Nuda propiedad de una vivienda: concepto e implicaciones

Adquirir la nuda propiedad de una vivienda, generalmente, suele ser algo que no esperábamos y muchas veces nos encontramos ante el desconocimiento de lo que es, qué nos supone y qué podemos hacer con la vivienda. Es por eso que en Sociedad Española de Alquiler Garantizado hemos redactado este artículo para despejar todas tus dudas. ¿Quieres saber qué es la nuda propiedad de una vivienda? Sigue leyendo para informarte al detalle sobre este término.

¿Qué es nuda propiedad de una vivienda?

La nuda propiedad de una vivienda es un concepto legal que está relacionado con la titularidad de dicho bien. Generalmente pasar a disponer de una vivienda en nuda propiedad es algo que viene por una herencia, aunque también de una donación, y el nuevo titular tendrá un porcentaje de participación específico, sino todo (dependiendo de cada caso). Hay que tener en cuenta que se llama nuda propiedad debido a que se divide un derecho de propiedad entre el usufructuario y en nuevo nudo propietario, lo que supone un equilibrio entre la posesión del mismo y los beneficios de un activo. Lo explicamos de forma más sencilla:

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, pero sin poder optar a su posesión y disfrute —puesto que existe un tercero que tiene estos derechos—. En este artículo, en concreto, hablamos de la nuda propiedad de una vivienda.

¿Cuándo se adquiere el derecho de nuda propiedad?

Como indicábamos en la introducción, el derecho de la nuda propiedad suele ser adquirido por una herencia del inmueble, reservándose el derecho de usufructo (en la mayoría de los casos) al cónyuge viudo —quien también puede ser, al mismo tiempo, propietario del inmueble si el bien pertenecía a los dos cónyuges—. En este caso el heredero adquiere un porcentaje de la propiedad (en concepto de nuda propiedad) correspondiente a la herencia de cónyuge fallecido (que puede ser el padre o la madre) y el resto pertenece al otro cónyuge (el porcentaje mayor, así como el derecho a la posesión y disfrute). Si son varios hermanos, por ejemplo, cada uno tendría un porcentaje idéntico de nuda propiedad. Otros casos en los que se puede adquirir una nuda propiedad es la donación con reserva de usufructo o también cuando un propietario vende una vivienda en nuda propiedad reservándose el usufructo —generalmente, esto último lo hacen las personas mayores sin herederos o que necesitan recursos económicos y las viviendas suelen ser adquiridas por inversores que no tienen necesidad de hacer uso de la vivienda a corto plazo—.

¿Es posible adquirir el uso y disfrute de una nuda propiedad?

Existen varios casos en los que un propietario de una vivienda con nuda propiedad podrá tener el derecho de uso y disfrute. Estas son las principales situaciones:

  • Venta del usufructo por parte del usufructuario (generalmente, es habitual venderlo al nudo propietario).
  • Extinción del usufructo, que puede ser por tres causas diferentes (por el fallecimiento del usufructuario, por el cumplimiento del plazo por el que se constituyó y por el cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo —por ejemplo, si se acuerda que el nudo propietario podrá hacer uso del inmueble al contraer matrimonio).

Hay que tener claro, así mismo, que en caso de que se venda la vivienda (con previo acuerdo entre usufructuario y nudo propietario) la persona con nuda propiedad obtendrá su porcentaje correspondiente del valor total de la operación. Además, el nudo propietario también puede vender su parte correspondiente en nuda propiedad si así lo desea, pero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. Es decir, sin alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario (tal como refleja el Código Civil en el artículo 148).

Alquiler nuda propiedad vivienda: ¿Es posible?

Como indicábamos más arriba, la nuda propiedad puede ser vendida. Ahora bien, ¿es posible poner una nuda propiedad en alquiler? En este punto hay que tener en cuenta dos situaciones, dependiendo de quién quiera alquilar. Si es el usufructuario, entonces sí es posible, ya que la ley le concede uso exclusivo del inmueble. El nudo propietario, sin embargo, no puede alquilar ni percibir una parte de las mensualidades por el alquiler, ya que no cuenta con dicho derecho.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

Resumiendo todo lo explicado hasta ahora y ampliando la información destacamos que el nudo propietario tiene los siguientes derechos:

  • Derecho a la propiedad.
  • Derecho a vender la nuda propiedad.
  • Derecho a hipotecar la nuda propiedad.
  • Derecho a que se le restituya el uso y disfrute de la vivienda tras la extinción del usufructo.
  • Derecho a realizar obras y mejoras de la vivienda.

Por el lado contrario, en el caso de las obligaciones, el nudo propietario debe cumplir con lo siguiente:

  • Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien.
  • Respetar el derecho del usufructuario.
  • Pagar los tributos e impuestos correspondientes al inmueble, por ejemplo, el IBI.
  • Abonar la hipoteca (en la parte correspondiente de nuda propiedad, y en caso de que exista).
  • Hacerse cargo de los gastos de comunidad (en la parte proporcional de propiedad, si no cuenta con toda ella).

Nuda propiedad en la declaración de la RENTA: ¿Es obligatorio?

No, ya que el nudo propietario no puede obtener un beneficio por la vivienda al no tener derecho al uso y disfrute. De hecho, lo más habitual es que sea la propia agencia la que directamente no incorpore la nuda propiedad en los datos fiscales y que el nudo propietario reciba un aviso inicial antes de comenzar con la declaración. Esto podrá ser revisado, así mismo, en el apartado de datos fiscales no incorporados donde además se podrá ver las indicaciones para incluir la nuda propiedad en la página 6, apartado C en caso de que sí esté obligado a declararla (por ejemplo, cuando se adquieran todos los derechos sobre ella). En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) recomendamos siempre informarse sobre los derechos y obligaciones sobre los bienes en posesión. Además, en caso de que seas usufructuario y tengas pensado alquilar la vivienda te recomendamos hacerlo de manera segura para evitar sufrir un impago de tus cuotas. Nuestro servicio de garantía indefinida te da la tranquilidad de que cobrarás mes a mes en caso de que esto ocurra, además incluimos un servicio de protección jurídica integral por parte de nuestros abogados especializados que se ocuparán de llevar a cabo todos los trámites pertinentes para reclamar el impago, asumiendo cualquier coste derivado del proceso. ¡Contacta con nosotros para más información!

Certificado energético de vivienda: Todo lo que necesitas saber

Uno de los documentos más interesantes a la hora de comprar y alquilar una vivienda es el certificado energético. Gracias a él podremos hacernos una idea de cuánto podemos ahorrar en el consumo de energía, o si este se disparará cada mes, entre otras. En este artículo queremos entrar en detalle sobre esta certificación, por ello te explicamos qué es el certificado energético de una vivienda, pero también cómo obtenerlo y qué hacer para mejorar la eficiencia energética de tu hogar, entre otras. Además, los consejos que aquí te damos te resultarán muy útiles si tienes pensado alquilar tu vivienda. ¡Sigue leyendo!

Qué es el certificado energético de una vivienda

El certificado energético o certificado de eficiencia energética de una vivienda es un documento que refleja la demanda energética del inmueble en condiciones de ocupación. Este documento indica cuánta energía se consume en una vivienda, lo cual resulta muy interesante tanto para los inquilinos como para el futuro comprador de inmueble. En la certificación energética de un piso se tienen en cuenta aspectos como los sistemas de ventilación, iluminación, calefacción, refrigeración o agua caliente y el consumo energético durante un año. También se analizan algunos elementos como los materiales de cerramiento exterior, carpinterías, el tipo de ventanas o los sistemas de climatización. Al responder al interrogante de para qué sirve el certificado energético de una vivienda debes saber que con él podrás observar, así mismo, la cantidad de CO2 que el inmueble emite (en base a las mediciones indicadas) y obtendrás una clasificación en letras, siendo la A (verde) la más eficiente y la G (roja) la que menos.

¿Es obligatorio el certificado energético para alquilar una vivienda?

La respuesta es sí. El certificado energético de una vivienda es obligatorio, esto es algo que aparece especificado en el Real Decreto 235/2013 y que se amplió con el Real Decreto 390/2021 publicado en el BOE el 1 de junio para las viviendas de alquiler turístico, entre otras. En él se indica de manera específica que es obligatorio el certificado energético para alquilar una vivienda, además de que la venta o alquiler de apartamentos sin certificación energética pueden recibir una multa de hasta 6.000 euros. En algunas comunidades autónomas, como por ejemplo en Valencia, es posible que te soliciten el certificado energético a la hora de dar de alta algunos servicios, como puede ser el suministro del agua. En cualquier caso, el fin de este documento es poner en valor el rendimiento energético y los posibles ahorros —favoreciendo a aquellas viviendas con una mayor eficiencia, sobre todo a la hora de vender o de alquilar—.

¿Cómo saber si mi vivienda tiene certificado energético?

Ahora que ya sabes qué es el certificado energético de una vivienda y su obligatoriedad, seguro que está viniendo a tu cabeza la duda de cómo saber si mi vivienda cuenta con él. Si en el momento de adquirir el inmueble no lo recibiste, existen varias vías para averiguarlo. Una de ellas es contactar con el ayuntamiento de tu localidad a través de un trámite general (generalmente online) para solicitar que te envíen un duplicado del mismo, en caso de que esté vigente. Ahora bien, no es lo único que puedes hacer, también puedes acceder al Registro General de Certificados de Eficiencia Energética. Este forma parte de cada comunidad autónoma, generalmente es dependiente de la Consejería de Medio Ambiente o de Energía. Tendrás que especificar la dirección y la referencia catastral, entre otras.

¿Cómo solicitar el certificado energético de una vivienda?

El certificado de eficiencia energética para alquilar o vender una vivienda es algo que debe solicitarse (en caso de que la vivienda no cuente con él o se haya caducado) a un técnico de una empresa cualificada y preparada para ello. Este se encargará de visitar la vivienda y de realizar la toma de datos. Tras ello preparará el certificado con aplicaciones homologadas por el Ministerio de Industria (como dato interesante, estas aplicaciones suelen ser las de CE3 y CE3X). Una vez obtenido el certificado de eficiencia energética, este debe registrarse en el órgano competente de cada comunidad autónoma. Además, por supuesto, de abonar las tasas correspondientes, las cuales varían dependiendo de cada comunidad y la administración donde se lleve a cabo. Por lo general, el técnico encargado de llevar a cabo las mediciones no suele tardar más de 48 horas en realizar la certificación y registrarlo correctamente.

En cuanto a los costes del certificado hay que tener en cuenta que su valor fluctúa dependiendo de la oferta y de la demanda, puesto que no está regulado por ley. Este también puede estar condicionado a las dimensiones de la vivienda. Es muy importante tener en cuenta que el certificado de eficiencia energética caduca transcurridos los 10 años desde su emisión, por lo que es responsabilidad del propietario del inmueble actualizarlo una vez haya transcurrido dicho plazo.

¿Cómo mejorar el certificado energético de una vivienda?

Para responder a cómo mejorar el certificado energético de una vivienda hay que tener en cuenta dos factores. En primer lugar, si acabas de obtener tu certificado o ya cuentas con uno, debes saber que en él ya figuran las recomendaciones que te permitirán mejorar la vivienda en cuanto a eficiencia energética. Ahora bien, siempre hay algunas acciones que puedes llevar a cabo para mejorarla. Estas son solo algunas de ellas:

  • Mejora el aislamiento térmico de la envolvente del edificio (fachada + cubierta).
  • Apuesta por las energías renovables, como los paneles solares.
  • Actualiza el sistema de calefacción.
  • Renueva o actualiza los electrodomésticos.
  • Renueva los cerramientos.
  • Cambia el color de las fachadas o tejados.

¿Estás pensando en alquilar tu vivienda, pero no tienes el certificado energético? En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) te recomendamos, en cualquier caso, solicitarlo, además de revisar si existen ayudas estatales o autonómicas para mejorar la eficiencia energética de tu vivienda, como las que se aprobaron antiguamente en el Plan de Vivienda 2013 – 2016. Además, nuestro equipo está siempre disponible para ofrecerte la máxima tranquilidad a la hora de alquilar tu vivienda con la garantía de un alquiler garantizado. Sea como sea, siempre recibirás el pago de tu alquiler, incluso aunque sufras un impago por parte del arrendatario. Pero no solo eso, Sociedad Española de Alquiler Garantizado te ofrece protección jurídica integral de manera que, en caso de necesidad, nos encargaremos de llevar a cabo todos los trámites hasta que puedas recuperar tu inmueble. Este servicio contempla, por supuesto, el pago de tasas derivadas de las reclamaciones. ¡Contacta para más información!

Arrendador vs arrendatario: Entendiendo las diferencias clave

Conocer todos los conceptos y términos a la hora de hacer un contrato de alquiler, así como las obligaciones relativas a cada parte es fundamental para que no haya problemas en un futuro. Lo primero que debes hacer si estás pensando en alquilar es conocer cuáles son las obligaciones de cada parte y tener clara la diferencia entre arrendador y arrendatario. En este artículo vamos a echarte una mano para que despejes todas tus dudas. ¡Sigue leyendo!

Lo primero de todo, ¿quién es el arrendador?

Partiendo de que el arrendamiento es el inmueble, la persona que se encarga de arrendarla (alquilarla) para obtener un beneficio de la misma es el arrendador. Se trata, por lo tanto, de la persona natural o jurídica propietaria del bien. Este cede temporalmente la vivienda a otra persona (el inquilino) a cambio de un pacto acordado.

Obligaciones del arrendador

Al hablar de arrendador y arrendatario, diferencias y definición hay que tener en cuenta sobre todo cuáles son las obligaciones de cada quien. En este caso, el arrendador del inmueble estará obligado a devolver la fianza siempre y cuando no haya daños en la vivienda, así como retrasos en el pago pactado. Por supuesto, en el contrato debe aparecer especificada la cantidad pactada con el arrendatario a modo de fianza y la cantidad para las cuotas mensuales por el alquiler de la propiedad (incluida la duración del contrato). En él se debe detallar, por otro lado, la penalización en caso de incumplir dichas condiciones. Entre las obligaciones del arrendador se encuentran, además, las de pagar el IBI mensual de la vivienda, así como también los gastos de la comunidad (en el supuesto de que se trate de un piso ubicado en una comunidad de vecinos y no se haya estipulado lo contrario con el arrendatario). Aparte de ello, el arrendador debe cumplir con otras obligaciones. De manera resumida, estas son las principales obligaciones del arrendador:

  • Ceder el uso y disfrute de la vivienda.
  • Pagar el IBI.
  • Pagar la comunidad (en caso de que no se especifique lo contrario en el contrato y se deriven los gastos al inquilino).
  • Realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble y para que esté en condiciones de habitabilidad (excluyendo los daños por mal uso, que le corresponden al arrendatario).
  • Devolución de la fianza.
  • Gastos de gestión del contrato con la inmobiliaria (este cambio ha sido aprobado con la nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).

Por supuesto, el arrendador puede solicitar la finalización del contrato siempre y cuando necesite la vivienda para sí mismo y no sea titular de otro inmueble, así como también para sus familiares de primer grado de consanguinidad y para su cónyuge. Además, debe recibir la vivienda en el mismo estado en el que fue entregada, en caso contrario puede reclamar la reparación de los daños o una indemnización.

Y el arrendatario, ¿quién es?

Aunque a estas alturas ya no cabrán dudas, el arrendatario es la persona que alquila el inmueble. Es decir, el inquilino. Este tiene todo el derecho a disfrutar del mismo de manera temporal durante el tiempo establecido en el contrato y a cambio del pago especificado.

