¿Hay que depositar el mes de fianza arrendaticia, aunque tenga un seguro de alquiler?

Alquilar una vivienda por vez primera es algo que suele ocasionar una gran cantidad de dudas a los propietarios, ahora bien, es importante informarse y saber exactamente lo que dice la ley al respecto para evitar problemas a futuro. En este artículo respondemos al interrogante de si es obligatorio depositar la fianza de un alquiler, además de explicarte dónde se deposita la fianza de un alquiler. Si todavía no lo sabes, ¡sigue leyendo para informarte!

Es obligatorio depositar la fianza de un alquiler

Lo primero que debes saber es que sí es obligatorio depositar la fianza de un alquiler. Esta se corresponde con una cuota de un alquiler en el caso de que el inmueble esté destinado a vivienda (si es para otros usos diferentes, entonces la cuantía máxima es de dos cuotas) —ten en cuenta, así mismo, que la exigencia y presentación de la fianza es obligatoria, en cualquier caso; esto es algo que puede consultarse en el artículo 36.1 la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)—. Retomando el tema, debes saber que no depositar la fianza supone una infracción administrativa que conlleva a sanciones económicas, como explicamos más adelante, y que dependen de cada comunidad autónoma.

Dónde se deposita la fianza de un alquiler

Ahora que ya sabes qué sí es obligatorio depositar la fianza de un alquiler es fundamental saber dónde hacerlo. Los arrendadores deben depositarla en el organismo correspondiente fijado en cada comunidad autónoma en la que se ubica el inmueble. Además, en muchas ocasiones podrás presentarlo vía telemática:

  • Andalucía: Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía.
  • Aragón: Dirección General de Vivienda.
  • Asturias: Actualmente no existe obligación de depósito de fianza.
  • Baleares: Instituto Balear de la Vivienda.
  • Canarias: Instituto Canario de la Vivienda.
  • Cantabria: Actualmente no existe obligación de depósito de fianza.
  • Castilla y León: Consejo General de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León.
  • Castilla-La Mancha: Dirección General de Vivienda y Urbanismo.
  • Cataluña: Instituto Catalán del Suelo (INCASOL).
  • Comunidad Valenciana: Conselleria de Hacienda, Economía y Administración Pública.
  • Extremadura: Caja General de Depósitos de la Comunidad Autónoma.
  • Galicia: Instituto Gallego de Vivienda y Suelo.
  • Madrid: Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.
  • Murcia: Actualmente no existe obligación de depósito de fianza.
  • Navarra: Actualmente no existe obligación de depósito de fianza.
  • País Vasco: Servicio Vasco de Vivienda.
  • La Rioja: Actualmente no existe obligación de depósito de fianza.
  • Ceuta: Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta.
  • Melilla: Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Melilla.

Es importante revisar esta información en el momento de presentarla puesto que el organismo puede cambiar en algunos casos.

Cómo se deposita la fianza de un alquiler

En definitiva, esto es lo que debes saber sobre cómo y dónde depositar la fianza de un alquiler.

  • ¿Quién debe depositar la fianza de un alquiler?: el arrendador (propietario) del inmueble alquilado deberá ingresar el importe de la fianza ante la institución competente de la comunidad autónoma en la que el inmueble se encuentre. Será sancionado en caso de no hacerlo. 
  • ¿Cuándo depositar el mes de fianza de alquiler?: dispone de dos meses siguientes a la fecha que conste en el contrato firmado.
  • ¿Dónde depositar fianza alquiler?: la fianza podrá ser depositada directamente en la oficina administrativa de cada comunidad autónoma. El trámite se puede realizar online a través de la página web oficial de la Comunidad Autónoma. 

En la mayoría de los casos es posible hacerlo telemáticamente en la web correspondiente, además cada organismo suele tener habilitado un email o teléfono de contacto para consultar las posibles dudas a la hora de rellenar el formulario. También suelen ofrecer la opción de aportar el mes de fianza de alquiler presencialmente.

Sanción por no depositar fianza alquiler

Ya hemos hablado sobre la obligatoriedad de la fianza alquiler, dónde se deposita y cómo es el procedimiento. Ahora bien, qué ocurre si no lo hacemos. Como mencionábamos más arriba, esto supondrá una sanción económica en forma de multa que depende de cada comunidad autónoma. Si quieres saber la cantidad exacta en tu comunidad autónoma debes visitar la normativa específica. Por ejemplo, en Catalunya la sanción varía entre el 35% y el 75% de la mensualidad que ha de pagar el inquilino, mientras que en Madrid oscila entre el 26% y el 50%.

¿Cuánto tiempo hay para devolver la fianza del alquiler?

La fianza del alquiler debe ser devuelta en un plazo máximo de un mes. Este es el tiempo máximo que fija la ley para que los propietarios puedan revisar la vivienda o la habitación, en su caso, y comprobar si existe algún daño ocasionado por el inquilino. Es importante tener claro que sobrepasar este plazo puede generar multas, además a ello se sumarán los intereses legales correspondientes fijados en las normativas de cada comunidad autónoma.

¿Hay más garantías frente al impago del alquiler aparte de la fianza?

