Septiembre y octubre son meses críticos para los propietarios de viviendas en alquiler. Según los datos de morosidad recopilados por SEAG, el impago de rentas se dispara en estas fechas debido a un factor económico recurrente: el descenso de liquidez de muchas familias tras el verano. A continuación, analizamos los datos de morosidad a lo largo de los años y cuáles son las cifras actuales. ¡Sigue leyendo!

Cuáles son los datos de morosidad y por qué aumentan las cifras tras el verano

Los gastos extraordinarios de las vacaciones, sumados al inicio del curso escolar —material, matrículas, uniformes y actividades extraescolares—, hacen que muchos inquilinos tengan dificultades para priorizar el pago de la renta. Como resultado, el ratio de morosidad crece de manera notable durante estos meses, afectando de lleno a la estabilidad de los arrendadores. Las cifras son claras: la deuda media anual por inquilino moroso alcanzó en 2024 los 7.957 euros, lo que supone un 4,59% más que el año anterior (7.608 euros); o un incremento del 15,76%, en comparación con los 6.874 euros del 2022. Aunque las cifras son generales, los informes demuestran que la tendencia en septiembre y octubre es determinante en el incremento de la deuda de alquiler en España, un fenómeno que lleva años repitiéndose con la misma intensidad.

Dónde hay un mayor ratio de morosidad en España

Aunque los impagos afectan a todo el territorio nacional, algunas comunidades autónomas presentan un mayor ratio de morosidad que otras. Cataluña lidera la lista con una deuda media de 10.996 euros por inquilino, seguida de Baleares con 10.234 euros, Madrid con 9.813 euros y el País Vasco con 8.373 euros. Si analizamos por provincias, entonces Barcelona encabeza el ranking con 13.419 euros de media por deudor, seguida por Baleares, Guipúzcoa, Madrid, Málaga, Sevilla y Vizcaya. Además, Cataluña también es la comunidad que acumula el mayor número de casos de impago, con más de 5.500, seguida de Andalucía, Comunidad Valenciana y Madrid.

Esta realidad refleja no solo un problema económico, sino también un fuerte impacto social y emocional para los propietarios, que en muchos casos ven comprometido su patrimonio durante largos periodos de tiempo con las correspondientes consecuencias que ello puede conllevar.

Cómo reclamar una deuda de alquiler

Ante un impago, los propietarios pueden iniciar un procedimiento judicial para reclamar la deuda de alquiler. El proceso más habitual es la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago, regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sin embargo, este procedimiento puede prolongarse durante meses e incluso años, con costes económicos considerables para el arrendador. Por ello, los expertos recomiendan actuar de manera preventiva, seleccionando cuidadosamente al inquilino y protegiéndose mediante servicios especializados que garanticen el cobro puntual de la renta.

Cómo prevenir la deuda de alquiler con SEAG

Como indicábamos, la prevención es lo más importante para evitar el impago y sus consecuencias. De hecho, en SEAG gestionamos actualmente cerca de 700 casos activos de impago. Y es que, aunque lo más habitual es que un propietario pueda recuperar su vivienda en 13 meses, hay situaciones que pueden prolongarse hasta los 7 años —tal y como hemos comprobado en Sociedad Española de Alquiler Garantizado,  con el correspondiente impacto emocional y económico que esto supone para los propietarios de viviendas en alquiler—. En SEAG somos conscientes de que el verdadero problema no es tanto reclamar una deuda de alquiler como prevenir que se produzca. Por eso, todos nuestros clientes contratan nuestras garantías antes de que se dé un impago, no después. De esta forma, protegemos a los propietarios desde el primer día del contrato.

Durante 2024, la media mensual de altas entre enero y agosto fue de 1.798. Pero en septiembre y octubre, coincidiendo con el aumento del ratio de morosidad, registramos un total de 4.706 nuevas altas. Esta cifra demuestra que cada vez más propietarios entienden la importancia de blindar su renta en los meses más críticos, y antes de que tenga lugar el problema. En SEAG acompañamos al propietario en todo momento. Nuestro servicio incluye cobertura legal, indemnización por rentas impagadas y cobertura frente a daños por actos de vandalismo, tanto para viviendas en alquiler de larga duración, como para el alquiler de habitaciones y el alquiler de temporada. Además, por supuesto, de nuestras prestaciones adicionales. Te recomendamos siempre anticiparse al problema con una selección rigurosa del inquilino, buena comunicación y reacción inmediata ante los primeros signos de incumplimiento.

Y es que, en un contexto en el cual la deuda media por inquilino sigue aumentando año tras año, la prevención es clave. Nuestra misión es garantizar a los arrendadores que podrán cobrar su renta sin retrasos, evitando que el impago se convierta en una amenaza para su tranquilidad y su patrimonio.

Alquilar una vivienda a un familiar puede parecer una solución cómoda, rápida y sin complicaciones. Sin embargo, este tipo de operaciones inmobiliarias plantea múltiples interrogantes: ¿Se puede hacer legalmente? ¿Qué requisitos deben cumplirse para que el contrato sea válido? ¿Cómo afecta a la fiscalidad? ¿Y qué ocurre si hay un impago? Este artículo analiza en profundidad las implicaciones legales y fiscales del contrato de alquiler de vivienda entre familiares, con ejemplos prácticos y consejos útiles para evitar errores comunes. Porque cuando se mezcla familia y alquiler, lo que comienza como una ayuda puede acabar en conflicto… o en una sanción de Hacienda. ¡Lo vemos con más detalle!

¿Se puede alquilar un piso a un familiar?

