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Alquiler seguro: ¿Qué puede y qué no puede descontar un casero de la fianza?

En el momento de alquilar una vivienda el inquilino debe entregar una fianza obligatoria. Esta debe ser depositada por el arrendador en el organismo correspondiente fijado por cada comunidad autónoma, y solamente podrá hacer uso de ella en casos justificados —una vez que haya finalizado el contrato de alquiler—. En este artículo te explicamos cuáles son: sigue leyendo para saber qué se puede descontar de la fianza de alquiler. ¡Vamos a ello!

Lo primero de todo, ¿cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?

La fianza obligatoria está regulada en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Según la norma, su objetivo es garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, especialmente el pago de la renta y la conservación del inmueble. Antes de devolver la fianza es fundamental que revises muy bien todo el inmueble para asegurarte de que no haya desperfectos y todo esté en orden. Para ello, la normativa establece un periodo de 30 días desde la entrega de las llaves. Por supuesto, si como casero retienes parte de la fianza deberás justificarlo con facturas y pruebas de los daños, razón por la cual es más que conveniente que para un alquiler seguro incluyas un anexo en el contrato con fotos del estado de la vivienda en el momento inicial de alquilar.

¿Qué se puede descontar de la fianza de alquiler?

La ley nos permite hacer uso de la fianza en varias situaciones, estas son las más comunes.

Impago de las rentas: ¿Se puede descontar de la fianza?

Sí. El impago de una o varias mensualidades es uno de los motivos más claros y justificados para que un casero pueda quedarse con parte o la totalidad de la fianza. Por ejemplo, si el inquilino deja de abonar el último mes de alquiler con la excusa de “compensar” con la fianza, el propietario tiene derecho a aplicarla a esa deuda. No obstante, esta práctica no es legalmente correcta por parte del inquilino: la fianza no debe usarse como renta, ya que en realidad se trataría de un impago. Por supuesto, si el impago continúa por varios meses, como propietario puede iniciar acciones legales (en cualquier caso, el saldo pendiente sí puede descontarse del depósito). De esto sabemos muy bien en SEAG, puesto que te prestamos la máxima protección frente al impago durante tu contrato de alquiler, mucho mejor que cualquier seguro de impago tradicional. En caso de que tu inquilino deje de pagar, con SEAG sigues cobrando hasta la recuperación de la vivienda. Además, el servicio incluye la protección jurídica integral que abarca todo el proceso (con costes incluidos) de la reclamación del impago y recuperación de la vivienda, si fuera el caso.

¿Y el Impago de suministros?

También es deducible. El artículo 20 de la LAU establece que, salvo pacto en contrario, los gastos de servicios como agua, luz, gas o internet corren a cargo del inquilino. Si al finalizar el contrato quedan facturas impagadas, el propietario tiene derecho a retener ese importe, siempre que lo justifique con documentación, como recibos, facturas o notificaciones de las compañías suministradoras. En muchos casos se detecta este impago días después de la entrega de llaves, cuando llega la última factura. Por eso es importante que el contrato recoja una cláusula que permita este tipo de compensaciones, y por supuesto, lo más aconsejable es que los suministros sean cambiados a nombre del inquilino, para evitar este tipo de problemas a futuro.

Desistir contrato antes de tiempo más indemnización

Si el inquilino abandona la vivienda antes del plazo mínimo (seis meses) sin causa justificada, el casero puede descontar de la fianza la penalización pactada, siempre que dicha cláusula esté incluida en el contrato. La LAU permite pactar indemnizaciones equivalentes a un mes de renta por cada año incumplido, prorrateándose por meses si no se alcanza un año completo. Por ejemplo, si el contrato era de 12 meses y el inquilino se marcha en el cuarto, el propietario puede retener una compensación equivalente a 2/3 de un mes de renta.

Las pequeñas reparaciones, uno de los puntos más controversiales

Este es un tema controvertido. La jurisprudencia y el artículo 21.4 de la LAU aclaran que las pequeñas reparaciones por el uso ordinario del inmueble corresponden al inquilino. Por tanto, si no las ha realizado, el casero podría deducir su coste. Hablamos de bombillas fundidas, grifos goteando, cambios de pilas, juntas o similares. Eso sí, siempre que el coste sea razonable, esté bien justificado y no forme parte del desgaste lógico por el paso del tiempo.

Reparaciones necesarias por mal uso o negligencia

Otro concepto deducible es el coste de reparaciones ocasionadas por mal uso de la vivienda. Esto incluye, puertas rotas, persianas arrancadas, muebles en mal estado, electrodomésticos quemados por un mal uso, agujeros en las paredes, pinturas con grafitis y todo tipo de daños por actos de vandalismo… En este caso debemos remitirnos a la ley LAU, en su artículo 21, que diferencia entre reparaciones debidas a desgaste natural (no deducibles) y aquellas derivadas de uso indebido o negligente, que sí pueden ser reclamadas. Por lo tanto, y como indicábamos previamente, es importante que el arrendador documente el estado inicial de la vivienda para poder compararlo al finalizar el contrato.

¿Te pueden descontar dinero de la fianza por limpieza?

Sí, siempre que el estado en el que se devuelve la vivienda sea manifiestamente sucio o insalubre. No hablamos de una limpieza general, sino de situaciones donde haya suciedad acumulada, malos olores, restos de basura, electrodomésticos grasientos o baños en mal estado higiénico existe la posibilidad de no devolver la fianza por limpieza. En esos casos, el casero puede descontar el coste de una limpieza profesional, presentando factura o presupuesto. Es importante aclarar que esto no se aplica al desgaste normal del uso diario. Incluir una cláusula en el contrato que exija devolver el piso limpio ayuda a prevenir disputas.

¿Te pueden descontar la pintura de la fianza?

Depende. El propietario no puede deducir el coste de pintar toda la vivienda si se trata simplemente del desgaste por el paso del tiempo. Ahora bien, si el inquilino ha dejado manchas, colores no autorizados, grafitis, daños visibles en paredes o agujeros de taladro no reparados, el coste de restaurar el aspecto original sí puede descontarse. El inventario fotográfico inicial ayuda a resolver estos casos y demostrar el deterioro causado por el arrendatario. Como siempre, los gastos deben estar justificados y ser proporcionales a los daños observados.

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