Obligaciones del arrendatario

El arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el contrato de alquiler firmado por ambas partes para así poder disfrutar del inmueble durante el periodo especificado en él, de lo contrario se arriesga al desahucio y a perder la fianza. La principal obligación del arrendatario es pagar las cuotas mensuales en el plazo estipulado para ello, pero también a conservar la vivienda y no causar daños en ella. Por otro lado, debe encargarse de pagar los suministros (puede continuar con el contrato de suministros y pagar los gastos al titular o contratar uno nuevo a su nombre). En ocasiones el gasto total de los suministros puede estar fijado con una cuota única mensual, en ese caso el valor será siempre el mismo, pero debe aparecer detallado en el contrato. Entre las principales obligaciones del arrendatario nos encontramos con las siguientes:

  • Pagar la renta mensual, según los plazos pactados.
  • Abonar la fianza de la vivienda.
  • Pagar los suministros.
  • Pagar gastos de comunidad (si así se ha pactado en el contrato).
  • Conservación del inmueble.
  • Facilitar la realización de obras por parte del arrendador (siempre y cuando no puedan aplazarse hasta la finalización del contrato). Es el caso de las obras de conservación y mejora de la vivienda.
  •  Pequeñas reparaciones por el desgaste ocasionado.
  • Cubrir los daños ocasionados por un mal uso.
  • Devolver la vivienda en las mismas condiciones en las que se encontraba.

Diferencias entre arrendador y arrendatario

Ahora que hemos definido los términos y explicado las obligaciones, podemos resumir brevemente cuál es la diferencia entre arrendatario y arrendador (inquilino y propietario, respectivamente). En función de las diferencias más significativas, observamos lo siguiente:

  • Responsabilidades: El arrendador se compromete a ceder la vivienda mientras que el arrendatario se compromete a pagar la renta mensual al arrendador para vivir en ella.
  • Finalización del contrato: El arrendador puede finalizar el contrato por diversas razones legales (por ejemplo, por incumplimiento del contrato por parte del arrendatario o porque lo necesita para vivir); mientras que el arrendatario puede finalizar el contrato antes del tiempo establecido, con preaviso y según las condiciones del contrato.
  • Cambios en la propiedad: Como dueño de la vivienda el arrendador puede vender el inmueble, aunque esto no afecta al periodo del contrato. También puede llevar a cabo reformas en la vivienda siempre y cuando sean necesarias para garantizar la conservación y la habitabilidad. El arrendatario no puede realizar cambios significativos sin el consentimiento del arrendador.

Por supuesto, como indicábamos en la introducción, es fundamental tener claro cuáles son todos los términos y especificar las obligaciones de cada parte antes de firmar el contrato. Ahora bien, si quieres disfrutar de la máxima seguridad a la hora de alquilar tu vivienda y contar con la tranquilidad de cobrar tu cuota mes a mes, entonces no puedes perderte el servicio que te ofrecemos en SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado). Te brindamos la confianza que necesitas para poder alquilar tu vivienda y saber que cobrarás en todo momento, en caso de sufrir un impago de alquiler. Además, tendrás cubierta toda la protección jurídica si fuera necesario. Esto último incluye todos los gastos que implique cualquier procedimiento judicial por el incumplimiento del alquiler y la coordinación de los trámites por parte de nuestro equipo, entre otras ventajas. ¡Contacta con nosotros!

Descubre la importancia de la referencia catastral en tu vivienda

Uno de los documentos más importantes de tu vivienda, a nivel identificativo oficial, es la referencia catastral. Entender para qué sirve y cómo consultar la referencia catastral te resultará de gran utilidad en determinadas situaciones, por ejemplo, para tasar el valor de tu inmueble o para estimar el valor del alquiler de tu vivienda en comparación con los datos de otras viviendas y, por supuesto, para hacer la declaración de la RENTA. En este artículo te explicamos qué es, para qué sirve y otras cuestiones relevantes sobre la referencia catastral. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la referencia catastral de una vivienda?

La referencia catastral de una vivienda es el equivalente al DNI o al Número de Identificación Vehicular (VIN) del coche, pero aplicado a un inmueble. Se trata de un identificador oficial y obligatorio que tienen todos los bienes inmuebles. Este código del tipo alfanumérico se asigna por el Catastro y es único y exclusivo de cada vivienda, de manera que pueda ser ubicada inequívocamente en la cartografía catastral. La referencia catastral en cuestión también se usa en parcelas rústicas, con diferencias —eso sí— en la cantidad e información que nos proporcionan los caracteres. En el caso de una vivienda, esta se compone de un total de 20 números, que se estructuran de la siguiente manera:

  • Los 7 primeros identifican la finca o parcela urbana.
  • Los 7 siguientes identifican la hoja de plano donde se ubica.
  • Los siguientes 4 caracteres identifican el inmueble dentro de la finca.
  • Los 2 últimos son caracteres de control (para revisar si los 18 primeros son correctos y evitar errores de grabación).

¿Para qué sirve la referencia catastral?

Conocer cuál es la referencia catastral te permitirá localizar los bienes inmuebles en la cartografía catastral. Esto resulta de gran utilidad en diferentes situaciones ya que al poder consultar la referencia catastral sabrás con exactitud de qué bien inmueble se trata en los negocios jurídicos, como compraventas, herencias y donaciones, y no confundirlos con otros. Además de proporcionar una mayor seguridad jurídica a las personas que realicen contratos relativos a los bienes inmuebles —en este caso actúa también como una herramienta eficaz en la lucha contra el fraude en el sector inmobiliario—. Son muchas las situaciones en las que puedes necesitar conocer cuál es la referencia catastral, de hecho, según el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario este valor debe figurar en todos los documentos que reflejen relaciones de naturaleza económica o con trascendencia tributaria vinculadas a un inmueble. Estos son solo algunos ejemplos:

  • Contratos de alquiler, de compra venta, de alquiler con opción a compra y de cesión de arrendamientos de bienes inmuebles.
  • Empadronamientos.
  • Declaración de la renta.
  • Herencias.
  • Tasación por referencia catastral de la vivienda.
  • Instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones judiciales.
  • Expedientes y resoluciones administrativas.
  • Contratos de suministro de energía eléctrica.
  • Documentos que alteren aspectos del inmueble, como proyectos técnicos o certificaciones de finalización de obras.
  • Registros de la propiedad.

¿Cómo saber la referencia catastral?

Al consultar la referencia catastral podrás tener acceso a la mayor parte de los datos de una vivienda. Aparte de la ubicación exacta, averiguarás cuál es la superficie en metros cuadrados, la superficie construida en el piso y el año de construcción, entre otras, lo cual resulta muy útil a la hora de fijar el precio de tu alquiler. También ante qué tipo de inmueble te encuentras y su uso principal; e incluso la superficie gráfica del edificio en el que se encuentra. Para buscar la referencia catastral debes acceder al buscador de la Sede Electrónica del Catastro y especificar los datos de ubicación de la vivienda (provincia, municipio, vía y número y la dirección interna). También puedes acudir físicamente a los puntos de información catastral y a las gerencias del catastro.

Es importante tener en cuenta, así mismo, que la referencia catastral puede consultarse en algunos documentos acreditativos es la que aparece. Ejemplo de ellos son:

  • Último recibo justificativo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Escrituras públicas o información del Registro de la Propiedad cuando dicha referencia figure inscrita.
  • Certificado emitido por el Ayuntamiento, en caso de haberlo solicitado.

Cómo saber quién es el propietario de una referencia catastral

Conocer quién es el propietario de una vivienda es una tarea relativamente sencilla si cuentas con la referencia catastral. Lo único que debes hacer es acceder a la web del Registro de Propiedad y solicitar una Nota Simple en la cual podrás consultar la información en cuestión, además de todos los datos relativos a las cargas que pesan sobre el inmueble. El precio de la nota simple es de 9,02 €.

Diferencia entre valor catastral y valor de referencia

El valor catastral es un valor determinado de manera objetiva para cada bien inmueble con los datos obrantes del Catastro Inmobiliario, que tienen en cuenta el valor catastral del suelo en el momento y el de las construcciones. Es decir, se fija el valor del mercado como referencia sin que este pueda ser excedido. En cambio, con el valor de referencia se estima el valor de mercado de la propiedad a partir de los datos del catastro inmobiliario y supone la referencia mínima por la que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda. Es determinado por el Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante fedatario público. Es muy importante saber que la referencia catastral de la vivienda se utiliza también para calcular el IBI, que es el Impuesto de Bienes Inmuebles (este último se calcula en base al valor catastral de la vivienda multiplicado por el tipo de gravamen); aunque desde enero de 2022 también se utiliza para el cálculo de otros impuestos. El pago del IBI supone una de las principales obligaciones que deben cumplir los arrendadores.

¿Necesitas un servicio integral de asesoría jurídica? ¿Estás pensando en alquilar tu vivienda? En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) estamos aquí para ayudarte. Nuestra compañía te ofrece la máxima tranquilidad frente al posible impago del alquiler, así como protección contra los actos vandálicos con prestaciones para compensar los daños ocasionados. No somos un seguro de alquiler, puesto que nuestra garantía de cobro por impago es indefinida hasta que el propietario pueda recuperar su vivienda y sin límite de tiempo. Nuestra protección jurídica, por otro lado, cubre todos los gastos que impliquen cualquier procedimiento judicial por el incumplimiento del contrato de alquiler. ¡Contacta con nuestro equipo de SEAG para recibir más información!

Contrato de mantenimiento de caldera: ¿Es obligatorio para tu propiedad?

Son muchas las personas que se preguntan si es obligatorio tener un contrato de mantenimiento de la caldera o si se puede prescindir de él. Y es que las calderas de gas, a diferencia de otros electrodomésticos, se integran tanto en la instalación de la calefacción como del agua y se abastecen de los conductos de gas de los edificios. Por ello, para responder a este interrogante debemos ceñirnos a lo que dice el Reglamento para Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE). En este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre la revisión obligatoria de calderas. ¡Sigue leyendo!

¿Es obligatorio tener contratado el mantenimiento de caldera?

Si tu vivienda cuenta con una caldera debes saber que el Reglamento para Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE) establece la obligación de llevar a cabo una revisión. En concreto, determina que la revisión obligatoria de la caldera de gas debe realizarse cada 2 años, además de las revisiones generales de las instalaciones de gas cada 5 años. Por supuesto, esta medida aplica a las calderas de gas domésticas, es decir, aquellas con un consumo igual o inferior a 70kW. En el supuesto de que lo superen, como las calderas de mayor tamaño para edificios o fábricas, la revisión debe realizarse de manera mensual. El mantenimiento de una caldera consta de dos elementos. Estos son:

  • Inspección: Corre a cargo de la compañía de gas y avisan al propietario con unos días de antelación para llevar a cabo la revisión. Es habitual encontrar papeles colgados en las zonas comunes del edificio.
  • Revisión: La revisión va a cargo del propietario. Es decir, debe encargarse de realizar un contrato de mantenimiento de la caldera y se puede formalizar con el técnico oficial de la marca fabricante o con un técnico de mantenimiento y reparación certificado. También puede realizarse con la propia empresa comercializadora de gas e incluirlo en el contrato del servicio. Esto suele ser bastante cómodo para los propietarios ya que será la propia empresa quien avise cuándo corresponda hacer la revisión. En estos casos, la revisión se suele cobrar en la factura mensual de consumo.

Qué se mira en la revisión obligatoria de la caldera

Llevar a cabo la revisión de la caldera es fundamental para garantizar la seguridad de tus inquilinos, así como tu propia seguridad en el momento de volver a hacer uso de la vivienda. La revisión implica comprobar el correcto funcionamiento del electrodoméstico, así como su eficiencia y durabilidad. Por lo general la revisión obligatoria de una caldera contempla lo siguiente:

  • Comprobación del correcto estado y conservación de las partes visibles de la caldera.
  • Prueba de estanqueidad o inexistencia de fugas.
  • Limpieza del quemador y del ventilador (si lo incluye).
  • Análisis de la combustión y comprobación de que la mezcla de aire y gas sea la indicada por el fabricante.
  • Medida de la presión de gas y temperatura de la calefacción, y comprobación de su rendimiento.
  • Examinar la cantidad de monóxido tras la combustión.
  • Revisión del sistema de revoco de la caldera de gas. Este sistema sirve para impedir la entrada de aire y evitar que vuelva a producirse la combustión.
  • Comprobación de la correcta evacuación de los gases de escape y ventilación del espacio en el que se encuentra instalada la caldera.
  • Sustitución de las piezas desgastadas o defectuosas.

¿A nombre de quién debe estar el contrato de mantenimiento de la caldera?

El contrato debe ir a nombre del propietario y su duración puede variar —siendo de duración determinada o indeterminada—. Esto te permitirá corroborar que la revisión ha sido realizada correctamente. El pago de la revisión de la caldera, así mismo, es un gasto que le corresponde al propietario del inmueble. Ahora bien ¿Qué ocurre en el caso de que la caldera precise de una reparación? ¿Quién debe hacerse cargo del gasto? Tal y como indica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador (propietario) está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la habitabilidad y que sirvan para el uso convenido, como la sustitución de una caldera estropeada. A excepción, no obstante, de que la reparación sea imputable al arrendatario (inquilino). Es decir, cuando se trata de realizar pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario. En definitiva, la reparación puntual de la caldera corresponde al arrendatario, mientras que la sustitución de una caldera es un gasto que debe asumir el arrendador. Por supuesto, en los casos en los que un mal uso conlleva el deterioro de la caldera, la sustitución de la misma correrá a cargo del arrendatario.

¿Qué pasa si no tengo un contrato de mantenimiento de caldera?

No tener un contrato de mantenimiento de la caldera e ignorar las revisiones anuales obligatorias puede conllevar serios problemas para la seguridad, aparte de que la caldera pierda eficiencia energética y aumente el consumo. A nivel legal, y según se contempla en la Ley de Industria de 1992, puede haber multas de hasta 60.000 euros por una infracción de este tipo. Es importante tener claro también que en caso de un accidente el seguro del hogar se eximirá de responsabilidades ya que considerará que el accidente ha sido provocado por negligencia del cliente al no realizar la revisión obligatoria de la caldera.

Es muy importante cumplir con las normativas para garantizar la seguridad de tus inquilinos y tu propia seguridad. Tener todo en regla te proporcionará una mayor tranquilidad y la confianza de estar avalado en caso de necesidad, al igual que lo es contar con un servicio que te garantice el cobro del alquiler mes a mes (en caso de sufrir un impago de alquiler) y contar con una protección jurídica completa que te garantice la cobertura de todas las acciones y costes derivados de cualquier procedimiento judicial por incumplimiento de contrato. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) te brindamos estos servicios, así como una cobertura por daños de vandalismo en tu vivienda de hasta 3.000 euros. ¡Contacta con nosotros para saber más!

Ley de Arrendamientos Urbanos: Guía completa para propietarios e inquilinos

La Ley de Arrendamientos Urbanos es la normativa más importante que existe en lo referente al alquiler de una vivienda, tanto para los propietarios como para los inquilinos ya que en ella se expresan todos los aspectos y derechos que deben regir la relación contractual. En este artículo te explicamos cuáles son los puntos más destacados y las últimas novedades de la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada. ¡Presta atención!

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, también conocida como LAU, es la ley que se encarga de proteger los contratos privados de arrendamientos entre arrendadores (propietarios) y arrendatarios (inquilinos) a la hora de alquilar cualquier inmueble en suelo urbano. En ella se recogen aspectos relativos a la duración del alquiler y las prórrogas, el precio y las subidas de alquiler, los gastos, derechos y obligaciones de cada parte. Esta ley fue promulgada en los años 90, concretamente cuando entró en vigor la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y hasta la fecha ha sufrido, al menos, un total de 12 reformas de su texto original, adaptándose a los tiempos y a las necesidades específicas de cada época. La última de ellas tuvo lugar en 2023, después de que fuera aprobada por el Consejo de Ministros el 27 de abril de 2023 y publicada en el BOE el 25 de mayo del mismo año.

Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada de 2023

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2023 ha llevado a cabo importantes modificaciones en todo lo referente al alquiler de una vivienda, pero sobre todo en la duración, precio y gastos —que es lo más interesante, tanto para propietarios como para inquilinos—. Por supuesto, si en el momento de haber firmado el contrato esta ley aún no estaba en vigor, entonces los cambios se seguirán rigiendo por la normativa previa. Al hablar de alquiler, Ley Arrendamientos Urbanos y nuevos cambios nos encontramos con lo siguiente:

  • Introducción de mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de la vivienda.
  • Prórrogas extraordinarias de la duración del contrato de arrendamiento.
  • Traslado al propietario del pago de los honorarios de la inmobiliaria en el alquiler.
  • Regularización y sistematización de los derechos y obligaciones de los propietarios de viviendas.
  • Modificación del procedimiento de desahucio.
  • Regulación de los deberes de información y transparencia en la contratación por parte de las inmobiliarias.
  • Creación de incentivos y bonificaciones fiscales en el Impuesto de la Renta y en el de Sociedades.
  • Introducción de nuevos conceptos: mercado residencial tensionado, gran tenedor y vivienda asequible incentivada.
  • Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
  • Modificación del régimen de vivienda protegida.
  • Prohibición de la venta del parque público de vivienda social por parte de la Administración.