Por supuesto, aparte de la fianza del alquiler el propietario puede solicitar un depósito de garantía adicional (que también cuenta con sus limitaciones legales en cuanto a la cuantía total) para mayor tranquilidad. Este depósito no es obligatorio y el propietario puede guardarlo donde desee, por ejemplo, en su cuenta de banco. También es posible solicitar un aval bancario o un aval personal al inquilino, para contar con mayor tranquilidad a la hora de alquilar. Ahora bien, si lo que realmente quieres es alquilar de manera segura y con la tranquilidad de cobrar mes a mes, entonces te recomendamos que solicites nuestro servicio de alquiler garantizado de SEAG. Y es que disponer de la fianza arrendaticia no es suficiente para estar seguro con el alquiler. Con nuestro servicio te garantizamos tu alquiler seguro, en caso de impago SEAG se encargará de abonar tu cuota mensual mes a mes hasta la recuperación del inmueble, además de cubrir todos los trámites y gastos jurídicos en caso de que se dé dicha situación de impago. Nuestro servicio incluye, así mismo, la cobertura de hasta 3.000 frente a los daños por actos de vandalismo, y sin imponer franquicia.

¿Cómo hago un estudio de solvencia del inquilino para el alquiler seguro de mi vivienda? ¿Qué es el scoring?

Una de las cosas más importantes que debes hacer antes de elegir al inquilino que vivirá en tu vivienda es el estudio de solvencia de alquiler. Ese se efectúa para conocer la situación económica del candidato y así saber si podrá hacer frente a los pagos del alquiler. Ahora bien, para ello se debe tener en cuenta varios aspectos y valores que explicamos con detalle en este artículo. ¿Quieres saber qué es un estudio de solvencia y cómo se hace? Sigue leyendo para informarte.

Qué es un estudio de solvencia

Al hablar del estudio de solvencia de alquiler, o estudio de solvencia por impago, nos encontramos ante un análisis que resultará de gran utilidad para conocer el riesgo de alquilar la vivienda a una persona determinada. Este nos permite saber si el candidato supera los requisitos económicos necesarios para poder hacer frente al pago de las mensualidades y los gastos teniendo en cuenta su situación económica —y en el supuesto de que aparezcan gastos no previstos—. Se trata de una medida de prevención y análisis de la situación de riesgo muy útil para los propietarios y aporta varias ventajas:

  • Menos probabilidades de sufrir un impago de alquiler: El estudio de solvencia de alquiler nos permite conocer las finanzas de los candidatos, ayudándonos a elegir el más adecuado.
  • Tranquilidad para el propietario: Así mismo, conocerás cuál es la situación económica pasada y presente del inquilino, por ejemplo, si se tiene constancia de formar parte de un listado de morosos. De esta forma gozarás de una mayor tranquilidad.
  • Ahorras tiempo en las visitas: Podrás ahorrar tiempo en las visitas al descartar a los inquilinos no solventes.

Cómo hacer un estudio de solvencia

Generalmente, el estudio de solvencia es realizado por expertos en el sector. Puede solicitarse de manera online por parte de empresas especializadas en solvencia o a través de compañías de seguro de alquiler, entre otras. La labor de las corredurías es crucial para comprobar la solvencia del inquilino, ya que agilizan los trámites y garantizan una correcta elección. Ahora bien, qué es lo que refleja un informe de solvencia del inquilino. Lo más importante es que tras restar las cuotas del alquiler y los posibles gastos mensuales, el candidato disponga de un 60% del salario o ingresos. Es decir, se establece su ratio de endeudamiento en función de la renta mensual a pagar en concepto de alquiler y se delimita que esta no sea superior al 40% o 45% (dependiendo de la compañía). En caso de superarlo, se rechaza la candidatura. Otro de los datos que se revisan es el de las posibles deudas o préstamos, puesto que la ratio no será real si no se descuentan del mismo dichas obligaciones.

Además, como comentábamos más arriba, en algunos casos se consulta el fichero de morosos. Estos últimos recogen los datos de impago, tanto de personas físicas como de personas jurídicas sobre deudas dinerarias, crediticias o financieras. Existen varios ficheros de morosos que pueden consultarse, algunos de los más populares son el de ASNEF EQUIFAX, Badexcug, Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI), S-CAIM, Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) y CIR del Banco de España (CIRBE).

Estudio solvencia alquiler: ¿Qué documentación se solicita?

Otro de los puntos que debes tener en cuenta a la hora de hablar sobre el estudio de solvencia, alquiler y cómo realizarlo es la documentación que se solicita. En este caso, lo más conveniente para realizar correctamente el estudio de solvencia del inquilino es el justificante de los ingresos (por ejemplo, las últimas tres nóminas si trabaja por cuenta ajena o la vida laboral si trabaja por cuenta propia y es autónomo, o la pensión si es jubilado). También pueden ser necesarios algunos otros documentos específicos en caso de que el arrendatario sea una empresa o sociedad. El propietario deberá aportar, por otro lado, datos del inmueble, renta mensual y coberturas del seguro a las que se acoge.

Scoring: ¿Qué es y qué información me puede proporcionar?

Una de las dudas más habituales a la hora de hablar del estudio de solvencia para alquiler es la de qué es scoring. En realidad, este término se utiliza para referirse a lo mismo, aunque con algunos matices. Es decir, es un estudio de solvencia de alquiler, ahora bien, suele ser más utilizado por entidades financieras como los bancos para analizar si la operación es viable en base a ciertos ratios y si se puede conceder un crédito o no. Este sistema informático es un analista de riesgos, aunque se basa en un algoritmo que puede resultar más incompleto que un estudio de solvencia profesional.

Las ventajas de contar con SEAG para alquilar tu vivienda de manera segura

Como indicábamos, la realización del estudio de solvencia para alquiler es más que recomendado a la hora de arrendar una vivienda y, por supuesto, es algo que se realiza de manera sistemática por las aseguradoras. Ahora bien, desde la situación de pandemia a causa del Covid-19 existen algunas compañías aseguradoras que han modificado los requisitos, exigiendo la aportación de documentación a los arrendadores a pesar de que el contrato de alquiler llevase en vigor más de un año, lo que puede dar como lugar, en algunos casos, a carencias en la póliza.

