Resolvemos tus dudas para un alquiler seguro.

En estos casos, es esencial que en el mismo contrato de arrendamiento figure la forma de pago:

• Mediante transferencia bancaria a la cuenta designada por la propiedad.

• Mediante giro bancario que realiza la propiedad con cargo a la cuenta designada por los inquilinos.

• Efectivo metálico. En este caso, es MUY importante que una vez se abone la mensualidad se entregue un justificante de pago que acredite que se ha satisfecho la mensualidad. No recomendamos esta forma de pago. Es preferible realizar los pagos a través de cuentas bancarias.

Desde una perspectiva jurídica, cuando existe un procedimiento judicial por impago de las rentas arrendaticias, y el inquilino desea liquidar la deuda generada, el propietario / arrendador no puede negarse a recibir del arrendatario el pago de las cantidades adeudadas. De hecho, si el este se niega a recibir dicho pago se entenderá que está incurriendo en un incumplimiento por falta de cooperación al negarse a recibir la cantidad adeudada.

En términos jurídicos, esto se denomina MORA ACCIPIENDI, es decir, se produce cuando el acreedor no coopera para recibir o admitir la prestación del deudor impidiendo que este se libere de su obligación.

Por esta razón, en ningún caso se puede negar a recibir el pago si la renta ya constituye una deuda, puesto que se entendería que el arrendatario no puede saldar su deuda a consecuencia de la mala fe del propietario. De ser así, el arrendatario que fuera deudor en ese momento deberá consignar la cantidad adeudada para poder acreditar -posteriormente- que es el propietario quien se niega a recibir el pago.

De manera que, es esencial que todos los pagos queden reflejados para una mayor seguridad, tanto para el propietario como para el arrendador. Todo ello, para evitar conflictos y controversias entre las partes firmantes del contrato de arrendamiento.

Desde SEAG se recomienda que en todo momento quede constancia de la forma de pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento, con la finalidad de dar seguridad a todas las partes firmantes. Por tal motivo, intenta que todos los pagos se realicen a través de cuentas bancarias.

Si deseas disfrutar de un alquiler seguro, ¡SEAG GARANTIZA EL ALQUILER DE TU INMUEBLE!

Para tener un alquiler seguro de tu local-vivienda es importante disponer de la cédula de habitabilidad.

Una de las grandes tendencias que se está desarrollando en el mercado inmobiliario actual, son las reformas de locales convertidos en vivienda. Parece una solución a la falta de oferta de viviendas en alquiler. Sin embargo, hay algo importante a considerar en el momento de alquilar un local-vivienda: la cédula de habitabilidad, que se trata de un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas para poder ser habitada.

Estas condiciones van a depender de las exigencias de cada comunidad autónoma. Sin embargo, lo esencial es la superficie útil mínima de la vivienda y de cada una de las diferentes estancias (habitaciones, cocina, lavabo,…), la accesibilidad y la altura libre de suelo a techo y las dotaciones mínimas de suministros (agua y electricidad). 

A los propietarios de un local-vivienda les suele surgir la siguiente pregunta: ¿es obligatorio tener la cédula de habitabilidad para poder alquilar el inmueble? La respuesta es muy sencilla: depende de cada CCAA. En el caso de Asturias, Cantabria, Cataluña, La Rioja, Navarra y Murcia, es obligatorio.

La principal razón es porque esta cédula de habitabilidad determina que la vivienda cumple con los requisitos de salubridad, higiene y solidez para poder ser habitada como vivienda. Por lo tanto, es necesario y, en algunas comunidades autónomas, es obligatorio disponer de una cédula de habitabilidad en el momento de alquilar una vivienda. Además, sin esta, va a ser muy complicado dar de alta los servicios de suministro de luz, agua y gas.

Alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad puede traer como consecuencia ganarse una gran multa, sobre todo en Cataluña, donde está considerado como una infracción grave con sanciones de hasta los 900.000 euros.