La respuesta es sí. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no prohíbe alquilar un piso a un familiar, ya sea hijo, padre, primo o cuñado. De hecho, se puede formalizar un contrato de alquiler a nombre de un familiar como con cualquier otro inquilino. No obstante, el hecho de que exista una relación familiar obliga a tomar precauciones adicionales, especialmente desde el punto de vista fiscal. La Agencia Tributaria podría interpretar que no existe un arrendamiento real, sino una cesión gratuita, y considerar que los gastos deducidos no son válidos. Para evitar estos problemas, es fundamental firmar un contrato por escrito, registrar el alquiler y declarar correctamente el rendimiento en el IRPF. De lo contrario, podrías enfrentarte a sanciones e imputaciones de rentas ficticias.

Características del contrato de alquiler entre familiares

Como indicábamos, la Ley de Arrendamientos Urbanos no hace ninguna distinción entre los contratos destinados a familiares y a cualquier otra persona sin vínculos sanguíneos o políticos. Por lo tanto, un alquiler a un familiar debe cumplir los mismos requisitos que cualquier otro contrato regulado por la LAU. Entre ellos:

• Debe formalizarse por escrito e incluir los datos del arrendador, del inquilino y del inmueble.
• Debe establecer un precio de mercado, coherente con otros inmuebles similares en la zona.
• Debe especificar la duración del contrato, así como las condiciones de prórroga y rescisión.
• Deben figurar las obligaciones y derechos del propietario y de los inquilinos, como la responsabilidad de las reparaciones, suministros, uso adecuado de la vivienda…
• Cláusulas adicionales, según estime oportuno el arrendador.
• En estos casos, suele ser recomendable que se registre en el organismo autonómico correspondiente, aunque no sea obligatorio en todas las comunidades.

La clave en este modelo de contrato de alquiler entre familiares está en demostrar que el contrato es real y no una ficción para beneficiarse de ventajas fiscales. Si el alquiler está por debajo del valor de mercado o no se ingresan las mensualidades, Hacienda puede sospechar y aplicar lo que se conoce como rendimiento mínimo computable. Así mismo, recuerda que es importante documentar los pagos con recibos o transferencias, aunque haya confianza. Esto evita problemas futuros, tanto con Hacienda como con el propio familiar.

¿Qué es el rendimiento mínimo computable del alquiler a familiar?

Uno de los mayores escollos de alquilar un piso a un familiar es el tratamiento fiscal, como hemos mencionado en varias ocasiones en este artículo. Hacienda presume que en muchos de estos casos no hay un alquiler real, sino una cesión gratuita o con renta simbólica. Por eso, aunque cobres un alquiler inferior al valor de mercado, la Agencia Tributaria te puede exigir tributar por el llamado rendimiento mínimo computable. Esto implica que el rendimiento neto del alquiler a un familiar no podrá ser inferior al 1,1% del valor catastral (o al 2% si el valor no ha sido revisado en los últimos 10 años).

Por ejemplo, si el valor catastral de la vivienda es 90.000 €, Hacienda imputará como rendimiento mínimo 990 € anuales, aunque realmente cobres 600 € al mes. Y si no hay contrato ni justificación de pagos, podrían considerar que no existe alquiler y anular cualquier deducción. Así que, si decides alquilar piso a un familiar, sé meticuloso con los pagos, los plazos y las condiciones contractuales. Evitarás sorpresas desagradables en una futura inspección.

En base a todo ello, ¿merece la pena hacer un contrato de alquiler entre familiares?

Firmar un contrato de alquiler con un familiar puede ser legal y beneficioso si se hace correctamente. Pero también puede convertirse en un error importante si se buscan atajos, no se respeta el valor de mercado o se incurre en prácticas opacas. De hecho, en el mundo de la inversión inmobiliaria, alquilar a un familiar suele considerarse un riesgo innecesario. La confianza, el vínculo emocional y la tolerancia a retrasos o impagos pueden minar la rentabilidad… y dañar las relaciones personales. Además, cuando se alquila a un familiar, es más difícil justificar una reclamación por impago, e incluso puede generar conflictos si la situación deriva en ocupación o deterioro de la vivienda. Y si estás invirtiendo con visión empresarial, esto es justo lo que debes evitar.

En SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) ofrecemos soluciones reales para este tipo de situaciones. Nuestras garantías jurídicas cubren el impago del alquiler, los suministros y los daños a la vivienda, incluso en procedimientos complejos. Además, SEAG participa en eventos especializados para propietarios e inversores, donde asesora sobre cómo alquilar con seguridad jurídica, transparencia y rentabilidad. Si buscas tranquilidad y protección integral, no te la juegues: deja el alquiler en manos de profesionales.

Según las estadísticas publicadas por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) el tiempo medio en España para desalojar a un okupa es de doce meses de plazo. Un periodo al cual se le deben sumar las apelaciones de sentencias en las audiencias provinciales que pueden aumentar la duración en hasta casi dos años. Ante esta situación, y en estos primeros meses del año, nos hemos encontrado con una reacción por parte de los magistrados catalanes, en concreto de Barcelona y Gerona, que han optado por llegar a un acuerdo para suprimir el delito de acción por cortar suministros a los okupas. ¡Te explicamos al detalle en qué consiste este acuerdo!

Delito de coacción: ¿Se puede cortar los suministros a los okupas?

El delito de coacción por cortar los suministros se produce cuando el propietario de una vivienda, ante una ocupación ilegal, decide cortar el agua, la luz o el gas con el objetivo de forzar la salida de los okupas. Aunque la ocupación sea ilícita, la ley no permite que el dueño actúe por su cuenta vulnerando derechos fundamentales. Según el Código Penal español (artículo 172), coaccionar a alguien mediante actos como cortar suministros esenciales puede ser delito, castigado con penas de multa o prisión. La vía que indica la ley para recuperar una vivienda ocupada, en estos casos es acudir a los tribunales y no ejercer presión directa.

