¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?

Uno de los aspectos más comentados de la nueva Ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023), es sobre las zonas de mercado residencial tensionado.

Con anterioridad a la aprobación de esta Ley, en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Cataluña ya había existido un límite en el precio del alquiler en este tipo de zonas.

Para aclarar mejor este tema, te explicamos qué son las zonas de mercado residencial tensionado, denominadas comúnmente: zonas tensionadas.

Las zonas tensionadas son áreas territoriales delimitadas, ubicadas – normalmente – en las grandes ciudades en las que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.

Para que una zona sea declarada (por la Administración competente) como zona de mercado residencial tensionado, debe cumplir una cualquiera de estas circunstancias:

  1. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o familiar, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
  2. Que el precio de compra o alquiler de las viviendas (en los últimos 5 años)  haya incrementado más de tres puntos porcentuales superior al porcentaje del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

Según la ley de vivienda, cada Administración competente será la encargada de redactar un plan específico, proponiendo medidas para la corrección de los desequilibrios evidenciados. Esta declaración de zona de mercado residencial tensionado será revisada cada tres años.

Es importante conocer si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada, dado que en ese caso dependiendo de si eres o no un Gran Tenedor de viviendas, dependerá el precio de la renta para los nuevos alquileres.

Si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada y el propietario es un gran tenedor, el precio de la renta será limitado de acuerdo al índice de referencia. En el caso en que no se haya publicado todavía dicho índice, la renta se podrá pactar libremente entre las partes (arrendador / arrendatario).

Si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada y eres pequeño propietario (no gran tenedor de viviendas), dependerá si la vivienda ha sido alquilada con anterioridad o no. En el primer caso, el nuevo contrato no podrá superar la renta de los últimos cinco años antes de la fecha del nuevo contrato a firmar.

Si la vivienda no ha sido alquilada con anterioridad o en los últimos cinco años, el límite dependerá del Índice de Referencia. Si aún este no ha sido publicado, la renta deberá ser pactada entre arrendador y arrendatario.

Te recomendamos contar con una agencia inmobiliaria para apoyarte en todo el proceso, y además garantizar tu alquiler seguro con SEAG.

Alquiler seguro: ¿Puedo usar la fianza de mi inquilino en caso de impago?

Para un alquiler seguro, como propietario, deberás recibir un mes de fianza del alquiler por parte del inquilino (2 meses de fianza en casos de arrendamientos de uso distinto a vivienda, como locales comerciales). 

Esta fianza, se trata de una garantía que la ley exige para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, como son: el pago de alquiler, devolver el inmueble en el mismo estado, sin deudas de suministros, etc.  

Son distintas las razones por las que un propietario-arrendador podría no devolver esta fianza, o solo devolver una parte de la misma. Una de ellas, es el impago de alquiler.  

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento las partes pueden acordar que la fianza se destine a rentas o cantidades impagadas por el arrendatario durante la duración del contrato.  

Además del impago de alquiler, otra razón por la que se podría no devolver la fianza parcial o total, sería para destinarla a reparar desperfectos por parte del inquilino en la vivienda y que se han comprobado una vez entregadas las llaves del inmueble. 

En este supuesto, el propietario podría retener parte de la fianza para reparar el inmueble, y adecuarlo a las mismas condiciones en las que se entregó. Para ello, es necesario disponer de un anexo fotográfico inicial y firmado por todas las partes, que acredite el estado en que se encontraba el inmueble en el momento de entregar la vivienda al arrendatario.  

Una vez finalizado el contrato, se dispone de 30 días para devolver la fianza. Durante este tiempo, debe valorar el estado del inmueble, comprobar las deudas de suministros y, en caso de tener que realizar reparaciones, debe acreditarlo e informar al arrendatario sobre el destino que le va a dar a la fianza. Es el propietario quien tiene que justificar las reparaciones que necesita hacer en el inmueble. 

Recomendamos que esto último se realice siempre por escrito, ya que, si pasan los 30 días establecidos legalmente, sin que se haya devuelto la fianza o sin haber informado de su destino, la Ley reconoce el derecho al inquilino de reclamar al propietario el importe de la fianza, más los intereses legalmente establecidos.  

Estos daños pueden ser el suelo rayado, la pintura, electrodomésticos averiados, muebles estropeados, etc. Sin embargo, estos deben ser diferenciados de los daños por actos vandálicos, que ocurren cuando son causados con mala intención por parte del inquilino. 

Es importante diferenciarlos, ya que SEAG, como Garantía de alquiler seguro, compensa los daños por actos de vandalismo (hasta 3.000 euros y sin franquicia), pero no los daños que puede sufrir la vivienda por deterioro en el uso normal.  

Asimismo, garantizamos el cobro mensual en caso de impago de alquiler de manera indefinida, es decir, hasta recuperar la vivienda. Conoce nuestras prestaciones completas aquí

Comunidad de propietarios: ¿se puede colgar la lista de vecinos morosos?

En principio, no se puede publicar. Según La Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento General de Protección de Datos, no se puede exponer los datos (nombre, dirección) de ningún vecino deudor en lugares visibles y accesibles de la comunidad, salvo en un supuesto específico, que veremos más adelante.

Cuando el presidente (o administrador) realiza la convocatoria para la reunión de vecinos, previamente remite la documentación de la comunidad a cada uno de los propietarios. Esta documentación incluye el estado de las cuentas de la comunidad y normalmente ahí sí aparecen los datos de los vecinos que deben dinero a la comunidad. Esta morosidad implica que el vecino en cuestión carecerá de voto en la reunión de vecinos a celebrarse, aunque sí que pueda tomar la palabra durante la misma.

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, exponer el nombre de los vecinos morosos sólo se puede realizar en el siguiente caso:

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla (…), se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto”.

Es decir, si la comunidad ha intentado sin éxito comunicarse con el propietario en el domicilio, ya sea porque esa persona no vive allí o no contesta, el presidente (o administrador) emitirá un certificado indicando la imposibilidad de contactar con él antes de emprender acciones judiciales de reclamación de la deuda, previa colocación de la notificación al vecino en el tablón de anuncios de la comunidad, la cual no podrá estar expuesta más de tres días.

La publicación en el tablón de anuncios no tiene como objetivo, por tanto, que todos los vecinos conozcan el nombre del vecino moroso. Se trata de que el interesado, si pasa por allí, pueda darse por enterado (y notificado). En cualquier caso, esa comunicación no podrá permanecer expuesta más de tres días.

Exponer un listado de vecinos morosos fuera de este supuesto puede acarrear para la comunidad de propietarios una sanción económica importante.

Al momento de alquilar tu vivienda, SEAG realiza un análisis de solvencia a los posibles inquilinos, previo a la Garantía de alquiler seguro. Esto, se realiza a través de la empresa aliada S-CAIM.

Alquiler seguro: ¿Se puede alquilar un inmueble sin contrato?

Aunque pueda parecer extraño, son muchas las viviendas que se alquilan sin contrato, al igual que ocurre con las habitaciones. Ahora bien, hasta qué punto esto es legal. ¿Es obligatorio realizar un contrato escrito entre el arrendador y arrendatario? ¡Sigue leyendo para informarte al detalle!

¿Es legal alquilar habitaciones sin contrato? ¿y una vivienda?

Alquilar una vivienda sin firmar un contrato es legal, ¡por muy extraño que pueda parecer!, al igual que también lo es alquilar habitaciones sin un contrato escrito. Ahora bien, no hay que confundirse. Que no exista un contrato firmado o un contrato escrito, no significa que no haya contrato. De hecho, nos encontramos ante lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) define como un contrato oral, tal y como puede leerse en el final del aparado 2 del preámbulo. “Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos”.

Por supuesto, que no exista un contrato firmado tampoco exime a los propietarios del inmueble a declarar los ingresos obtenidos frente a Hacienda. No hacerlo constituye un delito y puede suponer serias sanciones para el propietario. Lo más aconsejable, no obstante, es que se firme un contrato de alquiler. Este servirá de respaldo para evitar problemas futuros con la institución y entre el arrendador y arrendatario, además las compañías de seguros de alquiler o las empresas de alquiler garantizado pueden requerir el contrato de alquiler como requisito indispensable para poder solicitar sus servicios.