Es importante destacar que algunas de estas medidas pueden ser reguladas por normativas autonómicas en función de la ubicación de la vivienda, como en el caso de algunos aspectos de los desahucios y las alternativas habitacionales.

Aumento de la duración de los contratos de alquiler

Con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos la duración del contrato de alquiler aumenta con prórrogas extraordinarias. Es decir, se mantiene la duración de los 5 años de alquiler prorrogable 3 años más (si el arrendatario es una persona física) y del alquiler de 7 años prorrogable 3 años más si (el arrendatario es persona jurídica). Ahora bien, se establecen nuevas prórrogas extraordinarias en el caso de que el inquilino se encuentre en situación de especial vulnerabilidad social y económica demostrable, pudiendo sumar 1 año más. También, será posible sumar 3 años más (11 en total) en los casos de que la vivienda se encuentre en zona tensionada.

Eliminación progresiva de la actualización de rentas del alquiler con el IPC

Con esta medida la actualización de los precios del alquiler no estará vinculada al IPC. En 2023 el precio máximo de subida del alquiler fue del 2%, en 2024 las subidas están limitadas a un máximo del 3% y en 2025 se creará un índice más estable y menor que el del IPC.

Cambios en el precio y los gastos del alquiler

Los cambios en el precio de los alquileres los encontramos en la limitación de las subidas, siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona residencial tensionada. En estos casos, la renta no podrá ser superior a la última vigente en los 5 años anteriores. Además, no se podrán repercutir cuotas o gastos que no estuvieran recogidos en el último contrato celebrado en este periodo de tiempo. Ahora bien, hay excepciones. La  renta podrá elevarse hasta un 10% de la última renta abonada cuando la vivienda haya sido rehabilitada con obras o para mejorar la eficiencia energética, pero también cuando se pacte una duración de contrato de 10 años o más o cuando se incluya un derecho a prórroga del contrato a favor del inquilino por 10 años o más. En el caso de que la vivienda pertenezca a un gran tenedor (propietario con más de 10 inmuebles) el límite máximo del precio quedará determinado por el índice de nueva creación (previsto para el 2025).

En el caso de los gastos, además de limitar la repercusión de nuevas cuotas o gastos no recogidos en el último contrato celebrado en los últimos 5 años (cuando la vivienda se encuentra en un mercado residencial tensionado), se establece (con carácter general) que siempre que se indique en el contrato los gastos de comunidad y de suministros los asume el arrendatario, mientras que los gastos de gestión le corresponden al propietario.

Aumento de la protección frente a desahucios

Con la nueva normativa aumentan, así mismo, las medidas de protección frente a desahucios. En concreto, se eliminan los desalojos sin fecha y hora establecidas, se incluye una prórroga especial de 2 años en procesos de desalojo y las personas vulnerables tendrán acceso a procesos de solución extrajudicial obligatorios. Así mismo, se utilizarán fondos estatales de vivienda para proporcionar alternativas habitacionales a las personas en riesgo de desalojo a través de rebajas en el alquiler, realojamiento y otras políticas.

Otros aspectos destacados de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Los aspectos como la extinción del contrato antes de hora, la cesión del contrato de alquiler o subarrendamiento, garantías exigibles al inquilino, derecho de adquisición preferente, realización de obras, obligaciones de los inquilinos y arrendadores y demás aspectos pueden consultarse en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2023. En ella se especifican todas las medidas, derechos y obligaciones.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos tiene como fin proteger tanto a los propietarios como a los inquilinos, por ello es fundamental conocerla al detalle en el momento de alquilar tu vivienda. Esto te permitirá, entre otras cosas, saber en qué casos puedes emprender acciones legales si fuera necesario. SEAG está conformado por abogados especializados en derecho inmobiliario que cuentan con la formación necesaria para abordar todas las cuestiones relacionadas con el alquiler de una vivienda. ¿Buscas tranquilidad y protección a la hora de arrendar tu vivienda? En Sociedad Española de Alquiler Garantizado estamos aquí para ayudarte. Te ofrecemos garantía indefinida en el cobro mensual de tu alquiler hasta la recuperación de tu vivienda, en el caso de sufrir un impago del mismo; pero también protección jurídica completa con asesoramiento, trámites y pago de las tasas derivados de las reclamaciones oportunas por impago de alquiler (en caso de incumplimiento del contrato); cobertura de daños por actos de vandalismo y protección contra la ocupación ilegal. ¿A qué estás esperando? ¡Solicítanos más información!

¿El seguro de alquiler sustituye el aval bancario?

Cada vez más son los propietarios contratan el seguro de alquiler, ya que, es una manera de protegerse en caso de impago o de que ocurran actos vandálicos. Con esto, ¿se sustituye el aval bancario? Te lo explicamos en este artículo. 

El aval bancario siempre ha sido esa garantía extra en el momento de alquilar una vivienda, debido a que garantiza el pago de la renta en caso de impago del inquilino. 

Sin embargo, hoy en día tener un aval bancario no es suficiente, especialmente tras la crisis derivada del Coronavirus. Aunque no sustituye al aval bancario, contratar el seguro de alquiler tiene muchas más ventajas y beneficios. 

La principal diferencia estriba en que el aval habrá sido aportado por el inquilino en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento, mientras que el seguro de alquiler es contratado por el propietario.

Los seguros de alquiler suelen ofrecer diferentes tipos de coberturas: cubrir el impago de alquiler mensual, asesoría legal y reparación/compensación por actos de vandalismo a la vivienda. 

¿Hay mejores alternativas para garantizar el alquiler?

Sí, existe otra alternativa que es la Garantía de alquiler seguro que ofrece Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). Se trata de una compañía de servicios jurídicos especializada en resolver situaciones de impago de alquiler, que garantizan el pago de la renta mensual del inmueble mes a mes desde el impago de la renta hasta recuperar la vivienda o local, a través del equipo de abogados y procuradores de los tribunales y con todos los gastos jurídicos cubiertos. Además queda cubierta la reparación por los actos de vandalismo desde 0 € y sin franquicias. 

Asimismo, SEAG garantiza el alquiler de todo tipo de inmuebles, desde locales hasta habitaciones. Además, tiene el cobro puntual en el que el propietario cobra el día 1 de cada mes, pague o no el inquilino. 

Con el estudio de solvencia correspondiente al posible inquilino, también se realiza un análisis del perfil al avalista, si lo hubiese. De esta manera, se garantiza que puedan pagar el alquiler. 


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¿Se puede alquilar una plaza de garaje sin un contrato firmado? ¿Es necesario el seguro de alquiler?

En España, es habitual alquilar una plaza de garaje. Pero, ¿tenemos la obligación de firmar un contrato de arrendamiento? Te lo explicamos en este artículo, y te contamos también si es necesario contratar un seguro de alquiler. 

La respuesta es que SÍ, si nos referimos a la no existencia de un contrato escrito. Los contratos pueden ser escritos o verbales. Lo habitual es que el contrato de arrendamiento de una plaza de garaje se acuerde de forma verbal (contrato verbal o “de palabra”), por lo que no es necesario que conste por escrito.

Sin embargo, como en todo alquiler, es recomendable firmar un contrato escrito, en aras de evitar cualquier conflicto que pueda surgir entre arrendador y arrendatario.

Al dejar constancia por escrito del acuerdo de alquiler, nos ahorraremos muchos quebraderos de cabeza y dejaremos constancia -por escrito- de lo acordado entre las partes. Si el contrato se formaliza por escrito, deberán constar los siguientes aspectos:

  1. la identificación de las partes contratantes. Nombre y apellidos, DNI/NIE y domicilio de las partes.
  2. Identificación exacta de la plaza de aparcamiento. (Nº y dirección exacta)
  3. La renta mensual del alquiler, el tamaño de la plaza de aparcamiento, etc.
  4. Si el garaje tiene o no un servicio de vigilancia.
  5. El periodo temporal de alquiler, es decir, si se alquila por periodos cortos de tiempo, como un mes o un año.
  6. Los gastos adicionales que pueden tener lugar durante el alquiler, como el pago de tasas municipales, la instalación de una puerta de seguridad, etc. Normalmente estos gastos son de cuenta del arrendador.
  7. Verificar que la plaza de garaje cuente con suministro de agua y electricidad, aunque no es imprescindible.
  • Hacer constar si el arrendatario debe contratar un seguro de alquiler o Garantía.

La realidad es que el impago ocurre en todo tipo de alquiler, no solo en el de vivienda, por lo que siempre es bueno considerar contratar un seguro o empresa que garantice el alquiler seguro de la renta. 

Finalmente, cabe mencionar de una circunstancia que a menudo sucede: el propietario se percata de que su plaza de garaje está siendo ocupada por un vehículo desconocido. En este caso, el propietario podrá interponer una demanda de desahucio, e incluso reclamar los daños y perjuicios causados.

Por esto, como empresa de servicios jurídicos, SEAG garantiza el alquiler de tu plaza de parking en caso de impago.

¿Qué es el alquiler de viviendas suntuarias? ¿Se necesita un seguro de alquiler?

Hay un tipo de alquiler del cual se habla muy poco, el de las viviendas de lujo. Son aquellas viviendas que tienen alguna de estas dos características o ambas a la vez, siempre teniendo en cuenta que el alquiler debe ser de la totalidad de la vivienda:

  • Superan los 300 m2 de superficie.
  • La renta de alquiler anual supera al menos 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual. Esto se traduce, por ejemplo, a 5.940 euros mensuales en el año 2023.  

Aunque por lo general son fincas aisladas, también puede tratarse de pisos en bloque, y suelen estar en un área residencial, con servicio doméstico, sistemas de seguridad y domótica, cocinas de alta gama o bañeras de hidromasaje, etc.

El arrendamiento de este tipo de viviendas NO está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino que se se rige libremente por la voluntad de las partes, y en su defecto, por lo dispuesto en la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Esto es así porque la LAU es una ley que tiene como objetivo salvaguardar los intereses de los arrendatarios que necesitan alquilar una vivienda para satisfacer su necesidad de vivienda habitual, no para proteger a personas que pueden acceder a vivir en viviendas de lujo.

Cabe destacar que, cuando se trata de pisos en una comunidad de vecinos, se aplica la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. 

En cualquier caso, para el propietario de una vivienda de lujo el riesgo de impago subsiste en el caso de que arriende la vivienda, por lo que para un alquiler seguro, desde SEAG recomendamos contratar un seguro de alquiler o Garantía, al igual que con una vivienda común. El impago de alquiler es impredecible.

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Seguro de alquiler denegado ¿cómo evitarlo?

Contratar un seguro de alquiler o una empresa de Garantía puede ayudar al propietario a evitar cualquier dolor de cabeza, sobre todo, porque previene el impago de alquiler.

Estas entidades se encargan de garantizar que, aunque el inquilino deje de pagar, no dejará de cobrar la renta mensual y con los gastos incluidos derivados del proceso judicial.

Para contratar un seguro de alquiler, y evitar que te lo nieguen, deberás tener en cuenta algunos puntos importantes. Lo primero es saber que la empresa de seguro suele filtrar los posibles inquilinos, si es que aún no lo tienes alquilado. 

Se realizará un estudio de solvencia al arrendatario a través de sus nóminas, y dependiendo del caso, se aprobará o no el seguro. Por ejemplo, si el estudio muestra que hay bajas probabilidades que el inquilino pueda pagar el alquiler, lo más probable es que no lo aprueben, sobre todo, si debe aportar más del 40% de sus ingresos mensuales al pago de la renta. 

Otro punto importante es que, a través del estudio del inquilino, se revisa que no aparezca en el listado de morosos. Asimismo, en el caso que tengas ya alquilada tu vivienda, también podrías encontrar algunas trabas para asegurar tu renta.

La antigüedad del contrato laboral del inquilino es otro punto que se valora al momento de contratar un seguro de alquiler y, dependiendo del caso, se pedirá como requisito un informe de vida laboral.

Para asegurar que tu inquilino no deje de pagar la renta, contratar un seguro de impago de alquiler siempre será la mejor opción, y si cumple estos puntos, podrás garantizar que aprueben el seguro. 

Como alternativa a los seguros de alquiler, se encuentra SEAG, empresa de Garantía de alquiler seguro, en la que realizaremos un estudio de solvencia de tu inquilino, incluso hasta cuando ya tienes alquilada tu vivienda. 

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¿Cuánto cuesta proteger un alquiler en 2026? Precios, modelos y qué incluye realmente

Cuando un propietario empieza a buscar cómo proteger su alquiler suele encontrarse con un mosaico de cifras que cuesta interpretar. Algunas pólizas se anuncian como «desde 30 € al mes», otras hablan de un porcentaje sobre la renta, y aparecen también garantías que cobran solo cuando hace falta intervenir. La sensación inicial es que comparar es imposible.

En esta guía vas a ver, con criterio y sin tecnicismos, cuánto cuesta proteger un alquiler en 2026, qué variables influyen en el precio, qué entra y qué no en cada modelo, y por qué dos productos con un coste parecido pueden ofrecer coberturas muy distintas. La idea es que llegues al presupuesto con las preguntas correctas.

1. Por qué el «coste» depende del modelo de protección

El precio de proteger un alquiler no es una etiqueta fija. Hay tres modelos principales en el mercado y cada uno calcula el coste de forma distinta:

  • Seguro de impago tradicional: prima anual sobre la renta.
  • Garantía de alquiler: cuota porcentual con coberturas más amplias.
  • Cobertura puntual o complementaria: pagos asociados a servicios concretos.

Antes de mirar cifras, conviene saber a qué modelo perteneces. Mezclar precios entre modelos distintos lleva a comparaciones injustas y, lo qué es peor, a dejar el alquiler con menos cobertura de la que realmente necesitas.

2. Cuánto cuesta de media en 2026

El rango habitual del mercado se mueve entre el 3 % y el 5 % de la renta anual, según la modalidad y las coberturas incluidas. Antes de seguir con cifras concretas, te puede ayudar nuestro artículo sobre los tipos de garantías de alquiler de SEAG para proteger tu inmueble y cobro de rentas, porque cada modalidad tiene su lógica de precio y conviene tenerla clara antes de comparar números.

Para un alquiler de 800 € al mes, esa franja se traduce en aproximadamente entre 290 € y 480 € al año. La cifra concreta depende de varios factores que conviene revisar uno a uno antes de pedir presupuesto.

Algunas variables que tiran del precio hacia arriba o hacia abajo son:

  • Perfil del inquilino y su solvencia demostrable.
  • Duración prevista del contrato.
  • Defensa jurídica completa incluida o no.
  • Cobertura de vandalismo y suministros.
  • Tipo de vivienda y su ubicación.
  • Historial del propietario con la compañía.

Conviene desconfiar tanto de los precios desproporcionadamente altos como de los anuncios «desde 99 €» sin letra pequeña. El precio bajo casi siempre esconde recortes en defensa jurídica o límites de mensualidades cubiertas que aparecen justo cuando más necesitas ese respaldo. Pedir el desglose por escrito y compararlo con otras dos opciones es el método más sencillo para evitar sorpresas.

3. Qué se incluye realmente en ese coste

Aquí es donde dos productos con el mismo precio pueden separarse mucho. Una protección completa del alquiler debería cubrir, como mínimo:

  • Cobro de rentas impagadas durante el período pactado.
  • Defensa jurídica en el procedimiento de desahucio.
  • Cobertura de actos vandálicos hasta un importe definido.
  • Asesoramiento previo y acompañamiento durante el conflicto.

Lo que no entra en muchos productos del mercado, y conviene preguntar siempre, son los gastos extra del procedimiento (procurador, peritajes, ejecución de sentencia), los suministros impagados o los daños superiores al límite estándar. Un buen presupuesto detalla todo esto antes de la firma. Si te encuentras con cláusulas vagas o coberturas descritas en términos genéricos, ese es ya un indicio de que el coste anunciado no refleja el alcance real.

