En el momento de hablar de la propiedad de un inmueble hay que tener en cuenta que pueden existir diferentes situaciones jurídicas, desde el 100% de la titularidad, hasta otras situaciones específicas, como un inmueble proindiviso. En este artículo queremos ayudarte a entender qué es exactamente este término y también a resolver si es posible el arrendamiento proindiviso según la ley. ¡Sigue leyendo para informarte al detalle!

¿Qué es un proindiviso?

Antes de entrar en materia, es fundamental comprender qué significa proindiviso. El proindiviso, también conocido como condominio, se refiere a una situación jurídica en la que un bien pertenece a varias personas a la vez, sin que ninguna de ellas tenga asignada una parte concreta del mismo. Es decir, todos los copropietarios poseen una cuota abstracta del total, pero no un espacio físico determinado. Esta situación suele surgir por herencias, divorcios o inversiones compartidas. Por ejemplo, cuando varios herederos reciben una vivienda y aún no han realizado una división formal, se encuentran ante un inmueble proindiviso. Legalmente, cada uno de ellos puede usar y disfrutar del bien, pero siempre respetando el derecho de los demás copropietarios.

El proindiviso está regulado en el Código Civil, especialmente en los artículos 392 y siguientes, bajo el capítulo dedicado a la comunidad de bienes. Esto implica que cualquier acto de administración o disposición debe contar, en principio, con el consentimiento de todos los copropietarios, aunque existen excepciones.

¿Puedo alquilar un proindiviso?

Alquilar un inmueble siempre exige cumplir con ciertas garantías legales, pero cuando se trata de un inmueble en proindiviso, las dudas se multiplican. ¿Es posible arrendar una propiedad proindiviso? ¿Qué sucede si hay varios copropietarios y no todos están de acuerdo? Esta es la gran pregunta ¿Es legal el arrendamiento proindiviso en estos casos? La respuesta depende del tipo de acto que se esté realizando y del porcentaje de propiedad que posea cada copropietario. En general, el alquiler de un proindiviso se considera un acto de administración, no de disposición. Por tanto, según el artículo 398 del Código Civil, para tomar decisiones sobre el uso del bien basta con la mayoría de las cuotas de participación. Si un copropietario posee más del 50% del inmueble, puede alquilarlo sin necesidad del consentimiento de los demás, siempre y cuando el contrato no supere los seis años y con condiciones que no impliquen una alteración sustancial del uso del bien. Ocurre lo mismo si hay varios copropietarios y la mayoría (más del 50%) está a favor del alquiler.

Ahora bien, si por el contrario ningún copropietario tiene la mayoría y hay desacuerdo entre ellos, no se podrá proceder al alquiler salvo que todos estén de acuerdo o que se resuelva el conflicto judicialmente. Al hablar de proindiviso, arrendamiento y alquiler sin acuerdo mayoritario hay que tener en cuenta que este puede ser impugnado por el resto de los copropietarios, y el inquilino podría verse en una situación muy delicada. Por ello, aunque legalmente sea posible alquilar un inmueble proindiviso en ciertas condiciones, lo más prudente es contar con el respaldo mayoritario o, idealmente, un acuerdo unánime.

Proindiviso: riesgos en este tipo de inmuebles

Cómo hemos explicado más arriba al hablar del proindiviso, qué es y si se puede arrendar, hay que tener en cuenta que la propiedad proindiviso no está exenta de riesgos, tanto para los propietarios como para el inquilino. A continuación, repasamos los más relevantes:

• Conflictos entre copropietarios: Las disputas por la gestión del inmueble son habituales. Si uno de los copropietarios no está de acuerdo con el alquiler o con sus condiciones, puede presentar una demanda que anule el contrato.
• Falta de estabilidad para el inquilino: En caso de desacuerdo entre los propietarios o una posterior división del bien, el arrendatario podría ser obligado a abandonar la vivienda antes del vencimiento del contrato.
• Dificultad para realizar mejoras: Al no existir una titularidad clara sobre partes del inmueble, resulta complicado invertir en mejoras o reformas si no hay consenso.
• Problemas en el reparto de ingresos: Si el alquiler genera ingresos, estos deben repartirse proporcionalmente entre todos los copropietarios. La falta de acuerdo sobre cómo y cuándo hacerlo puede derivar en conflictos internos.
• Venta forzosa: Cualquier copropietario puede solicitar en cualquier momento la división de la cosa común. Esto puede desembocar en la venta del bien y la extinción del contrato de arrendamiento.

Cómo hacer un contrato de arrendamiento proindiviso

A pesar de los posibles inconvenientes, formalizar un contrato de alquiler condominio es posible si se siguen ciertos pasos y precauciones legales. Para realizar un arrendamiento proindiviso de forma segura y estable es necesario comprender bien los derechos de los copropietarios y formalizar el contrato bajo criterios legales claros y consensuados. Y por supuesto es aconsejable que cuente con la aceptación y la firma de todos los copropietarios. Además, por supuesto, de contar con un alquiler garantizado, para que cada uno de los propietarios asegure su parte correspondiente de la renta, tanto si se alquila por habitaciones, como para vivienda habitual. Un servicio que te brindamos en SEAG, asegurándote tus rentas mensuales en caso de impago, además de brindar protección jurídica integral para llevar a cabo todo el proceso de reclamación del impago y desahucio. Seguiréis cobrando hasta la recuperación del inmueble y sin preocuparos por nada.

Acreditar la titularidad del proindiviso

Lo primero es asegurarse de quiénes son los propietarios legales y qué porcentaje de propiedad tiene cada uno. Esto se puede verificar mediante una nota simple del Registro de la Propiedad.

Determinar si se dispone de la mayoría

Si un copropietario posee más del 50% de la vivienda, puede arrendarla en virtud del artículo 398 del Código Civil. En caso contrario, se deberá alcanzar un acuerdo mayoritario.

Redactar un contrato específico

El contrato debe reflejar con claridad que se trata de un proindiviso arrendamiento. Es recomendable incluir una cláusula que indique la conformidad de la mayoría de los copropietarios o su consentimiento expreso.

Reparto de rentas

Establecer cómo se repartirán los beneficios del alquiler entre los copropietarios puede evitar conflictos posteriores. Aunque lo habitual es hacerlo según el porcentaje de propiedad, es aconsejable dejarlo por escrito.

Duración del contrato

Es mejor evitar contratos de arrendamiento demasiado largos, ya que podrían considerarse actos de disposición y requerir unanimidad. Un contrato de duración moderada y con posibilidad de revisión evita complicaciones legales.

Asesoría legal

Dada la complejidad de este tipo de situaciones, se recomienda contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario.

Vender una vivienda puede ser una operación rentable, pero también conlleva una serie de obligaciones fiscales que muchos propietarios desconocen. Antes de cerrar la venta, es fundamental conocer los impuestos por vender un piso que tendrás que afrontar, tanto a nivel municipal como estatal. En este artículo te explicamos con claridad cuáles son los principales impuestos al vender un piso, cuánto pueden costarte y por qué en muchos casos puede resultar más interesante alquilar tu propiedad.

¿Cuando vendes un piso, qué impuestos tienes que pagar?