Adiós al delito de coacción en Barcelona y Gerona

Hasta el momento, el delito de coacción aplicaba a todas las ciudades y municipios de España, sin embargo, recientemente se ha llegado a un acuerdo único por parte de las asociaciones de jueces en las provincias de Barcelona y Gerona, donde dejará de ser así. Los magistrados de las secciones penales de las Audiencias Provinciales de Barcelona y Gerona acordaron, en sus reuniones del 7 de marzo de 2025 y del 22 de noviembre de 2024, unificar su criterio. Han determinado que si el titular de una vivienda —ya sea propietario u ostente otro título legítimo de uso— decide cortar los suministros a okupas o deja de pagarlos en caso de ocupación o allanamiento de morada, dicha conducta no constituye un delito de coacciones. En otras palabras, no se considera delito que el titular no asuma los gastos de suministros mientras su propiedad esté ocupada de forma ilegítima, tal y como fue suscrito el pasado 7 de marzo del 2025.

El acuerdo también indica que no podrá archivarse una denuncia sin haber tratado de identificar a los ocupantes. Es decir, en el caso de denuncias por delito leve de usurpación contra personas cuya identidad resulte desconocida no será posible acordar el sobreseimiento provisional sin que los cuerpos policiales traten de identificar a los ocupantes del inmueble. Solo en caso de no conseguirlo, se procederá con el sobreseimiento. El sobreseimiento, en este caso, cerrará el proceso judicial antes de dictar sentencia.

¿Este acuerdo afecta a la inquiokupación?

La inquiokupación, como hemos explicado en alguna ocasión, tiene lugar cuando un inquilino deja de pagar al propietario, habiendo un contrato de alquiler de por medio. Esta decisión, lamentablemente, no afecta a este tipo de okupación, solo a los okupas de patada en la puerta, por lo que los propietarios tendrán que seguir pagando los suministros de sus okupas si están a su nombre. Por lo tanto, aunque se trata de una medida que marca un nuevo camino legal ante esta situación —y supone un gran alivio para los propietarios de Gerona y Barcelona (hay que tener en cuenta que casi la mitad de las okupaciones en España se producen en Cataluña)—, es una buena noticia para los propietarios de segundas viviendas ya que ahora se puede cortar la luz a un okupa, así como cortar agua a okupas y el gas.

Afortunadamente, debes saber que si estás alquilando tu vivienda también puedes contar con protección frente a este tipo de situaciones con el servicio de Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). Te protegemos contra el impago de alquiler de manera indefinida hasta la recuperación de tu inmueble. Además, nuestro servicio aplica tanto al alquiler de la vivienda completa para contratos de larga duración como para el de habitaciones y el de temporadas, e incluye protección jurídica. Nuestro equipo de abogados especializados se encargará de llevar a cabo todos los trámites de la reclamación, asumiendo los costes del proceso. Y, si todavía quieres más protección, en SEAG te damos la posibilidad de contratar una prestación adicional para el impago de los suministros. Así que, aunque no puedas cortar la luz a un okupa, no tendrás que seguir pagándola porque lo haremos nosotros por ti.

¿Quieres alquilar con total tranquilidad? Te animamos a preguntarnos todas tus dudas sin compromiso para que podamos asesorarte al respecto. SEAG responde ante el impago de alquiler, no somos un seguro, nuestra garantía tiene todas las prestaciones que necesitas.

¿Puede extrapolarse estas medidas a nivel al resto del país?

La decisión tomada por los jueces de las Audiencias Provinciales de Barcelona y Gerona, que establece que no es delito de coacciones cortar los suministros (agua, luz, gas) en viviendas ocupadas de forma ilegal, no se aplica automáticamente al resto de España. Este criterio es válido únicamente en su ámbito territorial, ya que no proviene del Tribunal Supremo ni del legislador, por lo que no crea jurisprudencia de obligado cumplimiento a nivel nacional. Sin embargo, esta resolución sí puede marcar un precedente relevante que influya en futuras interpretaciones judiciales en otras provincias, especialmente si se siguen sumando decisiones similares en diferentes audiencias. A medio plazo, podría motivar una unificación de criterio por parte del Tribunal Supremo o incluso una reforma legislativa para aclarar el marco legal sobre este tipo de situaciones. Actualmente, los jueces catalanes justifican su decisión en que el propietario no tiene obligación de mantener el alta o el pago de suministros si la vivienda ha sido ocupada sin su consentimiento. Aunque esto aún no es una norma estatal, podría extenderse si otros jueces o tribunales adoptan este razonamiento, abriendo la puerta a una aplicación más amplia en todo el país, en función de la evolución jurisprudencial y política.

El gobierno ha anunciado nuevas medidas relacionadas con los requisitos de procedibilidad para reclamar un impago. Estos cambios entrarán en vigor a partir del 3 de abril y tienen como fin reducir la carga de los juzgados. Te explicamos cuáles son las novedades al respecto y cómo reclamar un impago de alquiler en 2025 tras estos cambios. ¡Sigue leyendo!

Cómo reclamar impago alquiler en 2025: las novedades

Los nuevos requisitos de procedibilidad para reclamar un impago de alquiler en 2025 aparecen reflejados en la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Estas surgen con el objetivo de reducir la carga de los juzgados ofreciendo la posibilidad de establecer directamente una mediación previa entre los propietarios e inquilinos, la cual en algunos casos es posible que evite la demanda por impago de alquiler en este 2025, y en adelante. Los procesos, como indicamos, pasan a ser privados, en primera instancia, pudiendo ser gestionado, por ejemplo, a través de un notario directamente, como puedes ver en el siguiente vídeo en el cual el CEO de SEAG Pedro Bretón habla sobre cómo denunciar un impago de alquiler en 2025 y los requisitos:

En definitiva, la Ley Orgánica establece la obligación de intentar solucionar el problema por otros medios privados antes de acudir al juzgado para interponer la demanda de desahucio por impago, como se venía haciendo hasta el momento. Y para ello surge la figura de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC), como es el caso de la conciliación privada o pública.