Para entender las diferencias entre los dos modelos más extendidos en España, puedes consultar la comparativa entre garantía SEAG frente al seguro de impago de alquiler y sus diferencias para propietarios antes de seguir afinando tu presupuesto.

4. Cómo se calcula el coste de una garantía sobre la renta

El cálculo del coste no es una caja negra. La mayoría de garantías parten de un porcentaje sobre la renta anual y aplican ajustes según el riesgo concreto del contrato. El porcentaje base recoge la cobertura estándar y, sobre él, suben o bajan los matices según el perfil del inquilino, la duración pactada y los servicios añadidos.

Tres factores marcan el grueso del cálculo:

  • Renta mensual pactada en el contrato.
  • Tope de mensualidades cubiertas ante el impago.
  • Alcance de la defensa jurídica incluida.

Cuando un comercial te ofrece una cifra cerrada, conviene pedirle que la desglose en estos tres bloques antes de cerrar la operación. Así puedes comparar manzanas con manzanas y no precios con conceptos distintos. Pedir el detalle por escrito evita confusiones posteriores y deja por delante una referencia clara que puedes contrastar con cualquier otra propuesta del mercado.

5. ¿Quién paga la protección, el propietario o el inquilino?

El pago lo asume habitualmente el propietario, porqué es quien contrata el producto y quien necesita la cobertura frente al impago. Sin embargo, hay margen para repartirlo en el contrato si las dos partes lo acuerdan por escrito y la cláusula es clara.

Tres opciones habituales:

  • Íntegro al propietario (lo más frecuente).
  • Asumido por el inquilino dentro del precio mensual.
  • Reparto explícito en el contrato.

El criterio práctico es muy sencillo: si el coste afecta al precio final que paga el inquilino, conviene reflejarlo con transparencia desde el primer día para evitar fricciones a mitad de contrato. Cuando el reparto no se documenta, suele acabar en discusión cuando llega la actualización anual o cuando aparece cualquier incidencia. Una línea bien redactada en el contrato vale más que tres conversaciones después.

6. Cuánto cuesta NO proteger el alquiler

A veces el cálculo del coste de protección parece alto, hasta que se compara con el coste real de un impago no cubierto. Un procedimiento de desahucio puede prolongarse meses, acumular impagos, generar gastos legales y exigir reformas posteriores en la vivienda.

Para entender el orden de magnitud que se pone en juego cuando no hay cobertura, te recomendamos leer nuestro artículo sobre cuánto cuesta un desahucio desde la demanda hasta el lanzamiento. Pone en cifras lo que muchos propietarios solo descubren cuando ya están dentro del proceso.

7. Cómo elegir el modelo según tu perfil

No todas las viviendas necesitan la misma protección. Estos son los criterios que más marcan la decisión a la hora de elegir el modelo adecuado:

  • Primera vez como propietario: prioriza coberturas amplias y acompañamiento experto.
  • Varias viviendas en gestión: valora paquetes con cobertura jurídica sin límite de gastos.
  • Alquiler por temporada: busca productos específicos para esa modalidad concreta.
  • Inquilino estable y solvente: puedes elegir un modelo más ajustado.
  • Vivienda en zona tensionada: refuerza la defensa jurídica desde el principio.

La elección no se reduce al precio. Reduce el riesgo combinando el modelo correcto con un buen estudio previo del inquilino y un contrato bien redactado, porque ningún producto compensa una decisión apresurada en el filtro de entrada.

8. Errores frecuentes al comparar precios

Muchos propietarios descartan opciones útiles por leer mal el presupuesto. Estos son los tropiezos más habituales:

  • Comparar prima anual con porcentaje sobre la renta sin convertir cifras.
  • Ignorar el tope de mensualidades cubiertas.
  • No revisar los gastos jurídicos incluidos.
  • Confundir vandalismo con daños (no es lo mismo).
  • Olvidar la franquicia oculta o la auditoría posterior.
  • Mirar solo el precio anual sin pensar en el coste del impago.

A esto se suma una tendencia común: pedir un único presupuesto y firmar sin contraste. Comparar al menos dos opciones permite identificar las diferencias de letra pequeña y descartar los productos que esconden recortes en el momento decisivo. Tomarte cinco minutos extra para desgranar cada presupuesto es la inversión más barata que vas a hacer en todo el proceso.

Cómo proteger tu alquiler sin pagar de más

El precio justo es el que te deja con la cobertura adecuada al riesgo real de tu vivienda, sin partidas innecesarias y sin sorpresas en el momento del impago. Para llegar a ese punto, ayuda mucho aclarar las dudas básicas antes de firmar y no después.

En SEAG el cálculo del coste se hace caso a caso y se ajusta al perfil real de tu contrato, no a una tabla fija. Antes de pedir un presupuesto a medida, puedes resolver las dudas más habituales sobre tarifas, coberturas y casos prácticos en nuestras preguntas frecuentes sobre el seguro de impago de alquiler, donde están desglosadas las respuestas que más se repiten.

Cuando tengas claro qué cobertura encaja con tu vivienda, escribe al equipo de SEAG y te darán una valoración personalizada del coste exacto, sin compromiso y con todos los conceptos detallados por escrito.

¿Se puede contratar el seguro de alquiler una vez alquilada la vivienda?

Normalmente, cuando un propietario decide contratar un seguro de alquiler, lo hace en el mismo momento de alquilar su vivienda. 

Por lo general, es un producto que la inmobiliaria ofrece al propietario al gestionar el alquiler de una vivienda o local. Previamente a la firma del contrato de alquiler, SEAG realiza un detallado estudio económico sobre el riesgo de impago de la renta de los inquilinos.

Una vez que los analistas de riesgos aprueban la operación a garantizar, se pasa a firmar dicha contratación del seguro de impago, al mismo tiempo que se firma el contrato de alquiler. 

Sin embargo, en otras ocasiones el propietario de la vivienda conoce este tipo de servicio después de haber alquilado su vivienda. Y es entonces cuando surge la pregunta: ¿se puede contratar el seguro de alquiler una vez la vivienda se haya alquilado?

La respuesta es muy sencilla: sí, se puede contratar. En el caso de SEAG, como empresa que garantiza el alquiler seguro de la vivienda, una vez se tenga alquilada la vivienda, se puede contratar los servicios de garantía, con el fin de garantizar cualquier futuro impago de alquiler. 

Una vez contratada la Garantía SEAG, ante el impago de las rentas por parte del inquilino, SEAG responderá ante el propietario, compensando el impago de la renta, de forma puntual cada día 5 de cada mes vencido desde el mes siguiente al impago. Para poner un ejemplo, si usted notifica el impago antes del día 25 de enero, SEAG se responsabilizará de pagarle el mes de febrero, el día 5 de marzo. Así continúa los siguientes meses.

En el caso de que se contrate la Prestación Plus, que incluye la Garantía “sin carencia”,  si usted notifica el impago antes del día 25 de enero, SEAG le devolverá, en los siguientes días, el mes de depósito y se responsabilizará de pagarle el mes de febrero, el mismo día 5 de febrero. Luego el día 5 de marzo SEAG le realizará el ingreso correspondiente a la mensualidad de marzo y así sucesivamente hasta recuperar su inmueble.

También podrás contratar el Cobro Puntual, en el que se te ingresa el pago del alquiler el día 1 de cada mes, pague o no tu inquilino.

Conoce nuestras prestaciones adicionales aquí. 

Ya sea que estés por alquilar un inmueble o que ya lo tengas alquilado, se recomienda contratar un seguro de alquiler o Garantía de alquiler seguro como la de SEAG, en caso de que ocurra el impago de alquiler. 

¿Qué es la carencia en un seguro de alquiler? ¿Cuándo empieza a pagar la aseguradora?

En el momento de contratar un seguro son varios los aspectos que debes tener en cuenta, sobre todo si no quieres llevarte sorpresas indeseadas llegado el momento de tener que hacer uso de él. Uno de estos aspectos, presente en la gran mayoría de seguros (incluidos los del alquiler), es el del periodo de carencia. En este artículo te ayudamos a despejar todas tus dudas sobre qué es carencia en un seguro y sus plazos. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la carencia en un seguro?

Supón que acabas de contratar un seguro de alquiler (o cualquier otro seguro, como un seguro de salud). Es importante saber que no podrás hacer uso de él desde el primer momento, puesto que tendrás que esperar un tiempo para poder disfrutar de algunas coberturas y/o servicios adicionales en la póliza. Esto es lo que se conoce como la carencia del seguro, como su nombre indica, existe una carencia que puede variar en cuanto a plazos se refiere dependiendo de la compañía o de las coberturas que se contratan. Este tiempo de carencia es propio de los seguros, como el de alquiler, pero también suele ser aplicado en empresas que garantizan un alquiler seguro. Es importante destacar que en el caso de las compañías aseguradoras de alquiler si se produce el impago por parte de los inquilinos (función principal por la cual se contrata este tipo de seguros) durante el primer mes, entonces la aseguradora podrá anular la cobertura. Esto se debe a que en la mayoría de los casos la contratación de la póliza coincide con la firma del contrato del alquiler en sí, por lo que es un periodo que ya está cubierto ya que el inquilino siempre paga el primer mes por adelantado.

Periodo carencia seguro: ¿Para qué sirve?

En definitiva, la carencia de un seguro es el periodo de tiempo durante el cual el asegurado no tiene derecho a recibir el pago de ciertos gastos incluidos en la póliza. Ahora bien, ¿por qué ocurre esto? La carencia del seguro es una medida que adoptan las compañías para evitar fraudes. Es decir, para evitar que una persona contrate un seguro con el fin de solventar una necesidad específica y proceder a la cancelación de la póliza una vez que se solucione su problema —se trata de una práctica que puede perjudicar considerablemente a las compañías en caso de que no estuviera controlada—.

Cuál es el periodo de carencia en seguros

Ahora que ya sabes qué es el periodo de carencia en un seguro, vamos a centrarnos en analizar los plazos. Como indicábamos, hay que tener en cuenta que la duración de la carencia en el seguro puede variar dependiendo de varios factores, como la compañía, la cobertura en sí y/o el servicio adicional que se haya contratado. Y, por supuesto, el tipo de seguro. En algunas pólizas la carencia suele ser de tan solo 1 mes y en otras la carencia para algunas coberturas específicas puede llegar hasta los 6 meses o incluso superar el año —es algo muy habitual en algunas de las coberturas de los seguros de salud, por ejemplo, en enfermedades preexistentes—. Lo vemos también en seguros dentales, en decesos y en seguros de alquiler. Así mismo, hay que destacar que algunas coberturas no tienen periodo de carencia, pero se trata de servicios muy puntuales.

¿Las compañías de seguros deben avisar al asegurado del periodo de carencia?

Sí, se trata de un requisito fundamental a la hora de optar por un seguro u otro (o por un servicio especializado) y que debe ser informado al asegurado para cumplir con las normativas. Esto incluye el aviso a los asegurados mediante la especificación en los documentos de la póliza de cuáles son las coberturas o prestaciones especiales que no están cubiertas durante el periodo de carencia, y en cuánto tiempo. Es importante dejar claro, así mismo, que el periodo de carencia comienza desde el primer momento en el que se contrata el seguro. Así pues, si un seguro de salud —por ejemplo— tiene un periodo de carencia de 30 días para atender una enfermedad común y se contrata el 1 de octubre, el asegurado no podrá ser atendido hasta los siguientes 30 días a partir de esta fecha.

¿Es posible contratar un servicio en SEAG sin carencias?

Lo primero que hay que dejar claro es que SEAG no es una compañía de seguros, sino una empresa que garantiza un alquiler seguro. Ahora bien, tanto las compañías de seguro como las empresas especializadas tienen un periodo de carencia, sin embargo, no es igual en todos los casos. En SEAG el periodo de carencia es tan solo de un mes, sin embargo, ofrecemos una prestación adicional para que el propietario que se enfrente a un impago de alquiler no pierda ni una sola cuota por culpa de esta situación —y sin necesidad de esperar una sentencia—. Esta prestación adicional la puedes encontrar en nuestro servicio de garantía indefinida, para alquileres de larga duración. Además, nuestro plus sin carencias, subarriendos y contra “okupas” elimina este primer mes de carencia, aparte de compensar los impagos en caso de subarriendo y si el inmueble ha sido ocupado ilegalmente. Y lo mejor de todo es que se trata de un servicio que únicamente tiene un coste adicional del 0.25% de la renta anual. Todo ello nos hace destacar como la mejor alternativa al seguro de impago y frente a otras empresas especializadas.

Además, en SEAG te incluimos un servicio de protección jurídica integral gracias al cual nuestros abogados especializados se encargarán de llevar a cabo la reclamación por impago de alquiler, asumiendo todos los gastos derivados del proceso (como pueden ser los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales).

¿Quién debe pagar el seguro de alquiler?

Para alquilar una vivienda no se trata solamente de encontrar al inquilino y firmar un contrato de alquiler. Es conveniente también tener contratada una garantía que solucione cualquier problema que pueda presentarse durante el periodo de dicho contrato. Para esto, es necesario contratar un seguro de alquiler, pero ¿quién se encarga de pagarlo?

Para responder a esta pregunta, lo correcto será preguntarse a quién beneficia tener el contrato de alquiler garantizado. Es este caso, por ser una garantía que responde en caso de impago del alquiler y actos de vandalismo y que además dispone de una cobertura de servicios jurídicos, el propietario de la vivienda es quien realmente se beneficia económicamente de este tipo de seguro.

Sin embargo, no debemos obviar, que el arrendatario también es beneficiado por esta labor realizada por las compañías que garantizan el contrato de arrendamiento, ya que, facilita a los arrendatarios el poder contratar viviendas, que de otro modo, los arrendadores (propietarios) -posiblemente- no se las habrían arrendado.

Te recomendamos leer nuestro artículo “Lo que debes saber sobre el seguro de alquiler”.

Es importante tener en cuenta que no solo está el seguro de alquiler, sino que también existen empresas de Garantía, siendo SEAG el mejor ejemplo, ya que, es la principal empresa de servicios jurídicos que garantiza el alquiler seguro del inmueble mes a mes, y de manera indefinida, ofreciendo la prestación de servicios profesionales de Abogados, Procuradores de los Tribunales y mediadores profesionales.

Tomando esto en cuenta, ya sea el seguro de impago de alquiler o la Garantía, lo correcto es que el propietario sea quien lo contrate y lo pague. Además, este tipo de compañías se encargan de realizar un estudio de viabilidad económica del inquilino, para comprobar que tiene la capacidad de pagar la mensualidad del alquiler de forma duradera.

La ventaja de contratar la GARANTÍA SEAG, es que también realiza este estudio a los avales del futuro arrendatario. Sin embargo, hay propietarios que, en vez de pedir aval, contratan solamente el seguro de alquiler o Garantía, debido a que trae mayores beneficios.

Te recomendamos leer “Los denominados Ficheros de Inquilinos Morosos y el seguro de alquiler”.

El propietario siempre será la persona encargada de la contratación y del pago del seguro de alquiler. Sin embargo, puede llegar a un acuerdo con el inquilino repercutiéndole el coste del pago de este.

La realidad es que, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula nada al respecto, por lo que ambas partes pueden acordar si el propietario repercute al inquilino el pago de la contratación de la Garantía.

Las ventajas de alquilar tu vivienda por temporadas, ¿puedo contratar un seguro de alquiler?

El alquiler de temporada es una opción que muchos arrendadores (propietarios) consideran, ya que, les aporta diferentes beneficios frente a los de larga temporada, aunque todo dependerá siempre de sus necesidades. En este artículo te explicaremos qué es un alquiler de temporada y si puedes contratar un seguro de alquiler.

El alquiler de temporada es aquel que tiene como objetivo cumplir con la necesidad que tiene el inquilino que se traslada a una nueva localidad por motivos de trabajo, estudios o enfermedad. Es decir, para aquellos que no quieran ni necesiten alquilar una vivienda para constituir su domicilio de forma permanente. Este ha de ser el motivo que justifique que el arrendamiento sea de temporada y no de residencia permanente.