En Sociedad Española de Alquiler Garantizado no somos una compañía de seguros. Te ofrecemos un servicio de alquiler garantizado para que no tengas que preocuparte por cobrar tu cuota mes a mes en caso de sufrir un impago, además en el momento de formalizar el contrato nos encargaremos de realizar un informe detallado del inquilino para verificar su solvencia y asegurarte que puedas tener un alquiler seguro. Sea como sea, nunca quedarás desprotegido y cobrarás tu alquiler hasta que recuperes la vivienda. Además, contarás con un servicio de defensa jurídica integral para que nuestros abogados especializados puedan reclamar el impago de alquiler (sin gastos adicionales para el cliente). ¡Contacta con nosotros!

¿Cuándo puedo contratar un seguro de alquiler?

En los últimos años, el seguro de alquiler se ha convertido en una de las garantías más demandadas por los arrendadores de viviendas para protegerse ante un posible impago de alquiler por parte de sus inquilinos, especialmente desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que establece como límite de las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, sin incluir la mensualidad en curso (es decir, tres meses: un mes de fianza y dos meses de depósito).

La reciente necesidad de proteger la inversión inmobiliaria ante la crisis de la covid-19, los hace aún más necesarios.

CONDICIONES DEL SEGURO DE IMPAGO DE VIVIENDA 

Es posible solicitar un seguro de alquiler sobre nuevos contratos o también como garantía en caso de contratos de alquiler ya en vigor. Solo es posible asegurar viviendas en el territorio nacional y cuyo destino sea la residencia habitual, no contemplando inmuebles rústicos, locales de negocio, alquileres de temporada, de viviendas secundarias, subarriendos o arrendamientos sobre inmuebles que carezcan de las condiciones legales de habitabilidad.

Informe Inese

Un seguro de alquiler únicamente cubre un máximo de 12 meses de impago, y un proceso judicial en muchas ocasiones suele prolongarse mucho más tiempo. Además imponen franquicias en los daños y tienen límites de gastos jurídicos. 

En SEAG mejoramos todas las prestaciones: cobrarás de manera indefinida tu alquiler seguro hasta recuperar tu inmueble, tendrás todos los gastos jurídicos cubiertos sin límite y daños por actos de vandalismo desde el primer euro hasta los 3.000€.

¿De qué formas se puede garantizar el cobro del alquiler, a excepción del seguro de alquiler?

Existen diferentes opciones además de un seguro de alquiler que, al momento de alquilar tu vivienda, te garantizan un alquiler seguro. Estas son: 

FIANZA 

La fianza es la forma legal de garantizar que el inquilino cumpla sus obligaciones. A diferencia de otras garantías adicionales, la fianza es obligatoria y está destinada a compensar los posibles desperfectos del inmueble. La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) establece el importe de la fianza en una mensualidad que debe pagar el inquilino por adelantado. El propietario debe depositar la fianza en el organismo creado en cada comunidad autónoma hasta que finalice el contrato de arrendamiento.

GESTIÓN INTEGRAL DEL ALQUILER Y GARANTÍA DE COBRO 

Este sistema de garantía de cobro se realiza cuando el contrato de alquiler es tramitado a través de profesionales que se encargan de la búsqueda del inquilino y de la gestión integral del alquiler. Es un conjunto de servicios que ofrecen inmobiliarias, gestorías y empresas de administración de fincas. Además de la búsqueda del inquilino y todas las gestiones necesarias para llevar a cabo el arrendamiento, se suelen ofrecer servicios tales como la redacción y revisión del contrato de alquiler, una puesta a punto del inmueble, inventariado de enseres, gestiones de suministros, depósitos de fianzas y mediar en caso de conflicto entre arrendador y arrendatario, entre otras. En ocasiones, dichas empresas se encargan también del cobro de las rentas para un alquiler seguro.

En un estudio reciente publicado en prensa (EL PAÍS), La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) se ha posicionado, advirtiendo de que las agencias especializadas que hacen una gestión integral del alquiler de viviendas y prometen garantizar el cobro de las rentas, con independencia de que proceda a realizarlo el inquilino, “no siempre son la mejor opción para asegurarse el cobro de rentas”. Recomienda a los propietarios que se informen bien de las garantías aportadas, más allá de los reclamos publicitarios, y que comparen el coste de recurrir a ellas. En este sentido, es importante constatar que sí ofrecen una promesa de garantía de cobro, debe estar refrendada por un seguro de impago de alquiler.

DEPÓSITOS Y AVALES 

Hasta la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo,  de  medidas  urgentes  en  materia  de alquiler  era  una  práctica  habitual  solicitar  avales  o  depósitos  bancarios   para   garantizar   el   pago   de   las rentas. Dicha legislación establece como límite de las garantías adicionales a la fianza un máximo de dos mensualidades, sin incluir la mensualidad en curso (es decir, tres meses: un mes de fianza y dos meses de depósito).

Informe INESE

O, de forma alternativa, también dispones de SEAG, donde entre otras muchas prestaciones te garantizamos el cobro del alquiler de forma indefinida, con el asesoramiento de nuestros especialistas jurídicos para hacer frente al impago de alquiler.

*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Alquiler seguro: ¿Ha aumentado el alquiler en oficinas y locales?

El mercado del alquiler seguro comercial, de oficinas y locales, se encuentra en estos momentos pasando por una dura situación, producto de la crisis económica provocada por la irrupción de la pandemia, las restricciones de movilidad y el cierre de comercios y hostelería. Se trata de un escenario impensable hace unos meses, cuando nos encontrábamos con un sector carente de oferta y con crecimientos interanuales en el movimiento inversor superiores al 30%, según extraemos del Informe de alquiler anual de Jones Lang LaSalle (JLL).

El mercado del alquiler retail había registrado en 2019 cifras récord respecto a los últimos años, con un incremento anual del 14% en la contratación de oficinas en Madrid y Barcelona, según ARRENTA.

En Madrid, el sector financiero ocupaba el primer puesto del ranking  por  superficie  contratada  durante  2019,  dado que las mayores operaciones del año fueron acometidas por grandes bancos en la capital. En Barcelona, el primer puesto lo ocupaba el sector inmobiliario, como resultado de la fuerte contratación por parte de operadores de espacios flexibles, que alcanzó máximos durante el pasado año. En ambas ciudades, la segunda posición por superficie contratada en 2019 recayó sobre el sector tecnológico. Las compañías tecnológicas, en línea con los últimos años, continúan expandiéndose en las principales ciudades españolas, invirtiendo en grandes sedes que puedan acoger sus crecimientos de plantilla.

Las tasas de disponibilidad en la demanda disminuyeron gradualmente en la capital, mientras que en la ciudad condal se encontraban en mínimos históricos, reflejando una gran escasez de producto, especialmente en los edificios más “prime” (oficinas de calidad).

Los precios máximos, en particular de los nuevos proyectos, continuaban con la tendencia alcista de los últimos años. Sin embargo, el cambio de circunstancias ha producido un fuerte impacto y las voces más pesimistas hablan de un escenario de un 40% de locales vacíos en la capital, explica Ferran Font, director de estudios en el portal PISOS.COM, sobre un mercado que, hasta ahora, ofrecía “rentabilidades muy interesantes” –un 8% frente al 4% del residencial, históricamente–. La enorme oferta de locales que se prevé en toda la ciudad provocará, además, que los propietarios opten por transformar sus usos, especialmente aquellos que, en zonas secundarias, cumplan con los requisitos para ser reconvertidos en viviendas. “Es una opción futurible ante la bajada drástica de las rentabilidades y podría ser una solución para los propietarios”, añade.

Según los datos que maneja el Consejo de Comercio de la Confederación Empresarial de Madrid-CEOE (CEIM), tras el confinamiento hubo un 15% de empresas que decidieron no reabrir esperando a ver si el consumo se reactivaba. En el caso del alquiler de locales en centros comerciales, el cierre de los comercios ha provocado que las ventas hayan caído y, en consecuencia, el precio del alquiler. Diferentes factores han puesto entre la espada y la pared a este mercado: (Fuente: MERCA2).

  • Cierre de comercios: gran parte de empresarios se han visto en la necesidad de presentar ERTEs debido a la falta de ingresos. Aun así, muchos son incapaces de asumir los gastos del personal y de la renta, se ven forzados al cierre definitivo y en consecuencia a desocupar el local. Con esta crisis comercial, muchas empresas solo pueden afrontar el pago de un alquiler más barato, por lo que, a su vez, los propietarios están obligados a bajarlo.
  • Mayor oferta de locales como consecuencia del cierre de comercios. Al crecer el número de locales comerciales disponibles, muchos propietarios se verán en la necesidad de bajar el precio para garantizar su alquiler.
  • Menor interés y crisis en otros sectores como consecuencia de la incertidumbre, que reprimirá las ganas de muchos a la hora de emprender o expandir sus negocios, lo que a su vez, ralentizará la demanda y por ende incrementará la oferta.
  • Formalización de contratos en pausa y arrendamiento con renta variable. En el caso de los locales que tengan establecido un alquiler con renta variable en función de los ingresos del arrendatario, el precio del local se verá afectado a la baja debido al cese de actividad. Esta caída de precio se puede extender en el tiempo por culpa de la crisis.

Por otro lado, las consultoras inmobiliarias ven oportunidades. “La incertidumbre crea desconfianza y miedo a la hora de desarrollar nuevos proyectos pero, aquellos grandes grupos con negocios consolidados tendrán ahora una gran oportunidad para quedarse con locales que antes eran inaccesibles o estaban blindados con contratos leoninos“, explica Eugenio Gallego Ortiz-Echagüe, director de retail en Engel & Völkers Madrid.

Los últimos indicadores sugieren que la actividad se  recuperó  con fuerza en mayo, especialmente en el lado del consumidor. El empleo recuperó algunas de las pérdidas masivas observadas en marzo y abril. Sin embargo, todavía existen más de 1,5 millones de trabajadores fuera de las cifras oficiales de desempleo y las previsiones señalan una contracción del 2,7% en el empleo durante 2020, según Oxford Economics. La evolución del sector turístico será especialmente importante, ya que representa el 12% del PIB de España.

Durante el segundo trimestre de 2020, la contratación de espacios de oficinas en las principales capitales representó una disminución del 24% respecto al primer trimestre del año. El ascenso de las rentas “prime” se paralizó tras decretar el estado de alarma, por lo que los precios de referencia del segundo trimestre se han mantenido en los mismos niveles de finales del 2019. Así, los precios máximos se sitúan en 36,5 €/m2/mes en Madrid y 27,5 €/m2/mes en Barcelona para los mejores edificios, donde sigue existiendo poca disponibilidad. A lo largo de estos meses, si bien los propietarios no han negociado precios, sí que han mostrado mayor flexibilidad a la hora de conceder carencias u otros incentivos; aunque, por lo general, han estado asociados a un incremento de los obligados cumplimientos.

En este sentido, el bufete Ayuela Jiménez Abogados, firma que asesora a varias cadenas de restauración, subraya que se está notando que los propietarios y los arrendatarios llegan a acuerdos para repartir proporcionalmente los costes que ha generado esta situación y, en un pequeño porcentaje, los propietarios han instado procedimientos de desahucio. Cuanto más específica sea la regulación contractual y las “clausulas covid” en los locales, menor margen interpretativo existirá y, por consiguiente, menor riesgo de litigiosidad.

Datos extraídos de INESE

Recuerda que en SEAG garantizamos el alquiler seguro de oficinas y locales por tiempo indefinido. Somos la alternativa a un seguro de alquiler.

*Esta operación de cobertura denominada GARANTÍA INDEFINIDA no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, siendo que SEAG no es una compañía aseguradora si no una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler, y por tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.


Alquiler seguro: ¿Cómo se regula el alquiler en Cataluña?

A fecha de redacción de este estudio, se acaba de aprobar la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de alquiler de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016 que regulará el precio de las rentas. Lo explicaremos a detalles para un alquiler seguro.

En el preámbulo de la ley: “La fuerte subida de los precios ha causado dificultades económicas muy graves para el acceso a la vivienda y para permanecer en ella. Una situación agravada aún más por la pandemia de Covid-19, que ha provocado una crisis sanitaria sin precedentes y, en consecuencia, una nueva crisis económica y social. La juventud y las personas y familias con bajo nivel de ingresos son quienes más han sufrido y aún sufren situaciones de exclusión residencial. Estudios recientes publicados por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona indican que el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda ya está superando el de los años de inicio de la crisis y que la tasa de sobrecarga de los inquilinos que tienen alquileres a precios de mercado supera el cuarenta por ciento en Barcelona y el área metropolitana, muy por encima de la media europea y de lo que se considera razonable para una economía familiar. La vulnerabilidad que de ello se deriva se traduce, en la práctica, en la expulsión de muchos vecinos de su entorno de residencia, ya sea por desahucio, ya sea por la imposibilidad de afrontar los nuevos precios que se establecen al extinguirse los contratos. Esta dinámica de segregación espacial en función de la capacidad económica incide muy negativamente en la estructura urbana y en la cohesión social”.

Se trata de una ley que tiene como objeto determinar las zonas de Cataluña que pueden ser consideradas áreas de mercado de vivienda tenso (AMVT) y establecer un régimen de contención de rentas en los contratos de alquiler de vivienda que esté destinada a residencia permanente del arrendatario y se sitúen en dichas zonas AMVT (con algunas exclusiones como las viviendas de protección oficial). En estas áreas, el precio no puede aumentar respecto al contrato anterior -si fue firmado en los últimos cinco años- y no podrá superar el índice de referencia de precios de la Generalitat.

La norma no ha estado exenta de polémica y algunas voces la califican de inconstitucional. En este sentido, encontramos diversas opiniones desde el portal IDEALISTA. Portavoces del propio portal indican que “se trata de una pésima noticia para el sector inmobiliario catalán. La norma aprobada hoy es, según los expertos y el Consejo de Garantías, inconstitucional y se abre un largo camino hasta que la justicia lo tumbe. Esto creará un escenario de incertidumbre e inseguridad jurídica entre los propietarios, que probablemente esperen a la resolución judicial para sacar sus viviendas al mercado. En este sentido, tal y como sucedió en Alemania, es previsible que la oferta disponible en el mercado catalán se reduzca significativamente lo que empeorará las condiciones de acceso a aquellos que estén buscando una vivienda en alquiler”.

Mismo sentir encontramos en declaraciones de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler, el Col•legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, el Consell de Col•legis d’Agents de la Propietat Immobiliaria de Catalunya, la Associació d’Agents Inmobiliaris de Catalunya, la Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE) y la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona-Lleida. Indican que “con esta nueva ley, las familias más desfavorecidas o en situación de vulnerabilidad no mejorarán sus opciones a acceder a una vivienda de alquiler, ya que puede comportar una reducción de la oferta de viviendas disponibles”.

Algunos expertos consideran un fracaso la experiencia del “congelamiento de alquileres” de 5 años implementado en Berlín. La norma permitía a los propietarios que hicieran mejoras en las viviendas, aplicar subidas del alquiler sin estar vinculados al control fijado por el gobierno de la capital alemana. Esto llevó a que los precios se dispararan en los años siguientes de manera mucho más abrupta que en años pretéritos ya que los propietarios evitaron el control haciendo pequeñas reformas.

Además, como resultado de la regulación de precios, las empresas residenciales que cotizan en  bolsa  en  Berlín perdieron el 20% del valor de sus acciones. Muchas de las construcciones en marcha con destino alquiler se reorientaron a la venta, reduciendo así el parque de viviendas para el arrendamiento. El Instituto Alemán de Economía (DIW) estima unas pérdidas de alrededor de 1,5 mil millones de euros anuales en la construcción.

Por otro lado, a fecha 6 de octubre de 2020, LA VANGUARDIA recoge la reacción de diversos sindicatos de inquilinos de todo el país, que reclamaban al gobierno la extensión de dicha ley al resto de Comunidades Autónomas.

En una carta dirigida al presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y al vicepresidente Pablo Iglesias, las agrupaciones de inquilinos han solicitado una reunión de urgencia para “trabajar conjuntamente para desarrollar iniciativas que garanticen el derecho a la vivienda en cumplimiento del artículo 47 de la Constitución”. En el documento, subrayan que la situación actual es insostenible y recuerdan que, desde el 2013, el precio medio del alquiler ha subido más de un 50 % y que 7 de cada 10 desahucios son por impago del alquiler.

“La iniciativa catalana coincide plenamente con las propuestas recogidas en el acuerdo de coalición a las que su Gobierno se comprometió”, sostienen los sindicatos de inquilinos, que mencionan tanto la regulación de los precios como el establecimiento de un índice de precios y la posibilidad de declarar zonas urbanas de mercado tensionado.

Datos extraídos de INESE 

Desde SEAG, la alternativa a un seguro de alquiler, recomendamos proteger el cobro y evitar un posible impago de alquiler. Todo para un alquiler seguro.

¿Qué cubre un seguro de alquiler?

El seguro del alquiler, así como el alquiler garantizado que ofrece SEAG, es una opción disponible para los propietarios que quieren alquilar su vivienda con seguridad. Este tipo de seguros está destinado, principalmente, a garantizar el impago —con independencia del seguro del hogar, que no tiene nada que ver—. En este artículo te explicamos en qué consiste y qué cubre un seguro de alquiler. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un seguro de alquiler?

El seguro de alquiler, también conocido como seguro de impago de alquiler, está destinado a garantizar la seguridad y tranquilidad de los propietarios en caso de que el inquilino no pague sus cuotas. Estos tienen una cobertura limitada de las rentas relativas a varios meses, en función de lo que se contrate, y ofrecen otros servicios adicionales. Por supuesto, tanto las compañías aseguradoras como las corredurías de seguros, cuentan con un departamento destinado a la tramitación de siniestros para realizar las oportunas reclamaciones (al igual que en cualquier otro tipo de seguro, como el del hogar o el del coche). En caso de que el siniestro se deba a un impago de alquiler el propietario debe comunicarlo cuanto antes para iniciar el proceso de interposición de la demanda.

¿Qué cubre un seguro de alquiler?

Al responder al interrogante de qué cubre un seguro de impago de alquiler, como su nombre indica, nos encontramos sobre todo que asume el pago de las rentas mensuales del alquiler en caso de sufrir un impago por parte del inquilino, aunque también hay otras coberturas que explicamos en este apartado.

Lo que cubre un seguro de impago de alquiler: las rentas

Las rentas o compensación por impago de alquiler es lo más destacado de este tipo de seguros. El límite depende de los meses a los que se haya suscrito el tomador, lo más habitual es que sean de 6, 9, 12 y 18, y en algunos casos de hasta 24 meses. En cualquier caso, se trata de un adelanto de las rentas por lo que el asegurado cobraría mes a mes sin la necesidad de esperar a la sentencia o al desahucio. Ahora bien, al analizar qué cubre el seguro de alquiler es muy aconsejable comprobar que la aseguradora realice el pago de las rentas aunque no exista una declaración judicial de insolvencia del inquilino, ya que en algunos casos forma parte de los requisitos imprescindibles. El seguro de alquiler también suele cubrir lo siguiente:

  • Pérdida de alquileres en caso de incendio: En virtud de esta garantía, la empresa aseguradora pagará al asegurado una cantidad mensual igual al alquiler acordado en el contrato de arrendamiento mientras la vivienda sea considerada totalmente inhabitable a causa de un incendio, explosión o impacto de un rayo.
  • Indemnización por actos vandálicos al continente y al contenido: Generalmente, solo cuando este ha sido provocado intencionadamente, además la cobertura suele ser de hasta 3.000 € (continente y contenido).
  • Indemnización por impago de suministros: Se aconseja revisar las cláusulas, puesto que no todos los seguros lo incluyen.

Garantías del seguro de piso de alquiler relacionadas con la defensa jurídica

En este sentido nos encontramos con varias coberturas, las más destacadas son las siguientes:

  • Acción de desahucio: Para recuperar la posesión y reclamar rentas, esta cobertura generalmente alcanza hasta 10.000 €. Sin embargo, en algunas aseguradoras, la cantidad se reduce a 1.500 € si el abogado seleccionado no es el proporcionado por la compañía.
  • Defensa penal del arrendador:Ante posibles imputaciones por los hechos ocurridos por su condición como propietario o titular del inmueble.
  • Defensa y reclamación de derechos: Derivados del contrato de arrendamiento y distintos a los del desahucio, los de la reclamación de rentas y los de conflictos relacionados con la propiedad.
  • Asesoramiento jurídico telefónico: Proporciona orientación y respuestas inmediatas a consultas legales relacionadas con su condición de propietario o titular de derechos sobre el inmueble cubierto por el seguro.
  • Asistencia en la gestión de documentos legales: Incluye la redacción y revisión de documentos, solicitudes y cláusulas contractuales de documentos legales privados.
  • Reclamación por incumplimiento de otros seguros: El seguro de alquiler obliga a la aseguradora a defender o reclamar los derechos del asegurado ante incumplimientos (por acción u omisión) de otras aseguradoras privadas o del Consorcio de Compensación de Seguros con las que el asegurado tenga cobertura. Esta cobertura generalmente incluye el costo de los honorarios de las peritaciones contradictorias previstas en dichas pólizas, en la parte que debe asumir el asegurado.
  • Defensa subsidiaria de la responsabilidad civil: Brinda defensa al asegurado en caso de que un tercero le reclame daños y perjuicios.
  • Reclamación de daños no contractuales: Asegura la reclamación, ya sea amistosa o judicial, de los daños y perjuicios sufridos por el asegurado debido a daños materiales al inmueble arrendado y/o a los bienes muebles ubicados en su interior que sean de su propiedad.

Los gastos jurídicos generalmente cubiertos en un seguro de alquiler son los honorarios de abogados, derechos de procuradores y poderes para pleitos; los casos de peritajes, tasas, costas y certificados; las fianzas penales exigidas para garantizar la libertad provisional; gastos del procedimiento en caso de mediación de conflictos; y los gastos de arbitraje que fueran a cargo del asegurado. Por supuesto, todo ello debe revisarse a la hora de contratar el seguro para verificar si está incluido en la póliza.

