El seguro del alquiler, así como el alquiler garantizado que ofrece SEAG, es una opción disponible para los propietarios que quieren alquilar su vivienda con seguridad. Este tipo de seguros está destinado, principalmente, a garantizar el impago —con independencia del seguro del hogar, que no tiene nada que ver—. En este artículo te explicamos en qué consiste y qué cubre un seguro de alquiler. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un seguro de alquiler?

El seguro de alquiler, también conocido como seguro de impago de alquiler, está destinado a garantizar la seguridad y tranquilidad de los propietarios en caso de que el inquilino no pague sus cuotas. Estos tienen una cobertura limitada de las rentas relativas a varios meses, en función de lo que se contrate, y ofrecen otros servicios adicionales. Por supuesto, tanto las compañías aseguradoras como las corredurías de seguros, cuentan con un departamento destinado a la tramitación de siniestros para realizar las oportunas reclamaciones (al igual que en cualquier otro tipo de seguro, como el del hogar o el del coche). En caso de que el siniestro se deba a un impago de alquiler el propietario debe comunicarlo cuanto antes para iniciar el proceso de interposición de la demanda.

¿Qué cubre un seguro de alquiler?

Al responder al interrogante de qué cubre un seguro de impago de alquiler, como su nombre indica, nos encontramos sobre todo que asume el pago de las rentas mensuales del alquiler en caso de sufrir un impago por parte del inquilino, aunque también hay otras coberturas que explicamos en este apartado.

Lo que cubre un seguro de impago de alquiler: las rentas

Las rentas o compensación por impago de alquiler es lo más destacado de este tipo de seguros. El límite depende de los meses a los que se haya suscrito el tomador, lo más habitual es que sean de 6, 9, 12 y 18, y en algunos casos de hasta 24 meses. En cualquier caso, se trata de un adelanto de las rentas por lo que el asegurado cobraría mes a mes sin la necesidad de esperar a la sentencia o al desahucio. Ahora bien, al analizar qué cubre el seguro de alquiler es muy aconsejable comprobar que la aseguradora realice el pago de las rentas aunque no exista una declaración judicial de insolvencia del inquilino, ya que en algunos casos forma parte de los requisitos imprescindibles. El seguro de alquiler también suele cubrir lo siguiente:

• Pérdida de alquileres en caso de incendio: En virtud de esta garantía, la empresa aseguradora pagará al asegurado una cantidad mensual igual al alquiler acordado en el contrato de arrendamiento mientras la vivienda sea considerada totalmente inhabitable a causa de un incendio, explosión o impacto de un rayo.
• Indemnización por actos vandálicos al continente y al contenido: Generalmente, solo cuando este ha sido provocado intencionadamente, además la cobertura suele ser de hasta 3.000 € (continente y contenido).
• Indemnización por impago de suministros: Se aconseja revisar las cláusulas, puesto que no todos los seguros lo incluyen.

Garantías del seguro de piso de alquiler relacionadas con la defensa jurídica

En este sentido nos encontramos con varias coberturas, las más destacadas son las siguientes:

• Acción de desahucio: Para recuperar la posesión y reclamar rentas, esta cobertura generalmente alcanza hasta 10.000 €. Sin embargo, en algunas aseguradoras, la cantidad se reduce a 1.500 € si el abogado seleccionado no es el proporcionado por la compañía.
• Defensa penal del arrendador:Ante posibles imputaciones por los hechos ocurridos por su condición como propietario o titular del inmueble.
• Defensa y reclamación de derechos: Derivados del contrato de arrendamiento y distintos a los del desahucio, los de la reclamación de rentas y los de conflictos relacionados con la propiedad.
• Asesoramiento jurídico telefónico: Proporciona orientación y respuestas inmediatas a consultas legales relacionadas con su condición de propietario o titular de derechos sobre el inmueble cubierto por el seguro.
• Asistencia en la gestión de documentos legales: Incluye la redacción y revisión de documentos, solicitudes y cláusulas contractuales de documentos legales privados.
• Reclamación por incumplimiento de otros seguros: El seguro de alquiler obliga a la aseguradora a defender o reclamar los derechos del asegurado ante incumplimientos (por acción u omisión) de otras aseguradoras privadas o del Consorcio de Compensación de Seguros con las que el asegurado tenga cobertura. Esta cobertura generalmente incluye el costo de los honorarios de las peritaciones contradictorias previstas en dichas pólizas, en la parte que debe asumir el asegurado.
• Defensa subsidiaria de la responsabilidad civil: Brinda defensa al asegurado en caso de que un tercero le reclame daños y perjuicios.
• Reclamación de daños no contractuales: Asegura la reclamación, ya sea amistosa o judicial, de los daños y perjuicios sufridos por el asegurado debido a daños materiales al inmueble arrendado y/o a los bienes muebles ubicados en su interior que sean de su propiedad.

