Alquilar una vivienda en Espa\u00f1a cuando vives fuera del pa\u00eds es perfectamente legal, pero la fiscalidad que aplica no es la misma que para un residente. Muchos propietarios expatriados o inversores extranjeros descubren demasiado tarde que tributan por un impuesto distinto, con tipos diferentes y con reglas propias sobre qu\u00e9 gastos pueden deducir y cu\u00e1les no.<\/p>\n\n\n\n
En esta gu\u00eda vas a ver c\u00f3mo funciona la fiscalidad alquiler propietario no residente<\/strong> en Espa\u00f1a, qu\u00e9 impuesto debes presentar, qu\u00e9 tipo impositivo te corresponde seg\u00fan tu pa\u00eds de residencia y qu\u00e9 errores conviene evitar para no acabar con una liquidaci\u00f3n complementaria o una sanci\u00f3n de Hacienda.<\/p>\n\n\n\n El criterio principal es la permanencia. Si pasas menos de 183 d\u00edas al a\u00f1o en territorio espa\u00f1ol, Hacienda te considera no residente fiscal. En ese caso, tributos como el IRPF no te afectan directamente y tus obligaciones fiscales se canalizan a trav\u00e9s de un impuesto espec\u00edfico.<\/p>\n\n\n\n Los criterios que determinan la residencia fiscal son:<\/p>\n\n\n\n Es importante que tengas claro tu estatus, porque el impuesto que debes presentar y los gastos que puedes deducir dependen directamente de esta clasificaci\u00f3n. Si quieres entender c\u00f3mo declarar los ingresos del alquiler paso a paso, puedes consultar nuestro art\u00edculo sobre c\u00f3mo declarar los ingresos de un arrendamiento<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Los propietarios no residentes tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, conocido como IRNR. Este impuesto grava los rendimientos obtenidos en territorio espa\u00f1ol, incluyendo los ingresos por alquiler de inmuebles.<\/p>\n\n\n\n Los puntos clave del IRNR por alquiler son:<\/p>\n\n\n\n No todos los no residentes tributan igual. El tipo impositivo del IRNR depende de si resides en un pa\u00eds de la Uni\u00f3n Europea o del Espacio Econ\u00f3mico Europeo con efectivo intercambio de informaci\u00f3n tributaria, o si tu residencia fiscal est\u00e1 fuera de ese \u00e1mbito.<\/p>\n\n\n\n Las diferencias son las siguientes:<\/p>\n\n\n\n La diferencia entre tributar por el neto y por el bruto puede suponer un ahorro fiscal considerable para los residentes comunitarios.<\/p>\n\n\n\n La posibilidad de deducir gastos es una de las diferencias m\u00e1s relevantes entre residentes y no residentes, y dentro de los no residentes, entre los que residen en la UE o en el EEE con efectivo intercambio de informaci\u00f3n tributaria y los que no.<\/p>\n\n\n\n Los gastos deducibles para residentes en la UE o en el EEE con efectivo intercambio de informaci\u00f3n tributaria son:<\/p>\n\n\n\n Para residentes fuera de la UE, la tributaci\u00f3n se aplica sobre el ingreso bruto sin deducciones, aunque hay una l\u00ednea jurisprudencial abierta en el Tribunal Supremo que podr\u00eda cambiar esta situaci\u00f3n en los pr\u00f3ximos meses. Si quieres conocer las prestaciones que puedes obtener como propietario para proteger tu alquiler, puedes consultar nuestra p\u00e1gina sobre prestaciones de la garant\u00eda de alquiler<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Cuando el arrendador es no residente, puede existir obligaci\u00f3n de retener e ingresar a cuenta en Hacienda sobre la renta del alquiler. Sin embargo, esa obligaci\u00f3n no nace autom\u00e1ticamente por el hecho de que el propietario resida fuera de Espa\u00f1a, sino que depende del perfil del pagador y de si concurre alguna excepci\u00f3n legal o reglamentaria.<\/p>\n\n\n\n El art\u00edculo 31 de la Ley del IRNR establece qui\u00e9nes est\u00e1n obligados a retener, y menciona, entre otros, a entidades residentes y a personas f\u00edsicas que satisfagan las rentas en el ejercicio de actividades econ\u00f3micas. Las situaciones m\u00e1s habituales son:<\/p>\n\n\n\n Antes de dar por supuesta la obligaci\u00f3n de retener, conviene verificar si el pagador encaja en la categor\u00eda de retenedor y si concurre alguna excepci\u00f3n reglamentaria. En alquileres de vivienda con inquilino particular, esa obligaci\u00f3n no puede darse por sentada y lo m\u00e1s prudente es revisar el caso concreto con un asesor fiscal.<\/p>\n\n\n\n Los no residentes que obtengan rentas en Espa\u00f1a pueden estar obligados a designar un representante fiscal ante la Agencia Tributaria. Esta figura act\u00faa como intermediario entre el propietario y Hacienda para las comunicaciones y obligaciones tributarias.<\/p>\n\n\n\n Las situaciones en las que conviene o es obligatorio tener representante son:<\/p>\n\n\n\n El representante puede ser una persona f\u00edsica o jur\u00eddica con residencia en Espa\u00f1a. Si quieres saber c\u00f3mo identificar se\u00f1ales tempranas de problemas con el inquilino, te recomendamos leer nuestro art\u00edculo sobre se\u00f1ales para detectar un posible inquilino moroso<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Si eres no residente y tienes una vivienda en Espa\u00f1a que no est\u00e1 alquilada, Hacienda tambi\u00e9n exige tributar. En ese caso, se aplica una imputaci\u00f3n de rentas inmobiliarias sobre el valor catastral del inmueble, como si generara un rendimiento ficticio.<\/p>\n\n\n\n Los puntos clave de esta imputaci\u00f3n son:<\/p>\n\n\n\n Esto significa que tener una vivienda vac\u00eda en Espa\u00f1a tiene un coste fiscal anual que conviene tener en cuenta al planificar la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Gestionar la fiscalidad del alquiler desde fuera de Espa\u00f1a requiere atenci\u00f3n a detalles que los propietarios residentes no enfrentan. Estos son los errores m\u00e1s habituales.<\/p>\n\n\n\n1. Cu\u00e1ndo se considera que un propietario es no residente fiscal en Espa\u00f1a<\/h2>\n\n\n\n
\n
2. El IRNR: el impuesto que deben presentar los no residentes<\/h2>\n\n\n\n
\n
3. Tipo impositivo seg\u00fan tu pa\u00eds de residencia<\/h2>\n\n\n\n
\n
4. Qu\u00e9 gastos puedes deducir como no residente<\/h2>\n\n\n\n
\n
5. Retenci\u00f3n sobre la renta del alquiler: en qu\u00e9 supuestos procede<\/h2>\n\n\n\n
\n
6. Representante fiscal: cu\u00e1ndo es obligatorio<\/h2>\n\n\n\n
\n
7. Imputaci\u00f3n de rentas inmobiliarias cuando la vivienda est\u00e1 vac\u00eda<\/h2>\n\n\n\n
\n
8. Errores frecuentes en la fiscalidad de propietarios no residentes<\/h2>\n\n\n\n
\n