Alquiler sin contrato: ¿Cuáles son las consecuencias?

Una de las razones más habituales por las que muchos de los propietarios de inmuebles optan por la fórmula del alquilar de piso sin contrato es para evitar declarar ante Hacienda el importe mensual obtenido por la operación. De hecho, la Agencia Tributaria ha realizado varios estudios donde se indica que aproximadamente una de cada tres viviendas en arriendo no declara el alquiler en España. Pero esto es algo que tiene serias consecuencias para el propietario, como vemos a continuación.

Sanciones económicas por alquilar piso sin contrato

Aunque es legal alquilar un piso sin contrato escrito, se estará cometiendo un delito en el momento en el que no se declaren los ingresos obtenidos a lo largo del año, y esto es algo que puede tener graves consecuencias para el propietario de un inmueble. De hecho, al hablar de alquiler sin contrato, Hacienda y las multas por no declarar nos encontramos que estas oscilan entre el 50% y el 150% del importe no declarado. Con esta sanción lo que se pretende es evitar el fraude fiscal, obligando a todos los propietarios a declarar sus alquileres a efectos fiscales.

Riesgos de impago de alquiler

Aunque a términos legales el contrato es formal, lo cierto es que en el propietario puede quedar más desprotegido en el supuesto de encontrarse frente a un impago de alquiler. El hecho de que no exista un contrato firmado por las partes que regule la relación del arriendo puede dificultar el proceso para demostrar que existe un impago y cuál es la cuota mensual pactada entre ambas partes.

Riesgo de inquiokupación

La inquiokupación es un proceso que tiene lugar cuando un inquilino deja de pagar la renta y posteriormente decide no abandonar el inmueble. Al igual que ocurre en el caso anterior, un alquiler sin contrato firmado puede complicar el proceso de recuperación de la posesión de la vivienda por muchos motivos. De hecho, en el supuesto de que no se consiguiera demostrar la relación con el inquilino, aparte de no poder recuperar las cuotas impagadas, el propietario se encontrará frente a una situación de ocupación y este proceso puede derivar en varios años hasta que por fin vuelva a disponer de su vivienda.

Daños en el inmueble por vandalismo

Otra de las consecuencias del alquiler sin contrato, tanto si se trata de una vivienda completa como de las habitaciones por separado, es la de demostrar los daños de vandalismo ocasionados por el inquilino. El propietario puede encontrarse, en primer lugar, con el problema de la fianza —si esta no fue depositada en su momento— y, en segundo lugar, las pruebas que demuestren que los daños fueron ocasionados por el inquilino al no existir un contrato firmado con el anexo fotográfico del estado de la vivienda en el momento de entregar las llaves.

Por qué optar por un alquiler seguro con contrato

Ahora que ya sabes cuáles son las principales consecuencias de alquilar un piso sin contrato, algo que desaconsejamos encarecidamente desde SEAG, queremos explicarte por qué deberías optar por un alquiler seguro. Este servicio, diferente al de los seguros de alquiler, te permitirá, en primer lugar disponer de tu cuota mes a mes en caso de sufrir un impago por parte del inquilino (tanto de vivienda habitual como de habitaciones) y, en segundo lugar, porque nos encargaremos de llevar a cabo todas las reclamaciones pertinentes para la recuperación del impago, sin costes adicionales y sin que tengas que preocuparte por nada. Nuestro servicio, por otro lado, se complementa con cobertura de daños por actos de vandalismo hasta 3.000 euros, desde el primer euro y sin franquicias.

Y, por último, si optas por la garantía indefinida en alquileres de larga duración dispondrás de protección contra la ocupación. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado nos encargaremos de todo el proceso judicial contra los okupas que hayan ocupado ilegalmente durante los 3 meses siguientes tras la finalización de la garantía de alquiler. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo sin compromiso para que podamos asesorarte. ¡Estamos aquí para ayudarte!

¿Qué es un contrato de alquiler blindado?

Los contratos de arrendamiento denominados “alquiler blindado” tienen las mismas cláusulas y condiciones que los contratos de alquiler estándar, pero añadiendo cláusulas específicas que amplían la protección del propietario en caso de impago de alquiler, o que surja alguna controversia que derive en un problema legal. Te lo explicamos a detalles para un alquiler seguro.

