El contrato de renta antigua es un tipo de contrato que se diferencia de los demás debido a la característica protección que le brinda al inquilino. Aunque son un tipo de contratos firmados hace casi 40 años, hoy en día todavía quedan algunos residuales a los cuales se les sigue aplicando el régimen de renta antigua. Ahora bien, ¿es posible rescindir este contrato? ¿se puede echar a un inquilino de renta antigua? Respondemos a los interrogantes más comunes sobre esta modalidad de contrato. ¡Sigue leyendo!

Qué es la renta antigua

El contrato de alquiler de renta antigua surgió en España como respuesta a la situación socioeconómica que atravesaba el país en la etapa previa a la transición democrática, en concreto aquellos que se firmaron desde 1964 hasta el 9 de mayo de 1985. La principal característica de este tipo de contrato es su notable duración, puesto que daban la posibilidad de establecer un alquiler vitalicio que, además, en algunos casos se podía heredar. Actualmente, las normas que se aplican a este contrato pueden encontrarse en las disposiciones transitorias de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se estima que hay cerca de 200.000 pisos con este tipo de contrato. Los contratos de alquiler de renta antigua están regulados por el decreto 4101/1964, instaurado durante el régimen franquista con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda en una época de dificultades económicas.

Esta normativa, incluida en la primera Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, buscaba beneficiar a las familias de rentas bajas que migraban a las ciudades desde áreas rurales en busca de empleo, especialmente en zonas céntricas. Los contratos establecían precios de alquiler con pocas posibilidades de aumento, obligando a los propietarios a asumir los gastos y permitiendo la prórroga indefinida del contrato. Además, contemplaban hasta dos subrogaciones tras el fallecimiento del inquilino, a favor de cónyuges, descendientes o ascendientes, medidas que también eran de cumplimiento obligatorio para los propietarios.

¿Se puede subir un alquiler de renta antigua?

Una de las principales razones por las cuales los arrendadores se plantean esta cuestión es debido a discrepancia significativa en los precios de la renta, en comparación con los precios actuales, lo que supone una gran ventaja para los inquilinos, pero una carga financiera para los propietarios. De hecho, el precio puede ser hasta 10 veces inferior al precio actual del mercado. En el caso de Madrid, el promedio ronda en torno a los 300 euros, frente a los 1.500 euros del mercado, mientras que en algunos lugares concretos es posible encontrar contratos de renta antigua de hasta 50 euros. Ahora bien, ¿se puede subir un alquiler de renta antigua? La respuesta es sí, aunque con limitaciones. Para que esto sea posible la suma de los ingresos totales del arrendatario y de las personas que conviven con él habitualmente (obtenidas durante el ejercicio impositivo anterior) no deben exceder los límites fijados en función del salario mínimo interprofesional (SMI):

• Hasta 2 personas: el resultado tras multiplicar el SMI por 2,5.
• De 3 a 4 personas: el resultado de multiplicar el SMI por 3.
• De 5 a más personas: el resultado de multiplicar el SMI por 3,5.

Así mismo, la actualización del precio solamente puede ser en función de las variaciones que experimenta el IPC cada año (por supuesto, se trata de una revisión de la cuota mensual). En caso de que el arrendador no acredite cuáles son los ingresos percibidos, se aplicarán las reglas generales de actualización.

Se puede echar a inquilino con renta antigua

Ahora que ya sabes qué es un alquiler de renta antigua, es importante hablar del Decreto Boyer (la nueva versión de la LAU) aprobado en 1985, y que supone el primer intento de derogar los contratos de alquiler indefinidos al eliminar la prórroga forzosa y establecer una duración acordada entre propietarios e inquilinos. Por lo tanto, todos aquellos contratos celebrados a partir de 1985 fueron contratos que podían pactarse entre propietarios e inquilinos y hoy en día están regidos por las actuales modificaciones que han surgido en los periodos anteriores. Este decreto estableció, así mismo, el Índice de Precios de Consumo (IPC) como cláusula para la revalorización anual de los contratos firmados desde esa fecha. En los casos anteriores, no obstante, la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos dice estos pueden subrogarse a favor del cónyuge del arrendatario, no separado legalmente o, de hecho, y en su defecto a los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. Tras el fallecimiento de los subrogados, el contrato se extinguirá.