¿Qué son los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) y qué tipos hay?

Los MASC son las figuras utilizadas para gestionar y solucionar conflictos sin acudir a un juzgado ofreciendo soluciones más ágiles y menos costosas que un procedimiento judicial para satisfacer las necesidades. Se trata de formas alternativas a la jurisdicción que permiten a la ciudadanía tomar un papel activo en la gestión de sus intereses. Así mismo, existen varios tipos de MASC, tal y como puede consultarse en la web del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes. Estos son los siguientes, y su función varía dependiendo de la naturaleza del conflicto, ya que pueden ser múltiples, variados y dinámicos —como es el caso de una denuncia por impago de alquiler—:

• Mediación: Dos o más personas intentan alcanzar por sí mismas un acuerdo con la intervención de una persona mediadora que actúa facilitando el diálogo y el acuerdo de manera imparcial y neutra.
• Conciliación: Puede ser pública o privada. En ella, la persona experta conciliadora cuenta con conocimientos técnicos o jurídicos relacionados con la materia del conflicto. En el caso de las figuras públicas están los jueces de paz (para asuntos inferiores a 6.000 euros), los letrados de la administración pública, los notarios y los registradores.
• Negociación: Se negocia directamente por las partes o con la asistencia de un asesor, asesor legal o abogados para la resolución de controversias.
• Derecho colaborativo: Todavía por determinar.
• Oferta Vinculante Confidencial: Todavía por determinar.
• Opinión de Persona Experta Independiente: La persona experta elegida por las partes emite un informe técnico independiente para solucionar el problema.

¿Cuándo se puede denunciar por impago de alquiler en 2025?

Tal y como se contempla en la nueva Ley Orgánica, la denuncia por impago de alquiler podrá realizarse tras haber intentado la conciliación a través de alguno de los MASC explicados y sin llegar a un acuerdo. En caso de no solucionarse el conflicto, cualquiera de las partes puede acudir a los juzgados o tribunales, en este caso será el propietario el que podrá proceder a realizar la demanda. Y en su caso, si hubiera contratado alguna de las prestaciones de SEAG, como la garantía indefinida o la garantía temporal, será nuestro equipo de abogados el que se encargue de ofrecer la protección jurídica a través del equipo de abogados especializados en el tema (asumiendo todos los costes del proceso judicial). Por supuesto, este servicio ofrece protección frente al impago, además de otros servicios. En el caso concreto de los alquileres temporales se garantiza el cobro hasta 12 mensualidades, mientras que en el de vivienda habitual la duración es indefinida hasta la recuperación del inmueble.

Cambios específicos para los grandes tenedores en este 2025

Así mismo, ha habido cambios que afectan directamente a los grandes tenedores. En concreto, en lo relativo a la justificación de la vulnerabilidad de los inquilinos antes de interponer una demanda, tal y como explica Pedro Bretón en el vídeo. Recientemente el Tribunal Constitucional (TC), tras el recurso presentado contra uno de los preceptos de la Ley de Vivienda, lo ha estimado favorable. En concreto el que va en contra de la disposición final quinta de la norma (apartado dos y seis) que fija los requisitos para admitir a trámite las demandas, para recuperar la vivienda y para iniciar una embarcación de bienes. Esta norma obligaba al propietario, siempre que fuera un gran tenedor (con diez o más inmuebles), a acreditar que el inquilino se encontraba (o no) en situación de vulnerabilidad para poder presentar una demanda por impago de su inmueble o por okupación.

El Constitucional ha rectificado la medida dando la razón al recurso y sentenciando que las medidas no son razonables ni proporcionales, por lo que el gran tendedor ya no tendrá que demostrarlo para poder proceder con la demanda. Bretón confía en que esta medida contribuya a disminuir la inseguridad en el mercado del alquiler, ya que numerosos propietarios están optando por no poner sus viviendas en arrendamiento debido al miedo a enfrentar extensos y complicados procesos judiciales en caso de impagos o conflictos con los inquilinos. Con esta nueva regulación, se espera generar un entorno más estable y seguro para quienes deseen alquilar su propiedad, brindándoles mayor confianza y garantías legales. A su vez, esta mayor seguridad jurídica podría incentivar a más propietarios a ofrecer sus viviendas en alquiler, aumentando así la oferta disponible en el mercado y favoreciendo el acceso a la vivienda para los inquilinos.

Recientemente han sido aprobadas una serie de medidas propuestas en el decreto Ómnibus que busca proteger a los consumidores vulnerables. De las 80 iniciales, solo han salido adelante 29, aprobadas con el pacto del gobierno y Junts —a falta de su convalidación en el plazo de un mes—. Y una de ellas es la del nuevo seguro de impago del alquiler del gobierno destinado a los propietarios. Ahora bien, exactamente qué es y cuáles son las características de esta medida. Te explicamos todo lo que se sabe hasta el momento. ¡Sigue leyendo!

¿En qué consiste el nuevo seguro de impago de alquiler en España del gobierno?

De todas las medidas planteadas en este decreto ómnibus, una de las más destacadas para los propietarios de viviendas en alquiler es la del nuevo seguro de impago del gobierno. Esta pretende crear un fondo de garantías públicas con el cual el estado compense a los caseros en caso de que el inquilino deje de pagar. Además, tal y como explicó el presidente del gobierno, estos avales pretenden servir de igual manera como complemento al escudo antidesahucios de familias vulnerables. Esta medida publicada en el BOE en el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero servirá para asumir los impagos por un tiempo limitado hasta la recuperación de la posesión del inmueble y cubrirá los daños en la vivienda, costes de suministros y otros gastos —todavía por definir reglamentariamente—.

