Dividir un piso en dos puede ser una excelente opción para maximizar el uso del espacio, generar ingresos adicionales y ampliar la oferta de vivienda en el mercado del alquiler, permitiendo que los arrendatarios cuenten con mayor independencia en el que será su nuevo hogar. Ahora bien ¿Es posible dividir un piso en dos sin alterar su situación catastral y registral? ¿Cómo se puede dividir un piso en dos para alquilarlo? Resolvemos todas tus dudas en este artículo.
Ahora bien, si optas por dividir un piso sin alterar su situación catastral y registral, los dos espacios seguirán formando parte de la misma propiedad a efectos legales y fiscales, lo que significa que no tendrás que modificar la escritura ni registrar los cambios (como es lógico, esto implica que no se emiten escrituras individuales para cada unidad). Dividir un piso en dos para alquilar es una opción interesante para los propietarios que no quieren realizar cambios permanentes en la estructura jurídica de la vivienda y se plantean realizar reformas más adelante para unificar los espacios divididos. Ahora bien, si optas por una fórmula como esta es importante que te plantees la posibilidad de contratar un alquiler garantizado, para que puedas disfrutar de la tranquilidad de alquilar tu inmueble con total tranquilidad. En SEAG somos mejores que un seguro de impago de alquiler ya que te damos la posibilidad de seguir cobrando de manera indefinida hasta la recuperación de tu inmueble, cuentas con defensa jurídica ilimitada y protección contra la okupación, entre otras.
¿Se puede dividir un piso en dos para alquilar? Lo que dice la ley
Según la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Arrendamientos Urbanos no está prohibido dividir físicamente una vivienda para alquilar sus partes por separado sin alterar su situación registral y catastral, pero sí existen condiciones legales y limitaciones relevantes. En caso de tener que realizar obras de cierta envergadura deben cumplirse ciertos requisitos urbanísticos y registrales, como por ejemplo:
- Autorización administrativa y licencia de obra del Ayuntamiento donde se ubique el inmueble.
- Cumplimiento de las condiciones de habitabilidad y superficie mínima.
Antes de dividir un piso para alquilarlo por partes, es imprescindible obtener las licencias de obra del Ayuntamiento correspondiente, ya que las reformas que afecten la distribución interior (como añadir tabiques, baños o cocinas) puede requerir autorización administrativa. Además, cada unidad debe cumplir con las normativas mínimas de habitabilidad, incluyendo superficie, ventilación, luz natural y dotación de servicios básicos, según la legislación autonómica y local aplicable en cada caso. También es fundamental revisar el reglamento de la comunidad de propietarios, ya que puede haber restricciones sobre modificaciones de la vivienda o respecto a los alquileres permitidos en este tipo de viviendas. Ten en cuenta, no obstante, que la comunidad de propietarios podría oponerse si la actividad provoca molestias, altera el uso del inmueble o infringe los estatutos.
Cómo dividir piso en dos para alquilar, pasos a seguir
Ahora que ya sabes que se puede dividir un piso en dos y los requisitos que se deben reunir para hacerlo, es importante que conozcas cuáles podrían ser algunos de los pasos a seguir, para facilitarte el camino.
1. Consulta con un arquitecto
Antes de iniciar cualquier reforma, contacta con un arquitecto. Este profesional evaluará si la división es viable técnica y legalmente, verificará que cada unidad cumpla con los requisitos de habitabilidad y te ayudará a diseñar el proyecto de obra conforme a la normativa.
2. Solicita las licencias de obra al Ayuntamiento
Se puede dividir un piso en dos sin alterar su situación catastral y registral, pero en alguno de los casos debes presentar el proyecto ante el Ayuntamiento correspondiente para obtener las licencias correspondientes. Dependiendo de la complejidad de la reforma, necesitarás una licencia de obra menor o mayor. Asegúrate también de que las dos unidades cumplan con las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas para su uso como vivienda
3. Ejecuta las modificaciones necesarias
Una vez concedidas las licencias así como los permisos que correspondan, realiza las obras para dividir físicamente el piso. Esto suele incluir levantar nuevas paredes, instalar cocinas y baños independientes, y adaptar las instalaciones eléctricas y de fontanería a las nuevas configuraciones.
4. Configura los suministros
Al no haberse realizado ninguna modificación catastral ni registral, los suministros seguirán asociados a una sola unidad. Puedes instalar contadores individuales para repartir el consumo de agua, luz o gas, aunque esto conlleva un coste adicional. Si no se instalan, establece en los contratos cómo se dividirán los gastos entre los inquilinos, en este último supuesto debe quedar muy clara la distribución y el cálculo a realizar para evitar discrepancias entre las partes.
5. Redacta contratos de alquiler independientes
Aunque la vivienda siga siendo una única unidad registral, puedes formalizar contratos separados para cada unidad. Es importante que cada contrato detalle claramente qué parte de la vivienda alquila cada inquilino, así como las condiciones específicas, el uso compartido de espacios comunes (si los hay) y la gestión de suministros y servicios. En estos casos siempre es recomendable añadir un anexo a cada contrato con un plano de la vivienda donde se especifique qué parte del inmueble corresponde a cada arrendatario así como la distribución de las zonas comunes.