Es importante destacar, así mismo, que existen siete supuestos en los cuales es posible recurrir este tipo de contratos para darlos por finalizados, en concreto nos encontramos con los siguientes:

• El inquilino tiene otros inmuebles en propiedad en la misma localidad.
• Se necesita el piso para uso propio o de un familiar directo.
• El inmueble va a ser derribado.
• El inquilino se ausenta más de seis meses al año sin justificación.
• La propiedad ha sido subarrendada.
• Es preciso realizar obras que excedan del 50% del valor del piso.
• Se producen impagos por parte del inquilino.

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Indemnización inquilino renta antigua: ¿Hay que pagar al inquilino en caso de echarle de la vivienda?

Siempre y cuando el desalojo se efectúa por necesidad del arrendador de ocupar la vivienda o por necesidad de derribar el inmueble se deberá compensar al inquilino con una indemnización que comprende de 2 meses hasta 5 anualidades (en caso de incumplir la obligación de reservar la vivienda nueva tras el derribo de la anterior).

Cuáles son los gastos repercutibles a inquilino de renta antigua

En los contratos de renta antigua pueden repercutirse prácticamente todos los gastos relacionados con el inmueble, incluidos los del edificio, como gastos de portería o conserjería, mantenimiento, consumo eléctrico del ascensor, limpieza, instalación de extintores, tasa de basura, calefacción…. Es decir, todos aquellos que benefician al arrendatario directamente, a excepción de las pólizas de seguro de la administración de propietarios y el gasto de la administración de fincas.

El ITP es uno de los impuestos más olvidados y desconocidos por los inquilinos de una vivienda. Son muchas las dudas que giran en torno al ITP, quién lo paga, cuánto y dónde, entre otras. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre él. ¡Sigue leyendo!

ITP alquiler: ¿Qué es?

Cuando compramos una vivienda de segunda mano, uno de los impuestos que debemos abonar es el ITP, o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un tributo que grava el traslado de una propiedad de una persona a otra y que ronda en torno al 10% del valor de la vivienda —este porcentaje puede variar en función de la comunidad autónoma—. Además, se abona una única vez al ser efectuada la operación de compra-venta. Ahora bien, al hablar de alquiler, ITP e impuestos debes saber que este también afecta a los inquilinos y debe abonarse por la constitución de un contrato de arrendamiento. El mismo afecta únicamente a las viviendas, quedando excluido en el alquiler de locales, puesto que en estos casos se paga el IVA.

La importancia de declarar el ITP alquiler

Declarar este impuesto, al igual que cumplir con todas las obligaciones fiscales —seas propietario o inquilino—, es fundamental para evitar sanciones en Hacienda. Sobre todo, en el momento de presentar la declaración de la RENTA. Hay que tener en cuenta que el organismo cuenta con un plazo máximo de cuatro años para reclamar cualquier elemento que considere incorrecto en la declaración, así como solicitar datos o documentos que considere oportunos. Así pues, ante el interrogante de si hay que pagar ITP en un alquiler la respuesta es sí. Además, si el inquilino se deduce el alquiler sin tener en regla el impuesto la Agencia Tributaria podría hacerle devolver dicho importe que en algunas comunidades puede rondar hasta los 1.000 euros —sumando los intereses de los años que hayan pasado—.

ITP alquiler exento: ¿En qué casos no hay que pagarlo?

Como indicábamos en la introducción, existe bastante desconocimiento con respecto a este impuesto, tanto por arrendadores como por arrendatarios, ya que en algunas comunidades autónomas suele pasarse por alto ya que la cuantía asociada suele ser relativamente baja; ahora bien, esto no exime que la administración autonómica pueda reclamar el cobro con carácter retroactivo. Lamentablemente, existe poca información en los portales de Vivienda, aunque esta está disponible en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En concreto, la obligatoriedad se especifica en el artículo 8, apartado F. Ahora bien, en el artículo 9, apartado 1.B nos especifica lo siguiente: “Serán subsidiariamente responsables del pago del impuesto: En la constitución de arrendamientos, el arrendador, si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario igual justificación”. Es decir, el arrendador debe especificar en el contrato la obligatoriedad del arrendatario para declarar este impuesto.