Esto anterior, se debe a que si una persona entra en tu vivienda sin este documento, podrías poner en peligro la seguridad de las personas que vivan en la misma, en especial, cuando se trata de un local que ha sido reformado y transformado en una vivienda. 

Una vez tengas esta cédula de habitabilidad, llegado el momento de alquilar tu vivienda, te recomendamos contratar el alquiler garantizado de SEAG, para que en caso de impago, nosotros nos encargaremos de cubrir tu renta mensual hasta recuperar la vivienda.

Alquiler seguro con SEAG.

Alquilar un inmueble, en la mayoría de las ocasiones, puede constituir una buena opción para sumar unos ingresos extras a nuestra economía, sin embargo, esto también puede traer consigo algunos problemas que en la actualidad se repiten con más frecuencia, y que se pueden prevenir tenido un alquiler seguro.

Nos estamos refiriendo a aquellos relacionados con el impago de alquiler y los actos de vandalismo.

¿Qué se considera un acto de vandalismo?

Por definición, el vandalismo es una conducta dañina que se produce en un acto destructivo e injustificado hacia los bienes ajenos.

En la mayoría de los casos, se suele confundir con el deterioro del uso común o no de la vivienda. Por ejemplo, si al finalizar el alquiler, nos encontramos con las paredes de la vivienda extremadamente sucias, se juzga la limpieza, pulcritud o la educación del inquilino, pero no atribuirlo a un acto de vandalismo. De la misma manera, si dejan la cocina y el horno llenos de grasa por no haber mantenido una limpieza adecuada durante toda la estancia en la vivienda.

Básicamente, un acto de vandalismo es aquel que se hace de mala fe, con la única intención de causar daño.

Algunos de los actos más comunes considerados de vandalismo son:

• Golpear las puertas hasta terminar destrozándolas.
• Golpear el lavabo hasta dejarlo roto e inservible.
• Romper cristales de ventanas.
• Arrancar las persianas.
• Romper o agujerear considerablemente las paredes.
• Arrancar los marcos.
• Tapetas de puertas.
• Patear o dañar con manos o pies.

Estas, entre otras conductas hacia el mobiliario que se encuentra en la vivienda.

Si de cara a la recuperación de la vivienda o finalización del alquiler nos encontramos con daños de este tipo, es imprescindible poner en conocimiento a la mayor brevedad posible a la Garantía de alquiler que tengamos contratada en ese momento.

Para una reclamación por actos de vandalismo, en primer lugar, es aconsejable que el arrendador disponga de un anexo fotográfico detallado y firmado por el arrendador y el arrendatario. Dicho anexo, servirá como acreditación del estado en el que se entregó el inmueble al inicio del alquiler, y permitirá reclamar daños al arrendatario.

Otro punto que debes tener muy en cuenta es el depósito de fianza legal que el arrendador recibió como depósito para poder hacer frente a los daños encontrados en la vivienda. Si la fianza no es suficiente para hacer frente a los daños, es entonces cuando se debe iniciar el proceso de reclamación de los daños ocasionados por actos de vandalismo.

Asimismo, es importante saber que para que los daños por actos vandálicos sean reconocidos como tal judicialmente, estos “NO” deben ser consecuencia de un uso “normal” del inmueble, tal como hemos mencionado anteriormente.

Para reclamar ACTOS DE VANDALISMO sufridos en el inmueble, estos tienen que ser, a simple vista, daños causados por un acto malintencionado, violento y dañino.

Por suparte, la Garantía de alquiler de SEAG ofrece una cobertura por actos de vandalismo que cuenta con una compensación de hasta 3.000 euros en gastos de reparaciones de los daños que presente la vivienda, y sin franquicias.

Además, SEAG es una empresa que garantiza el alquiler seguro a arrendadores, pensada para protegerlo también en otras diferentes situaciones:

• Cuando ocurre un impago de alquiler, garantizando el cobro de la renta mensual hasta recuperar la vivienda.
• Todos los gastos jurídicos derivados de la reclamación de impago y de actos de vandalismo.
• Protección contra la ocupación ilegal, durante los siguientes tres meses desde la recuperación de la vivienda.