Tal y como puede leerse en el artículo 76.1: “Para facilitar el acceso al mercado de alquiler y mitigar las dificultades económicas derivadas del acceso a la vivienda, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana establecerá una línea de avales para cubrir los posibles impagos derivados de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente para jóvenes y familias vulnerables en los términos que reglamentariamente se establezcan. El aval garantizará el pago de todas las rentas o mensualidades impagadas hasta que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, así como todos los daños causados en la finca por culpa del arrendatario, el coste de los suministros debidos que hayan sido asumidos por la propiedad, y aquellos otros daños y costes que reglamentariamente se establezcan”. Además, los avales serán gestionados por las comunidades autónomas con financiación finalista por parte del estado.

¿Qué se necesita para optar al seguro de impago de alquiler en España del gobierno?

Los requisitos para optar a esta medida están contemplados, así mismo, en el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero. En concreto en el artículo 76.2 y el artículo 76.3 que indican que para la obtención del aval el inquilino debe cumplir como mínimo con uno de los siguientes requisitos (tanto en el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento como de la firma del documento de compromiso del aval por parte del gobierno):

1. Ser menor de treinta y cinco años.
2. Tratarse de personas vulnerables de acuerdo con los criterios establecidos reglamentariamente.

Pero no solo eso, el otorgamiento del aval implica de igual manera cumplir con lo siguiente para que este pueda ser concedido al propietario en caso de enfrentarse a una situación de impago de alquiler:

1. Que la renta del alquiler no supere el índice estatal de referencia al alquiler.
2. Depositar la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler y sus actualizaciones.
3. Suscribir por arrendador y arrendatario el compromiso relativo al aval al alquiler, con arreglo al modelo aprobado por la Administración.

¿Cuándo se podrá cobrar el aval del seguro de impago de alquiler en España del gobierno?

Tal y como se especifica en las medidas del real decreto, los propietarios podrán solicitar el cobro de las cantidades adeudadas y avaladas dentro de un plazo de 6 meses desde que recuperen la vivienda. Esto podrá ocurrir mediante una resolución judicial, un acuerdo judicial o extrajudicial que acredite la recuperación de la posesión. Además, el reglamento podrá incluir nuevos beneficiarios dentro de esta línea de avales. Dicho reglamento deberá aprobarse en un máximo de 6 meses desde la publicación de esta norma y se aplicará a los contratos vigentes cuando el real decreto-ley entre en vigor.

¿Es viable el nuevo seguro de impago de alquiler en España del gobierno?

Pedro Bretón, CEO de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), ha ofrecido su perspectiva sobre la propuesta de PP y PSOE de crear un seguro de impago para los arrendadores con el fin de protegerlos en caso de enfrentarse a esta situación. Bretón comienza señalando que garantizar el pago de los alquileres es una de las principales preocupaciones de los propietarios, ya que muchos dependen de estos ingresos para cubrir sus propios gastos. En este sentido, valora positivamente la iniciativa del gobierno, pero advierte que debería desarrollarse a través de colaboraciones público-privadas, ya que las empresas especializadas tienen la experiencia y las herramientas necesarias para gestionar estos seguros de forma eficiente, como es el caso de SEAG que lleva más de diez años trabajando en este ámbito, proporcionando seguridad jurídica y soluciones para evitar impagos —además de ser la primera compañía nacional que asegura las rentas del alquiler de manera indefinida—. Tal y como puede verse en la siguiente entrevista, uno de los aspectos que más inquieta a Bretón es la financiación de esta medida:

Bretón cuestiona cómo será la financiación y quién asumirá los costos en caso de impagos (y si este nuevo seguro se sostendrá mediante un aumento del gasto público). En este sentido, menciona la posibilidad de que ciudadanos que no tienen viviendas en alquiler, como aquellos que pagan su hipoteca para vivir en su propia casa, terminen contribuyendo con sus impuestos para cubrir este gasto. Considera que estos servicios deberían estar dirigidos exclusivamente a quienes realmente los necesitan y que su financiación debe ser clara y sostenible.

El pasado 13 de octubre tuvo lugar la conocida huelga de alquileres o huelga de los inquilinos, una manifestación que fue convocada por el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid a causa de los precios del alquiler. Esta huelga ha supuesto el impago total o parcial de las rentas a una gran cantidad de propietarios como una forma de propuesta y presión colectiva organizada. Ahora bien, hasta qué punto esta huelga fue legal. ¿Se está cometiendo un delito? Te explicamos qué hacer si eres uno de los afectados y cuáles son las posibles soluciones desde el punto de vista de Pedro Bretón, CEO de SEAG. ¡Vamos a ello!

¿Qué es la huelga de inquilinos y qué persigue? ¿Es legal?

La huelga de los inquilinos fue organizada por el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid con el fin de hacer presión para que se reduzcan los precios de los alquileres dejando de pagarlos total o parcialmente. La huelga tiene como fin, además, eliminar algunas cláusulas del contrato consideradas como “injustas” y exigir mejores condiciones de habitabilidad. Ahora bien, ante la pregunta inicial sobre si es legal o no, la respuesta es no. Se trata de una huelga que no ha sido reconocida como un derecho legal, puesto que la constitución en su artículo 28 únicamente reconoce el derecho a la huelga por motivos laborales. Por lo tanto, esta acción puede tener consecuencias judiciales por parte del propietario e incluso llegar al desahucio de los inquilinos.

¿Qué hacer si has sido afectado por la huelga de los inquilinos?

