Una de las situaciones más habituales en los alquileres es que las partes no recuerden la fecha en la que termina el contrato de alquiler, por lo que esa fecha transcurre y el inquilino continúa viviendo en el piso. Sobre este punto queremos aclarar que, una vez transcurrido el término mínimo de vigencia del contrato de vivienda (5 o 7 años dependiendo si la parte arrendadora es persona física o persona jurídica), si ninguna de las partes comunica su deseo de no renovar el contrato, con el preaviso legalmente establecido, el contrato se renueva automáticamente mediante las prórrogas tácitas aplicables a este tipo de contratos. Te lo explicamos los detalles para un alquiler seguro.
La prórroga tácita (art. 10 de la LAU) consiste en alargar el contrato de arrendamiento una vez alcanza la duración mínima de 5 o 7 años anteriormente indicada, manteniéndose las condiciones acordadas en el contrato de arrendamiento firmado.
Es decir, si finalizado dicho período de 5 o 7 años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra – al menos con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario – su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Por lo tanto, si el arrendador no comunica su deseo de no renovar el contrato con cuatro meses de antelación antes de finalizar el quinto o séptimo año, el contrato queda renovado de manera automática por 3 años más en las mismas condiciones que las pactadas.
Finalizados todos los plazos, es decir, tanto el período mínimo de 5 o 7 años, como las prórrogas tácitas anuales indicadas anteriormente, si ninguna de las partes ha comunicado su deseo de finalizar el contrato en los plazos legalmente establecidos, y el inquilino continúa en la vivienda a la fecha de vencimiento del contrato, entra en juego la llamada tácita reconducción.
Según el Tribunal Supremo, la tácita reconducción, al que se refiere el artículo 1566 del Código Civil, tiene la naturaleza jurídica de un nuevo contrato de arrendamiento, pero manteniendo las mismas condiciones que las pactadas originalmente.
La duración de este nuevo contrato de alquiler que se ha generado automáticamente viene regulada por el Código Civil (CC). Lo cual ha suscitado mucha controversia en su interpretación, ya que, los tribunales pueden interpretar dicha norma de diferentes formas, generando inseguridad por no poder determinar cuándo terminaba el contrato en tácita reconducción.
El Tribunal Supremo se ha decantado por la interpretación que establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato de arrendamiento, sin tener en cuenta si se paga o no por meses.
Esto significa que, si en el contrato de arrendamiento se pactó una renta anual aunque se pagará por meses, la tácita reconducción durará un año.
Si en cambio en el contrato se hizo constar que la renta se fijaba por meses, la tácita reconducción durará un mes, y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique la resolución.
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