Al llevar a cabo la transmisión de una propiedad deberás liquidar diferentes tributos. Algunos se pagan al ayuntamiento y otros a la Agencia Tributaria. Estos son los principales impuestos por la venta de un piso que debes tener en cuenta.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) – Impuesto Hacienda por venta de piso

Este es uno de los impuestos más relevantes al vender una vivienda. El impuesto de Hacienda por la venta de un piso se aplica sobre la ganancia patrimonial obtenida, es decir, la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición (incluyendo gastos como el de los honorarios de la agencia inmobiliaria, la plusvalía municipal o los gastos de cancelación registral de hipoteca, si aplica.). La ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, con los siguientes tramos en 2025:

• Hasta 6.000 €: 19%.
• De 6.000 a 50.000 €: 21%.
• De 50.000 a 200.000 €: 23%.
• De 200.000 a 300.000 €: 27%.
• Más de 300.000 €: 30%.

Sin embargo, existen algunas exenciones. Y. aunque es obligatorio presentar la declaración de la ganancia, no tendrás que pagar en todos los casos:

• Si reinviertes el importe total en una nueva vivienda habitual.
• Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
• Si el inmueble fue adquirido antes de 1994, pueden aplicarse coeficientes reductores.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal sobre la venta del piso)

Este tributo lo cobra el ayuntamiento y grava el incremento del valor del suelo urbano desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. El impuesto de plusvalía por la venta del piso se calcula a partir del valor catastral del suelo y del número de años que hayas sido propietario. El mismo debe liquidarse en la dirección de Hacienda autonómica, además, desde 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo de la base imponible del impuesto y pagar el que resulte más beneficioso:

• El sistema objetivo: basado en tablas oficiales.
• El sistema real (diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión).

En ambos métodos, la plusvalía se calcula mediante la multiplicación de la base imponible por el tipo de gravamen y, en caso de que no haya ganancia (por ejemplo, si vendes por menos de lo que pagaste), puedes quedar exento de pagarlo.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI no se paga por la venta en sí, pero debes tener en cuenta que el vendedor suele hacerse cargo del IBI correspondiente al año en curso hasta el momento de la venta. Es un gasto habitual que debe contemplarse al calcular la rentabilidad y los impuestos a pagar por la venta de un piso.

Gastos notariales y registrales

Aunque no se consideran un impuesto como tal, los gastos de notaría, gestoría y cancelación registral también pueden reducir la ganancia patrimonial si se justifican correctamente. Algunos de estos costes pueden ser compartidos con el comprador, dependiendo del acuerdo.

Impuestos adicionales en casos especiales

Por otro lado, debes tener en cuenta que al hablar de impuestos, venta (piso) y gastos, en general, puedes encontrarte con otros tributos especiales. En concreto, si la vivienda es heredada o donada podrían aplicarse tributos adicionales como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Además, si el vendedor es no residente fiscal en España, deberá abonar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y soportar una retención del 3% sobre el precio de venta, como pago a cuenta del impuesto final.

Razones para alquilar en lugar de vender

Vender no siempre es la mejor opción. Muchos propietarios creen que deshacerse del inmueble es la forma más directa de obtener liquidez, pero lo cierto es que, tras pagar los impuestos por vender un piso, la ganancia puede reducirse de forma considerable. Por eso, es conveniente plantearse la posibilidad de alquilar. En lugar de pagar el impuesto de plusvalía por venta de piso, puedes conservar el inmueble y obtener ingresos mensuales constantes, aprovechando al máximo la rentabilidad. Además, si decides vender más adelante, quizás en un momento más favorable del mercado, tu beneficio será mayor.

Y si te preocupa el impago del alquiler o los problemas con los inquilinos, debes saber que también existen soluciones para que puedas alquilar con tranquilidad. Esto es algo que te ofrecemos en SEAG, una alternativa mejor que los seguros tradicionales: nuestro alquiler garantizado te asegura el cobro de las mensualidades pase lo que pase, sin tener que esperar una sentencia judicial ni asumir riesgos innecesarios. Además, cuentas con protección jurídica integral gracias a la cual nuestros abogados se encargarán de todo el proceso de reclamación de impagos y recuperación de la vivienda, y todo ello mientras sigues cobrando el alquiler mes a mes gracias a nuestro servicio. Esto incluye, por otro lado, una cobertura de hasta 3.000 € por daños de vandalismo y tras descontar la fianza, además de todos los servicios adicionales que puedes consultar en nuestra web.

Con Sociedad Española de Alquiler Garantizado puedes alquilar con total tranquilidad, sabiendo que estás protegido frente a impagos, okupaciones y actos vandálicos. Una solución profesional que te permite rentabilizar tu propiedad sin renunciar a la seguridad.

En ocasiones, como propietario de un inmueble, es posible que te encuentres en la situación de querer alquilar un piso con pasaporte o de que te pregunten si es posible. En SEAG somos conscientes de que esto suele suceder, sobre todo en los alquileres temporales o los alquileres de habitaciones para estudiantes internacionales. A continuación, te ayudamos a salir de dudas y te explicamos todo lo que debes saber. ¡Vamos a ello!

¿Se puede alquilar un piso con pasaporte?

Muchos propietarios se preguntan si se puede firmar un contrato de alquiler con pasaporte y la respuesta es afirmativa. El pasaporte es un documento oficial de identidad reconocido en España y, por tanto, válido para formalizar un contrato de arrendamiento. Esto facilita que personas extranjeras que aún no disponen de NIE o DNI puedan acceder a una vivienda de forma legal. El alquiler de piso con pasaporte se adapta a situaciones muy comunes: estudiantes internacionales, profesionales desplazados o familias que llegan al país para estancias de corta o larga duración. En todos estos casos, el pasaporte sirve como base para identificar al inquilino y registrar el contrato en cumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Es habitual que el propietario solicite, además, otras garantías que aporten seguridad, como un aval o un seguro de alquiler. De este modo, los pisos en alquiler con pasaporte ofrecen la misma protección jurídica que cualquier otro contrato, siempre que se firmen de manera correcta y cuenten con las garantías adecuadas. En definitiva, arrendar con pasaporte no es un procedimiento excepcional, sino una práctica que responde al contexto actual de movilidad internacional y que permite ampliar el perfil de posibles inquilinos.

¿Cómo se puede hacer contrato de alquiler con pasaporte?

Como indicábamos, sí se puede formalizar un contrato de alquiler con un inquilino que solo disponga de pasaporte. Este documento es reconocido como una identificación plenamente válida en España y permite firmar contratos de arrendamiento sin ningún impedimento legal. De hecho, del mismo modo que una persona puede abrir una cuenta bancaria con su pasaporte, también puede utilizarlo para acceder a una vivienda en régimen de alquiler. El procedimiento no varía respecto a quienes presentan un DNI o NIE: el propietario debe preparar un contrato de alquiler detallado, con las cláusulas necesarias y avaladas por la ley de Arrendamientos Urbanos; además de exigir garantías adicionales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, como ocurre en cualquier arrendamiento. Lo más habitual es que se pida algún tipo de seguro como requisito complementario, pero en ningún caso el pasaporte es una limitación, tal y como explica Pedro Bretón, CEO de SEAG, en el siguiente vídeo:

Este documento resulta igualmente válido para contratos de alquiler residencial, temporal o incluso vacacional. Lo importante es que el inquilino pueda acreditar las garantías suficientes para que el propietario tenga seguridad en la operación. En este sentido, disponer solo de pasaporte no representa un obstáculo, siempre que se cumplan las condiciones habituales de cualquier arrendamiento.

