Alquilar una vivienda en España cuando vives fuera del país es perfectamente legal, pero la fiscalidad que aplica no es la misma que para un residente. Muchos propietarios expatriados o inversores extranjeros descubren demasiado tarde que tributan por un impuesto distinto, con tipos diferentes y con reglas propias sobre qué gastos pueden deducir y cuáles no.
En esta guía vas a ver cómo funciona la fiscalidad alquiler propietario no residente en España, qué impuesto debes presentar, qué tipo impositivo te corresponde según tu país de residencia y qué errores conviene evitar para no acabar con una liquidación complementaria o una sanción de Hacienda.
1. Cuándo se considera que un propietario es no residente fiscal en España
El criterio principal es la permanencia. Si pasas menos de 183 días al año en territorio español, Hacienda te considera no residente fiscal. En ese caso, tributos como el IRPF no te afectan directamente y tus obligaciones fiscales se canalizan a través de un impuesto específico.
Los criterios que determinan la residencia fiscal son:
- Pasar 183 días o más al año en España te convierte en residente fiscal.
- Si permaneces menos de 183 días, tributas como no residente.
- El centro de intereses económicos también puede influir en la determinación de la residencia.
- La existencia de un convenio de doble imposición con tu país de residencia puede modificar las reglas.
Es importante que tengas claro tu estatus, porque el impuesto que debes presentar y los gastos que puedes deducir dependen directamente de esta clasificación. Si quieres entender cómo declarar los ingresos del alquiler paso a paso, puedes consultar nuestro artículo sobre cómo declarar los ingresos de un arrendamiento.
2. El IRNR: el impuesto que deben presentar los no residentes
Los propietarios no residentes tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, conocido como IRNR. Este impuesto grava los rendimientos obtenidos en territorio español, incluyendo los ingresos por alquiler de inmuebles.
Los puntos clave del IRNR por alquiler son:
- Se declara mediante el modelo 210 de la Agencia Tributaria.
- Cada trimestre en el que se obtengan rentas debe presentarse una declaración.
- El plazo general es dentro de los 20 primeros días naturales de enero, abril, julio y octubre del año siguiente al devengo.
- No es necesario hacer declaración anual como en el IRPF; el modelo 210 es autoliquidativo.
3. Tipo impositivo según tu país de residencia
No todos los no residentes tributan igual. El tipo impositivo del IRNR depende de si resides en un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, o si tu residencia fiscal está fuera de ese ámbito.
Las diferencias son las siguientes:
- Residentes en la UE o en el EEE con efectivo intercambio de información tributaria: tributan al 19% sobre el rendimiento neto, es decir, después de deducir gastos.
- Residentes fuera de la UE o del EEE: tributan al 24% sobre el rendimiento bruto, sin posibilidad de deducir gastos en la mayoría de los casos.
- Los convenios de doble imposición pueden reducir el tipo efectivo o establecer reglas especiales. España tiene firmados convenios con más de 90 países, por lo que conviene revisar si el tuyo está incluido.
La diferencia entre tributar por el neto y por el bruto puede suponer un ahorro fiscal considerable para los residentes comunitarios.
4. Qué gastos puedes deducir como no residente
La posibilidad de deducir gastos es una de las diferencias más relevantes entre residentes y no residentes, y dentro de los no residentes, entre los que residen en la UE o en el EEE con efectivo intercambio de información tributaria y los que no.
Los gastos deducibles para residentes en la UE o en el EEE con efectivo intercambio de información tributaria son:
- Intereses de la hipoteca vinculada al inmueble alquilado.
- Gastos de comunidad y derramas.
- IBI y otras tasas municipales.
- Seguros del hogar y de responsabilidad civil.
- Gastos de mantenimiento y reparación.
- Honorarios de gestión y administración del alquiler.
Para residentes fuera de la UE, la tributación se aplica sobre el ingreso bruto sin deducciones, aunque hay una línea jurisprudencial abierta en el Tribunal Supremo que podría cambiar esta situación en los próximos meses. Si quieres conocer las prestaciones que puedes obtener como propietario para proteger tu alquiler, puedes consultar nuestra página sobre prestaciones de la garantía de alquiler.
5. Retención sobre la renta del alquiler: en qué supuestos procede
Cuando el arrendador es no residente, puede existir obligación de retener e ingresar a cuenta en Hacienda sobre la renta del alquiler. Sin embargo, esa obligación no nace automáticamente por el hecho de que el propietario resida fuera de España, sino que depende del perfil del pagador y de si concurre alguna excepción legal o reglamentaria.
El artículo 31 de la Ley del IRNR establece quiénes están obligados a retener, y menciona, entre otros, a entidades residentes y a personas físicas que satisfagan las rentas en el ejercicio de actividades económicas. Las situaciones más habituales son:
- Si el inquilino es una empresa o un profesional que paga la renta en el ejercicio de su actividad, puede estar obligado a retener e ingresar el importe correspondiente mediante el modelo 216.