Los gastos jurídicos generalmente cubiertos en un seguro de alquiler son los honorarios de abogados, derechos de procuradores y poderes para pleitos; los casos de peritajes, tasas, costas y certificados; las fianzas penales exigidas para garantizar la libertad provisional; gastos del procedimiento en caso de mediación de conflictos; y los gastos de arbitraje que fueran a cargo del asegurado. Por supuesto, todo ello debe revisarse a la hora de contratar el seguro para verificar si está incluido en la póliza.

¿Qué cubre el seguro de impago de alquiler? Otras coberturas

Y, por último, hablamos de otras coberturas que suelen estar incluidas en otros seguros y que también pueden resultar muy interesantes para los propietarios de viviendas. Estas son las siguientes:

• Limpieza de la vivienda: En caso de desahucio (tras el lanzamiento) o cuando hay un cambio de inquilinos (por un número de horas, con las condiciones reflejadas en la póliza).
• Gestión de cambios de suministro: Se asume el coste del cambio de titularidad de los contratos de suministros (luz, agua, gas…).
• Gastos de cerrajero: En el momento del desahucio. Incluye la sustitución de la cerradura por una de características similares.
• Coberturas especiales: Como el certificado de eficiencia energética o asesoramiento técnico en la factura eléctrica (depende de cada compañía).

Diferencia entre un seguro de alquiler y un alquiler garantizado como el de SEAG

Lo primero que hay que dejar claro es que SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) no tiene la naturaleza jurídica de operación de seguros, sino que es una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler. Por lo tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, que es la que revisa y controla el sector de seguros y de fondos de pensiones en España. SEAG mejora todas las prestaciones del mercado, cubriendo mensualmente el alquiler y de manera indefinida sin necesidad de esperar sentencia gracias al servicio de garantía indefinida. Además, sufraga cualquier gasto derivado de una reclamación por impago y compensa los daños por actos de vandalismo desde el primer euro. En comparación con un seguro de alquiler, SEAG mejora las prestaciones de la siguiente manera:

• Impago: Garantiza las rentas de manera indefinida hasta la recuperación de la vivienda.
• Defensa jurídica: En un seguro de alquiler la cantidad de la cobertura de defensa jurídica suele ser de hasta 3.000 euros, mientras que SEAG se ocupa de todos los trámites y sin límite de presupuesto.
• Actos de vandalismo: Las compañías suelen cubrir los daños ocasionados por los inquilinos premeditadamente y con franquicia entre los 300 € y 500 €, mientras que SEAG repara los actos de vandalismo sin franquicia.

¿Quieres más tranquilidad y seguridad a la hora de alquilar tu vivienda? Recuerda que puedes solicitarnos más información sin compromiso. ¡Estamos aquí para ayudarte!

Contratar una póliza que cubra la vivienda arrendada, además de un seguro de alquiler, no es obligatorio pero recomendable para un alquiler seguro. Sin embargo, es posible que alguna de las partes, o ambas, quieran proteger la casa de la que son propietarios o bien en la que van a residir temporalmente.

Según datos recogidos por UNESPA en su Informe Estamos Seguros, y recogidos por Santa Lucía en el Informe Santalucía de Tendencias e Innovación en el Seguro de Hogar, un 72% de las familias aseguran la vivienda en España. Esto significa que en nuestro país hay 19 millones de viviendas que cuentan con un seguro de hogar, lo que representa el 76% del total de viviendas españolas.

La personalización del seguro será la gran tendencia en los próximos años en los seguros de hogar para viviendas alquiladas. En lugar de que cada hogar de una misma calle tenga la misma calificación de riesgo, ahora puede ser clasificado según el comportamiento de riesgo diferente de sus inquilinos.

Corresponde al propietario todo lo relativo al continente. Si los materiales o estructura de la casa se vieran afectados sin ser causa del inquilino, será el seguro de hogar del propietario quien deba responder.