Requisitos para alquilar piso con pasaporte

Aunque se puede firmar un contrato de alquiler con pasaporte sin problemas, lo cierto es que este documento por sí solo no garantiza al propietario que el inquilino pueda cumplir con sus obligaciones de pago. Por eso, además del pasaporte como identificación oficial, suelen solicitarse ciertos requisitos adicionales que aportan seguridad al arrendador y hacen que la operación sea más fiable. Estos son algunos de ellos:

• Contrato de trabajo o certificado de estudios: Uno de los documentos más habituales es el contrato de trabajo o, en el caso de estudiantes internacionales, un certificado de estudios emitido por la universidad o centro educativo. Estos justificantes permiten acreditar que el inquilino cuenta con ingresos regulares o con un motivo sólido para residir en España durante un periodo de tiempo determinado.
• Referencias de otros alquileres: También es muy valorado contar con referencias de alquileres anteriores, especialmente si el arrendatario ya ha residido en otro inmueble en España u otro país. Las buenas referencias ayudan a demostrar que la persona ha cumplido con los pagos y con las normas de convivencia en ocasiones previas.
• Aval bancario o personal y cuenta de banco española: En algunos casos, el propietario puede solicitar un aval bancario o personal que actúe como respaldo en caso de impago. A esto se suma la necesidad de disponer de una cuenta bancaria española, requisito práctico para domiciliar las mensualidades y facilitar el cobro de la renta.
• Nóminas: Otros elementos que aportan confianza son la nómina, en caso de tener empleo estable en España, o la presentación de un depósito adicional de fianza.

Todos estos requisitos no son obligatorios por ley, pero sí muy comunes en la práctica, ya que aportan un marco de seguridad tanto para el propietario como para el inquilino. De este modo, los pisos en alquiler con pasaporte pueden formalizarse con total validez legal siempre que se acompañen de la documentación y garantías adecuadas, logrando contratos estables y sin riesgos innecesarios.

La importancia de proteger tu alquiler de piso con pasaporte

En SEAG sabemos que la clave no está en el documento de identidad, sino en la seguridad que rodea al contrato. Por eso, cuando un propietario decide ofrecer un alquiler de piso con pasaporte, le damos la tranquilidad de que sus ingresos estarán garantizados pase lo que pase. Nuestro servicio incluye el estudio de solvencia del inquilino, incluso cuando este solo cuenta con pasaporte —evaluando su capacidad de pago— y garantizamos el pago indefinido de las rentas en caso de impago hasta la recuperación del inmueble. Además, proporcionamos defensa jurídica integral para afrontar cualquier conflicto legal sin costes añadidos para el arrendador.

También ofrecemos cobertura frente a posibles daños en la vivienda, lo que asegura al propietario que su patrimonio no sufrirá pérdidas imprevistas. Con nosotros, firmar un contrato con un inquilino extranjero deja de ser un riesgo y se convierte en una oportunidad de rentabilizar el inmueble de forma segura. Así, queda claro que sí se puede alquilar un piso con pasaporte, y que además puedes hacerlo con las máximas garantías gracias al respaldo profesional que te ofrecemos. En SEAG ponemos a disposición de los propietarios todas las garantías necesarias para que este tipo de contratos sean una experiencia positiva, rentable y sin sobresaltos.

Conocer las diferencias entre allanamiento de morada y ocupación te ayudará a saber cómo actuar en caso de necesidad, evitando los errores más comunes y recuperando tu vivienda en el menor tiempo posible; pero también, a prevenir que esto suceda. Y es que allanamiento de morada y ocupación son delitos diferentes y no se penalizan de la misma forma. A continuación, te explicamos todo lo que debes saber. ¡Vamos a ello!

Qué es allanamiento de morada

El allanamiento de morada está tipificado en el Código Penal como un delito que atenta contra la intimidad y la inviolabilidad del domicilio. Se produce cuando una persona entra o permanece en la vivienda habitual de otra sin su consentimiento. Lo más relevante es que la ley protege de forma inmediata este derecho fundamental, de manera que, si alguien ocupa tu casa en la que resides de manera habitual, la policía puede actuar de forma rápida y proceder al desalojo sin necesidad de un proceso judicial largo. Este tipo de delito se da con frecuencia en situaciones puntuales, como cuando alguien aprovecha la ausencia temporal del propietario o inquilino. Por ejemplo, si un okupa en vacaciones entra en tu vivienda habitual, estaríamos ante un allanamiento de morada, lo cual permite a las autoridades desalojar con celeridad a los intrusos.

Qué es la okupación

La okupación, por el contrario, se produce cuando terceros acceden a un inmueble que no constituye morada, es decir, una segunda residencia, un piso vacío o una propiedad en alquiler que no se encuentra habitada en ese momento. En estos casos, la situación se regula de manera diferente, porque ya no hablamos de un delito contra la intimidad, sino de una usurpación de la propiedad privada. El problema radica en que, ante una okupación, los procedimientos judiciales suelen ser más largos y complejos. Los propietarios deben iniciar una demanda y esperar la resolución judicial para poder recuperar el inmueble. Esto genera frustración y sensación de indefensión, sobre todo en casos en los que la vivienda permanece vacía durante semanas o meses.

Diferencia entre allanamiento de morada y ocupación

La diferencia entre ocupación y allanamiento de morada es esencial a nivel legal y marca cómo deben actuar tanto los propietarios como las fuerzas de seguridad. En el allanamiento de morada, el inmueble ocupado es el domicilio habitual de la persona afectada. Esto permite que, acreditando la condición de morada (mediante contrato de arrendamiento, recibos de suministros o escritura de propiedad), la policía pueda actuar de inmediato y desalojar a los intrusos. Es un delito penal con consecuencias directas, pues atenta contra un derecho constitucional: la inviolabilidad del domicilio.

Por el contrario, cuando se trata de una okupación en una vivienda que no es habitual —como segundas residencias, pisos vacíos o propiedades en alquiler no ocupadas—, la protección es diferente. En este caso, no se considera un allanamiento de morada, sino un delito de usurpación. Esto obliga a iniciar un procedimiento judicial civil o penal, que puede tardar meses en resolverse. Durante ese tiempo, el propietario no puede disponer de su inmueble, generando una grave inseguridad.

Por tanto, si sufres un allanamiento de morada, el desalojo es inmediato al demostrar que el inmueble es tu domicilio. En cambio, si un okupa en vacaciones entra en tu segunda vivienda, te enfrentarás a una okupación que requiere un proceso legal más prolongado.

¿Pueden okupar mi casa si me voy de vacaciones? Caso real

En verano, muchas personas dejan su vivienda habitual por vacaciones, y esto implica riesgos reales de que durante ese tiempo alguien acceda ilegalmente a la propiedad. Lo mismo ocurre cuando la vivienda permanece sola por trabajo o motivos de salud, y esta última situación fue el caso de nuestro inquilino en Badalona que, tras un mes ingresado en el hospital por un accidente laboral, regresó a su casa y la encontró ocupada, tal y como te explicamos en este vídeo:

Alarmado, contactó con nosotros y con la policía. Gracias a la documentación que acreditaba el contrato de alquiler, el pago de la fianza y de la última mensualidad pudo demostrar que esa vivienda era su domicilio habitual. Con esta prueba, la policía actuó de inmediato y detuvo a los ocupantes. Basta con acreditar el contrato o la escritura de propiedad para que la policía pueda proceder de forma inmediata a desalojar a los intrusos. Sin embargo, es necesario comunicarlo correctamente a las autoridades. Si se habla de “ocupación” en lugar de “allanamiento”, puede retrasarse la actuación policial, ya que no se trata del mismo procedimiento, por lo tanto, siempre que sea la primera vivienda, se debe notificar como un allanamiento de morada.