Previo a la firma del contrato, se deberá tener en cuenta los siguientes consejos:

  • Tener claro el tipo de contrato que se quiere realizar, es decir, si será un alquiler de vivienda habitual o alquiler de temporada. Su régimen jurídico es diferente. 
  • Comprobar la solvencia del inquilino, solicitando las últimas nóminas y declaraciones de renta, y contratar la Garantía de alquiler de SEAG
  • Si son varios inquilinos, incluirlos a todos en el contrato de alquiler, como arrendatarios. En caso de impago, el arrendatario podrá reclamar a cualquiera por el total de la deuda. 
  • Solicitar una garantía adicional, a añadir a la fianza obligatoria, mediante una transferencia bancaria. 

Ya durante el alquiler, tener en cuenta los siguientes consejos:

  • Regularizar las garantías al igual que puede regularizarse el precio del alquiler. Es decir, si se aumenta la renta mensual se puede aumentar la fianza en la misma proporción.
  • No aceptar compensaciones. Es habitual que el inquilino solicite no pagar los últimos meses del alquiler con cargo a la fianza o garantía depositada. Si se acepta esta compensación puede que el propietario se encuentre con desperfectos o deudas y deba reclamarlas en vía judicial.
  • El arrendador puede incluir una cláusula en el contrato en la que se indique que el arrendatario deberá suscribir un seguro del hogar que cubra contenido y responsabilidad civil, aunque la ley no lo exige.

Para cualquier tipo de contrato de alquiler, te recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía de alquiler seguro como el de SEAG. Conoce nuestras prestaciones.

Alquiler seguro: ¿puedo subir el alquiler a mi inquilino?

En los últimos meses el mercado del alquiler está en alza, los precios se están incrementando y algunos propietarios se están planteando modificar el alquiler, pese al miedo a sufrir impago de alquiler, y con el fin de tener un alquiler seguro.

Si tú también estás pensando en actualizar el precio a tu inquilino, debes ahora revisar lo que menciona la nueva ley de vivienda.  

Hasta el momento, la revisión anual del contrato para subir el precio mensual del alquiler debía ser por el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Sin embargo, desde el 2022 se puso como límite el 2% del IGC (Índice de Garantía de Competitividad). Con la nueva ley, se mantiene el 2% durante el 2023, para el 2024 se subirá al 3%, mientras se crea un nuevo índice para 2025.

Asimismo, en los casos de nuevos contratos, la subida de la renta mensual dependerá de si el inmueble se encuentra o no en zona de mercado tensionado. Con la nueva ley al derecho de la vivienda, esto perjudica directamente al pequeño propietario, quien deberá congelar obligatoriamente el precio de alquiler al momento de realizar un nuevo contrato. 

Sin embargo, existen varias maneras que permiten subir el precio del alquiler en nuevos contratos hasta un 10%, por ejemplo, llevar a cabo actuaciones de mejora o rehabilitación de la vivienda, pero no cualquier mejora. Para esto, el coste total de la rehabilitación debe superar el 25% del valor del piso. 

Asimismo, dependerá también del tiempo de duración del contrato. Si es por diez o más años, el casero podrá hacer una subida. Recordemos que para personas físicas con propiedad en alquiler, el contrato legal debe ser de cinco años; para empresas, debe ser de siete años. Si el contrato tiene prórrogas, deberá permitir al inquilino vivir en el piso por el mismo precio (con las actualizaciones anuales) durante una década. 

Si el contrato es de menos de cinco años, el propietario solo podrá actualizar el precio en nuevos contratos llevando a cabo obras en la casa durante los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Estas obras deben ser “actuaciones de rehabilitación”, y tomando en cuenta la “consolidación y tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas”. Esto, con el coste de la reforma del más del 25% del precio de adquisición. 

Asimismo, otra vía es realizando obras de mejora de la eficiencia energética del piso, contando de igual manera los dos años anteriores de la firma del contrato de alquiler, acreditando un ahorro de la energía primaria no renovable del 30%.

