El contrato de renta antigua es un tipo de contrato que se diferencia de los demás debido a la característica protección que le brinda al inquilino. Aunque son un tipo de contratos firmados hace casi 40 años, hoy en día todavía quedan algunos residuales a los cuales se les sigue aplicando el régimen de renta antigua. Ahora bien, ¿es posible rescindir este contrato? ¿se puede echar a un inquilino de renta antigua? Respondemos a los interrogantes más comunes sobre esta modalidad de contrato. ¡Sigue leyendo!
Qué es la renta antigua
El contrato de alquiler de renta antigua surgió en España como respuesta a la situación socioeconómica que atravesaba el país en la etapa previa a la transición democrática, en concreto aquellos que se firmaron desde 1964 hasta el 9 de mayo de 1985. La principal característica de este tipo de contrato es su notable duración, puesto que daban la posibilidad de establecer un alquiler vitalicio que, además, en algunos casos se podía heredar. Actualmente, las normas que se aplican a este contrato pueden encontrarse en las disposiciones transitorias de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se estima que hay cerca de 200.000 pisos con este tipo de contrato. Los contratos de alquiler de renta antigua están regulados por el decreto 4101/1964, instaurado durante el régimen franquista con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda en una época de dificultades económicas.
Esta normativa, incluida en la primera Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, buscaba beneficiar a las familias de rentas bajas que migraban a las ciudades desde áreas rurales en busca de empleo, especialmente en zonas céntricas. Los contratos establecían precios de alquiler con pocas posibilidades de aumento, obligando a los propietarios a asumir los gastos y permitiendo la prórroga indefinida del contrato. Además, contemplaban hasta dos subrogaciones tras el fallecimiento del inquilino, a favor de cónyuges, descendientes o ascendientes, medidas que también eran de cumplimiento obligatorio para los propietarios.
¿Se puede subir un alquiler de renta antigua?
Una de las principales razones por las cuales los arrendadores se plantean esta cuestión es debido a discrepancia significativa en los precios de la renta, en comparación con los precios actuales, lo que supone una gran ventaja para los inquilinos, pero una carga financiera para los propietarios. De hecho, el precio puede ser hasta 10 veces inferior al precio actual del mercado. En el caso de Madrid, el promedio ronda en torno a los 300 euros, frente a los 1.500 euros del mercado, mientras que en algunos lugares concretos es posible encontrar contratos de renta antigua de hasta 50 euros. Ahora bien, ¿se puede subir un alquiler de renta antigua? La respuesta es sí, aunque con limitaciones. Para que esto sea posible la suma de los ingresos totales del arrendatario y de las personas que conviven con él habitualmente (obtenidas durante el ejercicio impositivo anterior) no deben exceder los límites fijados en función del salario mínimo interprofesional (SMI):
- Hasta 2 personas: el resultado tras multiplicar el SMI por 2,5.
- De 3 a 4 personas: el resultado de multiplicar el SMI por 3.
- De 5 a más personas: el resultado de multiplicar el SMI por 3,5.
Así mismo, la actualización del precio solamente puede ser en función de las variaciones que experimenta el IPC cada año (por supuesto, se trata de una revisión de la cuota mensual). En caso de que el arrendador no acredite cuáles son los ingresos percibidos, se aplicarán las reglas generales de actualización.
Se puede echar a inquilino con renta antigua
Ahora que ya sabes qué es un alquiler de renta antigua, es importante hablar del Decreto Boyer (la nueva versión de la LAU) aprobado en 1985, y que supone el primer intento de derogar los contratos de alquiler indefinidos al eliminar la prórroga forzosa y establecer una duración acordada entre propietarios e inquilinos. Por lo tanto, todos aquellos contratos celebrados a partir de 1985 fueron contratos que podían pactarse entre propietarios e inquilinos y hoy en día están regidos por las actuales modificaciones que han surgido en los periodos anteriores. Este decreto estableció, así mismo, el Índice de Precios de Consumo (IPC) como cláusula para la revalorización anual de los contratos firmados desde esa fecha. En los casos anteriores, no obstante, la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos dice estos pueden subrogarse a favor del cónyuge del arrendatario, no separado legalmente o, de hecho, y en su defecto a los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. Tras el fallecimiento de los subrogados, el contrato se extinguirá.
Es importante destacar, así mismo, que existen siete supuestos en los cuales es posible recurrir este tipo de contratos para darlos por finalizados, en concreto nos encontramos con los siguientes:
- El inquilino tiene otros inmuebles en propiedad en la misma localidad.
- Se necesita el piso para uso propio o de un familiar directo.
- El inmueble va a ser derribado.
- El inquilino se ausenta más de seis meses al año sin justificación.
- La propiedad ha sido subarrendada.
- Es preciso realizar obras que excedan del 50% del valor del piso.
- Se producen impagos por parte del inquilino.
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Indemnización inquilino renta antigua: ¿Hay que pagar al inquilino en caso de echarle de la vivienda?
Siempre y cuando el desalojo se efectúa por necesidad del arrendador de ocupar la vivienda o por necesidad de derribar el inmueble se deberá compensar al inquilino con una indemnización que comprende de 2 meses hasta 5 anualidades (en caso de incumplir la obligación de reservar la vivienda nueva tras el derribo de la anterior).
Cuáles son los gastos repercutibles a inquilino de renta antigua
En los contratos de renta antigua pueden repercutirse prácticamente todos los gastos relacionados con el inmueble, incluidos los del edificio, como gastos de portería o conserjería, mantenimiento, consumo eléctrico del ascensor, limpieza, instalación de extintores, tasa de basura, calefacción…. Es decir, todos aquellos que benefician al arrendatario directamente, a excepción de las pólizas de seguro de la administración de propietarios y el gasto de la administración de fincas.