En cambio, la situación es distinta cuando hablamos de segundas residencias o inmuebles vacíos. En estos casos sí se considera una ocupación y los procesos judiciales para recuperar la vivienda son mucho más largos y complicados, como hemos explicado más arriba. Por eso, una alternativa segura es poner esas segundas viviendas en alquiler. De esta manera se evita el riesgo de okupación, se obtiene un ingreso estable y, además, con el servicio de SEAG se puede alquilar con todas las garantías, protegiendo la renta y la propiedad frente a impagos y problemas legales. Nuestro servicio incluye protección jurídica integral que va desde la reclamación del impago de alquiler hasta la recuperación de la vivienda, para que no tengas que preocuparte por nada. Además, si al recuperar la vivienda esta ha sufrido daños por actos de vandalismo, contarás con hasta 3.000 euros para las reparaciones (tras descontar la fianza). ¿Necesitas más información? ¡Contacta con Sociedad Española de Alquiler Garantizado sin compromiso!

Invertir en inmuebles para alquilar no siempre requiere disponer de grandes sumas de dinero. Una de las estrategias más utilizadas por los inversores para multiplicar su capacidad de adquisición y aumentar la rentabilidad es el apalancamiento financiero. Este mecanismo permite financiar parte de la inversión con recursos ajenos, como préstamos hipotecarios, aumentando el potencial de ganancia sin comprometer toda la liquidez del inversor. A lo largo de este artículo te explicamos qué significa el apalancamiento financiero, cómo se calcula y qué beneficios (y riesgos) puede conllevar en el mercado del alquiler. Si estás pensando en ampliar tu cartera inmobiliaria o iniciarte en este tipo de inversiones, esta información te ayudará a comprender mejor las herramientas financieras a tu alcance. ¿Estás preparado/a?

¿Qué es el apalancamiento financiero?

El apalancamiento financiero es una estrategia que consiste en utilizar deuda (financiación externa) para aumentar la capacidad de inversión y, con ello, la rentabilidad potencial. Es decir, se trata de comprar un activo —como una vivienda— sin aportar el 100% del capital propio, sino combinando recursos propios con financiación bancaria. En el sector inmobiliario, esta técnica es muy común. Muchos inversores adquieren inmuebles a través de hipotecas, alquilan las propiedades, y utilizan parte del ingreso del arrendamiento para cubrir la cuota del préstamo, obteniendo además un beneficio neto. Por tanto, el apalancamiento financiero permite acceder a propiedades de mayor valor, diversificar inversiones y multiplicar los rendimientos del capital invertido, siempre que se gestione de forma adecuada y se tengan en cuenta los riesgos asociados.

El apalancamiento financiero puede ser una gran herramienta si se cumplen las siguientes condiciones:

• La rentabilidad esperada del inmueble es superior al coste del préstamo.
• Se dispone de un colchón financiero para imprevistos o vacantes.
• Se cuenta con una gestión profesional del alquiler, que evite problemas legales o fiscales.
• Se analiza el contexto económico: tipos de interés, demanda de alquiler, situación del mercado local.
• Si estos factores se alinean, el uso del apalancamiento te permitirá escalar tu inversión inmobiliaria con rapidez y eficiencia.

Apalancamiento financiero: fórmula para calcular la rentabilidad

El ratio de apalancamiento financiero permite cuantificar el efecto que tiene la deuda sobre la rentabilidad del capital propio invertido. Su fórmula más sencilla es:

• Rentabilidad financiera = Rentabilidad económica + (Rentabilidad económica – Coste de la deuda) × (Deuda / Fondos propios)

Aunque también puedes calcularlo de forma más práctica en inversiones inmobiliarias con esta fórmula:

• Apalancamiento = (Beneficio neto anual / Aportación de capital propio) × 100.

Veamos qué significa esto último. Si has invertido 30.000€ en una vivienda cuyo precio total era de 120.000 € (aportando un 25% y financiando el resto), y obtienes un beneficio neto anual de 6.000 €, el apalancamiento financiero es: (6.000 / 30.000) × 100 = 20%. Esto significa que, gracias al apalancamiento, estás obteniendo una rentabilidad del 20% sobre tu capital invertido. Una cifra que difícilmente se alcanzaría sin financiación externa.

Apalancamiento financiero: ejemplo práctico

Aunque ya hemos puesto un ejemplo del apalancamiento financiero en el apartado anterior, en este caso vamos a hacer una comparación para que compruebes cómo serían tus beneficios sin esta técnica de inversión. Para ello, imagina que compras un piso para alquilar en Valencia con un valor de 150.000 €. Aportas 30.000 € de tus ahorros y solicitas una hipoteca de 120.000 € al 3% de interés. Calcula que puedes alquilarlo por 800 €/mes, es decir, 9.600 €/año. A continuación, restas los gastos:

• Hipoteca: 6.000€/año
• Impuestos, seguros, mantenimiento: 1.200€/año
• Beneficio neto: 2.400€/año

Tu inversión real ha sido de 30.000€. Por tanto, la rentabilidad = (2.400 / 30.000) × 100 = 8% anual. Ahora bien, sin apalancamiento, tendrías que haber aportado los 150.000€ tú solo. En ese caso, con el mismo alquiler, la rentabilidad sería del 1,6%. Gracias al apalancamiento financiero, consigues una rentabilidad superior con menos capital inicial. Eso sí, si los intereses suben o se produce un impago del inquilino, el efecto del apalancamiento puede volverse en contra. Por eso es esencial contar con mecanismos de protección y respaldo legal.

En este contexto, en Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) ofrecemos a los inversores inmobiliarios un escudo protector ante posibles impagos, desperfectos o conflictos contractuales. Nuestro servicio de protección jurídica integral garantiza el cobro de las rentas, cubre el asesoramiento legal completo y asume los gastos derivados de procesos de desahucio o incumplimiento del arrendamiento (consulta nuestra garantía indefinida y garantía temporal). SEAG también participa activamente en eventos especializados en inversión inmobiliaria, donde asesora a propietarios, inmobiliarias y nuevos inversores sobre las mejores prácticas en el alquiler seguro. Gracias a su experiencia, ha contribuido a profesionalizar la relación arrendador-inquilino y a facilitar la inversión responsable en vivienda, especialmente en ciudades con gran dinamismo como Barcelona, Madrid, Valencia o Sevilla.

¿Qué riesgos conlleva el apalancamiento financiero?

Aunque el apalancamiento es una herramienta poderosa para aumentar la rentabilidad, también implica ciertos riesgos. Si el retorno del alquiler es menor que el coste de la deuda, o si hay vacantes prolongadas o impagos, el inversor podría entrar en pérdidas. Además, el apalancamiento eleva el nivel de exposición financiera, lo que puede dificultar el acceso a nuevas líneas de crédito o generar estrés económico si las condiciones del mercado cambian bruscamente. Por tanto, esta estrategia debe utilizarse con conocimiento, cálculo y respaldo legal. A menudo, lo más recomendable es contar con el asesoramiento de expertos y garantías jurídicas adicionales para evitar contratiempos.

El sector inmobiliario sigue siendo uno de los destinos favoritos para los inversores que buscan ingresos estables y patrimonio a largo plazo. Comprar para alquilar es una estrategia recurrente y con gran estabilidad —por supuesto, si se protege el alquiler como es debido—. Pero también es un camino lleno de trampas para quien no lo planifica correctamente. Entonces… ¿Cuál es el peor error que puedes cometer al invertir en inmuebles para alquilar? La respuesta es clara, y te la explicamos en este artículo. ¡Vamos a ello!