Para un alquiler seguro, esta empresa también presta servicio de asesoramiento legal telefónico para resolver todas las dudas que tengan que ver con su alquiler.

Recuerda que, si alquilas tu vivienda queriendo que ese alquiler sume y no reste, contrata un seguro de alquiler o empresa de alquiler seguro, para protegerte frente a los actos de vandalismo.

Descarga nuestra información sobre los actos de vandalismo: https://www.seag.es/docs/informacion_actos_vandalismo.pdf

Durante la vigencia de una relación contractual, para un alquiler seguro, puede que surjan circunstancias que no estaban previstas, por lo que, en muchas ocasiones las partes se ven obligadas a modificar algunas condiciones pactadas en un contrato inicialmente. En estos casos, es cuando hablamos de una novación. 

Por ello, entendemos por novación contractual la modificación o extinción que se produce por la constitución de una nueva que modifica o extingue la obligación anterior. Es decir, se trata de una actualización de la relación contractual, mediante la cual, algunas obligaciones pactadas originariamente se modifican o se extinguen. Hay que tener en cuenta que, las partes son libres para poder modificar ciertas obligaciones pactadas en el contrato. 

Asimismo, existen diferentes tipos de novación contractual, pero entre otras, en este artículo se destacarán; la novación modificativa y la novación extintiva. 

En primer lugar, la novación modificativa se caracteriza porque se mantiene el contrato originario con todos sus elementos, salvo los que se modifiquen y se acuerden cambiar en ese momento. Por lo tanto, tiene un impacto muy leve en el contrato puesto que, únicamente, se está modificando alguna obligación en concreto. 

Un ejemplo, podría ser el cambio de alguna de las partes arrendatarias, es decir, que de tres inquilinos que firman el contrato, uno se desvincule del mismo, quedando los otros dos inquilinos obligados al mismo. 

En segundo lugar, la novación extintiva es una de las maneras de finalizar las obligaciones, por lo que la relación contractual se extingue y nace un nuevo contrato. Es más, el artículo 1.204 del Código Civil establece lo siguiente: “para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles”. 

Para que ello suceda, hay dos requisitos que deben concurrir:

• la incompatibilidad de la obligación inicial con la nueva y,
• la voluntad de producir la extinción de la obligación originaria y sustituirla por otra

Por todo lo anterior, si se desea modificar o extinguir ciertas obligaciones contractuales, conviene que todo quede por escrito y que se firme cada cláusula que se va a modificar. De esta manera, se evitarán posibles conflictos entre el propietario / arrendador y el inquilino / arrendatario. 
SEAG es una empresa que garantiza el alquiler seguro de tu vivienda en caso de impago. Conoce más sobre nosotros en: www.seag.es

Al igual que en otros aspectos de la vida, la diferencia de opiniones y objetivos pueden originar discordia en cualquier relación humana. Y nada cambia cuando las partes de la relación reciben los nombres de arrendador y arrendatario, como es en el caso del alquiler seguro de una vivienda.

Pues como hemos mencionado anteriormente, tanto el inquilino como el propietario tienen intereses y necesidades diferentes y si no se gestiona de manera prudente, puede ocasionar un conflicto que puede acabar perjudicando a ambas partes gravemente. Particularmente en el alquiler de inmuebles, pues el hecho de que exista un conflicto activo puede dar lugar al impago del alquiler que incluso y muy lamentablemente puede acabar ocasionando actos vandálicos.

Es por esta razón, que la garantía de SEAG incluye un servicio especializado de mediación profesional especializada. En SEAG le damos una gran importancia en todo momento a la mediación profesional a la hora de enfrentar una situación de impago del alquiler, dado que el 80% de las veces, mediante el diálogo y la conciliación se puede llegar a una solución óptima, de forma amistosa, evitando la toma de acciones legales que podrían dar lugar a un proceso largo, complejo y siempre desagradable tanto para el propietario como para el arrendatario.

Evidentemente, no siempre el origen de la situación de impago proviene de diferencias reconciliables entre las partes, por lo que inevitablemente hemos de acudir a la vía judicial; sin embargo, la mediación sigue siendo relevante puesto que sigue siendo necesaria la figura del mediador profesional para dar fluidez a las conversaciones y que estas no afecten al procedimiento judicial.

En definitiva, a diferencia de algunos seguros de alquiler, SEAG cuenta con un departamento exclusivo de mediación profesional titulado con el objetivo de ofrecer nuestros servicios a nuestros clientes de la forma más especializada.

¡Alquiler seguro con SEAG!

Un inmueble es siempre un activo patrimonial y es una excelente idea explotarlo en arrendamiento obteniendo por ello una renta mensual periódica. La clave para la explotación y rentabilidad del inmueble en un alquiler seguro, siempre será encontrar el inquilino perfecto, aunque para muchos propietarios, no es una decisión tan fácil, pues existen riesgos como el impago de la renta, o que el inquilino no quiera dejar el inmueble una vez resuelto el contrato. 

En primer lugar, ante la negativa del inquilino a abandonar la vivienda, lo primero que recomendamos es llegar a algún tipo de acuerdo amistoso, con el fin de no vernos obligados a iniciar un procedimiento judicial. No obstante, en caso de no resultar efectivo, es preciso que se inicie la vía judicial, acudiendo en este caso a  un procedimiento de juicio verbal similar al juicio de desahucio por falta de pago. 

Asimismo, puede pasar que durante la vigencia del contrato de arrendamiento se generen controversias, lo cual derive en un incumplimiento contractual. Por ello, la LAU contempla una serie de supuestos para que el arrendador/propietario rescinda el contrato. Estos supuestos están regulados en el artículo 27.2 de la LAU, y son, entre otros; 

1. Falta de pago de la renta o de la fianza o de su actualización. 

Ante la falta de pago de la renta, la fianza, o cualquier otra cantidad que le corresponda al arrendatario/inquilino, el propietario/ arrendador puede iniciar un procedimiento judicial solicitando el desahucio por falta de pago y, además, reclamando las cantidades adeudadas. No obstante, siempre se recomienda una mediación profesional antes de acudir a la vía judicial. En SEAG somos especialistas en ello. 

2. Subarriendo o cesión no consentida.  

Se entiende por subarriendo el acuerdo entre el inquilino/arrendatario con un tercero para que asuma parte o la totalidad de un contrato de arrendamiento existente. No obstante, para que ello suceda, el propietario del inmueble debe consentir ese subarriendo o cesión del contrato de arrendamiento. Es decir, se necesita el consentimiento expreso del propietario. Dicha situación se encuentra regulada en el artículo 8 de la LAU.   

3. Por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. 

Se entiende que dichas actividades son las que ocasionan incomodidad, produzcan daños, molestias, puesta en peligro para la salud de las personas e incluso que desarrollen conductas que están tipificadas como delito en nuestro ordenamiento jurídico. Por lo que, una vez el propietario/arrendador acredite que los arrendatarios/inquilinos realicen alguna actividad que podría vulnerar las normas de la comunidad de vecinos o de carácter ilícito, se podría instar una demanda de desahucio para rescindir el contrato de arrendamiento.  

Cabe decir, que en todos los supuestos el propietario/arrendador debe acreditar y fundamentar el incumplimiento del arrendatario/inquilino para que la reclamación judicial pueda prosperar. 

Cuando alquilas una vivienda, el inquilino debe entregar una fianza obligatoriamente. Para un alquiler seguro, debes conocer qué puedes descontar o qué no de la misma, al momento de tener que devolverla. 

La fianza del alquiler es un depósito que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no debe superar el mes de alquiler, y debe ser devuelta al finalizar el contrato. Sin embargo, hay caseros que piden hasta dos meses más como garantía adicional. 

