Recibir un piso en herencia puede ser una oportunidad para lanzarte al mercado del alquiler y poder obtener unos ahorros extra mes a mes. Incluso, este ahorro puede servirte como punto de partida para comenzar a invertir en vivienda para alquilar hasta lograr la deseada independencia económica. Ahora bien ¿Es legal? ¿Se puede alquilar un piso heredado? En este artículo te aclaramos todas las dudas al respecto. ¡Vamos a ello!

Se puede alquilar un piso heredado, lo que dice la ley

Sí, puedes alquilar un piso heredado, pero solo después de haber completado correctamente los trámites de aceptación de la herencia y el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Hasta que eso no ocurra, el heredero o herederos no pueden disponer legalmente del inmueble, ni venderlo, ni alquilarlo. Es necesario seguir una serie de pasos para formalizar tu condición de propietario y poder actuar legalmente como arrendador.

¿Cómo se puede alquilar un piso heredado?

Para alquilar un piso heredado es fundamental que previamente lleves a cabo una serie de pasos para legalizar tu nueva situación como propietario. Ten en cuenta, así mismo, que si existen varios herederos (herencia compartida) el alquiler del inmueble requiere de un acuerdo entre todos. Esto significa que todos pueden alquilar como copropietarios y repartir los ingresos según el porcentaje de propiedad o adjudicar la vivienda a uno solo mediante un acuerdo y compensación económica al resto, para que pueda alquilarla con libertad. En cualquier caso, se deben llevar a cabo los siguientes pasos previos:

Aceptar la herencia

El primer paso es aceptar formalmente la herencia. Esto se hace mediante escritura pública ante notario.

Liquidar el Impuesto de Sucesiones

Este impuesto debe pagarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento (prorrogables otros seis si se solicita). Su cuantía varía mucho según la comunidad autónoma, el valor de los bienes heredados y el grado de parentesco con el fallecido.

Cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad

Una vez aceptada la herencia y pagado el impuesto, se puede inscribir la vivienda a nombre del heredero o herederos en el Registro de la Propiedad. Hasta que esto no se haga, legalmente no puedes alquilarla, ya que el inmueble aún aparece a nombre del fallecido.

Comprobar la cédula de habitabilidad

Antes de poner el piso en alquiler asegúrate de que dispone de cédula de habitabilidad vigente, ya que es un requisito en muchas comunidades autónomas para alquilar legalmente.

Firmar contrato de alquiler

Cuando todo esté en orden, ya puedes redactar y firmar el contrato de alquiler conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si hay varios herederos, todos deberían firmar el contrato como arrendadores, o bien autorizar a uno de ellos como representante.

¿Qué sucede si el piso heredado ya estaba alquilado?

Una situación más habitual de lo que parece es la de alquilar un piso alquilado, es decir, el antiguo propietario ya tenía la vivienda en alquiler. En estos casos, tanto la vivienda como el contrato de alquiler pasa a nombre de los herederos legítimos nombrados en el testamento. Es lo que se conoce como subrogación de contrato de arrendamiento el contrato de arrendamiento se mantiene en las mismas condiciones a excepción de la parte arrendadora. Esto conlleva el cumplimiento de las obligaciones propias del arrendador (por supuesto, las que corresponden por ley y las que se acordaron en el momento de formalizar el contrato) en caso de que la herencia sea aceptada. En este artículo puedes conocer más supuestos sobre el contrato de alquiler y el fallecimiento del arrendador.

Cómo declarar el alquiler de un piso heredado

Por supuesto, una vez alquilado es obligatorio declarar los ingresos por alquiler en el IRPF (ten en cuenta que Hacienda lo considera como rendimiento del capital inmobiliario). No hacerlo puede acarrear sanciones económicas importantes, además de recargos e intereses adicionales, entre otras. Sea como sea, para declarar el nuevo alquiler tendrás que incluir los ingresos íntegros por alquiler recibidos durante el año fiscal y los gastos deducibles (para obtener el rendimiento neto):

• IBI.
• Comunidad.
• Reparaciones y mantenimiento.
• Primas de seguros.
• Intereses de préstamos para la adquisición del inmueble (si los hay).
• Honorarios de administración o gestoría.
• Amortización del inmueble (3% anual del valor de la construcción).

Ten en cuenta que también pueden existir reducciones. En el caso de que el inmueble se alquile como vivienda habitual del inquilino, entonces el rendimiento neto puede beneficiarse de una reducción de hasta el 60%, dependiendo de donde se ubique el inmueble,  siempre y cuando esté formalizado el contrato y la vivienda no sea para uso turístico o de temporada (actualmente esta medida está en revisión por parte del Gobierno, por lo que puede cambiar). Es conveniente revisar esta y otras reducciones que pueden aplicarse en el momento.

Por otro lado, si la vivienda está siendo alquilada entre varios herederos (el inmueble tiene varios propietarios), entonces cada uno debe declarar su parte proporcional de los ingresos y gastos en el IRPF, en función del porcentaje de titularidad (ten en cuenta, por ejemplo, que los cónyuges herederos tienen un mayor porcentaje que los hijos).

Qué hacer con el piso heredado, ¿vender o alquilar?

Alquilar un piso heredado en lugar de venderlo puede ser una excelente decisión para generar ingresos pasivos a largo plazo sin renunciar a la propiedad del inmueble, sobre todo si no se tiene claro qué se desea hacer con él (de esta forma se puede pensar con más claridad y tiempo antes de tomar una decisión irreversible). Esta opción permite rentabilizar la herencia de forma estable, especialmente en zonas con alta demanda de alquiler, y conservar un patrimonio que puede revalorizarse con el tiempo. Sin embargo, para disfrutar de esta rentabilidad con tranquilidad, es fundamental contar con un servicio de alquiler garantizado, como el que te ofrecemos en SEAG. Este tipo de servicio protege al propietario (o propietarios) frente a impagos, asegura el cobro mensual del alquiler incluso en caso de retrasos o conflictos, y ofrece cobertura legal en caso de problemas, tanto si se alquila como vivienda permanente, como por habitaciones o como alquiler temporal. De esta forma alquilar un piso heredado se convierte en una fuente de ingresos segura, sin los temores ni los riesgos que a menudo acompañan a los arrendamientos particulares.