Con este fin, el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) deberán firmar un contrato estableciendo el precio del alquiler y las condiciones del mismo, siendo la principal característica el tiempo, debido a que debe durar un plazo máximo 11 meses. Todo contrato que sea de tiempo superior o igual al año, es considerado alquiler de vivienda habitual y, por lo tanto, el inquilino puede exigir al propietario que el contrato se prorrogue hasta los 5 años de duración.

En el caso de que pasen los 11 meses, se tiene el derecho de renovar si ambas partes así lo desean. Sin embargo, para evitar el fraude de ley, el arrendador debe tener acreditado y justificado cuál es el motivo del arriendo de la vivienda, es decir, la causa de la temporalidad en la duración del contrato.

Las ventajas de alquilar tu vivienda de manera temporal son:

  • Mayor flexibilidad en el tiempo, sobre todo si no quieres alquilar tu vivienda por un tiempo prolongado (prorrogable hasta los 5 años). 
  • Mayores ingresos, ya que, por ser de máximo 11 meses, puedes ir aumentando la renta en cada nuevo periodo de alquiler, por lo que la rentabilidad puede subir a través del tiempo. 
  • Nicho de mercado para  estudiantes y trabajadores, tanto nacionales como extranjeros, y quienes están dispuestos a pagar un buen precio a cambio de comodidad, y de estar bien ubicados.


Así como es importante cuidar la inversión y la renta en el alquiler de larga estancia, lo mismo sucede con la temporal. Por eso, contratar un seguro de alquiler es importante, sobre todo, en caso de que creas que tu inquilino pueda llegar a incurrir en impago de las rentas.


SEAG, mejor que un seguro de alquiler, garantiza tu alquiler temporal durante 12 mensualidades y con contrato renovable. Además, nos encargamos de los gastos judiciales en caso de impago mediante nuestro equipo de abogados especializados y de mediadores profesionales, y compensamos los actos vandálicos del inmueble hasta 3.000 euros, sin franquicia.

Como propietario, en un alquiler seguro, ¿Puedo negarme a la devolución de las llaves?

Hay ocasiones en las que el inquilino puede querer resolver un contrato antes de tiempo y, ante la falta de entendimiento, opta por entregar las llaves o al menos hacer el intento —sin éxito, en caso de que el arrendador se niegue a aceptarlas—. Es importante tener claro cómo realizar estas acciones correctamente, para que ninguna de las partes tenga problemas o quede afectada. En este artículo respondemos a todas las cuestiones relacionadas con la devolución de llaves de alquiler o la entrega de llaves de alquiler sin conformidad. ¡Lo vemos con más detalle!

Devolución de llaves alquiler: ¿Puedo negarme como propietario?

Lo primero que hay que entender y dejar claro es que la firma de un contrato supone unas obligaciones que deben cumplirse, tanto para el arrendador, como para el inquilino —además de las correspondientes penalizaciones en caso del incumplimiento de algunos de los puntos—. Todo ello está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) donde, entre otras, se especifican tanto los plazos de la duración del contrato, como sus prórrogas y los momentos exactos para poder finalizar el contrato en caso de no querer renovar.

De hecho, el desistimiento del contrato por parte del arrendatario está reflejado en el artículo 11 de la LAU y dice lo siguiente: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”. Por lo tanto, ¿puedo como propietario negarme a la entrega de las llaves? La respuesta es no, al menos no deberías.

Consecuencias de no aceptar la devolución de las llaves del contrato de alquiler

Como decíamos, el inquilino tiene derecho a abandonar la vivienda y desistir el contrato una vez haya alcanzado los 6 meses y con las correspondientes notificaciones, pero también penalizaciones a abonar al casero. Ahora bien, ¿qué ocurre si el inquilino decide irse antes de tiempo y al proceder a la devolución de las llaves del alquiler el propietario se niega? Esta acción no significa que el contrato no vaya a rescindirse, por ende, el propietario NO DEBE NEGARSE a recibir las llaves. Ten en cuenta que en ese caso el inquilino está en todo su derecho de depositarlas (consignarlas) en un juzgado ante un notario y en estos supuestos, el contrato quedará resuelto, lo que puede afectar a la indemnización correspondiente a recibir.

En cambio, al aceptarlas (si el contrato lleva más de 6 meses) quedará resuelto, pero tendrás derecho a una indemnización de la cuota mensual por cada año pendiente, así como a una parte proporcional si faltaba menos de un año, en caso de proceder a realizar una demanda. Además, al entregarlas antes de tiempo (siempre y cuando no se pacte dicha devolución con un modelo de fin de contrato de alquiler y entrega de llaves de mutuo acuerdo), el propietario podrá reclamar los meses pendientes hasta llegar a los 6 meses (resolución de contrato por desistimiento) y del resto de cantidades explicadas —así como los desperfectos en el inmueble o en el mobiliario—. Por otro lado, tampoco podrás requerir al avalista del inquilino para que pague las rentas adeudadas. Y desde el punto de vista del inquilino, en caso de ser este quien se niegue, no podrá reclamar al arrendador la fianza que no haya sido devuelta.

Entrega de llaves sin conformidad cuando hay más de un arrendatario, ¿qué ocurre en estos casos?

Otro supuesto distinto es cuando existe más de un arrendatario (inquilino) en el contrato de arrendamiento y únicamente uno de los arrendatarios firmantes es el que quiere entregar llaves, quedando dentro del inmueble el resto de los arrendatarios. En este caso, el arrendador (propietario) puede oponerse, si así lo desea, al desistimiento unilateral de uno de los arrendatarios. Sin embargo, si todos los arrendatarios quieren entregar las llaves del inmueble y resolver el contrato de arrendamiento, el arrendador no puede negarse a tal resolución unilateral. Hay que recalcar que esta acción no implica renunciar a reclamar las consecuencias inherentes al incumplimiento del contrato, en los casos de obligados cumplimientos —como indicábamos más arriba—.

¿Cómo dejar constancia de la entrega de llaves del alquiler? Modelo fin contrato de alquiler y entrega de llaves

En cualquier caso, si se lleva a cabo una resolución del contrato por desistimiento o una resolución por mutuo acuerdo, es fundamental que se cumplimente y se firme un modelo de entrega de llaves de alquiler para que, de esta forma, quede por escrito todo reflejado y así se eviten posibles discrepancias —por ejemplo, con la fecha de entrega de llaves y la resolución del contrato—. Un ejemplo del modelo de entrega de llaves de un alquiler sería el siguiente:

En [Ciudad], a [Fecha].

Por la presente, [Nombre del Arrendador], como arrendador, y [Nombre del Arrendatario], como arrendatario, declaran finalizado el contrato de alquiler de la vivienda ubicada en [Dirección del inmueble]. Ambas partes certifican la entrega de llaves, la revisión del estado del inmueble, y su conformidad con la condición en que se devuelve.

El arrendatario declara, así mismo, que no queda ninguna pertenencia en la vivienda. Se firma este documento en señal de conformidad.

Firma del Arrendador: ___________ Firma del Arrendatario: ___________

Además, queremos remarcarte que en Sociedad Española de Alquiler Garantizado podemos ayudarte a afrontar este tipo de situaciones con mayor calma y tranquilidad, sobre todo, si no te entregan las llaves y se procede a un impago del alquiler. En SEAG garantizamos el cobro mensual (y hasta la recuperación de la vivienda) para que puedas alquilar con la tranquilidad de seguir cobrando mes a mes en caso de enfrentarte a este tipo de situaciones. Además, de ofrecerte protección jurídica integral para la reclamación del impago (asumimos todos los gastos del proceso). ¡Contáctanos para más información!

Seguro de responsabilidad civil para inquilino: ¿Obligatorio?

Son muchos los propietarios e inquilinos que tienen la misma duda, la de si es obligatorio el seguro de responsabilidad civil y si debe asumirla el inquilino o no. Es por eso que hemos preparado este artículo, para ayudarte a resolver todos tus interrogantes. A continuación, te explicamos todo lo que debes saber sobre el seguro de responsabilidad civil en el alquiler. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un seguro de responsabilidad civil y cuáles son sus coberturas generales?

El seguro de responsabilidad civil es aquel que está destinado a cubrir los daños materiales y personales que puedan haber sido causados a terceras personas. En el caso de un seguro de responsabilidad civil para el alquiler, estos daños pueden estar ocasionados directamente por el inquilino, por las personas a su cargo, por mascotas y por la propia vivienda. En este último caso, hablamos de ejemplos como la rotura de una tubería, un incendio, la caída de algún objeto por la ventana y cualquier otra causa.

De hecho, el concepto de responsabilidad civil es algo que aparece especificado dentro del propio Código Civil y se refiere a él en el artículo 1902 que dice: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. La responsabilidad civil suele suponer, en primera línea, una indemnización económica aunque, en caso de disconformidades, puede dar lugar a un enfrentamiento judicial. En cualquier caso, la responsabilidad civil puede suponer un importante desembolso para el causante del mal, de ahí la importancia de contar con un seguro especial para ello.

La cobertura de la responsabilidad civil en el seguro del hogar es la que hace posible que la compañía aseguradora solucione el problema que se ha ocasionado al vecino y que se haga cargo de los gastos pagando todas las facturas de reparación sin que el inquilino tenga que desembolsar ni un euro, ni perder tiempo en el conflicto vecinal.

Seguro de responsabilidad civil para inquilinos: ¿Obligatorios o no?

La contratación de un seguro de responsabilidad civil por el inquilino no es obligatoria, aunque sí es muy recomendable. Aunque el propietario ya disponga de un seguro de hogar, es importante y recomendable que el inquilino cuente con uno de responsabilidad civil. El beneficio de tu inquilino será el de poder cubrir todos los daños que ocasione a terceros dentro de la vivienda o como consecuencia de su uso, como puede ser una fuga, un incendio o una caída de algún objeto.

¿Cuánto cuesta un seguro de responsabilidad civil para inquilinos?

El precio del seguro de responsabilidad civil varía en función de la oferta y de la demanda, puesto que no está regulado por ley. Por supuesto, el valor de este tipo de seguros también aumentará en función de las coberturas, puesto que la cantidad total asegurada puede diferir entre un seguro y otro, lo que repercute directamente en su valor. Por lo tanto, es conveniente repasar la oferta en el mercado y elegir la opción que mejor se adapte al presupuesto de cada quien y a las necesidades específicas.

¿Es obligatorio que el inquilino haga un seguro?

Ni el seguro del hogar, ni el seguro de responsabilidad civil son obligatorios, sin embargo, son más que convenientes. Además, como hemos indicado en alguna ocasión, el seguro del hogar suele incluir contenido, continente y responsabilidad civil, por lo que es posible llegar a un acuerdo en el cual el propietario se haga cargo del continente (todo aquello inamovible que afecta a la vivienda como tal), mientras que el inquilino sea el que ocupe del contenido y la responsabilidad civil. Además, existen algunos seguros de hogar para inquilinos que ofrecen al arrendatario coberturas frente a la recuperación de fianzas y el robo, además de la responsabilidad civil. ¡Todo depende de las necesidades de cada quien!

¿Puede el propietario obligar al contratar un seguro de responsabilidad civil al inquilino?

La respuesta es sí, pero siempre y cuando se estipule en el contrato antes de firmarlo y ambas partes estén de acuerdo. Los arrendadores pueden establecer en el contrato de alquiler una cláusula específica que determine que el arrendatario debe ser responsable de contratar este tipo de seguro, y evitar así conflictos con los vecinos, además de asegurarse de que su inquilino estará protegido en caso de ocasionar un mal a terceros.

En Sociedad Española de Alquiler Garantizado te recomendamos incluir esta cláusula en tu contrato, para evitar problemas futuros. Así mismo, te animamos a probar con un servicio de garantía del alquiler. Con este último tendrás garantizado el pago de tu renta mes a mes en caso de que sufras un impago y hasta el momento en el que recuperes tu vivienda (si fuera necesario). Además, este servicio incluye protección jurídica integral por parte de nuestro equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario que se ocuparán de reclamar el impago de alquiler, asesorándote en todo momento y asumiendo todos los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales.

Nuestro servicio de garantía indefinida incluye, por otro lado, los daños por actos de vandalismo en una cantidad de hasta 3.000 euros para compensarte desde el primer euro, ¡y sin imponer franquicias! ¿Necesitas ayuda? Contacta con nuestro equipo sin compromiso para que podamos asesorarte.

Los denominados “Ficheros de Inquilinos Morosos” y el seguro de alquiler

En el momento de alquilar una vivienda es difícil determinar la solvencia de un inquilino, ya sea porque pueda haber falseado sus datos o bien porque aun siendo solvente cabe la posibilidad de que sea una persona morosa. De ahí la importancia de contar con una empresa especializada que te garantice un seguro de alquiler y que además haya llevado a cabo las pertinentes averiguaciones, como la realización de un estudio de solvencia y la revisión de los datos para comprobar si consta inscrito en algún fichero de incumplimiento de las obligaciones dinerarias. En este artículo nos centramos en analizar estos últimos, te explicamos qué son los ficheros de inquilinos morosos, su legalidad, cuáles son los más populares y cómo consultarlos. ¡Sigue leyendo para informarte!

Ficheros inquilinos morosos: ¿Qué son?

Los ficheros de inquilinos morosos son bases de datos en las que aparece reflejada la información de las personas que incumplen con sus obligaciones dinerarias. Es decir, de todas aquellas personas que no han cumplido con el pago del alquiler, pero también de quienes tienen deudas vencidas con prestamistas, entre otras. Estas se retroalimentan de las incidencias informadas por profesionales inmobiliarios, así como por propietarios particulares y por sentencias judiciales. Es decir, resultan de gran utilidad para conocer si tu futuro inquilino figura como moroso o si tiene deudas pendientes de diferente índole.

¿Es legal el fichero de inquilinos morosos?

La inclusión en un fichero de morosos es legal siempre y cuando la empresa o persona que se encargue de incluir al moroso en dicho fichero haya cumplido con los requisitos que exige la ley. Para ello, debe existir una deuda previa y la persona morosa debe haber sido avisada de que será incluida en el fichero, en cuyo caso dispondrá de unos días para poder saldarla y así evitar su aparición en el registro. Por lo tanto, todas las personas que aparecen en dichos ficheros tienen una obligación de pago pendiente de saldar con las personas o empresa que se han encargado de incluirlas en él de acuerdo a la ley, lo que garantiza la fiabilidad de los mismos. Ahora bien, hay que tener en cuenta que las deudas con una antigüedad de 5 años desde su vencimiento ya no pueden incluirse en los ficheros y que en el caso de estar presentes en uno de ellos deben suprimirse, por lo que siempre puede existir un riesgo.

Cuáles son los ficheros de morosidad más populares

Los ficheros de inquilinos morosos son lo primero que miran los seguros de alquiler y lo primero que deberían consultar los arrendadores particulares. Estos son muy variados, aunque no todos cuentan con la misma popularidad y, por ende, con la misma cantidad de información. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) te recomendamos la revisión de los siguientes ficheros.

ASNEF-EQUIFAZ

Si buscas cómo saber si un inquilino es moroso o tiene deudas pendientes, entonces debes comenzar consultando este fichero. La empresa pone a disposición de las entidades financieras, aseguradoras, inmobiliarias y demás un fichero de morosidad en el que pueden consultarse los datos sobre el incumplimiento de las obligaciones dinerarias. Este tiene la legitimidad en el interés legítimo de las entidades que consultan y aportan información a dicho fichero para dar seguridad al tráfico mercantil, prevenir la morosidad y valorar la solvencia patrimonial de las personas físicas y jurídicas con las que tienen o van a tener relaciones comerciales, de crédito y de pago periódico o aplazado.

RAI

Es el Registro de Aceptaciones Impagadas y consiste en un fichero de incumplimiento de las obligaciones dinerarias cuya finalidad es contribuir al saneamiento del sistema financiero y mejorar el tráfico mercantil. Este pone la información relativa al incumpliendo del impago a través de sistemas informáticos centralizados a disposición de quien desee consultarla.

FIM

El Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) es el único registro nacional de morosidad de alquiler. Este cuenta con la aportación gratuita de miles de profesionales y propietarios, lo que hace que se convierta en una de las mejores herramientas colaborativas del sector y en la mejor defensa frente a los morosos. Además, gracias a su gran base de datos y algoritmo predictivo te ofrece una calificación del riesgo fundamentada, objetiva y en tiempo real.