Para finalizar, otra manera es a través de obras de mejora de “accesibilidad” de personas con discapacidad. Igual que las obras de rehabilitación, no solo bastará con instalar una rampa para personas en silla de ruedas, sino también instalar ascensores o adecuar las zonas sanitarias, por ejemplo. SEAG recomienda que propietario e inquilino, dentro de los términos aquí expuestos, pacten libremente cómo subir o bajar la renta cada año, utilizando el IPC como índice de referencia, para un alquiler seguro.

Alquiler seguro: ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?

A la hora de realizar un contrato de alquiler son muchas las dudas que pueden venir a tu cabeza, algo completamente normal, sobre todo si se trata de tu primer contrato de alquiler como propietario. Cuando alguien se anima a alquilar su vivienda, uno de los aspectos más importantes a los que debe prestar atención —además, por supuesto, de alquilar de manera segura— es a la duración del contrato de alquiler y, sobre todo, cuál es la duración mínima del contrato de alquiler, ya que de ello dependerá el tiempo que debe transcurrir para poder recuperarla y hacer uso de ella o volver a alquilarla. En este artículo respondemos a cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler según la normativa actual. ¡Sigue leyendo para informarte!

¿Dónde consultar la duración del contrato de alquiler de la nueva ley?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que establece el conjunto de medidas legales que regulan el derecho inmobiliario, tanto de los propietarios, como de los inquilinos de una vivienda arrendada. Como el resto de leyes, esta va sufriendo modificaciones y adaptaciones según pasa el tiempo, por ello es fundamental revisarla siempre, antes que nada, para comprobar si ha habido cambios —como el que tuvo lugar con el contrato de alquiler y la duración mínima—. En concreto, la última actualización está vigente desde el día 6 de marzo de 2019, mediante la cual se amplió el plazo mínimo de la duración de los contratos de alquiler. Es algo que puede revisarse en el Artículo 9. Plazo mínimo, del Capítulo II “De la duración del contrato” de la mencionada ley.

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler para vivienda habitual?

A día de hoy, la duración de un contrato de alquiler mínimo es de 5 años, siempre y cuando se trate de un arrendamiento destinado a personas físicas. Ahora bien, si es una persona jurídica, entonces el contrato de alquiler tendrá una duración mínima de 7 años. Además, las prórrogas son obligatorias y se realizan de manera anual, en caso de que el contrato inicial fuera inferior a la fecha mínima mencionada. Algo que se especifica en el Artículo 9.1 de la ley de la siguiente manera: “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales”. Es importante dejar claro, en cualquier caso, que el plazo del contrato comienza a contar desde la fecha del mismo o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si fuese posterior. Esto es algo que le corresponde demostrar al arrendatario, en caso de necesidad.

Las nuevas prórrogas tácitas del contrato de alquiler de duración mínima

Aunque la ley fija en 5 y 7 años la duración mínima, dependiendo de si la persona es física o jurídica, respectivamente, también establece unas prórrogas obligatorias tras el vencimiento del contrato y transcurrida la duración mínima (artículo 10.1). En concreto, lo que dice es que el contrato para personas físicas y jurídicas puede ampliarse hasta 3 años más (con prórrogas anuales y obligatorias). Ahora bien, estas últimas 3 anualidades pueden evitarse en caso de que el propietario haya preavisado con una antelación (y dejando constancia por escrito) de 4 meses. Si es el inquilino el que quiere dejar la vivienda, entonces tendrá que comunicarlo al propietario con una antelación de 2 meses. En caso de no hacerlo, el inquilino también podrá dejar la vivienda si así lo desea avisando al propietario, ahora bien, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de estas nuevas tres anualidades.

La prórroga extraordinaria de un año

Aparte de las prórrogas tácitas mencionadas, la ley fija una nueva prórroga extraordinaria de un año en la cual se mantendrían las condiciones del contrato presentes hasta el momento. La misma se puede solicitar transcurridas la totalidad de las prórrogas tácitas obligatorias para contratos de vivienda habitual. Para ello, el arrendatario debe realizar una solicitud. Esta prórroga es obligatoria, pero únicamente tiene validez si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador si es un gran tenedor (atendiendo al concepto de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda). Es importante dejar claro que si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado puede haber otras obligaciones legales, por lo que se recomienda consultar la normativa actual.

