La nova llei de l’habitatge estableix canvis importants que afecten al propietari. Aquests són els canvis que destaquen als contractes d’arrendament signats a partir del dia 26 de maig de 2023:

• L’arrendador/propietari haurà d’assumir el pagament dels honoraris de gestió immobiliària i els de formalització del contracte quan hagi intervingut un professional.

• Si arribada la data de venciment del contracte, el propietari no ha manifestat 4 mesos abans la voluntat de no renovar-lo, o si l’arrendatari no ho ha manifestat 2 mesos abans, el contracte es prorrogarà anualment fins a tres anys més.

• Extraordinàriament, quan l’arrendatari acrediti la situació de vulnerabilitat social i econòmica mitjançant un informe dels serveis socials municipals o autonòmics i l’arrendador sigui un gran tenidor d’habitatges, es prorrogarà un any més la vigència del contracte.

• Si, a més a més, l’habitatge es troba en zona de mercat residencial tensionat, el contracte es pot prorrogar fins a tres anys més, llevat que s’hagi comunicat al llogater, la necessitat d’ocupar l’immoble per part de l’arrendador o els fills o pares de l’arrendador.

• El pagament del lloguer s’efectuarà a través de mitjans electrònics llevat que l’arrendatari no disposi d’accés a aquests mitjans.

A partir del 26 de maig del 2023 les despeses de la gestió immobiliària i les de la formalització del contracte d’arrendament estaran a càrrec de l’arrendador (propietari). Això modifica l’art. 20.1 de la Llei d’arrendaments urbans (LAU), establint que ja no correspondrà al llogater el pagament de les despeses de gestió ni les de la formalització del contracte de lloguer.

Això no obstant, si l’arrendatari ha acordat amb algun professional la contractació d’altres serveis (consultoria, assessorament legal, localització personalitzada d’immobles, etc.), més enllà de la intermediació immobiliària i de la redacció del contracte de lloguer, aquest haurà de pagar aquests honoraris al professional que se’ls hagi encarregat quan no tinguin la consideració de gestió (intermediació) immobiliària, ni redacció del contracte d’arrendament.

Sí, el propietari podrà pujar el preu del lloguer actualitzant-lo anualment. Sempre que la pujada del preu del lloguer es realitzi dintre de la revisió anual del contracte i sigui un increment que estigui dintre del límit màxim permès. Ja no es pren com a referència l’Índex del Preu al Consumidor (IPC), sinó que pren com a índex de referència l’IGC (Índex de Garantia de la Competitivitat).

Actualment el límit d’actualització anual de la renda queda limitat de la següent manera:

• Durant el 2023: El límit màxim d’increment del lloguer serà del 2% sobre la renda vigent.

• Durant el 2024: El límit màxim d’increment del lloguer serà del 3% sobre la renda vigent.

Per a l’any 2025, es crearà un nou índex. Que haurà de ser publicat oficialment abans del 31 de desembre del 2024.

Les zones de mercat residencial tensionat són aquelles àrees específiques de grans ciutats que l’administració competent (Ajuntaments i/o Comunitats Autònomes) delimitin i facin públic. Perquè l’Administració pública pugui declarar una zona concreta de mercat residencial tensionat s’ha de donar una (o totes dues) aquestes  circumstàncies:

1. Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer al pressupost personal o familiar, més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars.

2. El preu de compra o lloguer dels habitatges (en els darrers 5 anys) s’hagi incrementat més de tres punts percentuals superior al percentatge de l’IPC de la comunitat autònoma corresponent.

La declaració de “zona tensionada” serà revisable cada 3 anys. Així mateix, la determinació de zones de mercat residencial tensionat dependrà de cada comunitat autònoma.

Si el teu habitatge NO es troba ubicat en una zona de mercat residencial tensionat: podràs pactar lliurement el preu de renda. Sense limitacions, siguis o no gran forquilla d’habitatges.

Si el teu habitatge SÍ es troba en una zona declarada com de mercat residencial tensionat (quan es publiquin aquestes zones), dependrà si ets o no Gran Tenidor d’habitatges.

el cas de NO ser gran tenidor d’habitatges:

• Els nous contractes no superaran la darrera renda dels darrers 5 anys abans de la data del nou contracte a signar.

• Si no ha estat arrendat aquest mateix habitatge en els darrers 5 anys anteriors, el límit vindrà imposat per l’Índex de Referència (en el cas d’haver-se publicat).

• Si no s’ha publicat aquest índex de referència, la renda serà pactada lliurement per les parts.

En cas d’estar l’habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat i ser-ne el propietari un gran tenidor d’habitatges, la renda vindrà limitada per l’Índex de referència. Si no s’ha publicat l’índex esmentat, la renda serà lliurement pactada per les parts.

El concepte de gran tenidor d’habitatges ve definit a la Llei 12/2023 (Llei pel dret a l’habitatge) com aquella persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 habitatges o una superfície total construïda de més de 1500 m2. Les comunitats autònomes tenen la facultat de reduir aquesta definició de gran tenidor a la quantitat de 5 o més habitatges.

En aquesta definició es computa la titularitat de tots els habitatges, inclosos els d’ús personal i segones residències.

La nova llei contempla la modificació de la Llei d’hisendes locals, permetent als ajuntaments que exigeixin un recàrrec a l’IBI que dependrà de cada cas:

• Recàrrec de fins al 50% de l’IBI per a habitatges que tinguin dos anys desocupats permanentment sense causa justificada, i si els propietaris són titulars de quatre o més habitatges.

• Recàrrec de fins al 100% de l’IBI per a habitatges que romanguin desocupats més de tres anys.

• Un altre recàrrec addicional als anteriors d’un altre 50% de l’IBI si el propietari té dos o més habitatges al mateix municipi.

Són causes justificades per impedir l’aplicació dels recàrrecs (en cas que l’ajuntament del lloc on radiqui la finca hagi establert aquests recàrrecs): quan l’habitatge estigui desocupat per trasllat temporal per raons laborals o d’estudis, canvi de domicili per situació de dependència, salut o emergència social, immobles destinats a segona residència (màxim 4 anys desocupada), o habitatges que no puguin ser habitats per estar necessitats de rehabilitació o obres.

Sí, podeu desnonar al llogater sempre que l’inquilí hagi incomplert el contracte d’arrendament. Especialment quan l’incompliment sigui per impagament de la renda o per haver finalitzat la durada del contracte del lloguer. Tot i això, amb la nova llei d’habitatge, arribat el moment de presentar la demanda de desnonament s’haurà de tenir en compte el següent:

• S’haurà de fer menció expressa de si l’habitatge arrendat constitueix habitatge habitual de l’ocupant.

• Si el demandant és gran tenidor o no ho és. Ho haurà d’acreditar mitjançant un certificat del Registre de la Propietat on consti la relació de les seves propietats.

• Si sou un gran tenidor, heu d’acreditar que l’ocupant de l’habitatge no és una persona vulnerable. En cas que ho sigui, caldrà demostrar que s’ha sotmès al procés de mediació previst que a aquest efecte s’estableixi, previ a la demanda.

No. La nova llei no afecta els contractes de lloguer d’habitacions. El lloguer d’habitacions no és objecte de cap regulació ni modificació per aquesta llei.

No. Els contractes de lloguer de temporada i els d’ús diferents del de l’habitatge habitual han quedat al marge d’aquesta llei.