Declarar los ingresos del alquiler es obligatorio, pero lo que muchos propietarios desconocen es que Hacienda permite reducir significativamente la base imponible si se cumplen determinados requisitos. El problema es que los tramos han cambiado, los porcentajes dependen de cuándo se firmó el contrato y las condiciones varían según la zona y el perfil del inquilino.
En esta guía vas a ver cómo funcionan las reducciones IRPF alquiler tramos 2026, desde el 50% general hasta el 90% en casos específicos. Cada tramo tiene sus propios requisitos y conviene conocerlos para no dejar dinero sobre la mesa ni cometer errores que acaben en una regularización.
1. Qué es la reducción por arrendamiento de vivienda en el IRPF
La reducción por arrendamiento de vivienda es un beneficio fiscal que permite a los propietarios tributar solo por una parte del rendimiento neto obtenido del alquiler. En lugar de declarar el 100% del beneficio, Hacienda aplica un porcentaje de reducción que baja la cantidad sobre la que se calcula el impuesto.
Los puntos esenciales de esta reducción son:
- Solo se aplica al alquiler de vivienda habitual del inquilino.
- No es válida para alquileres turísticos ni de temporada.
- El arrendador debe ser persona física, no una sociedad.
- Se aplica sobre el rendimiento neto, es decir, ingresos menos gastos deducibles.
Para entender qué gastos puedes restar antes de aplicar la reducción, te recomendamos leer nuestro artículo sobre qué gastos puedes desgravar como propietario en la declaración de la renta.
2. Qué tramos de reducción existen en 2026
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de Vivienda, el sistema de reducciones ha dejado de ser un porcentaje único para convertirse en una escala de cuatro tramos. Cada uno responde a criterios distintos y la clave está en saber cuál aplica a tu situación concreta.
Los tramos vigentes en 2026 son:
- 50%: reducción general para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
- 60%: para viviendas rehabilitadas o contratos anteriores a esa fecha.
- 70%: para alquileres en zonas tensionadas a determinados perfiles de inquilino.
- 90%: cuando la renta del nuevo contrato se rebaja más de un 5% respecto al anterior.
Estos porcentajes no son acumulables. Se aplica el tramo más alto que corresponda según las condiciones del contrato y de la vivienda.
3. Reducción del 50%: el tramo general para contratos nuevos
El 50% es la reducción base que se aplica a cualquier contrato de vivienda habitual firmado a partir del 26 de mayo de 2023, siempre que no se cumplan las condiciones de un tramo superior. Es el porcentaje más habitual para propietarios que alquilan su vivienda sin circunstancias especiales.
Los requisitos para acceder a este tramo son:
- Contrato firmado a partir del 26 de mayo de 2023.
- Destino exclusivo a vivienda habitual del inquilino.
- Arrendador persona física con rendimiento neto positivo.
- No se exige ninguna condición adicional sobre la zona ni el perfil del inquilino.
Esto significa que la mitad del rendimiento neto queda exenta de tributación. Si tu beneficio neto anual es de 6.000 euros, solo tributarás por 3.000.
4. Reducción del 60%: rehabilitación y contratos anteriores a mayo de 2023
El tramo del 60% se aplica en dos supuestos distintos. Por un lado, cubre a los propietarios cuyos contratos se firmaron antes del 26 de mayo de 2023, que mantienen la reducción que ya existía con la normativa anterior. Por otro, se aplica a viviendas que han sido objeto de rehabilitación en los dos años previos al inicio del contrato.
Las condiciones para acceder al 60% son:
- Contrato de vivienda habitual firmado antes del 26 de mayo de 2023.
- O bien, vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato.
- La rehabilitación debe ser acreditable con licencia de obras o documentación equivalente.
- Se aplica sobre el rendimiento neto positivo del ejercicio.
Si quieres comparar qué opciones de protección se ajustan mejor a tu perfil como arrendador, puedes consultar nuestros precios y modalidades de garantía de alquiler.
5. Reducción del 70%: zonas tensionadas y alquiler a jóvenes
Este tramo está pensado para incentivar el alquiler asequible en las zonas donde la oferta de vivienda es más escasa y los precios más elevados. La reducción del 70% se aplica cuando el propietario alquila su vivienda en una zona de mercado residencial tensionado a determinados perfiles de inquilino.
