El pasado 7 de octubre de 2024, y tras intensas disputas legales, el Tribunal Supremo de España dictó dos sentencias que determinaban a las comunidades de propietarios la potestad de prohibir los alquileres turísticos. En este artículo te explicamos en qué casos puede llevarse a cabo la prohibición y cómo esta medida puede repercutir al mercado, según la opinión del experto y CEO de SEAG Pedro Bretón. ¡Sigue leyendo!
Prohibición alquiler turístico: ¿Cuáles son las restricciones?
El fallo del Tribunal Supremo permite que sean las comunidades de vecinos las que limiten los alquileres mediante una mayoría de tres quintos en junta vecinal. Para ello, es imprescindible que el 60% de los propietarios de un edificio voten a favor de prohibir o limitar el uso de viviendas para el alquiler turístico. Este alto tribunal, no obstante, unifica el alcance de la palabra “limitar” contenida en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que hasta el momento generaba controversia sobre si las prohibiciones realizadas se excedían del marco normativo o no. Ahora, el Tribunal Supremo ha respaldado la primera de estas posturas avalando que las comunidades de propietarios puedan prohibir completamente el alquiler turístico.
Sin embargo, es importante recalcar que esta medida solo afecta a los propietarios actuales en una comunidad de vecinos (como ocurría hasta ahora), mientras que no sucede lo mismo con los que adquieren una vivienda en propiedad en dicha comunidad de manera posterior a la aprobación en junta de la prohibición. Tampoco es retroactivo, por lo que no afecta a quienes ya operan con este modelo de alquiler. En definitiva, el cambio solo afecta a los propietarios actuales que quieren iniciar un negocio de alquiler vacacional tras la aprobación en junta de la prohibición. Así pues, ante el interrogante de si puede la comunidad prohibir el alquiler turístico, la respuesta es depende.
También es importante consultar las limitaciones y normas específicas en cada comunidad autónoma. En casos como el de Madrid, por ejemplo, las normativas exigen que las viviendas turísticas tengan un acceso directo e independiente a la calle, e incluso se prohíbe el cambio de uso de locales comerciales a viviendas. Estas restricciones, argumenta el CEO de SEAG Pedro Bretón, son un golpe severo para la industria, ya que eliminan la viabilidad de hasta el 99% de las viviendas destinadas al turismo.
Cuáles son las implicaciones de prohibir el alquiler turístico
Pedro Bretón habla en el siguiente vídeo sobre las restricciones y problemáticas actuales del sector del alquiler turístico en España, enfocándose —sobre todo— en Madrid. El experto inmobiliario indica que estas regulaciones recientes afectan tanto a propietarios e inquilinos, así como al mercado inmobiliario en general, y destaca la importancia de equilibrar las normativas para evitar consecuencias negativas, tal y como puede verse en el siguiente vídeo:
Un argumento común para justificar las restricciones al alquiler turístico en la capital es la posibilidad de que estas viviendas se conviertan en alquiler residencial y preservar la identidad de los barrios, así como el pequeño comercio. Sin embargo, Bretón subraya que esta conversión de local comercial a residencial no siempre es viable. De hecho, muchas de estas propiedades están ubicadas en zonas específicas que tienen más sentido económico como viviendas turísticas, ya sea por su localización en el centro urbano o por su diseño y tamaño. Además, a ello se suma de manera paralela la inseguridad jurídica generada por el gobierno y los riesgos asociados al alquiler residencial, lo que desincentiva a los propietarios a alquilar. Estos riesgos, en concreto, se centran en la posibilidad de sufrir un impago y la lentitud de los procesos judiciales en el momento de recuperar la vivienda, aunque recuerda que el servicio de SEAG ofrece soluciones para prevenir estos casos.
Ejemplo de ello es la garantía indefinida para vivienda de larga duración y la garantía de habitaciones, ambas opciones permiten seguir cobrando el alquiler mes a mes hasta recuperar la vivienda o habitación, sin carencia y sin esperar sentencia. Además, el servicio cuenta con protección jurídica integral a cargo del equipo de abogados especializados para ofrecer asesoramiento a los clientes, así como para realizar todo el proceso de reclamación por impago de alquiler (asumiendo los gastos de procurador, notificaciones, poderes notariales y tasas judiciales).
Cómo impacta la normativa en los locales comerciales vacíos
Otro tema abordado en la entrevista es el creciente problema de los locales comerciales vacíos, una situación agravada por el auge del comercio electrónico. Según Bretón, estas propiedades podrían tener un uso más eficiente si se permitiera su conversión a alquiler turístico, pero normativas como las de Madrid prohíben su destinación a este fin en las zonas del centro, al igual que otras comunidades donde las normativas dificultan el proceso —como el requisito de que el acceso sea directo e independiente a la calle, que no existan viviendas residenciales en la parte inferior, que sean bajos…—. Los locales vacíos, expresa el CEO, no solo representan una pérdida económica para los propietarios, sino que también afectan la vitalidad de las ciudades, creando zonas menos atractivas y contribuyendo al deterioro urbano. Es por este motivo que Bretón propone que se fomente la reutilización de estos espacios mediante políticas más flexibles que permitan su transformación para usos habitacionales o turísticos, siempre con un enfoque responsable.
En conclusión, el experto pone de manifiesto la complejidad que atraviesa el sector del alquiler turístico a causa de las implicaciones de las normativas actuales en España. Además, explica que el equilibrio entre regulación y flexibilidad es la clave para evitar consecuencias negativas, como la pérdida de ingresos para las familias, la inseguridad jurídica y el deterioro urbano. Por otro lado, apunta que la reutilización de locales comerciales vacíos representa una oportunidad para revitalizar las ciudades y adaptarse a las necesidades cambiantes del mercado. La clave está en buscar soluciones prácticas y orientadas a fomentar la confianza entre propietarios e inquilinos, garantizando la sostenibilidad y el crecimiento del sector inmobiliario en todas sus facetas.