Cómo consultar el fichero de inquilinos morosos

Cada fichero de inquilinos morosos puede consultarse en su página web. Ahora bien, únicamente puede accederse a los datos de aquella persona sobre la que necesitas información, en base a la Ley de Protección de Datos de Carácter Personal, razón por la cual para consultar el historial económico del inquilino debes conocer su DNI o NIE y disponer de una autorización firmada (si tu futuro inquilino no tiene nada que esconder no debería poner ninguna pega). Es importante tener en cuenta así mismo que la consulta tiene un precio, puesto que son empresas privadas quienes lo gestionan. Por supuesto, la inclusión de los datos es un servicio gratuito en la mayoría de los casos. SEAG, empresa líder en el sector de garantías de alquiler y mejor que un seguro de alquiler, realiza por ti la necesaria comprobación de solvencia, analizando el scoring del inquilino interesado en arrendar, así como consultando la posible inscripción en alguno de los —anteriormente citados— ficheros de incumplimientos de obligaciones dinerarias, con el fin de prevenir los impagados y que tengas el alquiler garantizado. Esto, a través de la empresa aliada S-CAIM. Nuestro servicio de prestaciones de impago te garantiza el cobro de tu alquiler en caso de sufrir un impago y de manera indefinida hasta la recuperación de tu vivienda. Además, este incluye la protección jurídica integral para que podamos llevar a cabo los trámites para la reclamación por impago, asesorándote en todo momento y resolviendo tus dudas y, por supuesto, asumiendo todos los gastos del proceso, como procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales. ¿Necesitas más información? ¡Contacta con nuestro equipo sin compromiso!

Actualización de la renta por IPC y la nueva Ley de Vivienda 2023

¿Sabes qué es el IPC? ¿Cuánto puede subir tu cuota de alquiler en 2024? Te explicamos qué es el Impuesto de Precios de Consumo, cómo se realiza el cálculo de rentas IPC y analizamos la nueva ley de vivienda que pretende sustituir esta medida por un nuevo índice de actualización del alquiler, además de fijar nuevos límites de subida máximos del IPC hasta que dicho índice sea aprobado. ¡Sigue leyendo para informarte con las últimas novedades!

¿Qué es el IPC y para qué sirve?

El IPC o Índice de Precios de Consumo es un indicador que se utiliza para medir los precios de los bienes y servicios que consumen las familias. Es decir, se trata de una herramienta clave que nos permite evaluar la inflación y entender cómo la variación en los precios impacta en el poder adquisitivo de la población; o lo que es lo mismo, para ver el aumento del coste de vida en una economía. Este índice se elabora en base a la cesta de la compra tipo de un hogar medio, y en España es el Instituto Nacional de Estadística (INE) quien se encarga de actualizarlo.

En qué consiste la actualización de la renta con el IPC

La actualización de la renta con el IPC es algo que, hasta el momento, está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente en el artículo 18. En él se indica que cada vez que el contrato cumpla un año el precio de la renta se actualizará para adaptarla a la economía actual, eso sí señala que la cláusula debe aparecer especificada en el contrato, en caso contrario no será posible llevar a cabo una actualización de la cuota. Es importante destacar que en la LAU no se especifica la utilización del IPC como único referente, ahora bien sí se detalla que la subida no puede ser superior a este. Esto es lo que dice en el artículo 18.1: “En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización”. Entonces, ¿cuándo se revisa el IPC del alquiler? Para poder actualizar el IPC en un contrato de alquiler es necesario lo siguiente:

  1. El contrato de arrendamiento debe establecer que la renta podrá actualizarse conforme al IPC de manera específica.
  2. La actualización de la renta IPC únicamente puede ser actualizada en la fecha en la que el contrato cumpla un año de vigencia.
  3. El arrendador / propietario debe comunicar al arrendatario / inquilino la subida por escrito y con una antelación de 30 días.
  4. En defecto de notificación escrita, será válida la notificación por nota en el recibo de pago procedente.

Cómo se realiza la revisión de alquileres con el IPC

Para realizar la revisión del alquiler según el IPC se debe tomar como mes de referencia el que corresponda al último IPC que esté publicado en la fecha de actualización del contrato. Además, la renta actualizada solo puede ser exigida al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en el que la parte interesada lo notifique a la otra por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística (esto último en caso de que lo solicite el inquilino). Para calcular el IPC en la renta se debe consultar, en primer lugar, la página del INE y revisar cuál es el valor del IPC, de esta forma se podrá aplicar la subida o bajada con dos meses de antelación antes de que el contrato cumpla la anualidad. Hay que tener en cuenta que el dato oficial suele publicarse el 15 de cada mes. Una vez lo hayas calculado tendrás que avisar al inquilino con un mes de antelación del día en el que corresponda pagar la nueva mensualidad.

Imagina un caso práctico en el que un contrato finaliza el 1 de julio, entonces tendrás que revisarlo en mayo (a partir del día 15, aproximadamente, que es cuando el INE actualiza el dato), para poder notificar al inquilino el 1 de junio (con un mes de antelación).

Actualizar renta IPC: ¿Qué dice la nueva Ley de Vivienda 2023?

Al hablar del IPC, actualizar renta y evolución a lo largo del tiempo hay que entender que la revisión ha sido limitada en varias ocasiones por el gobierno, como la del 30 de marzo al 30 de junio de 2022. Recientemente, ha entrado en vigor una nueva Ley de Vivienda 2023, en concreto desde el 26 de mayo de 2023. Esta señala que el IPC dejará de estar vinculado con la actualización del precio del alquiler. Además, se espera que de cara al próximo 2025 se cree un nuevo índice de actualización del alquiler “más estable que el IPC y también más bajo”.

En concreto, esto es lo que dice: “Finalmente, la disposición final primera, con objeto de evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda, a través de la introducción de una nueva disposición adicional en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda”. Es decir, establece un plazo para la creación del nuevo índice hasta finales de 2024, lo cual significa que será aplicable en 2025.

Con esta nueva ley, por otro lado, se han pactado nuevas limitaciones, la primera de ellas tuvo lugar el año pasado (2023), fijando un precio máximo de subida del 2% en base a la actualización de rentas con el IPC. Para actualizar el IPC en un contrato de alquiler en 2024 (siempre y cuando haga un año y en el supuesto de que no se haya aprobado un nuevo índice de actualización del alquiler), debes saber que las subidas estarán limitadas a un máximo del 3%. “En concreto, se amplía temporalmente la medida estableciendo una limitación al 3 por ciento en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024”.

¿Qué pasa si mi inquilino se niega a pagar la subida del IPC?

Si en el contrato no aparece esta cláusula debes saber que el inquilino no está obligado a asumir la actualización de la renta con el IPC, ahora bien, en caso contrario deberá asumir su obligación de pago. En Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) nos aseguramos de que cada mes recibas tu cuota mensual gracias a nuestro servicio de alquiler seguro. Además, contamos con un equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario que se encargará de ofrecerte protección jurídica, si fuera necesaria, por ejemplo si estás sufriendo un impago de alquiler y necesitas recuperar tu vivienda. Nos encargamos de todos los trámites y los gastos necesarios para proceder con las acciones legales. ¿Quieres más información? Contacta con nosotros sin compromiso.

Alquiler seguro: ¿Qué es el PER? ¿Cómo calcularlo en la rentabilidad?

Al momento de valorar una inversión, el PER será tu mejor aliado, sobre todo, en un alquiler seguro. Proveniente del inglés ‘Price Earning Ratio’, el PER es el indicador que relaciona el precio de una acción con el beneficio por acción.

Este indicador se suele utilizar para saber en cuánto tiempo recuperarás la inversión y, con esto, conocer la rentabilidad en un alquiler.

Para calcular el PER, debes dividir el precio actual del inmueble entre el beneficio neto anual, descontando los impuestos.

En el caso de una inversión inmobiliaria, como comprar una vivienda para alquilar, debes considerar los siguientes factores, tomando en cuenta los mismos datos de ejemplo de nuestro anterior artículo “¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda? Incluyendo el seguro de alquiler”.

  • Precio de venta de la vivienda: 100.000 euros
  • Renta mensual: 600 euros
  • Renta bruta anual: 7.200 euros
  • PER: 100.000 / 7.200

El resultado serían 13,9 años en los que recuperarías la inversión de la compra de la vivienda. 

Según varias fuentes consultadas, para saber si un PER es bueno o malo, se debe tomar en cuenta que…

  • Menos de 10 sería una muy buena inversión. 
  • De 13 a 15 es una buena compra.
  • Más de 15, habría que evaluar qué otras condiciones de la vivienda pudieran revalorizar la inversión a futuro.

En definitiva, este indicador PER te ayudará mucho, en especial, en una inversión inmobiliaria.

Si quieres un alquiler seguro, recuerda contratar un seguro de alquiler o alternativas como SEAG.

Calcula el precio de tu alquiler garantizado aquí. 

¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler? Incluyendo el seguro de alquiler

El precio de la vivienda y el nivel de vida ha aumentado considerablemente en los últimos años, lo cual nos lleva a preguntarnos si es rentable comprar un piso para alquilar o no. En este artículo analizamos los datos de los principales portales inmobiliarios, como son Fotocasa e Idealista, y respondemos a este interrogante. Así mismo, te explicamos cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler, para que puedas hacer tus cuentas antes de invertir y gozar de una mayor tranquilidad. ¡Sigue leyendo!

¿Es rentable comprar un piso para alquilar?

La rentabilidad del alquiler es algo que no solo depende de las cuotas ya que, aunque los precios hayan aumentado considerablemente en los últimos años, también lo ha hecho en consonancia el precio de compra de la vivienda —lo cual estabiliza dicha rentabilidad—. Ahora bien, cómo influye esto en la rentabilidad del alquiler a nivel general. ¿Sigue siendo rentable invertir en vivienda para posteriormente ponerla en alquiler? La respuesta es sí, aunque las cifras varían dependiendo del análisis del portal en cuestión, sigue habiendo beneficios con el alquiler de la vivienda. De hecho, el sector inmobiliario continúa siendo considerado como el activo más seguro y con mayor rendimiento, incluso por encima de los depósitos o bonos del Estado. Según los últimos datos de las principales plataformas, la rentabilidad del alquiler se sitúa en torno al 6% y al 7% a nivel general, dependiendo del trimestre del año.

Por el contrario, si se analizan los datos por comunidades autónomas, entonces la rentabilidad del alquiler aumenta casi al 8% o disminuye hasta el 5%, a rasgos generales. Por supuesto, todo depende de la oferta y la demanda y las características del municipio donde se ubica la vivienda. En cualquier caso, los datos son positivos y suponen un beneficio para los inversores en el alquiler.

Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler

En el momento de calcular la rentabilidad de un alquiler lo primero que debes considerar son los siguientes valores:

  • Renta anual recibida por el alquiler.
  • Gastos anuales derivados del inmueble.
  • Precio por el que se compró el inmueble.

La fórmula, en cualquier caso, es muy sencilla, lo único que debes hacer es multiplicar tu cuota mensual por doce meses para obtener la renta anual. Es decir, todos tus beneficios brutos. Ahora bien, a ello hay que restarle los gastos anuales, que serán los gastos de comunidad, los impuestos (como el IBI y el impuesto de basuras), los seguros y los gastos de posibles reparaciones en la vivienda (gastos de mantenimiento), principalmente. Tras ello, divide la cantidad total obtenida entre el valor del inmueble y, por último, multiplícalo por 100. Este resultado nos dará el porcentaje de beneficio que obtenemos con nuestro alquiler, además lo podremos comparar con el resto de la media del país para revisar si estamos por encima o por debajo del precio del alquiler general y de la comunidad autónoma de nuestro inmueble. Para responder a cómo calcular la rentabilidad del alquiler, por lo tanto, debemos aplicar la siguiente fórmula: [(renta anual – gastos anuales) / precio del inmueble] x 100.

Lo vemos con un ejemplo, para que quede más claro. Imagina que tu vivienda costó 100.000 euros y que la renta mensual es de 900, en ese caso la renta anual sería de 10.800. Supón, por otro lado, que los gastos anuales son de 2.500 euros. Si realizamos la resta y posteriormente la división entre el precio del inmueble y su multiplicación por 100 obtendremos el siguiente porcentaje: 8,3%. El beneficio, en este caso estaría por encima de la media.

Otros aspectos sobre el cálculo de la rentabilidad de un alquiler

A la hora de realizar el cálculo, si todavía no cuentas con la vivienda y estás pensando en adquirir una para invertir, es importante que tengas en cuenta algunos aspectos, para no llevarte sorpresas indeseadas. Es posible encontrar ofertas muy buenas, pero debes asegurarte de que el inmueble esté en la zona correcta y puedas obtener la rentabilidad que estás buscando. Algunas de nuestras recomendaciones son las siguientes:

  • Ubicación del inmueble: Es crucial elegir una zona con alta demanda de alquiler, como áreas céntricas, bien comunicadas o cercanas a universidades, hospitales o centros de trabajo. Además, asegúrate de que la zona cuente con servicios básicos como transporte público, comercios y zonas de ocio.
  • Demanda del mercado: Investiga el perfil de los inquilinos en la zona y el tipo de vivienda que buscan (familias, trabajadores, estudiantes…).
  • Precio de los alquileres en la zona: Analiza el precio medio de los alquileres en la zona y calcula la rentabilidad bruta y neta del piso. Esto implica tener en cuenta los ingresos anuales del alquiler en relación con el coste de compra y los gastos recurrentes, como mantenimiento, comunidad o seguros (como hemos visto en este artículo.
  • Costes asociados a la compra: Tenen cuenta los costes asociados a la compra, para asegurarte de que podrás asumirlos. Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), si es necesario una reforma, gastos de notaría y gestoría…

¿Puedo obtener rentabilidad del alquiler con garantía?

Ahora que ya tienes claro cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler y si merece la pena la inversión o no, es importante que sepas que al contar el servicio de SEAG podrás alquilar con total tranquilidad. En primer lugar, porque en caso de sufrir un impago, seguirás cobrando de manera indefinida por parte de SEAG hasta la recuperación del inmueble (o de la habitación, dependiendo de la modalidad que elijas). Y, en segundo lugar, porque además contarás con otros servicios incluidos en la garantía indefinida que son la protección jurídica integral (nos encargamos de la reclamación del impago y asumimos todos los gastos), hasta 3.000 de cobertura por daños por actos de vandalismo y protección contra la okupación hasta 3 meses tras finalizar el servicio. ¿Quieres más información sobre nuestros precios y prestaciones adicionales? Contacta con nuestro equipo sin compromiso para que podamos asesorarte.

Alquiler seguro: ¿Es legal cobrar el IBI a mi inquilino?

Una de las dudas más habituales entre los propietarios de inmuebles es la de si se puede repercutir algunos gastos a los arrendatarios, sobre todo si se puede cobrar el IBI al inquilino. Es por eso que en este artículo te ayudamos a salir de dudas y te explicamos todo lo que debes saber al respecto. ¡Sigue leyendo para más información!

¿Qué es el IBI y para qué sirve?

En el momento de adquirir una vivienda, uno de los nuevos gastos que debe asumir el propietario es el del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (o lo que es lo mismo, el IBI). Este es un tipo de impuesto local —aunque se grava en todo el país—, lo que significa que cada municipio establece su valor, además supone un parte muy importante para la recaudación de los ayuntamientos. Además, este impuesto no solo afecta a las viviendas, sino también a las plazas de aparcamiento, trasteros, tiendas, despachos y, como su nombre indica, a cualquier bien inmueble. Como indicábamos más arriba, su valor varía en función de cada municipio y para realizar su cálculo debes tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Valor catastral del inmueble: Este suma el valor del suelo y el valor de construcción (base imponible).
  • Tipo impositivo de cada ayuntamiento: Dentro de unos márgenes que han sido fijados por la Ley de Haciendas Locales.

El IBI es un impuesto que se paga de forma anual y su valor puede variar entre un año y otro como consecuencia de la evolución de los valores del mercado de viviendas. Ahora bien, ¿qué ocurre si alquilas tu inmueble? ¿Quién paga IBI: inquilino o propietario? Lo vemos, a continuación.