Duración mínima contrato alquiler: ¿Se puede extinguir antes de los 5 o 7 años?

Aclarado el interrogante sobre cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler, vamos a ver si es posible extinguir un contrato siendo propietario o inquilino, y en qué casos.

Si eres el arrendatario

La duración mínima de los 5 años de contrato puede cancelarse por parte del inquilino en caso de manifestar al arrendador su voluntad de no renovarlo. Para ello debe hacerlo con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato inicial. Es decir, si la vivienda se alquila durante 6 meses, por ejemplo, al comenzar el 5 mes deberá avisar al arrendador para finalizar el contrato. En caso contrario, este se prorrogará por plazos anuales obligatorios hasta los 5 años. Ahora bien, el arrendatario también podrá cancelar el contrato manifestando su voluntad al arrendador en un plazo de como mínimo 30 días de antelación antes de cualquiera de las prórrogas.

Si eres el arrendador

El arrendador no puede cancelar el contrato salvo excepciones concretas, como refleja la ley, y siempre que haya transcurrido el primer año de duración del contrato. En concreto lo que dice el Artículo 9.3 es lo siguiente: “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”. Además, esto es algo que debe justificarse especificando las causas con una antelación de dos meses.

¿Estás pensando en alquilar tu vivienda y te preocupa enfrentarte a un impago de las cuotas? Sociedad Española de Alquiler Garantizado te ofrece un servicio de garantía de alquiler gracias al cual no tendrás que preocuparte por ello, e independientemente de la duración del contrato. Te garantizamos el cobro mensual de tu alquiler hasta que recuperes tu vivienda y sin necesidad de esperar sentencia. Además, contarás con un servicio de defensa jurídica integral con abogados especializados que se encargarán de realizar la reclamación del impago de alquiler sin costes adicionales y ocupándose de todos los trámites y gastos derivados de la reclamación. ¡Contacta con nosotros para más información!

Alquiler seguro: ¿Se puede alquilar una VPO?

Las viviendas de protección oficial (VPO) son todas aquellas que el Estado subvenciona para facilitar el acceso a la vivienda a personas con pocos recursos económicos, por lo que tienen un precio de venta o de alquiler mucho más económico que viviendas de similares características por dimensiones, antigüedad y ubicación.

Las características de las VPO dependerán de la normativa al respecto de cada Comunidad Autónoma, si bien es cierto que en todo caso deberán cumplir los siguientes requisitos:

  1. Adquisición limitada a familias cuyos ingresos máximos no superen en 5,5 veces el IPREM.
  2. La superficie de la VPO no puede superar los noventa metros cuadrados construidos.
  3. Debe destinarse a vivienda habitual, y el propietario no podrá venderla durante los 10 primeros años desde su adquisición. En este caso el precio de venta también estará limitado por la normativa legal de cada Comunidad Autónoma.

Por lo que respecta al arrendamiento de la VPO, sólo podrá alquilarse cuando hayan pasado 10 años desde su adquisición, es decir, que haya perdido su condición de “vivienda protegida”. 

Excepcionalmente, el propietario podrá solicitar la liberalización de su vivienda antes de dicho plazo, debiendo demostrar ante la administración autonómica que debe cambiar de vivienda por motivos familiares, laborales, de salud. En este caso, podrá ser autorizado a arrendar la VPO antes de los diez años.

Sin embargo, en este caso la administración autonómica podría reclamar al propietario la devolución del importe de las ayudas económicas y beneficios legales que permitió al propietario adquirir la vivienda. Por lo tanto, según la situación económica del propietario sería preferible esperar a que transcurra el plazo de los 10 años para que la vivienda sea libre.

Finalmente, para el caso de que se alquile la VPO, deberán tenerse en cuenta los siguientes requisitos:

  1. Sólo se podrá arrendar la VPO a una persona física, no a una persona jurídica (empresa, sociedad, comunidad de bienes, etc).
  2. El precio del alquiler estará limitado a multiplicar por 5,5% el precio máximo de venta permitido por la Comunidad Autónoma correspondiente, dividido entre 12 meses.