Para asegurar una vivienda con garantías, hay que tener en cuenta que existen una serie de coberturas básicas que no deben faltar en el seguro de hogar, lo que garantiza una respuesta adecuada de la aseguradora ante la mayoría de los siniestros. Además, es importante que, a la hora de contratar el seguro de casa, se ajusten bien los importes asegurados para no caer en una situación de infraseguro.

• Seguro del continente de la vivienda. El continente de una vivienda está compuesto por los elementos estructurales del inmueble, entre los que se incluyen las paredes, techos y suelo de la casa, además de las instalaciones fijas, como el sistema de calefacción y la instalación de agua, gas y electricidad, entre otras. También se incluyen otras superficies construidas anexas a la vivienda como garajes, piscinas, trasteros, etc. El seguro del continente de la casa cubre los costes de reconstrucción de la vivienda y sus instalaciones, así como las reparaciones de desperfectos ocasionados por un siniestro que afecte a los elementos estructurales de la casa. Cada compañía fija en las condiciones de la póliza el tipo de siniestros que cubre su seguro así como las exclusiones.
• Para calcular el riesgo asegurado en la cobertura del continente, que luego se trasladará al precio del seguro, las aseguradoras parten de la superficie del inmueble en metros construidos, y aplican variables como: la tipología de la vivienda: vivienda unifamiliar o en bloque de pisos; la altura del edificio: vivienda en un bajo, un piso intermedio o un ático o la calidad de los materiales: estándar o de lujo.
• El seguro del contenido. El contenido de la casa lo conforman los bienes. La aseguradora cubre la reparación o reposición de muebles y enseres domésticos. En este caso, es aconsejable contratar una indemnización por el valor a nuevo, es decir, por lo que costarían esos objetos si hay que volver a comprarlos. No obstante, existe la posibilidad de que el seguro ofrezca esta cobertura sobre el valor real, descontando la depreciación por el paso del tiempo.
• En el caso del seguro para vivienda en alquiler, es conveniente valorar el contenido a asegurar dependiendo de si la casa se alquila vacía o con enseres. Esto es fundamental para garantizar una buena protección de la póliza en caso de siniestro. Si la valoración del contenido se queda corta, se cae en situación de infraseguro y la indemnización en caso de siniestro no cubriría los daños sufridos. Si la valoración del contenido está por encima de su valor real sería una situación de sobreseguro, lo que implica que la prima es superior a la que realmente se debería pagar.
• El Seguro de RC de la vivienda. La garantía de Responsabilidad Civil es otra de las coberturas básicas del seguro de hogar. Un seguro de RC en una vivienda cubre las reparaciones e indemnizaciones derivadas por los daños que se ocasionen a terceros por siniestros originados en nuestra casa. Cuando el tomador de la póliza es el propietario, esta garantía cubriría al asegurado, pero no al inquilino, por lo que es muy recomendable que el inquilino contrate su propia póliza de hogar para dar cobertura a la RC.
• La cobertura de Daños por Agua. Una de las coberturas que no deben faltar en los seguros de hogar es la que cubre los daños provocados por el agua, como humedades, fugas y goteras. Es importante asegurar la casa frente a los daños ocasionados por el agua, porque este siniestro es, con diferencia, el más frecuente en las viviendas. De hecho, estos siniestros suponen cerca de un tercio de los partes que reciben las aseguradoras de sus clientes de seguros multirriesgo de hogar.
• La cobertura de Defensa Jurídica. La garantía de Defensa Jurídica es otra de las imprescindibles de los seguros de hogar, sobre todo si vivimos en una comunidad de vecinos. La Defensa Jurídica es una herramienta muy útil, porque cubre los gastos derivados de la reclamación de daños que otros hayan causado sobre los bienes. Además, el Seguro de Defensa Jurídica incluye la cobertura de Defensa Penal y de los derechos como propietario. Esta cobertura suele venir acompañada de un servicio de asesoramiento jurídico.

Datos extraídos de INESE 

Desde SEAG, la alternativa a un seguro de alquiler, recomendamos prevenir el impago de alquiler. Garantizamos el pago de la renta cada mes de manera *indefinida, además compensamos los gastos jurídicos y los daños por actos de vandalismo desde el primer euro.