Tal y como explica Pedro Bretón, CEO de SEAG, la huelga de inquilinos es una acción que supone un problema más que una solución. El enfoque de presionar a los propietarios no es el adecuado, ya que el problema real de la accesibilidad a la vivienda radica en la escasez de inmuebles disponibles, y no en las prácticas de los propietarios. La huelga de inquilinos, que implica dejar de pagar la renta como medida de presión, es vista por Bretón como una acción contraproducente que desvirtúa el contrato de alquiler. Cuando un inquilino firma un contrato de arrendamiento, lo hace aceptando unas condiciones específicas que no han cambiado durante el transcurso de la relación contractual. Por ello, romper el acuerdo de pago puede incluso considerarse un acto de coacción, ya que se fuerza al propietario a aceptar demandas bajo presión, algo que, legalmente podría calificarse como un delito.

Bretón aclara que, en los casos de impago, SEAG siempre intenta mediar entre las partes, aunque si no se llega a una solución, el siguiente paso sería iniciar un proceso legal. Hay que tener en cuenta que se notificará a los inquilinos por burofax, carta o email certificados para que retomen el pago en un plazo de 30 días —de esta manera el contrato sigue en vigor y con las mismas condiciones—. Ahora bien, en los casos de negativa, se puede presentar una demanda de desahucio por impago y reclamación de las rentas, y una vez tiene lugar esto no es posible revertir la acción.

En cuanto a los propietarios con la Garantía de impago de SEAG, la compañía asegura que sus clientes están protegidos frente a situaciones de este tipo, garantizando el cobro de la renta mensual mientras el proceso de recuperación del inmueble se lleva a cabo. Contar con una garantía de este tipo evita que muchos propietarios puedan encontrarse con dificultades, especialmente aquellos que dependen del alquiler para cubrir sus propias hipotecas. Además de la cobertura que brinda, especialmente ante un sistema judicial con tiempos de resolución prolongados, situación que puede complicar a quienes dependen de esos ingresos.

Las soluciones frente a la subida de los precios del alquiler

Como indicábamos a lo largo del artículo, dejar de pagar el alquiler como medida de presión no es la solución, puesto que el problema no está en los propietarios. Según Bretón, es necesario incentivar la oferta de viviendas en el mercado para que el precio se regule de forma natural en lugar de recurrir a huelgas o restricciones impuestas. Además, se debe prestar atención al efecto negativo de ciertas iniciativas sobre la confianza de los propietarios, quienes se sienten cada vez más inseguros y desincentivados a poner sus inmuebles en alquiler. Las políticas que priorizan el control de precios o las huelgas de impagos, advierte el CEO, solo logran reducir la oferta de alquiler, lo que a largo plazo afecta aún más el acceso a la vivienda y al aumento de los precios.

La cuestión de las ayudas gubernamentales, como los 200 millones destinados a alquileres para jóvenes, por otro lado, es una medida que Bretón califica de oportunista y con poco impacto real. Según el experto, esta ayuda, que ya se anunció en 2022, no está bien enfocada, ya que muchos jóvenes no encuentran viviendas en el rango de precios que establece el programa, especialmente en grandes ciudades. Lo que se está haciendo es inyectar más dinero sin resolver el problema subyacente de la escasez de inmuebles. El CEO de SEAG aprovecha la entrevista, así mismo, para hacer un llamado a las plataformas y organizaciones que promueven la huelga de inquilinos, instándolas a reconsiderar su enfoque. Según él, estas acciones generan un clima de inseguridad y desconfianza entre los propietarios, lo que puede lograr el efecto contrario. Es decir, que se reduzca la cantidad de inmuebles disponibles y empeore el problema de acceso a la vivienda en lugar de solucionarlo. En definitiva, para mejorar el mercado del alquiler, Bretón propone tomar medidas reales y menos mediáticas, enfocadas en generar más inmuebles en el mercado.

Firmar un contrato, sea de la índole que sea, tiene una serie de implicaciones legales que se estipulan en el documento en función de la naturaleza o del fin del servicio prestado. Estas deben ser cumplidas por ambas partes, tanto por la persona que disfruta del servicio, como por la que lo presta. Y es algo que se extrapola de igual manera a los contratos de alquiler, en cuyo caso existen varias normativas como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que fijan cuáles son obligaciones y las consecuencias de su incumplimiento. En este artículo nos centramos en analizar cuáles son los daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de alquiler, tanto del inquilino, como del propietario. ¡Sigue leyendo!

Incumplimiento de contrato de alquiler: ¿Qué es?

El incumplimiento del contrato de alquiler tiene lugar cuando una de las partes (arrendador o arrendatario) no cumple con las obligaciones pactadas en el documento firmado. Lo cual puede tener varias consecuencias, dependiendo de las cláusulas generales y las cláusulas específicas. Por lo general, los casos más habituales suelen ser los siguientes.

Incumplimiento de contrato de alquiler por parte del inquilino

En el caso de ser el inquilino, las causas más habituales por las cuales se incurre al incumplimiento del contrato son las siguientes:

• Impago del alquiler por parte del inquilino: Es decir, cuando el inquilino no paga la renta en los términos acordados (plazo, cantidad…). Es uno de los casos de incumplimiento de contrato de alquiler más habituales y debido a la justicia suele afectar a los propietarios durante varios meses hasta que se produce el lanzamiento por impago de alquiler. Afortunadamente, los propietarios pueden contar con la tranquilidad de cobrar mes a mes su cuota mensual contratando un servicio de garantía del alquiler de SEAG. Este, aparte de evitar las pérdidas para el propietario, proporciona tranquilidad día a día al saber que el pago está asegurado. Sin olvidar que incluye todos los gastos derivados del proceso judicial de la reclamación del impago.
• Impago de los suministros: El inquilino debe hacerse cargo de los suministros, lo que quiere decir, que debe abonar el consumo de la luz y del agua, entre otras. Dependiendo de la forma en la que se haya pactado, debería pagarlos directamente a la compañía o al propietario. El impago al propietario se considera, de igual manera, un incumplimiento del contrato.
• Subarrendamiento de la vivienda: El inquilino subarrienda la propiedad sin el consentimiento del propietario. Esto es algo que debe estar especificado en el contrato.
• Daños a la propiedad: De manera intencionada o por la utilización de la propiedad de manera indebida. Además, el inquilino tampoco puede realizar obras en el inmueble sin contar con un consentimiento por escrito del propietario.
• Uso indebido del inmueble: Siempre y cuando el piso se utilice para un fin distinto al estipulado, por ejemplo, como uso comercial en lugar de residencial.
• Incumplimiento de las normas convivencia: Que puedan afectar al resto de inquilinos, así como también a los vecinos de la comunidad. Se incluyen, así mismo, las actividades nocivas, peligrosas o ilegales. En caso de cometerlas estaría incumpliendo el contrato de alquiler.
• Abandono de la vivienda antes de tiempo: Es otra de las situaciones más habituales en las que se incumple con las normas del contrato. En algunos casos, es posible que exista una penalización correspondiente al valor de una cuota por cada año pendiente de contrato.

Incumplimiento de contrato de alquiler parte del propietario

Los propietarios, por otro lado, pueden incurrir al incumplimiento del contrato en otras situaciones. Las más habituales son:

• No devolución de la fianza: El propietario debe devolver la fianza siempre y cuando no haya daños a reparar ocasionados por el inquilino y que no tengan que ver con el mantenimiento y desgaste natural del uso de la vivienda. En caso de no devolver la fianza, se incurre también en un incumplimiento del contrato de alquiler. Además, la ley estipula que la fianza debe devolverse en un plazo máximo de 30 días naturales, el tiempo que se fija para poder revisar si existen daños y que los pagos estén al corriente.
• No realización de las reparaciones necesarias: El propietario también tiene obligaciones, como la realización de las reparaciones pertinentes para mantener el inmueble en condiciones habitables.
• No informar a tiempo de la voluntad de hacer obras: La ley permite la realización de obras para resanar la vivienda y mejorar su habitabilidad. Ahora bien, debe avisar al inquilino con un plazo de 3 meses para que pueda tomar la decisión de rescindir el contrato frente a las posibles molestias.
• Finalización del contrato antes de tiempo: Cuando el propietario no respeta los plazos legales. Ahora bien, existen situaciones (por necesidad) en las cuales es posible rescindirlo antes de tiempo, pero siempre deben estar justificadas.
• No respetar la intimidad del inquilino: El propietario no puede visitar la vivienda sin avisar, aunque sea suya, para garantizar la privacidad del inquilino. Deben aparecer indicados los tiempos de aviso en el contrato, por ejemplo para que el propietario pueda enseñar el inmueble a otras personas interesadas en alquilar una habitación.

Daños y perjuicios por incumplimiento del contrato de alquiler

El incumplimiento del contrato de alquiler, como es de esperar, puede llevar a diversas consecuencias, entre las cuales se encuentra una rescisión del contrato y la expulsión del inquilino, por un lado, y reclamaciones por daños y perjuicios —tanto por parte del propietario como del inquilino— con la consecuente multa e indemnización por incumplimiento del contrato de alquiler, según la legislación vigente. Esto es algo que puede consultarse en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Denuncia por incumplimiento de contrato de alquiler: ¿Cómo y dónde realizarla?

La denuncia por un incumplimiento del contrato de alquiler debe realizarse en el juzgado de lo civil en la ciudad donde se ubica el inmueble. Además, en caso de tratarse de un juicio verbal —si no excede de los 2.000 euros— no es necesaria la intervención por parte de un abogado y procurador. En los casos contrarios sí. Como indicábamos más arriba, el servicio de garantía frente al impago de SEAG cuenta, así mismo, con la protección jurídica integral, para llevar a cabo las denuncias por impago e incumplimiento del contrato.

El temor a la ocupación que tienen los propietarios de una vivienda cada vez es mayor, y es que cada vez vemos más casos de intrusos que toman en posesión ilegal una propiedad mientras que los dueños están ausentes o en el transcurso en el que una vivienda se encuentra vacía. El desamparo legal con el que se encuentran muchas veces los propietarios en esta situación juega, así mismo, un papel muy importante, sobre todo, en la adopción de medidas de prevención. En este artículo te explicamos qué hacer si te ocupan la casa y cómo debes actuar desde el primer momento, además de responder a otras dudas de interés relacionadas con el tema. ¡Vamos a ello!

¿Pueden ocupar mi casa si me voy de vacaciones?

Los okupas modernos se han profesionalizado mucho a la hora de tomar como propia una vivienda ajena. En internet podemos encontrar decenas de guías y manuales que tienen como fin enseñar cómo ocupar una casa y que explican el proceso desde la detección de viviendas hasta cómo procurarse una estancia larga en casa ajena; sin olvidar la gran cantidad de mafias que se dedican a ello. Ahora bien, por lo general, las casas más afectadas son las segundas residencias, locales cerrados, pisos vacíos, fincas alejadas e inmuebles pertenecientes a entidades bancarias. Respondiendo pues al interrogante de si pueden ocupar mi casa si me voy de vacaciones, siempre y cuando esta sea tu residencia principal la respuesta es no; no obstante, si se trata de una segunda residencia la situación puede cambiar. Y es que en el caso de tratarse de la vivienda habitual se considerará un delito de allanamiento de morada, por lo que el procedimiento para expulsar a los ocupas suele ser rápido y sencillo. Es decir, bastaría con acudir a la policía en cualquier momento para desalojar tu vivienda y sin necesidad de poseer una autorización judicial.

¿Qué hacer si ocupan tu casa?