Ahora bien, existe una exención para los contratos de arrendamiento firmados después del 18 de diciembre de 2018. Siempre y cuando estén destinados a la primera vivienda, estos están exentos del pago de este impuesto, tal y como lo especifica el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En concreto lo encontramos en el artículo 5 que añade un nuevo apartado al artículo 45 del RD 1/1993, de 24 de octubre, sobre la exención del impuesto: “Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.” Ten en cuenta, no obstante, que, aunque el resultado sea cero, sigue existiendo la obligación de presentarlo para evitar complicaciones posteriores.

Calcular ITP alquiler

Ahora que ya sabes si tienes que pagarlo o no, es importante proceder con el cálculo de este impuesto de alquiler ITP. Este depende del total de la renta anual y de la tarifa establecida en cada comunidad autónoma. A nivel general, existen unos gravámenes fijos que pueden consultarse en el artículo 12 del RD 1/1993, estos son utilizados como base por cada comunidad autónoma.

Cómo se presenta el impuesto ITP alquiler

El impuesto puede abonarse a través de los modelos de autoliquidación 600, 620 o 630 de la Agencia Tributaria que cada comunidad autónoma ha adaptado a sus necesidades. Los pasos para presentarlo son los siguientes:

1. Rellenar el modelo con los datos del contrato del alquiler, tanto del arrendador, como del inquilino.
2. Calcular el impuesto aplicando la tarifa vigente en la Comunidad Autónoma.
3. Pagar el importe, en caso de estar obligado a ello, a través de una entidad bancaria autorizada o de manera telemática.
4. Presentar el modelo autoliquidable con una copia del contrato de alquiler.

Es importante saber que el plazo para pagarlo es de 30 días hábiles desde la firma del contrato. Como sabemos que todo esto puede resultar complejo, en SEAG te recomendamos siempre contar con la ayuda de una inmobiliaria para que el contrato esté en regla y se contemplen todos los aspectos imprescindibles, evitando problemas a futuro. Además, si estás pensando en alquiler tu vivienda por primera vez y quieres contar con la tranquilidad de seguir cobrando tu alquiler mes a mes sin tener preocuparte por un posible impago, te recomendamos nuestro servicio de alquiler garantizado, tanto para alquileres de larga duración, como para los alquileres temporales. Así mismo, dispondrás de protección jurídica por parte de nuestros abogados para que puedan llevar a cabo las reclamaciones de impago (asumiendo todos los gastos del proceso). Por otro lado, contarás con una cobertura de hasta 3.000 euros por daños por actos de vandalismo, sin imponer franquicias. ¿Quieres más información? Contacta con nuestro equipo sin compromiso.

El pasado 7 de octubre de 2024, y tras intensas disputas legales, el Tribunal Supremo de España dictó dos sentencias que determinaban a las comunidades de propietarios la potestad de prohibir los alquileres turísticos. En este artículo te explicamos en qué casos puede llevarse a cabo la prohibición y cómo esta medida puede repercutir al mercado, según la opinión del experto y CEO de SEAG Pedro Bretón. ¡Sigue leyendo!

Prohibición alquiler turístico: ¿Cuáles son las restricciones?

El fallo del Tribunal Supremo permite que sean las comunidades de vecinos las que limiten los alquileres mediante una mayoría de tres quintos en junta vecinal. Para ello, es imprescindible que el 60% de los propietarios de un edificio voten a favor de prohibir o limitar el uso de viviendas para el alquiler turístico. Este alto tribunal, no obstante, unifica el alcance de la palabra “limitar” contenida en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que hasta el momento generaba controversia sobre si las prohibiciones realizadas se excedían del marco normativo o no. Ahora, el Tribunal Supremo ha respaldado la primera de estas posturas avalando que las comunidades de propietarios puedan prohibir completamente el alquiler turístico.

Sin embargo, es importante recalcar que esta medida solo afecta a los propietarios actuales en una comunidad de vecinos (como ocurría hasta ahora), mientras que no sucede lo mismo con los que adquieren una vivienda en propiedad en dicha comunidad de manera posterior a la aprobación en junta de la prohibición. Tampoco es retroactivo, por lo que no afecta a quienes ya operan con este modelo de alquiler. En definitiva, el cambio solo afecta a los propietarios actuales que quieren iniciar un negocio de alquiler vacacional tras la aprobación en junta de la prohibición. Así pues, ante el interrogante de si puede la comunidad prohibir el alquiler turístico, la respuesta es depende.