Los requisitos específicos del tramo del 70% son:
- La vivienda debe estar situada en una zona declarada de mercado residencial tensionado.
- El inquilino debe tener entre 18 y 35 años.
- O bien, la vivienda debe destinarse a alquiler social o a programas públicos de vivienda.
- El contrato debe ser de vivienda habitual y cumplir los requisitos generales de la reducción.
No todas las comunidades autónomas han declarado zonas tensionadas, por lo que conviene comprobar si tu municipio figura en el listado oficial antes de aplicar este porcentaje.
6. Reducción del 90%: bajada de renta superior al 5%
El tramo máximo de reducción está reservado a los casos en los que el propietario firma un nuevo contrato en una zona tensionada con una renta inferior en más de un 5% respecto al contrato anterior. Es el incentivo más agresivo de la Ley de Vivienda y está diseñado para fomentar la bajada de precios en áreas con mayor presión.
Las condiciones para acceder al 90% son:
- El inmueble debe estar en zona de mercado residencial tensionado.
- Debe tratarse de un nuevo contrato, no de una renovación del anterior.
- La renta del nuevo contrato debe ser al menos un 5% inferior a la del contrato precedente.
- Se aplica sobre el rendimiento neto positivo del ejercicio fiscal.
Si quieres conocer los incentivos que existen para fomentar el alquiler a largo plazo, puedes profundizar en nuestro artículo sobre incentivos fiscales para promover el alquiler de larga duración.
7. Requisitos comunes para aplicar cualquier reducción
Independientemente del tramo al que optes, hay una serie de condiciones generales que deben cumplirse para que Hacienda acepte la reducción en tu declaración de la renta.
Los requisitos comunes a todos los tramos son:
- El inmueble debe destinarse a vivienda habitual del inquilino.
- El arrendador debe ser persona física, no una sociedad.
- El rendimiento neto debe ser positivo; si hay pérdidas, no se aplica reducción.
- La reducción solo se aplica sobre rendimientos declarados voluntariamente y no sobre los descubiertos en una inspección.
- El contrato debe estar formalizado y cumplir con la LAU.
Este último punto es importante: si Hacienda detecta ingresos por alquiler no declarados, pierde el derecho a la reducción sobre esos importes.
8. Errores frecuentes que hacen perder la reducción en el IRPF
Muchos propietarios pierden total o parcialmente la reducción por errores que se pueden evitar con un mínimo de organización. Conocerlos a tiempo te ahorra disgustos y posibles sanciones.
- Aplicar la reducción a un alquiler de temporada o turístico pensando que es vivienda habitual.
- No declarar el alquiler y perder automáticamente el derecho a la reducción.
- Confundir el tramo aplicable por no verificar la fecha de firma del contrato.
- No acreditar la rehabilitación con la documentación adecuada para el tramo del 60%.
- Aplicar el 90% sin comprobar que el municipio está en zona tensionada declarada.
Si quieres conocer los beneficios de convertirte en arrendador y gestionar tu alquiler con mayor seguridad, te puede interesar nuestro artículo sobre las ventajas de alquilar y convertirte en arrendador.
Claves concretas de las reducciones IRPF por alquiler en 2026
- Confirma que tu contrato es de vivienda habitual y cumple con la LAU.
- Identifica la fecha de firma para saber si aplica el régimen anterior o el nuevo.
- Comprueba si tu municipio está en zona de mercado residencial tensionado.
- Calcula el rendimiento neto antes de aplicar la reducción correspondiente.
- Conserva la documentación acreditativa de rehabilitaciones o condiciones especiales.
- Declara siempre el alquiler de forma voluntaria para no perder el beneficio fiscal.
Cómo proteger tu alquiler y tu rentabilidad fiscal
Aplicar correctamente la reducción del IRPF es una parte importante de la rentabilidad de tu alquiler, pero no es la única. De poco sirve optimizar la fiscalidad si un impago prolongado o un conflicto con el inquilino se lleva por delante varios meses de ingresos.
Contar con una garantía de alquiler te permite cobrar la renta incluso si el inquilino deja de pagar, proteger tu vivienda ante daños y tener respaldo jurídico completo sin límite de gastos. Si lo deseas, contacta con SEAG para informarte sobre las opciones de protección disponibles y cómo complementar tu estrategia fiscal con una cobertura real del alquiler.