Cuando la vivienda lleva un tiempo deshabitada y no es considerada una primera residencia, entonces no se habla de allanamiento, sino de usurpación y en estos casos el proceso resulta mucho más complejo. Llevar a cabo la desocupación en un inmueble con estas características requiere de una orden judicial, y el proceso de obtención de la misma suele ser bastante largo y tedioso, de hecho, en ocasiones puede durar hasta un año y medio. En cualquier caso, al hablar de casa ocupada, qué hacer y qué medidas tomar te recomendamos que tengas en cuenta lo siguiente:

• Llamar a la policía: Son muchas las personas que se preguntan si ocupan mi casa, qué puedo hacer, y lo primero de todo es llamar a la policía, sobre todo si los pillas in fraganti. En estos casos, la policía puede actuar sin necesidad de una orden judicial ya que se trata de casos considerados de flagrante delito. Además, en el supuesto de que no lleguen a desalojar a los okupas al menos serán identificados y se recogerán sus datos para la denuncia.
• Demanda penal por usurpación: Esta demanda se lleva a cabo contra de personas concretas. Si presentas una denuncia antes de 48 horas, la policía puede desalojarlos sin orden judicial, mientras que si las sobrepasan será necesario tramitar la denuncia en el juzgado correspondiente por delito de usurpación (si no es vivienda o morada de nadie) o delito por allanamiento (si es la vivienda habitual). En este último caso, hay que aportar recibos de suministros, escrituras, empadronamiento… y se castiga a los okupas con penas de prisión de hasta 2 años. Este procedimiento puede durar entre año y año y medio y no necesariamente debe ser promovido por el propietario del inmueble, también puede ser promovido por una comunidad de vecinos afectada por el problema.
• Demandar civil por desahucio: En el supuesto de que el caso se quede atascado por lo penal, los propietarios también pueden presentar una demanda civil incidiendo en que no pueden ejercer plenamente sus derechos como propietarios. De esta forma, la persona que ocupa la vivienda solo puede alegar ciertas razones en su defensa, además, solo lo puede hacer tras depositar un dinero en el juzgado. La demanda civil de juicio verbal se presenta en el Juzgado Decano de Primera Instancia vinculado a la vivienda. Se debe solicitar la recuperación inmediata de la misma aportando escrituras y demás datos.

Hay que tener en cuenta que no se actúa igual con todos los okupas, puesto que no es lo mismo si el okupa es el inquilino de una vivienda (inquiokupación), un familiar o una persona ajena.

Si te ocupan la casa no llames a la policía… ¿Es cierto? ¿Qué es lo que no debes hacer nunca?

Al responder al interrogante de qué hacer si me ocupan la casa son muchas las personas que justifican no acudir nunca a la policía, ¿es esto correcto? Lo cierto es que no, sobre todo si tienes claro que la vivienda (tanto primera residencia como segunda residencia) lleva menos de 48 horas ocupada. La infracción en cuestión y en cualquiera de los casos analizados es un delito, y como tal debe ser denunciada para que las autoridades puedan actuar. La policía puede llevar a cabo un desalojo inmediato en varios supuestos, por ejemplo, cuando se está cometiendo el delito (en este caso se conoce como delito flagrante), pero también cuando intentan entrar al domicilio mientras estás dentro. Además, como indicábamos a lo largo del artículo, si se trata de una morada, entonces hablamos de allanamiento de morada, mientras que en el caso contrario se considerará usurpación.

Sea como sea, si la policía no puede desalojarlos de inmediato nunca les cortes la luz ni los amenaces. En general, no es aconsejable dirigirse directamente a los okupas puesto que puede volverse en contra al ser denunciado por coacción.

Cómo evitar que te ocupen la casa

Ahora que ya sabes qué hacer en estos casos, vamos a explicar algunos consejos sobre cómo evitar la ocupación de una vivienda. Lo vemos:

• Instala alarmas: Una de las principales ventajas de instalar alarmas es que podrás saber desde el primer momento cuando alguien ha entrado en tu vivienda de forma ilegal e intenta llevar a cabo una ocupación. Además, tendrás constancia de ello para demostrarlo a la policía, quien podrá actuar desde el primer momento y llevar a cabo un desalojo exprés.
• Refuerza la seguridad: Como, por ejemplo, instalando rejas en las ventanas y puertas de seguridad —y, sobre todo, en las viviendas destinadas a segundas residencias o aquellas que pasan mucho tiempo solas—.
• Medidas antes de un viaje: Evita publicar en redes sociales que estás de vacaciones, así como dar indicios de que tu vivienda está vacía. Te recomendamos dejar alguna persiana subida para dar la sensación de que hay alguien en su interior.

Y por supuesto, si se trata de una segunda residencia a la que no le estás sacando rendimiento y se pasa la mayor parte del tiempo abandonada, en Sociedad Española de Alquiler Garantizado te recomendamos que alquiles. De esta forma te asegurarás que el inmueble no se queda vacío y podrás evitar que nadie acceda a su interior sin consentimiento, además de obtener un beneficio considerable por ello. ¿Estás pensando en alquilar tu vivienda? Con SEAG puedes alquilar de manera segura y con la tranquilidad de saber que cobrarás mes a mes en el supuesto de sufrir un impago. Además, contarás con un servicio de protección jurídica integral gracias al cual nos ocuparemos de todos los trámites y gastos derivados de la reclamación de un impago si fuera necesario.

¡Y no solo eso! te recordamos que una vez que haya finalizado la garantía de alquiler al recuperar tu vivienda, Sociedad Española de Alquiler Garantizado incluye también un servicio de protección contra la okupación. Este es aplicable en todos los casos de garantía indefinida durante los 3 meses siguientes tras la finalización de dicho servicio. Nuestro equipo se encargará de todo el proceso judicial contra los okupas. ¡Contacta con nosotros para más información!