¿Qué cubre el seguro de impago de alquiler? Otras coberturas

Y, por último, hablamos de otras coberturas que suelen estar incluidas en otros seguros y que también pueden resultar muy interesantes para los propietarios de viviendas. Estas son las siguientes:

  • Limpieza de la vivienda: En caso de desahucio (tras el lanzamiento) o cuando hay un cambio de inquilinos (por un número de horas, con las condiciones reflejadas en la póliza).
  • Gestión de cambios de suministro: Se asume el coste del cambio de titularidad de los contratos de suministros (luz, agua, gas…).
  • Gastos de cerrajero: En el momento del desahucio. Incluye la sustitución de la cerradura por una de características similares.
  • Coberturas especiales: Como el certificado de eficiencia energética o asesoramiento técnico en la factura eléctrica (depende de cada compañía).

Diferencia entre un seguro de alquiler y un alquiler garantizado como el de SEAG

Lo primero que hay que dejar claro es que SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado) no tiene la naturaleza jurídica de operación de seguros, sino que es una prestadora de servicios jurídicos y garantías de alquiler. Por lo tanto, no está supervisada por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, que es la que revisa y controla el sector de seguros y de fondos de pensiones en España. SEAG mejora todas las prestaciones del mercado, cubriendo mensualmente el alquiler y de manera indefinida sin necesidad de esperar sentencia gracias al servicio de garantía indefinida. Además, sufraga cualquier gasto derivado de una reclamación por impago y compensa los daños por actos de vandalismo desde el primer euro. En comparación con un seguro de alquiler, SEAG mejora las prestaciones de la siguiente manera:

  • Impago: Garantiza las rentas de manera indefinida hasta la recuperación de la vivienda.
  • Defensa jurídica: En un seguro de alquiler la cantidad de la cobertura de defensa jurídica suele ser de hasta 3.000 euros, mientras que SEAG se ocupa de todos los trámites y sin límite de presupuesto.
  • Actos de vandalismo: Las compañías suelen cubrir los daños ocasionados por los inquilinos premeditadamente y con franquicia entre los 300 € y 500 €, mientras que SEAG repara los actos de vandalismo sin franquicia.

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Alquiler seguro de vivienda: ¿los extranjeros alquilan en España?

Es importante recordar que, desde 2015, España ha vuelto a ser un país receptor neto de inmigración extranjera, por lo que suelen formar parte del grupo de personas que viven en régimen de alquiler seguro.

Según datos del INE en su Encuesta Continua de Hogares (ECH), de los 322.600 nuevos hogares que se han formado en los últimos cinco años, una gran parte tienen miembros de nacionalidad extranjera (un 76% del total), ya sea de forma exclusiva o en hogares mixtos. En 2018 y 2019, los hogares compuestos únicamente por personas de nacionalidad española han descendido, lo que muestra la importancia de la inmigración para mantener el dinamismo poblacional en España.

La composición por nacionalidad de los hogares es de especial relevancia para el mercado inmobiliario, y especialmente en el del alquiler, ya que la elección del arrendamiento como modo habitacional es mucho más elevada entre los extranjeros: un 65,6% alquilan su vivienda principal frente a un 12,5% de los hogares formados exclusivamente por españoles.

Las compraventas de extranjeros, que representaron un 12,5% del total en 2019, se verán especialmente perjudicadas, por lo que, a pesar de las menores entradas de inmigración, se espera que la demanda de vivienda en alquiler siga al alza, dado que la mayor incertidumbre de las perspectivas laborales puede afectar a la decisión de comprar.

Datos extraídos de INESE 


Ya sea un inquilino español o extranjero, garantizar el alquiler seguro de tu vivienda es vital para tu tranquilidad en caso de impago de alquiler. SEAG es la alternativa a un seguro de alquiler.

¿Necesito un seguro de alquiler para mi local u oficina?

El seguro de alquiler de locales y oficinas se ha ido adaptando muchísimo a las necesidades del mercado y hoy se ha convertido en la garantía de arrendamiento que más ventajas posee, tanto para propietarios como para inquilinos, de ahí que el producto tenga una de las mayores previsiones de crecimiento.

La principal razón por la que este tipo de seguro está en auge, tiene que ver con el hecho de que facilitan enormemente el alquiler a los arrendatarios, en su mayoría autónomos. Este es especialmente interesante para locales y oficinas de hasta 3.000 metros, la mayor parte de los que actualmente se encuentran en España. Tienen además un precio muy ajustado en torno al 4% de la renta anual, por no hablar de que garantiza el cobro de la renta en un sector que se caracteriza precisamente por un nivel elevado de morosidad.

Hay que indicar, por otra parte, que entre las garantías ofrecidas también se incluyen servicios anexos, como la cobertura por actos vandálicos hasta 3.000 €, la reclamación a otras compañías aseguradoras, contratos de reparación y mantenimiento, defensa del contrato de alquiler, penal del arrendador y reclamación de daños y perjuicios.

Al igual que en el seguro de alquiler, para la contratación del seguro se requiere la realización de un estudio de viabilidad del arrendatario para un alquiler seguro.

Según FOTOCASA, es muy conveniente estudiar bien las diferentes modalidades de contrato de alquiler para locales y oficinas, y en función de esto, contratar un seguro acorde. A la hora de negociar la renta, se debe tener presente que existen varias opciones, renta fija, que siempre tendrá el mismo valor; variable, que se irá calculando en función de los beneficios que obtenga el inquilino; y escalonada, de modo que irá subiendo con el tiempo. Todo dependerá del negocio que se instale en el local.