También es importante consultar las limitaciones y normas específicas en cada comunidad autónoma. En casos como el de Madrid, por ejemplo, las normativas exigen que las viviendas turísticas tengan un acceso directo e independiente a la calle, e incluso se prohíbe el cambio de uso de locales comerciales a viviendas. Estas restricciones, argumenta el CEO de SEAG Pedro Bretón, son un golpe severo para la industria, ya que eliminan la viabilidad de hasta el 99% de las viviendas destinadas al turismo.

Cuáles son las implicaciones de prohibir el alquiler turístico

Pedro Bretón habla en el siguiente vídeo sobre las restricciones y problemáticas actuales del sector del alquiler turístico en España, enfocándose —sobre todo— en Madrid. El experto inmobiliario indica que estas regulaciones recientes afectan tanto a propietarios e inquilinos, así como al mercado inmobiliario en general, y destaca la importancia de equilibrar las normativas para evitar consecuencias negativas, tal y como puede verse en el siguiente vídeo:

Un argumento común para justificar las restricciones al alquiler turístico en la capital es la posibilidad de que estas viviendas se conviertan en alquiler residencial y preservar la identidad de los barrios, así como el pequeño comercio. Sin embargo, Bretón subraya que esta conversión de local comercial a residencial no siempre es viable. De hecho, muchas de estas propiedades están ubicadas en zonas específicas que tienen más sentido económico como viviendas turísticas, ya sea por su localización en el centro urbano o por su diseño y tamaño. Además, a ello se suma de manera paralela la inseguridad jurídica generada por el gobierno y los riesgos asociados al alquiler residencial, lo que desincentiva a los propietarios a alquilar. Estos riesgos, en concreto, se centran en la posibilidad de sufrir un impago y la lentitud de los procesos judiciales en el momento de recuperar la vivienda, aunque recuerda que el servicio de SEAG ofrece soluciones para prevenir estos casos.

Ejemplo de ello es la garantía indefinida para vivienda de larga duración y la garantía de habitaciones, ambas opciones permiten seguir cobrando el alquiler mes a mes hasta recuperar la vivienda o habitación, sin carencia y sin esperar sentencia. Además, el servicio cuenta con protección jurídica integral a cargo del equipo de abogados especializados para ofrecer asesoramiento a los clientes, así como para realizar todo el proceso de reclamación por impago de alquiler (asumiendo los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales).

Cómo impacta la normativa en los locales comerciales vacíos

Otro tema abordado en la entrevista es el creciente problema de los locales comerciales vacíos, una situación agravada por el auge del comercio electrónico. Según Bretón, estas propiedades podrían tener un uso más eficiente si se permitiera su conversión a alquiler turístico, pero normativas como las de Madrid prohíben su destinación a este fin en las zonas del centro, al igual que otras comunidades donde las normativas dificultan el proceso —como el requisito de que el acceso sea directo e independiente a la calle, que no existan viviendas residenciales en la parte inferior, que sean bajos…—. Los locales vacíos, expresa el CEO, no solo representan una pérdida económica para los propietarios, sino que también afectan la vitalidad de las ciudades, creando zonas menos atractivas y contribuyendo al deterioro urbano. Es por este motivo que Bretón propone que se fomente la reutilización de estos espacios mediante políticas más flexibles que permitan su transformación para usos habitacionales o turísticos, siempre con un enfoque responsable.

En conclusión, el experto pone de manifiesto la complejidad que atraviesa el sector del alquiler turístico a causa de las implicaciones de las normativas actuales en España. Además, explica que el equilibrio entre regulación y flexibilidad es la clave para evitar consecuencias negativas, como la pérdida de ingresos para las familias, la inseguridad jurídica y el deterioro urbano. Por otro lado, apunta que la reutilización de locales comerciales vacíos representa una oportunidad para revitalizar las ciudades y adaptarse a las necesidades cambiantes del mercado. La clave está en buscar soluciones prácticas y orientadas a fomentar la confianza entre propietarios e inquilinos, garantizando la sostenibilidad y el crecimiento del sector inmobiliario en todas sus facetas.