El peor error al invertir en inmuebles para alquiler: pensar como propietario, en lugar de inversor

Muchos principiantes caen en el error de elegir una vivienda basándose en sus propios gustos o comodidades. Si tú no vivirías en un cuarto sin ascensor, ¿por qué habría alguien dispuesto a hacerlo? La realidad es que el mercado de alquiler es muy variado y hay demanda para diferentes perfiles. Comprar como si la vivienda fuera para ti limita tus oportunidades y distorsiona tus decisiones. Un inversor debe analizar la zona, calcular la rentabilidad y entender el tipo de inquilino potencial. Aunque el inmueble no sea ideal para tu vida personal, puede ser perfecto para un estudiante, un trabajador temporal o una familia joven. Es decir, lo importante es la viabilidad del alquiler, no tu afinidad personal con la vivienda, tal y como puedes ver en este debate de expertos en materia de Vivienda organizado por SEAG:

Cómo saber si un piso es rentable para alquilar

Saber si una propiedad es rentable no es complicado, pero hay que hacer bien los deberes. Según Bárbara Gurrea, inversora con más de 50 propiedades en cartera, es esencial conocer dos indicadores:

• Rentabilidad bruta: Renta anual / precio de compra x 100.
• Rentabilidad neta: Renta anual – gastos fijos (IBI, comunidad, seguro, etc.) / inversión total x 100.

Un buen objetivo sería el de obtener una rentabilidad neta superior al 7%, aunque este porcentaje puede variar según la zona. También debes tener en cuenta impuestos, reformas, mobiliario, ITP y costes notariales para que la cifra sea más realista. Otro punto esencial es contemplar escenarios conservadores. No hagas números con el precio más alto de alquiler posible, ni con modalidades volátiles como el alquiler por habitaciones si aún no tienes claro el marco normativo de tu ciudad. Elige un enfoque tradicional como base.

El miedo a dar el primer paso al invertir en vivienda para alquilar

Una gran parte de los futuros inversores se queda en la “parálisis por análisis”. Se forman, leen, comparan… pero no compran. Esperan la operación perfecta, el piso ideal o el mercado más favorable, y el tiempo pasa sin actuar. Según los expertos del debate de SEAG, ese es otro de los grandes errores: no actuar por miedo o inseguridad. La solución está en ir acompañado, en buscar un profesional, un asesor inmobiliario o incluso un personal shopper que te ayude en tus primeras compras. Tal y como explican en el debate: “invertir no es hacer todo tú mismo, es rodearte de quienes saben hacerlo”.

Apalancamiento financiero: ¿usar o no usar hipoteca?

Uno de los consejos más repetidos por Pedro Bretón (CEO de SEAG) y Bárbara Gurrea es el de aprovechar el apalancamiento financiero de manera inteligente. Comprar al contado puede darte paz mental, pero reduce tus opciones de crecimiento. Con el mismo capital puedes comprar una vivienda… o tres, si sabes usar la financiación de forma estratégica. Sí, tendrás menos cash flow al mes, pero estarás construyendo patrimonio con ayuda del banco. Además, los intereses son fiscalmente deducibles si declaras correctamente tus ingresos. Solo asegúrate de no sobreendeudarte, de analizar bien tu capacidad de pago y de evitar préstamos personales con intereses abusivos.

La importancia de la zona y los marcos legales

Muchos inversores se centran en su ciudad o barrio por comodidad, y esto es un error. Las oportunidades están en todo el territorio nacional. Por ende, no debe asustarte salir de tu comunidad autónoma —sobre todo si cuenta con una legislación más restrictiva como la de Cataluña— para buscar regiones más estables como la Comunidad Valenciana, Aragón o Castilla y León. Además, es vital entender cómo afectan los impuestos, las zonas tensionadas y las políticas locales en cada localidad. Una propiedad en una zona con procesos judiciales lentos o normativas poco claras puede darte más dolores de cabeza que beneficios.

Otros errores comunes a evitar después de invertir

Ahora, ya sabes cuál es el peor error al invertir en inmuebles para alquilar y otros errores frecuentes al invertir que limitan tu posibilidad de prosperar económicamente, pero no es lo único que debes tener en cuenta. También es importante que prestes atención a estos errores comunes después de invertir en una vivienda:

• No profesionalizar el alquiler: Usar contratos mal redactados, descargados de Internet, puede llevarte a problemas legales. Siempre contrata a profesionales para la redacción y gestión.
• Alquilar a conocidos: Puede parecer cómodo, pero muchas veces termina mal. Si hay impago, te enfrentas a un conflicto personal y legal.
• No contratar garantías: Los seguros o servicios de garantía de alquiler (como los de SEAG) te protegen frente a impagos, ocupaciones o vandalismo. El alquiler representa una fuente de ingresos importante para la economía del inversor, por ende, es fundamental protegerlo, sobre todo teniendo en cuenta que los lanzamientos por ocupación de una vivienda son complejos y pueden tomar mucho tiempo, afectando a la estabilidad económica del inversor.
• No diversificar: Comprar un único inmueble concentra todos los riesgos. Si puedes, reparte tu capital en dos o tres inversiones más pequeñas.

Entonces… ¿Es un buen momento para invertir?

Sí, pero solo si lo haces con cabeza y estrategia. El precio de la vivienda puede estar alto, pero también lo están los alquileres. Con un buen análisis de rentabilidad, garantías y acompañamiento profesional, el riesgo se minimiza y el beneficio a largo plazo se consolida. Comprar una vivienda para alquilar no es comprar tu futuro hogar. Es crear una fuente de ingresos, una estructura financiera y un patrimonio. Como cualquier negocio, necesita planificación, visión y apoyo.

El bono alquiler joven 2025, al igual que sus predecesores de años anteriores, tiene como fin ofrecer una ayuda a las personas jóvenes, y en muchos casos resulta crucial para poder emanciparse o mantener su vivienda. ¿Ahora bien, hasta qué punto esta ayuda pública limitada en el tiempo y sujeta a la disponibilidad presupuestaria de las comunidades autónomas es efectiva? A continuación, analizamos los detalles de la ayuda bono alquiler joven 2025, a qué perfil está dirigido y si es realmente efectiva. ¡Vamos a ello!

¿Qué es el bono alquiler joven?

El Bono Alquiler Joven es una ayuda económica del Gobierno de España destinada a facilitar el acceso a la vivienda a personas jóvenes que viven de alquiler. Esta medida forma parte del Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, gestionado por las comunidades autónomas, y busca aliviar la carga del alquiler para jóvenes de entre 18 y 35 años que perciben ingresos bajos o moderados. La ayuda consiste en una subvención mensual de 250 euros, durante un plazo máximo de 24 meses, es decir, un total de hasta 6.000 euros por persona beneficiaria. Su objetivo es mejorar la independencia residencial de la población joven, especialmente en entornos urbanos donde el precio de la vivienda dificulta la emancipación.

Requisitos bono alquiler joven 2025: ¿A quién está dirigida?