¿Es legal cobrar el IBI al inquilino?

Ahora que ya sabes en qué consiste este impuesto, procedemos a aclarar si el IBI lo paga el inquilino o el propietario y si, en el primero de los casos, es legal dejar el IBI a cargo del inquilino. La respuesta al interrogante del encabezado es sí. Repercutir IBI al inquilino es legal ya que no aparece especificado lo contrario en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual sí se pronuncia sobre otros gastos y su obligación para los propietarios. Ahora bien, lo más habitual es que sea el propietario quien lo pague debido a que se trata de un tributo que afecta a su propiedad. En caso contrario, deberá quedar especificado en función del acuerdo al que lleguen las dos partes involucradas. Es decir, este pago debe constar por escrito en el contrato de alquiler y ser firmado por arrendador y arrendatario.

¿Cómo repercutir IBI al inquilino?

Como indicábamos más arriba, se puede cobrar el IBI al inquilino, aunque desde SEAG siempre recomendamos al propietario que, en la medida de lo posible, asuma todos los gastos que estén titularizados a su nombre, en lugar de delegarlos a los inquilinos. Por experiencia, siempre resulta más aconsejable que el inquilino pague una única renta mensual que cubra los gastos (por ejemplo, IBI, tasas, seguros y comunidad), incluso aunque esta última no pueda modificarse en el caso de haber variaciones tras las revisiones anuales de cada impuesto. En cualquier caso, si estás convencido de repercutir IBI al inquilino por separado, entonces lo que debes hacer es indicarlo en el contrato de alquiler y contar con el mutuo acuerdo de tu inquilino, quien debe firmar el contrato. Esto es algo que aparece especificado en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos donde se indica que se podrán pactar los gastos generales entre arrendador y arrendatario.

¿Quién paga el IBI en una compraventa?

Otra cuestión aparte es la de quién debe pagar el IBI en una operación de compraventa. Por ejemplo, si adquieres tu primera vivienda o si eres inversor y estás comprando una vivienda para alquilarla es importante que conozcas estos detalles, y esto es algo de lo que nos informa José María Alfaro, gerente de la inmobiliaria Nuevo Milenio, coordinador de BPI Madrid y miembro de la directiva de FAI (Federación de Asociaciones Inmobiliarias), a través de un vídeo en el que explica quién paga el IBI en una compraventa. Míralo para más información:

¿Puedo desgravar el IBI al presentar la declaración de la renta?

Afortunadamente, aunque no repercutas el IBI al inquilino, debes saber que cuentas con la ventaja de poder desgravarlo en la declaración de la renta como un gasto más dentro de los rendimientos del capital inmobiliario. Esto es algo que aparece contemplado en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre y, por supuesto, para que la deducción sea tenida en cuenta debes especificarlo en la casilla correspondiente.

¿Qué es un alquiler seguro y cómo solicitarlo?

Tanto si deseas alquilar tu vivienda entera como por habitaciones en Sociedad Española del Alquiler Garantizado (SEAG) podemos ayudarte. Nuestro servicio es mejor que un seguro de alquiler al garantizarte tu total tranquilidad frente a un posible impago. En caso de que esto ocurra seguirás cobrando tu cuota de manera indefinida hasta la recuperación de la vivienda, ¡y sin necesidad de esperar sentencia!, por lo que tu inversión no tendrá pérdidas. Además, nuestro servicio de garantía indefinida frente al impago incluye, también, protección jurídica integral para llevar a cabo todos los trámites derivados de una reclamación por impago de alquiler.

Nuestro equipo de abogados especializados te asesorará en todo momento y resolverá todas tus dudas si lo necesitas, y no solo eso, también asumimos todos los gastos notariales y tasas judiciales. Por otro lado, a diferencia de un seguro de alquiler, compensamos todos los daños sufridos por actos de vandalismo en tu inmueble alquilado hasta los 3.000 € desde el primer euro. Es decir, en SEAG no imponemos franquicias. ¿Necesitas más información? Contacta con nuestro equipo sin compromiso. ¡Estamos aquí para ayudarte!

Le han denegado el seguro de alquiler a mis inquilinos, ¿Por qué puede ser?

La operación de alquilar una vivienda puede traer consigo importantes quebraderos de cabeza. Para prevenir esto, la mayoría de los propietarios optan por contratar un seguro de alquiler o una garantía de impago. Estas entidades garantizan la renta al propietario en caso de impago de alquiler por parte del inquilino, además de que cubren los gastos derivados del proceso judicial. Todos estos beneficios justifican que como propietario sea altamente recomendable que contrates una garantía como esta, pero ¿qué requisitos deberán los inquilinos para que aprueben este seguro de alquiler? 

Lo primero que debes saber es que los seguros suelen filtrar los posibles inquilinos que tendrías para tu piso, si aún no lo has alquilado. De hecho, si te encuentras en este punto no vas a tener ningún problema en contratar un seguro, y es que ellos mismos se van a encargar de que esta parte de la operación salga bien. Sin embargo, si ya tienes inquilino en tu vivienda y quieres contratar un seguro de alquiler posteriormente, es posible que te encuentres con algunas trabas para asegurar tu renta. 

Así, la entidad hará un estudio de solvencia al arrendatario, y de salir este poco favorable no aceptaran asegurar la operación. Con esto queremos decir que el inquilino esté registrado en el listado de morosos o que, sencillamente, resulte “poco solvente”, lo que en general significa que necesitará aportar más del 40% de sus ingresos mensuales al pago del alquiler. 

El dato que tiene mayor peso es la antigüedad del contrato laboral. Además, es muy posible que la aseguradora requiera de documentación específica al respecto como la Vida Laboral. 

Así, lo más recomendable es contratar un seguro de alquiler antes de firmar el contrato, puesto que de esta forma no solamente te ahorras todas estas problemáticas, sino que además el mismo seguro podrá ayudarte a buscar al inquilino idóneo, previniendo justamente que se produzcan situaciones de impago al comprobar ellos mismos si el candidato tiene más o menos posibilidades de dejar de pagar la renta. 

SEAG es la empresa de servicios jurídicos, de referencia en España, que garantiza el alquiler seguro de tu vivienda.

¿Es más difícil ahora captar inmuebles?

La captación de nuevos inmuebles es una de las tareas imprescindibles para los profesionales de las agencias inmobiliarias y, en las actuales circunstancias, también entraña nuevas dificultades. En una escala de 1 (no me ha afectado en absoluto) a 5 (me ha afectado mucho), los encuestados dan una nota media de 3,4 puntos a la incidencia de las restricciones de la nueva normalidad en la captación de inmuebles. Sobre esta cuestión, de nuevo las agencias pequeñas (3,5 puntos) y medianas (3,6 puntos) están sufriendo más problemas que las que tienen más de 75 inmuebles en cartera (3,3 puntos).

Cuando se les pregunta específicamente por las barreras en la captación, estos profesionales tienen una respuesta muy habitual: el miedo de los propietarios. Hasta un 40 % de los encuestados mencionaron cuestiones vinculadas con la actitud del dueño del piso, tales como

cambios de opinión, escasa disponibilidad, clientes insatisfechos e incertidumbre sobre el mercado. Los propietarios tienen dudas y preocupaciones y la captación se hace más difícil.

Sólo un 7 % de los profesionales menciona problemas de mercado y de precios (baja demanda, poca oferta, etc.) mientras que un 9 % se centra en cuestiones operativas (competencia, rechazo de los propietarios a las agencias y la dificultad de firmar contratos de exclusividad).

Informe del Observatorio de Expertos Inmobiliario (diciembre de 2020) con conclusiones del Fotocasa Research.

Estos resultados han sido plasmados en este artículo por el equipo de SEAG, donde nuestro compromiso como la mejor alternativa a un seguro de alquiler es garantizarte un alquiler seguro, asesorándote como la empresa de servicio jurídico que somos si el inquilino de tu inmueble comete un impago de alquiler. 

¿Cómo hago un estudio de solvencia del inquilino para el alquiler seguro de mi vivienda? ¿Qué es el scoring?

Una de las cosas más importantes que debes hacer antes de elegir al inquilino que vivirá en tu vivienda es el estudio de solvencia de alquiler. Ese se efectúa para conocer la situación económica del candidato y así saber si podrá hacer frente a los pagos del alquiler. Ahora bien, para ello se debe tener en cuenta varios aspectos y valores que explicamos con detalle en este artículo. ¿Quieres saber qué es un estudio de solvencia y cómo se hace? Sigue leyendo para informarte.

Qué es un estudio de solvencia

Al hablar del estudio de solvencia de alquiler, o estudio de solvencia por impago, nos encontramos ante un análisis que resultará de gran utilidad para conocer el riesgo de alquilar la vivienda a una persona determinada. Este nos permite saber si el candidato supera los requisitos económicos necesarios para poder hacer frente al pago de las mensualidades y los gastos teniendo en cuenta su situación económica —y en el supuesto de que aparezcan gastos no previstos—. Se trata de una medida de prevención y análisis de la situación de riesgo muy útil para los propietarios y aporta varias ventajas:

  • Menos probabilidades de sufrir un impago de alquiler: El estudio de solvencia de alquiler nos permite conocer las finanzas de los candidatos, ayudándonos a elegir el más adecuado.
  • Tranquilidad para el propietario: Así mismo, conocerás cuál es la situación económica pasada y presente del inquilino, por ejemplo, si se tiene constancia de formar parte de un listado de morosos. De esta forma gozarás de una mayor tranquilidad.
  • Ahorras tiempo en las visitas: Podrás ahorrar tiempo en las visitas al descartar a los inquilinos no solventes.

Cómo hacer un estudio de solvencia

Generalmente, el estudio de solvencia es realizado por expertos en el sector. Puede solicitarse de manera online por parte de empresas especializadas en solvencia o a través de compañías de seguro de alquiler, entre otras. La labor de las corredurías es crucial para comprobar la solvencia del inquilino, ya que agilizan los trámites y garantizan una correcta elección. Ahora bien, qué es lo que refleja un informe de solvencia del inquilino. Lo más importante es que tras restar las cuotas del alquiler y los posibles gastos mensuales, el candidato disponga de un 60% del salario o ingresos. Es decir, se establece su ratio de endeudamiento en función de la renta mensual a pagar en concepto de alquiler y se delimita que esta no sea superior al 40% o 45% (dependiendo de la compañía). En caso de superarlo, se rechaza la candidatura. Otro de los datos que se revisan es el de las posibles deudas o préstamos, puesto que la ratio no será real si no se descuentan del mismo dichas obligaciones.

Además, como comentábamos más arriba, en algunos casos se consulta el fichero de morosos. Estos últimos recogen los datos de impago, tanto de personas físicas como de personas jurídicas sobre deudas dinerarias, crediticias o financieras. Existen varios ficheros de morosos que pueden consultarse, algunos de los más populares son el de ASNEF EQUIFAX, Badexcug, Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI), S-CAIM, Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) y CIR del Banco de España (CIRBE).

Estudio solvencia alquiler: ¿Qué documentación se solicita?

Otro de los puntos que debes tener en cuenta a la hora de hablar sobre el estudio de solvencia, alquiler y cómo realizarlo es la documentación que se solicita. En este caso, lo más conveniente para realizar correctamente el estudio de solvencia del inquilino es el justificante de los ingresos (por ejemplo, las últimas tres nóminas si trabaja por cuenta ajena o la vida laboral si trabaja por cuenta propia y es autónomo, o la pensión si es jubilado). También pueden ser necesarios algunos otros documentos específicos en caso de que el arrendatario sea una empresa o sociedad. El propietario deberá aportar, por otro lado, datos del inmueble, renta mensual y coberturas del seguro a las que se acoge.

Scoring: ¿Qué es y qué información me puede proporcionar?

Una de las dudas más habituales a la hora de hablar del estudio de solvencia para alquiler es la de qué es scoring. En realidad, este término se utiliza para referirse a lo mismo, aunque con algunos matices. Es decir, es un estudio de solvencia de alquiler, ahora bien, suele ser más utilizado por entidades financieras como los bancos para analizar si la operación es viable en base a ciertos ratios y si se puede conceder un crédito o no. Este sistema informático es un analista de riesgos, aunque se basa en un algoritmo que puede resultar más incompleto que un estudio de solvencia profesional.

Las ventajas de contar con SEAG para alquilar tu vivienda de manera segura

Como indicábamos, la realización del estudio de solvencia para alquiler es más que recomendado a la hora de arrendar una vivienda y, por supuesto, es algo que se realiza de manera sistemática por las aseguradoras. Ahora bien, desde la situación de pandemia a causa del Covid-19 existen algunas compañías aseguradoras que han modificado los requisitos, exigiendo la aportación de documentación a los arrendadores a pesar de que el contrato de alquiler llevase en vigor más de un año, lo que puede dar como lugar, en algunos casos, a carencias en la póliza.

En Sociedad Española de Alquiler Garantizado no somos una compañía de seguros. Te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado para que no tengas que preocuparte por cobrar tu cuota mes a mes en caso de sufrir un impago, además en el momento de formalizar el contrato nos encargaremos de realizar un informe detallado del inquilino para verificar su solvencia y asegurarte que puedas tener un alquiler seguro. Sea como sea, nunca quedarás desprotegido y cobrarás tu alquiler hasta que recuperes la vivienda. Además, contarás con un servicio de defensa jurídica integral para que nuestros abogados especializados puedan reclamar el impago de alquiler (sin gastos adicionales para el cliente). ¡Contacta con nosotros!

Alquiler seguro: ¿Ha aumentado el alquiler en oficinas y locales?

El mercado del alquiler seguro comercial, de oficinas y locales, se encuentra en estos momentos pasando por una dura situación, producto de la crisis económica provocada por la irrupción de la pandemia, las restricciones de movilidad y el cierre de comercios y hostelería. Se trata de un escenario impensable hace unos meses, cuando nos encontrábamos con un sector carente de oferta y con crecimientos interanuales en el movimiento inversor superiores al 30%, según extraemos del Informe de alquiler anual de Jones Lang LaSalle (JLL).

El mercado del alquiler retail había registrado en 2019 cifras récord respecto a los últimos años, con un incremento anual del 14% en la contratación de oficinas en Madrid y Barcelona, según ARRENTA.

En Madrid, el sector financiero ocupaba el primer puesto del ranking  por  superficie  contratada  durante  2019,  dado que las mayores operaciones del año fueron acometidas por grandes bancos en la capital. En Barcelona, el primer puesto lo ocupaba el sector inmobiliario, como resultado de la fuerte contratación por parte de operadores de espacios flexibles, que alcanzó máximos durante el pasado año. En ambas ciudades, la segunda posición por superficie contratada en 2019 recayó sobre el sector tecnológico. Las compañías tecnológicas, en línea con los últimos años, continúan expandiéndose en las principales ciudades españolas, invirtiendo en grandes sedes que puedan acoger sus crecimientos de plantilla.

Las tasas de disponibilidad en la demanda disminuyeron gradualmente en la capital, mientras que en la ciudad condal se encontraban en mínimos históricos, reflejando una gran escasez de producto, especialmente en los edificios más “prime” (oficinas de calidad).

Los precios máximos, en particular de los nuevos proyectos, continuaban con la tendencia alcista de los últimos años. Sin embargo, el cambio de circunstancias ha producido un fuerte impacto y las voces más pesimistas hablan de un escenario de un 40% de locales vacíos en la capital, explica Ferran Font, director de estudios en el portal PISOS.COM, sobre un mercado que, hasta ahora, ofrecía “rentabilidades muy interesantes” –un 8% frente al 4% del residencial, históricamente–. La enorme oferta de locales que se prevé en toda la ciudad provocará, además, que los propietarios opten por transformar sus usos, especialmente aquellos que, en zonas secundarias, cumplan con los requisitos para ser reconvertidos en viviendas. “Es una opción futurible ante la bajada drástica de las rentabilidades y podría ser una solución para los propietarios”, añade.

Según los datos que maneja el Consejo de Comercio de la Confederación Empresarial de Madrid-CEOE (CEIM), tras el confinamiento hubo un 15% de empresas que decidieron no reabrir esperando a ver si el consumo se reactivaba. En el caso del alquiler de locales en centros comerciales, el cierre de los comercios ha provocado que las ventas hayan caído y, en consecuencia, el precio del alquiler. Diferentes factores han puesto entre la espada y la pared a este mercado: (Fuente: MERCA2).