- Si el inquilino es un particular que alquila la vivienda para uso privado, la literalidad de la norma no permite afirmar, sin más matices, que tenga obligación de retener.
- Incluso cuando el pagador tiene la condición de retenedor, la normativa reglamentaria prevé excepciones, como arrendamientos de vivienda por empresas para sus empleados o rentas inferiores a 900 euros anuales al mismo arrendador.
- Si el arrendatario está legalmente obligado a retener, el tipo es del 24% con carácter general, y del 19% para contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la UE o del EEE con efectivo intercambio de información tributaria.
Antes de dar por supuesta la obligación de retener, conviene verificar si el pagador encaja en la categoría de retenedor y si concurre alguna excepción reglamentaria. En alquileres de vivienda con inquilino particular, esa obligación no puede darse por sentada y lo más prudente es revisar el caso concreto con un asesor fiscal.
6. Representante fiscal: cuándo es obligatorio
Los no residentes que obtengan rentas en España pueden estar obligados a designar un representante fiscal ante la Agencia Tributaria. Esta figura actúa como intermediario entre el propietario y Hacienda para las comunicaciones y obligaciones tributarias.
Las situaciones en las que conviene o es obligatorio tener representante son:
- Cuando la Agencia Tributaria lo requiera expresamente.
- Si resides en un país que no tiene convenio de intercambio de información fiscal con España.
- Para facilitar la gestión de las declaraciones trimestrales del modelo 210.
- Cuando prefieres que un profesional se encargue de las obligaciones fiscales en tu nombre.
El representante puede ser una persona física o jurídica con residencia en España. Si quieres saber cómo identificar señales tempranas de problemas con el inquilino, te recomendamos leer nuestro artículo sobre señales para detectar un posible inquilino moroso.
7. Imputación de rentas inmobiliarias cuando la vivienda está vacía
Si eres no residente y tienes una vivienda en España que no está alquilada, Hacienda también exige tributar. En ese caso, se aplica una imputación de rentas inmobiliarias sobre el valor catastral del inmueble, como si generara un rendimiento ficticio.
Los puntos clave de esta imputación son:
- Se tributa por el 1,1% del valor catastral si este ha sido revisado en los últimos diez años, o por el 2% si no ha sido revisado.
- El tipo impositivo es el mismo que para los rendimientos del alquiler: 19% para residentes en la UE o en el EEE con efectivo intercambio de información tributaria, o 24% en el resto de casos.
- Se declara también mediante el modelo 210.
- Solo aplica por los periodos en los que la vivienda no esté alquilada ni se use como residencia habitual.
Esto significa que tener una vivienda vacía en España tiene un coste fiscal anual que conviene tener en cuenta al planificar la inversión.
8. Errores frecuentes en la fiscalidad de propietarios no residentes
Gestionar la fiscalidad del alquiler desde fuera de España requiere atención a detalles que los propietarios residentes no enfrentan. Estos son los errores más habituales.
- No presentar el modelo 210 por desconocimiento, acumulando deuda con Hacienda.
- Deducir gastos sin tener derecho a ello por residir fuera de la UE.
- No analizar correctamente si existe obligación de retener en función del tipo de arrendatario y del uso del inmueble.
- Confundir los plazos trimestrales del IRNR con los anuales del IRPF.
- No verificar si existe un convenio de doble imposición con el país de residencia.
Si quieres saber qué consecuencias tiene no declarar los ingresos del alquiler en España, puedes consultar nuestro artículo sobre multa por no declarar el alquiler y cómo regularizar la situación.
Lista rápida de fiscalidad para propietarios no residentes
- Confirma tu estatus de residencia fiscal según los criterios de permanencia.
- Identifica si resides en la UE, el EEE con efectivo intercambio de información tributaria, o fuera de ambos para saber tu tipo impositivo.
- Presenta el modelo 210 en los plazos trimestrales establecidos.
- Informa al arrendatario de tu condición de no residente y verifica con un asesor si, por su perfil y por el tipo de arrendamiento, existe obligación de retener o si procede la autoliquidación directa del IRNR.
- Comprueba si necesitas designar un representante fiscal en España.
- Revisa si existe un convenio de doble imposición con tu país de residencia.
Cómo proteger tu alquiler desde el extranjero
Gestionar un alquiler a distancia tiene un reto añadido: no siempre puedes actuar con la rapidez que exige un problema con el inquilino. Un impago, un conflicto o un daño en la vivienda se complican cuando estás fuera del país y no puedes acudir en persona.
Contar con una garantía de alquiler te permite cobrar la renta aunque el inquilino deje de pagar, disponer de defensa jurídica completa y tener cobertura ante vandalismo, sin importar desde dónde gestiones tu alquiler. Si lo deseas, contacta con SEAG para informarte sobre cómo proteger tu inversión inmobiliaria en España estés donde estés.