Aunque actualmente ya está cerrado el plazo para solicitar el bono joven alquiler 2025 en muchas comunidades autónomas, todavía quedan algunas en las que sí es posible solicitarlo. Ahora bien, para poder acceder a esta ayuda es imprescindible cumplir con una serie de condiciones generales y económicas que son fijadas por el Ministerio de Vivienda, pero cuya gestión específica depende de cada comunidad autónoma. A continuación, se detallan los principales requisitos de acceso:

1. Edad entre 18 y 35 años (inclusive) en el momento de solicitar la ayuda.
2. Residencia legal y en España, tanto en el momento de la solicitud como durante el periodo de percepción del bono.
3. Contrato de alquiler o cesión de uso firmado a tu nombre y relativo a una vivienda o habitación que sea tu residencia habitual y permanente.
4. Ingresos anuales iguales o inferiores a tres veces el IPREM, es decir, aproximadamente 25.200 € brutos anuales. No se tienen en cuenta los ingresos de otros convivientes, salvo en caso de que también soliciten la ayuda de forma individual.
5. Precio del alquiler limitado:
   • Vivienda completa: hasta 600 € mensuales, ampliables a 900 € si la comunidad autónoma lo permite.
   • Habitación: hasta 300 € mensuales, ampliables hasta 450 € en zonas tensionadas.
6. No ser propietario o usufructuario de otra vivienda en España, salvo excepciones justificadas (herencia, separación, etc.).
7. No convivir de forma habitual con los progenitores o tutores legales.
8. No haber sido beneficiario de otra ayuda similar que impida compatibilidad, aunque sí se puede recibir complementos adicionales del Plan Estatal de Vivienda siempre que no se supere el importe mensual total del alquiler.

Cómo solicitar bono alquiler joven 2025

El bono joven alquiler 2025 se solicita desde cada comunidad autónoma (presencial o telemáticamente), lo que significa que cada una establece sus propios plazos y procedimientos específicos. Por ello, para llevar a cabo la solicitud se deben seguir los siguientes pasos generales:

1. Consultar la convocatoria autonómica.
2. Reunir la documentación.
3. Presentar la solicitud.
4. Resolución y pago.

Con respecto al último punto, hay que tener en cuenta que el bono alquiler joven 2025 se concede por orden de presentación una vez finalizado el plazo de la convocatoria de la comunidad autónoma del solicitante. Es un proceso gestionado de manera regional, por lo que la fecha exacta de la resolución depende de cada territorio.

¿Es realmente útil el bono alquiler joven 2025? La visión crítica de SEAG

Pedro Bretón, CEO de Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), ha compartido recientemente su opinión sobre el bono joven alquiler, la ayuda pública destinada a facilitar el acceso a la vivienda para jóvenes de entre 18 y 35 años que, como indicábamos, consiste en una subvención mensual de 250 €, durante un período máximo de dos años (siempre que el solicitante tenga ingresos inferiores a tres veces el IPREM). Puedes conocerla al detalle en el siguiente vídeo:

Aunque la medida puede parecer positiva a primera vista, Bretón considera que no es una solución real y sostenible a largo plazo. Según su análisis, ofrecer dinero público para ayudar a alquilar viviendas con precios elevados no ataja el verdadero problema: la falta de oferta y los altos precios del alquiler. En lugar de subvencionar directamente a los inquilinos, el CEO de SEAG propone fomentar un mercado más accesible a través de incentivos fiscales, mayor seguridad jurídica y medidas que animen a los propietarios a poner sus inmuebles en alquiler sin miedo al impago o a los problemas legales. Bretón subraya que la clave está en crear las condiciones necesarias para que el precio de los alquileres pueda autorregularse, en lugar de depender de ayudas temporales que, a la larga, acaban beneficiando más al propietario que al inquilino. Indica que con una política que refuerce la confianza de los arrendadores y amplíe la oferta de viviendas disponibles los precios podrían bajar de forma natural, haciendo innecesarias este tipo de subvenciones.

Además, insiste en que no solo los jóvenes tienen dificultades para acceder a una vivienda: muchas familias con hijos se enfrentan a situaciones igualmente complicadas. Por ello, cualquier medida efectiva debe tener un enfoque estructural, centrado en aumentar la estabilidad del mercado y proteger tanto a arrendadores como a arrendatarios. En definitiva, el bono joven, según Bretón, es solo un parche. Para cambiar el panorama del alquiler en España, se necesitan soluciones duraderas y estructurales que generen confianza y equilibrio en el mercado.

Recibir un piso en herencia puede ser una oportunidad para lanzarte al mercado del alquiler y poder obtener unos ahorros extra mes a mes. Incluso, este ahorro puede servirte como punto de partida para comenzar a invertir en vivienda para alquilar hasta lograr la deseada independencia económica. Ahora bien ¿Es legal? ¿Se puede alquilar un piso heredado? En este artículo te aclaramos todas las dudas al respecto. ¡Vamos a ello!

Se puede alquilar un piso heredado, lo que dice la ley

Sí, puedes alquilar un piso heredado, pero solo después de haber completado correctamente los trámites de aceptación de la herencia y el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Hasta que eso no ocurra, el heredero o herederos no pueden disponer legalmente del inmueble, ni venderlo, ni alquilarlo. Es necesario seguir una serie de pasos para formalizar tu condición de propietario y poder actuar legalmente como arrendador.

¿Cómo se puede alquilar un piso heredado?

Para alquilar un piso heredado es fundamental que previamente lleves a cabo una serie de pasos para legalizar tu nueva situación como propietario. Ten en cuenta, así mismo, que si existen varios herederos (herencia compartida) el alquiler del inmueble requiere de un acuerdo entre todos. Esto significa que todos pueden alquilar como copropietarios y repartir los ingresos según el porcentaje de propiedad o adjudicar la vivienda a uno solo mediante un acuerdo y compensación económica al resto, para que pueda alquilarla con libertad. En cualquier caso, se deben llevar a cabo los siguientes pasos previos:

Aceptar la herencia

El primer paso es aceptar formalmente la herencia. Esto se hace mediante escritura pública ante notario.

Liquidar el Impuesto de Sucesiones

Este impuesto debe pagarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento (prorrogables otros seis si se solicita). Su cuantía varía mucho según la comunidad autónoma, el valor de los bienes heredados y el grado de parentesco con el fallecido.

Cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad

Una vez aceptada la herencia y pagado el impuesto, se puede inscribir la vivienda a nombre del heredero o herederos en el Registro de la Propiedad. Hasta que esto no se haga, legalmente no puedes alquilarla, ya que el inmueble aún aparece a nombre del fallecido.

Comprobar la cédula de habitabilidad

Antes de poner el piso en alquiler asegúrate de que dispone de cédula de habitabilidad vigente, ya que es un requisito en muchas comunidades autónomas para alquilar legalmente.

Firmar contrato de alquiler

Cuando todo esté en orden, ya puedes redactar y firmar el contrato de alquiler conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si hay varios herederos, todos deberían firmar el contrato como arrendadores, o bien autorizar a uno de ellos como representante.

¿Qué sucede si el piso heredado ya estaba alquilado?

Una situación más habitual de lo que parece es la de alquilar un piso alquilado, es decir, el antiguo propietario ya tenía la vivienda en alquiler. En estos casos, tanto la vivienda como el contrato de alquiler pasa a nombre de los herederos legítimos nombrados en el testamento. Es lo que se conoce como subrogación de contrato de arrendamiento el contrato de arrendamiento se mantiene en las mismas condiciones a excepción de la parte arrendadora. Esto conlleva el cumplimiento de las obligaciones propias del arrendador (por supuesto, las que corresponden por ley y las que se acordaron en el momento de formalizar el contrato) en caso de que la herencia sea aceptada. En este artículo puedes conocer más supuestos sobre el contrato de alquiler y el fallecimiento del arrendador.

Cómo declarar el alquiler de un piso heredado

Por supuesto, una vez alquilado es obligatorio declarar los ingresos por alquiler en el IRPF (ten en cuenta que Hacienda lo considera como rendimiento del capital inmobiliario). No hacerlo puede acarrear sanciones económicas importantes, además de recargos e intereses adicionales, entre otras. Sea como sea, para declarar el nuevo alquiler tendrás que incluir los ingresos íntegros por alquiler recibidos durante el año fiscal y los gastos deducibles (para obtener el rendimiento neto):

• IBI.
• Comunidad.
• Reparaciones y mantenimiento.
• Primas de seguros.
• Intereses de préstamos para la adquisición del inmueble (si los hay).
• Honorarios de administración o gestoría.
• Amortización del inmueble (3% anual del valor de la construcción).