Antes de devolver la fianza, es importante que el propietario revise muy bien el inmueble, es decir, asegurar que no haya desperfectos, por lo que todo dependerá del estado y las condiciones en las que la vivienda sea devuelta. Este tendrá el período de 30 días desde la entrega de las llaves. 

A continuación, te contamos las causas más habituales por las que no se devuelve la fianza parcial o total.  

El impago de la renta es una de las causas principales. Hay casos en los que los  caseros no la devuelven porque el inquilino le debe algún mes de alquiler. 

A veces surgen también dudas cuando hay impago de los suministros (luz, agua y gas). Aunque los consumos realizados antes de finalizar el contrato corresponden al inquilino, a veces los períodos de facturación no coinciden con la fecha del abandono del piso, por lo que, en estos casos, el propietario puede descontarlos de la fianza, siempre y cuando lo justifique con las facturas en el momento de la devolución.   

Desistir del contrato antes de tiempo es otra causa de la no devolución de la fianza, y es que la LAU determina los criterios generales de la duración del contrato, aunque a veces el inquilino desista del mismo anticipadamente. Según el artículo 11 de la ley, a los seis meses de estar en la vivienda, el arrendatario podrá dejar la vivienda, siempre y cuando avise al casero mínimo 30 días antes.  

Se debe tomar en cuenta que “las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que falte por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Por lo que el casero podría no devolver la fianza y aún cobrar su indemnización. 

Otro punto importante, de hecho es uno de los más delicados, son las pequeñas reparaciones como consecuencia del desgaste propio del uso del inquilino. Antes de devolver la fianza, se debe revisar bien la vivienda, comprobar que no se hayan realizado obras o hayan cambiado alguna cosa sin consentimiento previo, ya que se podrá descontar los arreglos del coste de la fianza. 

Lee nuestros artículos de interés: “No voy a renovar el contrato de alquiler, ¿con cuánto tiempo debo avisar a mi inquilino?” y «¿Puedo usar la fianza de mi inquilino en caso de impago?«

Se recomienda que, para un alquiler seguro, en el contrato debe incluirse un anexo de fotos del estado de la vivienda antes de la entrega de llaves. Si la vivienda está en perfectas condiciones, se debe entregar la fianza completa.  

Una de las preguntas más frecuentes entre los nuevos propietarios es saber si deben registrar el contrato de alquiler ante algún organismo o basta con declararlo en su declaración anual de IRPF. Para conocer los derechos y obligaciones de un alquiler seguro, debemos recurrir a lo establecido en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de la Ley de Arrendamientos Urbano (LAU).

Lo primero que se debe tener en cuenta es el depósito obligatorio de la fianza arrendaticia. Cada comunidad autónoma regula la obligación respecto al depósito de la fianza, por lo que deberás averiguar la norma al respecto en la comunidad autónoma del lugar donde esté ubicado el inmueble.

El depósito es de carácter obligatorio e incluso se imponen sanciones por no depositar la fianza ante el organismo competente de la Comunidad Autónoma. (en el caso de Cataluña el organismo es el INCASOL, en el caso de la Comunidad Madrid el organismo es la Agencia de Vivienda Social  y en el caso de Andalucía es Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).

Todos los propietarios tienen la obligación de declarar los ingresos percibidos por el alquiler de sus inmuebles. Para particulares, se tributa en el IRPF (la declaración de la renta); para empresas, se tributa en el impuesto de sociedades. 

En caso de que el inmueble sea para uso distinto de vivienda, tanto propietario como inquilino deberán declarar los impuestos que correspondan de IVA y de IRPF. Siempre recomendamos tratar este asunto con su gestor de confianza. 

Lee nuestro artículo: “¿Hay que ingresar el mes de fianza en la cámara de la propiedad, aunque tenga un seguro de alquiler?”

Al alquilar tu vivienda, además de declararlo, recuerda la importancia de contratar un seguro de alquiler o alternativas como el alquiler seguro de SEAG.