*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Uno de los supuestos que más dudas genera en los contratos de arrendamiento es la resolución anticipada por parte del inquilino. Cambios de trabajo, circunstancias personales o desacuerdos con el arrendador son motivos habituales por los que un inquilino decide marcharse antes de que finalice el contrato firmado. Ante esta situación, el propietario suele preguntarse qué consecuencias tiene esa decisión y si el inquilino puede hacerlo libremente.

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula este escenario y establece distintos supuestos en función del momento en el que se produce la salida y del tipo de contrato. En el siguiente vídeo se explica de forma resumida uno de los puntos clave sobre el desistimiento del contrato por parte del inquilino, y a continuación desarrollamos cada caso con mayor detalle.

El inquilino se va antes de los seis primeros meses

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima inicial de seis meses. Durante este periodo, el inquilino no puede desistir del contrato libremente, salvo que exista un pacto expreso que lo permita.

Si el inquilino abandona la vivienda antes de que transcurran esos seis meses, el arrendador puede valorar la reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios derivados de la resolución anticipada. No existe una cuantía automática, ya que dependerá de las circunstancias concretas y de lo que se haya pactado en el contrato.

Qué ocurre si el inquilino se va después de seis meses, pero antes de un año

Una vez superados los seis primeros meses, el inquilino sí tiene derecho a desistir del contrato. Para ello debe comunicar su decisión al arrendador con una antelación mínima de treinta días, tal y como recoge el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ahora bien, este derecho no excluye la posible aplicación de una penalización si así se ha pactado expresamente en el contrato. Para que la penalización sea válida deben cumplirse dos condiciones. En primer lugar, que la cláusula figure de forma clara en el contrato. En segundo lugar, que la indemnización no supere una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, o la parte proporcional si queda menos de un año.

Si el inquilino se va antes de finalizar un contrato de alquiler temporal

En los contratos de alquiler temporal, que no se destinan a vivienda habitual y tienen una duración inferior a doce meses, el régimen es distinto. En estos casos no se aplica la protección del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si el inquilino abandona la vivienda antes de la fecha pactada, deberá atenerse a lo establecido en el contrato. No existe el derecho automático a desistir a los seis meses, por lo que es fundamental revisar con atención las cláusulas de resolución anticipada en este tipo de arrendamientos.

Qué sucede si el inquilino se va durante la prórroga del contrato

Cuando el contrato ha superado su duración inicial y se encuentra en situación de prórroga legal, se entiende que continúa vigente en las mismas condiciones que el contrato original. Durante este periodo, el inquilino mantiene su derecho a desistir en cualquier momento, siempre que respete el preaviso mínimo de treinta días.

Este escenario es habitual en contratos de larga duración, donde la relación arrendaticia se prolonga más allá del plazo inicial.

Qué ocurre si el inquilino no avisa con treinta días de antelación

El preaviso de treinta días es un requisito esencial para el desistimiento válido del contrato una vez transcurridos los seis primeros meses. Si el inquilino se marcha sin respetar este plazo, el propietario puede valorar la reclamación de una compensación, siempre que dicha posibilidad esté prevista en el contrato.

No obstante, cada caso debe analizarse de forma individual, ya que pueden existir circunstancias excepcionales que modifiquen la aplicación estricta de esta regla.

La devolución de la fianza cuando el inquilino se va antes de tiempo

El propietario está obligado a devolver la fianza una vez recuperada la vivienda, siempre que esta se encuentre en buen estado y no existan cantidades pendientes por suministros o daños. Si transcurre un mes desde la finalización del contrato sin que se haya devuelto la fianza, se devenga el interés legal.

Si el arrendador decide retener total o parcialmente la fianza, debe justificarlo por escrito y aportar la documentación que acredite el destino de ese importe, como facturas o informes profesionales.

La fianza no puede utilizarse automáticamente para compensar impagos de alquiler. En estos casos, el propietario deberá reclamar las cantidades adeudadas por la vía correspondiente, salvo que cuente con un sistema de garantía que cubra los impagos y los costes jurídicos derivados del contrato.

La importancia de una gestión preventiva del alquiler

La salida anticipada del inquilino es una de las situaciones que más conflictos genera en los arrendamientos. Conocer los derechos y obligaciones de cada parte, documentar correctamente las comunicaciones y actuar conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al propietario proteger su posición y reducir riesgos.

Integrar estas situaciones dentro de una gestión responsable y contar con respaldo jurídico especializado aporta mayor tranquilidad ante escenarios imprevistos y facilita una resolución ordenada de cualquier incidencia relacionada con el contrato.