Ten en cuenta que también pueden existir reducciones. En el caso de que el inmueble se alquile como vivienda habitual del inquilino, entonces el rendimiento neto puede beneficiarse de una reducción de hasta el 60%, dependiendo de donde se ubique el inmueble,  siempre y cuando esté formalizado el contrato y la vivienda no sea para uso turístico o de temporada (actualmente esta medida está en revisión por parte del Gobierno, por lo que puede cambiar). Es conveniente revisar esta y otras reducciones que pueden aplicarse en el momento.

Por otro lado, si la vivienda está siendo alquilada entre varios herederos (el inmueble tiene varios propietarios), entonces cada uno debe declarar su parte proporcional de los ingresos y gastos en el IRPF, en función del porcentaje de titularidad (ten en cuenta, por ejemplo, que los cónyuges herederos tienen un mayor porcentaje que los hijos).

Qué hacer con el piso heredado, ¿vender o alquilar?

Alquilar un piso heredado en lugar de venderlo puede ser una excelente decisión para generar ingresos pasivos a largo plazo sin renunciar a la propiedad del inmueble, sobre todo si no se tiene claro qué se desea hacer con él (de esta forma se puede pensar con más claridad y tiempo antes de tomar una decisión irreversible). Esta opción permite rentabilizar la herencia de forma estable, especialmente en zonas con alta demanda de alquiler, y conservar un patrimonio que puede revalorizarse con el tiempo. Sin embargo, para disfrutar de esta rentabilidad con tranquilidad, es fundamental contar con un servicio de alquiler garantizado, como el que te ofrecemos en SEAG. Este tipo de servicio protege al propietario (o propietarios) frente a impagos, asegura el cobro mensual del alquiler incluso en caso de retrasos o conflictos, y ofrece cobertura legal en caso de problemas, tanto si se alquila como vivienda permanente, como por habitaciones o como alquiler temporal. De esta forma alquilar un piso heredado se convierte en una fuente de ingresos segura, sin los temores ni los riesgos que a menudo acompañan a los arrendamientos particulares.

Pedro Bretón, CEO de SEAG, analiza en detalle las implicaciones fiscales y contractuales de dos fórmulas que buscan facilitar el acceso a la vivienda: el alquiler con opción a compra y la compraventa con pago aplazado. Ambos mecanismos permiten que el comprador no tenga que abonar el precio total de la vivienda desde el inicio, pero difieren notablemente en sus efectos fiscales y en la manera en la que deben formalizarse legalmente.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un contrato mixto que combina dos fases: una de arrendamiento y otra de compraventa. En la primera etapa, el inquilino reside en la vivienda como arrendatario y paga una renta mensual. Durante este periodo, se establece la posibilidad de adquirir la propiedad del inmueble dentro de un plazo determinado y por un precio previamente pactado. Esta opción de compra no es obligatoria, pero sí exclusiva del inquilino durante el tiempo establecido en el contrato. Uno de los aspectos más destacados de este modelo es que, en muchos casos, parte o la totalidad de las rentas abonadas durante el alquiler se descuentan del precio final de compra si se ejerce la opción. Esto permite al inquilino acumular una “entrada” progresiva, facilitando el acceso a la propiedad. Ésto último debe quedar reflejado en el contrato si así se acuerda entre las partes.

Este tipo de contrato es especialmente útil para personas que desean comprar una vivienda pero que, por el momento, no pueden acceder a una hipoteca o prefieren asegurarse antes de que el inmueble se adapta a sus necesidades. También es beneficioso para propietarios que desean vender en el futuro, pero necesitan generar ingresos inmediatos mediante el alquiler. Legalmente, debe constar por escrito y definir claramente plazos, precios y condiciones.

En qué consisten unas escrituras de compraventa con pago aplazado

La escritura de compraventa con pago aplazado es un documento notarial mediante el cual se formaliza la venta de un inmueble, pero el comprador no paga el precio total en el momento de la firma. En su lugar, se acuerda que el importe se abone en uno o varios plazos posteriores, dentro de un calendario de pagos previamente pactado entre las partes. Esta fórmula permite que el comprador adquiera la propiedad del inmueble desde el momento en que se firma la escritura, aunque aún no haya pagado la totalidad del precio. Para el vendedor, supone una forma de facilitar la operación sin recurrir necesariamente a financiación externa por parte del comprador.

En la escritura deben detallarse con claridad el precio total, los importes de cada pago, las fechas de vencimiento, y las consecuencias en caso de impago, que pueden incluir la resolución del contrato o el cobro de intereses. También se puede pactar la reserva de dominio, una cláusula que impide al comprador vender o hipotecar la vivienda hasta que la haya pagado por completo. Este tipo de compraventa ofrece seguridad jurídica a ambas partes y es útil para facilitar transacciones en las que el pago inmediato no es viable.

Cuál es la diferencia fiscal entre venta aplazada y alquiler con opción a compra

En el caso del alquiler con opción a compra, el propietario percibe unas rentas periódicas que se imputan año tras año en su declaración de la renta como ingresos procedentes del arrendamiento. Si posteriormente se ejecuta la opción de compra, el importe ya cobrado por el alquiler debe descontarse del precio final de la vivienda. Por ejemplo, si una vivienda se vende por 100.000 € y el inquilino ha pagado 3.000 € anuales durante tres años, en el momento de formalizar la venta el importe escriturado deberá ser de 91.000 €. Esto se debe a que los 9.000 € restantes ya han sido declarados como ingresos por alquiler. Si, por el contrario, se escriturara por 100.000 €, se estaría generando una doble imposición, ya que se tributaría dos veces: por los 9.000 € previamente cobrados como renta y por los 100.000 € completos de la venta.

Para evitar esta carga fiscal duplicada, Bretón sugiere que, si el objetivo del propietario es garantizar la venta a un precio determinado y reflejar dicho importe íntegramente en la escritura, la opción más adecuada es el contrato de compraventa con pago aplazado. En este modelo, se pacta desde el principio el precio total de la vivienda (por ejemplo, 100.000 €), pero el comprador lo abona en plazos periódicos. Esta fórmula permite declarar la operación como una única compraventa y evita el tratamiento fiscal separado de las rentas.

Los riesgos del alquiler con opción a compra frente a la compraventa con pago aplazado y cómo evitarlos

El CEO de SEAG Pedro Bretón destaca que el alquiler con opción a compra, aunque es una fórmula completamente válida, implica los riesgos propios de cualquier contrato de arrendamiento. Si el inquilino incumple los pagos será necesario iniciar un procedimiento judicial por impago de alquiler para recuperar la posesión de la vivienda. En cambio, con un contrato de compraventa aplazada, la protección jurídica frente al incumplimiento puede ser más clara y directa. Es por esta razón por la cual recomienda que, en el primero de los casos, si la vivienda va a ser alquilada con opción a compra, se opte por un servicio de alquiler garantizado, como la garantía indefinida que ofrece SEAG. Esta brinda protección frente al impago hasta la recuperación del inmueble (con un mes de carencia y sin esperar sentencia), además de un servicio de protección jurídica para que los abogados especializados de la compañía puedan ocuparse de todo el proceso de la reclamación del impago, asumiendo todos los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales.

