En el momento de hablar de la propiedad de un inmueble hay que tener en cuenta que pueden existir diferentes situaciones jurídicas, desde el 100% de la titularidad, hasta otras situaciones específicas, como un inmueble proindiviso. En este artículo queremos ayudarte a entender qué es exactamente este término y también a resolver si es posible el arrendamiento proindiviso según la ley. ¡Sigue leyendo para informarte al detalle!

¿Qué es un proindiviso?

Antes de entrar en materia, es fundamental comprender qué significa proindiviso. El proindiviso, también conocido como condominio, se refiere a una situación jurídica en la que un bien pertenece a varias personas a la vez, sin que ninguna de ellas tenga asignada una parte concreta del mismo. Es decir, todos los copropietarios poseen una cuota abstracta del total, pero no un espacio físico determinado. Esta situación suele surgir por herencias, divorcios o inversiones compartidas. Por ejemplo, cuando varios herederos reciben una vivienda y aún no han realizado una división formal, se encuentran ante un inmueble proindiviso. Legalmente, cada uno de ellos puede usar y disfrutar del bien, pero siempre respetando el derecho de los demás copropietarios.

El proindiviso está regulado en el Código Civil, especialmente en los artículos 392 y siguientes, bajo el capítulo dedicado a la comunidad de bienes. Esto implica que cualquier acto de administración o disposición debe contar, en principio, con el consentimiento de todos los copropietarios, aunque existen excepciones.

¿Puedo alquilar un proindiviso?

Alquilar un inmueble siempre exige cumplir con ciertas garantías legales, pero cuando se trata de un inmueble en proindiviso, las dudas se multiplican. ¿Es posible arrendar una propiedad proindiviso? ¿Qué sucede si hay varios copropietarios y no todos están de acuerdo? Esta es la gran pregunta ¿Es legal el arrendamiento proindiviso en estos casos? La respuesta depende del tipo de acto que se esté realizando y del porcentaje de propiedad que posea cada copropietario. En general, el alquiler de un proindiviso se considera un acto de administración, no de disposición. Por tanto, según el artículo 398 del Código Civil, para tomar decisiones sobre el uso del bien basta con la mayoría de las cuotas de participación. Si un copropietario posee más del 50% del inmueble, puede alquilarlo sin necesidad del consentimiento de los demás, siempre y cuando el contrato no supere los seis años y con condiciones que no impliquen una alteración sustancial del uso del bien. Ocurre lo mismo si hay varios copropietarios y la mayoría (más del 50%) está a favor del alquiler.

Ahora bien, si por el contrario ningún copropietario tiene la mayoría y hay desacuerdo entre ellos, no se podrá proceder al alquiler salvo que todos estén de acuerdo o que se resuelva el conflicto judicialmente. Al hablar de proindiviso, arrendamiento y alquiler sin acuerdo mayoritario hay que tener en cuenta que este puede ser impugnado por el resto de los copropietarios, y el inquilino podría verse en una situación muy delicada. Por ello, aunque legalmente sea posible alquilar un inmueble proindiviso en ciertas condiciones, lo más prudente es contar con el respaldo mayoritario o, idealmente, un acuerdo unánime.

Proindiviso: riesgos en este tipo de inmuebles

Cómo hemos explicado más arriba al hablar del proindiviso, qué es y si se puede arrendar, hay que tener en cuenta que la propiedad proindiviso no está exenta de riesgos, tanto para los propietarios como para el inquilino. A continuación, repasamos los más relevantes:

• Conflictos entre copropietarios: Las disputas por la gestión del inmueble son habituales. Si uno de los copropietarios no está de acuerdo con el alquiler o con sus condiciones, puede presentar una demanda que anule el contrato.
• Falta de estabilidad para el inquilino: En caso de desacuerdo entre los propietarios o una posterior división del bien, el arrendatario podría ser obligado a abandonar la vivienda antes del vencimiento del contrato.
• Dificultad para realizar mejoras: Al no existir una titularidad clara sobre partes del inmueble, resulta complicado invertir en mejoras o reformas si no hay consenso.
• Problemas en el reparto de ingresos: Si el alquiler genera ingresos, estos deben repartirse proporcionalmente entre todos los copropietarios. La falta de acuerdo sobre cómo y cuándo hacerlo puede derivar en conflictos internos.
• Venta forzosa: Cualquier copropietario puede solicitar en cualquier momento la división de la cosa común. Esto puede desembocar en la venta del bien y la extinción del contrato de arrendamiento.

Cómo hacer un contrato de arrendamiento proindiviso

A pesar de los posibles inconvenientes, formalizar un contrato de alquiler condominio es posible si se siguen ciertos pasos y precauciones legales. Para realizar un arrendamiento proindiviso de forma segura y estable es necesario comprender bien los derechos de los copropietarios y formalizar el contrato bajo criterios legales claros y consensuados. Y por supuesto es aconsejable que cuente con la aceptación y la firma de todos los copropietarios. Además, por supuesto, de contar con un alquiler garantizado, para que cada uno de los propietarios asegure su parte correspondiente de la renta, tanto si se alquila por habitaciones, como para vivienda habitual. Un servicio que te brindamos en SEAG, asegurándote tus rentas mensuales en caso de impago, además de brindar protección jurídica integral para llevar a cabo todo el proceso de reclamación del impago y desahucio. Seguiréis cobrando hasta la recuperación del inmueble y sin preocuparos por nada.

Acreditar la titularidad del proindiviso

Lo primero es asegurarse de quiénes son los propietarios legales y qué porcentaje de propiedad tiene cada uno. Esto se puede verificar mediante una nota simple del Registro de la Propiedad.

Determinar si se dispone de la mayoría

Si un copropietario posee más del 50% de la vivienda, puede arrendarla en virtud del artículo 398 del Código Civil. En caso contrario, se deberá alcanzar un acuerdo mayoritario.

Redactar un contrato específico

El contrato debe reflejar con claridad que se trata de un proindiviso arrendamiento. Es recomendable incluir una cláusula que indique la conformidad de la mayoría de los copropietarios o su consentimiento expreso.

Reparto de rentas

Establecer cómo se repartirán los beneficios del alquiler entre los copropietarios puede evitar conflictos posteriores. Aunque lo habitual es hacerlo según el porcentaje de propiedad, es aconsejable dejarlo por escrito.

Duración del contrato

Es mejor evitar contratos de arrendamiento demasiado largos, ya que podrían considerarse actos de disposición y requerir unanimidad. Un contrato de duración moderada y con posibilidad de revisión evita complicaciones legales.

Asesoría legal

Dada la complejidad de este tipo de situaciones, se recomienda contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario.