Vender una vivienda puede ser una operación rentable, pero también conlleva una serie de obligaciones fiscales que muchos propietarios desconocen. Antes de cerrar la venta, es fundamental conocer los impuestos por vender un piso que tendrás que afrontar, tanto a nivel municipal como estatal. En este artículo te explicamos con claridad cuáles son los principales impuestos al vender un piso, cuánto pueden costarte y por qué en muchos casos puede resultar más interesante alquilar tu propiedad.
¿Cuando vendes un piso, qué impuestos tienes que pagar?
Al llevar a cabo la transmisión de una propiedad deberás liquidar diferentes tributos. Algunos se pagan al ayuntamiento y otros a la Agencia Tributaria. Estos son los principales impuestos por la venta de un piso que debes tener en cuenta.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) – Impuesto Hacienda por venta de piso
Este es uno de los impuestos más relevantes al vender una vivienda. El impuesto de Hacienda por la venta de un piso se aplica sobre la ganancia patrimonial obtenida, es decir, la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición (incluyendo gastos como el de los honorarios de la agencia inmobiliaria, la plusvalía municipal o los gastos de cancelación registral de hipoteca, si aplica.). La ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, con los siguientes tramos en 2025:
- Hasta 6.000 €: 19%.
- De 6.000 a 50.000 €: 21%.
- De 50.000 a 200.000 €: 23%.
- De 200.000 a 300.000 €: 27%.
- Más de 300.000 €: 30%.
Sin embargo, existen algunas exenciones. Y. aunque es obligatorio presentar la declaración de la ganancia, no tendrás que pagar en todos los casos:
- Si reinviertes el importe total en una nueva vivienda habitual.
- Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
- Si el inmueble fue adquirido antes de 1994, pueden aplicarse coeficientes reductores.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal sobre la venta del piso)
Este tributo lo cobra el ayuntamiento y grava el incremento del valor del suelo urbano desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. El impuesto de plusvalía por la venta del piso se calcula a partir del valor catastral del suelo y del número de años que hayas sido propietario. El mismo debe liquidarse en la dirección de Hacienda autonómica, además, desde 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo de la base imponible del impuesto y pagar el que resulte más beneficioso:
- El sistema objetivo: basado en tablas oficiales.
- El sistema real (diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión).
En ambos métodos, la plusvalía se calcula mediante la multiplicación de la base imponible por el tipo de gravamen y, en caso de que no haya ganancia (por ejemplo, si vendes por menos de lo que pagaste), puedes quedar exento de pagarlo.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI no se paga por la venta en sí, pero debes tener en cuenta que el vendedor suele hacerse cargo del IBI correspondiente al año en curso hasta el momento de la venta. Es un gasto habitual que debe contemplarse al calcular la rentabilidad y los impuestos a pagar por la venta de un piso.
Gastos notariales y registrales
Aunque no se consideran un impuesto como tal, los gastos de notaría, gestoría y cancelación registral también pueden reducir la ganancia patrimonial si se justifican correctamente. Algunos de estos costes pueden ser compartidos con el comprador, dependiendo del acuerdo.
Impuestos adicionales en casos especiales
Por otro lado, debes tener en cuenta que al hablar de impuestos, venta (piso) y gastos, en general, puedes encontrarte con otros tributos especiales. En concreto, si la vivienda es heredada o donada podrían aplicarse tributos adicionales como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Además, si el vendedor es no residente fiscal en España, deberá abonar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y soportar una retención del 3% sobre el precio de venta, como pago a cuenta del impuesto final.
Razones para alquilar en lugar de vender
Vender no siempre es la mejor opción. Muchos propietarios creen que deshacerse del inmueble es la forma más directa de obtener liquidez, pero lo cierto es que, tras pagar los impuestos por vender un piso, la ganancia puede reducirse de forma considerable. Por eso, es conveniente plantearse la posibilidad de alquilar. En lugar de pagar el impuesto de plusvalía por venta de piso, puedes conservar el inmueble y obtener ingresos mensuales constantes, aprovechando al máximo la rentabilidad. Además, si decides vender más adelante, quizás en un momento más favorable del mercado, tu beneficio será mayor.
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