Artículo 36
Fianza

Texto legal:

Artículo 36. FIANZA.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Art. 36.1.- En arrendamientos de vivienda habitual la fianza será de UN mes de renta, mientras que para locales, oficinas, almacén, etc., será de DOS meses. Cualquier cantidad que se entregue que exceda de estos parámetros se considerarán como “garantía adicional”, como se verá en el art. 36.5. LAU.

La fianza es una garantía que se extingue cuando finaliza el contrato, y puede imputarse a las obligaciones económicas incumplidas por el inquilino, tales como el pago de la renta o cualquier otra cantidad cuyo pago le corresponda, así como los desperfectos ocasionados a la vivienda intencionadamente o no. No es imputable al inquilino los daños derivados del uso o desgaste ordinario de la vivienda.

Art. 36.2 – La fianza no estará sujeta a actualización hasta la siguiente prórroga, en la que cualquiera de las partes puede solicitar a la otra que el importe de la fianza se adecúe, en caso de que el importe de la renta haya variado.

Art. 36.3.- Las partes pueden renunciar a la actualización de la fianza, en el libre ejercicio de la autonomía de la voluntad.

Art. 36.4.- Obliga, o al arrendador a pagar intereses si no ha devuelto la fianza pasados los 30 días desde la recepción de las llaves de la vivienda.

Art. 36.5.- Además de la fianza, las partes pueden fijar garantías adicionales, tales como avales bancarios, depósitos, seguros de impago de alquiler, etc. Sin embargo, en el caso de alquiler de vivienda la cuantía no puede exceder del equivalente a DOS mensualidades de renta. En el caso de alquileres de locales, almacenes, oficinas, etc., no hay límite alguno.

Art. 36.6.- Se señalan las entidades públicas que en caso de alquiler no están obligadas a prestar fianza.

Análisis específico de la DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA. – Aunque la ley nada dice acerca del plazo que tiene el arrendador para devolver la fianza, es comúnmente aceptado que este plazo sea de 30 días, muy posiblemente a raíz de la interpretación del art. 36.4 LAU. En cualquier caso, el arrendador puede restituir la fianza al inquilino en cualquier momento desde la recepción de las llaves y/o entrega de la posesión de la vivienda.

La restitución de la fianza solo procede una vez resuelto el contrato de arrendamiento, y se constituye como un derecho de crédito que tiene el inquilino (acreedor) frente al arrendador (deudor), y su importe deberá entregarse íntegro si el inquilino ha cumplido con todas sus obligaciones, o en parte por la diferencia entre las cantidades entregadas como fianza y las cantidades adeudadas por el inquilino (saldo final tras la liquidación). La fianza se constituye en depósito que retiene el propietario hasta ver satisfechos todos los pagos y descontados los desperfectos o daños en la vivienda o el impago de suministros.

¿Por qué se establece este plazo de 30 días? Para que el arrendador, una vez recibida la posesión del inmueble, pueda verificar el estado del mismo y cuantificar los gastos/daños imputables al inquilino. El inquilino no puede exigir al arrendador que le sea devuelta la fianza simultáneamente a la entrega de las llaves puesto que el arrendador debe verificar el pago de los suministros y demás responsabilidades.

La fianza responde de los daños o desperfectos causados en el inmueble, pero el arrendador deberá acreditar que fueron causados por el inquilino. Y deben ser desperfectos que excedan del uso normal de la vivienda y no sean propiamente relativos al mantenimiento o conservación del inmueble. La fianza también cabe compensarla con las rentas impagadas, pero solo al concluir el alquiler, no antes. Por tanto, la fianza no es compensable durante la vigencia del alquiler, solo es compensable una vez resuelto el contrato. Y ello es así porque si se pudiera compensar antes de la entrega de las llaves, una vez resuelto el contrato el arrendador se encontraría sin fianza cuando procediera a la liquidación.