En el supuesto de que la renta mensual del alquiler sea superior al máximo legal permitido, el propietario podría ser multado. En la práctica, no es habitual que suceda, ya que, el contrato de arrendamiento debe presentarse ante la administración para que ésta verifique que se han cumplido todos los requisitos.

Para un alquiler seguro, SEAG responde!

Revisa que los inquilinos son solventes para un alquiler seguro

https://youtu.be/wCxgL6wXK54
En el momento de alquilar una vivienda, tanto para uso de vivienda habitual como para uso temporal, deseamos que todo nos salga bien y no tener que enfrentarnos a una situación de impago de alquiler. Ahora bien, para ello es importante tener en cuenta algunas medidas. Uno de los puntos más importantes a la hora de hacerlo es seleccionar a los inquilinos y comprobar si son solventes o no para garantizarnos un alquiler seguro. Existen varias formas de averiguarlo, y en este artículo queremos darte las claves para hacerlo. ¡Sigue leyendo para saber cómo comprobar la solvencia del inquilino!

Fichero de inquilinos morosos

Una de nuestras primeras recomendaciones al hablar de solvencia, alquiler e inquilinos es la de revisar los principales ficheros de morosos. Estas bases de datos recogen información sobre las personas que figuran inscritas en las mismas por el incumplimiento de las obligaciones dinerarias (tanto las personas físicas como las personas jurídicas). Los ficheros pueden ser especializados en impagos del alquiler o generales, en cualquier caso, nos indicará que la persona tiene gastos pendientes de subsanar. En este artículo puedes conocer más sobre el fichero de inquilinos morosos y cuáles son los más populares.

Estudio de solvencia alquiler

El estudio de solvencia de alquiler consiste en un análisis que nos permite verificar la solvencia del inquilino interesado en alquilar nuestra vivienda. Por supuesto, debe realizarse antes de firmar el contrato y para ello deben solicitarse ciertos documentos, como una copia del contrato de trabajo, las últimas 3 nóminas y, en algunos casos, la vida laboral (por ejemplo, en el caso de trabajadores por cuenta propia, en cuyo caso se solicita también la última declaración de la RENTA y las declaraciones trimestrales del IRPF e IVA). Esta información debe pedirse a cada individuo, tanto si se alquila la vivienda por habitaciones como si se alquila por completo a una persona o a una pareja. En este último caso se recomienda que cada uno demuestre su solvencia por separado, no en grupo, ya que durante el contrato es posible que uno de los dos se quede sin trabajo, lo que dificultará el pago en caso de no ser solventes por sí mismos (y es que una única persona tendría que asumir todo el gasto del alquiler y del mantenimiento de los dos individuos).Con toda esta documentación es posible calcular la solvencia para el alquiler del inquilino y para ello se debe tener en cuenta que sus ingresos mensuales no sean inferiores al 40% del precio del alquiler. Es decir, debe contar con un 60% de los ingresos para afrontar el resto de gastos que pueda tener (habiendo descontado ya el alquiler). Si quieres más información, puedes leer este artículo sobre el estudio de solvencia del inquilino. En él puedes conocer con más detalle toda la documentación que se recomienda solicitar, cómo proceder a realizar el estudio y qué otras ventajas te ofrece, entre otras.

Cómo saber si un inquilino es solvente: otros consejos prácticos

Como indicábamos, lo más importante para conocer la solvencia de un inquilino es realizar un estudio y revisar el fichero de morosos, ahora bien, te recomendamos algunos consejos para que cuentes con más garantías y puedas alquilar con la máxima tranquilidad posible.

Pregunta en inmobiliarias por clientes de confianza

Poner tu piso en alquiler en una inmobiliaria siempre te dará más garantías. En primer lugar, porque te asegurarás de que el contrato esté bien redactado (en función de la naturaleza o fin y de las leyes que lo rigen) y, en segundo lugar, porque muchas inmobiliarias cuentan con bases de datos de clientes solventes (e incluso puede que se trate de inquilinos que ya han alquilado en alguna ocasión con ellos, por lo que dispondrás de referencias reales). Todo esto te proporcionará una mayor garantía a la hora de alquilar tu vivienda.

Certificado solvencia alquiler

Aparte del estudio de solvencia explicado más arriba, también es posible solicitar un certificado de solvencia de alquiler. Este último lo tramita la persona interesada en alquilar una vivienda (el inquilino) y en él se refleja que el futuro arrendatario es una persona solvente, honesta y sin ninguna incidencia en el pago de las rentas hasta el momento. Generalmente, este certificado lo llevan a cabo empresas especializadas.

El aval en el contrato de alquiler

El avalista es una persona que se compromete bajo firma (y por lo tanto tiene la obligación) a pagar la renta del alquiler en caso de impago por parte de un inquilino específico. Es algo muy habitual en el caso de los estudiantes, pero también de otros tipos de inquilinos. La figura del avalista está contemplada en la Ley de Arrendamiento Urbanos y su nombre debe aparecer en el contrato de alquiler en cuestión.

Alquilar tu vivienda a parejas solventes

La ventaja de alquilar a una pareja y que cada uno sea solvente por sí mismo es que tendrás la tranquilidad de que en caso de que una persona se quede sin trabajo, la otra podrá asumir los gastos hasta que encuentre uno nuevo.

Comprobar solvencia inquilino y alquilar de manera segura con SEAG

Alquilar tu vivienda no tiene por qué ser un problema, es posible hacerlo de manera segura y con la tranquilidad de saber que cobrarás mes a mes. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) te brindamos un servicio para que puedas alquiler con garantía, tanto si haces un contrato de alquiler de vivienda habitual como un contrato de alquiler temporal, además en el momento de formalizar el contrato nos encargaremos de realizar un informe detallado del inquilino para verificar su solvencia y asegurarte que puedas tener un alquiler seguro. Por otro lado, contarás con el servicio de protección jurídica integral por parte de nuestros abogados especializados que se encargarán de todos los trámites derivados de la reclamación de impago de alquiler (incluidos los gastos derivados de ello). ¿Quieres más información? No dudes en contactar con nuestro equipo, estaremos encantados de atenderte.

¿Qué es el alquiler inverso?

El alquiler inverso es una opción que permite a las persona mayores afrontar el elevado coste de su residencia y sus costes asistenciales cediendo un piso en alquiler. Lo interesante es que no se pierde la propiedad de la vivienda en ningún momento, ni es necesario hipotecarse.

El alquiler inverso va destinado a mayores de 70 a 75 años que tengan un piso en propiedad y estén pagando una residencia. El propietario cede a una empresa el alquiler de su vivienda para que gestione el inmueble.

El piso cedido puede ser cualquiera: la residencia principal del afectado, una segunda vivienda, u otra que sea propiedad de una persona próxima.

Como el coste de la residencia suele ser mayor que la renta del alquiler, la empresa periódicamente va entregando el dinero necesario para pagar la residencia (el importe de los préstamos puede llegar a ser como máximo del doble del alquiler), de manera que se va generando una deuda.

Cuando el propietario fallece, la deuda existente (con sus intereses, que suele estar entre un 5% o 6%) se va pagando con el mismo alquiler de la vivienda (garantizado por la Garantía de impago de alquiler de SEAG), hasta que la deuda queda pagada y los herederos del fallecido cancelan la deuda generada.

Por tanto, el alquiler inverso no deja de ser una forma de financiación, es decir, de conseguir un dinero que se necesita. 

Otro aspecto de interés es que si la vivienda arrendada necesita reformas para poder alquilarse en buenas condiciones, la empresa con la que se contrate el alquiler inverso puede financiar la obra.

En el contrato de alquiler inverso deben estar bien definidas las cantidades que el propietario va a recibir, el importe del alquiler, y los períodos del préstamo periódico. También, deberá constar la fecha de finalización del servicio, aunque es posible cancelarla en cualquier momento, con el abono de las cuotas pendientes. 

Además, es posible determinar una duración indeterminada del contrato, de modo que esté en vigor durante el período que sea necesario.

Finalmente, cabe destacar que el propietario disfruta de una serie de beneficios fiscales que necesitará que el contrato se formalice en una escritura pública ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad, para su efectividad.

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