La garantía indefinida de SEAG incluye, así mismo, una compensación de hasta 3.000 euros de los daños ocasionados por actos de vandalismo (sin imponer franquicias), así como protección contra la okupación (durante los 3 meses siguientes tras la finalización de la garantía de alquiler). ¿Necesitas más información? Contacta con nosotros sin compromiso para que podamos asesorarte.

Pedro Bretón, CEO de SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado), analiza una propuesta legislativa del partido socialista enfocada en facilitar el acceso a la vivienda asequible. Expone su opinión crítica sobre varias medidas, centrándose especialmente en aquellas que afectan al mercado del alquiler.

¿En qué consiste la proposición de ley del alquiler del PSOE?

La proposición de ley del PSOE para impulsar un alquiler de viviendas a precios asequibles fue propuesta en el congreso de los diputados el pasado 22 de mayo de 2025. Esta busca impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles en España mediante una serie de reformas fiscales, jurídicas y administrativas con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y familias con rentas medias y bajas, a través de una mayor oferta de viviendas en alquiler y la implicación tanto del sector público como del privado.

Entre las principales medidas destaca la reforma del IRPF, que contempla reducciones significativas del rendimiento neto del alquiler para propietarios que rebajen las rentas respecto al contrato anterior o alquilen en zonas tensionadas. Estas reducciones pueden alcanzar hasta el 100% en determinados casos, como alquileres por debajo del precio de referencia fijado por el Ministerio o contratos a jóvenes entre 18 y 35 años. Además, se mantiene la reducción tradicional del 60% en supuestos generales y se añade una nueva reducción del 70% para alquileres sociales o viviendas cedidas a entidades sin fines lucrativos. También se actualiza el sistema de imputación de rentas inmobiliarias para incentivar que los inmuebles vacíos salgan al mercado del alquiler. Paralelamente, se amplía la deducción por rehabilitación energética de viviendas, aplicable a mejoras que reduzcan la demanda energética o el consumo de energía no renovable, con deducciones de hasta 60% y límites anuales de 5.000 a 7.500 euros.

A nivel de sociedades, se pretende modificar la Ley de SOCIMIs aumentando del 15% al 25% el gravamen sobre beneficios no distribuidos que provienen del arrendamiento de viviendas, pero se aplican reducciones del 50% o 100% si al menos el 60% de las viviendas se alquilan a precios asequibles o si esos beneficios se reinvierten en nuevas viviendas bajo este régimen. En cuanto al mercado turístico, se anticipa a una directiva europea y se impone el IVA del 21% a los alquileres de corta duración en municipios de más de 10.000 habitantes, salvo que ofrezcan servicios hoteleros. Por otro lado, se busca crear un Impuesto Complementario Estatal sobre transmisiones inmobiliarias realizadas por no residentes extracomunitarios, planteado con el fin de evitar la especulación exterior en el mercado español.

Finalmente, se otorgan nuevos poderes a SEPES para gestionar, construir y rehabilitar viviendas asequibles en suelos públicos, facilitando su colaboración con otras administraciones mediante cesiones de inmuebles del Estado o entidades como MUFACE, ADIF y el Patrimonio Nacional. También se flexibiliza el marco jurídico de los contratos de concesión pública para vivienda asequible, ampliando su duración hasta 80 años y eliminando trámites burocráticos.

La opinión de SEAG sobre la proposición de ley del alquiler del PSOE (vivienda asequible)

Pedro Bretón, CEO de SEAG, explica en el siguiente vídeo que apoya las medidas que incentivan el alquiler a través de las ventajas fiscales, sin embargo, rechaza las que castigan con más impuestos y considera esencial dotar al mercado del alquiler de una mayor seguridad jurídica (como hacen desde la compañía con su alquiler garantizado y sus prestaciones adicionales), así como de estabilidad normativa e incentivos positivos. Explica que de esta forma se amplía la oferta y bajan los precios de forma natural, garantizando el acceso a una vivienda digna.

Proposición alquiler vivienda PSOE: ¿Subida del IVA o imposición para los pisos turísticos?

Uno de los primeros puntos abordados es la intención de subir el IVA al 21% para los pisos turísticos. Bretón aclara que no se trataría de una subida como tal, sino de una nueva imposición para quienes no prestan servicios complementarios (como limpieza o recepción). Según la normativa actual, solo los alojamientos que prestan servicios similares a los hoteleros tributan al 10%. El CEO cuestiona si, en ese caso, también se les subirá el IVA a los hoteles, lo que generaría un agravio comparativo. Además, considera que esta medida no impactará de forma significativa en el precio del alquiler, ya que la mayoría de los pisos turísticos no se encuentran en zonas de alta demanda residencial.

Sobre la creación de un nuevo impuesto estatal en la medida del PSOE de alquiler

En cuanto a la creación de un impuesto estatal para gravar la compra de viviendas por parte de no residentes, Bretón muestra escepticismo. Argumenta que no hay evidencia de que los no residentes estén generando una compra especulativa. Señala que muchos de ellos adquieren viviendas como segunda residencia o con intención de alquilarlas, lo cual debería considerarse positivo para el mercado, siempre que se incentive el alquiler a precios asequibles. En su opinión, en lugar de penalizar, habría que fomentar la inversión con incentivos y garantías jurídicas que impulsen la oferta y contribuyan a una regulación natural de los precios.

¿Es efectiva la colaboración público-privada de la que habla el PSOE?

La propuesta de ley del PSOE sobre alquiler asequible también destaca la necesidad de fomentar la colaboración público-privada para la construcción de vivienda asequible. Bretón subraya que esta colaboración solo será efectiva si se agilizan los trámites burocráticos, ya que los retrasos actuales en licencias y autorizaciones pueden demorar la entrega de viviendas durante años, mientras la demanda continúa creciendo. En este contexto, propone que los ayuntamientos concedan plazos razonables para subsanar errores documentales y evitar bloqueos innecesarios.

A favor de la nueva bonificación del IRPF de la propuesta del PSOE de vivienda

Otro punto relevante es la extensión de la bonificación del IRPF para propietarios que rebajen el precio del alquiler en nuevos contratos. Actualmente, esta bonificación del 90% está limitada a zonas tensionadas, pero la propuesta plantea aplicarla en todo el territorio y hasta el 100%, en algunos casos. Bretón valora positivamente esta medida, ya que considera que los incentivos fiscales son una vía eficaz para estimular la rebaja voluntaria de precios por parte de los propietarios. Un ejemplo concreto: si un alquiler baja de 1.000 € a 950 € y genera un beneficio anual de 10.000 €, con esta bonificación solo se tributaría por 1.000 €, lo que supone un gran ahorro fiscal.

Es un error penalizar a propietarios de viviendas vacías

En cambio, considera un error penalizar a propietarios de viviendas vacías, dado que muchas de estas no se alquilan por falta de condiciones o necesidad de reformas. Propone que se incentive la rehabilitación mediante ayudas y beneficios fiscales, en lugar de aplicar tributos adicionales. Insiste en que la clave es motivar a los propietarios a poner en alquiler sus viviendas bajo condiciones razonables, con seguridad jurídica y sin temor a cambios normativos constantes.

Desincentivación para alquilar a las SOCIMIs

Por último, se muestra en desacuerdo con la subida del Impuesto de Sociedades a las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) que no alquilen por debajo del valor de referencia. Pasar del 15% al 25% de tributación, en su opinión, supone otro enfoque punitivo que desincentiva la inversión. En lugar de castigar, propone fomentar con estímulos y seguridad normativa, una vez más, tanto a grandes como pequeños propietarios, quienes representan la mayoría del parque de alquiler en España.