Aclarar el tipo de obras que se van a realizar. Esto en el caso de que sean precisas para adaptar el tipo de negocio. Tendrán que incluir fotos, planos y puntualizar si el período en obras también conlleva pago de renta o no. Lo más habitual es acogerse a un período de carencia durante el tiempo que estas duren y comenzar a pagar una vez finalizadas.

Desde junio de 2013 es obligatorio por imperativo legal que los locales comerciales tengan su certificado energético. Los gastos de consumo en aquellos locales con una certificación C o más baja se pueden disparar por encima de lo previsto. Por este motivo, es fundamental que los nuevos inquilinos estudien las últimas facturas de los locales que tienen previsto alquilar para evitar desajustes en sus previsiones de gasto.

Datos extraídos de INESE 

¿Es obligatorio? La respuesta es no, pero si es recomendable para un alquiler seguro en caso de impago de alquiler. Cabe destacar que existen otras empresas que mejoran las prestaciones de las aseguradores, alternativas al seguro de alquiler, como lo es el alquiler garantizado de SEAG.

¿Qué es el Real Decreto Ley 7-2019 en el sector del alquiler?

El último año ha sido  un  año  muy  relevante  para  el  sector  del  alquiler seguro  debido  a  la  aprobación  del  polémico Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Como puntos fuertes de dicha normativa ha quedado fijada la duración de los contratos de arrendamiento y prórrogas de los mismos: de 3 a 5 años la prórroga obligatoria, y de 1 a 3 años la tácita para personas físicas; así como de 7 años la obligatoria y de 3 la tácita en el caso de personas jurídicas. En cuanto al precio, se han limitado las subidas anuales de la renta al incremento del IPC y se crea el índice de precios de referencia.

De gran interés para el sector de los seguros de protección del arrendamiento es el establecimiento de límites de las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos mensualidades, no incluida la mensualidad en curso, por lo que el límite máximo es de 3 meses de rentas (1 mes de fianza y 2 meses de depósito).

Con anterioridad a esta ley, no existía ningún límite, así que esta regulación “convierte al seguro de alquiler en la mejor garantía de protección para los arrendadores”, indica Mercedes Robles.

En el mismo sentido, Nicolas Díaz, CEO de TEMPORE PROPERTIES apunta: “El seguro se ha convertido en un bálsamo en la situación actual y, además, las aseguradoras han reaccionado facilitando la máxima colaboración y flexibilidad para poder mantener las coberturas”.

Según las conclusiones del Encuentro Profesional OESA >>100 DÍAS, de julio de 2019, el parque de vivienda residencial en alquiler de España se encuentra muy atomizado, fragmentado en un 96% de pequeños propietarios y un 4% en manos de grandes tenedores.

Resulta fundamental incentivar a ese 96% de particulares arrendadores de sus viviendas para que sigan haciéndolo, e incluso se incremente la oferta de vivienda en alquiler.

Desde Asprima consideran muy relevante evitar la vulneración del derecho a la propiedad privada. “Para que un mercado de alquiler sea sostenible, es necesario guardar un equilibrio entre la salvaguarda de los derechos de los propietarios de las viviendas y los derechos del inquilino”.

No obstante, no debemos olvidar el papel de los grandes tenedores, “socimis” y “servicers”, ya que, ante la creciente demanda, es necesario canalizar la financiación a la promoción del parque de vivienda en alquiler, tanto de vivienda pública como de iniciativa privada.

Javier Íscar, Presidente de OESA, apunta que hay que atraer a los fondos de inversión para que hagan viable la producción de vivienda en alquiler y, a su vez, incrementen la profesionalización de la gestión del alquiler.

En el citado encuentro de OESA, los principales actores del sector inmobiliario instaron a buscar soluciones, recordando que España va a necesitar 90.000 viviendas de alquiler adicionales cada año. En este sentido, muchas voces expertas se alzaron en contra de la extensión de la duración de los contratos.

En un artículo publicado por IDEALISTA como reacción a la entrada en vigor del RDL, se decía que dicha legislación protegía más al inquilino que al propietario.

Gerard Duelo, presidente del COAPI de Barcelona, asegura que “podría favorecer la deflación de los precios del alquiler en grandes ciudades españolas como Barcelona, Madrid, Bilbao, San Sebastián, Valencia o Málaga”. Pero alerta de que puede provocar el efecto contrario: “muchos propietarios pueden optar por no arrendar su vivienda, reduciendo así la oferta y produciendo un incremento de las rentas. El Gobierno debe poner en marcha más políticas de incentivación fiscal para los propietarios de viviendas y, sobre todo, ayudar a los Ayuntamientos a regular de manera efectiva las viviendas de uso turístico (VUT) como forma de incrementar la oferta disponible para alquileres de larga duración”, añade.

En su opinión, incrementar el parque de viviendas de uso social debe seguir siendo una de las líneas de actuación política en lo que a alquileres respecta. “El derecho a una vivienda digna ha de ser preservado a partir de políticas sociales, no en detrimento de los propietarios particulares”, señala Duelo.

No obstante, Fernando Encinar, de IDEALISTA, considera que no va a beneficiar a todos los inquilinos.

En su opinión, “muchos inquilinos lo tendrán más difícil a la hora de encontrar una casa en alquiler: menores de 30 años y mayores de 65, familias en riesgo de exclusión social, trabajadores con contratos temporales, familias monoparentales, autónomos, mileuristas… Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil del inquilino y, con la regulación aprobada por el Gobierno y Podemos, hay miles de inquilinos a los que les costará encontrar una casa en alquiler”.

Informe Inese