  • Cierre de comercios: gran parte de empresarios se han visto en la necesidad de presentar ERTEs debido a la falta de ingresos. Aun así, muchos son incapaces de asumir los gastos del personal y de la renta, se ven forzados al cierre definitivo y en consecuencia a desocupar el local. Con esta crisis comercial, muchas empresas solo pueden afrontar el pago de un alquiler más barato, por lo que, a su vez, los propietarios están obligados a bajarlo.
  • Mayor oferta de locales como consecuencia del cierre de comercios. Al crecer el número de locales comerciales disponibles, muchos propietarios se verán en la necesidad de bajar el precio para garantizar su alquiler.
  • Menor interés y crisis en otros sectores como consecuencia de la incertidumbre, que reprimirá las ganas de muchos a la hora de emprender o expandir sus negocios, lo que a su vez, ralentizará la demanda y por ende incrementará la oferta.
  • Formalización de contratos en pausa y arrendamiento con renta variable. En el caso de los locales que tengan establecido un alquiler con renta variable en función de los ingresos del arrendatario, el precio del local se verá afectado a la baja debido al cese de actividad. Esta caída de precio se puede extender en el tiempo por culpa de la crisis.

Por otro lado, las consultoras inmobiliarias ven oportunidades. “La incertidumbre crea desconfianza y miedo a la hora de desarrollar nuevos proyectos pero, aquellos grandes grupos con negocios consolidados tendrán ahora una gran oportunidad para quedarse con locales que antes eran inaccesibles o estaban blindados con contratos leoninos“, explica Eugenio Gallego Ortiz-Echagüe, director de retail en Engel & Völkers Madrid.

Los últimos indicadores sugieren que la actividad se  recuperó  con fuerza en mayo, especialmente en el lado del consumidor. El empleo recuperó algunas de las pérdidas masivas observadas en marzo y abril. Sin embargo, todavía existen más de 1,5 millones de trabajadores fuera de las cifras oficiales de desempleo y las previsiones señalan una contracción del 2,7% en el empleo durante 2020, según Oxford Economics. La evolución del sector turístico será especialmente importante, ya que representa el 12% del PIB de España.

Durante el segundo trimestre de 2020, la contratación de espacios de oficinas en las principales capitales representó una disminución del 24% respecto al primer trimestre del año. El ascenso de las rentas “prime” se paralizó tras decretar el estado de alarma, por lo que los precios de referencia del segundo trimestre se han mantenido en los mismos niveles de finales del 2019. Así, los precios máximos se sitúan en 36,5 €/m2/mes en Madrid y 27,5 €/m2/mes en Barcelona para los mejores edificios, donde sigue existiendo poca disponibilidad. A lo largo de estos meses, si bien los propietarios no han negociado precios, sí que han mostrado mayor flexibilidad a la hora de conceder carencias u otros incentivos; aunque, por lo general, han estado asociados a un incremento de los obligados cumplimientos.

En este sentido, el bufete Ayuela Jiménez Abogados, firma que asesora a varias cadenas de restauración, subraya que se está notando que los propietarios y los arrendatarios llegan a acuerdos para repartir proporcionalmente los costes que ha generado esta situación y, en un pequeño porcentaje, los propietarios han instado procedimientos de desahucio. Cuanto más específica sea la regulación contractual y las “clausulas covid” en los locales, menor margen interpretativo existirá y, por consiguiente, menor riesgo de litigiosidad.

Datos extraídos de INESE

Recuerda que en SEAG garantizamos el alquiler seguro de oficinas y locales por tiempo indefinido. Somos la alternativa a un seguro de alquiler.

*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.


Alquiler seguro de vivienda: ¿los extranjeros alquilan en España?

Es importante recordar que, desde 2015, España ha vuelto a ser un país receptor neto de inmigración extranjera, por lo que suelen formar parte del grupo de personas que viven en régimen de alquiler seguro.

Según datos del INE en su Encuesta Continua de Hogares (ECH), de los 322.600 nuevos hogares que se han formado en los últimos cinco años, una gran parte tienen miembros de nacionalidad extranjera (un 76% del total), ya sea de forma exclusiva o en hogares mixtos. En 2018 y 2019, los hogares compuestos únicamente por personas de nacionalidad española han descendido, lo que muestra la importancia de la inmigración para mantener el dinamismo poblacional en España.

La composición por nacionalidad de los hogares es de especial relevancia para el mercado inmobiliario, y especialmente en el del alquiler, ya que la elección del arrendamiento como modo habitacional es mucho más elevada entre los extranjeros: un 65,6% alquilan su vivienda principal frente a un 12,5% de los hogares formados exclusivamente por españoles.

Las compraventas de extranjeros, que representaron un 12,5% del total en 2019, se verán especialmente perjudicadas, por lo que, a pesar de las menores entradas de inmigración, se espera que la demanda de vivienda en alquiler siga al alza, dado que la mayor incertidumbre de las perspectivas laborales puede afectar a la decisión de comprar.

Datos extraídos de INESE 


Ya sea un inquilino español o extranjero, garantizar el alquiler seguro de tu vivienda es vital para tu tranquilidad en caso de impago de alquiler. SEAG es la alternativa a un seguro de alquiler.

¿Necesito un seguro de alquiler para mi local u oficina?

El seguro de alquiler de locales y oficinas se ha ido adaptando muchísimo a las necesidades del mercado y hoy se ha convertido en la garantía de arrendamiento que más ventajas posee, tanto para propietarios como para inquilinos, de ahí que el producto tenga una de las mayores previsiones de crecimiento.

La principal razón por la que este tipo de seguro está en auge, tiene que ver con el hecho de que facilitan enormemente el alquiler a los arrendatarios, en su mayoría autónomos. Este es especialmente interesante para locales y oficinas de hasta 3.000 metros, la mayor parte de los que actualmente se encuentran en España. Tienen además un precio muy ajustado en torno al 4% de la renta anual, por no hablar de que garantiza el cobro de la renta en un sector que se caracteriza precisamente por un nivel elevado de morosidad.

Hay que indicar, por otra parte, que entre las garantías ofrecidas también se incluyen servicios anexos, como la cobertura por actos vandálicos hasta 3.000 €, la reclamación a otras compañías aseguradoras, contratos de reparación y mantenimiento, defensa del contrato de alquiler, penal del arrendador y reclamación de daños y perjuicios.

Al igual que en el seguro de alquiler, para la contratación del seguro se requiere la realización de un estudio de viabilidad del arrendatario para un alquiler seguro.

Según FOTOCASA, es muy conveniente estudiar bien las diferentes modalidades de contrato de alquiler para locales y oficinas, y en función de esto, contratar un seguro acorde. A la hora de negociar la renta, se debe tener presente que existen varias opciones, renta fija, que siempre tendrá el mismo valor; variable, que se irá calculando en función de los beneficios que obtenga el inquilino; y escalonada, de modo que irá subiendo con el tiempo. Todo dependerá del negocio que se instale en el local.

Aclarar el tipo de obras que se van a realizar. Esto en el caso de que sean precisas para adaptar el tipo de negocio. Tendrán que incluir fotos, planos y puntualizar si el período en obras también conlleva pago de renta o no. Lo más habitual es acogerse a un período de carencia durante el tiempo que estas duren y comenzar a pagar una vez finalizadas.

Desde junio de 2013 es obligatorio por imperativo legal que los locales comerciales tengan su certificado energético. Los gastos de consumo en aquellos locales con una certificación C o más baja se pueden disparar por encima de lo previsto. Por este motivo, es fundamental que los nuevos inquilinos estudien las últimas facturas de los locales que tienen previsto alquilar para evitar desajustes en sus previsiones de gasto.

Datos extraídos de INESE 

¿Es obligatorio? La respuesta es no, pero si es recomendable para un alquiler seguro en caso de impago de alquiler. Cabe destacar que existen otras empresas que mejoran las prestaciones de las aseguradores, alternativas al seguro de alquiler, como lo es el alquiler garantizado de SEAG.

¿Qué es el Real Decreto Ley 7-2019 en el sector del alquiler?

El último año ha sido  un  año  muy  relevante  para  el  sector  del  alquiler seguro  debido  a  la  aprobación  del  polémico Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Como puntos fuertes de dicha normativa ha quedado fijada la duración de los contratos de arrendamiento y prórrogas de los mismos: de 3 a 5 años la prórroga obligatoria, y de 1 a 3 años la tácita para personas físicas; así como de 7 años la obligatoria y de 3 la tácita en el caso de personas jurídicas. En cuanto al precio, se han limitado las subidas anuales de la renta al incremento del IPC y se crea el índice de precios de referencia.

De gran interés para el sector de los seguros de protección del arrendamiento es el establecimiento de límites de las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, no incluida la mensualidad en curso, por lo que el límite máximo es de 3 meses de rentas (1 mes de fianza y 2 meses de depósito).

Con anterioridad a esta ley, no existía ningún límite, así que esta regulación “convierte al seguro de alquiler en la mejor garantía de protección para los arrendadores”, indica Mercedes Robles.

En el mismo sentido, Nicolas Díaz, CEO de TEMPORE PROPERTIES apunta: “El seguro se ha convertido en un bálsamo en la situación actual y, además, las aseguradoras han reaccionado facilitando la máxima colaboración y flexibilidad para poder mantener las coberturas”.

Según las conclusiones del Encuentro Profesional OESA >>100 DÍAS, de julio de 2019, el parque de vivienda residencial en alquiler de España se encuentra muy atomizado, fragmentado en un 96% de pequeños propietarios y un 4% en manos de grandes tenedores.

Resulta fundamental incentivar a ese 96% de particulares arrendadores de sus viviendas para que sigan haciéndolo, e incluso se incremente la oferta de vivienda en alquiler.

Desde Asprima consideran muy relevante evitar la vulneración del derecho a la propiedad privada. “Para que un mercado de alquiler sea sostenible, es necesario guardar un equilibrio entre la salvaguarda de los derechos de los propietarios de las viviendas y los derechos del inquilino”.

No obstante, no debemos olvidar el papel de los grandes tenedores, “socimis” y “servicers”, ya que, ante la creciente demanda, es necesario canalizar la financiación a la promoción del parque de vivienda en alquiler, tanto de vivienda pública como de iniciativa privada.

Javier Íscar, Presidente de OESA, apunta que hay que atraer a los fondos de inversión para que hagan viable la producción de vivienda en alquiler y, a su vez, incrementen la profesionalización de la gestión del alquiler.

En el citado encuentro de OESA, los principales actores del sector inmobiliario instaron a buscar soluciones, recordando que España va a necesitar 90.000 viviendas de alquiler adicionales cada año. En este sentido, muchas voces expertas se alzaron en contra de la extensión de la duración de los contratos.

En un artículo publicado por IDEALISTA como reacción a la entrada en vigor del RDL, se decía que dicha legislación protegía más al inquilino que al propietario.

Gerard Duelo, presidente del COAPI de Barcelona, asegura que “podría favorecer la deflación de los precios del alquiler en grandes ciudades españolas como Barcelona, Madrid, Bilbao, San Sebastián, Valencia o Málaga”. Pero alerta de que puede provocar el efecto contrario: “muchos propietarios pueden optar por no arrendar su vivienda, reduciendo así la oferta y produciendo un incremento de las rentas. El Gobierno debe poner en marcha más políticas de incentivación fiscal para los propietarios de viviendas y, sobre todo, ayudar a los Ayuntamientos a regular de manera efectiva las viviendas de uso turístico (VUT) como forma de incrementar la oferta disponible para alquileres de larga duración”, añade.

En su opinión, incrementar el parque de viviendas de uso social debe seguir siendo una de las líneas de actuación política en lo que a alquileres respecta. “El derecho a una vivienda digna ha de ser preservado a partir de políticas sociales, no en detrimento de los propietarios particulares”, señala Duelo.

No obstante, Fernando Encinar, de IDEALISTA, considera que no va a beneficiar a todos los inquilinos.

En su opinión, “muchos inquilinos lo tendrán más difícil a la hora de encontrar una casa en alquiler: menores de 30 años y mayores de 65, familias en riesgo de exclusión social, trabajadores con contratos temporales, familias monoparentales, autónomos, mileuristas… Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil del inquilino y, con la regulación aprobada por el Gobierno y Podemos, hay miles de inquilinos a los que les costará encontrar una casa en alquiler”.

Informe Inese

Alquiler seguro: ¿se alquiló más por la pandemia?

La irrupción a nivel mundial de la pandemia ha cambiado por completo las reglas del juego. Se habla de una fuerte caída de la actividad del alquiler seguro a nivel mundial en 2020 (en torno al 4%), un retroceso muy superior al de 2009, debido a los efectos que están teniendo sobre el conjunto de la economía las medidas de distanciamiento social impuestas por la mayoría de los países para contrarrestar el avance del virus. Sin embargo, para 2021 se espera que el crecimiento se recupere. Los gobiernos están desplegando rápidamente una batería de medidas económicas de una amplitud y un calado extraordinarios con el objetivo de evitar efectos negativos persistentes.

El Gobierno ha reconocido que se trata de un mercado muy atomizado en el que la gran mayoría de las viviendas alquiladas están en manos de particulares, lo que supone que muchos de los ingresos recurrentes de miles de familias pueden provenir del arriendo de uno o varios inmuebles. Por ello, y en palabras de Ricardo Martí-Fluxa, Presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) para la revista Observatorio Inmobiliario Nº 103, “en una situación como la actual en la que muchas familias se están viendo afectadas por ERTEs, disminución de las jornadas de trabajo u otras situaciones que merman los ingresos domésticos, aplicar cambios regulatorios de la forma en la que se ha hecho en el mercado del alquiler puede colocar a muchos arrendadores en una situación de fragilidad, pese a las limitaciones y moratorias que se han introducido”.

Tampoco descarta la incidencia de las medidas en el caso de los grandes tenedores, por el efecto que pueden tener en la percepción de seguridad jurídica entre los inversores si su aplicación no se limita de forma estricta a la duración de la crisis sanitaria.

Por el momento, la incertidumbre sigue siendo muy elevada y, aunque todavía es muy difícil calcular con exactitud las consecuencias económicas que acabará teniendo esta crisis, muy probablemente serán de una intensidad inaudita, tanto para la economía mundial como para la española y, en particular, para el sector inmobiliario.

La economía española ha experimentado una fuerte recesión en el primer semestre del año 2020, con una caída del PIB del 10% debido, sobre todo, al frenazo de la actividad en los sectores directamente afectados por las medidas de confinamiento, como el comercio, la hostelería, el ocio y el transporte, entre otros, y que representan alrededor del 25% del PIB español. Sin embargo, también influirá el impacto que reciba la mayoría del resto de los sectores, entre los que se encuentra la construcción o los servicios inmobiliarios.

Con todo, se estima que, una vez superada la pandemia, las medidas tomadas por el gobierno puedan permitir una recuperación económica, con lo que el crecimiento del PIB para el conjunto de 2020 se podría acabar situando alrededor del -7,2%, y en 2021 podría acercarse al 7%.

Según el INFORME SECTORIAL Inmobiliario del Segundo Semestre 2020, elaborado por CaixaBank Research, la magnitud del impacto económico de la COVID-19 afectará de manera considerable al mercado laboral y, en consecuencia, a la demanda de vivienda.

La compraventa retrocedió un 39,2% interanual en abril, y para el conjunto del año 2020 se prevé una caída de entre un 30% y un 40%, aunque se espera una recuperación progresiva en 2021.

La incertidumbre sobre las perspectivas laborales futuras y la merma en la renta de los hogares pueden hacer que se pospongan decisiones de inversión de largo plazo. Asimismo, también afectará a la creación de nuevos hogares, dado el deterioro de la situación laboral de los jóvenes, más afectados por la pérdida de empleo, ya que muchos de ellos disponen de contratos de trabajo de carácter temporal.

Datos extraídos de INESE 

Recuerda que SEAG, como alternativa a un seguro de alquiler, garantiza el alquiler seguro de tu vivienda en caso de impago de alquiler.