Novedades que introduce la nueva Ley
por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023)

La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023) es de aplicación a los contratos de arrendamiento de VIVIENDA, quedando excluidos de su regulación los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, y en particular excluidos de esta Ley los celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.

1) LIMITACIÓN DE PRECIOS DE RENTAS. La Ley de Vivienda que entró en vigor el día 26 de mayo de 2023, tiene como objetivo principal limitar los precios en el mercado de alquiler.

Esta limitación de precios se aplicará a todos los alquileres ubicados en zonas de mercado residencial tensionado, independientemente de que los propietarios sean o no grandes tenedores, tanto para las viviendas ya alquiladas como para las que se vayan a alquilar de manera inminente.

Para los pequeños propietarios, que son aquellos que sean propietarios de menos de 11 viviendas (menos de 5 en el caso de la Comunidad autónoma de Cataluña), el límite será la renta del contrato vigente en los últimos cinco años una vez aplicada la actualización anual de la renta.

Para los grandes tenedores (propietarios de más de 10 viviendas o de 5 viviendas el caso de la Comunidad autónoma de Cataluña-), el límite será el establecido en un nuevo índice de referencia que entrará en vigor el 1 de enero de 2025.

En los alquileres actualmente vigentes, y mientras llegue esa fecha, durante el presente año 2024 tanto pequeños propietarios como los grandes tenedores tendrán limitada la actualización de la renta al incremento en un máximo del 3%.

En los nuevos alquileres de vivienda que se firmen durante este año y se encuentren en zonas de mercado residencial tensionado, la limitación será la renta del contrato anterior, permitiendo la nueva ley incrementarlo en un 10% a los pequeños propietarios en los siguientes casos:

-Cuando la vivienda se hubiera rehabilitado o se hayan hecho mejoras energéticas dentro de los dos años anteriores a la fecha de la firma del nuevo contrato de alquiler.

-Cuando se pueda acreditar que se ha mejorado la accesibilidad a la vivienda en los dos años anteriores a la fecha del nuevo contrato. Debidamente acreditado mediante un certificado.

-Cuando el nuevo contrato de alquiler se firme por un período de 10 años o más.

2) PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE UN AÑO. La nueva ley posibilita al inquilino solicitar una prórroga del contrato un año más, si acredita vulnerabilidad económica o social sobre la base de un informe emitido en el último año por los servicios sociales. Una vez solicitada, si el arrendador es un gran tenedor de vivienda, deberá aceptarla obligatoriamente.

3) GASTOS DE INTERMEDIACIÓN Y CONTRATACIÓN. La nueva ley, modifica el artículo 20.1 de la LAU (Ley 29/94) estableciendo que en los contratos suscritos a partir del día 26 de mayo de 2023 los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. Hasta ahora el coste lo venía abonando -normalmente- el arrendatario y, en algunos casos, ambos.

4) DESAHUCIO. La aplicación de la nueva ley dificulta (dilata en el tiempo) en gran medida que el propietario pueda recuperar rápidamente la posesión de la vivienda en casos de impago del alquiler o de ocupación ilegal, ya que los nuevos requisitos que establece la ley provocan que el procedimiento judicial se alargue y puede dilatarse fácilmente bastante más de un año. Establece la obligación para el propietario, cuando inicie el proceso judicial de desahucio, de acreditar si él es o no gran tenedor, y además especificar si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino/okupa y si este se encuentra en situación de vulnerabilidad económica (¿?). Esto se hace para que el inquilino/okupa pueda solicitar ayuda a los servicios sociales, pero l-en la práctica- o único que hace es dilatar todo el proceso alargándose los plazos de suspensión de los lanzamientos. Además, en el caso de los grandes tenedores la nueva ley exige un proceso de conciliación con carácter previo a la interposición de la demanda. Por tanto, más retraso en la recuperación de la posesión (vivienda libre) para poder disponer de ella.

5) VIVIENDAS VACÍAS. La nueva ley trata de incentivar el alquiler de las viviendas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en la misma población, facultando a los Ayuntamientos a incrementar el IBI con un recargo de hasta el 150%. Salvo que el propietario justifique el motivo de la desocupación.

6) BONIFICACIONES FISCALES. La nueva ley incentiva los alquileres, estableciendo para los propietarios una reducción del rendimiento neto del IRPF en los siguientes porcentajes:

• 90%, en viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.
• 70%, cuando el propietario alquile por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentresituada en zona tensionadas, y el inquilino tenga una edad entre 18 y 35 años.
• 60% cuando la vivienda hubiera sido rehabilitada y ésta hubiera terminado durante los 2 añosanteriores a la fecha de la firma del contrato de alquiler.
• 50%, en cualquier otro caso.

Los requisitos se tienen que cumplir en el momento de la firma del alquiler, y la reducción será aplicable mientras se sigan cumpliendo durante la vigencia.

7) PREAVISO DE 4 MESES ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO CONTRACTUAL. La ley modifica el art. 10.1 LAU para los contratos suscritos a partir del día 26 de mayo de 2023, estableciendo que una vez transcurrido como mínimo cinco años de duración del contrato en casos de arrendador persona física o siete años en caso de arrendador persona jurídica (empresa) el contrato se prorrogará anualmente si no se hubiese notificado al inquilino la voluntad de no renovarlo al menos con cuatro meses de antelación a dicha fecha de finalización.

Por tanto, para el caso de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento, recomendamos enviar un burofax al inquilino, antes de los 5 meses a la finalización del contrato, (para cumplir los plazos sobradamente, dado que el burofax puede quedarse en la oficina de correos hasta 30 días sin ser retirado por el inquilino, que debe ser -prudentemente- sumados a los cuatro meses de preaviso), en el que se le debe notificar la voluntad del arrendador/propietario de no prorrogar el contrato vigente.

8) EL PAGO DE LA RENTA DEBERÁ REALIZARSE POR MEDIOS ELECTRÓNICOS. Salvo que alguna de las partes carezca de Cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de ésta se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

Recomendamos que siempre se realice el cobro de la renta mediante ingreso o transferencia en Cuenta bancaria del propietario o de su gestor/administrador de fincas, al objeto de tener siempre bien acreditados los pagos realizados.