En el contexto actual del mercado del alquiler en España, los propietarios se enfrentan a un entorno cada vez más complejo e incierto. La inseguridad jurídica, sumada a procesos judiciales excesivamente largos y normativas cambiantes, está provocando una retirada masiva de viviendas del mercado. Esta situación no solo impacta negativamente a los arrendadores, sino que también reduce la oferta disponible y encarece el acceso a la vivienda para los inquilinos, y el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 tiene mucho que ver. Los expertos explican cuáles son sus repercusiones y cómo afrontarlas de la mejor manera posible. ¡Lee este artículo!

Las consecuencias del Real Decreto-Ley 11/2020 y la desigualdad legislativa en el alquiler

Son varias las consecuencias del Real Decreto-Ley 11/2020 en la sociedad, tanto para propietarios, como para los inquilinos que cumplen con sus obligaciones con el pago del alquiler. Esto es algo que se debate en el siguiente vídeo en el que participan SEAG y APROVIJ, además de otros expertos del sector, como el abogado especializado en derecho inmobiliario, Santiago García. Lo vemos:

Ley 11/2020 alquiler: tensión entre los propietarios por la necesidad y el miedo

En el debate organizado por la inversora Mar Diaz los expertos del sector inmobiliario coinciden en que el panorama para el pequeño propietario es cada vez más desalentador. Muchos de ellos no son grandes inversores, sino personas que han heredado un inmueble o han decidido complementar su pensión a través del alquiler. Sin embargo, lo que debería ser una fuente estable de ingresos se ha convertido para muchos en una experiencia frustrante, cuando no traumática, y las medidas del Real Decreto-Ley 11/2020 tienen mucho que ver. Virginia Robles, representante de la asociación APROVIJ, explica que numerosos propietarios han tenido que esperar años para recuperar sus viviendas debido a la protección que la normativa vigente otorga a los inquilinos declarados vulnerables, incluso si han dejado de pagar.

El impacto del Real Decreto 11/2020 en alquileres: suspensión de los desahucios

Uno de los puntos más polémicos del Real Decreto-ley 11/2020, aprobado durante la pandemia y aún vigente en algunos aspectos, es que permite suspender los procedimientos de desahucio si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad económica, acorde a los requisitos establecidos en el referido Real Decreto-Ley, algo que, según los testimonios recogidos en el debate, puede declararse sin aportar documentación contrastable y sin consecuencias legales. El resultado es que muchos propietarios ven cómo, a pesar de tener una sentencia favorable, no pueden recuperar su propiedad durante meses o incluso años, en el peor de los escenarios. Esta situación genera un efecto desincentivador: ante la posibilidad de vivir una experiencia similar, muchos prefieren cerrar sus inmuebles antes que volver a alquilarlos.

Largas esperas judiciales y colapso institucional por el Real Decreto Ley-11/2020

Los tiempos de espera para recuperar una vivienda en casos de impago han pasado de una media de 9 a 12 meses en 2019 a más de 30 o incluso 50 meses en algunas jurisdicciones en la actualidad. Este colapso judicial no solo agrava el problema para el propietario, sino que también contribuye a un mercado cada vez más cerrado, donde se está reduciendo el número de viviendas disponibles para alquilar. Pedro Bretón, CEO de SEAG, apunta en el debate que “hay propietarios que han tardado hasta cinco años en recuperar su inmueble”. Esta lentitud, además de causar un daño económico, genera un fuerte desgaste emocional. Muchos terminan renunciando a alquilar, lo cual profundiza la crisis de acceso a la vivienda.

Efecto llamada y deterioro de la confianza por la falta de repercusiones legales

Otro de los efectos negativos señalados es el “efecto llamada”. Al no haber consecuencias inmediatas para quienes incumplen sus obligaciones de pago, algunos inquilinos consideran que pueden dejar de pagar sin sufrir repercusiones serias. Esto perjudica no solo a los propietarios, sino también a los inquilinos responsables, que se enfrentan a mayores filtros de selección y condiciones más restrictivas. Virginia Robles expresa en este debate con firmeza que el problema no es solo legal, sino también social: “Hay personas durmiendo en furgonetas mientras su propia vivienda está ocupada por alguien que no paga, y que se acoge a la legislación para quedarse indefinidamente”.

Desigualdad legislativa y concentración del mercado

Otro de los temas discutidos fue el riesgo de que la actual legislación esté favoreciendo, de forma indirecta, la concentración del mercado en manos de grandes fondos. Las trabas que enfrenta el pequeño propietario contrastan con la capacidad operativa de grandes inversores institucionales, que disponen de equipos jurídicos y financieros para gestionar estas situaciones. Se advirtió que esta evolución podría llevar a una pérdida de diversidad en la oferta, permitiendo que unos pocos actores manejen los precios a su conveniencia. “En zonas como Estados Unidos ya ocurre. Grandes fondos controlan miles de viviendas y suben los precios cerrando oferta. Eso es lo que puede pasar aquí si no protegemos al pequeño arrendador”, alerta Bretón.

Propuestas desde el sector: más protección y estímulos

Sin seguridad jurídica no hay confianza, y sin confianza, los propietarios no sacan sus viviendas al mercado. Si se quiere solucionar el problema del alquiler en España, hay que garantizar que los arrendadores puedan recuperar su propiedad en caso de impago, sin procesos interminables. Solo así aumentará la oferta y se podrá estabilizar el precio del alquiler. Desde SEAG y APROVIJ hacen varias propuestas clave para revertir la situación:

• Derogar o reformar el Real Decreto-Ley 11/2020.
• Agilizar los procedimientos judiciales de recuperación de inmuebles.
• Establecer criterios más estrictos para declarar la vulnerabilidad de un inquilino.
• Incentivar fiscalmente a los propietarios que alquilan sus viviendas.
• Reconocer la figura del “pequeño propietario” como pieza clave del acceso a la vivienda.

También se propone la creación de normativas estables que no cambien con cada legislatura, y que protejan tanto a arrendadores como a arrendatarios, con equilibrio y responsabilidad compartida.

Una solución conjunta: propietarios e inquilinos, no enemigos

Una de las ideas más potentes de este encuentro es la necesidad de dejar de enfrentar a propietarios e inquilinos. Según los ponentes, ambos sufren las consecuencias de una legislación ineficaz. Los buenos inquilinos también se ven afectados por el cierre del mercado y por la desconfianza que generan los impagos generalizados. Por ello, se aboga por crear asociaciones mixtas que defiendan los derechos de ambas partes, con el objetivo común de fortalecer la seguridad jurídica y mejorar el acceso a la vivienda.

El papel de SEAG como escudo jurídico y financiero

Frente a esta realidad, en SEAG hemos desarrollado soluciones para ofrecer garantías integrales a los propietarios, tanto en alquileres de larga duración como en los alquileres temporales. A diferencia de los seguros tradicionales, SEAG no limita sus coberturas a un número determinado de mensualidades, sino que garantiza el cobro de las rentas hasta la recuperación efectiva de la vivienda. Además, contamos con departamentos jurídicos y de mediación para intervenir ante los primeros signos de conflicto y resolverlos antes de que lleguen a juicio. Según Pedro Bretón, el objetivo de SEAG no es solo garantizar el pago, sino “proteger la estabilidad del mercado del alquiler y devolver la confianza a los propietarios, que son una parte esencial del sistema”.